房地产物业服务费催缴专项资料

物业服务费催缴专项培训目录物业费催缴的重要性如何让业主认同物业服务费物业费催缴难的几种表现催缴物业费的方法XX项目如何催缴物业费物业费催缴的重要性一、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第十一条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。1、物业服务企业收取物业服务费是基于法律、物业与业主之间的合约。物业费催缴的重要性三、物业服务企业的生存之本2、物业服务企业是薄利行业，人工成本占总成本的比例非常高（60-70%）。3、物业费收缴是物业服务企业的生命线，部分大型企业虽然有地产支持，而且扩展了多经，可能比例非常高（40%），但仍然没有放弃对物业服务费的收缴，进一步说明了物业服务费收缴的重要性。物业费催较难的几种表现低端中端高端人员配置服务标准/等级物业费定价一、项目定位低端中端高端物业费催缴难物业费催缴一般物业费催缴容易物业费催缴难并不与业主认为分成的低、中、高有必然的关系。物业费催较难的几种表现二、业主分类/素质优质一般差物业费催缴容易物业费催缴一般物业费催缴难服务好物业费催较难的几种表现三、房屋工程质量问题服务差装修投诉绿化责任心不强专业度不高服务意识差欠费物业费催较难的几种表现四、物业管理不到位保洁秩序维护工程维保如何让业主认同物业服务费一、交房强制缴纳物业费物业管理与服务的展现如何让业主认同物业服务费二、装修装修管控物业强势一面的展现物业与业主矛盾的初次交锋充分展现解决矛盾的能力如何让业主认同物业服务费三、日常关系维护擅于倾听专业性责任心达成共识催缴物业费的方法1、常规方法发放催缴通知书电话联系登门拜访催缴物业费的方法2、非常规方法停电、停水增设障碍恐吓、威慑诉讼门禁充电装修通行狂轰滥炸XX项目如何催缴物业费1、对房屋动态进行分类自住出租空置转售XX项目如何催缴物业费2、有区别采取措施收费自住/出租/空置/转售交费主体：业主老人还是年轻人好沟通交费周期：月/季度/半年/年欠费原因：工程问题停车问题违章问题营销问题失窃问题恶意欠费XX项咽目如何行催缴物日业费工程御问题地产积遗留巨问题与地产咱沟通解喷决工程尾勒款/质保金二次装龄修问题原则上脖：物业芬能够落解决浊的物嚷业解舍决联系黑施工粗单位荐整改物业出追人力、乒施工单来位出材俯料由业主究与装修湾单位负装责整改例外：物业宗自己丢或请谎施工胳单位魄整改告知：办理装固修时告链知注意瓶事项XX项学目如何插催缴物鞠业费停车问该题规划不煤可改变做好匹车位智台账违管理取，实壤行交型费停唉车根据小牲区入住侦、车辆任情况适堵度开辟粪新的停垮车区域加强车丧辆引导/疏导，沃坚决不庙允许堵求塞消防累通道与地振产沟徐通好饮可售刘和可嘉租车攻位情异况XX扬项目壶如何做催缴抄物业舰费违章问钓题加强乘装修舍管控发现问晨题及时锯报政府号相关部韵门规避风锤险要求：居改非违章醒搭建类型：封阳益台侵占公闷共区域永远历控制番第一肯户破坏迟外立暗面张贴久广告挂牌XX寨项目零如何哨催缴卖物业授费营销泛问题销售营销撑的目掉的：服务物业的捕要求：管理让全乌体业刷主满命意坚定赌立场喷，按虹照物倾业管贺理要秋求提鱼供服歉务XX项桥目如何谷催缴物质业费失窃问吉题/车辆咬被划做好求门岗描进出溜口登虫记管理的刃要求：做好沈现场意巡查闷工作非机动弄车/电瓶类型勤：家中羡失窃做好安捷全防范衔宣传解决荣的方姨法：第一时蝴间上报皇和报警做好诉安抚来工作物业朝的管专理职闪责不滥排除爽发生僻失窃现情况瓣，但定必须亚做好纤安全希防范观宣传XX项党目如何孔催缴物泉业费恶意尝欠费物业费律高类型愿：物业高服务梯人员驼态度接不好在外尺地，赢过一树段时虏间再醉说不接电挽话租户施和业洞主互呜相推筒诿XX毛项目目如何套催缴佣物业运费恶意畅欠费自住如何脂催费塞：常规拍方式有选择跃性的沟型通--教--人非常规迟方式有选择脂性的沟意通--稿--人控制诉讼部分权诵利的丧洗失XX项触目如何盐催缴物鸦业费恶意欠瞎费出租如何催土费：常规恭方式梳理熄谁是陪交房壤主体非常泼规方撒式有选迫择性王的沟档通---深-人控制诉讼部分评权利剑的丧外失有选根择性货的沟践通---绣-人业主承杜担连带漏责任XX端项目访如何遇催缴信物业甘费恶意丛欠费空置如何潜催费汗：常规弊方式非常规启方式有选择逐性的沟汁通--拍--人控制诉讼部分补权利坊的丧悔失有选燥择性蜡的沟指通---校-人上门砖拜访太收费当地棋是否猪有减恰免政垫策XX谜项目际如何剑催缴馒物业扮费恶意域欠费转售如何催告费：常规城方式非常规贯方式有