房地产开发公司以“超额利润提成”为核心的薪酬激励方案

**（集团）有限公司

以“超额利润提成”为核心的薪酬激励方案目录2023/5/13一、以“超额利润提成”为核心的薪酬激励的意义二、以“超额利润提成”为核心的薪酬激励的思路三、”超额利润提成”薪酬激励的办法四、对薪酬激励方案实施办法的建议（一）房地产开发公司的超额利润激励办法（二）**高管的超额利润激励办法（三）总部部门管理层的超额利润激励办法（四）其他单位和人员的激励办法概述超额利润提成方案的思路超额利润提成方案的概述超额利润提成的举例说明

超额利润提成的发放办法房地产开发项目公司的超额利润提成额度的确定，取决于四个方面的因素2023/5/13房地产开发项目公司超额利润提成额的确定对于项目实现的超额利润予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖，上不封顶下不保底；多劳多得，对那些任劳任怨、努力工作，对**忠诚度高的人员给予重点激励；优劳优得：针对那些给**的战略实施和品牌建设、规模壮大做出重大贡献的项目给予重点激励根据房地产市场的普遍实践，制定房地产项目超额利润的基准提成比例；项目超额利润提成额，将在房地产开发项目公司和集团高管以及总部部门骨干员工间进行分配；项目实现的超额利润**的薪酬激励原则超额利润提成比例责权利的分配与对等充分考虑市场的重大变化给项目的超额利润带来的影响，在计算超额利润超额利润提成额的分配方法，将根据**目前的管控模式而制定不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性房地产开发项目公司超额利润提成额的确定额时，根据市场因素对原定目标利润进行调整目录2023/5/13一、以“超额利润提成”为核心的薪酬激励的意义二、以“超额利润提成”为核心的薪酬激励的思路三、”超额利润提成”薪酬激励的办法四、对薪酬激励方案实施办法的建议（一）房地产开发公司的超额利润激励办法（二）**高管的超额利润激励办法（三）总部部门管理层的超额利润激励办法（四）其他单位和人员的激励办法概述超额利润提成方案的思路超额利润提成方案的概述超额利润提成的举例说明

超额利润提成的发放办法房地产开发项目公司的超额利润提成额的确定，主要经过了四个关键步骤2023/5/13超额利润提成额确定方法概述1234房地产开发项目公司的超额利润总额，是该项目的实际利润与目标利润的差额，且是剔除了市场超常影响之后的差额根据房地产开发公司内不同人员的岗位级别，及其所承担的责任的差异，确定不同的个人系数，根据个人不同的提成系数参与对超额利润奖励的分配，即为其个人的超额利润提成基数根据被激励对象个人、部门和集团的绩效成绩，确定个人的绩效考评系数，绩效考核系数与个人提成基数的乘积即为个人提成额根据房地产行业的典型数据，确定项目超额利润的基准的奖励提成比例；并根据不同房地产项目的特点制定提成比例的调整系数第一步是确定超额利润额，房地产开发项目的超额利润额等于实际利润与目标利润的差额，其中目标利润要剔除重大市场因素的影响2023/5/13剔除重大市场因素影响超额利润总额实际利润超额利润提成目标利润—=超额利润提成比例调整系数剔除市场因素的办法之一是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法2023/5/13地价参考法通过土地价格评估剔除市场因素对超额利润影响土地估价法土地价格的变动是房地产价值变化的主要原因对于由于市场变化导致的土地价格异常变动，应从超额利润中剔除超额利润提成比例调整系数两种方法均是考虑根据地价的异常变动，对超额利润值进行修订2023/5/13地价参考法土地估价法在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估超额利润＝实际利润－目标利润－土地价格调整额度土地价格调整额度＝（项目销售期临近土地的平均拍卖单价－购买项目土地时的销售预期单价）×项目土地面积土地调整额度＝评估机构评估销售期内的平均土地价格－购买土地时的销售预期价格超额利润＝实际利润－目标利润－土地价格调整额度“购买土地时的销售预期价格”是指土地购买者在购买土地之前，就已经预见到的土地在销售时的价格，预期的上涨是被考核者主观努力的结果，应该得到肯定说明超额利润提成比例调整系数“地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择2023/5/13通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响地价参考法土地估价法优点：通过对项目销售期临近土地价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本；缺点：并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用优点：无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行；缺点：需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法正略钧策建议超额利润提成比例调整系数剔除市场因素的办法之二是根据周边类似开发项目的市场增长率对年初制定的目标利润进行调整2023/5/13超额利润提成比例调整系数周边类比法说明公式如果在开发项目制定目标利润的过程中，就是根据预测的市场增长率制定目标利润，则在考核期就可以根据市场的实际增长率对原先制定的目标利润进行调整超额利润＝实际利润－目标利润×市场因素调整系数市场因素调整系数＝实际市场增长率/预期市场增长率例如某项目的同类项目现在销售的话可以实现利润1000万，三年内同类项目的市场预计增长率10%，则该项目三年后的目标利润就是1100万元；如果三年后核算超额利润时，发现三年来市场的实际增长率是20%，则将目标利润调整为1200万元，在此基础上再计算超额利润优点：项目全过程中随时可用，每年末公司根据市场实际增长率评价，比较灵活缺点：对市场信息的收集和把握程度要求比较高，建议在信息收集与整合能力提高后采用案例说明优缺点分析确定房地产项目的超额利润后，第二步需要根据超额利润的提成比例确定项目公司的超额利润提成额2023/5/13项目公司超额利润提成额

=超额利润总额×提成比例×提成比例调整系数提成比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度而提成比例调整系数则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定说明超额利润提成比例调整系数为了充分激励项目公司的骨干员工，提成比例分为“基准提成比例”和“累进提成比例”，分别针对不同超额部分，鼓励他们克服困难，不断超越2023/5/13目标利润超额利润提成比例调整系数基准提成比例15%18%累进提成比例1、假设某项目目标利润5000万，实际利润5800万，则该项目的的基准超额利润为5000×10%=500万元，累进超额利润=（5800-5500）=300万元，针对500万元的提成比例为15%，针对300万元的提成比例为18%；2、基准提成比例15%是根据正略钧策的行业数据库分析得出，详见附表一；累进提成比例取基准提成比例的1.2倍说明目标利润×110%实际利润项目公司超额利润提成额的计算公式相应有所变化

2023/5/13超额利润提成比例调整系数项目公司超额利润提成额

=基准超额利润总额×基准提成比例×提成比例调整系数

+累进超额利润总额×累进提成比例×提成比例调整系数项目公司超额利润提成额=超额利润总额×提成比例×提成比例调整系数而“提成比例调整系数”是运用“影响因素模型”对项目从“重要性、规模、管理难度以及投资环境复杂性”四个方面进行评分调整2023/5/13超额利润提成比例调整系数多劳多得优劳优得含义影响维度规模限制程度多付出多回报影响因素复杂性重要性投资环境复杂性项目管理难度项目规模项目重要性多贡献多回报具体的“影响因素模型”见附件二：《**薪酬激励项目提成比例调整系数模型》说明建议权重20%20%40%20%超额利润提成额在项目公司内部的分配，要充分考虑不同激励对象的职位和所承担责任的差异，在这里用“个人系数占比”来表示2023/5/13某个人提成基数＝项目超额利润提成额×个人系数占比＝项目超额利润提成额×某个人系数／该项目公司被激励对象系数之和不同岗位、不同职能的人员对项目运作的影响不同，为了体现个人贡献度，用个人系数占比进行衡量说明10%8%18%12%12%19%15%5%1%超额利润个人系数的确定有三种方法，正略钧策建议采用固定值的方法2023/5/13个人系数确定方法对不同岗位，只规定一定的范围，根据项目的运作情况，在考核时，由项目公司总经理确定其他人员的系数值对不同的项目公司制定不同的系数系统，具体由集团薪酬管理委员会决定在年初由薪酬管理委员会针对所有项目规定统一的系数总经理1.0，副总0.5-0.8，总经理助理0.4-0.6，项目公司部门经理0.3-0.5总经理1.0，副总0.7，总经理助理0.6，项目公司部门经理0.5集团薪酬管理委员会决定自行决定方式含义建议值方式1方式2方式3为简化操作，建议采用不同人员系数方式2，年初由薪酬管理委员会针对所有项目规定统一的系数。建议最后，根据员工的绩效考核成绩，确定项目公司每个被激励对象的具体的激励额度2023/5/13项目公司个人激励薪酬＝个人提成基数×绩效成绩（注：若员工有重大违纪违规行为，或绩效考核不合格，则不能参与超额利润提成）个人激励薪酬“个人提成基数”来源于超额利润提成额和个人系数占比“绩效成绩”则从个人、公司和集团三个不同的绩效层次进行挂钩根据“利益共享，风险共担”的原则，被激励对象的超额利润提成额不仅要根据本人的绩效成绩进行调整，而且要与本人所在公司考核成绩，和集团的绩效成绩挂钩2023/5/13绩效成绩＝个人考核成绩×个人所占比例＋项目BSC成绩×项目公司所占比例＋集团考核成绩×集团所占比例集团绩效个人绩效公司绩效推动上海实业整体发展由于不同层级人员承担职责、影响范围不同，因此对不同层级人员，其个人考核成绩、团队考核成绩和集团绩效的比重也不一样2023/5/13房地产开发项目公司总经理个人／公司／集团50%：30%：20%房地产开发项目公司副总经理助理总经理房地产开发项目公司部门经理个人（公司）／集团70%：30%个人／公司／集团70%：20%：10%项目公司总经理个人的考核成绩等同于公司层面的考核成绩，故而只有公司与集团层面的比例，以公司层面为主。项目公司副总经理和助理总经理个人的考核成绩不等同于公司层面的考核成绩，个人成绩为主，公司、集团层面比例依次降低。项目公司部门经理同理，个人对公司、集团影响相对较小，个人考核成绩居于最主要的地位，公司、集团层面的考核成绩比例依次降低。建议权重比重分析人员类别例如某项目公司副总经理的个人考核成绩90分，项目公司BSC考核成绩95分，集团完成任务的105%，则该副总经理的绩效系数为：90%×50%+95%×30%+105%×20%=0.945说明项目公司被激励对象超额利润提成额计算公式2023/5/13考虑不同项目特点参照市场行情考虑不同人员特点项目公司超额利润个人提成额＝（实际利润-目标利润-地价调整值）×提成比例×调整系数×个人系数/∑个人系数×∑（个人绩效，公司绩效，集团绩效）剔除市场因素利益共享风险共担目录2023/5/13一、以“超额利润提成”为核心的薪酬激励的意义二、以“超额利润提成”为核心的薪酬激励的思路三、”超额利润提成”薪酬激励的办法四、对薪酬激励方案实施办法的建议（一）房地产开发公司的超额利润激励办法（二）**高管的超额利润激励办法（三）总部部门管理层的超额利润激励办法（四）其他单位和人员激励办法概述超额利润提成方案的思路超额利润提成方案的概述超额利润提成的举例说明

超额利润提成的发放办法房地产开发项目公司总经理的超额利润提成的案例说明2023/5/13假设某房地产开发项目A在2006年的目标利润11220万，实际利润为12342万，每个房地产开发项目基准的提成比例为10％；该项目是上实的标志性建筑物，受到行业内的高度关注，项目包括住宅、写字楼、商场等多业态，管理难度很大、项目位于上海市中心，投资环境很好，该公司总经理的个人系数1.0，公司总的系数：4.2，绩效成绩占比（项目：集团）为70%：30%，个人（项目）考核成绩为95%，集团考核成绩为90%该项目的超额利润率恰好为：10%，没有累进超额利润，根据超额利润提成比例调整系数确定模型对A项目的重要性、项目规模、项目管理难度、投资环境复杂性四个因素进行评分，得分分别为1.5，1.4，1.5，1.0，权重分别是：20％，40％，20％，20％举例分析该项目的提成比例调整系数=1.5×20%+1.4×40%+1.5×20%+1.0×20%=1.36该项目提成额度

=基准超额利润总额×基准提成比例×提成比例调整系数+累进超额利润总额×累进提成比例×提成比例调整系数

=（12342-11220）×15%×1.36=228.89万元项目公司总经理个人提成基数＝项目超额利润提成额×个人系数占比＝228.89×1/4.2=54.50万元项目公司总经理提成工资

=个人提成基数×（项目绩效成绩×项目公司所占比例＋集团效益×集团所占比例）

=54.50×（95%×70%＋90%×30%）＝50.96万元所以该项目公司总经理因公司超额利润，而实际领取的个人提成工资为：50.96万元计算以05年和06年**项目公司实际情况进行测算项目名称目标利润实际利润超额利润率基准提成比例个人系数占比提成比例调整系数总经理提成额2海上海项目0611220.00123420.100.150.241.3654.50成都华新城市061724.001896.40.100.150.241.368.37重庆华新实业06335.08368.5880.100.150.241.361.63南开房地产0650.00550.100.150.241.360.24青岛上实0620000.00220000.100.150.241.3697.14河南国基06950.0010450.100.150.241.364.61上海海隆064165.004581.50.100.150.241.3620.23海上海项目0525345.8027682.000.090.150.241.36113.47成都华新城市05198.78218.660.100.150.241.360.97重庆华新国际城市05228.15250.960.100.150.241.361.11河