房地产投资培训讲解

房地产投资分析主讲内容：第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告思考？房地产投资分析的重要性？房地产投资分析目的有哪些？第一章房地产投资分析概述一、房地产投资二、房地产投资分析主讲内容第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义投资是指某个经济主体（国家、企业、个人）、将一定的资金或资源投入某项社会再生产过程，以便取得未来的收益或效益的经济活动或经济行为。四要素：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程

（二）投资的特性1、有目的的经济行为2、时间性3、收益性4、风险性二、房地产及其特性（一）房地产的含义房产+地产（二）房地产的特性1、房地产的自然特性不可移动性（位置固定性）异质性（差异性）数量的有限性（稀缺性）不可毁灭性（耐久性）体积庞大（二）房地产的特性2、房地产的经济特性建设周期长，投资规模大开发条件差，涉及面广供求调整缓慢变现难（变现性差）保值增值性投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。■动机不同（未来收益）■持有期限不同■行为方式不同（客观规律）房地产投资与投机（二）房地产投资的构成投资主体的构成：国家、企业、个人投资的资金构成：信贷资金、集资、外资、财政资金等。（三）房地产投资的要素

时机、地段、质量（效果）（四）房地产投资的类型1、按投资方式划分直接投资（房地产开发投资、置业投资）间接投资（房地产股票或债券、信托基金）2、按房地产投资经营方式划分

出售型房地产投资经营型房地产投资混合型房地产投资3、按房地产投资对象划分

土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资物业管理和服务投资房地产中介服务投资4、按房地产投资的用途划分住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资特殊用途房地产投资（五）房地产投资的特征房地产投资对象的固定性或不可移动性房地产投资的高投入和高成本性房地产投资的回收期长、周期性长房地产投资的高风险性房地产投资的环境约束性房地产投资的低流动性（六）房地产投资过程（开发投资）投资分析土地使用权开发建设销售经营（七）房地产投资的作用带动相关产业的发展促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀影响第二节房地产投资分析一、房地产投资分析概述（一）房地产投资分析的概念房地产投资分析，是房地产项目在投资活动前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。其目的是研究房地产投资项目的财务可行性并选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。（二）敬房地产裳投资分巨析的主敬要内容房地霞产投颠资环协境分慈析房地产咱投资市卸场分析房地产崇投资成液本估算房地山产投真资经宗济评舍价房地堆产投医资不冤确定芬性分示析房地狭产投剥资风信险分指析房地产五投资决长策分析二、房圈地产投款资分析病的必要迁性■投资厚的收欢益需穿要预分测；■收益获纠得的时站间需要广校正；■收益捞的置酱信程矮度即尺风险朱需要慎考虑鱼；■面临多雅种投资届机会但径资源有辞限。三、房想地产投墓资分析消的作用■为投资枯者指出味投资方暮向为投资饶者提供阔运作方讲式为投资净者估计绞投资收各益为投资耕者分析衔风险及纽奉提供避亮险策略四、较房地此产投浇资分病析的殃基本泼过程对于闸开发里项目交，房仿地产膊投资拖分析振一般隐要经片过以些下几架个步成骤：市场砌调研艰与预验测建设方么案选择基础回数据貌估算资金筹手措和融打资方案月选择财务分柄析不确定内性分析穴和风险组分析决策悔分析第二携章:房地负产投齐资分屈析基曾本知棕识想想今天青的一征元钱第与一列年后辛的一苏元钱矿相等饱吗？如果问一年伯后的1元变慢为1.分1元，这0.1元代货表的是什么冲？第二份章房地产沈投资分灶析基本末知识第一元节湿资兰金的肾时间活价值叠及其蛛计算一、克资金劝时间暂价值堡的含躺义资金省的时效间价禽值：宋将资伍金作软为某残项投资，甩由于尝资金掩的运罪动可岁得到字一定屡的收便益或利润，肢即资金号增值，国资金在柜这段时狠间内所产生齿的增差值，莲就是擦资金卫的时分间价栗值。举例:三个楚例子圣体现覆时间烘价值蹈的四两个要纲点：1.有一笔肢资金P02.投入到“社会末经济破活动”之中3.经过一艘段时间4.结果：桶获得资绑金价值洽增值价值宏增值矛的三页个条罩件缺挡一不烧可二、资茂金时间搁价值的扩特性1、资金配的时间哲价值与屡资金运星动过程盯紧密相凡关；2、资垫金的秋时间免价值迟与一即定的机时间览点密绘切相淡关；3、资绍金的关时间炼价值资与资偿金的叮周转咳率直词接相序关；4、资贤金的屠时间动价值隶与一仁定的络风险量有关耐；5、资金即的时间浑价值是净客观存饺在的。三、资罪金时间敢价值的死度量（1）绝对哗尺度范：利息、烦纯收益（2）相对尺指度：利率、颤收益率四、资咬金时间慈价值的烘决定因絮素从投村资的朱角度援来看，决屑定资跌金时莲间价盛值大牺小的竟因素巷主要稿有：1、投触资利销润率串，即潜单位价投资织所获煤得的达利润浑。2、通畜货膨茄胀率竞，即你对因修货币辞贬值顶造成顶的损城失所们应得烦到的禾补偿恢。3、风马险因危素，感即对高风险衣可能红带来雾的损喂失所育应获弦得的晴补偿副。五、资派金时间筝价值的酬计算（一）联利息与女利率的策概念■利息:是指因黑占用资狼金所付财出的代商价，或般因放弃攀资金的鼠使用权喇所得到集的补偿裕。■利率:一定时虑期内，脚所得到于的利息惕额与本怒金之比伟。（二爷）计渣息形费式——单利舱与复碎利1、单委利计汁息在计拐算利颗息时兵，仅寒用最户初本帮金计除算利夜息，安而不表计入忧先前守利息异周期卡中所耳累加挥的利论息，赌即通炊常所组说的橡“利泡不生瘦利”印。单利延法计蚕算利壁息的言公式藏为：治单利摘法计若算本跳利和饭的公赖式：F＝P(1娱+i)n单利法币计算本倘利和的帖公式：2、复偷利计屑息是用本缝金和前匙期累计三利息总那额之和木进行计案息。即骂除最初溜的本金叹要计算隶到利息器外，每劈燕一计息究周期的清利息都徐要并入仁本金，周再生利跟息，也滨即通常孩所说的葛“利生您利”、矩“利滚慨利”。复利法脸计算本杯利和、主利息的竭公式为同：例：某寒企业以6%的年利世率向银堵行贷款10脾00万元早，贷恭款期车限5年，分梁别以复动利法和叙单利法御计算5年后企沾业支付盛的利息溉是多少则？复利甜法：I=F唐-P=敢100貌0×(盗1+6萄%)-温100据0=3乞38.能23(万元）单利失法：I=F仓-P=断Pni珍=10怕00×握5×懂6%晨=30商0(万元粥）（三疏）名虏义利可率与朗实际护利率1、名址义利财率名义粱利率茧是按赠年计弊息的骑利率让，即僚计息叫周期弊为一年妇。用r表示:2、实际骡利率实际利筐率是按晨实际计腐息周期惑计算利裕息的利旋率。用i表示:i籍=隔(嘉1+目r/横m)m-1例：可现有步一笔挥资金100仇0元，磁年利叉率10帖%，试计燃算计息咏周期为酒一年、闲半年、侵一季度阳、一个译月的期侦末本利座和及实庙际利率绘。（1）计底息周提期为头一年本利蹄和=1悼00冻0梨×（1+疯0.席1）=11晒00（元）年利率腾即为实质际利率10弃%。（2）计剧息周锯期为展半年本利狼和=10鞠00党×（1+0妙.1/欺2）2=11和02.昌5（元）实际利诱率=1才0.底25子%第二相节叉现趋金流具量与泪现金毯流量灶图一、现然金流量缸的相关画概念1、现金纱流入（茫正值）资金的车收入，半称之为理现金流迫入。2、现金碎流出（暗负值）资金握的支晋出，堤称之碗为现鹅金流辉出。3、现雕金流矛量在一妨定时宋期内谢，各骆时点格上所堪发生盖的现夺金流混入和会现金句流出守，称泳之为含现金寒流量浩。4、净拿现金棒流量在一定狐时期内膛，同一愁时点上渠现金流葡入与现弃金流出虎之差，注称之为权净现金模流量。二、膛现金柜流量者图及它其绘望制（一党）现堆金流屿量图讯的含狡义现金件流量储图是方表示秤项目嫩系统止在整隆个寿偷命周蒸期内鞭各时泻点的宅现金扛流入桃和现达金流篇出状仰况的善一种使图示伐。现金杠流量道图具苏有三妇要素浪：（1）时亲间；脱（2）方疑向；砍（3）大械小现金柜流量曲图时间t0123时点炎，表韵示这乞一年总的年捞末，汪下一勉年的法年初200150现金流量现金棚流入现金流块出注意：教若无特历别说明时间单妹位均为座年；投资蓄一般渗发生寒在年穿初，棚销售如收入羽、经三营成颗本及汉残值既回收市等发促生在猜年末畏。现金流严量的大小及慎方向（二）侦现金流蕉量图的摊绘制规身则横轴为病时间轴哈，0表示时南间序列恐的起点爷，N表示猴时间括序列土的终辩点。与横轴刊相连的酷垂直箭宾线代表工不同时牧点的现妇金流入罢或现金哑流出。用箭当线的墙长短嫌表示平现金启流入岂或现迎金流迈出的响大小浩。三、案厅例说明200慕9年，悬某投狮资者敏拟用斑三年捞时间宪以50骗0万元谨的价恨格按照浑分期访付款薯的方鸟式购胃买某辉一商耍业楼柿。已慕知前2年的付款比奏例分别窗为20%、30厅%，余下墨的在第3年付清，么并在萌该年考年末讲装修鹿完毕距，装柿修成惨本为15万元，第4年即出牛租，毛铅租金为60万元撇，经毙营成使本为20万元，迁并假蠢设今炕后几拿年毛葬收入粉和年阵经营酷成本奇均保伴持不变，宇出租4年后，蹄该投资纲者把该挂楼转售耕给别人棍，获得80陪0万元的麦收入，兔假设投记资和经寇营期的贵收支均槐发生在年陷末，栽要求尿：编费制该驼商业蛙楼投防资项享目的名现金民流量图和净找现金流惩量图。练习：所绘制现茂金流量慈图1、某企种业计划吵投资的昨一个项屋目，在尖第一年年石末需胃要投该资10填0万元，践第二年天年末需要投资150万，项彼目能在六以后三馒年内每找年年末托产生100万的魄收入俩。试晕画出零现金送流量图。第三节垄资金眉的等值恳计算一、资袋金等值除的相关孙概念1、资宫金等沈值资金参等值纪：数咏额不领相同斧，尾但价伞值相躺等的吼资金泉，我新们称绣之为资金辅等值。资金等竿值包含3个因素参：（1）资巧金额弊大小供；（2）资金臣发生的惰时间；招（3）利肌率2、现值劲（P）将未来织时点上投的资金略额换算油成现在让时点上妇的资金拳额，称润之为现亦值。3、终值往（F）与现值庄等价的赶未来时碰点上的仍资金额邪，称之恼为终值未或将来予值。4、时值资金在锁运动过叉程中某皇一时点悲上与现难值等值泥的金额答称之为我时值。5、年金会（A）一定裳时期例内等汽额收瞒付的奏序列减称之神为年典金。6、折现听（贴现社）将终值遣换算成追现值的适过程称丽之为折葱现（贴勿现）。7、折现握率（贴昌现率）在折桐现过届程中趴所使扇用的睬利率弓称之趣为折籍现率（贴现育率）。二、兆资金母等值捧的计脱算1、复利捏终值搅的计隐算复利杜终值鞠是现辣在投尽入的蛮一笔李资金裳按照肆一定的利铜率计算旬，到计乎算期末抖的本利貌和。已知套复利揉现值P、利率i，求n期后喜的复省利终值F，复利读终值的阴计算公芒式为：F＝P（1＋i）n=P或F＝P（F/顽P，i，n）式中（1＋i）n为终贡值系馋数或是复利继系数报，记为血（F/P，i，n）嫌。[例]某工程南项目需仗要投资务，现向陈银行借熊款100万元仅，年井利率拨为10%，借准款期仅为5年，一株次还清过。问5年末极一次魄偿还出的本配利和筑是多数少？2、复利葵现值的锋计算如果想妹在未来爷的第n期期末窝一次收爹入数额为F的现金胖流量，半在利率钉为i的复利寄计息条茅件下，求胀现在应毫一次投厦入本金P是多股少。现值姐的计嘴算公斑式是曾终值还的计奔算公围式的抓逆运算。即玩：P＝F（1＋i）-n或P=劳F（P/禁F，i，n）式中低（1＋i）-n，为唐现值悲系数饰，记哨为（P/蜻F，i，n）抱。[例]某企业攻拟在5年后能名从银行前取出2万元购滔置一台距设备，漂若年利届率为10%，，那冶么现在运应存入万银行多促少钱？3、年蛙金终忆值的类计算年金档终值烤是在与一段灵时期越内，在每隔狠相等羡的的时丸间等据额支泡付的垮现金邀流量A，按照垂利率i复利计紫息，餐按照耀一定砌的利处率计邪算到董期的窗年金微本利和F的公式经为：式中蛇称雪为年鼻金终个值系浇数，束用符榆号（F/A，i，n）表朋示。[例]某公司旨为设立横退休基框金，每冷年年末遗存入银立行2万元溜，若无存款芬利率闯为10思%，按复辣利计算扬，第5年末歪基金阀总额吐为多或少？4.偿债资述金的计饱算偿债家基金础是为假了应做付若浅干年睛后所扮需要偶的一鞋笔资金，躺按照浅一定欺的利芬率计粱算，聚在这n期内连澡续每期叛期末等额夸偿债唯基金罪值A。计算公我式为：式中称稿为偿债誉基金系叙数，用电符号表狼示。[例]某工厂毒计划自柜筹资金矛于5年后新威建一个租基本生舅产车间证，预计饥需要投平资50汽00万元，葵若年利预率为5%，在复盲利计息株条件下摸，从现做在起每钱年年末箩应等额特存入银凝行多少樱钱？5.资本王回收而的计泊算资本简回收帅是指忧为了积回收还现在甜投入步的一呆笔资金，糊按照一葵定的利蛛率计算剑，在一零段时间请内每相创等的允时间姨应该筒提取凭的等升额款略项。计算公宫式为：式中童称为布资本帮回收旁系数害，用油符号续表示爱。[例]某工程露项目投师资借款另为50万元疾的现姓值，兵年利旷率为10才%，在末复利拣计息以的条衫件下伶，拟划定分5年于石每年软年末茂等额势偿还签，求字每年威的等落额偿寺还额就是多繁少?6.年金嘉现值增的计笛算年金友现值扔是指难在一仪段时绩间内纹每隔地相等朝的时丧间投入的款原项，按字照一定楚的利率骑计算，迫折合到肃现在的夫值。年金隆现值绳的计谢算公榜式为抬：式中欧称之塔为年腿金现抹值系轰数，爽用符睬号表哀示。[例]如果某屋项工程1年建肃成并址投产辉，寿蜘命为10年，每禾年净收桃益为2万元，闭按10蒜%的折抖现率计撒算，姑恰好僻能够染在寿诊命期俭内把钟起初锯投资全部收烟回。问纹该工程揭起初所择投入的裕资金为多少钱？三、资推金等值善计算注所意事项1、P是现蓝在第街一计因息期忆开始捡时（丛即年攀初）简发生；2、F是在帅考察唇期期盐末发冒生；3、各菠期的岁等额竖支付A，发马生在赔各期灿期末另；4、当蚁问题拌包括P与A时，第禁一个A与P隔一期。即P发生核在A的前一腿期；5、当贼问题敏包括A与F时，碑支付别系列翼的最袋后一个A与F同时库发生路。四、小叛结资金等昆值计算谢涉及到历现值（P）、础终值啊（F）、年腾金（A）之间链的相互陵转化，虎如果已知隆其中趟两者喊，就筒可以宇推导售出第倾三者胞，他荣们之间的刮相互转皂化可以邀用图示胸表示：PF忍A五、应罪用举例例:某工扬程项弄目计犁划3年完赛成，3年中否每年年啊初分剑别贷果款100悄0万元，弹年利率8%，若建披成后弯分三个年每犬年年或末等芳额偿挠还全接部投资额惹，每年论应偿还漂多少?解：郊先画爷现金凭流量沫图（异以项巧目为优研究奇对象亩）0123456A2=?A1=1帜00衰0第三章房地产液投资环毯境及市宝场分析一、房宏地产投维资环境隆分析二、房帽地产投衬资市场帅分析第一节伐房彩地产投目资环境耍分析一、阻投资岁环境木的含端义及竟其特鸦征（一躺）投丛资环护境含荣义狭义岔上：投资环挎境主要叫指自然槽环境和姻经济环概境。广义甩上：投资环雹境是指孝影响投扫资活动季整个过贩程的外慨部的各盘种情况塘和条件积的总和伯。包括品：地理网环境、灵基础设既施、社还会、政匀治、经住济、文劳化和习弹俗等各颂个领域赞。（二尺）投苗资环熟境的溉特征系统兄性投资自环境架是一迟个包炮含多披要素简的有畏机整郑体，坦系统拍各要象素相互联贺系、正相互调制约宇。动态性投资环购境是一魔个动态另系统，施总处于界不停的现运行过喷程中。主导掉性在不同桥的发展币阶段，抖区域社烘会经济报各要素舒中总有还一个或几个要蹦素居于船主导地量位。区域及性投资固环境秋具有跑显著谎的区夕域特叶性。二、周投资布环境目的分刘类1、按纳其与舒投资址的关传系广义效：自除然、就经济鬼、政谷治和图社会次四大则因素废在内易的综嫩合的复杂躲的系抽统。狭义：栽自然环福境和经崇济环境2、按粪投资值环境农所具缠有不诞同特扑点与诞分类硬环勺境：屑自然混环境遥和基捉础设扎施软环境蔑：对投贿资活动筛有重大送影响的丹政治、慌经济、层社会、人文等吼方面的托外部条钢件。3、按贩投资甚环境事层次融分，禁有宏既观、于中观唤和微运观之讽分宏观：农总体经事济环境中观：佳地区投阵资环境衫和行业沟投资环斤境。微观：页投资活铁动的具流体场所巴的自然尚、经济众、社会读条件。三、房地赢产投俗资环堂境分默析的肠内容房地赌产投搬资环补境分情析的况八大玩因素福：一、彼社堡会环午境社会制哪度：政剖治制度象与社会孕管理制待度社会秩燥序：社盟会政治企秩序和拘经济生牙活秩序社会信蔬誉：公殿共道德额水准和碎法律二、恒政枝治环誉境政治耗体制戏和政重权问扁题政治局闹势政策三、法逝律环境法律楼完整慢性；成法制掠稳定吴性和膛法律菠的公拥正性两。四、脆经济予环境宏观拼经济羽环境霉：总剩体经侦济环洁境市场牺经济障环境吼：投安资项现目面际临的兔市场叨状况绢：市球场现鬼状和美趋势港、竞尽争对舰手的郊情况赌等。财务环蝴境：金丛融环境井和经营阿环境资源宇环境太：人丙力资看源、酒土地练资源冈等。五、文供化环境社会的艘意识形棋态：风麦俗习惯之、语言壮文字、毁宗教信口仰、价值观陕念、嚷文化搂传统与、教牛育水沾准等隐。六、自唤然地理捞环境投资饺项目裤所在喷区域秧的自沉然和苗风景柔特征肿。自然地昌理环境探包括：怀地理位蝇置、地刮质地貌柳、自然肢风光等。七、研基础贡设施的环境“硬环境”：投置资区凳域的课交通暗、能斯源、馆通讯袖、给强排水、排危污等。八、社猫会服务殃环境硬件环佛境：金保融服务餐、生活葛服务、酒通讯服律务、交通服粒务、盾信息倘服务途的服宫务内旦容的歉设备梁状况倦；软件环鞭境：服肃务效率仰和服务仪态度。四、房镰地产投葬资环境末分析方佳法冷热对启比法等级尺绝度法道氏评高估法闵氏评歉价法（一弱）冷绘热对伤比法依据：19拼68年，若美国掌利特俭法克协和班果廷两剑位学引者对美国和肿加拿大欺等国工斗商业人搅士的调虾查，在《国际商业安属排的概柏念构架》中提奏出了奔对投去资环眉境分临析的冷热钻因素法浮。基本挥方法筹：从投辛资者令和投墓资国欢的立县场出音发，拾选定诸投蕉资环差境因诸素，穴具此做对目搏标国秩家逐度一进善行评梨估并将枕之由“热”至“冷”依次排斤列，热久国表示中投资环刻境优喇良；嚷冷国刊表示厚投资历环境爆欠佳售；具体过严程：把投拔资环耻境分辽为七堡大因牵素：政治梢稳定笔性；市场旺机会既；经它济发彩展及番成就角；文鉴化一体化；叶法律阻汪碍；实至质阻碍肺和地理秧及文化北差距。特性捞：是最早铸提出的府投资环胖境分析肺方法，踏虽然在仆因素的选捕择及评跑判上有嫁失系统貌性，但支为环境堤分析的岂方法的形龟成和完布善奠定策了基础缓。（二瞧）等级铃尺度悼法依据：19争69年，筋美国电学者忍斯托省伯发视表了《如何素分析国外久投资气迎候》，提出古了投资肺环境的愚等级尺它度分析法。过程灵：将抹投资袖环境喂分为吩八大饺因素隔：资本它抽回赴限制弃度；团外国陕股权精比例蜻；对镇外商歉的管问制和歧视淋程度辣；货泉币稳姻定性金；政后治稳吵定性碌；给软予关晓税保护的严意愿丽；当储地资梢本的船可供母程度钞；近昆五年狸的通笋货膨胀率慎高低矛。又把八确大因素玩分为4-鼠7个子葛因素畏，根何据个帖因素暂和子胳因素对投痕资环境吃的影响炸程度，施定出从驱最差到追最好的放各种情况学的分类抢标准，乏好的情锡况评分谊为12、14、20分不等。素最差情等况为0、2、4分不踪蝶等，滑按各犹种情参况打分，综睛合后得结出投资南环境总勤分：8-1迟00分，逮分数河越高，投闯资环境为越好。优缺点走：指标呈趋向朱于具洲体，担因素张趋向抵于量掘化。引但考核的是毫东道国饲对外资响的优惠姜条件及阻吸引外坚资的能力，并吸没有考朝虑项目茄所在地倾的具体爸环境条驰件，有幕其局限性伞。（三）鸦道氏评夜估法依据：美国秆道氏笼化学目公司葛根据打自己针在海愧外投拔资的经验赞提出暑的。方法蚁：把海外恋投资风尽险分为抛：竞争输风险和津环境风险。道氏窃公司稳把影彼响投岗资环均境的爆因素遍按其弹形成跑的原因备和作爪用范稻围分思为两科部分掀。1、企业堤从事生方产经营丸的业务乓条件；2、可间能引碍起这政些条字件变货化的唱主要古压力已；过程站：■评估影掀响企业印业务条剂件的诸拘因素；■评估裹引起做变化污的主苍要压灭力因毙素；■在前倦述两腥步的谢基础责上，不进行祸有利诞因素涌和假画设条衡件的汇也总，翁从中考指出8-难10个在某茧个国家虽的某个级项目能获得成滚功的关怖键因素筋；■在确定骂这个关由键因素慨及其假因设条件气后，提季出4套项目预测淋方案：第一套门方案：产根据未活来7年中各踪蝶关键因哑素“最可能”的变折化而稼提出灿的预士测方工案；第二豆套方牢案：及假设衔各关问键因站素的借变化落比预术期的好，提柏出“乐观”预测方足案。第三套聚方案：雹假设个器关键因臂素的变跨化比预写期的差，提娃出‘悲观’的预测折方案。第四套透方案：所各关键庭因素变呼化最坏造，可能典导致公司“遭灾”的预测纠方案。四套方疤案提出饿后，请耕专家对仪各方案船可能出羊现的概率进橡行预测撕，为决什策提供析参考。（四宽）多自因素蚕和关吨键因鞠素法依据：香港大穿学的闵赤建蜀教夕授提出碧。1、多因愉素分析筝法又称腹为体是制评何价法陡，从弄政治蜜体制喝、法暂律体拘制和经说济体基制对谣外国耐投资皇者投炮资风赢险的低影响仇出发虑，将影茫响投乎资环较境的宿因素登分为形十一牛类，哑在按查五级日分别计窜算。先对阵各类远因素丙的子朋因素宿作出富综合东评价虎，按规此对该欢类因骑素作宴出优仪、良茂、中典、可枕、差协的判柱定。最后按战公式计贫算：投资环残境总分=∑扎Wi欺(5a趁i+4娱bi+限3ci攀+2d霞i+e朗i)Wi役:第I类因素辣的权重牛；Ai、bi、ci、di、ei贤:第I类因械素被势评为果优、舍良、中、可字、差的积比率。投资污环境路总分毒在1-秩5之间构，越康接近5，说明抛投资环境赢越好却。多因素遣分析方搞法影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.102、关键遥因素法针对多妹因素分惑析法只轧是对某艳一地区鼓的投资环境破进行遣一般保性分怠析,没有抱对各凤类投蛙资动守机进紫行分析，延又提出床了关键截因素法,从影己响投屈资环斥境的一般型因素馆中,找出杯影响床投资逆动机但实现龙的关傍键因素。然戏后根据些这些选角出的关懂键因素吗采用多清因素分析的航方法进态行评价哲。例如蹦：影产响投落资环然境的析关键援因素1、降枝低成夕本：稼适合汤当地亚工资承水平妖的劳豆动生踩产率展；土地费用增；原材课料价格船；运输路成本2、发展廉当地市席场：市状场规模绸；营销副辅助机廊构；文阶化环境险；地踏理位筹置；阵运输派等；3、获得坝原材料连：资源未；当地非货币汇泰率；当温地通货徒膨胀率；视运输条便件；4、风险辞分散：沃政治稳刚定性；娃国有化窃可能性论；货币弃汇率；忍通货滥膨胀隔率5、追步随竞泼争者店：市刺场规糟模；羊地理积位置完；法库制建察设6、获股得当翠地的辛生产咸和管帮理技穿术：州科技螺发展迟水平溜；劳动生产俱率；例如够：我馋国开价发建铺设的不普通耻住宅他投资昼项目1、重点宁因素：航权数[0预.6慰]市场免环境偏中的宇购买柳能力穴，市融场容斩量，需供应峰量等淋；财务环场境中的悲项目融刑资可能女性；融驴资成本胜，税费设负担等自然帝环境醒中的伴地理惜位置梁，风赚景地距貌，基础型设施超条件赵中的牢电力串、通贫讯、遇给排虎水、鸦交通拨等；2、一般忧因素：愁权数[0.曲3]经济抽环境披中的粮消费巩结构德、居虏民收住入、港物价露指数纪；资源况环境胀中的掘劳动梅力资虹源条杯件、殊原材泊料供忽应等仇；3、次要娱因素，诱权数[0.体1]社会环泉境中的帝社会秩良序、社汤会信誉多；文化环凝境中的横文化传喝统、教抖育水准凤；环境核因素左的类喝型及膨权数坐确定食后，脊按照会多因素法候的计算汁公式，景计算该且投资项蜡目的投愚资环境总乓分，进蒜行评价铺。（五）SW恶OT分析SWO驱T分析傅思路宏观环境重要因素中观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOT说明：S为企醋业内费部环轧境的收优势垂，W为企老业内完部环饲境的乔劣势坑，O为企业倚外部环袭境的机哑会，T为企巧业外译部环描境的饱威胁予。四种内赠外因素匀的组合S＋T＝可规避风险点S＋O＝机会点W＋O＝可借力机会点W＋T＝风险点

机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。

外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。

外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。

自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。

一、房锯地产投娘资市场跟分析的御含义房地撑产投柔资市颜场分草析是润通过番信息秘将房凉地产蒜市场的星参与缺者与溜房地嫁产市永场联愤系起狸来的董一种蛾活动，陪即通碍过房同地产穷市场株信息勉的收洁集、牙分析有和加工处禽理，寻踪蝶找其内推在的规归律和含蕉义，预陕测市场妹未来则的发应展趋肺势，狸用以蜓帮助支房地仍产市打场的参化与者孔掌握手市场览动态滋，把思握市枯场机霞会或蚂调整其市怖场行为践，从而中使投资碍者的预样期尽可虑能靠近实琴际结果盐。第二乘节洋房地徒产投借资市架场分强析二、完房地起产投披资市挽场分己析的肠必要固性1、运填用科轨学方术法对臂市场驴调查棵的资俯料进声行详愧尽分耀析是范确保山投资桂目标葱实现畅的基攀础。2、历史屿的教训纯：决策好的失误便使项目边损失巨家大。3、市渗场分催析具厕有以涉下作名用：A、掌循握市恰场变哑化的肉态势询；B、有利辫于作好壁投资决嗽策；C、为衡房地劈燕产价捆格确中定和色营销虑策略铜的制拦定提茂供基郊础和辨依据选。三、房置地产市旗场分析腐的主要汁内容1.市场内分析虽的三删个层魔面（1）城桃市房腥地产遍市场披分析（2）区域能房地产户市场分圆析（3）房袜地产趋项目族市场歌分析三、房捕地产市会场分析父的主要粱内容2.房地产妈市场分对析的内种容（1）房泥地产鹅市场善供给谁分析（2）房克地产柳市场晨需求买分析（3）房跃地产义市场时供求老关系涂分析（4）房地啊产市场嘱竞争分枪析四、房屠地产投胀资市场械分析的迅依据1．房详地产脑市场似供给视方面谎的信精息2．房眠地产叔市场香需求拿方面瓶的信航息（1）房地俯产市场需求厘总量方面的酱信息。略如：现葛有人口颤数量、冷使用中翠的房地予产数量胆、空置郑量信息唐；现实斥和潜在增的房地魂产需求派量。（2）房傲地产材市场裹需求瘦倾向侄方面宁的信隐息。（3）房地茶产市场脊需求客趋户特征甲方面的熟信息。（4）房地节产市场至需求未户来趋势标方面的打信息。四、济房地右产投壶资市盾场分筋析的他依据3．房乌地产毅供求厉关系飞方面抖的信乳息（1）供求丢关系状支况方面外的信息，如：所供给量捐的缺口铅程度或胡空置率举、空置拍量，价县格上涨济或下跌叫幅度及锅比率，终成交量蹈与需求抚量，市硬场吸纳底能力与脊速度等多。（2）供纳求关壁系未筛来趋及势方伯面的偷信息，如渣政策债法规爷信息桐，房盐地产秒税收称信息慨，城钞市建栗设与吓发展谨规划屠信息神，城漂市化圾状况假及其号趋势魄方面桃的信宁息，宰产业中发展担及其农趋势俗方面汪的信匀息，GDP及其充增长帮率方冻面的随信息探，消拼费结抱构和呈消费划水平落方面隶的信韵息，浓房地博产投啊资收婆益率辛及房粮地产棒开发梁利润枯率变橡化的西信息仆等。四、荐房地真产投忠资市躁场分粒析的锤依据4.房地产滔市场竞裙争方面收的信息（1）竞催争对征手信拘息：存在哪盈些竞争逝对手、恢优势和寨劣势、流对手战纹略目标纯等。（2）竞酬争项臣目信远息：项目柳定位虏、特闯色、懒房型悠、销占售战竭略、麦定价河等五、厨房地忠产投奏资市址场分像析的街注意御事项1．房射地产华投资扩市场呼分析怠要有飘明确挽的思烧路2．房地紫产投资胀市场分据析要根尤据分析钓目的确略定研究堡内容和异角度3．房鸟地产配投资渠市场抱分析掉要把轿多种靠分析劝方法棕结合围起来4．房病地产虹投资妇市场侮分析恭数据壤要真弦实可霞靠5．房散地产去投资列市场这分析乏要避诉免陷暑入不脏必要涨的误傲区第三第章雕房地递产筹岔资与翼融资一、量我国风房地帮产筹心融资衫现状二、房述地产筹暖融资创腥新三、演房地堆产筹脚融资毛案例摩分析一、我男国房地痕产筹融葬资现状我国房盛地产资杜本市场邮情况各种孟自有坚资金39.惕6%银行房浆地产抵删押贷款58擦%上市房盟地产企家业债券0.犯9%上市的友房地产畏公司1.5牢%我国岂房地政产开药发资去金结冠构变裂化银行+预售+开发商(自有娇资金)资本(股权+债权)+开发每商+银行+预售房地产=土地+资金房地厚产的毙核心吴竞争众力:一是晕土地搞，二友是资央金。炭有了煤土地乘就可笋以融荐更多杨的资储金，愿有了局资金雪就可腹以得绢到更堂多的来土地怜，最觉终是直要先台有钱课，这移是房熟地产蜻融资唇的基浴本模旋式。房地半产企颜业自壶有资封金与购银行恰贷款苏比例肯：30:幅70或20纹:8肺0房地姜产企仅业资押金现捡状房地产朱融资就释是房地糕产资金平的融通,是房地获产业与务金融业秋密切结华合的产芹物。房地仇产企学业融醉资的壁特征1.开发资供金需求度量大，谁对外源夺性融资增依赖性摧高。2.土地宴和房主产的碎抵押寇是重摄要条对件。3.资金挠面临李较大奴经济膀风险灿和财架务风级险。我国影房地糟产企趣业融扁资方蚁式的苍现状以银行罚信贷为瞎主我国70沟%左右任的土滔地购芽置和惠房地部产开帐发资政金都哑直接季或间奸接来仿自银蓄行。企业上锻市融资怕为辅“上葡市融讯资——用融瞧来的野钱买旨地——再用紧买来配的地间融资春”的滚方式,已经被夸许多业续内人士婚看做推弟高土地傻价格的叉一种重释要因素铲。个别企请业能够止涉及到炼其他融吼资方式仅有牲个别拉企业册使用刊过如追债券手、房戚地产估信托困投资字基金(R概EI划Ts粗)、典提当融见资、少金融惜租赁纷、过研桥贷之款以联及信撒托融车资等烈方式蹲。以银行肌信贷为左主的融且资方式毙存在的箭问题1.对于狐开发斧商而堆言,贷款受府政策影吹响比较夺大,且贷泥款的蜜门槛序越来除越高希。2.对于银输行而言,至少存庙在着以辱下两种短风险:第一,呆坏账嘱风险。叮银行无俭法使用锹如证券妹化的方踢式来分格散这种其风险,而只崇能将袍风险愉集中岗在自犬己身绩上。第二,成本增蛾加风险启。我国赚还没有帅发达的牢评估市炕场和评漠级市场攀。3.对于政岂府而言,如果大庭量的房柄地产融屡资都是避来源于棍银行系煌统,必然会咬增加对含房地产愤调控的宵难度。宏观时调控废下房栗地产驳企业马融资越现状1.紧缩政呼策下银否行贷款鞭难度加富大201缓0年以任来，兴央行4次加息道，每一把次加息惊都直接瓦增加了馅房地产总企业的图开发成粘本，加斜剧了经逐营风险糠。央行12次提高炮大型金誉融机构谜的银行貌存款准鞋备金率浑，使得胆目前的汉银行存架款准备涉金率上央升到21.钱5%，目膊的在端于收急缩商武业银叼行的墨信贷涉数量男，缓疫解市酷场上眉货币坦流通锐过剩妄问题真。但令紧缩组信贷蛮的同忧时也剂减少余了房坚地产胜企业矩的贷基款数挡量，凶使房牌地产窄企业狭通过温银行隶贷款来进行慢融资笋的难领度进健一步带加大密。宏观帮调控玩下房椅地产绞企业刮融资去现状2、房吧企再佩融资魔遭拒在合适游的时候贴抛出增后发融资锤计划，室抑或借聚道并购队重组曲寨线融资愧，房地详产企业策轻而易转举便能笛通过资传本市场丘圈钱的致好日子颂在201票0年宣告勤破灭。4月，监舅管部门恩要求对为存在土杂地闲置枕及炒地棉行为的员房企暂胃停批准骆其上市战、再融球资和重迷大资产机重组；10月，梢房企溜重组棋正式罢叫停撤；11月，监为管层要迁求只要载主营业灶务收入脏中出现验房地产讽业的上鲜市公司确，其融钢资要求较也将不丧予通过歪。房地尚产企业妙迎来了车自20遍07年冬役天证鞭监会秘暂停旧房企IP浑O之后局的第迁二次菌“极伤寒”阴。宏观调矿控下房猴地产企腾业融资欢现状3、房扇地产母信托足融资非受限200雾7年中凳国银脚监会锐颁布辈了《信托掌公司鸭管理叶办法》和《信托公堂司集合雪资金信雁托计划瓜管理办企法》等文昌件来杠规范不信托丢融资裳。20矿10年2月21号，听中国旁银行蹄业监巧督管述理委些员会艰又下眨发了《关于堆加强书信托蚕公司功房地规产信峡托业寒务监币管有闷关问英题的糠通知》，该馒通知你要求团开发顺商具坛备二脱级资托质，御并且睛房地叨产开追发项屠目“四证夏齐全”，项丘目资取本金脂达到犬国家还最低毕比例它，不愤得以巧信托然资金弦发放甲土地谊储备惠贷款烘。这草些要冈求，把无疑浆又使皆房地洗产企鸟业获墓取资亏金的毫门槛耕提高环了。宏观调窄控下房芹地产企贸业融资视现状4、预者售资奸金监汽管全左国蔓物延将已咽有商石品房拖项目叨的预凳售资捆金用珍作购垂买土伪地或节新项绕目开坚发，剃历来虎都是届部分梳开发伤商以爆小博淡大、边分散束风险作的重粉要途蛋径之秆一，予而20扭11年商坟品房府预售限资金纵监管暴制度壤已在胀全国纪各省露市全咏面铺缝开。豆针对煌预售竟资金阁被严省格监抱管，体有业脑内人趋士就届对此烂表示费：“情从长耗期来迅看，驰流动宰资金伸不充芒足的妄中小浴型开疮发商蒜可能朱在此续影响踪蝶之下蒜出现诊‘无锹钱拿图地、眯无盘紫可开透’的航状况阻，最矮终将对引起歌地产辅业新生一轮驶洗牌吸。”面对融慨资困境骨的房地趟产企业进应对策欲略1、调整笔心态和昨思路，柴制定多矮元化融尼资战略比如挤将直隆接融稍资方争式和叮间接陪融资搜方式芒相结凤合，倦或者搏将信叠托计舍划及泉股权聚融资扁与银正行信记贷融佳资相碑结合退、房屈地产巷企业娱融资妥与个字人融锣资结筒合起卖来的靠方式澡等。星多种流融资秋方式老相结芦合，借一方向面，纽奉可以文减少侍对银饶行贷召款的煎依赖监，缓博解资同金压犹力；霸另一格方面驱，可领以降藏低资介金成扫本，要减少梨企业据的融梨资风知险。面对融窃资困境士的房地累产企业救应对策仿略2、探索承有效的默民间融杯资方式随着我耍国经济青发展和平民间金挡融资产制的逐步严扩张，贡民间借乏贷逐渐环活跃，翠特别是撒在经济赤发达、航市场化袋程度较灾高的地拼区。房脾地产业略的投资身回报率睬相对来胡说比较饶高，往迫往民间立闲置的升资金也塔愿意投格入到这双个行业创。因此尘，在确绢保避免敲金融风趣险的前忠提下，失可以按厘适当高置于银行邪同期利早率寻求敏向其它汪企业、尊自然人借融资。面对融首资困境屡的房地伯产企业何应对策水略3、寻求须合作开缸发一是与建摸筑企错业合晃作开前发，亩由建婶筑企杜业垫距资建柴设，诉由开轨发商宰支付稼所垫塑资金论利息夕，在生约定堪时问宵内付线清所魔垫本眼金。表如支观付还贤有困臂难，悬可用圆开发卫房屋逃作抵桨押，啄或者趴由建雹筑企朝业出艳资建叙设，豆开发扇企业掀出土甘地，突合作禽开发问。二是与大在公司末合作牙，这体种方蕉法，炕一方船面能秃得到央大企因业部黎分资斩金支渣持，常解决循暂时唯的资缝金困超难；蹄另一江方面励可以席借助搬大企建业的犁良好蠢声誉边吸引骡购房极者。丝式只要计合作艘能成烘功，烦对中年小企惠业来蠢讲是售条融哪资捷蝴径。面对融桐资困境猴的房地磨产企业成应对策涨略5、地产桌企业融属资创新目前我津国房地递产企业现融资渠伟道较为叨单一，罩房地产山市场的监融资产脊品较少就。因此道可以借确鉴国外栽房地产携企业融愉资模式三，采取宁租赁权产融资、桐权益性偏融资、践过桥贷娃款、委辣托贷款充、土地馅典当等延新型融柔资方式地，通过求多种融亦资方式句的创新违来确保蜡房地产航企业的搏持续发狭展。案例毯分析被：保利表房地轿产（衰集团炉）股启份有牧限公趋司公司羞简介保利呈房地赏产（毒集团少）股滤份有纷限公屈司是耕中国俘保利园集团弄控股碎的大灯型国极有房职地产亡上市闯公司佛，也退是中产国保逮利集堪团房学地产蛾业务症的主蜂要运钩作平西台，斑国家状一级营房地辽产开旷发资译质企拼业，遇国有飞房地务产企邮业综陵合实泊力榜晚首，勉并连仁续五熔年蝉左联中肿国房烧地产侦行业锣领导胀公司壤品牌迁。20接06年7月，愚公司展股票钥在上丸海证跳券交傍易所碍上市编，并匪入选"2瞧00滑8年度中敢国上市燃公司优替秀管理练团队"，20疤09年，叛公司字获评翼房地至产上丢市公摇司综趴合价特值第妄一名睡，截论止20溉10年底，季公司总现资产达15睡14去.6陈1亿元鸟，实律现销条售认腹购过66钟1.钥68亿元。公司聋项目每展示公司康筹资溪情况公司剪筹资店近况上市后纤的5年，保蜂利地产妙总资产扎增长了18倍，由200片5年的80亿上财升为20冲10年的15灿23亿。与此植同时敬，保宏利地棵产正纽奉在上新演着“速度地绪产”的传奇器。在保览利地产巷董事长醋宋广菊蚂的引领焦下，保寺利地产荡正向“3-盐5年内再是造一个沙保利地岗产”目标迈新进。快灵速发展颈无疑需致要庞大亮的资金捧作为后爬盾。201做1年，们保利仗地产竿房地歌产直勉接投烈资总变额预如计达812亿元哑，但法截至20倚10年底，是结余货遍币资金犯为19永2亿元，淡此间资项金缺口谅超过620亿元。公司牙融资晚决策201回0年3月19日，保垮利地产克公布再炼次增发价预案，届即计划拌募资不少超过96亿元弦，用格于开代发13个地筹产项茅目。201绑1年3月25日，保桌利地产秒股东大筋会决议毅修改20泛10年度非讽公开发躺行预案储，调低爱增发底母价，增钩加非公机开发行珍数量，可保证96亿元的洞融资规哀模不变舰。同年4月19日晚串，据求保利敬发布201冠1年第一岸次临时挥股东大荡会决议公告偶显示，内这笔96亿元软的再幼融资再箭延长12个月许。虽然资蓬本市场吵融资无翻门，但青保利地产仍装具备相化对强大域的融资肃能力挡。“移资本伶市场已融资吓一旦放开灰，保智利地邀产凭计借其坛央企的书背景盘，也蒸将会巾在批帅准融灿资的次序胶上获豆得优祥先。正”公司泉融资洪决策纵使有疗千万条奔融资渠巾道，保衰利地产打最根本齐的资金恋来源还股是销售锯回笼资仗金。保星利地产扩今年推辫出的很短多项目钳都在二塘三线城虽市，将嘱在很大劝程度上我化解限忌购令对劝保利的萍影响。猜保利地炮产的销熄售量将剑明显向轨二三线机城市倾唯斜。调整决城市猪战略漆之余葛，保苗利地规产也差在加猪码商质业地巡寿产。跌据20穷10年年离报，液保利姐地产引投资陈性房切产金踪蝶额为42久.3吸9亿元，动同比增缘瑞长425沈.1%，主书要原距因是苗广州症保利株世贸跃中心坏等经屋营性劈燕物业予投入单使用谅。此掠外，五保利服地产倚商业巾地产载方面忍的经裤营收厚入也壮突破5亿元，朝光保利疫世贸中菜心就达2.5亿元漠，保悉利洲升际酒泪店于201燃0年4月10日开梦业，直不到9个月盈的营虽业收仙入就哈达918硬9万元。公司物融资城决策面对府严厉多的调限控政自策和谋日益园趋紧遮的货机币形火势，崭保利屡地产垂除加蜡强传唱统的奴银行舟贷款搜外，筛积极蒸开拓爷多元不融资虾渠道休。201膝0年报水显示滔，公默司已智发起牵设立播了信源保(天津)股权投彼资基金谜管理有堪限公司瓜，年内林完成募则集资金24亿元临，完说成6个项板目投猜资，20调11年计划刮进一步惨扩充基穗金整体久规模。小喇结1.从我国家房地产愈企业目葛前融资楚实际情荒况看，劳银行贷哄款仍然床是普遍百采用的始融资模散式。拓杆展其他浓融资渠茧道，上革市直接厌融资也桐不失为球一种好锣的融资趁方式，环资本市验场给房晃地产企项业更好纳的融资泳平台，班上市公临司在这屑方面总绿是有更滩大的资暖金优势钳。2.就外源危融资而翠言，还垦有其他信可供选奥择的方昆式，．侧如债券惑融资和衔私募融丝式资，房尽地产企牢业在业倦绩表现贿良好等牲等的条眨件下也总可以考辰虑，但颂是利用渣这些融飘资模式四有一定斯的要求钩，企业汗应当谨疾慎权衡富。3.对于内模源性融悲资模式要，如果造房地产指企业业合绩好，扭利润多胖，可以歌利用留险存收益辨增资，希这种方叹式比较蒙方便易胁得，企钟业容易尸把握和欺控制，倒没有筹企集和发市行费用勿，从这筋个角度荒来说，厨融资成伪本相对翻较低。4.提高铃资产为资本垂周转沾率和假利用别效率续，尤往其是喇被很为多企龙业忽燥视的永提高酿资会涨周转门率方充面，持企业隆资金(包括固喊定资金牙和流动很资金)在生产驴经营过访程中不车间断地晶循环周领转，从拿而使企抓业取得胡销售收剩入。加突快资金绳周转本拣身就是送一种变学相的融探资模式暑。二、茄房地灭产筹朗融资田创新三、房鄙地产筹川融资案钱例分析第五章朽房地锤产开发丛项目投呢资估算一、吵房地绒产投党资与使成本寇构成二、精房地肯产开既发项蠢目投差资与树成本铁费用图估算三、房躁地产开永发项目胖收入估锐算四、房邀地产开鹿发项目银税金估吐算第一滚节申房地贱产投厘资与趋成本腔构成一、房械地产开届发投资柜资金的发含义房地产胶开发投揭资资金夕是指拟