年月日房地产开发经营与管理

2004年09月18日房地产开发经营与管理[2]一、单选[共40题，每题1分，总计40分]1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成D．按我国固定资产投资的统计分类4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。胖A唱．害一切因素物B淋．掠主体因素峰C供．劈客体因素蝶D侍．周围各充种影响因筐素腹5渗、货房地产市饭场的运行给环境中的跨（）是投陡资者最敏定感的问题动。姥A此．社会环篇境弯B袋．政治环姨境命C瞧．经济环本境棋D府．金融环恳境则6壤、集房地产市著场的运行斧环境中的墨金融环境熔包括（）躬等主要影狂响因素。慎A湾．产业与贡结构布局测B家．资本市边场发育程怪度蛇C单．利率和座通货膨胀牧D淡．政府及超公众对待灿外资的态支度狮7练、倒（）是房改地产项目南开发过程递中最为重宇要的一个压环节。赏A隙．投资机色会选择与器决策分析交B榴．称前期工作惯C柔．建设阶校段妨D深．租售阶着段磨8非、浑获取土地携使用权是唤房地产项划目的（）递。待A俩．投资决季策阶段的箭工作就B振．跳前期工作罗C升．建设阶设段的工作棉D测．租售阶梦段的工作历9测、皆在房地产巩开发项目志的（）过您程中，开酸发商应将碎其投资设余想落实到歼一个具体貌的地块上垃。骂A劝．投资机霸会选择晓B凶．投资机勿会筛选茶C妥．斑前期工作D．施工巡1尺0尽、祝（）是市霜场营销活付动的出发反点，是了榜解市场、码认识市场球的一种有唉效方法和诵手段。假A燃．市场调箱查穗B松．市场细滔分谜C胸．目标市倚场的选择躺D滨．市场定愉位佛1膀1绵、蹦市场调查当中，（）欧的调查内胆容属于可跪控制因素星的调查。势A散．国内外直市场环境蕉B蜡．竞争情结况医C胶．技术发歇展昨D角．市场营热销因素虚1累2梳、疾（）是通同过收集初敌步的数据唱揭示问题吸的真正性婚质，从而叶提出一些午推测和新释想法。仁A雷．预测性笨调查遍B淋．试探性浑调查芝C驶．描述性姥调查约D脂．因果性察调查迹1蠢3淋、毛等差序列怕年费用系卧数为（）郊。样A姑．割1/i-涉n/[(钥1+i)胸n你-1]椅B刚．忘n/(1瓣+i)催C构．璃i(1+斗i)谣n臭/[(1功+i)座n途-1]照D泊．锣[(1+转i)富n天-1]/店i朽1忠4便、期年利率为死12%蹦，青存款额为奔1000序元免，疏期限为传1记年好，攻一年芹4厉次按季利拼率单利计庆息效，炕则一捐年后的本社利和为锈（）岸元。巩A出．浅1120插B毕．雁1125连.51忙C把．孩1126组.83霞D彼．挨1126霞.18籍1指5熄、纷某笔贷款核的季利率旋为宗2%蚕，寸每季度计结息一次惕，诵按复利计馅息苍，累那么惰，债年名义利既率是俯（）柱。间A寿．为8.24总%B．8%勇C博．垫6.12四%常D灿．悔12.6裹2%冰1话6亲、置置业投资却中的房地哀产出租成测本择（）艘。达A严．含开发卸建设成本逝和出租成径本跪B疼．含开发筛建设成本弓和经营成纤本柏C金．含购买在成本和出欠租成本炮D役．含购买怜成本和经炉营成本毛1塘7牵、愈开发建设遗投资在开恳发建设过慢程中形成饰（）。坊A键．固定资励产五B宗．固定资组产和其他呼资产究C淋．以出售密和出租为旱目的的开蔬发产品成斗本和以自敏营为目的思的固定资因产和其他循资产朽D非．以自营靠和出租为闪目的的固朴定资产和督其他资产档和以出售赶为目的的束开发产品植成本摩1处8供、元房地产置掏业投资项获目的期间剑费用计为思（）。库A原．开发建在设投资写B饿．经营成指本锻C纲．流动资骄金恭D技．运营费梯用排1械9晴、盏当开发项武目用地面祝积一定时泛，（）的叮大小就决闸定了项目刑可建设建密筑面积的垂数量，而南建筑面积汽直接关系苏到项目的礼租金收入食、销售收僚入和建安汗工程费用则。倍A迎．肆建筑密度松B门．建筑物刚占地面积厚C晕．容积率红D骄．建筑覆无盖率党2旅0叫、敞项目总开挨发价值或布物业资本耻价值可用良项目建成镜后（）除揪以资本化渗率来得到法。蛾A眨．年净经往营收入垄B岭．年收入清C围．年经营绕收入炸D工．年销售协收入贡2种1盗、帐目前关于纷选择房地驳产开发项酒目资本化甜率的常用屋办法，是锅选取若干细个参照项禽目的实际脆净租金收喜入与售价香的比值，联取其（）艳作为评估路项目的资脖本化率。柴A溜．中位数能B形．平均值C．众数夸D验．加权平时均值斤2均2炊、厉（）是房集地产开发葬项目项目滩评估报告乱中最关键醒的部分。荷A喉．投资估够算及资金鸟筹措悲B坏．项目评你估基础数伪据的预测锋和选定方C劫．项目经婚济效益评阔价串D脉．项目不忍确定性分冈析愿2侄3喇、易盈亏平衡外分析主要拆是求取项她目的盈亏疯平衡点，豪以说明项主目的（）慕程度。A．安全B．盈利界C赢．资金平浴衡余D终．资产平驳衡毙2坟4愿、静（）是开酿发建设项怕目投资决辞策的基础壤，是在分茅析项目技族术、经济泊可行性后摘做出投资瘦与决策的养关键步骤坏。休A栽．投资机谷会研究养B汽．初步可忌行性研究晨C河．详细可满行性研究雄D及．项目的护评估该2肢5势、朱某开发企跪业申请贷某款交8000缝万元，期规限阀3监年，以商罗品房作抵食押，该企柜业的信用逝等级为森A禽级，项目逼风险等级赏为某AAA齿级，则贷幅款综合风怠险度为（雨）。团A千．抽18%劳B母．纽24.2兽%覆C播．剂36.4萌%览D幻．叮45.8封%美2修6恶、干综合风险职度超过（演）的，即浙为高风险杏贷款，对菊高风险贷筑款，银行剂一般不予有发放贷款对。座A而．搅50%斧B肌．飞60%益C挠．屯70%读D勉．介80%池2营7独、逮利用信贷淹资金经营范，累实际上就强是束“兄借钱赚钱贼”宗，记充分利用羞（）态的作用。查A甘．财务杠冤杆倡B馆．资金时粒间价值位C榜．眯盈利机制希D餐．经济规驳律界2盆8错、鱼房地产资挠产管理的筝职能包括酒物业管理欧、设施管榴理、资产田管理和组阁合投资管室理，上述速四个职能轰之间有一因定的冲突鼠和重叠，禾但都有一点个共同的尤目标，这牙就是使（爽）。宅A使．房地产帖的价值最尽大化唐B父．物业的董净经营收阿入最大化逢C穴．物业的疏有效毛收脱入最大化捧D筒．物业的洋经营费用堡最小化亚2党9垄、罗（）是制零定物业管流理计划的榆基础。鲁A凭．扁租金方案微B糊．物业的肤出租策略驾C睬．物业管昨理的预算调D待．物业所裂有者的目残标冬3巷0衬、梦税法中规蓄定的有关晚固定资产兰回收或折讯旧年限，棉往往是根应据（）来涨确定的。壶A夸．固定资慌产的经济鹅寿命协B早．固定资丸产的自然庸寿命思C筒．不大于蛮固定资产更的自然寿致命的原则惊D旧．国家的饰税收政策织3望1效、作政府在道颈路等公共督设施方面株的投资，无能显著地曲提高附近互房地产的犬价值。这后体现的房能地产的投嘴资特性是岗（）。臣A捡．位置的欲固定性或赚不可移动亚性煌B窑．适应性顶C诚．政策影列响性驼D嫁．相互影悄响性钻3瞎2扎、笛房地产开妙发投资的耐起始工作普是（）。可A灶．剪可行性研售究奶B菌．购买土葛地使用权吼C概．规划设翻计蒜D牲．施工建辞设溉3旺3嚼、撞从房地产堡投资的角窑度来说，遥风险可以聋定义为（喉）。铜A扫．与出现刮损失有关谢的不确定体性爪B珠．由风险式因素引起设的损失肤C圈．可能出再现的结果授之间的差束异资D封．获得预景期收益可浴能性的大效小臣3脑4风、全我国房地挂产开发统似计中销售角量采用是谨（）。漠A眉．竣工的逝房屋面积针B蝶．可销售占面积城C咬．建筑面矮积磨D浩．实际销虚售面积环3代5脚、锅我国目前烘的各类房形地产价格即指数，通歇常基于（酸）。叉A鸟．吩平均价格甚B昌．中位数脉价格法C斥．众数价耗格幻D申．同质物平业的价格羽指数餐二、多车选假[柿共早4飘0防题，每滚题阔2路分，总领计伏8吓0门分客]黑3晕6盏、置在有关国荒际投资协垃定中，傲“室投资抵”呼定义通常裂包括（）踪。俗A冈．以资产兔为基础的押投资定义汪B若．以标的搞物为基础煌的投资定耽义编C甲．以企业拜为基础的幻定义暗D同．以所有乌者权益为泽基础的定佣义辱E话．以交易桨为基础的欠定义厉3地7夏、彻与一般市绘场相同，均房地产市吨场也是由恨参与房地惊产交换的窗（）等要笋素构成的匠。A．权益狡B胖．当事者班C荒．房地产伪商品聋D酬．房地产给交易需求尿E新．交易组掘织机构鸽3出8氧、典房地产开就发是通过悟多种资源话的组合使乱用而为人猜类提供入肤住空间、颜并改变人度类生存的大物质环境妙的一种活条动。这里炎的资源包应括了（）哄等诸方面应。瞎A满．城市基遇础设施滔B寇．高新技惹术钩C纱．城市公梦用配套设鼠施D．资金滨E偶．专业人博员经验撒3裕9伸、况市场调查骆的内容包现括（）调坚查等。石A伶．国内外利市场环境落B探．土地使伍用情况暑C混．技术发秃展欢D旋．消费者僵E速．市场营乱销因素尸4蛮0袜、收对于房地尤产开发投梢资活动来造说，（）肢等经济量俊，是构成首房地产开梳发投资项势目现金流券量的基本犯要素。既A印．土地费半用似B趁．固定资处产折旧费猾C济．点建造成本颠D仗．销售或喊出租收入滤E尘．税金利畜润凑4恶1否、蔽房地产开劣发项目经滴济评价中协的动态盈饶利指标包汪括（）等盐。班A羞．绒成本收益丧率开B稻．投资收反益率剖C盯．现金回醋报率头D宇．财务内爽部收益率科E居．财务净钥现值扩4崖2里、蓝现金流量娇法对于（贿）等类型类的开发项挽目评估尤络其有效。洽A推．一栋高添层写字楼摊B兴．居住小睛区综合开傻发项目姑C钓．商业区糊开发项目慰D腔．工业开贼发项目马E扔．新区开溉发和旧城辜改造项目品4冰3赠、崇土地费用构由于有（晋），在地挑块现状条略件比较复五杂和土地妄交易市场爸不很健全她的情况下俗，很难准炒确估算。赴A瘦．管理费责用冻B局．出让金和C末．城市建骨设配套费抗D窗．土地开荣发费用傅E以．不可预族见费悟4给4剪、勉租售期淹(枯出租期或染出售期恒)著的长短与喷（）等有破直接关系谊。骗A快．潜在消括费者的情馋况播B宅．宏观社蹦会经济状虫况逆C遥．市场供完求状况晋D绕．市场竞思争状况价E忠．预期未凶来房地产切价格变化暴趋势玻4夫5宪、糟房地产开握发项目可腿行性研究膝的作用包拴括（）。弦A捎．是项目扎投资决策凉的依据倍B家．是编制倒项目销售盖方案的依盛据芳C检．是筹集唤建设资金目的依据规D刊．是编制落下一阶段叛规划设计加方案的依诵据岁E救．是开发届商与有关荷部门签订踩协议、合权同的依据娇4巩6驱、尾房地产开冤发项目成辣本费用中萍的前期工纠程费包括莫（）。偿A蜡．土地费说用着B痛．城市建耍设配套费茅C弊．规划设蜜计费挡D醉．勘察费粮E遮．可行性请研究费岛4盟7晕、予房地产开虽发投资企解业的资金却在周转过算程中必然攀存在的矛钓盾包括（摄）。橡A彩．自有资稳金和借贷臭资金的矛扛盾三B陶．资金成捉本和资金补结构的矛葱盾汤C恐．资金投束入量大和武每笔收入锄来源小的字矛盾益D骨．投资回告收期长和览再生产过呀程连续性内的矛盾田E侦．资金投娱入的集中捞性和来源富分散性的坊矛盾纠4跃8军、属房地产开者发项目投钞资的融资灭渠道包括克（）。斧A尽．自有资已金仪B吊．银行贷负款窄C粮．发行公但司债券烘D萌．开发项理目的商品结房预售西E答．开发项拴目的商品悬房现售休4叼9闹、眨（）属于硬收益性物俱业管理。拒A浅．居住物冻业管理急B紧．写字楼雨物业管理巩C稼．公共物雷业管理窜D朵．零售商栏业物业管首理让E识．酒店物楼业管理美5绍0堆、瓣物业管理川计划的制刘定主要包拦括（）等朋方面的内夜容。字A剧．确立目脑标笛B更．检查物炊业质量状却况超C穴．签订物牛业管理委疑托合同爸D宴．制定租情金收取办竭法宇E仿．协调与贺业主和承监租人的关赏系毅三、判堡断葡[得共弃4吗0障题，每灭题叼1备分，总狠计滑4槽0恩分洗]料5危1总、隆投资就是赌指为了获旱得可能的淹不确定的究未来值而偷做出的确鹿定的现值继的牺牲。窝（）资5帆2凡、银按我国固果定资产投停资的统计犬分类，投臂资可分为围建筑安装疤工程、设封备和工器泥具购置和贫其他费用熊投资。（领）挑5督3滋、禁房地产市发场可以理宣解为从事械房地产买裹卖、租赁乔、抵押、今典当等交脾易的活动像场所。（专）响5竭4暮、折房地产业兰在作为产尖业出现时蛇，金融资天本供给方拘的决策会寺直接影响演房地产市馋场的价格测，进而影戏响市场供裤给及人们望对房地产帝租金价格压水平的预固期，从而淘导致市场丧空置情况努及实际租农金水平的蛙变化。（穷）票5蜓5烟、蚊投资机会诵筛选属于肝房地产开卷发程序中比的前期工笨作的内容卫。（）糖5帆6鬼、脉可以通过暂划拨方式近取得商业侦类房地产月项目的土总地使用权芬。（）愁5东7雨、脸市场细分芝是企业进割行市场分辈析与预测详、正确制谎订市场营宁销战略和臭计划的前谣提。（）冻5特8京、病调查了解瞒消费者的款情况及其移购买行为烈，主要目虎的在于使拴企业掌握烘消费者的迎爱好、心破理、购买崭动机、习朽惯等，以毫便正确细孩分市场和旱选择目标安市场、针吼对不同的猪消费者和坡市场，采巨取不同的拥市场营销腔策略。（兵）乌5声9肠、矿现金流量臭图中的时柏间点嗽1冒表示第一略个计息周蚁期的开始燃。（）佩6推0许、奖现金流量阔图中的时仅间点零表篮示资金运愈动的时间究始点或某盖一基准时墨刻，并不吹一定是指葱日历年度厚的年初。杨（）鸣61惜。（）桌6丹2拍、物在项目评叙估过程中岛，租金或胸售价的确塔定是通过咱与市场上裁近期成交渗的类似物风业的租金详或售价进魄行比较、污修正后得陆出的。（刑）执6毛3毅、块项目评估佣是由决策累部门组织神或授权于雅建设银行哀、投资银篇行、咨询网公司或有李关专家，皱代表建设律单位对上态报的建设走项目可行锁性研究报砍告进行全策面审核和像再评估阶运段。（）毯6顿4傅、厨某开发企刷业申请贷富款丘8000纽万元，期煎限旗3钟年，以商显品房做抵轿押，该企耍业的信用胆等级为娘A削级，项目笔风险等级宰为融AAA贵级。则银虹行一般不屯予发放该性贷款。（策）份6微5掉、呈物业管理其的核心工霞作是对房棋地产资产映进行日常庙的维护与哑维修，并么向入住的尚客户或业早主提供服里务，以保泰障其始终由处于正常默的运行状膝态。（）春四、计桌算支[聋共收8蜂题，每撇题贩1搅0孔分，总抹计嗽8贷0阅分垒]映6极6蜂、辈某家庭估专计在今后悄10仍年内的月纺收入为槽1600兵0般元，如果派其月收入乓的隔30%缴可以用来璃支付住房朱抵押贷款么的月还款业额，在年寺贷款利率茫为丢12%洁的情况下芹，该家庭丹有偿偿还莲能力的最嚼大抵押贷狱款额是多谁少？绩6槐7等、誓某房地产浇开发商拟标购置一写泄字楼用于稍出租经营猎，核合同价为莲1200诱0殿万元。开斩发商自有箭资金的投蒸入额为恰6000懂万元，其氧余投资利揉用银行贷挺款，年贷妨款利率为刷6%创。还款从篮获得租金话收入的年旱度开始，谷15要年内以每苏年等额偿萝还本息的检方法偿付为。开发商哨经过与其行他的投资破机会比较锅，确定该而项投资的距最低期望欧实际收益病率为理7%词，并预计斩今后何20怒年内年均述通货膨胀战率为昆1%峡，有关数枕据如表闸1血所示。试仁列出全部比投资和自管有资金的药现金流量候表，计算分全部投资来和自有资喂金投资的反内部收益看率，并判太断该项目辣投资的可愧行性汁(呆不考虑营堡业税、所拣得税、土欧地增值税遣等所有税和费的影响揉)答。答案：第1题战试题答案霜：驾B第2题扎试题答案议：唱B第3题酸试题答案芹：生D第4题锻试题答案禾：耽D第5题榆试题答案丽：翼B第6题顿试题答案旋：盗B第7题集试题答案脂：趣A第8题台试题答案食：梳B第9题烟试题答案俘：宁B第10题鼠试题答案棕：禁A第11题绕试题答案易：末D第12题确试题答案门：祖B第13题艰试题答案伸：此A第14题扣试题答案暗：溉A第15题牲试题答案潜：霞B第16题都试题答案率：宵C第17题掌试题答案偶：突C第18题李试题答案碑：抹D第19题思试题答案麻：翠C第20题铁试题答案唉：虎A第21题赴试题答案却：侧B第22题猫试题答案饺：互C第23题壳试题答案垫：败A第24题虾试题答案较：灭C第25题谋试题答案记：向C第26题恒试题答案唱：梯B第27题骑试题答案拴：舱A第28题正试题答案坦：轧A第29题牲试题答案深：瓜D第30题冷试题答案哭：幸D第31题流试题答案雁：纳D第32题烧试题答案研：舒B第33题故试题答案霉：球D第34题灾试题答案识：续D第35题扫试题答案鸦：齿A第36题屠试题答案则：青ACE第37题元试题答案呀：蚂BCDE第38题任试题答案脖：赛ACDE第39题辟试题答案即：疏ACDE第40题趁试题答案演：佩ACDE第41题裕试题答案毛：还DE第42题销试题答