地产项目成本管理控制与招投标合同管理

龙湖项目成本管理控制

与招投标、合同管理

讲师介绍

高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制

内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制

问题：成本是怎样形成的成本是什么时候形成的房地产主要成本费项主要费项：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费五、营销费用六、管理费七、财务费用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用勘察、设计费报建费

三通一平费等

3配套设施费用学校、幼儿园、会所等4基础设施费用水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程

5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程7工程相关费用审计费造价咨询费

监理费、定额外检测费

物业前期介入费、维修基金8期间费用销售费用营销设施建造费

其他销售费用9财务费用贷款利息等、税金10管理费用员工工资、福利等

建设部2000年9月18日发布

《房地产开发项目经济评价方法》

第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响房地产成本的主要因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工龙湖成本管理的目的

龙湖成本管理的目的

成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。

价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路龙湖成本管理的目标目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

龙湖成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本

目标成本管理有什么作用

目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的成本管理成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系龙湖低成本过管理便体系制度芒流牲程宅方法峡工具（工作鬼指引、啄作业指换导书）业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管以理部分煮制度流偶程体系成本储模块怒：制度流货程与管捕理工具以项目处为管理祸对象项目企的完授全直红接开发成仓本测算分茶解项目期间幅成本测算分遇摊龙湖项朝目成本覆管理的粥内容集团坝公司重庆公摇司成都公司北京公司项目2项目1项目2项目1项目2项目1项目N项目N项目NN公司项目N龙湖集藏团组织请形式龙湖扬项目肆管理亿组织命形式营销帽部成本管娇理部工程管麻理部设计贩研发储部计划辟财务望部公司爹总经搜理研发专蒙员项目负展责人项目虽研发顾经理项目韵工程臂经理项目成散本经理项目营疫销经理项目扫财务龄经理专业韵工程醋师成本掏专员营销顾势问财务稳专员公司运庄营总监项目1项目2项目3项目N龙湖论项目郑部主萍要职捷能产品研秆发定位施工组法织和管驳控成本栽测算幸和控父制营销仪策划揪和销杯售客户断管理友品质渔保证实行项杀目管理政后公司届和部门喂职能公司土地灯竞拍会、资望金保遥障、仅人力上资源部门掌握屋制度径、流喷程、煮方法循、工喂具的岩制定筛和更膊新；整理资宅源、知狱识沉淀足；集公痰司资谎源协讨助支跪持项叛目工煎作，姿检查新监督芬项目耕工作培训雀项目距需要分的合墙格的笋经理脖和专骄员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖风目标廊成本舱管理妖三大文工具1、目标成猪本测算孔与分解2、投群资分矛析模伴型3、历史絮成本数哨据库龙湖项梦目目标范成本测骄算和分倘解目标成稀本测算逮的条件经讨稼论确片定的鞋方案程或设中计图（规划树指标表饮、建筑慌标准、不产品配亿置）相应项分目工程嚼造价历瓦史成本争数据市场价匹格及其醋走势的僻准确把肉握测算习成本正向测腊算：测算堆依据（产品恭标准、市场寒情况、历史成做本数据槐库）测算方掌式（估算传、概算细、预算板）团队工必作反向单倒逼携：确定销任售价格舍水平；确定利剑润要求歪；反推轰计算彻成本目标成茄本测算恨的方法目标成莲本是根图据产宴品定衔位、甜产品莫预期誉售价草和期使望利仇润，染结合先目前坦市场更价格忘情况风，参弟考历射史成林本数询据资煌料，鉴并同嫌时预恋测未袋来价帝格走煎向，预先逐制定锁并力踏争控质制的刺产品电成本目标成营本作为拨产品未来呀成本池的控历制依针据，是产扑品设计杀、采购中、施工惭等整个妻项目开尿发过程梯的指导歪和控制汽性文件魔，是企削业各部姻门通过技脆术、经带济和管捡理等措刺施的努嚼力，需酬要实现按的产品蜂成本的蜂控制线龙湖目恰标成本桥管理的争阶段土地投奶资论证拦阶段目标成介本(土地版)项目启绿动阶段目标肢成本(启动惩版)方案设偏计阶段目标成凯本(方案版)初步岭设计往阶段目标成灵本(执行挡版)工程实语施阶段目标袖成本(调整版)竣工阶酒段项目竣葬工成本目标私成本渔形成动态衡及责鸦任成觉本执局行土地斜投资拘论证夫阶段肾成本芳测算责任部到门工作均成果发展靠部项目定罢位提供周歼边配套提供土辞地信息地区总熄经理研发部造价打采购想部主持、漫确定项目蚂预案目标成拆本测算通过满足拿半地成本惹要求未通论过审定存档投资分毯析模型总经理雷重新给洞定成本歌值土地阶他段成本溉测算方梳法：成本童经验狸值估厅算法参考庙成本稠经验扁数据敢，用柿表格移组合书来完做成土地投抬资论证团阶段成滚本测算

成本费项科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

成本费项科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2200-2400建筑面积双拼毛坯2000-2200建筑面积联排1800-2000建筑面积叠拼多层1500-1600建筑面积普通

1600-1800建筑面积高档

小高层1600-1800建筑面积普通

1800-2000建筑面积高档

高层2000-2200建筑面积普通

2200-2400建筑面积高档

《项目目感标成本融测算（略土地版艘）》只是浙土地棍投资头论证貌的一漏部分微；把《项目目隔标成本辈测算（臣土地版睛）》与项航目其他踪蝶预设轧模块进入《项目攀投资袖经济考分析殿模型》进行暗指标笛分析肯，为须土地铅投资忆提供品决策材；审定的《项目外目标吉成本伞测算份（土医地版碌）》将作为僵项目启惠动阶段勒目标成液本的参盗照依据页。项目浅投资典经济展分析吩模型模型是膨什么模型就全是模拟凝项目整引个运作链过程，垫通过数驾据之间疤的逻辑晶运算，倍得出项怒目的评短价指标汗，从而伸衡量项坡目的优轧劣通过靠模型揪进行肠项目假的实棋时跟驼踪，施从而串了解音项目馆收益总的动展态变支化情基况。模型稀的基摄本结屠构模型由移以下几榴个模块方组成：土基础数屠据表、魄项目分伸期情况私、成本筝测算、晓项目进呼度及付瞒款计划跨、销售丙及回款豆计划、承资金来踪蝶源及运彩用表和歇现金流女出表。模型中愈基本财盛务指标净现婶值指在项凤目计算孙期内，亲按行业截基准折接现率或么其他设肉定折现锄率计算蜘的各年趟净现金闷流量现珠值之和致。净现队值是一没个绝对移指标，释项目的妥净现值管越大越战好。内部警收益掏率是指巡寿项目末投资猪实际筝可望优达到新的报拒酬率屋，也座是使框投资既项目亡的净间现值搂等于券零时饿的折消现率榜。内滋部收集益率穷是一败个相步对指选标，辨项目筑的内竿部收恶益率恒越高西越好郑。现金侍成本倦收益陕率指投入1元的成督本项目龄可以带兆来的现偿金收入藏，该指扒标不是件衡量项惭目收益撕高低的碌指标，刊而是衡压量项目玻现金收粥益情况宫的指标羡。权益扛资本饭乘数指项目购的权益讲资本与焦项目总蔬投资的碧比值，拣该指标俭反应的葬是1元的自恶有资金昆的投入致可以驾砍驭多少辫元的总遗投资，驻该指标斗越大越殊好。项目指善标的衡刚量体系影响模样型的主零要因素饿有三个溉指标：抵项目的爷内部收岁益率；僵项目的邮现金成只本收益旬率；项抚目的权齿益资本阔乘数分别从敏三个主肠要的方是面衡量股项目的盼优劣：项目的俯内部收菊益率：衫从项目区动态收免益的角讨度；项目岸的现霉金成傍本收泻益率辫：从震项目懒现金奖流的踩角度竭；项目的氧权益资栗本乘数培：从权姨益资本琴使用效宁率的角廊度建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米

35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

****项目工期延后对项目评价指标的影响

单位按原工期延期1年内部收益率％24.37%19.10%净现值元16,01713,756项目启文动阶段闪成本测巴算项目团桂队确定产输品定位光和销售宽价格、他销售进出度研发册部根据规个划条件撑和市标场定位膝进行预败案的调削整或重节新考虑陆方案（姥产品业施态、标疫准）造价采尸购部项目咱目标释成本叶测算计划财至务部根据售顾价、销崖售进度叼、成本腥测算、遍进行财踪蝶务指标音计算拿地马以后项目团疑队对拟辰建项目攻进行详细瞎策划，设定项似目市场万定位、酒产品定青位，明确孩项目荐经济火技术裁指标帅、配着置标树准、州建造蹲标准伸、交雀房标隙准、限主要精设备夸的档促次或休品牌爱、测园算目冻标成铅本、碗施工炎安排滚、工膜程进嘴度，俯材料守供应誓方案善，销闯售策遮划，内销售抹进度偿等项目险启动驶阶段雀成本昼测算启是对嘱土地奔投资腹论证秤阶段换目标券成本欲测算锄的细匀化项目或启动原阶段茎成本爆测算伙带入经济申模型后应饿达到驶或超剂过土砖地版绿的收辰益指锐标；目的对项默目进佳行沙筹盘推为演，预见旬和决竿策未法来，设定悠产品定位，改营销方喂案、实抓施计划去，成本坐控制，直测算财被务指标拣，识上别项尚目风精险，稼提出烧预案。项目团妙队明确桑项目成猪功标尺奖及具体奥指标，题达成共涝识项目启风动阶段表的成功斤标志项目禾启动储会主要仔内容仙（成坚果）《项目定售位》《项目建暖造标准》《体验区泛选址、娱定位及停开放计柳划》《项目一冒二级计减划》《项目分将期、材冬料供应戚方式范缘瑞围》《项目冬目标动成本适（启橡动）》《项目合车约规划》《投资分券析模型偶（启动赛）》设计阶震段成本冒测算和解分解工程矮部提供现塌场布置枝方案提供竖施工超用水触电以牌及甲递方临集设设贩置方惯案初步睛施工栏方案六及土拢石方志平衡狭对比提供挖方案情、初亮步设寸计图提供产渗品建造并标准基础方烟案对比造价采棕购部目标毯成本休分解进行成晚本敏感柏性分析编制符合约范规划研发索部计划棒财务竿部财务指缎标计算设计网阶段忽成本盒分解贴主要纠是方案设产计、初朽步设计阶段的阴成本测竟算和分腹解方案黎设计浮阶段稳是设谋计阶顺段成毒本控利制的重点初步便设计想阶段腾目标排成本萌，目伏的是枕形成茧详细句、准要确的忌目标教成本债，经陈审批抛后，目是项象目的执行目标成绕本案例：方案付设计阶段芒成本柄测算属及分允解分解依更据：甲方这的发灭包与巡寿采购逝计划分解内早容：总目斧标分离解为贱每个仪合同见项的棋目标目标成宏本分解昂：按合享同计五划分截解目的将各费警项成本对应分逝解成未来搜可执行吵的合同随项目怎进展，相合约规围划逐步口变成真厉实的合非同和合袖同造价序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费

研发部工程部三通一平费等

工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程

造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费

造价采购部监理费、定额外检测费

工程部物业前期介入费、维修基金

营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部

其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目视实施躁阶段贯成本戏管理工程付部现场败签证哀、技纺术核远定的醉现场双控制饥、工南程质务量和画进度驳的管礼控、得编制友进度搅计划提供施允工图设计息变更渡的控锋制、郑专项袋工程锯的优京化造价梯采购负部签证变归更的费距用审核愁、专项基工程的瞧成本分翻析、动疼态成本红的跟踪征和回顾确、成本辜调整研发部计划构财务距部财务猴指标趋的动鸡态跟馋进资金项计划知审核互动动态壤成本隶：是项目袭实施过邮程中各娱个单项嘉合同（致费项）术的实际猛成本与倚目标成俊本的控败制结果在工程做招标和径签订合唯同时，讨与合约起规划对同应；结合骡合同胀或预扑算造穗价对目标矩成本进行调串整合同变更(包括：雾经济签这证、设视计变更含、技术烤洽商）探所产生租的合同茂金额变壁化及时墨对目标惕成本进它行调整动态济成本术管理动态丢成本吸的组近成动态成突本=已结涨算合开同成打本+未结算坏合同成唱本+非合同盘性成本+待发生嫩成本动态成卧本待发生状成本待发蚂生费同用未签嘉约合迈同估觉价已发生企成本非合同泉性成本合同性凤成本已结算红合同成慈本未结负算合碑同成用本合同金凶额结算望调整(含签证捡变更)合同金凭额预估桨结算横调整(含预估零签证变棚更)月度成味本回顾在目懂标成镇本中模对已锦发生束、已欢结算胖的合同金惕额调整北；对未臭发生楼合同骑费项核进行清理、骆预估在目标两成本中盟按已发多生、已莫结算的旁费用金攀额调整腐；对未活发生费涉用进行怀清理、填预估成本动雕态重大雹事项及装预警成本管雾理异常寄事项披医露重大招锤标进展补充预眠算动态茧状况（啄含设计饥变更及洞洽商）结算异夸常情况雅说明（溪超合同扒额及目逝标成本躲、以及其它异策常情况府均需说古明）成本目衰标评审成本槐研究拌及其咳它测列算动态娘成本议月报每内容序号

项目名称

目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额

与目标成本相比与上月相比

已发生合同额变化说明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五

维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态厚成本筹月度亭状况栋表工程储竣工软阶段膀成本呈管理工程国部审核工饶程竣工责资料对合窗同相柴关条套款进季行评激估对供应摊商进行悬相关履签约评估设计总延结造价瞧采购薪部与供应耀商进行芹竣工结匆算（含右材料供库应结算冷）编制竣特工成本明并与目各标本（粮执行优版）纱比较研发骑部计划极财务挺部财务势决算核算搬最终马的财某务指勺标项目竣彼工成本，是肚指在阻项目竣工验距收时点上，节项目雪的全缺部成购本，熊包括确认骗（结求算）的已发扣生成本筑和预估（队结算）的未魄发生梨成本炭。其喜费项赚包括汉开发敞成本批、营勺销费呆用、绑管理方费用都、财棋务等全部著成本疤费用。将《项目岛竣工砖成本》与《项目目倚标成本毕（执行卖版）》比较，笛分析、蜂说明差跨异原因按规定赤格式形坐成《项目成史本总结已和分析》一、己基本错情况喇的概纲要成本目商标的下旱达成本目武标的分植解成本请目标野的完浴成二、分迷解和完缎成的对勿比以费材项为纤跟本衣、对漂目标艺成本焰和实仿际成啊本各蹈费项啊的结打构分割解、逼完成敲情况颤进行对梅比分烈析基本结及论目标成聚本和实系际成本轮的对比虫分析三、分甚析说明AB喷C分析敏感性绝分析失败丝式和成初功事欺例的旁分析四、笔改进尿建议如何做僚好成本舒管理目前成倦本管理趣的瓶颈洗和破解龙湖街的历梢史成淹本数短据库……目标暂成本其编制因的重娇要参套考历史届成本奏数据麦库主庸要内粘容包括：成本测怪算基础谈资料开发祸成本闹汇总外表总体元分项擦工程铺成本为指标单位工被程建安闲指标如何参福考历史矩成本测序算新项耐目成本基础数晶据（项辨目规划曾指标表腐、确定构产品交担付标准漠）确定总拉体各费右项成本在历奶史成席本数斜据库签中查找卧预设丈单位盒工程作特征蚁指数置、体形盘系数削，确梨定单灶位工辜程预焰设成卖本结合够产品做标准纽奉和当镜前市略场价科格情迈况对旧主要向材料适、人工费、摆规费等局进行调头整以下豪变化星规律欲限于桥主体欧及粗夺装修韵参考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价0.50%-0.50%-0.10%0.10%基础部蒸分：桑挖孔桩笑基础的煤测算数曲据见下识表参考之指标A类高零层（勉主体贼）集钢筋47哄.7京2千克、装水泥86技.6型9千克、啦预拌砼0.3拒3立方B类高预层（汁主体币）职钢筋53全.7夕9千克堆、水竟泥75务.7肌3千克狮、预筋拌砼0.3纯5立方当窗墙颤比为0.材28，体型盛系数为0.2倍8时，主尊体结构照及粗装件修部分活的造价承基数约辫为1内容龙湖花的项贞目成章本管掌理龙湖招兽标投标奸管理龙湖的敲合同管串理龙湖件的项率目成灭本控委制项目添成本杏控制龟的原引则成本控孤制的目挥标原则不是趣最低非而是收合理成本控赤制的核全心是合胜理的成旺本获得语最大效贱益成本测算过宾程的控制鹊分为：·投资谦论证显阶段真测算·设计灯阶段炼控制执行饥过程的控制帐主要是惰施工阶忠段控制成本家控制包括成哲本测算过芒程的控智制和执行档过程的控制房地庄产项淋目土摸地投嚼资论忆证·根据提正供的土萍地信息俩，确定铃拟取得摆地块的院项目定惨位·结合摆市场片需求缘瑞对不咸同业爱态使伤用功含能建阿筑面多积的诵合理配置·参考网类似压业态宇工程乐项目梨历史听经验凝数据妇编制厕投资此估算杰，利用投漠资分析肠模型测算使控制绞土地哲成本·结合犯周边傍环境晴、相爹邻项扣目售堤价、穿市场薯需求壶等情绳况论证项教目投赏资可跑行性投资缩慧论证很阶段亿的控镜制（概映念设幕计）方案首设计初步设已计（扩基初设计咏）施工图仇设计（产品非设计确价定产品丘成本）项目设辆计阶段军的控制投资决转策至初管步设计漫阶段，通侵过对矛设计蹦方案仍的比闻较，允本阶覆段成戒本控扮制的仅效果率约为75%～80%，控制机成本的柏阻力最边小，控葛制成本怪需要的舒成本最伞低深化尸设计家至施逮工图罢设计定阶段的，通鼠过对南建筑痕标准虚的比村较，针本阶陆段成渠本控宫制的惹效果废约为15%～20%施工图碍设计结请束至施链工阶段严（实施泥阶段）无，通过辽对施工表方案的呀比较，喉本阶段胸成本控慈制效果层约为5%以内，控挣制成表本阻竟力较种大，臭控制世的成恰本较职高设计阶姨段投资证控制效犬果概念设计施工/安装使用控制忌的效币果控制吨的阻石力控制的绑成本主要控制价值喜区10号1方案设芬计控制裙要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断10扁2重点双关注板：产品烫定位，不同宜产品比岭例的搭筋配，产两品功能峰、配置外、标准耗，主要帝设计选世型，建挤筑平面占，建筑铜装饰交裳付标准碌，停车念方式及劫比率，第小区供隔配电方好式…对业玻态和宗户型圾的多花方案早设计哈比较赶，通绘过比区较确醋定单捐体平标面和党户型辈；通赛过对项建筑蜘面积鄙、套畅内面倡积、壁公摊太面积五的比冶例测献算，旗确定撕最合理屑户型薯和户衣型搭叮配从耕而获炕得最傻大得根房率考和销尖售面册积。在容积虫率指标捡控制面写积，结域合市场印需求对屠不同业旧态建筑道面积的权合理配圈置，建冤多少高眉层、建句多少多雨层、建驾多少商旬业、建疲多少别雾墅、建似多少花追园洋房兽；配置雅那些基愉础设施棉和配套栗设施，枪获得最贿大销售猎额和高取额利润沈。注意惕设计米作品鄙和产派品的遣关系比较高肿层与小瓣高层的罩成本案例：止某项社目指标湖如下，搅方案设膊计阶段茧没有充窑分利用佳建筑密泳度指标提规划利杜润贡献凳大的产恨品，规法划建8栋高焦层，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层牵与高勿层、隔花园亡洋房面的成牙本比亦较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额设偶计确定迫限额没设计境控制凡指标限额设至计是按烛照批准酱的设计孩任务书拥及投资乳估算控蚀制设计歇，对设兰计规模拢、设计研标准、乖工程数狼量和预春算指标烘等各方渣面的控色制凡是笋能进程行定嫂量综晴合的艳设计夜内容饿，均贸要通见过计馋算确帐定，要孝充分帜考虑寸施工互的可宿能性滴和经址济性编。初步泄设计醋（扩天初设针计）锋阶段傅控制仆要点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计建筑姥设计污方面根据繁初步涉设计齿图纸坛对规划建筑面感积、销售建筑面旬积、造价建筑膀面积鸣进行目计算伴比较巾，尽何量减先少公秧摊面甚积增红大得骆房率汁。控制单习体建筑裤的特徵您指数，课包括：辱外墙周姐长、面树积系数语，门窗摸面积系畜数、窗锣墙比、赚窗地比晒指标、体型系秧数等对贩节能庙保温询、消顷防、嗓抗震毛设计砍标准统的影视响。控制建迹筑设计烂标准，产控制单长体工程述配置标版准；比磨较外墙晕保温材纷料和作称法，门助窗材质剂、标准飞；外装译饰材料污的选择巴搭配，伶室内不炮同公共典部分装醋修标准悉、装饰伍材料的齿选择搭砖配，在汗满足必要使排用功能的同到时成盆本最传合理奇。产品亲定位结构定设计米方面基础选果型、埋耕深和布置啊应合理楼面污恒、立活荷旺载及戴梁的赞线荷负载，斩梁、阀柱或兔墙的裂集中荷载惠取值垒合理呢，安微全系谨数取券值合碰理主体占结构德布置杯、结菠构体三系选碎型合脆理，识梁、孙柱、樱板钢台筋配布筋计读算配惊置合绑理人防还地下祸室结午构选顷型应叛正确屿，设嫂计荷愿载取堤值、翅结构历计算兔与构追造强电设贞计方面主要电气负其荷指标仆配置、腔供电范利围、变厦压器港台数秒合理进出碰线通躲道是否末合理设备泻选择皂、出纸线回段路计桥算电哭流、荣断路威器容肉量和碌电缆翅截面膊配置邪合理发电机笛供电范王围、容知量和台廊数选择易合理敷设哄方式立和路显径、浮出线地回路罚、线菠缆型泪号截淹面经西济合侵理弱电张设计校方面弱电各纱系统功每能和设备杰选型合扫理各系统斤管线走蹦向布置很合理给排水府设计方光面设计参惩数合理、计正算指骆标经提济；幸系统羡流程驶合理设备腰房设扒置位太置及厌设备详布置翅合理镜、使口用及险维护朵方便主要的杯设备材鹿料选用节经济合馋理综合钞管网帅方案馆，包宏括：双道路逐工程皮、雨模污水嚼工程霉、雨不污水找处理侍、强选弱电斗管网线、给请水管向道工顾程等饰的走野向作窄法进潜行造沾价分络析比割较，川使布置、桃走向、蜂作法更姨合理，挖们沟的派土石止方量扭最小史。编制概匙算，对寺投资进剧行控制界。景观董工程恩控制软硬景谨面积比联例，包腐括水胡体面惜积，积铺装抛面积缸，乔胜木、这灌木嫂、草位坪面岗积的压比例。确定波项目锣骨干签树种待、基驰调树隔种电梯院住宅康的公敬摊面超积经冒济分覆析公摊桐面积弓的组陶成垂直位通道轨：楼怠梯间由、电己梯井旁、垃状圾道寒、通朴风井面、管鼻道井敲、提锤物井弦、室径外楼覆梯；墙体高面积域：本捆幢楼谊各套舒与公疏共建央筑之伤间的易分隔何墙和夹整幢廊房屋勾外墙奖水平互投影垫面积乖总和柿的二弹分之冬一；设备藏用房怠和管紧理用框房：阻幢内供共同歉使用住的设利备用宜房，雁辅助遥或管新理用贝房，赢供本塌幢使竖用的莲其他坐共同饶使用足的面吉积对公径摊面紧积（废公摊猫系数着）的糕管控第一，逮要明确获规范的绍刚性要信求；第二鞋，根傲据项纽奉目档抽次定告位和宽顾客逐价值险敏感郊度，解设定弯大堂壮、电杏梯间池、公筐共走瓦道的凳合理认尺度犹；第三找、从把技术神角度总通过悦各公州摊部风位的沾相对筒位置响的调喂整、粪对单尸个公惹摊部却位的捞局部晓优化怜降低遮公摊馋。影响似公摊屋系数晚的因昌素公摊系典数＝公姥摊面积/套内城面积公摊堂系数泳第一顶层次酷的影枣响因杏素是建筑洋业态超高舅层住锈宅、弓写字盛楼＞俊高层遥公寓丧＞花猾园洋尖房＞柏叠拼怒别墅纺＞联慎排别讯墅＞体独栋次别墅公摊窄系数务第二绿层次语的影园响因膛素是公摊掘面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用扒价值待工程卷控制时投资投资测派算过程糖中设计待阶段测推算，这率一阶段择运用价庆值工程厘分析，稠确定合导理功能随，有效击控制投助资。价值赢工程是把轧技术怎与经食济结透合起风来的菜管理纵技术凤，通立过对牛产品手的功友能分乞析，仍达到沉产品捉适当裤的价绣值，崭以最丢低的卡成本拆去实闸现产唉品的支必要米功能碌。如何佩有效桨提高循产品程的价滩值功能F成本C1、功能灭不变，姿成本下域降2、功能玻大幅提羽高，成荷本略有蕉增加3、功能姐提高，胳成本降临低4、功真能略基有降催低，很成本坊大幅案降低5、成涨本不恒变，缸功能涝提高如何嚷有效热提高戒产品逐的价逗值表中的覆价值不已是从价捉值构成邀的角度暑来理解丘的，而霉是从功测能角度趴出发理获解价值赏的，表嚷现为功指能与成茶本之比扎；成本也坝不是一站般意义亡上的成搂本，它狡是构成产品炎寿命久周期丸的成雨本，包喘括建持造成呜本和卖使用童成本侧。如何有间效提高刮产品的俯价值（1）推昨行价刃值工捏程管絮理，侍提升晒局部通或楼集盘的宽性价达比价值工花程兼顾政功能、坛成本，稀力求以逆最低成翠本，实插现必要神的功能妨，提高繁产品价拦值。功能悲、品压质与疾成本绑（销左售价馅格）乏的比边值即善性价放比，从