第十章 住宅消费与住房制度

第十章住宅消费与住房制度第一节住宅与住宅消费一、住宅的功能（一）住宅的生活资料功能最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能满足人们最基本的生存需要满足人们居住生活的享受需求（二）住宅的发展资料功能住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。随着社会的发展，人们要不断地提高和发展自己，这就要持续地学习文化科学知识，以新的知识技能武装自己，提高文化素质、道德素质和身体素质，以获得人的全面发展。而适宜的住宅是实现这一要求不可或缺的物质条件.第一节住宅与住宅消费（三）住宅的社交功能住宅为社交活动的成功创造了良好的环境条件（四）住宅的资产功能住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）住宅是家庭或个人的资产住宅也是投资增值的资产（五）住宅的文化艺术功能四合院、大院第一节住宅与住宅消费二、住宅消费的性质和特点（一）住宅消费的性质1、住宅消费的属性住宅消费是住宅再生产（生产、分配、流通、消费）的重要环节；是国民经济重要增长点。2、住宅消费的实质住宅消费是劳动力价值的构成部分；要求职工工资里包含住宅消费的价值。3、住宅消费的形式和范围形式：一家一户，个人消费第一节住宅与住宅消费（二）住宅消费的特点1、住房的商品性观点：福利品、商品住宅商品化：1、生产经营商品化，2、分配、流通、消费市场化，3、管理的市场化，4，资源配置的市场化。2、住房的社会保障性“居者有其屋”，保持社会稳定。第二节住房制度与住房政策一、住房制度的内涵城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系主要内容城镇住房建设投资方式住房供应方式住房分配方式住房经营方式住房社会保障方式住房管理方式等方面第二节住房制度与住房政策二、住房制度类型住房制度受到一个国家的经济体制、经济发展水平、历史、文化传统、习惯和民族特点的影响。综合起来看，世界主要国家的住房制度，大体上可分为两大类型1、计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房体制2、市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房体制（1）瑞典等福利主义国家的市场社会保障型住房制度（2）美国等国家的市场救济型住房制度第二节住房制度与住房政策三、住房政策（一）住房政策体系具体讲：指政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等政策体系。环节：住房的供应政策有公共住房政策和私有住房政策住房的流通政策有数量、质量、价格及其交易政策住房的分配政策有住房消费占工资中的含量、住房所有权、使用权和租赁政策住房的社会保障政策有住房补贴和廉租住房政策等第二节住房制度与住房政策国家的住房政策包括两个层次中央政府的住房政策地方政府的住房政策中央政府的住房政策是带有原则性的基本政策，而地方政府则根据这些基本政策，从各地实际情况出发，制定的适合本地区特点的具体政策第二节住房制度与住房政策综合的住房政策包括四个方面：政策目标：政策达到的目的。政策内容：解决住房问题的一套原则和行动。政策结构：政策制定和实施的机制。政策实施：贯彻实施的程序、过程、效果。第二节住房制度与住房政策（二）住房政策的基础1、住房政策的效率性：市场配置资源2、住房政策的公平性：低收入援助政策3、住房政策的社会性和政治性：经济问题，社会政治问题。第二节住房制度与住房政策（三）住房政策的目标住房政策的基本目标是保障居住权，提高居住水平和居住质量.许多国家立法，保障住房政策目标的实现。住房计划则是明确住房的建设数量和质量目标、贷款和利率限制，政府建造的公共住房计划、租金管理和对租户的租金补贴等。从住房政策调节的目标来说，各种住房政策中又有供应目标和公平（分配）目标两类共存的目标补充：中国的住房制度一、1998年以前——传统住房制度：实物分配制和福利供给制1、1949—1978年：是国家福利供给制。完全的实物分配制和福利供给制。2、1979—1998年：是企业福利供给制。实物分配制和住房商品化并存以实物分配制为主的，带有双轨制特性的传统住房体制。二、1998年之后，现行住房制度一、传统的住房体制

1、传统住房体制的形成过程

1949年以前城市只有少数官僚、军阀、及大地主拥有花园、别墅、府邸宅第，而广大民众则身居陋室，更有大量人口寄居于临时搭起的棚屋之中。据上世纪50年代初统计，北京市的危险破旧房屋占全市房屋总面积的2/3；上海市棚户区有320处居住人口达100多万。贫民窟遍及全国象北京的“龙须沟”、天津的“三级跳坑”、西安的豫民巷、哈尔滨的“十八拐”、广州的“水上人家”等数不胜数，还有许多无家可归者露宿街头。

新中国的诞生，使人们期盼有一个公平的、解除高租金重压的住房制度出现。传统的住房体制就是在这样的背景下产生并逐渐固化的。新中国成立之初，广大人民群众获得了政治上的解放，然而，经济上的解放却需要一段时间，着使城镇居民的住房供给不可能通过民间或个人途径解决，只有依赖于国家。于是，一个国家出资建设，然后以实物形式分配给个人，体现福利制的建房分房模式被自然而然地确定下来了。由于这种制度否定了旧社会由阶级地位或经济状况导致的住房所有权和住房状况的差别，因而被誉为反映社会主义制度优越性的公平的分配方式。

最初，住房经营政策还明确了几点：第一、公有住房必须以租赁形式进行经营，租住者必须缴纳租金，不能无偿使用；第二、收取的租金主要用于房屋维修和管理，还有一部分作为投资建设新房之用；第三、租金标准不能成为劳动者的经济负担，以占劳动者工资6—10%为宜。1958年的“大跃进”。在当时“社会主义好，人民地位高”的欢呼声中，低租金的优越性再次被强调，城市不断降低租金。人们越来越认为，房屋不是商品，是国家支配的福利事业。为体现“社会主义的优越性”，房租只能作为象征性支出，无须体现商品特性。这种观念构成了传统住房制度的思想基础，于是“低租金、高福利、无偿分配”的住房体制在中国持续了几十年。2、问题：住房有投入、无产出。全国城镇住宅建设投资和年竣工面积一直在低水平徘徊。30年来人均居住面积非但没有增加，反而由建国初期的人均4.5平方米下降到1978年的人均3.6平方米。住房矛盾：多家合住一套，多户共用厨房和卫生间，相互干扰严重，导致矛盾和纠纷。忽视建筑质量的现象。既影响房屋美观，又降低了住房的安全系数，给用户带来不便。

3、传统住房制度的影响因素非制度因素（1）城市化和城镇人口增加：城镇人口增加很快，从1949年的9441万增加到2000年的4亿。（2）家庭小型化：家庭总户数增加。（3）原有无房户和居住困难户多：1985年全国城镇共有缺房户1054万户，占总户数的26.5%。（4）危旧房改造和住房自然淘汰：会减少住房存量，增加住房需求。制度因素

（1）

住房投资不足及不均衡长期以来，国家是城镇住房的主要投资者，住房投资的多少依赖于国家的投资选择。1962年，全国城镇住宅竣工面积只有786万平方米，不及现在的一个中等城市的竣工量。

（2）低租金与无偿分配制

福利品，1%的低廉租金。（3）

行政式分房与永久使用

4.传统住房制度的弊端（1）变相提高了收入并加剧了收入分配不公。能分到房的往往是有一定职位的人，且级别越高分得的房也越大。（2）

扼杀了房地产市场，导致住宅建筑业萎缩。出现了“有投入、无产出”，“谁建设、谁吃亏”

双轨制阶段（一）

售房阶段1、

全价售房（1979-1981）大概从1979年开始，国家分别拨款给西安市、南宁、梧州、柳州等城市，由政府统一建设房屋，然后以土建成本全价向城镇居民销售。售房价格在120-150元/平方米，一套住宅相当于一个职工10-12年的工资总额，付款方式也多样。1981年，公房全价出售试点扩展到60多个城市和城镇，

2、

补贴出售（1982-1985）1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低，购买能力即经济承受能力有限，国家决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行新建公有住房的补贴出售。出售办法是，原则上个人负担售价的1/3，职工所在单位及地方政府共补贴2/3。售价仍然以土建成本为标准，大致在150-200元/平方米之间。到1985年已有160个城市和300个县镇，但是总体而言，出售效果仍不理想。

3、

提租补贴阶段（1986-1988）1986年2月成立了国务院住房制度改革领导小组，下设住房改革办公室，把提租补贴作为住房制度改革的基本核心提了出来，并在烟台、蚌埠、唐山、常州等城市进行试点。其进本思路是“提高房租，增加工资”，变暗补为明贴，，变实物分配为货币分配，通过提高租金，促进售房。

4、全面起步及推进阶段（1991-1997）

1989和1990年两年由于政治原因，住房制度改革几乎停止。从1991年开始，以全国第二次房改工作会议的召开为标志，我国住房制度改革进入了全面推进、配套改革阶段。最值得一提的是上海住房制度改革方案。上海方案在提租补贴模式的基础上，采取了公积金等综合配套的改革措施。到1992年7月，住房制度改革在全国范围内展开。1994年7月国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求建立与市场经济体制相适应的新的城镇住房体制，实现住房商品化。

现行住房制度（1998——1998年对于中国房地产市场和住房制度而言具有划时代的意义。1998年3月新一届政府上台执政。6月，召开全国住房改革工作会议，随后下发了23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。核心点是从1998年7月1日起停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，这是住房体制改革的根本性突破。随着住房分配货币化的推进，传统住房体制逐渐退出了历史舞台，改革基本上取得了成功。一、

新住房供应体制住房供应是由商品房、经济适用房和廉租房构成。其中，经济条件好的居民购买商品房，中等收入的家庭购买经济适用房，低收入家庭由政府提供补贴租住廉租房。

商品房购买完全取决于经济能力，只要有支付能力，不受任何限制。经济使用房一般只限于本城市居民且收入在一定标准以下如北京规定的是年收入6万元以下，但是由于实施过程中把关不严，产生了许多问题，如富人买得多，穷人仍然买不起；户型太大，单价和总价都高，政府的补贴补在砖头上而没有补在人头上。

关于廉租房制度，国家正在进一步完善。对于经济适用房制度，虽然国家大力提倡和推行，但是，由于前期存在的诸多问题，社会上有不同意见。

二、国家现行住房政策要点1、完善住房供应政策。调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房，同时，根据当地情况，合理确定经济使用房和廉租房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。2、加强经济使用房的建设和管理。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济使用房的建设成本。严格控制面积和价格，审查购买对象。3、

增加普通商品房的供应。4、

建立和完善廉租房制度。5、

控制高档商品房建设。6、

搞活住房二级市场。7、加大住房公积金归集力度和贷款发放力度。8、

完善个人住房贷款担保制度。9、

加强房地产贷款监管。第三节中国城市住房制度改革一、中国城镇住房制度改革的必然性（一）原有城镇住房的基本特征中国原有的城镇住房制度是随着计划经济体制的确立而逐步形成的。其最基本的特征是计划型、统包统分的实物福利性住房制度。这个基本特征具体体现在住房的生产（投资建造）、分配、经营、管理等诸环节中。1、住房投资建设的全面公共性2、住房分配的实物福利性3、住房经营的非营利性4、住房管理的纯行政性第三节中国城市住房制度改革（二）原有城镇住房制度的主要弊端及其成因分析原有城镇住房制度的主要弊端1、住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环2、住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公3、住房的充包统分制加重了企业负担4、住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育造成上述弊端的原因是多方面的，主要有：思想观念上的陈旧把低租金、高补贴看作是社会主义优越性的重要表现住房看作是非商品，认为住房是计划产品，只能进行计划生产和分配，排斥其进入市场生产和交换第三节中国城市住房制度改革（三）城镇住房制度改革的意义与作用1、住房制度改革对全面建立和完善社会主义市场经济体制的意义2、住房制度改革对企业转换经营机制的意义可以解除企业在住房问题上的社会负担可以推动企业产权制度改革可以带动企业内部的相关改革第三节中国城市住房制度改革3、住房制度改革对加快住宅建设、提高居住水平的作用4、住房制度改革对促进房地产业和国民经济发展的重大作用住房的商品化是房地产业赖以生存、发展的前提和基础住房分配制度改革，是扩大房地产市场有效需求，促进房地产市场发展的关键住房制度改革是培育新经济增长点，推动经济发展的重要动力第三节中国城市住房制度改革二、城镇住房制度改革的目标中国城镇住房制度改革总的目标是：逐步建立适应社会主义市场经济和中国国情的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住宅建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展第三节中国城市住房制度改革具体目标1、实现住房的商品化、社会化，是