浅谈凶宅买卖合同的效力问题

浅谈凶宅买卖协议的效力问题近年来，由于各种经济，政策，舆论的因素刺激了二手房交易市场的繁荣，但与之而来的是各种房屋买卖纠纷。而由于立法的滞后性，这些问题往往不能依靠直接的法律法规给出解决方法，而只能通过法理的基本原则和《协议法》体现的一般精神去分析，并期待相关立法在实践中不断完善。本文以分析“凶宅”协议的效力为例，结合查找有关资料，来阐述自己的观点。导入案例：孙某大学毕业后留在南京打拼数年终于攒够买房的首付，准备购买住房。2023年3月，孙某看中了李某夫妇的二手房，双方讨价还价，达成一致意见后签订协议。后孙某支付了首付款，办理了银行贷款，买下了李某夫妇的房屋。孙某入住后不久得知半年以前该房屋内曾有人自杀死亡，该房屋是周边邻居口中的“凶宅”。自己辛劳积攒下的钱买的是“凶宅”，孙某遂规定撤消与李某夫妇签订的购房协议，但遭到李某夫妇的拒绝。故孙某诉至法院，规定与李某夫妇撤消协议并补偿损失。在法庭审理过程中，合议庭对本案的解决有两种意见。第一种意见：驳回原告的诉讼请求。理由：李某夫妇属于争议房屋的合法产权人，具有出售房屋的合法所有权。争议标的质量合格，不存在任何已知的质量瑕疵。房屋购买协议是在孙某自由意志下签订的，李某不存在欺骗、胁迫和乘人之危签订协议的情形，双方签订的购房协议应当得到国家法律的保护。孙某仅以房子属于“凶宅”为理由，规定撤消双方签订的购房协议，没有相关法律依据，法律上并没有严禁“凶宅”出售的规定。故不应得到法院支持。第二种意见：支持原告的诉讼请求，撤消房屋买卖协议并补偿原告损失。“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，不是封建迷信，而是一种风俗习惯。被告隐瞒房内有人非正常死亡这一事实，有违公序良俗原则。根据《民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”根据我国传统的民间风俗习惯和平常生活经验法则判断，房屋内有人非正常死亡这一事实必然对购房者的心理带来负面影响，既妨碍其正常居住使用，又会贬损房屋价值。被告隐瞒房内有人自杀死亡的事实，违反了诚实信用原则。《协议法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。对于影响协议是否订立和履行的重大事件，卖方有告知义务，假如刻意隐瞒，则构成了欺诈。《协议法》第五十四条第二款规定：“一方采用欺诈手段，使对方在违反真实意思的情况下订立的协议，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”所以，被告故意隐瞒“凶宅”事实构成欺诈，原告在违反真实意思的情况下签订了房屋买卖协议后，自知道或应当知道一年内可以规定法院撤消房屋买卖协议并规定被告补偿损失。正文：通过查阅相关资料，人们通常给凶宅下这样一个定义：所谓“凶宅”，一般是指曾经在房子里发生过恶性杀人致人死亡案件或有非正常死亡（如自杀死亡、煤气泄漏致人死亡等）现象发生。对于年老者逝世者，一般认为这是一种正常的自然现象，该房一般不被认为是“凶宅”。我国目前的协议法中并没有明文规定凶宅买卖协议的效力，因而只能从法理上去分析。我们知道，法理规定了公序良俗原则，那这里的“凶宅”应理解为一种风俗习惯还是封建迷信？我们可以简朴地分析这两个概念，所谓“封建迷信”是封建思想和迷信思想两个概念的省略，专指人们相信抽签、打卦鬼神的思想和行为，意思是具有封建性质的迷信活动。封建迷信是原始人类残留下来的一种落后愚昧的盲目信仰，也是统治阶级愚弄下层民众的手段。它运用人们对于死亡的恐惊、对生存的渴望，突出一些无因果联系的生命过程，以致在无知和神秘的迷信氛围中，恐惊压倒坚强，邪恶战胜正义。而“风俗习惯”是指在特定社会里个人或集体的传统风尚、礼节、习性，是民众长期生活实践的产物，反映了特定社会民众的生活习惯，它自身不为法律所严禁。忌讳是指因风俗习惯或个人理由等，对某些言语或举动有所顾忌和避讳，积久成为禁忌。比如，回民不吃猪肉，不能倒着拿伞，吃饭的筷子不能立在碗里等，显然这是一种风俗而不是迷信，这是需要忌讳的。因此，忌讳是一种民间习俗。“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，自然不是封建迷信，而是一种风俗习惯。所以得出结论：卖方向买方隐瞒“凶宅”，是违反了公序良俗这一原则的。这里我们将引入“可撤消协议”这一概念，它实际包含了可变更协议和可撤消协议，它是指协议虽已经成立，但由于存在法定的可变更，可撤消的因素，经一方当事人请求，法院或者仲裁机构确认后予以变更或撤消的协议。协议在被变更后，当事人双方的权利义务关系也随之调整；协议在被撤消后，当事人之间的协议法律关系自始归于消灭。应当注意的是，可撤消协议在撤消之前为有效协议，并且协议变更或撤消应通过权利人积极行使相应权利实现。在实践中可撤消协议重要涉及（1）重大误解的协议，（2）显失公平的协议，（3）乘人之危的协议。（4）以欺诈或胁迫手段订立的协议。《协议法》第６条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。对于影响协议是否订立和履行的重大事件，卖主有告知义务，假如刻意隐瞒，则构成了欺诈。一般人都会认为，在房屋中发生自杀、他杀或其他类似重大事件，该房将被视为‘不祥之地’，对居住人的情绪、感情、思维、意识等精神活动必然产生障碍，不可避免地会使居住人心理上产生恐惊、焦急、沮丧、抑郁等不良情感，致使居住人精神痛苦，从而实际影响了房屋的实际使用价值。再进一步看，假如协议继续履行，将对买主显失公平。由于房屋买卖协议所约定的房屋价格是按照“非凶宅”的行情签订的，在价格上并没有显著低于市场价。“凶宅”虽然在实物形态上没有受损，但是按照平常观念和风俗习惯，其房价应显著低于同类房屋的市场价格。因而“凶宅”买卖协议应为可撤消协议，那权利人如本案中的孙某，应如何行使自己的权利？参考《协议法》第５４条规定：下列协议当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消，（一）因重大误解订立的；（二）在订立协议时显示公平的。一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违反真实意思的情况下订立的协议，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤消。即孙某可以主张协议有效，但出卖人应当减少房屋的交易价格以显示公平。也可主张无效，此时买房人应当将房屋归还给出卖人，出卖人有义务返还购房款及利息。这样的规定充足体现了当事人意思自治的原则。通过上述分析，我们分析出可撤消协议是相对无效的。我们应进一步区分可撤消协议和无效协议的区别，重要在于可撤消协议因意思表达不真实引起，法律允许当事人自己决定是否主张变更或撤消；而无效协议是违反法律强制性规定或者社会公共利益而导致，其行为具有明显的违法性，法院可以依职权积极宣告协议无效。再进一步分析《协议法》关于以欺诈、胁迫手段订立的协议的有关规定，《民法通则》第58条第2款第3项规定，一方以欺诈，胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违反真实意思的情况下，所为的民事行为无效。显然，这里的协议属于绝对无效协议。但我国《协议法》直接作出了不同于《民法通则》的规定，而将其分为绝对无效和相对无效两类：一类是一方以欺诈、胁迫的手段订立协议损害国家利益的，协议绝对无效；另一类是一方以欺诈、胁迫的手段订立协议，而未损害国家利益，此类协议属于可撤消协议，即相对无效，只有另一方当事人主张撤消并被认可时协议才无效。《协议法》作出这样的修改，目的在于贯彻意思自治原则，更好地保护受欺诈、胁迫人的利益。由于在实践中，也许由于市场、政策等各种因素，使受欺诈、胁迫人并未因此遭受损失甚至获得利益。因此，受害人仍然也许乐意接受协议的约束。与《民法通则》中将此类协议一律规定为无效相比，《协议法》的规定更有助于保护受害人的利益。我们还需要注意的一个问题是可撤消协议的撤消权的行使必须在法定的期限之内，一旦通过法定期限撤消权将自动消灭，协议成为有效协议。《协议法》第55条规定，有下列情形之一的，撤消权消灭：（一）具有撤消权的当事人自知道或应当知道撤消事由之日起1年内没有行使撤消权；（二）具有撤消权的当事人知道撤消事由后明确表达或者以自己的行为放弃撤消权。这体现了“法律不保护在权力上睡觉的人”的道理。由于撤消权是形成权，其期间是除斥期间，一旦期满，权利人从主线上失去了这一权利。规定除斥期间的目的在于保护业已形成的法律事实和法律关系。但在现实生活中人们对于这方面的规定不了解，导致丧失撤消权的案例很多。那么，是不是在过了法定期间后，买房人就没有救济途径了呢？这里引入“物的瑕疵担保责任”的概念，即协议双方当事人在履行协议时应当保证标的物的质量符合法定或约定的质量。在房屋买卖中，假如卖方人提供的是凶宅影响了房屋的实际使用价值就违反了“物的瑕疵担保责任”，构成违约。假如双方约定有违约金的话可直接请求支付违约金。假如没有则依照协议法的相关规定，买房人有两种救济途径：（1）请求