保利地产成本管理报告

保利地产成本管理分析报告组员：高艳、张莉莉、杨婷婷、潘晨目录公司简介及运营现状分析1内外部环境及SWOT分析2战略定位3价值链及成本动因分析4战略成本管理策略51、公司简介及运营现状分析

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。1、公司简介及运营现状分析1、公司简介及运营现状分析2011年房地产综合财务比较1、公司简介及运营现状分析

同行业对比分析保利地产财务评估万科地产财务评估

1、公司简介及运营现状分析

财务分析1、公司简介及运营现状分析

保利地产偿债能力

1、公司简介及运营现状分析流动比率从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力。1、公司简介及运营现状分析速动比率速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力

1、公司简介及运营现状分析资产负债表由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企业进行经营活动所需的资金。1、公司简介及运营现状分析保利地产运营能力1、公司简介及运营现状分析应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上表可以看出从08年到11年应收账款周转率持续下降，收账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账款的管理。1、公司简介及运营现状分析存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。上表中可以看出11年的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较多。1、公司简介及运营现状分析固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固定资产的使用效率不高。1、公司简介及运营现状分析总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。1、公司简介及运营现状分析保利地产成长能力1、公司简介及运营现状分析主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产应该采取更加积极的措施。净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下滑，说明该公司的持续发展能力正在减弱。1、公司简介及运营现状分析保利地产盈利能力

由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润都有提高。1、公司简介及运营现状分析1、横公司房诚简介嗓及运帮营现马状分孔析由以上之数据分锹析可以返看出：保利公蒜司营业共收入以默及利润全均基本沫符合市浑场预期添，总利时润首次击突破百脑亿，毛访利率回毫升了2.9召5个百聪分点,净利润铁超过了炭万科。12年毛利驻率的稳槽定甚至颂继续上虫升仍然权可期。公司净逆负债率升长期处拦于高位牲水平，11年有纤所下告降。船但短挤期借结款的察占比礼大幅控上升惧，为唇短期绵偿债你形成酿一定恋施压诸，但让公司林有18采2亿的货现币资金教在手，抚资金仍监然充裕砖，能够盲满足23亿的富短期呼借款奶以及11磨8亿的一地年内到其期非流赏动负债啊。短期货借款大略幅提升属一方面凑说明融宰资运作榴空间有励所紧缩霸，另一质方面也妈会拉低均公司业也绩。保利谦地产书的经伐营规昏模在脊20毫11年有了哗长足的置进步，钢资产总炼量已接韵近中国唇地产的染龙头老饶大万科贼公司，感但是在史规模经幅营下，嘴管控问母题越来培越严峻剩，导致摔主营业叨务成本骂的居高俩。面对越国家对钥地产行查业的调素控，想插要有更撕为优秀扇的表现好，需要璃在营销汗和存货姓周转管界理上认傅真筹划岩，减少获盲目扩库张带来溜的风险讯，在适溉度增长崖的条件劫下，做毅好企业禾内部管银理，适市应市场新经济规给律。同馋时，因晶注重多葵元化，夹分担单削一业务挣领域市他场风险笼，参与警保障房屈建设，愿争取政屠府资源鞋及信贷赚资源。2、览内外拥部环袭境及墨SW腥OT评分析（行蔽业分臣析）2、鞠内外气部环闲境及建SW冠OT挂分析2.1姨外部环讽境分析房地产虑行业是陪一个关苗系很多率相关行谨业的基堡础建设暖行业，娇属于第解三产业糠。由于挡他的纺相关啦行业妹较多恩的是影由建度筑材普料，陆土地提，人焦力成杂本，吸资金盲等相惨关因绕素组父成。决所以威与上篮述各完因素剖相关扔的政治逗法律骨、经右济、稼还有跑相关旷行业田的技庭术水急平对房烘地产干有很盏大的颜影响旁。随着吨我国代改革援开放毅的深悲入，全球承化时稻代的到轧来，竭国外兄的先统进的烈设计盾理念社和技离术必法将会逗给房壮地产数行业暗造成止很大搅的冲俭击。采用P足EST宝分析法区对外部鞭环境进哭行分析诵。2、哪内外锈部环江境及费SW困OT涨分析2.往1.超1能政宪治法星律环葡境（围Po浙li捧ti暂ca帐l脸Fa胖ct骑or钱s）面对叔房地埋产这墨几年使的疯让涨，沫国家蓬制定撤了很算多相像关的读政策录，法笨律来号限制搅他的吊价格衣。而扶这些铁具体吗的政垂策也庙给房趋地产巴业带烈来了涨很大匪的冲英击。终具体框如下义：税收私政策政府致调控起采取糟了平妻稳的峰步骤前期--需--墙营业敌税优正惠政太策有胸力地属促进二手冲房市奶场部分详城市消的房孤价和菠成交语量已乎经超畅越了意历史职的最殃高记尊录，企楼市产投机滚盛行提，市安场已示经显昌得过起热，缘瑞房地佳产优蹄惠政报策就宇要适膀当退抛出。限制房地产卧开发的娃的贷款迫管理对项家目资军本金缠（所位有者炼权益飞）比间例达萝不到甲3迎5%碰或唯未取吉得土计地使睛用权改证书惩、建它设用矮地规是划许悦可证暖、建摩设工衣程规肌划许钢可证厚和施戚工许哥可证蝴的项絮目，增商业旁银行拖不得姿发放寨任何程形式炎的贷夕款；对经爆国土餐资源痕部门第、建由设主纺管部慰门查拾实具哑有囤随积土争地、牧囤积即房源鹅行为糟的房兽地产斤开发勇企业串，商所业银度行不李得对垦其发进放贷丹款；2、内现外部环怨境及S拿WOT石分析对已灾利用勉贷款赌购买呆住房头、又拣申请衰购买鼻第二庆套耻(椅含）忆以上厕住房纲的，券贷款岛首付祝款比仔例不逐得低俩于4秆0%幸。增裕加了心投资缸者投章资房兽地产扁的成俘本，骗减少港了消溪费者商购买醋房屋竖的成慕本。切实玩调整植住房供应吹结构重点发访展中低翅价位、言中小套矛型普通任商品住交房、经则济适用秃住房和哗廉租住归房。各药地都水要制董定和唉实施狮住房联建设旺规划等，对辛新建稻住房盘结构盆提出笨具体泊比例较要求羽。加快挎城镇困廉租帐住房恢制度遗建设罩，规齿范发依展经择济适值用住征房，撇积极孤发展摆住房责二级浅市场录和租及赁市饰场，弦有步荒骤地窄解决娱低收墙入家削庭的轻住房冲困难辆。2、桐内外厨部环盛境及损SW届OT不分析2、内攻外部环足境及S们WOT须分析经济环遵境（E崖con非omi居cF屈act栋ors啄）国家登的经弹济环息境变扒化如垃下：国民贯生产辣总值等持续篮高速押增长这是影乳响房地承产行业唐的最主蕉要的经帖济因素误，因为普只有需攀求的增弄加才能仪真正的让促进供捡给的增惨加。中芳国连续鬼GDP课超过1为0%。水连续这朝么多年妙的经济欠飞速发疑展，人民阶收入被的增砍加也锦导致竿了购画房需荒求的笑旺盛。同盟时导古致了桥居民虎手中傲货币厅的增混加，寻面对聋着资沃金的忍流向姻问题蛙，不应少人称选择珠了购研买楼修房。允所以诱在过首去的厉十年殃内，浴房地饼产业躁火热逃，房低价飞院速上相涨。提高存己款准备掏金在去蕉年一心年中传，中畏央银笔行存会款储非备进疫持续爆提高鞋，这梦一提摊高将紫会进壳一步辜收紧葬房地胜产行们业的海资金可来源辛，造初成”毯银根侍”紧缩丽。不穗过，流这些足主要棍是针运对股丙市的披，所射以对塔于房航地产州业来丸说，奋只是宫一种据牵连阴。同萌时，何由于努现在发的房遗地产裤行业饮的筹轧资方达式多妙样化辱，致坑使很炊多优咽秀的旅房地萌产企羊业还亩是可身以挺遣过去构。2、煌内外庄部环颗境及晶SW富OT扛分析存款农加息去年傲银行赛的多股次银黑行加捎息，互虽然芽是主伐要针纹对股梅市的鹿疯涨史，但鸣依旧暑对房悉地产暂行业临产生皆了影疫响。轨加息反无疑兆将加门大开晚发经僚营成深本,玩最绒终将回加速蠢行业度内企蔑业的酷两极膜分化忧，给贴优质瓣公司贿带来贱更多岸扩张垃机会器，盈短利能栽力较枯差公后司的筒生存掘环境勇将更刘为艰车难自从咳央行参提高边贷款腥门槛用，有朗实力牛的开奔发企寒业对扛银行抵的依蛋赖越概来越排小，哗贷款百比例拍越来哀越小乒，通过亭自有继资金途和其拢他渠恋道筹滤集资中金的跟比例宫越来必越大。股市影鸟响随着嗽去年瓶中国右股市位的泡陕沫的廉破灭门，从骂股市造大量强撤下仁的热豪钱迅叔速流喘入房五地产妖行业亮。同拨时，捆国内熊的调嘉整股偶市的颗政策梨，经免济规承定都首相应管的影隐响了揉房地挡产业依的发状展。2、均内外射部环近境及润SW执OT摸分析国民生颠产总值低持续高钉速增长提高意存款筛准备滩金存款加天息股市影易响房地赶产行揪业作动为我攀国经错济发腐展的卫“龙化头”年产业恩，国主外游岗资不缎断涌倒入，泻各大海主要描城市片的房符价持锁续践攀升雄，整诵个经扫济呈哥现过元热态台势，哥政府茅接二专连三迁地出莫台了显系列准的金心融调产控手歼段，校试图晚稳定鸟市肚场，鸟保证尊经济胀长久院健康燃的发帆展，刻同时智也避敞免过隐高房如价引理来的住社会垫潜在葡问题声。颤从紧沾的金勤融手堡段，艰银啄行存过款准甚备金亲率连葛续提扯升，骆对克于房宗产市印场的茅资金倚来源浓起到聋明显嘱抑制份，盐同时贼加强鄙商业符性房散地产举信贷皂管理题也一源定程坏度上农抑制况了房瞎地产里需求次。2、内筋外部环踢境及S痕WOT扮分析社会与团文化要允素（S隆oci胸ocu艺ltu意ral艳Fa丹tor宝s）各国的社熄会与文宽化对于淡企业的蹲影响不多尽相同虏。作为雅中国，予有着很创明显的会区别于乒其他国顷家的社箭会与文馒化。对惹于房地紫产行业恩来说，经社会和润文化的霉影响也钓是很大婆的。家庭结蹲构因素目前我投过家庭所结构发晌生了显窜著的变吵化，向小型腐化发展。这紫是计惕划生漆育政复策和盒离婚商率上悦升共林同作邻用的艳结果佩。同时随缎着观念粱的改变寇，很多岂年轻人碌结婚后秩不愿与鼓父母一羊起居住迫，家庭购带房需求其加大。人口软因素中国七合八十年贞代生育招高峰时网出生的磁那一批际人有大御部分人劈燕已经在黄城市站堂稳脚跟银，他们艇对房子惧的需求炒具有极随大的刚捡性。2、内呢外部环辜境及S弊WOT浆分析对于计协划生育仍初期出棍生的那栗一代人秩，现在明也是住梦房消费赛人群，碌而这些席人的消蒙费能力昂是巨大交的，首录先他们爸的经济谢条件良冒好，其柴次，从滩父母那帐里得到亩的赞助杀也会很养大。这蹈些客观廉原因使忽得外界横普遍对边近期房数价下降锯不报大四的希望巴。短期经内房地避产行业浪仍然会腔非常兴讽盛。社会城碍市化中国的习经济发瓶展迅速烦，而中于国旧有合的农村感人口密认集将会础逐渐向孙城市转瞒移。2征每年约辱有12恶00万包人从乡职村转移险到城市落。而这圈些城市品人口的葡增加必倒然会带宗动房地凝产的行刘业的发梳展。2、卵内外窃部环肆境及县SW扬OT匙分析技术要街素（T谱ech负nol为ogi伐cal涨Fa码cto励rs）相对于玩其他行疯业来说签，房地布产的生尾产技术懒科技并林不是要辜求很高妨。但是荡对于投鸭资，营继销方面守，房地膛产的科乏技创新惹具有了考很大的渡改变。融资创坡新房地产短行业也塔有着自伏己的创耐新融资屯方法。熊去年我咸国房地料产开发巷企业资废金来源严的统计剩结果显吉示，企缝业自筹顶资金不影足28第％，银缠行融资攻占21尝.7％则，建筑遇公司的鹅工程垫逗款和购告房者的困预付款科占38猫％（后城者的8天0％也吨源于银垃行贷款塌），在乱资本市抬场的直基接融资小仅占总浴量的十窝分之一帮。因此壳在银行蜘紧收钱砖袋之际璃，广大冬中小开揭发商必株须积极霞谋求在岔资本市住场一搏身。首先乏是信托墙业的发勾展。其挎次是购夕房者的瞎预付款振，最后技是公司椅上市。销售祸创新房地产均行业在冶经过去蠢年以及蚊今年的唐政府宏桑观调节易，银行符的贷款熄要求严仅格，利芽息提高掘等政策制，面临铺着越来堂越艰难悔的市场调环境。至房地产商行业也喊依据自真己的销薯售特色枪，合理公的选择晨了适合凭于自己聚的销售椅方法。2、内椅外部环叛境及S秀WOT可分析建筑论技术凶应用滤比例跳提高20混10补年，继对房佛地产鸟产品盆技术忆含量挖就提起出了降更高社要求顷。而忠技术经含量广所带馋来的闯是产斧品质秧量、蓬人性坡化、艰舒适线度、托节能桂环保严等方尾面核谈心居伐住品引质的队提升持，这唇些才毛是地揪产产配品正颈真立表于不斥败之恨地的属核心练竞争椅力。精细研化整劣合产龟品设陆计趋激势。对于垦正在能全面岗建设悔的中馅国房胞地产乏市场透，高待精度麦整合戚设计楚、标李准化功模式盖将是娃未来宿产品侨开发查的必尾然趋引势。章房地届产产刃品在向进行例设计趣之前我，就啄应考香虑到棵客户倡未来管的更享多需陵求，浸从结扶构到咳户型恼、室晴内设瘦计、提家装电配套滥、营宝销策晃划等冲，都裙需要策有更罪精准起、人识性化益的考器虑，闭可进剩行灵钉活的杨变更复和调呼整，络适应悲不同障的居凡住习居惯和目生活辣群体慌。2、剥内外垄部环引境及子SW搁OT雁分析2.勒2帜内切部环陈境分锈析(旅行业裂分析殃)主要馆竞争涌者分析：目前吊，万科地那产在行拦业处于傅领先地伟位，从尤个股长财务奸评估箩来看黄，保没利的流成长失力、携现金算流量爷和盈渠利能脊力远借远滞蹄后于剩万科办，大体袜略胜似金地蜂一筹，所以倍，保利翼还存佳在很蜓大的机发展枝空间驼。主要绕替代团者分析：廉租房弄，二手绿房屋，对低辉收入家考庭吸引细力比较报大；经济适蔽用房，践社会保内障性质窗的商品小住宅，具遵有价涂格低赞的特峰点；潜在进投入者分析：跨国公赴司到中票国开嚷辟市江场：肺自改句革开召放以院来，爽外国前公司蛛逐渐按关注返于中字国市絮场，树但是撞壁垒鞋较高催，不走构成绞太大碰威胁跪；大陆潜宵在竞争钉者：民企各迅速发削展，并蒜逐渐成慌为了房市地产投差资增长暂的主要渠动力；买方待分析：购房晌者的堂经济驰状况禾：购暴房者咱的经候济状俗况在磨很大之程度拥上决航定了鼻楼价虑的多辽少；购买者王的心理捎预期:对房价柔的变动菊有着一邻定影响诊，如当所楼市低连迷时消棵费者对本楼市的岸信心下鲜降，导详致楼房辜售出数摸量减少驻；国家政治策对购涛房者的茄影响，射从而使蔬购房者抚的行为券进一步其影响到斩楼市；部分雀炒房门团对郊楼市枕的影晶响。2、内外希部环境瞧及SWO轧T分析2、内代外部环弃境及S校WOT泊分析主要供讲应商分析：水泥价猴格走势济：2、内阿外部环拌境及S终WOT看分析主要供补应商分析：钢材设价格剃走势环预测融：2、内漫外部环医境及S控WOT笋分析2.兰3秆S眉WO疾T分紧析优势：1.逮公速司最帅大的债竞争夹优势票在于旅其资限源优责势。由于公遗司的控庙股股东巡寿保利集滨团源于卡总参装屡备部，晃其在全覆国各主翼要城市饮和地区泛都具有娇丰富的鼓资源，类包括土地语、资裤金和牙人脉。这联有利糟于保湿利地懂产在追全国余各地点的扩司张，走而且弦也非缺常有智利于般控制蜘公司圈的扩吴张风火险。2.瓦良好的辣执行力少将保证法公司高关速发展师。强大务的执慢行力毕是将椅战略肃与决狱策付呆诸现杆实的对保证,保灰利地泥产拥戴有一驳支有冒着很洋高的门专业隙能力抬和职响业操悠守,豪对工攀作兢酱兢业倦业,维对公胸司忠葡心耿薯耿的唯执行暮团队贴；同恩时公业司严腔谨、岁科学疼的企勤业管罩理制看度也汽为各衣项工晕作的针执行下提供侦了良毒好的戏客观堤环境营。专闪业的赤团队偷与雷垄厉风衔行的有军旅金作风窑,形保成为杰保利怀地产扣强大骡的工惠作执揪行力烛。保利亮地产作一向洋以“描快”晶著称崭。经珠过十虽几年宾的专茶业运键作,训公司伞已经腹具备过了很王强的民开发洞实力卧,一订般住素宅项座目从泳获得竖土地也到实默现销蜘售只像需要棵一年朱半左腔右的园时间寺。这种高突效的项坦目运作许能力是狭公司的质核心竞托争优势确之一。2、岸内外药部环他境及宏SW桑OT尾分析3.萄卓越窝的战网略管纪理能抛力201取0年，岸公司结割合“十理一五”惹经营成阅果，编览制了“袜十二五筋”发展伙规划，鸭公司十浪年战略夏很清晰毅，提出张“三个谁为主、秤三个结演合”的叨发展战柿略，确输立了销盾售超千粉亿、净状利润过腊百亿的蚁发展目畜标。4.隔优秀经的可捆持续苍发展充能力20揪10氏年，要公司企大力彼推进兰区域厦布局矮深化笑，以没一线忍省会灭城市结为中祖心向校二三餐线城取市纵流深发敢展，辽全年像新进阁1射2个巴城市攀。全巩年新值增房蚀地产早项目尊45将个项己目，皮截止盾报告终期末权公司肥拥有彻可结那算资场源4饰19侄5万果平方炼米，光可持选续发熟展能伪力进施一步跃增强姨。5.行业闲领导妙品牌盆形象烧深入典人心优异邮的经炉营业算绩和纽奉规范惠的企农业运咱作不教断强帽化公汉司“委和者俘筑善话”的溉品牌缺形象温，品拨牌价刊值持礼续提科升，缺影响渗力不扣断增纵强，阁连续亮五年油蝉联树“国惯有房进地产哗企业攀品牌屈价值TOP杯10”厕榜首。烧“亲情值和院”侦物业服备务品牌社在全国舞106承个社区箱得到广停泛认可旧。2、内泛外部环护境及S农WOT恶分析劣势：1.公可司在2脑009瓜年购入歌约10卷00万芒平方米叉的土地绣储备，戚土地成驾本较高窑，这使闭其应对滨市场调转整时的呜销售价味格弹性月较小。2.亮净负颗债率细较年抽初上中升3往9个弟百分萄点至启16悼2%制：主肆要源甜于期筋内借盏款增养加和晌货币屑资金撒下降歌。考朱虑到丧期末标公司热尚有甜15参6亿斯元货树币资状金，财务压详力有增确加。2、寺内外夺部环记境及照SW等OT斥分析机会：1、松保利茂地产嘉基本原完成放了全痛国化茶布局呆，开挎始进优入收敞获期蒸，市舟场占吸有率塑将迅呜速提途升。2、中探国的城民市化进豪程仍要览继续很怖长时间倘，二三篮线城市宿成长空胜间巨大蜘,二、三鸽线城市硬化进程中提速。3痛、国闷家政单策重点发卵展中低圾价位、插中小户探型普通羡商品住察房,所以中小赌户型零普通赵商品胀住房已经开仰始进入县快速增映长期。2、竟内外坛部环盾境及汗SW醒OT材分析威胁斑：1.保闹利集团德将深圳啊等地的搞地产业瞎务注入事保利香浸港（1报19，借HK）邻，与保赶利地产渠产生竞宋争关系雀对其资以源获得上和市场恶均造成适威胁。2.重市场斥变化肿风险201呆1年随晶着紧缩洒货币政活策、信飘贷政策决、“限救购令”芬和保障抵房供应闸等房地吃产调控辆政策的气实施，谋调控效哥果将逐以步显现盟，房地之产市量场将赖出现末阶段海性波肺动；3.深遭化区域啄布局带录来的管承控风险201秧1年全鸡年新进摊城市1流2个，侧同时各校区域均锈实现了喊多项目纸运作。屠随着公荷司管理料幅度签的加愧大，较管理茧链条普的延画伸，月公司皂的管棋理难冤度和袄管控老风险积在增般加。3、翠战略霜定位通过胀以上浩分析妄，我葡们可窄以看己到，沙国家币的宏珠观政唱治、捆经济供政策舟，都炮是“坚持质房地宿产调胸控政能策不爸动摇听，促栋进房跳价合生理回爬归”言，继急续从悄紧的冒调控再政策悔，以殃限贷幸和限爬购为窄核心芬的房知地产戏调控观政策您，加赛上连旦续数缘瑞次加煎息，凯使得业地价负、资低金成偿本上确升。以前仪房地产获市场土店地低成不本、资裁金低成绵本运作潮时代和傲政策宽合松时代则、房地境产企业己暴利时秤代已经评过去。房地产瓦业将进枝入薄利线时代。随着史群上最为压严厉的循调控，呀房地产爹业迎来俱了从分壮散到集腐中，从庭良莠并微存到优震胜劣汰帅的大洗美牌。由语于持续成的调控牵以及货傲币政策巾的收紧搜，多数莲开发商靠陷入了软困境，房地产妻业的竞谋争将更命加激烈。保利地速产的企业资型源、能遇力和财易务水平的综合壤分析使叠得企业稻必须做咳出战略献调整。3、战浩略定位保利翅地产良只有毛保持译其成五本领开先地巧位的穴技术得变革春才能圾为企匀业带朋来持情久的姥成本阻优势遣。当佛成本恭领先铺的企寨业的还价格略相当田于或律低于涌其竞椅争厂慨商时攻、它妈的低谦成本猎地位巾就会筝转化坊为高唇收益枯。所以岗通过诞以上宴分析春，保盘利应步该在雷近几上年内俭将发股展战勒略定箱位为成本沫领先浅战略宽。4.亭价值房诚链及溜成本榜动因排分析4.1甩房激地产企匹业的价存值链组肥成部分市场预测、投资机会寻找和筛选、细化投资方案等活动。投资览开发虏活动燥的关付键部杯分：妥可行弃性研信究、趁谈判里签约持、工疼程施排工建设招汤投标、宁获取贷解款和金梦融服务概支持营销江推广妈、产纹品定谜价、美广告办策划痰、销私售、机租约进谈判叉和租话赁管冬理交房、分客户入歇住及后软期的物秆业管理衰、设施慰管理和缎资产管蛙理等4.朱价值堪链及栏成本余动因仔分析4.企价值型链及听成本挨动因蜓分析4.顷1爪企业蛇内部粪价值痕链分溪析：投资策霞划能挣钱会的项目把，才是游好项目尚，所以栏在一个贼项目的饺投资策能划时，华就应建熊立在认价真、客凶观的调烫研和分毛析之上宏，选择平有优势去的项目糟。重点宽对市场恭现行售己价和预毫期走势堤进行准呢确的调垄查判断兰，确定欧目标售劈燕价。土地霜获取土地否成本聪优势济是项营目成朱功之塑本。保如何笔获取室一个召优惠正的土我地价路格，丑这是字保利叮可以奋考虑库的方提向。规划钥设计事实率证明谎科学耀合理屑的设厅计可断以降着低1索0%轮的工丢程造蒸价，掀所以毕在考比虑设灭计的泪可行蛙性基抛础上然，降彩低造酿价。4.彩价值乡丰链及逃成本斯动因苍分析采购片管理不同的付采购标诊准、供伙应商的乡丰选择方文式、供取应商的款管理等览，都对妻采购管衬理成本森有影响甘。工程管己理工程兵实施呼阶段殃的现便场管被理、报拨款记速度引、索陪赔风求险等枯会影形响施愿工管情理。营销管疫理营销蓬推广们计划雹的制墙定、吐营销逝路线倘的选岔择、干销售仇费的拒制定大都会冤影响蚕营销更效果混和成疤本。物业管驴理提供物耐业管理唱的范围批、标准业、服务恰水平等装都会影率响你物蛙业管理闹成本和刑客户满刘意度。品牌棒塑造掏传播4.匠价值罗链及辉成本扩动因吩分析经营群操作论风险庙大经营细操作扫风险坑小4.价率值链及如成本动衫因分析企业外院部价值赌链分析恼：4.价想值链及乱成本动必因分析4.2辉企业滔外部价庸值链分宁析：充分撒利用冤招标右优势肾：保利地寺产作为辫房地产朽行业的回前三强茧，

有周着良好疗的社会回声誉，洲大多数龟企业伐是愿意货和保利士合作的粪，在招移标过程辈中，止可以适男当增加舌合格承善包方的她比

例铃，从中拨择优。深化集狡团采购宵，加强究招投标忘管理，押完善璃成本控共制考核骗体系等多方式，服有

效题降低成冈本。4.煌价值绑链及烫成本辆动因烛分析4.脊2阶企业系外部略价值公链分恰析：开发利议用供应驱商的联产系:供应侧商不皆仅生抵产着权企业桌用于报价值莫链的墙产品岸或服铺务，浙而且艰在成纯本方锯面也鬼影响渐着企购业。对合仗作过典的供繁应商肺进行眯绩效映评估叨，选是择优蕉秀供谱应商怎建立秘长期库合作海伙伴灿关系千，从洲而降艳低采坑购成碰本和馆库存促成本查。4.价唇值链及滥成本动库因分析4.2璃企业都外部价师值链分巡寿析：处理搏好与巾建筑认商（帽施工春方）剩之间千的关民系由于设摆计已完南成，施伶工阶段中工程量晶已完乓全具体稍化，因最而影响猾工程投井资的可填能性险只有5洒%-1畏0%，维节约投而资的可印能性已粗经很矮小，但抚工程投怖资都主凭要发生洽在这一珍阶段女，浪费偷投资的轰可能性桑很大。掀所以在央确定户施工方归后，要似处理好家与施工莲方的关明系，淡尽可能占地不存察在拖欠票款之类霜的消极猜现象殃，以免松影响工景人情绪染，从而赴间接的劣增加渗成本。4.价鹊值链及柏成本动公因分析4.2蝴企业敲外部价词值链分使析：处理锣好与类销售移商之康间的迷关系对顾客骆需求的另把握,壁只有了肥解了顾痰客的捉需求,防房地产仙企业才烘能真正倘进入状阿态,昌特别是劫在竞争盏激烈的路今天,丑人们对免住房告的要求脸越来越织苛刻,概房地产尸商要尽悉可能宅地和销偿售商合录作去挖林掘顾客仔的需求旧，共同胞提高顾址客的满醒意度。4.班价值头链及舅成本命动因副分析成本动竖因分析（1始）结怕构性父成本掏动因危分析四(S埋tr后uc宴tu冰ra丑l村Co倚st金D胆ri智ve纵r)（2）因执行性从成本动饺因分析零（Ex丙ecu咏tio斧nC鸭ost洪Dr纤ive烛r)4.耍价值纪链及替成本严动因浇分析(1)费规模逮经济：所皱谓规辰模经再济是脑指在孙价值份链活灯动规右模较焦大时捉，活撤动的士效率绵提高塘或活堆动成倍本可仔分摊保于较江大规率模的制业务汁量而颤使单拍位成找本降棵低。(2骑)木整合面程度：份整合是退指企业军为了使答业务领哥域更广项泛，更述直接，柳在业务嚷流中向胀两端延示伸至直狮接销售见，零部种件内制致和原材义料供应致等。(3)缸学习票与溢出：企旗业价锦值链伟活动两可以惠通过炉学习宋的过洲程提奔高作港业效周率从想而使惊成本解下降街。(4晚)泡技术:技术械在企业暑价值链裹的各项牺活动中趋的应用伐水平是由决定其钥成本高兔低的关典键因素衔之一。(5)箱多样洋性:指提非供给客混户的产定品、服遥务的种促类；结构捐性成本动因的内容4.驳价值帆链及惯成本讯动因钩分析（1）规模姻经济：由于污国家要对房渣地产率行业狂的宏伞观调摧控，冶使得要一些绞中小岭房地汗产企劫业面狡临破顶产的加风险构，这劫对保境利来幻玉说是皂一个讽机会糠，可搅以借旨此机能会通鸟过低马价收桑购资伍产，负实现撕低成耐本扩炎张，映从而螺扩大帜企业右的规利模，木数据急显示也：保违利地奇产进许入全纷国19个城市宗，辐射脑中、东占部经济克发达区灵域，基潮本完成烫全国布朗局。久因此，禽具有全胃面市场晨调研能膝力、及承时把握愤市场变寄化情况疾，熟悉罚各区域苦地产市砌场特色其，形成架规模经筋济。从挖城市平隆均销售纵额来看腐，保利貌与行业焰领袖存业在较大萌差距，锐说明通角过精耕法目前已材进入市屈场，可搂迅速在经不增加贼管理难刑度的基眠础上扩痛大规模。4.搁价值菊链及久成本贸动因使分析（2蹦）整追合程垦度保利地紧产作为聚央企，页背景深茶厚，故吨可以利胡用其在宏融资渠画道、土怕地获取烦、商誉蒜等方面由的优势史，着力度加强自绕己的核谦心竞争御能力，茂对于不让擅长的龟业务，触可以分却包出去厌，但同陡时要注蜡意分散微自己的耕经营风跌险。（3据）学验习与团溢出保利地牲产作为之央企，耻人员冗度余的现茶象是比激较突出曲的，保雅证人员第的精简隙和提高议人员的幼学习能住力、激悔发员工植的共同运愿望是繁比较重冬要的。袄保利在截规范化装管理方针面为钉什么一院直停滞俊不前，酱主要原戴因是缺础乏系统仍、整体拜的解决闷思路，泰如果皱保利在司管理的楼改进上歇，能够境让员工涨都形成桃先思考肤的习惯穿，或许简业绩增始长要来挥的更快绕一些。4.子价值穿链及债成本蒙动因兽分析（4）骂技术保利命地产幅可以徐通过蜡增加赞与供敲应商胞的联鸦系，防增加债新材板料的筑推广质应用膊，开督发新址品精延品，摇应用汁科技较成果敏等来的实现术技术偿创新缺。（5）积多样性房地产陕是城市朴建设的蜓重要组俩成部分谊，所以将保利地箱产既要倡紧跟现哲在城市岂的发展丘趋势，救又要满把足细分率群体的表多元化永需求，列产品的市功能设掠计既要序体现前奴瞻性，键又要保笼持后续挺性。实取现产品券的多样参性，不后仅能满种足客户洪的需求席，还能疲有效地驴降低成廊本。保利集孩团投入榜产品创惜新的资兰源远不夜及万科杏，大部羞分产品火以模仿聚为主，基没有形撑成自己循的产品蹈特色。令建议加周大对产弊品研发横部门的荣资金和呀人员投瞧入。在沃营销活递动方面卡，主要寻通过模短仿和借释鉴同行圾企业的钞成功经练验，服寒务营销幅和关系亚营销不摘到位。辫建议提墓高营销赵执行能衫力，改全变营销萝组织及艳绩效考哗核制度糠，开辟晒新的营隐销方式封。如嫁祥接营销块渠道：笨与装修薄企业，场家电企魄业等联萍盟，降蹦低顾客么装修购余买家具滔成本，窜提高顾架客满意灾度。4.价剖值链及芽成本动闯因分析4.享价值惯链及议成本平动因劝分析（1）怀生产能另力运用拉模式生产能秤力运用阁模式主杀要通过卵固定成晋本影响江企业的复成本水眨平。律对于房错地产行伙业来说妻，固定远成本是脂相对稳限定的，您为了应税对企业野的持续洗发展，像企业都章保持着本一定的圈规模，棵而维持鞭这个规刻模的沉影没成本陡即固定衡成本是美十分巨学大的。潮在后金侮融危机正时代，贞保利地限产可以手通过承炊担保障剂性住房公建设来赏分担与积消化固奥定成本优，从而价更好地鹿维持企胡业的生轨存。（2鲜）联值系保利地量产可以凝通过在叫房地产尺市场中红的资源躲优势积贫累，通区过业务怀整合和甩良好的课资金链园，逐步与向复合泡型房地献产企业浸发展。知以房地恋产开发兆为核心抚，业务眉范围逐岗渐向房零地产产麻业链的壮相关行辣业延伸妨，分散咐经营风粮险。同用时，可雕以通过泄与其他沟房地产误企业在介战略性圈资源和锣核心竞尊争力上必的整合婶，以谋棕求更长奔远的发剖展。4.价绩值链及批成本动某因分析（3）腐全面质维量管理保利楚地产诱在提呆高开桃发项接目质村量的窄同时颤，还华要注滴意不恶断提饱高房剂地产滤开发您环节背中各纲项工改作的拨质量丈。还铲要做蚕好前愧期准弄备阶愚段，胞包括门项目雪决策照与策掘划，被各种欧行政兔申请钻与审烫批，梯设计只与施觉工的周招标恩，房谷屋销堡售阶煮段以番及售清后服掉务阶腐段等你影响画房地碗产项巷目开封发整搜体质飞量的均各阶诉段质啄量管牛理工患作。齐培养孝全体稿职员刑从高显层决角策人医员到工一线确售楼县人员专的质念量主提体意摧识，船谋取竟全体新员工敞对