房地产开发前期工作主要阶段划分

房地产开发程序概述房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第二章房地产开发前期工作第三章房地产开发项目市场调查第四章房地产开发项目策划第五章房地产开发项目规划设计第六章房地产开发项目风险分析第七章房地产开发项目可行性研究第八章房地产开发项目资金筹集第九章房地产开发项目工程建设管理第十章房地产开发项目市场推广第十一章物业管理房地产开发的

主要阶段划分开发程序提出投资设想可行性研究细化投资设想合同谈判签订正式协议和合同工程建设

竣工交用物业资产管理八步骤论投资机会选择与决策分析阶段建设阶段前期工作阶段租售阶段四阶段论四阶段论——

（一）投资机会选择与决策分析

投资机会选择主要包括：提出投资设想寻找和筛选投资机会细化投资设想投资决策分析主要包括：市场分析项目财务评价投资决策投资机会选择与决策分析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找

中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目资源评估

二、项目前期阶段1、土地使用权的获得2、规划设计3、建设工程招标具体工作内容获取土地使用权征地、拆迁安置、补偿规划设计建设方案分析地块特征规划许可三通一平市政设施接驳融资市场分析预售成本估算选择承包商保险洽谈四阶段论（三）建设管理阶段1、施工组织2、项目控制3、竣工验收（四）经营阶段：营销、管理四阶段论第二章房地产开发前期工作掌握我国的土地制度，土地使用权的获取方式，“五证”；熟悉房地产开发主要阶段划分，前期工作阶段的主要内容，房地产项目招标方式；了解房地产开发项目相关部门、项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式，办理施工许可。前期工作土地使用权的获得；开发项目立项与报批；房地产开发项目招标；办理施工许可。第一节土地使用权

的获得城市与城市土地区域上看，城市土地包括三个层次：1.城市市区的土地2.城市规划区范围内的土地3.城市行政管理区范围内的土地城市土地城市郊区土地农村土地>城市区域中用于非农业建设的土地城市土地的特征1.城市土地的位置具有特殊的重要性----地价和地租城市郊区土地城市密土地以的特惹征2.城市旬土地喊对社德会经宰济条宣件具圆有很飞强的达依赖抽性——交通长运输塌和城稠市基私础设弱施城市蚊土地躲的特顶征3.城市梁土地踪蝶的用庭途具发有相算对固科定性4.城市节地产尽与房肠产结命合在兄一起辣，具女有不姿可分品割性《中华人僚民共和诵国土地推管理法》第八条弦“城市肉市区的淋土地属捡于国家所回有。农森村和进城市筹郊区邻的土陷地，圈除由菊法律殖规定发属于宁国家斑所有榴的以睁外，册属于农民集辉体所有；宅基扶地和自岂留山、沿自留地怀，属于农民蚁集体驴所有。我国实模行土地睁的社会最主义公敲有制，殃即全民所丝式有制和农民筒群众应集体胸所有锁制。城市国裕有土地册使用权晋获取的劝方式城市国旨有土地究使用权制出让城市决国有饼土地连使用蛛权划午拨城市国拣有土地待使用权葛转让土地比合作一、城碌市国有刊土地使棉用权出杂让土地炮使用冶权出陶让是国家以土地墙所有者博的身份检将土地雨使用权谷在一定蒜年限预内让与土议地使用现者，并个由土地登使用者梁向国家支付土浊地使用颤权出让拳金的行武为。穷属于妻房地惠产的柜一级吴市场兽。出让土恳地使用澡权的基宋本特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金1、出让壳的含义殖包括：1）土地室使用权肤出让，抢由国家垄断，板任何单福位和个浓人不得怨出让土冠地使用吐权。2）经帮出让纪取得妄土地贝使用诊权的句单位爹和个敲人，仿只有呀使用狠权，部在使扒用土垫地期弹限内弟对土抄地拥五有占有、锐使用、虽收益、短处分权；土居地使雀用权森可以臣进入狮市场帅，可解以进美行转陶让、蜘出租岁、抵瓦押等廊经营贯活动惜，但地下埋顽藏物归周国家所世有。出让的帅含义包厅括：3）土骨地使捏用者遗只有膊向国吩家支饿付了党全部连土地恢使用智权出在让金执后才欠能领未取土诞地使峡用权策证书敢。4）集体土彼地不经牵征收不稿得出让。5）土作地使北用权暖出让主是国足家以杠土地著所有暂者的茅身份挑与土饱地使张用者绪之间袄关于摄权利崖义务拣的经线济关盾系，弹具有然平等挽、自告愿、有偿船、有楼限期的特点钓。房地产让市场分悬类常被慨分为驼一级闪市场五、二霸级市嫌场和约三级甲市场非。一级世市场理：土终地使萍用权捡出让泽市场二级突市场或：土鸣地转凝让新建波商品长房租纯售市劣场三级栋市场订：存妻量房辉地产碧交易惭市场土地尖使用析权出惕让的朽最高伸期限居住：70年工业：50年教育、既科技、叙文化卫路生、体衬育：50年商业凳、旅冒游、万娱乐征：40年综合帖或其辱他：50年《物权法》和20准07年11月1日开始喇施行的《中华人洲民共和缘瑞国城镇花土地使橡用权出肥让和转稍让暂行雄条例》规定若：工业、辛商业、吗旅游、浊娱乐和宪商品住条宅等经塞营性用轧地以及抄同一土亭地有两第个以上修意向用合地者的仍，应当卡采取招捐标、拍督卖或者目挂牌方类式出让址。工业辈用地中秋不包括期采矿用涉地。2、出让样土地使能用权的鲁基本类带型拍卖招标挂牌协议招标谋拍卖贝挂牌球公告祖应挪当包覆括下三列内昌容忘：1.出让人番的名称趋和地址2.出让页宗地包的位丛置、勾现状孩、面堂积、覆使用馆年限泽、用斩途、慈规划播设计赌要求3.投标人顶、竞买侮人的资烘格要求馒及申请贵取得投牺标、竞当买资格仆的办法4.索取招匀标拍卖掉挂牌出葬让文件脖的时间稍、地点燥及方式5.招标拍心卖挂牌贩时间、驱地点、忆投标挂忙牌期限党、投标认和竞价殃方式等6.确定中阻标人、恶竞得人俊的标准哥和方法7.投标万、竞然买保款证金8.其他竭需要巨公告垦的事楼项（一）手招标出韵让招标巩出让柿国有切土地强使用贩权，桨是指唤市、时县人悠民政透府土运地行士政主虏管部蝴门（航以下柿简称江出让长人）皱发布招标公浆告，邀肺请特尝定或饺者不蜓特定评的公旗民、拍法人慎和其研他组解织参扣加国喂有土撑地使棋用权投标，根呈据投标结疮果确定彩土地俱使用砖者的泊行为古。方式：钞公开（饿开发利补用条件树和要求曲）特点爆：程创序规拍范、时透明享度高患、公墙开竞洽争。适用范裁围：很这广，大炎型开发劳项目和挖城市规鞭划的重谎点发展餐项目，跌商业、玩旅游、柱娱乐和兵豪华住汤宅等经陆营性用匙地。（一报）招盛标出矿让（一踢）招给标出绕让4、程冰序招标投标开标评标定标拍卖出住让国有匀土地使客用权，篮是指出弓让人发剥布拍卖品公告，炮由竞买酱人在指淹定时间塑、地点夹进行公荣开竞价枝，根据戴出价结黑果确定蛇土地使浆用者的宗行为。（二教）拍半卖出戚让方式：适公开（拣用地条最件和底方价）特点给：价蛛高者厕得，连完全膊市场它化。适用疫范围皆：竞截争性践较高搏的房润地产约业、戒金融鼻业、赶商业请、旅帆游业——区位条番件好、铃交通便爪利、土互地利用嫁较为灵李活。规则榆：土嗓地行土政主葵管部病门主有持拍粱卖,首先稍叫底任价，淘轮番境报价逗，最雄后出铃最高尸价者偿得,竞买人辰不足三哪人或最机高应价姐未达底欠价，终辆止拍卖餐。（二笨）拍介卖出怎让（二）袍拍卖出档让程序公告竞买申斧请拍卖领取土月地使用聚证挂牌出貌让国有恼土地使伟用权，踢是指出谦让人发产布挂牌血公告，像按公告啊规定的健期限将算拟出让君宗地的释交易条因件在指隔定的土故地交易弹场所挂准牌公布甜，接受叼竞买人因的报价峡申请并活更新挂奸牌价格岗，根据太挂牌期挠限截止豪时的出是价结果慕确定土额地使用榆者的行植为。（三）们挂牌出换让方式：削公开竞起价交易特点改：规烛定期铲限（侨不少倍于10工作日狂）公开除竞争。（三掌）挂桌牌出百让确定土剃地使用刚者规则屿：挂牌期完限内只范有一个沿竞买人伏报价，润且报价泡高于底蚕价，并朗符合其蛮他条件偷，挂牌绒成交挂牌君期限控内两验个或甚两个城以上腾竞买铺人报强价，丑出价遍最高盼者为袭竞得页人；角报价令相同嫁的，简先提冻交报仪价者类为竞摧得人禽，报辈价低微于底炕价除订外挂牌期讽限内无劈燕应价者耍或报价肥均低于沈底价或渔均不符费合其他裂条件，滔挂牌不熄成交期限尖截止适时仍乞有两材个或让两个沃以上抽竞买级人要蠢求报勤价的馋，出锦让人监应对骡挂牌冲宗地完进行塘现场孩竞价棕，出翻价最瓣高者狭为竞千得人（三螺）挂烦牌出脏让挂牌傍出让程序审批公告竞价确定报名合同（四治）协变议出拐让协议出殖让国有削土地使碧用权是覆指国家糟以协议你方式将闻国有土孩地使用贩权在一侮定年限萍内出让枪给土地材使用者衬，由土孙地使用何者向国桑家支付剧土地使云用权出泊让金的混行为。（四）泳协议出谊让1、方式轧：协商姜（用地缎条件和昂出让金垮）2、特点泡：公开盲性和透唐明度低妄，一对寸一，主吩观随意即性大，韵缺乏公俯开竞争塌。3、适用晋范围：卖工业高舟新技术蒙项目、穷公益事盲业用地隆、需重现点扶持丙优先发网展的产农业——公益福吸利和非周盈利性鲁项目。（四陈）协逮议出姑让4、程肺序申请协商签订合爆同领取土阵地使用骡证供地早环节捷的一妨般程否序协议勉出让遭土地豪使用笼权获刚取的塘主要覆流程公开祸信息接收申屑请编制汗方案地价勇评估确定底冠价方案、底价报姐批协商签订公示签订合姿同公布即结果核发批准驳书土地登烫记资料躺归档北京友市协术议出陡让程样序协议剃出让酬土地秤使用懂权获非取的须主要弄流程受理告知签约审定复审审核地价评审审查经营贴性用弱地招裕牌挂协议出勿让国有召土地最完低价格允标准协议吵出让匠公示超制度存在的咱问题：信慰息公大开程炊度不苗够，葛操作胞行为避和操缩慧作程参序不喘够规户范5、协后议出虚让土所地使短用权荒的管拐理情香况协议出基让（五荣）浩出让胸土地兆使用篮权过洋程中蓝涉及样的各横主要蒸利益妈主体候及相控互关涛系协议签出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌挂敌出让直接负的利描益主腰体：出让方——地方政悄府受让方——土地使投用者（五当）出骄让土蓄地使腔用权施过程聪中涉芳及的型各主薄要利碑益主涉体及吐相互酷关系城市国裁有土地汇使用权刘出让城市国述有土地冠使用权乎划拨城市伞国有涨土地寨使用戴权转毕让土地拴合作二、认土地应使用酬权划似拨1、含义土地使潮用权划怀拨，是透指经疏县级夕以上省人民唐政府胖依法挨批准菊，在长土地赌使用烘者缴持纳补丛偿、辞安置淡等费岭用后坚将该劝幅土哀地交趋付其绳使用呈，或哄者将朱土地墓使用沸权无偿播交付给土弱地使袭用者失的行乐为。2、取希得划冷拨土框地使勒用权衫实际挑上分钉为两良种情舒况一种吸是土处地使漆用者医先缴诞纳对株原土条地所呢有人漫或使嚼用人腾的补芝偿、捷安置切后费圣用后标，国粒家将谅土地度交付激其使和用；另一庸种情栗况是桥国家狡将国骑有土孝地使烛用权草无偿掉交付瓣给土职地使缎用人庆。3、划刻拨土井地使桃用权眼的基妹本特旺征基本特征行政甜性无偿恭性无期限害性流转够限制其性4、划拨土霉地使用酱权的范旅围国家什机关闭用地珍和军悦事用铅地城市基叶础设施唱用地和捉公益事锦业用地国家重色点扶持怕的能源脖、交通创、水利厉等项目赴用地法律、摇行政法桐规规定盒的其他郊用地（晨监狱、表收容教寸育所）划拨土踪蝶地使用皮权的主薯要步骤5、划拨输土地使塌用权获迎取的主肾要流程预审申请批准审查登记发谷证《国有竞土地遇使用饺证》主要利根益主体鞭及相互涝关系5、划暂拨土高地使壳用权兄获取豪的主畏要流秘程房地志产开浅发与脚经营育（第给二版狡）宽普通绒高等逃教育邀“十感一五沈”国支家级骂规划翼教材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系6、划存拨土犬地使挽用权镇获取平过程确中的包主要贴成本笋和税怕费其他堆费用安置俘补助阳费主要成龙本和税改费土地补局偿费地上梨附着队物及层青苗色补偿外费拆迁补富偿费城市球国有昨土地姜