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文档简介
房地产投资决策分析
冯长春北京大学不动产研究鉴定中心城市与环境学院城市与区域规划系一、房地产投资决策环(TheRealEstateDecision-MakingCycle)
1.开发与投资置业(AcquisitionorPurchase)(1)投资目标和约束条件(Investorgoals&constraints)●可使用的资金●投资类型●风险●预期回报(2)弄清所有权(Ascertainownershiprights)●法律关系●权利类型与性质●债权关系-抵押权等●所有权和使用权的限制一、房地产投资决策环(TheRealEstateDecision-MakingCycle)
1.开发与投资置业(AcquisitionorPurchase)
(3)买卖合同(Buy-sellcontract)●置业者-经纪人-卖方关系●代理程序●合同书●权利与权益●契约●终止条款一、房地产投资决策环(TheRealEstateDecision-MakingCycle)(4)资金筹集(Financing)●房地产信贷体系●借贷与融资前景●筹资方式选择●筹资预算与谈判●自有资金一、房地产投资决策环(TheRealEstateDecision-MakingCycle)1.开发与投资置业(AcquisitionorPurchase)(5)市场与投资环境(Market&investmentclimate)●长期社会、经济和政策趋向●空间经济结构●地方房地产供给与需求分析●可行性分析一、房地产投资决策环(TheRealEstateDecision-MakingCycle)(6)投资项目分析(Analysisofpropertyasaninvestment)●投资生产率●税费影响●投资估算与评价●开发分析一、房地产投资决策环(TheRealEstateDecision-MakingCycle)2.投资管理(Managetheinvestment)(1)管理(2)市场推广(3)维护保养。3.房地产转让(Alienation)(1)底价(2)市场价值(3)所有权证明(4)让契约(5)卖者与经纪人关系(6)购买合同。二、消费者满意度分析(CustomerSatisfactionIndex)企业管理思想的变迁产值中心论→销售额中心论→消费者中心论→CS→中心论利润中心论消费者价值趋向变迁理性消费时代→感觉消费时代→感情消费时代二、消费者满意度分析(CustomerSatisfactionIndex)愿望感知绩效期望愿望一致愿望一致属性满意信息满意全面满意图2预期愿望理论顾客满意关系模型二、消费者满意度分析(CustomerSatisfactionIndex)
`
图3CSI变量模型结构示意图感知质量PerceivedQuality预期质量CustomerExpectations感知价值PerceivedValue顾客满意度CustomerSatisfaction顾客抱怨CustomerComplaints顾客忠诚CustomerLoyalty
二、消费者满意度分析(CustomerSatisfactionIndex)房地产产品的CSI结构主导功能辅助功能兼容功能功能质量载体品牌形式服务心理文化外延价位价质比价格弹性价格可靠性性价比适用性图4产品的CSI基本结构
三、营销分析人(People)产品(Product)价格(Pricing)促销(Promotion)地点(Place)合作(Parternership)项目包装(Packaging)活动策划(Programming)过程(Processes)服务提供(ProvisionofCustomerService)从产品营销关系营销(服务营销)型发展战略(ServcesMarkiting)
产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析四、房地产项目投资市场分析一般内容1.
市场分析的程序
表1总体市场研究分析的资料内容总体市场资料资料内容(一)大环境分析1.人口组成1.
人口成长及变动情况、家庭户数、户量2.产业发展1.
就业人口2.
就业机会与失业率、
产业结构与分析3.所得水准1.
平均每人国民生产毛额2.
家户所得阶层分布情况3.
家户所得变动趋势4.
市场景气
1.
建筑执照面积2.
使用执照面积3.
房屋建筑类指数4.
房屋建筑人数5.
契税件数6.
开工面积7.
销售率8.
建筑物买卖移转登记件数9.
物价指数5.住宅情况1.
住宅投资水准2.
平均房价变动率3.
自有住宅比例
4.
每户住宅面积5.
空屋率6.
住宅存量7.
住宅供需分析8.
新建住宅变动6.金融措施1.货币供给额2.中长期放款利率3.贷款成数高低4.金融业融资状况5.证券市场分析
7.都市发展1.
都市计划(主要计划、细部计划)相关内容2.
都市人口、产业3.
交通运输及道路系统之配置4.
公共实施分布情形8.相关政策1.
住宅政策2.
金融措施3.
土地政策4.
各项管理法规5.其它相关政策
2.市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1总体市场研究分析的资料内容
表2.区域环境因素条件分析内容(二)区域环境分析1.区域内人口组成投资基地区域范围概况1.
位置2.
当地人口3.
家庭户数4.
户量5.
所得2.公共设施1.
各项公共设施2.
种类、规模及区位3.土地利用1.
都市计划之使用分区2.
建物形态4.交通运输1.
联外交通情况2.
主要道路3.
重要交通设施4.
交通流量分析5.商业活动1.
商业设施分布情形2.
商业活动量3.
商业种类4.
商业吸引人潮量分析6.消费需求1.
消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2.
消费者负担能力分析7.区域市场发展1.
区域内推出之住宅个案分析(形态、坪数、销售状况)2.
未来发展动向之预测8.区域市场胃纳1.
个案推出情形2.
个案销售情形9.竞争个案1.
个案名称、位置、形态、楼层数2.
规划坪数、户数3.
推出总价、平均单价4.
销售率5.客源2.市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1总体市场研究分析的资料内容
表2个体市场分析之资料内容
资料个体市场资料内容小环境分析1.基地现况面1.
基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2.
基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2.邻里环境面1.
邻里范围之界定2.
居民生活形态3.
实质环境4.
产业活动形态5.
公共设施配置6.
交通可及性7.
住宅及土地开发形态8.
法规管制情形3.竞争能力方面1.
竞争个案之位置2.
竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情况3.
竞争个案之经营计划与行销策略4.供需面1.
胃纳率之推估2.
占有率之推估5.财务面
1.
成本之估算2.
投资报酬率之估算
2.市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分表2个体市场分析之资料内容五、商品住宅项目投资分析研究
1.
住宅项目投资分析的依据和内容
影响住宅项目投资的因素有多方面,住宅项目投资分析不可能面面俱到,应抓住重点,进行分析。一般而言,投资分析的基本内容如下:(1)项目投资目标的确定。主要从投资者角度,研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标;(2)项目市场研究。在必要性研究基础上,对住宅项目市场情况进行分析,预测项目的未来发展前景;(3)项目区位选择。根据投资者的预期,对各种可能的项目投资区位进行分析和评价,选出较为合理的项目投资区位;(4)项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件,确定项目合理的投资规模;(5)项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次,吸引范围,价格定位,销售方式以及建设进度计划等;五、商品住宅项目投资分析研究(6)项目资金筹措。在投资过程中,投资者除了利用自有资金外,还可以通过其他渠道进行项目的融资,保证项目顺利实施和获得较高财务效率,因此需要对此进行研究;(7)项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验,全面科学估算项目的投资和成本费用;(8)项目的经济财务评价。根据上面的分析,测算出项目投资的各项指标,进行指标分析和评价;(9)项目投资风险分析。在投资分析过程中,需要分析各种不确定性因素,研究这些因素对项目投资的影响,为项目决策提供建议。五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究项目投资立项市场研究市场预测市场定位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场竞争研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式(价格定位)开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析(定位子)过渡层分析(定调子)里层分析(定盘子)结论(定性分析)2住宅三项目三投资三分析三的基三本思三路图1:住三宅项三目投三资分三析思三路五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究5.2.1表层三分析(1三)投资三的表三层分三析,三主要三是基三于项三目基三本特三征的三描述三和分三析,三选择三项目三的投三资区三位,三即“三定位三子”三。在三这一三层次三分析三过程三中,三主要三是进三行项三目市三场研三究,三包括三项目三外在三投资三环境三分析三,市三场竞三争分三析和三项目三自身三条件三的评三价。三这一三层次三研究三方法三是通三过项三目数三据收三集和三市场三调查三,建三立项三目基三本的三材料三库,三然后三对这三些数三据资三料进三行分三析综三合,三明确三项目三投资三概况三,最三终完三成住三宅投三资区三位选三择。项目外部环境经济因素社会因素政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理法规图2:住三宅投三资外三部环三境影三响因三素五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究5.2.1表层三分析(2)项目三市场三特征三分析三。项三目市三场特三征分三析主三要是三在前三面外三部环三境分三析的三基础三上,三通过三市场三调查三和数三据分三析,三综合三评价三项目三的市三场特三征,三进行三市场三细分三。主三要分三析的三内容三包括三地区三住宅三市场三的目三前发三展趋三势、三地域三分布三和价三格特三征,三住宅三消费三者的三偏好三、收三入水三平、三动机三及分三布,三项目三竞争三者的三背景三、实三力和三行为三特征三等。五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究(3)投资三者竞三争力三分析三。投三资者三竞争三力分三析主三要是三通过三与其三他竞三争者三的比三较,三分析三投资三者在三市场三竞争三中的三优势三、劣三势、三机会三和威三胁,三即进三行投三资者三的SW三OT分析三。该三分析三的目三的的三让投三资者三能够三在激三烈的三市场三竞争三中找三到自三己的三定位三,能三够扬三长避三短,三确立三竞争三优势三,选三择有三利于三项目三发展三的空三间。三对于三住宅三项目三而言三,投三资者三竞争三力分三析主三要包三括:三投资三者的三产品三设计三能力三,市三场运三作能三力,三资金三实力三,政三府资三源,三土地三成本三控制三能力三,质三量控三制水三平,三品牌三形象三,人三力资三源,三营销三水平三以及三物业三管理三能力三等。(4)三确定三项目三的区三位选三择。三根据三上面三的分三析,明确三项目三的基三本概三况,三确定三项目三投资三区位三。五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究外部环境区位三选择(定三位子三)图3:区三位选三择示三意图市场三特征投资三者竞争三力五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究5.2.2过渡三层分三析在表三层分三析基三础上三,接三着进三行项三目投三资的三过渡三层分三析。三过渡三层分三析主三要是三指根三据投三资项三目的三概况三和市三场细三分,三最终三选定三项目三规模三、成三长率三、目三标市三场和三融资三方式三等,三即“三定调三子”三。在三这一三层次三分析三中,三根据三市场三研究三的分三析结三果,三首先三进行三项目三市场三预测三,主三要是三市场三需求三水平三预测三和项三目投三资风三险预三测,三然后三给予三项目三准确三的市三场定三位,三为后三面的三里层三分析三奠定三基础三。五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究(1)市三场预三测。市场三预测三主要三包括三两方三面的三内容三,即三市场三的需三求预三测和三风险三预测三。就三住宅三项目三而言三,需三求预三测的三目的三主要三是了三解投三资项三目在三将来三一段三时期三内可三能销三售水三平及三增长三率。三需求三预测三的基三本思三路是三:首三先预三测未三来项三目所三在地三区的三住宅三总需三求量三,估三计测三算市三场供三给量三的变三化趋三势,三然后三由两三者之三差得三出项三目的三销售三前景三。市三场预三测过三程中三,既三可以三运用三定性三方法三,也三可以三运用三定量三的方三法。三一般三而言三,可三采用三定量三分析三为主三,辅三之以三定性三分析三。住宅三项目三由于三投资三大,三建设三周期三长,三投资三过程三中不三确定三因素三较多三,项三目市三场风三险较三大。三因此三在投三资分三析过三程中三,还三需要三进行三项目三的风三险预三测。三在分三析过三程中三,要三着重三分析三政策三、市三场、三金融三和经三营风三险对三住宅三投资三的影三响,三在此三基础三上提三出合三理的三投资三建议三,尽三可能三将风三险降三低到三最低三点。五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究5.2.2过渡三层分三析(1)市场三定位三。市三场定三位的三主要三任务三是确三定项三目开三发类三型,三目标三客户三和范三围,三开发三时机三和营三销策三略(三主要三是价三格定三位)三。市三场定三位分三析的三基本三思路三是首三先分三析投三资者三、客三户和三市场三三者三关系三,然三后确三定项三目开三发理三念,三最后三寻求三项目三的最三佳定三位(三见图4)。投资三者客户市场图4:市三场定三位示三意图投资三理念三及市三场定三位五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究5.2.3里层三分析进行三完项三目的三前面三两个三层次三分析三后,三应该三进行三项目三里层三分析三。里三层分三析主三要是三在上三面分三析的三基础三上,三确定三项目三开发三规模三,投三资计三划和三融资三方式三,进三行项三目财三务上三的评三价,三判断三项目三投资三可行三性,三即“三定盘三子”三。这三一层三次的三分析三相对三较为三深入三,是三整个三投资三分析三的“三重头三戏”三,分三析的三结果三将直三接决三定项三目的三投资三决策三可行三与否三。(1)项目三开发三规模三的确三定。三就住三宅项三目而三言,三住宅三的投三资开三发规三模的三决定三主要三决定三于以三下因三素:三住宅三未来三销售三水平三,投三资者三资金三实力三和融三资能三力,三住宅三建设三质量三,项三目经三济规三模和三项目三的风三险及三风险三承受三能力三等。五、三商品三住宅三项目三投资三分析三研究(2)项目三投资三计划三。对三于住三宅项三目尤三其是三规模三较大三的住三宅项三目而三言,三决策三者和三研究三人员三一定三要慎三重选三择项三目投三资计三划。三项目三的投三资计三划主三要包三括项三目投三资方三式,三投资三进度三以及三资金三投放三时机三选择三等。(3)融资三方式三。在三项目三投资三过程三中,三不同三融资三方式三会产三生不三同经三济效三益。三项目三融资三方式三的选三择主三要取三决以三下因三素:三项目三规模三,投三资者三的预三期盈三利水三平,三投资三者资三金实三力和三融资三能力三,项三目的三风险三等。三在我三国,三住宅三项目三投资三的融三资渠三道除三了自三有资三金外三,主三要是三金融三机构三的贷三款。三因此三,在三融资三方式三
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