江苏昆山城西房地产市场调研的报告

江苏昆山城西房地产市场调研的报告翡翠湾自由创逸果岭上的日子卡布其诺品院清风森林化家园央社区大地新华舍假日清庭巧克力城森林半岛天地华城康居工程朗晴园城市绿洲阿里山香榭凯迪城风景英伦莲湖公园区域楼盘分布图新盘在售楼盘尾盘或已结案2西部楼盘房展会优惠信息楼盘名称优惠措施香榭水岸开盘当日客户可享受128元/平米优惠，提前预约客户可享万元总价优惠,展会期间可用购房抵用券、老客户还可享5000元总价优惠。凯迪城支持购房券抵扣总价\住宅补贴购房契税\公寓优惠50元/平米\楼王优惠100元/平米,另可享对折购车位\商业内街9折,外街96折,一次性付款1%优惠,200平米以上获赠车位.森林半岛四期小高层预计6、7月份推出，未开始预购时代中央社区144平米以下部分房源赠送1%契税\144平米以上房源赠送3%契税金色森林在购房券的基础上,购买推荐户型可享5000元总价优惠甲壳虫购房送契税,特价房优惠200元/平米清风华院高层92折优惠+小礼品(熨斗)罗马假日婚照\喜宴\家电连连送新城翡翠湾首付5.5万起，伯爵大地均价5200-5300，现在预约开盘可享95折优惠品院三天内签约总价优惠4万3香榭水岸101102103104105一二期住宅618户仅剩9户，三期5栋228户小高层4.25日推出项目位置：前进西路与虹桥路交界处开发商：昆山富宇置业占地面积：6.67万平米总建面积：14.4万平米容积率：1.86绿化率：41%总户数：846户面积范围：三期60-140平米三期均价：6300元/平米价格范围：6000-6500元/平米，差价：楼层差价、东西差价50-100元开盘时间：2006年3月推出一期330户、2007年9月推出288户小高层，三期2009.4.25日开盘,首推103、105#楼物业公司：上海云中物业物业费：1.5元/平米/月交房日期：一组团2007.10、二组团2007.12、三期2010年6月规划分析：1、该案规划为区域的纯小高层社区，针对的客户群比较单一，避免了居住人群层次不一的弊端，有利于和谐社区的创建。2、沿虹桥路规划为沿街商业、东北角规划为一栋高档酒店，在满足社区居民消费的同时，也提升了项目档次。3、利用社区三面环水的优势，在设计时充分利用了智能环境和人文景观，设计了6大主题花园广场4、建筑风格外观峻朗明快，演绎法兰西浪漫风情。495平方米两房118平方米三房152.34平方米三房香榭水岸户型概览148.5平方米三房该案的17栋小高层全部为一梯两户的顶层加阁楼设计，两房面积在95-110平米之间，三房面积在118-152平米之间，所有户型都做到了套间、双卫设计，属于舒适性产品，大部分产品都做到了南北通透，动静分离，功能齐全，主要针对的是改善性客户的需求。5销售分析客户分析该案二期2007年9月开盘时，正逢房地产销售的最高峰，因此销售速度很快，截至到2007年底，销售已经超过200套，进入2008年已经进入尾盘销售。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户都是改善型客户，因此三房的销售速度大于两房的销售速度，从三期的产品来看，延续了一二期的产品特点，从4.25日的开盘情况来看，推出的88户销售过半，销售形势看好。该案最大的卖点在于其优越的地理位置，2008年欧尚、沃尔玛超市的相继开业使周边的商业配套日益成熟，南侧厂房的拆迁也使项目的居住环境大为改善，其60万以上的总价决定了该案的客户为以改善居住的昆山本地人为主，小部分台湾、上海、苏州客户也会选择该案。6项目盘点推广卖点占地10万平米，总建面积25万平米；一期总户数

528户，四栋高层仅剩15套，“御景楼王”均价6200元/平米，面积210-217平米，目前主推酒店公寓和商业,酒店式公寓8000元/平米,外街商铺22000元/平米城西核心地段，商业配套、社区景观、物业规划差价楼层差价50元/平米，东西最大差价300元评价：地段可以掩盖很多不利因素市区与城西结合——前进路虹桥路一期7规划分析1、该案采用新城市主义设计理念，涵盖了商业、小高层、小户型青年公寓等多种建筑形态，可满足不同阶层客户的需求。2、超大楼间栋距、逾3000平米大型台地式公园、“龙庭瀑布”水景、网球场、游泳池、社区会所、大幅休闲草坪。3、3万平米大型商业区、一站式生活购物街区。4、3大情趣中央水景、6大社区组团绿地、1条中央滨水绿化带、一个健康主题庭院、全能生态绿色居所。首倡城市公园生活，倾力打造昆山全能生态典范社区8凯迪城“楼王”213平米户型凯迪城户型概览该案以两梯三户的产品为主，中间套为85多平米的两房，边套为舒适性的两房和三房。户型朝阳面宽，有入户花园、弧形飘窗、空中花园设计。9面积范围总套数已售套数80-90959590-10011100-1104949110-120161161120-1309393130-1407171140-15066200-21022210-2205035总计528513销售分析该案前期推出的5栋高层住宅除景观楼王有15户剩余外，其余全部销售完毕，说明200平米以上的大平层产品需求较小，去化速度较慢，因此在一个楼盘中所规划的户数不宜过大。该案2008年推出的无忧公寓186户，目前已经销售88户，凭借其后期固定的投资回报，在昆山的高端公寓市场上遥遥领先。客户分析：凯迪城是西部距离市区最近的楼盘，地段优势明显，欧尚超市、沃尔玛超市的开业使项目的商业配套日益完善、周边工厂的拆迁和蔬菜批发市场的搬迁使项目的居住环境大为改善，昆山本地人的认可度大幅提高，私营业主、部分苏州台湾上海客户也选择了购买，组成了项目的主要客户群。10天地华城项目位置：前进西路与虹祺路交界处开发商：昆山华地置业占地面积：86315平米总建面积：224468平米容积率：2.18绿化率：58%总户数：1371户面积范围：四组团60-140平米价格范围：4900-6500元/平米均价：四组团5500元/平米差价：楼层差价50元，东西差价80元交房日期：一组团2007.10、二组团2007.12物业公司：华地物业物业费：1.4元/㎡/月中庭景观效果图台地景观商业内街畅享完整生活1111122334441小高层组团开盘2公寓组团2006.11开盘3三组团开盘4四组团推出总体规划图12规划分析1、该项目由上海日清建筑设计和泛亚环境国际分别担纲建筑和景观设计，为项目增色不少。2、首创昆山大型台地风情景观社区、彻底解决了人车分流的问题。3、20000平方米内外商业街，商业街独有内外双街设计、总长387米，沿街设置了酒店式公寓和soho办公区域，可满足不同层次人群的生活、办公需求。4、18000平方米中庭景观，设置有儿童游乐中心、羽毛球场、篮球多功能球场。5、2300平方米昆山首创户外SPA，满足业主的休闲养生体验。6、屋顶花园、中轴景观大道、200米河岸休闲散步道，58%超高绿化率，真正花园生活。7、国际现代风格，以经典的灰黑结合天然木色为主色调，外立面通过简洁、明快的点、线、面尽现当代建筑的立体感与现代感。13合院-完整之外的创新享受该项目户型最大的特点就是其独特的合院设计，可以在满足基本生活的同时，为你增添一份多功能的灵感空间，以自己的喜好，创意搭配成书房、花房等，一半的价格可以享受一个实惠的完整空间。14销售分析四期产品户型配比面积范围总套数已售套数60-69502680-899070100-1099074130-13920140-1498680150-15960160-16920170-17920总计358250由上表可以看出，该案的四期户型主要集中在80-89、100-109和140-149平米三个区间，针对的客户群较为广泛，2007年10月推出时，正逢昆山房产销售的黄金时期，定购十分踊跃，但由于工程进度的原因，迟迟未能拿到预售证，再加上短期内价格涨幅过高、2008年经济的不景气，后期签约受到了很大影响。15客户分析：该案2006年首期推出的小高层两房面积在110平米左右，三房面积在130平米左右，超出了初次置业者的承受能力，而当时该区域还未得到昆山本地客户的认可，因此销售缓慢，只能以后期单身公寓产品的旺销带动本地客户对项目的认可，从而解决了首期的销售难题。二期推出的单身公寓主要针对新昆山人的过渡性置业需求和经济能力较强客户的投资需求。三期产品推出时正处于昆山房价快速上升的时期，其推出的经济型户型得到了首次置业者的追捧。四期产品推出时，项目均价已经超过5000元，过高的总价已经超过了新昆山人的承受能力，项目客户的档次有越来越高的趋势。16规划分析1、该案物业类型丰富，涵盖了多层、小高层、高层和叠加别墅，有利于在不同的阶段，推出不同的物业，从而在不同时期达到快速回款、获取超额利润的不同目的。2、该案聘请香港泛亚绿洲景观设计团队进行总体环境艺术设计，设计了绿岛夜曲、永恒之吻、音乐大道、五指叠泉、童梦奇缘等主题景观。3、该案东、北两侧临水，东北部主入口廊桥设计、廊桥荷风亲水平台设计，以水为主题、多达80种的植物组团。4、社区中心规划有中央会所，音乐大道连接北入口和中央会所。生态湿地、梦幻双岛“爱情岛和桃花岛”17楼盘位置：马鞍山路与虹祺路交界处开发商：昆山振华集团占地面积：120000总建面积：210000容积率：1.79绿化率：45%总户数：1600户、其中一期6栋多层162户、二期小高层314户、叠景洋房84户面积范围：多层80-124、小高层97-136、叠景洋房203-216均价：叠景洋房6500-7000元开盘时间：一期2006.08、二期2006.10、三期2008年销售情况：一二期售罄、三期叠景洋房尾盘销售中，4期预计6、7月份推出客源情况：一期多层以自住为主要目的新昆山人为主，二期昆山当地人居多。森林半岛一期6幢多层162户二期5幢小高层户314户在售叠景洋房84户④将售8栋小高层①②③④④④④④④④④①①①①①①②②②②②③③③③③③总体规划图18森林半岛户型概览138平米三房100平米两房153平米四房200平米叠加该项目户型以舒适性产品为主，两房在100平米以上，三房在130平米以上，户型动静分离，南北通透，干湿分离。有凸窗、转角飘窗、弧形外立面、南向大阳台设置。19销售分析客户群分析：一期多层客户以在昆山首次置业的新昆山人为主。二期随着价格的增长，新昆山人以购买两房为主，三房则以昆山本地人为主。三期叠加别墅由于其稀缺性、开发商关系客户、昆山的私营业主和政府官员是其主要客户。面积范围总户数已售80－89818190－99156156100－1093030110－1191818120－129152152130－1393939小计476476该案一二期推出的6栋多层和5栋小高层476户已经全部销售完毕，一期多层以80平米两房和120平米三房的经济型为主，均价在3500左右，推出时一抢而空。二期小高层去化速度相对较慢，在2007年的黄金销售期才迅速销售完毕。三期200多平米的84户叠墅洋房目前剩余不足10套。20金色森林项目位置：马鞍山路与院士路交汇处开发商：登云置业发展占地面积：16.67万平米总建面积：22.47万平米容积率：1.4绿化率：45%总户数：1200户（三期292户）面积范围：三期平层91-142平米、复式153-192三期均价：平层5400元/平米、复式5800元/平米价格范围：平层4950-6000元/平米、复式5180-7200元/平米差价：楼层差价、东西差价平层50元复式100元开盘时间：一、二期已入住，三期08年4月物业公司：上海紫泰物业物业费：小高层1.5元/平米/月交房日期：三期2009年底一期二期三期规划分析：1、该案规划为别墅-小高层-高层混合社区2、项目西侧沿苇城路规划5万商业，在满足社区配套的同时，提升了项目档次。3、社区内将缓坡、茂林、水流、林地、湿地、草地巧妙容纳，塑造原生态森林景观；多种功能植物与垂直绿化融合，打造立体组合景观组团；10000平米生态水景将别墅区和小高层自然分隔，保证别墅私密性2191平方米两房139平方米三房金色森林户型概览（平层）142平方米三房该案的三期3栋高层平层产品分布格局为两梯三户。91平米两房从整体布局上看，户型方正，南部双阳台，各个功能区面宽合理。但动静分区不明，进入室内，餐桌的预留位置略显狭窄，中间套南北不通透。142平米三房的户型客厅朝北开间舒适，并设置北阳台，遗憾的是阳光照不进客厅。22金色森林户型概览（复式）复式153平方米复式183平方米复式193平方米该案三期高层4栋复式产品属于城西唯一，产品具备创新力和竞争力。复式产品都做到了南北通透，客厅挑高，多观景阳台，功能齐全，主要针对的是追求品质生活的二次置业客户。23销售分析客户分析该案三期2008年4月底低调开盘，正逢房地产销售从高峰期逐步回落，且该案价格定位属于区域标杆，因此销售速度相对较慢，截至到2008年底，销售不足50套。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户都是改善型客户，因此复式房的销售速度大于平层的销售速度，从三期的复式产品来看，属于西部唯一，但其高高在上的价格决定了该案很难出现快销的局面。该案最大的卖点在于独特的产品和较好的位置（森林公园旁），2008年城西大型商业设施的相继开业使区域商业配套日益成熟，其复式85万以上的总价决定了该案的客户为以改善居住的昆山本地人为主，部分上海、苏州等外地在昆山私营业主会选择该案。金色森林三期户型配比面积范围总户数已售套数平层915229平层139529平层1425220复式1537015复式1813510复式1933120总计29210324工地位置：前进西路与思常路交界处开发商：昆山时代房产代理商：上海新聚仁机构占地面积：22万建筑面积：60万绿化率：40%总户数：2000户左右，在售19、20#共485户物业管理：时代物业物业费：1.2元/㎡/月面积范围：92-201㎡价格范围：均价5300元开盘时间：第三批日交房时间：一二批现房、三批2010年4月底未来供应：2009年将加推2幢约319户新房源时代中央社区第一批：1、2、3、12#楼第二批：11、17、18#楼在售第三批：19、20#楼即将推出4、5#楼总体规划图①①①①②②②25规划分析1、时代中央社区总建筑面积逾30万平方米，规划2000多户。一期7栋11-18层小高层，二期10栋28-32层高层；2、社区沿马鞍山路设置沿街商铺满足社区配套；2、该案采用对成本和施工工艺要求较高的大弧度波浪型建筑立面，最大限度地保证每个窗口的观景视野与采光，折射出变幻莫测的建筑光彩。26125平米143平米151平米时代中央社区2期户型概览185平米该案2期产品面积范围在107-202平米的大户型为主，少量93平米两房。在面积控制上相对合理，房型设计主要以大面积舒适性为定位，个别户型带有入户空中花园，选择面较广。125平米以上户型均做到南北通透、套房、景观阳台；该案户型缺点是阳台空调机位隔离造成面积浪费。27销售分析客户分析时代中央社区二期户型配比面积范围总户数已售套数90-996031100-1095733110-11920120-12912056140-1498770150-1599545160-16942170-17931180-189314200-2092519210-21911总计485282该案二期首批房源2008年4月底开盘，之后每月加推一批，08年共推盘3次，人工营造少量多批的畅销局面，加上各种价格优惠措施，该案2期销售速度较快，截至到2008年底，销售已经超过200套，2009年该案进入强销期。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户以台湾人为主，因此三房、四房的销售速度大于两房的销售速度，目前的市场环境下该案能够取得如此快销速度实属不易。该案最大的卖点在于其气势恢弘的规划和相对优越的位置，2008年欧尚、沃尔玛超市的相继开业使该案所在区域的商业配套日益成熟，该案的客户以台湾人、上海人和追求改善居住环境的本地人为主。28项目位置：苇城南路近马鞍山路开发商：昆山同进置业占地面积：19.85万平米总建面积：20万平米容积率：1.35绿化率：40%总户数：别墅274户、小高层250户面积范围：小高层125-200平米、别墅190-240三期均价：4700元/平米，92折优惠价格范围：4200-6000元/平米，差价：楼层差价、东西差价30-80元开盘时间：一期别墅06年年底开盘，已销售完毕，二期88户联排别墅在售。三期小高层推出东面2栋，08年11月底开盘物业公司：上海同进物业物业费：别墅1.8、小高层/高层1.55元/平米/月交房日期：一期别墅已交房，二期别墅09年底交房，三期小高层2010年12月交房规划分析：1、该案规划为小高层-别墅混合型社区，针对的客户群以改善型和追求品质型客户为主；2、社区配备商业街满足社区居民消费；3、小高层前面为别墅区，视野无遮挡；4、建筑风格外观为南加州风情。清风华院一期别墅二期别墅三期高层29清风华院高层户型概览125平方米136平方米175平方米该案3期高层产品面积范围在125-200平米，房型设计主要以大面积舒适性为定位，所有户型均带有入户空中花园。136平米以上户型均做到南北通透、套房、景观阳台；该案户型缺点是大面积172平米以上户型南向卧室少。30销售分析客户分析清风华院三期户型配比面积范围总户数已售套数100-10910110-11950120-129278130-1394616140-14921150-15941160-16941170-179114180-18910190-19910230-24930总计15943该案三期首批房源2008年11月底推出，价格处于区域同类产品底部，但受整体市场环境影响，截至到2008年底销售不超过20套，2009年该案将会进入强销期。从户型的销售顺序来看，三房的销售速度大于两房和四房的销售速度，且楼层低的快销于高楼层的户型。该案高层公寓最大的卖点在于其性价比及视野开阔度，客户以改善居住环境的本地人为主。31竞争楼盘供求概况项目主推户数销售户数剩余户数未来推量200920102011天地华城360270906栋高层凯迪城186821043栋高层600余户5-6月份开工3栋高层600余户香榭水岸///4月5栋小高层288户金色森林2921011914栋高层时代中央社区4852432422栋高层319户8栋高层清风华院1593812191户8栋高层规划中伯爵大地///4栋高层431户27栋总计1482734748/32

高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量凯迪城528509

18682香榭水岸325298

阿里山花园

22448

朗晴园

318289

罗马假日

新华舍354285

风景英伦

2300680

时代文化家园

432145

天地华城360270

楼盘供求情况备注：以下数据截止到日33

高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓

供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量甲壳虫公寓

16239森林半岛

8449

时代中央社区485243

金色森林292101

清风华院25038

12247

品院

10056

卡布其诺

264138

自由创逸

10879

新城翡翠湾808603

上澄人家

10087

总计3402234711826482300638290348121楼盘供求情况34产品供求分析高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量3402234711826482300638290348121剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量1055534230348227观点：1、西部目前在售的产品以高层、小高层为主，从未来的供应来看，高层和小高层仍然有很大的供应量，竞争激烈。2、从西部项目的规划来看，跟一流的开发商相比，明显缺乏创新能力，亮点缺乏，是未来新入市项目可以抓住的机遇。3、西部的多层项目大都进入尾盘销售期，只有时代文化家园和阿里山还有大量剩余房源，纯粹的花园洋房存在于即将开盘的风景英伦，只有230户，低层、创新性项目存在较大的市场空白。35观点：4、森林公园板块目前有清风华院、品院、卡布其诺和森林半岛四个别墅项目在售，风景英伦的联排别墅也刚刚公开。以联排和叠加别墅为主，独栋和双拼别墅在区域内属于市场空白。容积率较低的地块可考虑规划部分此类产品，填补市场空白。5、酒店式公寓目前仅有凯迪城和甲壳虫两个项目在售，产品分别定位为高端投资型产品和以年轻人为主过渡性产品。西部目前人气不足的问题还未得到明显改观，租赁市场低迷，随着区域交通的便捷度和商业配套的完善度不断加强，酒店式公寓在这一区域的前景会得到明显提升。36风景英伦项目位置：花园路与虹祺路交界处开发商：上海农工商房产企划销售：上海华燕占地面积：12万平米总建面积：18万平米容积率：1.3绿化率：41%总户数：1424户面积范围：98-218平米，洋房主力110-120平米均价：洋房5500元/平米、别墅8500-9500元/平米价格范围：5100-9500元/平米开盘时间：开盘物业公司：旺都物业物业费：洋房0.9元/㎡/月、别墅1.5元/平米/月交房日期：2010年底销售率：20%四连体别墅推出