四川成都养生庄园项目定位规划方案文本

唐元养生庄园项目定位规划建议2013/10/22

目录项目区域分析研究项目市场分析研究项目客户分析研究

总体定位及规划建议

定位下营销策略建议

销售周期及产值预估

振雄地产代理优势介绍项目地块分析研究壹区域认识区域环境区域配套区域发展区域交通区域交通项目位于郫县北的唐园镇、古城镇、三道堰镇，距离成都25公里，基本属于成都半小时经济圈范围。区域交通羊西线交通便捷、新建快铁建成，第二绕城高速的建成，将对区域带来便捷的交通环境。唐元镇、三道堰、古城镇、郫筒镇、犀浦镇、花园镇等文化资源的全面整合与盘活对旅游发展意义重大郫县旅游文化资源紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、柏条河、徐堰河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展。古蜀文化、沙西线生态休闲旅游产业带沙西线沿线绿化意向图郫县旅游产业规划发展农家旅游产业区意向图郫县旅游产业规划发展游步道意向图郫县旅游产业规划发展

无参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件差，商业资源严重不足。区域配套成都田园城市的规划，这将会极大地推动郊县房地产市场的发展；大成都都市圈的郊区化运动蓬勃发展，三道堰“离尘不离城”的区位优势和原生态的自然环境对追求生活环境的老年客户人群有较强的吸引力；西部新城定位为西部健康休闲城，也就是以郫县、高新西区、温江为核心相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业，充实其城市功能，实现部分城市人口向该区域的批量转移；城市规划将推进沙西线生态休闲旅游产业带，推动特色旅游产业聚集发展，旅游业发展给住宅开发带来客户；古城镇和三道堰镇将受新建快铁和第二绕城高速的带动，得到快速发展。区域发展区域看项目发展有利条件未来交通的便利性，与成都距离不远，有利于打造第一居所；区域旅游资源丰富，在旅游资源的全面整合，旅游产业的规划发展下，会创造区域良好人文及生态环境，使区域具有吸引力；沙西线生态休闲旅游产业带的规划发展，会创造区域良好生态环境，田园风光、乡村旅游等特点，会带来生态人居的区域环境；成都城市发展的郊区化趋势给区域的发展带来了机遇；不利条件参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件是该区域的不足之处。区域具有古镇、水流、生态环境等资源，但目前该区域资源打造优势并不突出。贰市场认识区域楼盘分析小产权分析养老地产分析别墅市场分析区域楼盘分析芙蓉·山水地址：三道堰项目亮点：6+1电梯花园洋房价格区间：3880-6000元销售情况：月销售20套左右面积区间：71-178平米、主力户型：80平米规模：40亩容积率：1.8绿化率：40%推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等主要客户群：成都、郫县、岁数50左右、当地人较少区域楼盘开盘时间：2011-05-15楼盘地址：郫县三道堰望阳阁旁建筑风格：6+1多层洋房主力户型：2居室85平米;3居室121平米。销售价格：起价3880元/平米均价4500元/平米。优惠信息：全款97折，按揭99折价格。购房费用：首付10-15万月供2000-3000元销售情况：1期已售完，配套：金堰幼儿园，三道堰中学，农贸市场。轨道交通：2号线郫县客运中心。公交：365，363，305。教育：郫县一中、四川外国语学校、三道堰中小学。医院：三道堰公立医院铁路医院。银行：农业银行邮政储蓄农商银行。其他：芙蓉尚街、三道堰市场、互惠超市、红旗超市、三道堰商业街。社区配套：小区绿化景观。环境：水乡文化广场，三道堰镇客群：——该楼盘分一、二两期为不同的两个开发商，所以品质有所不同。在三道堰在建项目中算体量较大的楼盘。目前到成都日常往返不便，仅适合度假或养老居住。芙蓉·山水规划面积：29000㎡建筑面积：60000㎡容积率：1.8绿化率：40%户数：178户，9栋车位：400个，1:2.24中铁·堰澜山中铁·堰澜山地址：三道堰项目亮点：6+1电梯花园洋房价格区间：4000-5000销售情况：剩15套面积区间：108-112平米规模：80亩容积率：1.75绿化率：40%总户数：670户推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等主要客户群：成都、郫县、及周边二级城市，岁数50左右、当地人较少区域楼盘开盘时间：2010年10月23日楼盘地址：郫县三道堰一堰路建筑风格：意大利托斯卡纳与川西民居相结合的现代风格建筑类型：纯多层6+1电梯艺墅洋房为主，配有少量独栋及叠拼别墅主力户型：多层80-112销售价格：4300左右销售情况：一期只剩10多套，都是110平米左右的户型，二期春节后开盘配套：项目配套商业中心、游泳池、羽毛球场、地下停车库等。周边配套：农贸市场。三道堰中小学。三道堰公立医院。三道堰邮政局客群：大部分是成都的，少量二级城市和省外的，当地的少——中铁堰澜山二期预计2013年开盘，现在售一批次房源仅剩30套左右，均价4300元/平，多为110平米套三户型，全款、按揭97折，分期98折优惠——中铁•堰澜山一期共分三个批次，目前一、二批次已经基本售罄，现主推的第三批次共有200余套，户型区间在88-120平方米，是非常典型的一个改善性住宅项目。3批次所销售的7、8、9号楼离街较远，环境也比较好。所以目前所剩的房源已经不多，大概还剩30套左右。价格相较于之前基本持平，均价在4500元/平方米，且可享受全款3%、按揭1%的优惠。规划面积：40067平米建筑面积：91244.37平米容积率：1.81绿化率：31%户数：672车位：1:1面积区间：83-330㎡中铁·堰澜山阳光腊华庭地址犯：三宫道堰项目亮助点：6至+1电守梯花园省洋房销售徐情况匪：13年开盘面积仅区间秆：5胜1-吩94瘦平米摧、主力户晌型74蜻平米规模：剑9万多设方容积率梳：1.泽8绿化率攻：40砖%推广雨渠道佳：道薯旗、挣DM峰单、倡网站器、短虏信等区域楼艇盘阳光饮.华脏庭开盘时三间：1减3年连开盘楼盘地探址：三道堰腥市政公韵园斜对祸面建筑疯风格痰：普通率住宅主力拼户型皇：一居嚼51君平米威二盼居7时4平颜米旧三居型94岭平米销售栋情况榨：——销习售价格纷混乱，混网上查幻玉询价格描是38愉00元右/平米狗起，发锹的传单然上写的项首付2朗万8月岁供10虫00（释按最小别的户型豆面积5葡1平米狸算，销爷售单价捡为18肉00多牺/平米蜘）实际座到售楼夜部询问桂得知价熄格最便盆宜的都买为43辉00元事/平米辩，而且蓬现场无违具体优陆惠政策睁。——产周边锡环境叠差。默全是程农民删拆迁萄安置森小区恳，居势住人颈群杂效乱。缓周围龙生活供氛围赤很差谣，交枪通非饶常的置不方沟便。凑沙西熟线道赠路已嫌经很婚旧了京。而享且容懂易堵目车。壶小区爸周围朋无任甜何大乱型超调市。对购物壁也非评常的沈不方擦便。规划胃面积俩：5惨46冈66释平方胆米建筑面圈积：9版000唱0平方情米容积层率：枯1.反82绿化鸟率：陈40棒%户数虫：1疮01求0开盘佛时间络：201行1年6和月25屿日楼盘地观址：郫县反三道趴堰围负城路或（解三道催堰加甩油站钥斜对恳面）建筑风麦格：多层花出园洋房户型面漆积：二居彻室绍71岂-8沿8平段米缓三居闹室丙10表3-劳10县6平沸米销售蔬价格似：均价晶43杯00聪元/缘瑞平米匹，实伍得均牲价3谋68纲8元田/平跳，全团款9裤4折战，按鸟揭9她6折贺，户残型区萄间为缠60规-1小30吊平米制，赠近送面宗积较绢大，毒最大秋赠送哪面积园约8熊0平炮米销售扑情况欣：卖完养了配套：三道堰烦中心小换学、中帖学、大删型农贸钟市场、千医院、赛超市、江邮局、催农家乐旦、幼儿阶园等。内部逮配套攻：游障泳池挑、停剃车场注、健毯身器赏材、急活水达景观撒、另底有大些型商柄业配卫套等尼。客群肿：——捐分前惊后两榴期开蔽发，卸一期魔由A搂、B敏组团凶构成本。目磁前正收销售菊的是侄A组畜团的绍1-觉6号总楼，奶有五南种户栋型可性供选无择，扔两房拨两厅谦至四刺房三铃厅都暂有。柏林.柳河畔规划忘面积咐：4肥77破92霜.3丢8平却方米建筑面狸积：8读123敞8.6公平方米容积籍率：狂1.晶7绿化罚率：疮40司%户数叛：8炉50负户车位：霉1:0龄.7编号项目价格/单价户型区间楼层结构1芙蓉·山水浣溪优惠后最低4278元71㎡——175㎡电梯多层（6+1）2楠林水岸优惠后最低2755元49㎡--126㎡多层（6+1）3上堰佳苑优惠后最低2670元35㎡--108㎡多层（6+1）4阳光华庭优惠后最低4400元51㎡--94㎡电梯多层（6+1）5东方威尼斯优惠后最低3475元55.7㎡--96.7㎡多层（6+1）6中铁堰澜山优惠后最低4350元85㎡--256㎡多层（6+1）7堰北印象优惠后最低2860元60㎡--92㎡多层（6+1）8美堰香颂2900元起（待售）48.96㎡--76.33㎡多层9柏林河畔4500元起（待售）71㎡--106㎡多层区域楼筹盘信息泄（住宅影）商品房棚产市场商品渣房项惩目少倚，产漆品类偏型多掉为电小梯公惜寓，隐主力碧面积前为：71糕-8呀8平米伴套二捞，90滤-1稳12平米踢套三丙，价侄格在恭42毛00暑-4饰50富0，辜均价捉在43宅00元/平米企左右督。三道厨堰楼妇盘的然一般是特征:n客户群栗体：针对菌的是临成都铅地区嚼及周芹边城才市的忙老年部退休度养老顿人群稀，有社少量则投资台人群工；n产品择规划宅：产品弃规划锈设计例：有一摸定的单针对伯性，贯如：宅多层畏配置哈电梯偏；注弄重休皆闲活株动空博间的膀打造暑；外盘立面芹注重腊川西驴古镇棚风格怖的延钓续。产品类狭型：大多单为电妨梯花浮园洋俩房，锐少量寇的独踏栋别嘉墅、观叠拼深别墅户型面蓝积区间裹：主力经面积趴为：71-避88平米套农二，90-番112平米套设三产品价顾格：均价为宝：43哪00元产品岗配套欺：个别另品质凑楼盘烘配有求温泉位会所宜、游坝泳池乏、商腿业配奖套、盗休闲嗓娱乐钟场所欠、超厌市等小产罗权项呆目小产蛋权项瞎目众已多，6层多层背为主，碗价格范纠围：260念0-31峰00沿元/平米1、当地小咬产权项绸目特点聋：n整体怠郫县受市场甲的小演产权脚房分剂布在罩古城堡镇及乔三道芦堰区义域；n多数产耗品都为文准现房界发售；n整体均兼价在28差00元/㎡左右；n产品饺都为6层的多洪层房为扒主；n建筑碰风格绞较为臭单一场，无缴明显多识别狸性；n产品键都缺激乏品云质感痕，只岔是解毁决了火居住次的需让求；n购买客污群主要滴以成都谋养老人渗群居多徐，少量凡投资人五群；n购买人功群大都塘冲着价沿格低廉翁购买；区域厉楼盘沿看项狂目发忧展n古城镇剧及三道屿堰区域归小产权何项目众疮多，多姻为多层旋，市场蚂竞争大继，本项皂目需要修考虑产原品竞争设问题以种及；n；n整体均简价在28采00元/㎡左右挡；n产品冰都为6层的多妄层房为锁主；n建筑念风格恳较为脾单一宇，无营明显端识别动性；n产品都敬缺乏品申质感，弦只是解牺决了居拦住的需彻求；n购买客携群主要片以成都淋养老人耐群居多叮，少量学投资人酸群；n购买见人群经大都袍冲着诉价格订低廉李购买普；养老劫地产寒分析项目步总体婶规划绞约为6期，目捏前别墅梢区和一李期已经晴基本完困工。二咸期土地夺平整已匪经完成役，即将乘开建。崇孝基蝴地建成才后将形因成一个倾拥有约120救00名老人以固定居京住的大谜型社区起，而在游项目一口期入住鄙后所有太的生活肃配套将杂全部启响用，届肆时在满汇足社区胆需求的龄前提下摆将对周资边开方嫌。基地前己不久刚谜刚在由怪国家文着化部和藏老龄委历牵头主剂办的首都届中国渔中老年辞旅游健狼康文化砌艺术节滔暨中国娇中老年申健康产原业竞争页力品牌仇评选活饱动中获搅得20凑12中国养弯老产业圣标杆示最范单位川、中国养养老产旁业标准巾示范基笼地等荣鬼誉。项目允位于隔通往觉国家4A级风袄景区柳花水搅湾和鸽西岭每雪山熔景区五的必伪经之茄道--大邑县纺的鹤鸣弹山景区绝。距离引大邑县衰城约12公里，埋距离成宜都市区印也只有程约57公里慌。经魔过专津业部榨门的饿仪器缩慧测量仙得出须鹤鸣励山空础气中援负氧术离子袖含量辫高达默约250魔00个/立方葛厘米弦。交通环蹲境——开车通燃过成温消邛高速瞒约50分钟关左右窝即可搭到达遮，另弦外，巧明年跪就将熟通车时的成垦蒲高辛铁更琴是大牵大地姑缩短旗了成涨都与炎大邑袄的距或离，抬成都务到大怪邑只也需要狡约20分钟，狸大邑从窄此真正团地进入涝了成都员的半小卸时交通节圈。项目捷区位辛及交肯通：膳食牧中心--为老人啦提供订错餐送餐头和自助去点餐等呜服务。300循0平米鞭的超率大餐垫厅，寇可同办时满赖足50址0人就根餐大型认购物溪中心--3哄000平米大出型购物匙中心，挤提供各菌类基本省生活用眨品。为薄部分有魔高端需针求的业农主提供甩高档用刷品专柜照；为有花需求的在业主提泻供电话轮购物和泥送货上案门服务存；为部贡分有需靠求的老雷人提供闲有偿的考需求货累品联系街服务，日点考虑亦老人需表求，引催进一些咱老人常璃用商品购。大型商琴业街--1前000米长的洁商业步求行街。茅采用颗匠粒化道驳路，并高为老人旧设计了利社区统传一的特风制休息饶座椅。刮商业街爹还将为器部分有洁高端需宿求的业庙主引进遗部分高植档品牌参。在二郑期入住锹后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怎间的度新假公寓总面积最默小。这淋种创新李的小户相型产品狮进一步挨拓宽了草青城山蛇镇住宅辈产品的扛受众面堂，丰富挡了客群筝类型，如这种度果假公寓内一般不跨超过60㎡。联排和杠叠拼的宪主力户为型面积悬都小于招成都其望他区域卧的同类牵型产品扇。由于摄叠拼别百墅居住午品质要委稍低一现些。因素此青城嘉山镇别衔墅以小愉联排为纳主，面皂积区间朗集中在90-包180㎡。双拼别桃墅的面骆积比成径都其他迫区域同艇类产品拜面积稍父小一些阿，相差掏不大。途但这类谅产品为唯少数。青城山肚镇独栋攻产品主皱力面积向偏大。父以高山目流水（余已售完妈）、逸翠岭锦江演和芙蓉繁青城推疏出的顶旬级别墅床为代表特，主力毁面积都挑超过40戒0㎡，甚佛至上10坑00㎡。主力遥客群帆：区域特繁征大多数塑客户为鬼成都客检户，占推到80度%左右，旺虽然青姨城山镇冷别墅以愁经济型柴为主，匠但都江巾堰本地局的经济半水平和余消费水狼平不高江，不足缴于承受碧青城山烫镇的别腥墅价格财，销售盒主要依肯托成都加客户。往但顶级喘独栋别给墅的主灭要客群喝为外地木客户，掀如置信禽芙蓉青练城。年龄特稼征购买外青城过山别刊墅的弄客户锁基本抢都在30岁以上修较有经稻济实力杆的客户唇，主要湾集中在35-绝50岁之间赖。职业特驼征大多周数客幅户为粮私企齐业主盲、党妻政机敢关干现部、熊以及丧部分客艺术希家。购买目兄的大多数麻客户购房诚别墅用皮于父母皮养老或翠自己今示后养老井或着用逐于度假每。占到80纤%左右绒，只炮有少卷部分惨客户搁出于堂投资顽目的背购买决。销售价绑格：随着城庙市的扩暴张以及欲别墅稀晃缺性的遗日益突稼显，青剂城山镇柿别墅价渡格一路织飑升，倒目前在战售别墅晨的均价舍在100脊00元/平米旁以上伯，个惠别售久价甚香至达厘到400拒00元/平米因。据度产品稳品质素和类愚型的他不同扩，类吴似产彻品或掩同类饶型产圈品间品也有棉较大毒的价羞格差栗异。销售进沸度：青城锁山别担墅中让，小夕户型捕产品震销售伙速度值快，教独栋锦别墅借销售竖缓慢方。主要拐的小留户型祸产品聚如：鹊联排比、叠兆拼以缝及类镰别墅中的度潜假公羞寓，帅一直缺以来睡销售蛛速度皆都是巡寿比较丸快的牲。虽塑然小拦户型厉的别仍墅与蜡严格照意义姥上的淹别墅锯比，宗舒适波性相柏差甚绝远，搅但对劣于度何假型础物业句而言剥，由羞于总牌价控母制很叶好，屋所以垄销售捷状况珠良好扒。1、目前枣青城山切镇市场星产品价筐格处于材较高水潜平，基馆本在130素00元/㎡左右谊。2、区域济销售速大度正常勾情况下戏，销售蛙速度在7-好28套/月之艰间。3、区援域项尤目的型整体帐品质凝都比盏较高跨，带绘精装莲修的洽项目怎较多袍。4、40蛾-1屈00㎡小宏户型禽的度昼假公个寓依回然占义据市兵场主叫力，祥也有40先0-惧10盟00㎡的独披栋度假裹别墅产秆品。青城叛山镇捉总结街子古结镇板块甩别墅：主力举户型愿面积芝：从各产黑品的面调积区间银来看，枯街子古妻镇别墅所也是主忘要显现红出经济室与度假禾的特性寺。介于既别墅白和一兵般住刺宅产荐品之妄间的蚊度假爷公寓各面积渡最小授。这馒种小不户型示产品缴占到财街子椒古镇夫的半茅壁江伐山，穴由于原其空舅间紧售凑又睬满足站功能烟需求是，且乎总结顿控制伶合理雾，因爸此备懒受青逆睐。才这种懂度假贪公寓走一般违不超赛过60㎡，宅赠送敌面积巧较大毯。联排和煤叠拼的母主力户堪型面积俘在90-师110㎡之间衬。虽然留叠拼别偶墅居住节品质要刮稍低一嘱些，但威是这种寄形态的勇产品利唤于控制愧总价，稠比较符庙合当地堪购房客乒户的购渣房特点饲。因此浓街子古苏镇别墅则以叠拼纺为主，钉面积区峡间集中晓在90摄-1肉10㎡。主力去客群批：区域特第征大多膊数客溉户为疗成都吐客户即，占珍到90陈%左右。年龄屠特征购买恢街子傻古镇予别墅右的客帝户基薄本都强在30岁以乖上，浅且有郑一定钥经济扑实力叛的客阶户，次主要界集中浴在35-稠50岁之侧间。职业特寒征大多闹数客刚户为耕私企袄业主贿、党纹政机畏关干版部、赔以及讽部分替艺术较家。购买目村的大多数拘客户购屿别墅用烧于父母父养老或际自己今舱后养老旋或着用把于度假护。占到80%左右，畏只有少间部分客与户出于享投资目啄的购买紧。客户滥注重勾点最在势意产爷品的串价格佩，其萍次是震项目先位置鞋。销售价卖格：街子笼古镇巨项目悦售价异在600猎0元/㎡-80匹00元/㎡之捡间。在街子瞒古镇暂项目谜品质撤差距协不大晒，而散且整低体房近价水妥平处躁于中颗等水消平，踩因此漂当地木项目奏之间蛮的价枯差不瞎大。销售芽进度恢：街子仇古镇柱商品弹房项帆目销牌售速愉度在20-耍37套/月之间阔，天域锦青城销均售速度哥相对较漂慢有两盾方面原闯因，其怖一是该骂项目是蝴联建房导项目，深其二是远该项目肚户型偏通大，总梦价偏高零。1、目前乌街子古言镇市场敬产品价盒格依然冬在较低陶水平，鄙基本在背600耽0—80击00元/㎡左右顷，属于墙别墅产损品中的钞高性价脊比产品莫。2、区域访销售速恩度正常海情况下转，销售绑速度在20抗-4领0套/月之木间。3、目大前区项域项情目品薯质之妙间差秩距不悠大，捉而且验细微蚀的品遵质差副距对佳产品笼单价街的影承响不壮大。4、郡原双项目走廉高端路贡线可能纠会带动膏整个街贷子古镇阅别墅市零场的发隙展。5、未拴来竞覆争会笼比较壮激烈以，郡蜡原、糕蜀山问栖镇夏都将蹈持续4年以暑上的闭销售来期。街子域古镇捷总结街子古重镇代表征案例占地兰面积检：500亩总体魂量：18泛.5万㎡容积炒率：0.7物业悲形态掠：洋吉房、芬叠拼抗：3+阿1F开发商蛾:崇州烂市天销祥实凑业有役限责咱任公愧司物业耻管理嫁公司立:戴德梁风行建筑依设计峰单位斯:四川鸣标鼎却建筑细设计朽有限拜公司景观设创计公司役：四川奏纵横荡环境陆设计某工程满有限椒责任环公司销售均焰价：已售拿完当时裤销售纲均价疾：790升0元/㎡基础信酷息青城多神韵：占地载面积蹲：501亩总体量魔：13暑.2万㎡容积蛾率：0.缘瑞6总户蛇数：10悼00物业仪形态圾：洋倍房：4F独栋雹、联务排：2F开发虑商:呜浙江践郡原悟地产嫌股份蠢有限泼公司建筑劳设计洞单位睡:日鉴本知叹名设局计师费事务烛所景观朋设计捎单位皇:日锦本知喜名设宫计师趣事务些所当前顿销售勿均价啊：均价笛：未幻玉定基础信悼息郡原判青城步山项勒目：占地面灯积：32妻0亩总体召量：13.血65万㎡容积刊率：0.四65物业胖形态备：洋恢房、延叠拼体：4F开发商疾:成都铁蜀山投圣资有限求公司投资蛙商：够博瑞要投资物业管疑理公司恳:新闻观物业管乌理有限膝公司建筑波设计隶单位台:四怎川省谅建筑失设计伴院曹挑波工困作室当前销砖售均价专：均价待：80赶00元/㎡基础攀信息蜀山爆栖镇胡：占地冈面积纤：28.馋5亩总体量怖：3万㎡容积率剧：1.尿42物业搭形态私：电贴梯洋淘房4+1叹F开发甲商:众成都益奥邦屿房地泉产开芳发有床限公转司当前销赴售均价公：均价川：78矛00元/㎡基础宣信息街子印赶象：项目水资源风险摄控制别墅开慰发分析因子素市场敌层面外部:旅游资洁源、自蓬然、生抢态、人蜘文资源带精学装修逆的项峰目较枯多，眯小户坡（联滚排、民叠拼翠、公蓬寓）眨为主作为第柴一居所暂和第二筹居所，度假客垂户和养电老养生漏客户结合箱项目召环境感及市疑场需司要准陈确定错位产路品项目答环境较好超自然驾、生啄态、枝人文俱环境控制风微险准确登定位别墅开炊发分析销售妙角度销售速搜度的因予素主要份是面积击、总价矮区间内部:丰富配朗套及景备观打造区域别梳墅市场堆分析堰上卡芙蓉欣印象碧水愁湾流水屿云在清河仇艺术宵家创禽作园.聚艺36墅周末淹别墅流、度暗假型械别墅是作执为周改末别晌墅、歌第二门栖居惜地的盯产品灿规划彼；产品拣为独喝栋、命双拼该、联酱排、汁叠拼禁别墅炭；独栋闪及双殊拼面屋积区提间大捉，在夸18煌0-芦54延0平抢米区真间；独栋旬价格振为9喂00细0元讲，双泪拼7辟00汁0-耽80出00扯元、权联排愧、叠偷拼为植35舞00贝-4阔50征0元掉。区域别奴墅总结叁客户瞎认识区域客描群分析产品需遣求分析由于辰本项具目区杨域的袭地段娱和环严境，爽能吸振引的倡客户满主要肉有两枕个类抬型：n离退休夫的老年导人养老雅，作为相第一居锦所深度己居家；n部分中乱年人由冻于渡假彩休闲，溉选择5+籍2生活模婚式，购往买郊区示住宅作接为第二联居所，脏作为浅每度居住；其余劣客户汇群：过渡堪居住在型：我在成犹都市身区（灰西区惩）工馋作；投资辣型：扎多为便当地急人，括收入暑较高诞并且望相对叮稳定柔，有梅较多销的闲辜余资畜金。客户人厚群的选耳择离退摩休的纠老年调人养板老，雀作为背第一随居所菌为主作；部分双中年窗人渡触假休悲闲，幸作为厅第二注居所宇为辅宇。客户群体分类购买户型购买偏好群体特征离退休的老年人养老，深度居家型71—88平米舒适二房100—120平米舒适三房户型要舒适且实用，生活配套要齐全，交通便利，对项目的环境和品质也有较高的要求，但并不是高端楼盘购买需求。50岁左右，收入高，且较稳定，有一定的储蓄，有一定的购买力，注重生活的品质，但并不属于高端客户群体。部分中年人渡假休闲，浅度居家型80—110的小三房或舒适两房对项目的品质没有太多要求，主要是对交通环境，自然、人文环境等资源比较看重。40-60岁左右，注重住宅安静的环境，成熟且具有资源特色的环境。有较强的购买能力。非常过度型以两房为主不能离工作地太远，生活配套要齐全，交通便利。多为到当地工作的外地人，要在当地呆较长的时间。投资型60-80平米小户型为主对地段要求较高，生活配套要齐全，交通要便利多为当地人，收入较高并且相对稳定，有较多的闲余资金。分惜析：本项目区域薄的目标辫客群占主要住为两和类，离退休续的老年煎人养老蓝，作为第威一居所俱深度居朱家，和部分中斤年人渡疮假休闲效，作为局第二螺居所股浅度筹居家渗。目标客陶群分析A：具有购饰买力的垒养老人晚群B：事业垒有成孔的私庙营业土主和算个体牲工商挪业者猫；C：特殊职黄业者，兄如教师轰、中老狠年医生赛等；D：二级地升市及省谊外退休菊后回成或都的养办老人群巧；E：子女已素经在成低都安家多就业，班不想离宰儿女太远的搜养老碑群。项目没广义阴客户别群1、本地镇客户群辈：n成都老创年退休舌人群（姜主力客钳群）n古城腐镇、三道堰夺工作的直单位人刃员，做裙生意的堪客户人泻群；n郫县退爬休养老带群体，悠工作的克单位人倚员；附近道游路沿线悬工作，久做生意舱的客户羞人群；常如：郫莲彭路、均沙西线右、成灌禁路；2、外地般客户群赢：西藏菊等外按地退矿休人流群来闸成都等定居侦；四川上二级向城市子客群块（（绵挨阳、曲德阳泥、达摧州、谣宜宾辫、自巾贡、溉凉山委、甘白孜、尖阿坝悬等）客户的养分布区粱域在传摄播渠道纪设计时宫还需要婆做详细轻论证确取定。从实地门访问得妖到实证透的结论盯：本地萝客户吹很少带，其垫中30%来自郫伪县；50%来自毫成都坛市，20漂%来自嫩其他泳地区耍；目标客周群分布眼的区域畏：生活方割式1、生伍活工作流状态：燃对健康桐生活方赌式有较炒高的最聪求，生榨活相对旱比较规耳律。2、胞日川常权休汽闲：档有一叛定兴能趣爱拜好（腐棋牌广、太针极、祝骑游疑等）3、祸度犬假第习真惯：伸经常暮去郊伐外或屑旅游忆景区帆游玩抄，度脾假的较时间较及次森数较代多。4、家姻庭紫成员三：主要庆的时间私与家庭裂成员在仍一起，浓关注家誉庭成员还的身体蜻健康。1、消算费习惯梳：定时扣定点消扔费（业成余生活宿时间相竭对固定段）2、消拨费倾向术：消费煎比较保忙守（但套深知过缓程的艰柔辛，较浑为节约苦）3、跌消费辟导向融：从丹众型陵消费认（喜渡欢和烟朋友遇在一驼起做酸邻居丧）4、纱经济质型消蚊费：枣性价题比消费租模式1、建纠筑风港格倾响向：映建筑兼立面竞需体舌现别毛墅的贪厚重制感、堵价值立感，着川西钻民居牛风格贤、新符中式竞风格洞。2、建筑风类型：巡寿考虑墅须质洋房厌、叠拼蹈别墅、滔联排别病墅；3、别宰墅使蛾用倾世向：壤期望懂能成奸为第想一居道所或访第二驼居所弊，具枯备儿守女一阿起居往住的漆空间寄，有己接待益朋友符的功下能。4、花疮园：昂关注够花园姜的面俘积，井期望窃能有10咸0-需20景0左右的讽院子。5、户型锋结构：榴偏重于傲精致、饼紧凑、顶舒适的笼套二或赚小套三昏户型消费模辰式6、配套垮：超市填、医院吹、银行械；7、环境拉：追求型宁静、尺优美的扔自然环居境，期鹿望能有玻山或水唤；8、房捐屋配卫置：率要纱求较婆高的叠舒适址度、棵相对哑经济累的生纹活成痒本。9、其他信：真个器社区要饰经过精号心思考慕设计，讲做工要虾细致完帮美，注奋重细节顶。消费键模式肆地块认俯识地块耐条件劈燕分析地块区帖位分析地块国环境扬分析地块指桨标项目情好况：本榆项目总歇占地100亩，菊其中顽建设漂用地20亩，尘水域28亩，绿均化52亩。20趣亩＊他66弹6*席1.恶8=绘23劈燕97假6平祥方米局，公寓：摩350醋0米（币现三层粮210突0平方省米＋二挠层14赌00平茫方米）蜡；总建街筑面积膊274妈76平毫米。配套用亿房、管暑理用房础不占容捉积率。地块让环境杯及条织件有很带好的政水资惩源，姨增加债了环毕境优隐势；有园觉林、屠花草欺树木税资源歪，有夜利于前项目汁园林翅打造师；地块砌平正革，其柿中1袄0.帜39消亩地扮块方顶正便迅于规亏划，蜜9.赠18与亩需万要根栗据地昌块形抄状考英虑布株局。地块膏交通纠环境1、偿区域主位置倾：本拐项目喜位于括紧临许沙西辨大道免的郫流县唐五元镇脾，距径成都楼春西难路3牌4公内里，岂交通坚便捷瘦；2、区岩域环境葡：本项兆目位成吗都水源鸡保护区昏旁，位戴于沙西方花卉苗谷木中心荷区’自勾然生态树环境优捡。3、兽项目薯处于捎主交期通要边道附淋近，当目前曲交通副嘈杂与，需对要安逢静环佛境。伍总体定绕位及规秀划建议项目定夕位分析项目规失划建议区域谦环境句以及慎内部抖环境偶便于多打造黎一个帜养生龙、养涨心之秤地，犹安静悼、舒躁适的提居住戴。定位芹规划卫分析交通列建设认、环歪境的捧逐步约改善郑，政哨府的短规划锻，田取园旅热游乡殊的建贯设，予为区耳域的跳居住本环境报带来闻改变筛，带表动地妥地产勿发展表。1、宏城市跑角度2、市校场角度3、伙客群聚角度4、地牛块角度区域腥小产茶权众炸多，奸竞争潜激烈句，市劈燕场产舌品多斑为多贯层公疑寓产而品，月别墅名为大崭面积响独栋孝和双丸拼度科假产坡品。驶产品须需要壁区隔养老端客群漫为主价，需锐求好委的环胆境，泉养生穗、养叙心、牲养老框，面蠢积不丝式太大否，性煮价比者高。根据讲项目虎自身蕉优势教以及拿考虑传避免喘同区捆域未陪来即勇将面鞭市的腥同类迅性质着竞争桃对手赢的正畏面直闯接竞走争，睁拟将管本项玩目整播体定俭位于黄：具浪活漫田餐园色筝彩的灶水居绪休闲裙别院甘。以上鸣定位寺利于馒把项旬目品币质和造形象涂档次赔与周引边区阅域环疾境形硬成突芽破性逢的提调升优柜势，稳从某甩种意巾义上土说这捆也是北项目谜定位芹所形阀成的胖差异免化优日势。产品董功能肺定位田园挥别墅本项目陵周边环丧境以花生卉、园并林种植眨等现代称农业为景主，绿键化覆盖第率高、爸空气清厉新、负伟氧离子砌高于主随城区，拉非常适践宜打造概田园别罢墅；养生昂型别样墅本项鲁目位愁于郫舅县三华道堰泄，地纱处成玩都主鞭要的激水源别保护千区，扰距离航世界长文化悠遗产典都江拴堰-饼青城吉山仅旦约3驳0余呼公里母，空怕气负南氧离秋子高汉，适呆宜于色休闲枪养生霜，具歉备打屈造养肯生型脖别墅联有力镰条件腹产仆品定集位整体节定位粘分析产品定乘位：叠拼别造墅+联舰排别墅经+公寓宿+会所功能店定位此：田贵园别逗墅，豪养生偿别墅主题坐定位卫：养基生养帜心水居段别院产品定狂位公寓联排突+叠亏拼联排别吃墅物业形醉态分布医疗卵站联排魄+叠伟拼联排面别墅项目廊规划迹建议贫——复合社未区——项目规谋划整体逃评估形态指标评估市场评估叠拼联排总体量：18000平方米户型面积：叠拼为主110-130平方米满足客户对高品质住宅需求，价值产品形象产品竞争力产品养生公寓总体量：6000平方米面积区间：50-80平米满足养老客群住宅需求养老公寓产品养生会所总体量：8000平方米满足客户养生需求价值产品形象产品配套用地指标医疗站体量：300平米配套用地指标地下停车位（1:1）车位约：300个总体量：23976万平方米可用可投资可售产品叠拼、纵联排：均价模500虫0元/平米灾，商业难：均迈价万补元6嘉00侮0元/平米项目定欢价建议当地菌市场娇价格加分析建：古城镇宇、三道埋堰小产候权房价肤格在2末800-3000元/平米，吗叠拼别亮墅：4佣000-5晨00凭0万躺元，商业底评商1万颜元/平米左很右。市场洁需求蛇分析凯：目前该疫区域（桶古城镇恳、三道孝堰）有事多个在愤售项目帽，特别液是小产淹权产品凉对项目清的冲击烧也比较销大，同的时项目陵只针对挨养老客单户，客访户对价旦格比较怎看重。销售佣目标烟考虑惩：为了快湿速实现俯销售，贴资金回令笼，采奥取低开众高走策写略。通过产辈品规划涌及包装妖提升产宰品价值规划业态建筑面积（㎡）销售均价（元/㎡）物业产值（亿元/㎡）复合地产地上建筑部分联排+叠拼

15976.004500.000.71892公寓床位1000个10000.000.1商业（会所）8000.006000.000.48地下建筑部分地下层车位300个，8万/个0.0241、查经济炮测算娇基础谊数据地上贸总建呆筑面原积2.4万平方覆米㎡项目开富发产值侵测算序号项目金额（亿元）一住宅部分0.81892亿二会所部分0.48亿三地下部分0.024亿

合计

1.32292亿地上、脆地下物踢业总产备值：1殖.32薪292猾亿+箩床位经洁营产值陆营销扒定位岛及项慢目塑门造项目扭价值阻体系项目副定位洁体系客群尾定位摇体系目标餐群体1、主迎要销靠售对凝象具有携认购冈能力散的老道人，冠包括绢退休罗老干银部、梳退休