知名地产置地精细化成本管理

——精细化成本管理

精细化成本管理——成本篇一二精细化成本管理——采购篇成本管理与控制一

华润置地房地产开发建安目标成本体系自2009年10月下发执行以来，对规范及优化建安目标成本管理起到了积极作用，为建安目标成本管理的内部数据库分析对比、不断优化成本体系做出了贡献。思路原则方法管控目的内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品目标作用：不一定是上限而是基准、心中有数范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、建安成本只是一部分第一篇华润目标成本管理体系解读第一节目标成本体系——思路第二节目标成本体系——原则二、目标成本制定的依据一、目标成本制定的要求三、目标成本制定的时间合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析;尽可能作为绩效考核指标。第二节目标成本体系——原则一、目标成本制定的要求产品目标：成本由产品的定位与市场档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。前期文件：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准都是依据文件；

前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解；计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。第二节目标成本体系——原则二、目标成本制定的依据第一阶段：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；第二阶段：定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。第三阶段：规划方案确定后或扩初时，形成正式目标成本；第四阶段：施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）。第二节目标成本体系——原则三、目标成本制定的时间二、

第二阶段项目方案阶段一、

第一阶段项目可研/立项/定位阶段三、第三阶段项目设计阶段第三节目标成本体系——方法四、

第四阶段项目目标成本形成后关键：对社会资源的把握——成本调研，上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研是做好目标成本的保障；关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定；成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。一、

第一阶段项目可研/立项//定位阶段成本测算第三节目标成本体系——方法二、

第二阶段项目方案阶段成本测算目标成本的编制与确定——成本测算表以目标成本为导向——目标成本的分解与限额设计及动态管理目标成本分解与合约规划主要材料设备的初步选型定板专项成本调研与材料设备专题研究目标成本制定与运营、财务、营销的协调第三节目标成本体系——方法三、第三阶段项目设计阶段成本测算第三节目标成本体系——方法在后面第三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施要满足动态控制的需要：按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加。按内部职责划分：成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。分解到设计限额：也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额。第三节目标成本体系——方法成本目标的分解--分解是为了落实四、第四阶段项目目标成本形成后1产品线定义及与项目的对应2目标成本中技术含量参考3限额设计指标4工程类目标成本编制注意事项5不可预见费预测及预留6案例编制方法介绍1、产品线定义及与项目的对应现置地住宅产品线分为7类：郊区改善城市改善城郊品质城市品质郊区高端城市高端万象高端划分方式：基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的，已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰。而部分规模较大项目，分期较多，后期的项目定位并未确定，目前市场形势变化较快，只能结合其现有分期的项目情况进行推断。如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等1、产品线定义及与项目的对应序号产品线项目1郊区改善成都橡树湾、成都银杏华庭、大连海中国二期、沈阳橡树湾二期、长沙凤凰城、合肥紫云府项目2城市改善鞍山幸福里、合肥幸福里（一期）、成都二十四城住宅二期、常州华润国际社区D-2/G、无锡太湖国际社区C1一期/C1二期/一期一标段B/二期一标段B3城郊品质福州橡树湾家园06地块、厦门橡树湾一期B标段、武汉橡树湾、合肥澜溪镇39号楼、长沙含浦、沈阳橡树湾一期三期四、大连海中国一期三期四期、上海橡树湾一期二期、上海嘉定南翔、南通能达商务区6号地块、扬州蒋王片区W7-08地块、苏州橡树湾、北京橡树湾C1/C2/一期B3/B4、北京大兴17#地、天津中央公园、天津空港项目4城市品质武汉中央公园、武汉民主路MO+、沈阳置地广场、沈阳凯旋门、鞍山凯旋门、宁波慈溪中央公园、成都二十四城三期四期、成都翡翠城五期、成都凤凰城、重庆中央公园、重庆二十四城、绵阳D1地块、常州华润国际社区A-1/B/C/D-1/E/F/H、无锡太湖国际社区二期二标/二期三标/三期一标/C3/C4/C5、北京广安门项目5郊区高端上海佘山九里、宁波卡纳湖谷、杭州之江项目、苏州昆山项目、北京门头沟项目6城市高端大连星海湾壹号、上海外滩九里、上海橡树湾三期、成都金沙项目、南京天玺、无锡天玺、苏州平门府7万象高端合肥万象城住宅、沈阳华润中心三期四期悦府、杭州钱江新城住宅、郑州华润中心住宅、青岛华润中心项目住宅2、目标成本中技术含量参考结合产品线统计各项目的技术含量指标，经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡，分析得出以上数据：（１）、地下室含量均值

（２）、各产品线技术含量均值2、目标成本中技术含量参考2、目标园成本钱中技愉术含猛量参巾考说明海：砌腾体含泥量、辈内粉绵含量羞的选沈择使线用上拴可按祖户型坑面积看、房倒间数节量调翅整；味钢筋梦含量弟、砼便含量俗的选毛择使己用上词可结壮合设眼计意倡见。2、目标成夜本中技校术含量忆参考3、限额乎设计农指标限额设裂计指标张中需注魂意的问朽题：（1）上黄表中“郊区高往端”产品买线限躲额设携计指址标暂饥按多虫层考鸟虑；（2）户斥内精稼装修对工程洋根据颗各项糊目定盏位确旗定档咳次，婶本设令计限傅额指齐标不吵适用惹于很别墅叮类产你品。（3）城姜市分五类按逢价量斯维度痛划分岂，准周二线掘城市眯并入秀二线广城市怒考虑趁设计纺限额素。3、限额设症计指标3、限额理设计狂指标4、工程类鼠目标成喂本编制屋注意事艇项４.1公共手配套赏设施钞：根据搬核算村和管屈理需尝要，蹦对具欧有独适立的带设计惑概算箩或施义工图甚预算仍的公占共配侦套设轮施，狠如小叨学、吧幼儿存园、挪市政谅公园流等，广不论折其支炉出是充否摊份入房补屋等棵开发撒产品胜成本辰，均都应单沈独作屈为成嗓本核写算对衡象。丑在填里报建矿安目闷标成脖本体盈系表字格时节，应纲作为墨独立要的成狮本核洋算对钉象，回填报煤至“基础拳表-建安-n”,将独身立配危套建担安成寄本链讨接至“基础抢表-建安单枕体外”2.嘉4公共认配套研下相别应子辞项目级的单翼元格嚼，并轧设置呼分摊灾原则原，分嗽摊至奇各期骡。编制当雄期资金姐计划时改，应将果当期修济建的独绒立公共乳配套工糠程费列挽入当期心资金计守划范畴醒。对于江只为隶一个革房屋弊等开泥发项缘瑞目服谊务的林、应畏摊入暑房屋晴等开田发项但目成轧本且唉造价争较低障的配薪套设某施，手可以究不单驱独作泊为成型本核盒算对词象，轰发生校的开镜发费习用直武接计款入房贪屋等支开发斩项目株的成委本。4.2外墙吊保温寨材料披：请各装城市鸽公司幕关注早公安洲部《己进一猜步明头确民就工建半筑外逃保温脚材料悟消防晃建筑壳管理垒有关宿要求肥的通热知》失对当诊地外垂墙保吓温材甘料的矛选择驴和施运工工懒艺的仰影响喘和导壁致的鸦成本砍变化揪。4.懒3建筑对材料盟、人绢工变膜化对浇建安畜成本只影响详见：如“七、愤不可预舌见费预不测”4.4其他貌注意卖事项负：土地碌为毛怖地时鬼，需拖考虑蚀毛地呼变为元熟地贼时需次增加坚的额曾外费御用。院如福花州洪孕湾项精目：栏该项赞目土辆地为绕毛地纪，地午上有20万m3地上陆废弃侦物需谢清运编，影袜响建缠安成源本10元/棚m2；土质情匀况变化:根据秤项目证土质盯实际皱情况材做相茶应调苗整，踪蝶如福链州洪武湾项较目靠毒近江姥边，控有40万m3淤泥佛需换叮填，幸影响哄建安帝成本50元/芝m2。4、工程类未目标成圾本编制誉注意事像项4.5钢筋哥含量蝴和砼却含量例根据妙地震火烈度萍调整躲，调喷整原更则一般般为志：钢筋含跃量：六度区浊与七度伏区相同聋场地类真别间上裁部结构蛾钢筋含亮量Ⅱ相差5k糖g/胀m2、Ⅲ相差10k葱g/m踩2、Ⅳ相差15k算g/m咐2，地下蜜结构相辅差10k璃g/m分2；七度区弊与八度远区相同虾场地类团别间上堤部结构培钢筋含湖量相差10羽kg绑/m吸2，地番下结丙构相旋差10关kg形/m俩2；六度区次场地类没别变化合时每梯娘度影响狐钢筋含侵量，上激部钢筋策含量影肌响5kg迈/m2，地下抱钢筋含疗量不受豆影响；七、八帮度区场屡地类别皮变化时装每梯度嫁影响钢笋筋含量治，上部叼钢筋含耍量影响10棕kg妥/m撕2，地潜下钢子筋含艺量不盆受影主响。砼含您量：砼含量当不受场宝地类别薯的影响恐，在地恩震烈度碍每梯度纠变化时委影响到0.棵02默5m端3/鸣m2。4、工程絮类目社标成乒本编燥制注误意事及项5、不可预鉴见费预萌测及预奇留1、人揭工、桥材料均上涨宰预测（1）江钢筋根据围钢铁摄网材埋料出狠厂价门走势校，结侵合国丈际经尚济形红势、两铁矿泽石及我国内赴政策搅、市如场各脖因素升，保纵守预趣计保炮守估朵计201驶2年螺隙纹钢投仍在纯高位葬震荡名运行困，不统排除耻下降下的可胜能。20石12年测盼算时励保守西估计剩仍维凭持201旷1年均便价504世0元/吨上下注。（2）商栗品混相凝土根据抬水泥君网及锋各城蚁市上始报商钩砼造坑价信潮息价查走势趣，结哭合国疮内调蚁控政昆策、野保障临房政套策影烟响，宿保守露估计20腐12年仍在甜高位运厦行，不傍排除下训降的可其能。测虎算时保浇守估计腔仍按20佳11年均脂水平C30泵送沸砼即380元/m缎3。因水也泥、商但砼具有蹈区域特郊性，各楼城市公抵司也可果按区域骗特点，剃做适当痒调整。（3）建夜安人头工根据浸中国蕉建设葬工程宰造价泊信息查网人容工、挣建安辈成本势走势赞，结评合市什场情说况、税宏观芬调控判政策袄影响止，人工例上涨蛾仍然是是长阶期趋薯势，教中国仓建设乓工程警造价叙信息霞网公画布201值1年人幸工上吨涨22缘瑞%,预计氏未来忍上涨级幅度拉与20巾11年趋双同。例主体永建安必工程霞人工租费约350元/m2，占增主体改建安支工程17闪00元/m畜2（不捕含内脑装、辆外装历工程台、燃振气、动电梯闻等）20抵%。若上犹涨30也%，105元/m所2,则对主即体建安捕影响为5.8未%，经模治型测算陕对项目盏建安单葛方成本坡影响为3%。2、垂项目危不同英开发梢阶段影目标弟成本阵编制衬的误阴差预单留方案及屡扩初阶湾段：可胡考虑10嫁%的编我制误纹差。施工颂图阶缘瑞段：俯可考宪虑设漠计变废更因我素的形影响遥，住虫宅为5%，综蚁合体呆为8%。施工变阶段治：因侧人工畜材料猜上涨剂等因寇素建罚议考桂虑不星可预劲见费15虑0元/m系2。3、不袖可预泡见费骡在目最标成纸本编唇制中直的处宋理方户式工程量蠢不可放总大，综床合单价往按目前纠市场价裳格水平味测算，胶人工材模料上涨爹预测和会不同阶粥段的编歌制误差俭放入各糠成本科钱目下的它“其他探”中。5、不可聪预见轧费预珍测及在预留分享帆：1、限佳额设潜计任裙务书食范例吨：2、华润矩目标成螺本科目赴明细：培训深内容赤简介12方案设酿计阶段3扩初或渣初步设触计阶段4施工赵图设含计阶驰段设计细挥节6精装饿修设垮计5综合体寺类设计饺管理1方案贷设计惭阶段成本笨控制偶重点侵：规最划设治计/方案徒评审/设计成酿果报批2扩初推或初山步设商计阶坏段成本控镰制重点门：扩初渐设计任辈务书/产品绘配置支表/扩初扛设计铃成果/建安莲成本自概算珍书/基础方开案评审3施工图旗设计阶挂段成本控辨制重点岩：施工忌图设计今任务书/施工肆图设恭计成术果报闹批/建安碰成本兆预算歉书3施工投图设删计阶洗段成本捕控制售重点帜：施膀工图煤设计举任务轧书/施工图立设计成念果报批/建安成怖本预算慨书4设计唐细节4设计所细节——地下4设计障细节——地上4设计细仰节——地上5综合体塞类设计裳管理6精装口修设数计体现华新润高度捞执行力路的关键迁制度1、产品配置相关决策的事前成本控制2、工程变更制度2.1工程猴变更质流程昆图2、工程变更制度2.荒2工程变唇更制度轧中的要焦求3、收发文制度规范所赢有参与市工程建勒设的单毕位，包桌括设计终院、监触理公司壳、总包拉单位、浮专业指坑定分包槽等在项梅目进展场过程中饿的往来厌。3.竹1收文（揭来文仅肥限于工蓬作信函观、现场论签证确机认单及举工程指句令确认遣单等三图种函件罚形式。迫）3.2发文劝（发义文仅保限于工程联妨系函、工程指孔令、合煌约联系辜函形式满。）3.子3关键忠点3.3逗.1工程指棉令签发条后，兆由施逮工方警在完设成工蜘程指恭令所捎含的哭全部嫂工作它后7个日历弓天内办皱理工程指众令确认积单，并才附上高详细弄结算潜书。3.口3.蝇2超过规叫定时间30日历天宽以内的钥，则每意逾期一拿天，业锈主将对骄施工方衰处以该恭工程指撇令引起埋造价变洋化绝对源值（调辅增或调份减）1％的勉扣款立。3.3迟.3超过规忆定时间30日历态天以亏上的扣，业立主有蔬权对别该工鉴程指小令确慈认单页自行蝴处理妄：若工该工畏程指抵令涉创及造明价增漂加，源则业叹主合唯约部砍在最管终结犁算时树对增韵加部细分费坡用将纸不予热认可刺；若友该工因程指补令涉浇及造纳价减规少，景则业俊主合英约部仪在最怎终结岸算时堂，将单方出话具工程后指令结依算单，并派按该农工程则指令减少装金额趋的双尘倍予以稍扣除另。3.甚3.本4收发文亲制度放侦在项目董管理办士法中归叼属于合仰同条款眼附件之资一。504、地盘合约管理制度5、成本档案5.1成本档严案记录探表5.2成本悉档案辰关键筛点华润街置地券精说细化甚成本脚管理——采购熊篇第一篇华润合约模式独立承包与甲方直接签订合同。专业分包可采用两种形式：1、甲方与分包签订施工主合同，甲方对分包直接付款，总包、分包、甲方签订三方照管协议，总承包单位计取相应的照管费。此种形式需要明确主合同与三方管理协议中的界面划分，总包单位照管的权利、义务、配合内容等，而且对每个专业分包工程都必须明确，同时在总包合同中约定清楚。2、总包、分包、甲方签订三方合同，总包照管费在总包招标时确定，计入总包合同总价。甲指分包施工单位与分包工程商签订分包合同。甲供甲方、施工单位、材料供应商签订三方合同。甲指品牌（厂家）施工单位与材料供应商签订采购合同。某地俭产工遥程类菜合约醉模式浪案例笑：第一篇华润合约模式第二篇华润招投标管理制度适用厕：工黄程类埋、设镇计类驳、营谋销类渣、经削营类休等合润作单锡位的拣选择量和确截定。1、原则应：2、招阻标方姓式583、招标僻程序3.1、各馆专业耽工程牙招标始采购虏参与痛岗位总经理哄关注:投标资粒格预审满结果、乳招标启悄动会、蛇主材选用型定样径、技术笋标评标朱结果、薄商务谈连判结果拌。3、招标岛程序3.纵2、招标闷准备阶杆段第一步惭、收集闯供方资稠源收集途上径:包括仙施工供单位民自送冤资料裕、专忽业部丢门推舌荐、撞同行布交流锅推荐比以及最网络旗搜集菌等途伴径。资料管证理：合约奖部专合人负旗责管抢理，及时呀建立施品工单位灶数据库舅，录入杀主要信萄息，及世时的更分新、管坏理和维宫护。施械工单位浸资料库矮属于公胸司机密盘，不对裁外公开算。资格预棍审邀请等函：为了绍便于收石集到最垄新信息哄，同时水引起各灯单位的衬重视和钥关注，趁可以传越真形式否或者电圆子邮件眯形式发蝴送资格预廉审邀请殃函，落械款为辅合约扑部，浓作为尖招标弟资料熄存档挑。3、招标缝程序约谈：安排在矮公司集哲中进行计，也可斧以合并逮到实地兵考察中驰一并进蚀行；约薯谈完成悲后召开撕碰头会姓，对约系谈情况挣进行汇残总，形营成约谈怖记录表附会签存户档。。考察：办公扩场所投考察套：主注要关发注单肃位办青公地脚点、金办公良规模刮、规武范化腰管理蒜程度患、公荡司相卵关资旺质、忧合同然文件碰查阅鬼等，事办公丝式场所招考察月时原气则上馋要求狗考察劲单位理的法摊人代攀表（援公司镰负责蜓人）日能参助加。工程瓶项目笔考察稀：主舱要是楼对考穷察单卡位近热期承驻建的伟项目既情况飞进行堵了解镇，包气括项哀目业响主方盆情况后、项数目现孝场办皂公地糖点、还工程万进度肢情况息、工宫程质系量情递况、同施工惩工艺游、手装工能傻力、仰现场鸽资料疾情况财等。考察完成后，召开碰头会，对考察情况进行汇总，并撰写考察报告（或考察记录表，附件1）。施工单位的考察报告由技术标评审小组撰写，材料设备供应商的考察报告由合约部撰写，参与考察人员会签后，由合约部整理并存档。第二筑步、敌投标齐资格改预审资格浑预审肆主要墨是对孝各单漆位的色背景居及发藏展历羡程、串资金维状况蛾、诚姥信度损、履朋约能素力、助企业国文化眉、合芽作的剃项目最情况描、合迟作意趣愿等锅进行千了解押，核包实被持考察爸单位观报送源材料搅的真纲实性扛。3、招间标程现序第三邀步、丽招标笋启动鉴会3、招标点程序第四雄步、窃招标斤资料拘准备招标别资料铲范围弟：招牲标文策件起吓草、而会签惑、签解字盖谈章，孕工程欣量清宜单编室制、垃图纸忙、招标抚材料艳样板、投标复材料里样板状及送棉样清幼单。招标键材料境样板：所有招翁标时发尿放的材岁料样板舱必须是拜经过公俱司审核问通过的丽，并严储格遵守捏材料选怠型定板挣过程。3、招标省程序招标服材料牙样板司确认向流程死：材料建扮议阶段奇：设计单于位：提眠供图纸锣的同时望，必须曲随图纸匀附送相貌关材料陵样板——表达设辽计意图纪、设计盏效果（料注明材鹿料名称堡、规格飘尺寸、咳应用部衫位、产打地、主尼要工艺杀、供应志商等信拴息）。设计部牛：设计师兴提样后勿，组织杜合约稼部、优公司停领导回进行恶材料般建议递确认猪，确仁认完舞成后券填写素材料股建议伸确认悠表。材料选璃型定板脱：合约铜部：峰组织纹公司始产品掩标准块小组产相关办成员伴参加尝（必拍要时债应邀阳请设查计单肌位主氧要设京计师哑参加扰），蓬召开斜主要低材料棋选型骨定板涨专题倦会。产品避标准哨小组斥：根蒙据材稳料论当证结鞠果，致经过拼充分轮讨论乘后确蹈定最姻终需来要选坡用的水材料队样板割，即牲作为模公司程最终妖拟用银于工斤程的殿材料狱，并厅用做辱材料葛招标途样板踪蝶。材料论欧证阶段喇：合约部：从设计畜部领取需相关材渡料样板，技术层维面验证勺：主要垂包括对贝材料产峰地、规晋格型号形、原产到地、市品场供应暮情况、象本地应弓用案例泳情况、舍生产及浆加工工蹄艺、材烫料主要守性能及层特点、赞材料效劈燕果、主骆要施工扶工艺、享供货周疫期、供肢应商资别源进行太了解成本层丙面验证然：主要民是了解炉材料市朗场价格治情况，某是否满掌足相关葡主材的夏预算及偿定价要染求。3、招标骑程序3.黑3、招标互实施阶苗段发标（收取投标保证金）现场踏勘招标答疑回标开标技术标评审商务标评审预订标和商务标谈判核心原仇则：按锹照两阶宇段评审岗程序，毛先进行锯技术标晶的评审巾，技术夫标评审战通过的居投标单乌位均可赴进入商登务标阶悠段。进侵入商务证阶段后彼，按照“合理转最低敌价”的原则曾确定中国标单位休。3、招标毅程序3.3统.1技术标砌评审：技术弓标评像审实绩行淘槐汰制傅，不合格年的单位港不能进吵入商务赢标评审衣阶段。技术旗标评菜委：由公粮司技证术标应评审堡组长衣或副预组长绝主持塌，参菜与人碌员为姜工程锦管理尝部、六项目敌部及杂设计江部等主；技术您标评伏标原幻玉则：根据统垮一评分根标准，聪技术标浮得分排敞名靠后仔的单位蜓将有可甲能被淘梯汰。原丧则上淘棋汰的比雀例不超腐过总投麦标单位太数量的30%，且进疤入商务量标阶段换的投标狡单位不睁少于3家，周如果碍少于3家须凯报公侮司审面批确歇认。磨一般4-添6家投标瓦单位可心以淘汰1-裳2家，7-捧10家投标崭单位可颜以淘汰2-霉3家。渐为了站引起哈投标喜单位争的足菊够重骡视并贷保证阀评标晌公平灭公正版，技落术标利淘汰具制度痛在投旺标须匪知中届予以恢明确忧。3、招标曲程序技术标典评标程符序：技术闹标书闪面评凭审报均告：由技闻术标瓦评审驴组长厕或副蚊组长识负责沈编制嫩、组胡长签裙发标书评肺审、材供料评审脚、技术洗询标、赤技术澄染清、技百术标评骡审专题豆会、技拒术标评棉审报告3、招标琴程序关键点遣案例分是析：3、招偿标程获序3.3眉.2商务惠标评稠审：程序：标书评箭审、商务膊询标、汤商务澄轮清、商务万标评扣审报南告评委油：由窝合约叉部主扔持，悲成本猴经理舒及成葱本主首管参谣与评梦审，涛合约侦部经云理为火商务不标评松审负连责人3、招叮标程庸序没有冒捷径遵循简自然急规律柴，从叔干到养枝再半到叶权重镜定义鄙：（投标线单位小习计—园指导脱价小计香）÷指施导价总灰价商务分界析主要勤思路商务分弱析主要固思路3、招罪标程评序寻找价格差异根据总价分豪配的权六重，合怒并工序览相同或叉类似的冠项目，汇曲总成缠尽可腐能少夕的分区项工欢程，楚进行愁对比总价分项3、招毅标程桃序精装修妥工程可买按照地糊面、天弱棚、墙须面、水抄、电分顾大项，失再从大拥项中将标造价占块比较大腔的单列说，余下揉的放在悠其他零慨星项目蒜中，形劫成对比居。如下骨表：园林景之观工程惩硬质工姥程可根畏据铺贴杜材质不怎分规格陵进行汇圣总，绿瓶植则一孝一对比弃。非统冈一清灯单分誉项报兆价对共比范衣例：3、招嫌标程估序分析差异原因步骤心一：拌权重恢筛选誓功能统一清胳单的分峰析方式狠：3、招标勤程序步骤二色：针对祝每一家夏施工单吼位的报巾价，分嫩别进行心筛选对幸比步骤三盘、成本集人员针摔对筛选腐后的结甚果，以洲合理低淋价的原谦则进行独专业上句的判断菌，同时花修订标堪底中的辫不合理吩价格。步骤四陪、通篇肢浏览复寇核标底镇与各投秒标单位逝报价，镜检查权婚重虽小均但是明献显偏差逐过大的漂项目、侄后期现玩场变更贴的可能崭性较大凝的项目醒。3、招芦标程灶序分析差异原因非统一凑清单的岂分析方秩式：非统模一清指单与探统一门清单交的分榨析方妖式主呆要区抚别在拆形成差交异对喝比表趟，非汪统一谈清单恋形成薄的对寸比表梁经过敌提炼絮，项鲁目更渠少。步骤一把：成本义人员针图对合并蹄后的对析比表，俊以合理帮低价的危原则进告行专业琴上的判色断，同姨时修订哈标底中裤的不合承理价格撑。步骤二左：通篇群浏览复羞核标底艇与各投倒标单位暑报价，废检查权带重虽小皆但是明什显偏差茂过大的窜项目、背后期现美场变更硬的可能窜性较大辽的项目扶。3、招窑标程毯序步骤三绣：通篇阴浏览复抛核标底狼与各投鸡标单位捡报价，湾检查权蚀重虽小冶但是明饱显偏差糊过大的束项目、辨后期现凳场变更租的可能课性较大泡的项目诱。3、招标株程序形成商务结论要点搬：投捕标报冤价、盒合理绒标底控价、梢总差走额、凭排名渠、总桑差额脚的组秩成、鼓差异宜原因慎分析它、下确一步喇商务预约谈竭的要姑点案例葱分享浩：3、招柿标程而序3.样3.垃3询标第一轮追询标以询标约菊谈的形役式进妄行。虹询标帜约谈加主要赌是就待投标敲单位灰投标伐文件储中存根在的酷问题趣与投摆标单嫂位进叶行。靠对于古涉及社的重嚷要问唤题可驴以书污面形族式在逆询标葵会后把予以芒澄清骆，由怪投标喘单位蜘书面期回复姥确认松。技术塘询标某约谈埋由招芽采工党程师影组织漠，技锯术标阀评审馆小组先成员主参与佣并出私具书席面询已标约鞭谈意馒见。商务询晋标约谈刚参与人巾员包括仅：合约固部负责鲜人、成称本经理净、成本鸽主管（趋商务标踏评审人耗员），欠约谈完科成填写挣约谈记携录。对疾约谈的爹主要问签题以书笼面形式份在询标企会后予纹以澄清品。由投女标单位舰书面回恒复确认蜂。3、招标控程序3.3叼.4定标召开皱定标忙会。：杠具备班定标锣条件捞后，单由合隙约部工召集帖，参田加人练员为卷公司亚招标爆小组劫核心翼成员硬，包评括公培司管宽理层废、财放务部稳经理数以及飘合约恢部相沙关工隙作人话员。唤由于寸参与仆最终捎报价匙的投缴标单亲位技帖术方侄面均级是满漠足要箱求的址，故定标会赌主要是开对商务鸡报价方散面的确旋认，根据率合约部蹈商务标县评审人窜员的对答商务报怒价情况天的分析往汇报及壳建议，功由公司略招标小贷组核心触成员讨忘论后定剥标。定纳标后完侮成后形董成定标唱会纪要野，经与扯会人员移会签后仇作为招旺标核心头资料存椒档。3、招标第程序3.4、合丹同签扑订阶宴段特点1：中标通竖知书确子认后，数同时应雨及时向缩慧未中标亲单位发乎放未中向标通知寇书，感究谢其参恐与，并海退还投碌标保证言金。特点2：合同偏文件部中应翼包括迫前期魂约谈吐过程欠中所乖有与碑招标报相关傻的资鲜料，曲如工概程量违清单轧、招川标答帐疑文炼件、针约谈泽记录煌、澄暖清函龙、定樱标书柜以及侮其他猛相关喝资料蚂。合报同文圣件会俩签后以签订枝。特点3：合同争内部举交底帮，由劲合约木部前轿期参遇与分寇判的急招采房诚工程株师以鹊及项拘目成悲本主侍管、珠成本趁经理揪等向残项目土地盘只合约活、项沟目部腰、工蒸程部餐、设渔计部俘交底片。合同交塘底是合雁同管理沟的一个屯重要环骂节。合同交狱底是以柄合同分堤析为基阀础、以裕合同内鉴容为核残心的交豆底工作草，因此园涉及到瞎合同的跳全部内珠容，特筐别是关乳系到合去同能否枯顺利实飘施的核付心条款博。合同丑交底的圾目的是亏将合同哄目标和溪责任具然体落实葱到各级长人员的舱工程活烤动中，值并指导创管理及塌技术人储员以合柜同作为形行为准钉则。合绩同交底鞋一般包嚼括以下求主要内掉容：1）合同慎签订注背景乞及原然因；2）合同价虏格形成榆方式及叨过程；3）工程虫概况颤、合植同工景作范佛围及扶工程哲界面沉；4）合同染质量怪控制南目标坐及合暖同规脱定执健行的痒规范冈、标权准和铃验收宋程序躲；5）合同对剃本工程印的材料帽、设备暑采购、剑