智慧城市综合体方案设计图文并茂

智慧城市综合体方案设计技术创新，变革未来汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。综合体（complex）的基本概念综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；综合体（complex）的基本表现形式另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.

是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体与单功能物业比较综合体（complex）的基本特征:综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+……

案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式

shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel

…

案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体（complex）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office

案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式

complex=shopping(主)+hotel

案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”都市示范区的建议模式[硬件指标]

五星级酒店（“希尔顿”式）1

新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、“纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所3引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4都市示范区的建议模式DIS系统DSS系统6723451五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——“OCT”广场、“纪念公园”式的公共场所具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（网格）center几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center

标志性建筑群——超高层/豪华酒店模式1Block商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目能成为UDD的前提要素Block1+Block2：超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：深南—红荔都市风情规模效应：Block1+Block2是UDD的重量级元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击Block1+Block2的建筑形式及理念Block1酒吧街：（人文符号）酒吧街工作之余找乐的最佳去处看不完的人24小时不停息的都市疯狂由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心信息发布站品牌橱窗主题推广区投资会联络处标志性等候点Center：模式5创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点Center

的建筑形式及理念磁力效应：UDD的核心景点，为消费者提供独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所城市之门媒体展廊Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center轴线的营造

“第五大道”式的符号意义轴线模式4视觉中纠心与轴休线的营太造“第五大嫁道”式判的符号四意义轴天线高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊Center：轴线方向的视觉焦点建议层数：5层Bl男oc局k1Blo刘ck2Bl迈oc雄k3Blo句ck6Blo盖ck4Blo极ck5可以体答味到都胡市生活盟的各种聪乐趣有店铺阅，有餐暂厅，有话办公也蚁有住家格，和纽约、抗伦敦、鲜巴黎的校市中心童一样是对苗过去循集市剥型商尼业精袄神的闯回归阀，又赴迎合当字代都昂市人大个性虽化需被求的暖地方Cen修terBl汽oc煎k3党+B烫lo亡ck谱4+秩Blo座ck嫌5：Str晚eet薄Ma测ll+奋Bo涉x-S她hop断pin牵g功能性搬举措——景观型奋购物中思心（新市型商业确建筑形牧式）模式2Block3Block4Block5“St谊ree选tM均all沿”的设计卸理念混合效先应：招商/设计的请互动性“50：20：30特”零售、济餐饮、券娱乐的的建忌议比制例，该这一要比例巴依据批市场不同终略有蛙变化参（与Sh咬op用pi哥ng强M浸al觉l的常部规比悬例75：15：10有相愧当差胁异）Str尚eet持Ma掉ll“St吴ree禽tM你all烈”建议层数：

地下1层地上2层St伶re身et瓦M状al订l的建贵筑概仿念模衬型——F睛old窗ed匙str磨eetFol妻ded痰st桐ree美t——与周群边环查境相扔结合闷的小认规模样体块旋组合统而成引，使酬街区牲生动遮活泼观景兄平台——体块相彼互错落召，形成株了丰富当的空间绑层次，携同时营蚀造出生狭态观景趣平台St穷re俭et夏M测al王l的建筑街形式直通凉街概慈念——建筑糊化的抵、人秋行道恐延伸棕进去稻的建怪筑，袄建筑校里面哗有广讯场、际展馆待、小只店与环境班亲和、肆融合的今街区代舅表对环跳境作东出贡宫献的颤同时员也得海到环坡境的驼回报与传熔统的Sho愧ppi绩ng所Mal塞l不同允，并葛非由壶大型戏的百们货主扣导，依而是爪包括拦一组丹中心昏，（摸例如短小型池电影漂院/俱乐疫部）捕，餐饺饮中唯心（臂数个凤精致剥餐馆茫），躺以及矮带有“情景许化服殿务”（sh忘ow沾c劈燕as震e垒st播or吵es飘)的一朋组名封牌专惹卖店形成整衡体多中泽心效应伟：Bl召oc赏k3：“Box访-Sh恭oppin焰g”Box-ShoppingBlock3功能拉性举缴措——景观型购物驴中心（飞新型商税业建筑穴形式）模式2Blo武ck3：“Bo蹲x-狠Sh遣op斗pi鸟ng岁”Box-Shopping层数：4层Box尽-Sh筐opp腐ing的建疑筑形证式Bl花oc踢k3眯+B叠lo剩ck刻4克+Bl亡oc仓k5Blo达ck1Bl否oc议k2Bl份oc仙k3Bl刑oc闲k6Blo魄ck4Bl苦oc扰k5专家公钱寓留学知生公满寓IT公寓经理人室（CE骡O）公寓艺术家沫公寓等保有拼成为颤卖场乒的弹各性（商约业的编自然且演变窜）Cen劳ter（塔笔楼）姨：“秧多功厦能公寓侦”（功能烟性举措掏）Block3Block5Bl那oc刺k3乞+B烘lo交ck疫5（塔楼叮）字“Bo貌x-放Li凑vi悼ng”roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所Box-Living的定位——弹性空间价值缘吓于可变满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型菜单式平面（menuplan)个性化平面（characterplan)满足不同生活方式的平面（lifestyleplan)大空间平面（freeplan)具有可变性住宅（flexhousing)可自行设计的住宅(DIY)开放式厨房（openkitchen)多功能室(room)

α—r翅oo岗mBo声x-育Li芬vi盗ng的定善位——弹性佛空间满足α—r惧oom（居卷住魔法方）个性化里和适应哨变化性塑要求+=+=+=oror单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……α—ro暗om以单叶元模冠数的着一个“me流nu醒p野la汽n”（居堡住菜以单）Box梁-Li蚕vin耽g的平面乏组合形找式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—r续oom（居住洁魔方）最户型设加计的可亲变性与框适应性α—r核oo然mBo爹x-切Li鼠vi泡ng的针榆对客症户的垒典型载组合造方式Box每-Li赌vin绵g的建面筑形双式超标准服务式公寓标准标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约超标准服务式公寓Bl平oc君k4（塔闯楼）肺：“超积标准怠服务滋式公价寓相三关建目议”Blo蝴ck4（塔楼泰）：超标短准服禽务式拦公寓超标准服务式公寓建议层数：31F超标悟准服赏务式桑公寓水建筑藏形式建筑含具有致公建徐化立嘴面效瓶果，熊强调种沿街从的昭薯示性街墙立兔面的营挪造标志性陵建筑群——强制视野觉冲击68层高中犁航广场乏及南、引西两面号的建筑斥群，与森赛格广捧场、地刊王大厦婚呼应，敬形成深蹈圳城市促主天际渣线沿街挎环境蚕的营让造“纪悟念公扭园”观式的测公共许场所——人文符疑号国际都市景观创作营艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营沿街税环境松的营猜造（“街道希家具盗”/景观元川素——人文符喉号）加强地疼块与中房诚心公园除的联系羡，设置蛾空中走尝廊，联凉系本项答目与中悔央公园蒜的人流冒。沿街改环境脱的营朵造中心公茄园的资骡源利用中心公宣园Ce生nt钥er的p难ar辛k营造开伍放式街左区，注悉重建筑云与环境误的有机救结合强调捕建筑摔空间桑影响售人们梁行为鞭方式乱的原晶则街区童的营磨造（完旬善的巴步行务系统/风格裹化的旧建筑稼群——人文居符号巴）地下辰空间辅的营隶造地下停锄车场空孤间的畅举通华富古路地下与瞧中心公逗园贯通建筑类别计算单位标准车位公寓每户车位0.5商业一类每1000㎡建面2.5二类2商业蜻停车纺：12付0个公寓车狠位：大于45坚0个-1凳F—宅2F地下泪空间设计时柏需要考草虑商业献车流与廉住宅车导流的分同离，并果分别设昼出入口-1、-2F中心公绩园Ce示nt德er霸p待ar点k-2鸡F—黎1F本项目碎停车场Pa假rk速in猫g华富路Hu写af至u.胁RD席.Zhe夫nhu聋a存Bus仰St仿ati松ons中心蜓公园放停车眉场Ce耽nt剪er姑pa秩rk增p处ar嫩ki帽ngRe恶ta便il虹C爸on吴co果ur商se地下商鸣业走廊中心公园Centerpark中心公队园停车钱场Ce区nt月er驰pa挑rk勉p闷ar摸ki竖ng本项幼目停春车场Par尝kin占g振华米路口士站台景观创抢作营Lan请dsc掘ape地下丙空间吧的营榜造公寓汤面积猫：5.触9万㎡商业己面积搬：约3万㎡总建面懒：8万㎡占地岁：1.裁8万㎡容积损率：见约4.侵5区域开贤发建议地块面隶积测算中心公如园Ce妄nt斤er饭p牛ar由k公寓面冰积：5.6万㎡总体悉商业师面积丹：约1.息1万㎡总建代面：6.4万㎡占地：85需00暑㎡容积率赛：约7.4B5B4B3Ce僻nt搬er公寓面积：2万㎡商业面积：约6000㎡总建面：2.6万㎡占地：6200㎡容积率：约4商业面积：约5000㎡总建面：5000㎡占地：4500㎡容积率：约1.2公寓谜总建冷面：梁约13社.5万㎡商业耻总建货面：污约5.2万㎡总体容殖积率：锈约4.5慰~5区域刚开发尚建议商业程分布中心碎公园Cen缸ter肯pa滋rk局部-1F、1F、2F、3F出售比例：50%-1F、1F、2F、3F出售比例：100%-1F、1F、2F、3FBoxshopping:1—4F出售比例：75%—80%1—4F出售比例：30%—50%B4B5B3Ce央nt军er汇报副纲要一、驳城市怒综合员体的镜基本坦特征二、李典型陶城市亏综合推体案伶例研财究三、城距市综合榨体开发悬要点提朗示四、项陪目情况抬及市场役态势特匪征五、本舍项目概熔念规划六、初句步经济搭效益探殃讨开发要咸点提示磁一:1,城市曲综合遗体的倘开发慨是最村为复侮杂/链条氧最长/环节最脾多的开匹发领域,它更悉重要洪的要柜专心客专一叶的整堂合资诵源,形成扒强大嗽的“外追包经靠营”和“离么岸经仪营”描体系,而非凭全链庄条独足立运色做.链接:国贸泽商品问城2,城市综真合体的三开发区坑别于复梳合地产冤开发,首要范的任顾务不到是强刃调赢捕利能尿力,而是强牵调风险柳控制能蔑力.开发要朽点提示和二:往往遮商业荣是综取合体缠的难权点也遥是重闪点,控制了杜商业风质险也就恳控制了难整盘风喘险1,招商先眼行或以腾假设定惭制的方帖法控制舌业态与撇建筑的塔搭配;2,持有部角分售卖计部分前衫期剥离,明确床经营单管理孩重点卫和设训计重宣点;链接:星光布大道蓬案例链接:汇都杨国际全案例3,特殊业树态专项唱研究,独立设椅计,确保青经营锈效果,体现割专项互价值;链接:财富尼中心继设计4,势必控虎制自身嘉整体商丢业规模,强调就区域雹商业趁共融;势必敌强调悔商业恰价值酷而非钥商业浙面积.链接:曲靖项元目5,提早驾引进谦高水即平招盖商公泛司,多家设因计院,组建寒运营倾管理形公司,前期策借划公司,三位一情体进行宏商业规丹划.链接:顺城赤项目开发要挺点提示机三:形象是脆综合体猴的第一扁要务,形象呜建立肺体系KPI必须清辟晰而非辣概念化.KP扎I体系人文示符号功能化幕体系区域标徐识强制绩性视雾觉冲甲击——标志与性建兔筑/豪华掉酒店硬性指哥标软性漆指标商业建叼筑群便利烤停车步行碰系统特色符阁号语言纪念性/风格化撒建筑（良群）……交通畅欠顺多功捆能公贤寓汇报贼纲要一、斗城市杰综合淘体的雹基本恰特征二、拘典型脖城市活综合钻体案阀例研旗究三、特城市神综合巡寿体开喊发要把点提周示四、戴项目灶情况翠及市康场态蔑势特姨征五、敲本项光目概遮念规么划六、初示步经济贡效益探咏讨（1）宏观跌市场环兵境分析大势：市场上库存在一惊种观点松，即认步为政府则对于楼冷市采取否的一系欧列限制扎措施是衔为了打心击楼市冒的价格畅泡沫。裹但是房义屋价格齐相对家佛庭收入踪蝶，其实木从199姨7年以淡来是惜在下队滑显尚著。违总体嫁来看矩，房蚂屋购反买能且力从200蝇3年以来敬都处于舰较稳定怒的水平钞，换句缝话说，脚房屋的府平均价蜓格没有伴比5年以要前更棋贵，军因为睛家庭栽收入膊的平兴均增候长比舟价格于增长衣更快袜。中国的辽平均HP兔IR从200酿3年至零今都甲是在8~叶9倍的霉范围贡内，都从表胆面上挽看，里高于最国际坦标准3~6倍的水坏平，但HPI士R的国际灿标准是抽基于发台达国家瓣和中高新收入国威家制定霞的。根逼据世界聪银行对96个国谎家和匠地区博的调佩查结盈果，篇发展很中国绍家和躺低收贫入国隆家的HPI厚R水平切比发筒达国泻家和辉中高预收入筐