房地产基本业态划分二

房地产基本业态划分 易居中国天津公司“新员工上岗”培训课程2011.10(一)居住用地【70年】；(二)工业用地【50年】；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地【50年】；(四)商业、旅游、娱乐用地【40年】；(五)综合或者其他用地【50年】。1.不同类型土地使用划分(一)居住用地——住宅；(二)工业用地——工业、交通、仓储用房；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地——教育、医疗卫生、科研、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；(四)商业、旅游、娱乐用地——商业、金融、信息、办公用房；(五)综合或者其他用地——住宅、商业、金融、信息、办公用房。2.不同类型土地对应房屋性质低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅3.住宅1、低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

特点：一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。3.住宅（1）低层住宅【独栋别墅、House,Villa】3.住宅单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。（2）低层住宅【双拼别墅】3.住宅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1）与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。（3）低层住宅【联排别墅，Townhouse】3.住宅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3）户型设计丰富而前卫，有特色。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。2、多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4–7层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。（1）多层住宅【花园洋房，GardenHouse】3.住宅6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。特征：花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排别墅）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。（3）多层住宅【普通多层】3.住宅普通多层一般为4-6层，条状建筑，定位低于花园洋房。特征：一般来说，多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。3、小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，3.住宅4、高层：超过一怨定高度衬和层数起的多层慌建筑。19荐72年国岁际高完层建佳筑会载议将粉高层圈建筑衫分为4类：第一类坏为9～16层（隐最高50米）第二类耻为17～25层（太最高75米)第三费类为26～40层（最匆高10露0米）第四类那为40层以上(高于100米）超高枕层：30层以钳上的串建筑揉称为佛超高心层。3.住宅高层住尾宅和多层旅住宅的优缺贫点：一般率来说霜多层汪住宅顶的容谊积率敲较低桂，环妻境较载好，百建筑困形式粉多为龟条状容，所澡以基衡本上观是户轧户朝余南，汁建造联成本猎低，梳一般共售价添不高凤，得瓜房率亮较高害。高层恩住宅患一般施地段鼻较好启，由休于地沾段好怪，地士价较疯高，序为降凑低楼病板地某价只采能提瓣高建猫筑容瓜积率垄，往殃高空贡发展概。高钳层基崭础较宋复杂坐，结士构要鞠求高龄，十泼分坚营固，产但成揭本也阴高。鼠高层残配有问电梯序，人仪们进犁出较碌为便冤利。秀高层体建筑冷的中库上楼唱层，友视野京开阔食，通重风采扣光极盛佳。美但下珍部楼顷层较荡为压吴抑，递采光桐较差机。3.住宅（1）高层壳住宅【板式澡高层】3.住宅1）南北扛通透，抛便于采笑光通风唉。板式筒住宅多薪是正南嘱北方向唐，进深额在15米左右得，南北补通透，嗓便于采葡光与通亡风，而叙且户型始方正，厨平面布塞局合理吵，各功嘉能空间浸尺度适洪宜。通规常而言阶，由于齐板楼的阴面宽充勒裕，因漫而户型核设计更愁容易出剂精品。2）板盛楼均君好性沿强。煎眼下瘦一梯衡两户柳的小栗板楼杰非常观受宠摄，正棕是因杨为整顺栋板饰楼中洪各套职户型蔬的优询劣差祝距很弟小，插均有好若干沫套朝夺北的链户型磁难于闻处理态。板梳楼由巩于住腔户不询多，寒居家点生活听也比铅较清胜静。3）管娱理成膏本不永高。脾通常桌而言类，板疲楼的逗管理促成本顷普遍拆较塔恶楼低两廉，酬多层落板式辆住宅惕可以类不设阁电梯移，不猎设变形频供雁水系面统，刺包括闷外墙匀粉刷丛在内禽的日盟常维买护费抄用当伙然要某比塔品楼便峰宜得持多。4）住户蔬使用率凯很高。搏板楼户叫型的使筑用率通堪常高达90殊%以上唉，而手塔楼稻户型次的使喉用率篇通常贷仅为75-倡80%，因为暗塔楼内洪的电梯敏井、候基梯厅、扩变配电衬机房等添都将作眠为公共风面积摊慌到每个磁业主的培头上。动同样是保购买建戴筑面积100平方樱米的乔住房妇，板饼楼户苍型的呈使用啦面积雄往往遣高出径塔楼番住户烂约10平方受米。（1）高层拴住宅【板式高锅层】3.住宅1）成本挥高，毯房价旨高是。板含楼社贪区多正属低怖层低混密度倒，容六积率盗较低盼，尽呀管居浸住舒碌适很奶强，蛇但房限价会候高，夜特别夏是在河城区扰内寸建土寸类金的勉地段灾，主笨流产伞品仍测旧是燥塔楼工，为凳数不凝多的诞板楼妻非工忽薪阶婚层能酷消费旱得起蠢。2）户堆型格局迈不宜改黄造，板楼查特别是哗砖混结闭构的板尾楼，户论内多数柄墙体起证重作用愿，不可译以变化榜，这一烤点不如嘉塔楼的圣可改造悼性强。（2）高层母住宅【塔式高苏层】3.住宅1）臂节约犯土地胃资源厘，房雀价较疼低。惰由于致塔楼藏社区茧的建争筑密递度较纪高，亚因而稿可以较节约驱宝贵竟的土哄地资软源，纵有效乞降低议每平泄方米摆的房艺价，找让更卵多的乱人安坟居。2）讲空间信结构姜灵活盒，宜替于改之造抓。塔垦楼多偿采用坝大框录架结蓝构，慌除少只数承密重梁梦之外弓，户译内分岩隔墙域基本好都可起以拆供改，洁某些垦塔楼唉甚至裙可以箱将整穿层楼纸面打兄通，担灵活川分割馆户型腐。3）结期构强度貌高，抗牲震性好桶。高嫌耸的塔卫楼由于恐采用了盐框架结框构，现笑场浇筑远楼板，自因而其脾结构强竟度比板巷楼高，错抗震性舍与安全忌性很好拴。（2）高层孟住宅【塔式高茎层】3.住宅1）妇均好号性差蕉，居追住密队度高。塔楼嫌每层绿的住抱户多尿为6班户以牙上，杏甚至咱高达佩12漠户，卸数百附户人岔家挤胜在一来栋大辰塔楼食里，扁居住嚷环境牲当然杯不如息板楼摩优越脊。而抄且，壳塔楼胞每层充都有悦部分西住户匀的采弓光、膝通风摘、景许观等李条件指比较庸落后这，且眉不可盘改变怜。2）羽使用诱率不鱼高，班存在退灰色隙空间。塔标楼户穿型的牵使用跨率普捞遍低霸于板多楼10个北百分点蓝左右，蜻而且户掠型内部棚的厨房龙、餐厅复与洗手题间往往匹不可直追接采光柄、通风班，这样墓的地方疾被称“否灰色空希间”。（3）高层糕住宅【蝶式鞠高层】3.住宅蝶式忽住宅昌准确津地讲爽是改贩良型泥的塔煎楼，体因其布横断斥面形厌状像如蝴蝶汉而得辱名，锡蝶式正住宅瓦的优凯点很终突出帖，结邪合了坏板楼店和塔冻楼的古优点罩，让鲜我们松拿宝粮星圆用举例误说明箭。一羞、很睁好地扩解决吧了通元风和告采光科的问特题。恢人们弦喜欢蛾板楼随无非鼓是它干具有库良好咳的通哀风和川日照争，宝三星园欧的蝶撤型建哀筑使贸朝东监、朝排西的副房间叹向外算伸展金，不听仅真慈正做斥到了棕户户吧朝阳速，而帅且处灶于翅乳膀位杯置的况四户叙还可糕以享像受到纽奉爽快际的通矩风效集果。良二、填较高文的使饶用率隐。宝肝星园柏为两请梯六筒户的鹅设计播，有测效压帮缩了妈电梯逮间的骨面积静，保寺证了缸每户郊较高构的使砌用率屑，避捞免了趴普通率塔楼践弯弯逗曲曲厘的走贼廊。饱三、讯户型汪方正岸。蝶射式建乱筑有稀一个援通病——房间薄的边壮角多狠，而正宝星辰园就廊对此狗做了蹈良好景的改秧善，灾把边潮角尽嫂量设灭计在顺电梯载间从端而保集证了伸户型滴的方烫正。酒店4.商业现代所侵谓的酒竹店，应盟具备下映列基本警条件：１、茅它是一冈座设备讯完善的见众所周坝知且经料政府核室准的建肠筑。２、俱它冰必须齿提供恒旅客挑的住助宿与逐餐饮形。３、弊他洪要由饰为旅丸客以盐及顾最客提撤供娱率乐的滤设施付。４、搞还最要提磁供住谦宿、台餐饮任、娱元乐上质的理做想服决务。５、抄它碌是营话利的筹，要淡求取咳得合光理的驴利润但。酒店4.商业（一还）根稀据酒魄店的荒经营售性质部分１、登商业拼（务足）性舟酒店２、馒度假疗性酒腰店３、长雨住性酒驱店（公寓）４、房诚汽车赔酒店５、靠机场军酒店６、旅求游酒店７、会萝议性酒灰店（二）漏根据饭赚店客房补数量和庸规模划捐分１、愁大型肤饭店戴客踏房六棕百间内以上２、痛小型琴饭店智客直房三赌百间旦以下３、中燥型饭店栗客房膀三百～般六百间（三树）根烧据酒睛店地恰理位篇置划蛛分１、忙公路棉性诸２、镰机场砖３句、城椒市中虑心劝４、愁风景幸区酒店式陆公寓4.商业酒店式勤公寓分已为“产权式系公寓酒帐店”和“酒店式采公寓”。产权式筋公寓酒慈店的实岛质是酒讲店，其逝软硬件糠配套都狡是按照北酒店标躁准来配茂置，且胖纳入酒点店行业怎管理范生畴，它景所销售含的是设肠于酒店确内部的伴公寓形寺式的酒摄店套房鸽。产权锦式酒店半的本质牛在于购伶买者目纽奉的并非泼自住，秋而是将砌客房委蹲托酒店座管理公施司统一杯经营和烫出租，歪以获取艺客房利责润分红蔽和获得旗酒店管速理公司启赠送一纵定期限贺的免费哲入住权瓜。酒店贴式公除寓是帝一种抓提供奶酒店茫式管舱理服绝务的研公寓钟，集或住宅冤、酒秃店、楚会所倒多功坡能于仍一体壳，具民有“文自用患”和阴“投用资”幼两大满功效模，但挨其本显质仍凳然是费公寓。购物中爆心4.商业国际购良物中心缓协会的朋解释为唇：购物灯中心是琴指一群食建筑，临是组合予在一起那的商业项设施，哨按商圈榨确定其诊位置、划规模，劳将多种聪店铺作睛为一个于整体来造计划、例开发和吼经营，度并且拥辛有一定膝规模的足停车场挎。根据毕购物香中心永的建秒筑、盏设施夫和形宫态的巾不同坏，国许际购铲物中角心协伙会又辽将购木物中朵心细哑分为继"摩视尔"版(M委al泳l，馒停车杜场与阶店铺第间有挺一定羞的距混离，捎通常受在整肯体建抚筑的筛地下铁或外拆围，膏而店涂铺间棚有专冈门的阀步行蚀街连肯接，坦如区磨域型源、超洲区域袍型购系物中沈心)叼和带新状中帐心(答店铺梢前各雁有停名车场协，店原铺间牙通常昆没有余专门袋的步亚道连识接，威如邻栋里型背、社拥区型编等)片。商业街4.商业商业街挤就是由插众多商畏店、餐单饮店、刑服务店狮共同组债成，按怪一定结晃构比例采规律排忠列的商布业繁华巾街道，钉是城市照商业的煎缩影和返精华，短是一种专多功能骨、多业讲种、多当业态的鼓商业集武合体。互商业赢街以平凑面形式疲按照街站的形式哨布置的冰单层或朵多层商抗业房地舒产形式，迁其沿街嘴两侧的玩铺面及见商业楼咐里面的侮铺位都敬属于商冻业街商铺。商弄业街腹商铺谷与商贩业街法的发愧展紧革密联梯系，准其经某营情鼻况完炕全依害赖于妻整个姻商业赌街的赏经营酒状况湾以及邮人气档，运盆营良侨好的薪商业伪街，毙其投宏资者尘大多凝数已咏经收拥益丰界厚；雁运营期不好鞭的商浅业街附，自赴然令刮投资旗商、蒜商铺湾租户评、商滴铺经蚕营者从都面湖临损信失。写字楼4.商业写字楼批就是专贿业商业宿办公用斯楼的别悟称。写字楚楼原齐意是舌指用亚于办右公的帮建筑追物，傍或者平说是蹲由办肢公室浸组成择的大披楼，情19鹅71惭年，虚Rh扔od惨es社和K卸an仁提出慈：“否写字放楼的拾作用曲是集议中进真行信甚息的槐收集顿、决菊策的弦制定上、文责书工刮作的昆处理范和其怨他形办式的化经济左活动双管理致。”迅从这屋个意字义上茫讲，武写字兴楼是构指国域家机糟关、御企事礼业单他位用剃于办路理行筹政事纽奉物或垂从事婚业务销活动氏