赣州市房地产市场调查报告

**住宅工程专项市场调查报告凌峻地产〔中国〕****凌峻房地产咨询**2011年4月目录前言3第一局部城市经济与规划开展分析4一、**市概况5二、**市经济开展状况9三、**城市开展规划要点解析15第二局部房地产市场宏观分析20一、**房地产市场现状分析21二、**房地产市场板块分析23三、**房地产市场开展趋势分析29四、宏观政策分析32第三局部章江新区现状及规划分析34一、章江新区开展现状分析35二、章江新区未来规划分析37第四局部区域房地产市场分析41一、章江新区房地产市场现状42二、章江新区房地产市场开展趋势43三、竞争对手工程类别分析44第五局部工程分析48一、工程区位及周边环境分析49二、工程地块分析51三、工程SWOT分析54完毕语56〔**典型楼盘详解〕：57一、周边典型个案分析57二、章江新区板块典型工程66三、水东片区典型工程72四、河套老城区板块典型工程75五、开发区典型工程81前言首先，感谢中祥公司委托由我司负责**工程的筹划工作！本工程从规模上来说不是**最大的工程，但是从地理位置、规模及对江景资源的角度而言，本工程是章江新区新城板块综合素质较高的楼盘之一。因此，对于本工程，我们必须从城市开展的高度来考虑工程的营销筹划工作，并以此为工程市场调查研究的指导。本工程总建筑面积较大，因此本次调查我们从工程实际角度出发，对**市经济开展、城市居民生活、住宅房地产开展、重点工程营销手段等进展了针对性的调查研究。同时，为更全面和更深入了解**的城市开展与房地产开展状况，我们还对市场同行、报社记者等进展深入的访谈与交流。调查完毕后，工程的调查组与筹划组对相关调查数据和资料进展了搜集整理，并开展了屡次深度讨论与专业分析，最终形本钱报告。第一局部城市经济与规划开展分析一、**市概况1、地理位置赣州赣州**是**下辖的一个地级市，是**第二大城市，常称为赣南地区，是客家人主要聚居地之一。**东接****和**，南至西南临****、**和**，西靠****，北连****、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。2、行政区划及人口**是全国面积较大的地级市，是全国70个大中城市之一，**省第二大城市，**省副中心城市。下辖1个行政区、1个开发区、2个县级市、15个县：章贡区、**经济技术开发区、南康市、瑞金市、赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。章贡区是**市的政治、经济、文化、交通中心，是**市委、市政府所在地〔目前市政府已迁至章江新区〕。全市户籍总人口897万〔2010年〕，其中常住人口830万，约占**总人口的五分之一，土地面积3.94万平方公里，约占**土地面积的四分之一。目前，中心城区人口74.26万，建成区面积81.2平方公里。2030年中心城区规划人口200-300万，建成区面积200-300平方公里。3、地理环境**城区一面环山，三面环水，拥有稀缺的自然资源，章江、贡江流经境内中部集合为赣江，被誉为“千里赣江第一城〞。**市区风景优美，江景资源丰富，可谓“无楼不江景〞。4、历史文化沿革**政区历史悠久,从汉高祖六年〔公元前201年〕设置县治以来，至今已有2200年历史，自古以来就是沟通赣、湘、闽、粤的江南重镇，历代为郡、州、路、道、府的治所。宋、元、明、清时期，这里“商贾如云，货物如雨〞，是全国36大城市和44大经济中心之一。**是全国著名的革命老区，**的瑞金以及周边几个县是第二次国内革命战争时期的中央革命根据地和中华苏维埃**国临时政府所在地，因此，瑞金被誉为“**国的摇篮〞。**地区被称作“红色故都〞。5、交通状况**交通便利，是沟通中国内地与沿海兴旺地区的重要通道。**与**、**山水相连，是珠三角、闽东南三角区的直接腹地，也是沟通长江经济区与华南经济区的纽带，是中部地区距离闽、粤地区最近的设区市。境内公路、铁路、民航和水运交通设施齐全，构成了立体化的交通网络。**黄金机场**黄金机场〔1〕航空按4D级规划的**黄金机场现为**第二大机场，规划2015年年旅客吞吐量达100万人次，**还被列为中国首个支线航空开展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。〔2〕铁路已建成的京九铁路复线、赣龙铁路，正在建立的赣韶铁路，规划中时速350KM/h的昌赣客运专线、昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。可方便通达全国各大中城市。〔3〕公路公路运输已根本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、大广高速、蓉厦高速、赣韶高速、环城高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。〔4〕水运位于赣江源头的**港是**六大港口之一，长江水系重点建立的港口。6、资源状况**是我国商品林基地和重点开发的林区之一。有森林活立木蓄积7900万立方米,疏林地蓄积3万立方米,散生木蓄积130万立方米,四旁树蓄积64万立方米,毛竹2.10亿株,森林覆盖率为74.20%。**是全国重点有色金属基地之一,素有"世界钨都"、"稀土王国"之美誉，已发现矿产62种。全市保有矿产储量的潜在经济价值达3000多亿元.境内发现的砷钇矿、黄钇钽矿为我国首次发现的矿物。7、城市荣誉2009中国魅力城市长江中游十大魅力城市中国金融生态城市**是国家历史文化名城、全国卫生城市、中国优秀旅游城市和国家园林城市、中部最正确投资城市、粤商最正确投资城市、浙商最正确投资城市、**企业最正确投资城市，中部六省加工贸易梯度转移重点承接地。小结：**作为**、**、**及**“四省通衢〞的大型地级市，其地位越来越受到**省政府乃至国家层面的重视，在承接东南沿海产业转移方面占据着桥头堡位置，同时也是中部各省通往东南沿海的重要通道之一。**市域人口达**总人口五分之一，面积在四分之一左右，加上区域中心城市地位确实立，其对周边地区的辐射能力将不断加强，除了赣南地区外，也必将吸引越来越多其他地区的人来此工作、投资和安居。**黄金机场升级及高速铁路大规模的兴建，缩短了**与外界的联系，在空间上有了更多的交流，势必带来越来越多的外部投资及开展时机。**自然资源丰富，三支江水蜿蜒穿城而过，丰富的江景等为城市开展奠定了开展后劲和宜居生活气氛，城市良好的开展也带来了诸多的城市荣誉，对于城市形象和地位的提升有很大的促进作用。二、**市经济开展状况1、经济总量经济稳步增长，竞争力持续增强**是**省经济开展第二大城市，仅次于省会**，2010年GDP总量到达1119.47亿元。**经济持续稳定开展，竞争力逐步增强，在中国社科院发布2010年中国城市竞争力蓝皮书——"中国城市竞争力报告"中，**市跻身“过去5年竞争力稳步提升的10个城市〞荣耀榜，且位列第三。〔2006-2010年**市GDP总量增长情况〕**市统计公报2、三次产业构成各产业合理开展，构造继续优化2010年三次产业构成比例依次为18.9%：44.4%：36.7%，第一产业比例逐步下降，第二产业产业比重不断上升，三大产业构造持续得到优化。第二产业的快速开展为**经济注入了持续的强劲动力，这将带动房地产行业产业链的整体性开展，为房地产开展创造了良好的外部环境。农业：推进农业产业构造优化工业：承接产业转移先锋效劳业：旅游休闲产业开展成熟〔2006-2010年**市三大产业构造情况〕**市统计公报3、固定资产投资投资增长迅速，持续高位运行2010年度，全市完成全社会固定资产投资781亿元，同比增长31.3%。在近四年保持高达36.4%的平均增长率，这得益于国家经济刺激及大力推进经济转型的政策支持，在此期间，**大力完善城镇及交通根底设施建立，总投资规模及增速居于全省前列。〔2006-2010年**市固定资产投资增长情况〕**市统计公报4、财政收入财政收入稳定增长，连年攀升2009年已经突破100亿元，2010年继续高位增长。**地方财政近年来增长迅速，特别是私营企业开展迅速，为政府提供了新的财政来源，根据2010年的统计，非公有制经济占全市财政总收入的比重到达60％以上。〔2006-2010年**市GDP总量增长情况〕**市统计公报5、消费品零售总额社会消费品零售总额快速增长，消费活泼2010年，全市社会消费品零售总额372.28亿元，增长18.6%。近五年社会消费品零售总额的持续高速增长，反映了**市消费需求的强劲及人民生活水平要求的提高。说明**的消费市场在逐步扩大成熟，市民消费能力得到进一步的加强。〔2006-2010年**市GDP总量增长情况〕**市统计公报6、人口及居民收入人口基数大，人均收入逐步增加年末户籍总人口约为900万人，占据**五分之一的人口，城乡居民收入稳定提高。城市〔章贡区〕居民人均可支配收入14203元，增长10.09%，比上年提高1.07个百分点。全市城镇单位在岗职工平均工资23166元，增长11.7%，比上年提高1.4个百分点。居民消费水平稳定增长。城市居民人均生活消费支出10662元，增长7.9%，比上年提高0.9个百分点。〔2006-2010年**市GDP总量增长情况〕**市统计公报7、其他城市横向经济指标比照分析表：2010年**主要设区市经济数据统计比照指标县市GDP总量〔亿元〕社会消费品零售总额〔亿元〕人口总量〔万人〕固定资产投资〔亿〕财政总收入〔元〕城镇人均可支配收入〔元〕**市2207.11754.684911935.6259.3118276**市1119.47372.28877781128.3114203**市1032.06284.08479900.87116.715764**市901.0330.5704805.4113.915535**市870.0266.52539665.9107.9314333**市720.53196.3148076688.5515547**市631.22112.64113658.380.6317358抚州市630.01230.7238864874.0114445**市520.39158.14185503.564.0816381比照排名221429分析：通过与其他各设区市比照分析可已看出**无论是在经济实力还是在人口消费群体及消费水平上均超越其他各设区市〔人均可支配收入是被庞大的人口基数均摊所致〕，是仅次于省会**的**第二大城市，巨大的人口基数和良好的消费气氛给**房地产开展良好的支撑。小结：持续快速增强的经济实力将给**带来更多的社会投资，根底设施将得到大规模的兴建与完善，另外随着政府财政收入的持续高涨，更多的资金将用于兴建民生市政工程，将给**房地产带来良好的开展环境。**城镇居民收入水平和消费水平在“十一五〞期间得到了长足的开展与进步，随着“十二五〞国家加快拉动国内消费，国内居民消费能力也将进一步被激发，**房地产消费市场也将迎来利好局面。**作为赣南地区中心城市，市域本身人口基数庞大，城市经济开展和社会开展程度高，消费能力和潜力巨大。由于距周边同等级同规模城市距离较远，区域内人口向其他地区扩散性较少，另一方面**作为区域性中心城市对周边城市和地区的吸引力也进一步得到加强。三、**城市开展规划要点解析中心城区总体规划图1、**市规划开展〔1〕城市性质：**省省域副中心城市，赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市，国家历史文化名城，山水生态宜居城市。〔2〕城市人口规模：2010年**中心城区城镇人口控制在70万人以内，总人口92万人，城镇化率在76%左右；2020年**中心城区城镇人口规模控制在140万人以内，总人口不超过168万人，城镇化率在83%左右。〔3〕城市建立用地规模：2010年中心城区建立用地规模控制在70平方公里左右，2020年中心城建立用地规模控制在140平方公里左右，城市人均建立用地控制在100平方米左右。〔4〕城市开展方向：通过区域开发管制的研究，确定**中心城区城市空间开展方向为：以向南向西开展为主，形成“南进、西拓、东延、北控〞之势。分析：城市的大规模扩*为房地产开展提供了巨大的潜力空间。**由地级市向区域性大城市转变，城市区域*围加大，辐射力增强，将进一步加强城市在赣南地区甚至全国的影响力，吸引更多的外地消费者和投资资金的涌入。人口的快速增长及城市化水平的提升，将催生大量房地产消费需求，给房地产业的开展带来广阔的前景。工程所在的章江新城板块处于未来城市开展的核心位置，政府行政机构迁入和城市核心商务中心兴起，未来区域前景不可估量。2、城市总体规划按照**市城市总体概念开展规划和中心城区总体规划〔纲要〕的定位，中心城区的规划构造呈现“一脊两带〞之势。据了解，“一脊〞是指**的城市开展“金脊〞中心城区段，主要串联着河套老城区、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。“两带〞指环城产业带和京九产业带。其中，环城产业带在水西湖边片区和西城片区；京九产业带主要串接七里组团、沙河片区、沙石组团。峰山片区水东片区沙河片区水西湖边片区西城片区创新区峰山片区水东片区沙河片区水西湖边片区西城片区创新区〔1〕中心城区规划构造：规划中心城区形成“一脊两带、三心六片〞的规划构造。“一脊〞即**的城市开展“金脊〞中心城区段，串联着河套老城、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。“两带〞指环城产业带和京九产业带。其中环城产业带在水西湖边片区和西城片区与成厦产业带复合，是中心城市主要的工业生产区和物流集散区，折向创新区后，主要承载研发、孵化功能，在空间上形成半环状集聚在城市外围，在功能上形成“产-学-研-流通〞一体化的产业链。京九产业带主要串接七里组团、沙河片区、沙石组团，主要依托京九铁路轴线开展，连接几个各具特色的产业集群。“三心〞指以河套老城、章江新区和创新区为依托的三个城市中心，为中心城区的核心区，每片人口规模在20-30万。“六片〞指中心城区的边缘组团，主要包括西城片区、水西湖边片区、水西钴钼有色冶金基地、水东片区、沙河片区和峰山片区。〔2〕中心城区各组团功能定位圈层构造组团名称功能定位中心城区中心城区核心区河套老城历史文化名城，区域性文化、旅游中心，是具有独特古城风貌特色的城市复兴之区。规划植入新的功能，对城市的民俗、民风和传统文化进展深入的挖掘，将传统文化融于现代生活。章江新区集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，**城市开展的核心区域。努力争取现代金融机构、管理机构的进驻，为周边区域提供金融、贸易、咨询、管理等现代效劳。创新区〔1〕以大学园区为主体的科教创新区，〔2〕城市新的商业商务中心。〔3〕区域物流中心、出口加工区城市产业升级开展、全面提升城市核心竞争力的保障区域。中心城区边缘区西城片区**城市重要的工业基地。不再扩大开展现有传统工业，以钨、稀土等有色金属的精深加工为突破点，重点开展高新技术产业；大力开展生产性效劳业。水西湖边片区〔1〕吸引外资，开展技术密集型产业；〔2〕主要接纳产业区就业人口和老城疏散人口；〔3〕旅游效劳业水西钴钼有色冶金基地有色金属冶炼、精深加工基地水东片区生态居住、文化旅游沙河片区依托**火车站，形成工业、贸易、仓储和商住综合区，重点开展沙河机电产业集群。峰山片区生态旅游、生态居住小结：在城市规模化扩*的背景支持下，**作为**省南部省域副中心区域城市，其区域影响力已不再局限于赣南，而是扩大到整个**省，甚至全国*围。城市影响力扩大必将有效吸引外来投资者，**凭借自身庞大的人口基数将构成巨大的消费群体，强大的购置团体和消费需求以及消费能力将成为推动房地产市场开展的强大驱动力。城市用地规模的持续扩*给城市带来了新的建立需求，由于地形限制，城市整体重点向南开展，促使章江新区整体快速提升，加速了房地产市场的开展，将为房地产创造更多的时机。城市“一脊两带、三心六片〞总体城市架构的规划，使得城市各区功能与定位既相互独立又相互联系，章江新区是位于开展主轴“金脊〞之上的城市三大中心之一，开展潜力巨大。第二局部房地产市场宏观分析一、**房地产市场现状分析1、房地产开发投资投资快速稳定增长，市场前景广阔近年来**房地产投资总额保持较快的增长速度，“十一五〞期间平均增速到达33.8%，保持一个高位运行态势。这与城市固定投资及一系列城市规划开展有密切关系，说明**房地产的市场预期较好，总体形势良好开展。2、房地产建立总体增长形势良好，2010年增长井喷开展近五年来**房地产建立取得了长足的进步，幅度稳定增长，尤其是在2010年一季度，商品房施工面积和竣工面积均出现了井喷式的增长局面，这是在2008年低迷经济影响下的集体式反弹性增长，对于2011年之后的房地产市场供给量将形成集中放量式的井喷态势，预计届时房价会受很大影响。3、房地产销售增长率起伏较大，疯狂式增长**市近五年商品房的销售情况起伏较大，但总体维持向上增长趋势。2008年由于总体经济环境不好，跌幅到达21.4%，形成V字型增长。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010两年出现巨大增幅，2009全年到达103.2%的超高增长率，2010年第一季度增幅也高达91.4%，说明了这两年**市场的商品房销售经历了火爆的局面。但综合来看是非理性的，缺乏持久的后续局面。分析：从目前**房地产市场现状来看，房地产投资额总体上呈现安康的增长态势，市场建立供给量由于2008年经济形势的影响和累积惯性效应，起伏较大，各年情况相差较大，销售情况也呈现同步现象。2010年对于**房地产市场来说是一个疯狂之年，市场起伏动态剧烈，这对于后续市场会产生一定影响。但随着市场逐步成熟，未来市场将会消化这一影响，保持稳定。二、**房地产市场板块分析〔一〕房地产板块划分根据**城市房地产开展特点以及消费者对区域的认可度等因素，**房地产可分为四大区域，即河套老城区、章江新区、开发区和站北区，另有环市中心以及沿江小型板块，如水东片区，峰山片区等，如下列图所示：章江新区峰山组团章江新区峰山组团章江章江新区站北区河套老城区开发区水西片区水东片区〔二〕各板块开展分析1、河套老城区板块〔1〕区域*围：章江与贡江交汇处与G323国道围合区域。〔2〕代表楼盘：越秀·国际时代广场、蔚蓝半岛、天华·御景园、金樽花园等。〔3〕综述：该区域作为**的老城区，开展历史悠久，各种根底设施配套齐全，现在仍是**的商业和居住中心，人口密集，居民的认可度最高。两江围合区域江景资源丰富，是历来开发的热点区域，区内住宅多以小型工程为主，但随着城市的开展与扩容，旧城区规划落后，设施老旧等现象日益突出，且后备土地供给缺乏，新开发销售工程不多，未来开展受到一定的限制。2、章江新区板块〔1〕区域*围：区域东向、南向和西向均北章江环绕，西北方向以G105国道为界。〔2〕代表楼盘：中航城、森林公馆、中央星城、铂金时代、**豪庭、嘉福·尚江尊品、八零公社等。〔3〕综述：该板块位于城市的西南方向，是政府未来的重点开展区域，整个章江新区根本被章江所环抱，居民对该区域的认知度较高，评价较好。其与老城区交接的东北部位已成为目前**房地产开发热点区域，整体开发起点高、档次高，本区域南部区域开展较缓慢，但各种市政根底配套设施都在大规模建立中，预计未来五年内可达收获期。3、开发区板块〔1〕区域*围：东靠章江，西接华坚路，北靠迎宾大道，南邻客家大道。〔2〕代表楼盘：绿洲康城、锦绣星城·嘉苑、御景江山、铭欣华府、方基·塞纳春天等。〔3〕综述：该区域板块是政府大力开展的高新技术经济开发区，此地块目前开展比较成熟，区内大多以中小心小区为主，但近年来已陆续开发了一些大型、高档的楼盘，以承接高层次人才的住房需求。4、站北板块〔1〕区域*围：火车站以北区域〔2〕代表楼盘：江湾帝都、鹭江新城、江畔豪庭、富升大厦、滨江相府等〔4〕综述：该区域处于政府规划的“南延〞方向，基于火车站及沙河工业园区所带来的开展后劲，该区域内房地产开发也迎来快速开展的时期，目前区域内已经建成较多高品质的楼盘，但大多数都集中于沿江一线，其他整体以中低端居多。随着沙河工业园区的开展和火车站带来的高人流影响，未来区域内房地产开发前景较好。5、周边零星小板块〔1〕区域*围：赣江、贡江东岸与西西区域，火车站以南峰山区域〔2〕代表楼盘：跨越·帝怡江景、兰亭半岛、时间公园等〔4〕综述：这些区域开展还未成熟，水西、水东片区属于城市边缘老旧地区，遗存有大量民房或城中村，根底设施较落后。但由于滨江优势以吸引众多开发商的目光，未来开发将进入扩容提质阶段。峰山组团目前处于开发前期阶段，区域内楼盘稀少，但政府规划未来是以生态居住和旅游为主，有望带动旅游地产的兴旺。〔三〕板块比照分析1、各板块现状比照分析区域地段自然资源配套开发强度河套老城区章贡区，城市中北部东西北三面均临江，北部三角洲大型公园各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点。人口密集，楼盘密度大，但不存在占地面积太大的工程。章江新区城市西南部，章江三面围合区域。中部有城市中央公园政府很重视，配套较好，交通方便。房地产投资额大，开发强度大。开发建立速度快开发区城市中西部，章江以东杨梅渡公园、章江江景生活配套与市政配套逐步完善中。以高新技术工业开发为主，开发强度较大。站北区城市中南部，火车站以北区域，沙河工业园区以东临章江依托火车站，配套较完善与沙河工业园区协调配套开展，总体开发强度适中分析：通过与其他各区域的现状比照来看，章江新区无疑是未来房地产开发的热点、重点地区，而且其地位是唯一的。未来政府各职能部门也将陆续迁入章江新区，将加速推动章江新区开展成为城市核心区。与之对应的大量住房需求与人口转移安置将为章江新区带来巨大的开展前景。2、各区域产品比照分析板块楼盘规模楼盘档次产品类别户型概况河套老城区中小盘为主中高档以小高层和高层为主，局部有多层以两房和三房为主章江新区大中小盘均有中高档、高档以多层与小高层产品为主，后期小高层、高层比例加大以两房和三房为主，也有不少四房和复式开发区多数为中小盘中低档以多层与小高层产品为主以两房和三房为主站北区中小盘为主中低档为主以高层和小高层为主以两房和三房为主分析：目前各板块开发强度与档次定位不一，河套老城区和开发区开发规模与强度均比较适中，唯独章江新区是**市房地产开发的核心热点区域，其特征为：楼盘“规模较大、中高档为主、产品类型丰富〞，特别是黄金广场与市政府区域出现中高端楼盘扎堆的现象，章江新区南部区域也是众多楼盘云集，主要是因为处于未来城市开展方向，且滨江地段丰富，开发商纷纷看好区域开展前景。3、各区域价格比照分析板块价格综述河套老城区该区域处于现在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于规划及设施的落后性，前景不好，目前区域住宅均价近6000-7000元/平方米，滨江地段在7000-8000元/平方米之间。章江新区本区域作为未来城市开展核心区域，且与旧城区连接方便，交通等配套方便，且有城市中央公园作为依托，东西南面江景均价在8000-10000元/平方米左右。其他地方以配套资源不同处在6000-9000元/平方米之间。开发区开发区是以高新技术产业为主导的创新区，区域内有杨梅渡、森林公园等自然资源，住宅均价在6000-7000元/平方米之间。站北区该区域紧接火车站，依托于火车站商圈和沙河工业园区等支撑，加上西边靠章江，住宅均价在6500-8000元/平方米之间。分析：整体而言，目前章江新区总体价格在所有板块中是最高的，这得益于其板块未来强劲的开展潜力，再加上其江景资源丰富，市政府周边高档住宅均价更是在万元之上。而河套老城区在配套方面较好，价格方面仅次于章江新区。其他各版块开展不一，但滨江楼盘均价普遍要较非滨江楼盘高800-1000元。4、各板块开展趋势比照分析板块开展趋势预测河套老城区老城区开展逐步饱和，开展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套的相当完善，拥有优良景观资源的楼盘将具有较大的市场空间。章江新区随着政府功能部门的南迁，未来城市中心将转移至章江新区，形成以章江新区为中间地段，创新区和老城区为两头的轴状开展局面。章江新区将打造为城市核心区域，城市CBD商务中心区，未来开展潜力巨大。开发区未来的前景看好，作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区域。站北区本区作为火车站物流等配套规划，区内规划较好，近期众多楼盘的相继开发，随着配套的完善，人气逐步聚集，开展前景将看好。分析：在未来的开展过程中，章江新区的开展潜力最大，行政、居住商务中心的迁入将带来完善的配套设施；老城区虽然受制于规划和设施落后等限制，但随着旧城改造及升级换代，未来开展前景依然看好；开发区站北区情况较类似，目前开展相比章江新区较慢，因此在目前市场竞争中将处于劣势地位，但远期来看前景较好。三、**房地产市场开展趋势分析1、市场总体趋势〔1〕未来市场变化因素大，形势较严峻。**房地产市场从2009年步入上升恢复期，至2010年经历了火爆的市场行情，个别楼盘均价在一年内涨幅甚至翻番，这种非理性的市场需求只是*个特定时期独特现象。在全国*围持续的严厉房产调控政策作用下，2010年年底**房地产市场逐渐收紧，未来市场不稳定因素增加，政策风险增大，2011年**房产市场形势较严峻。〔2〕城市规划利好，将为**房地产的开展带来更多的空间**2006-2020年城市总体规划通过了政府审批，未来将建成与**南北双中心区域城市，其在政策层面所带来的投资、产业引进与人才引进等均对**房地产市场带来了利好消息，从中长期来看，这种历史趋势对于整个城市现代化进程有很大的推动作用，在未来**房地产市场前景较明朗，有较大市场空间。2、价格开展趋势：房价涨幅将在动乱中保持稳定，上涨趋势暂时受限据**市房管局提供的数据显示，2009年**市全年住宅销售总套数为8752套，住宅成交总面积为114.59万㎡，全年均价为3443元/㎡。而2010年商品房均价到达了4214元/㎡，在2010年房价疯涨的一年后，**房地产市场疯狂的局面终于在国家及地方政府严厉的调控政策下刹住了车，市场价格上涨得到了喘息的时机。2011年年初至今保持了稳定的价格走势。综合政策及市场层面的因素，预计在未来一两年内继续这种趋势，房价上涨压力较大，保持稳定是大势所趋。3、房地产市场供给量趋势：2011年住房供给量成倍增加据"**市房地产管理局"统计数据资料，2011年市场供给量将比2010年明显放大，增量到达1.6倍，个中因素是复杂的。主要是2008年经济低落形成的土地供给量偏小，导致2010市场住宅面积供货量减少，再加上2010年通涨以致流通性增加等其他因素，造就了2010**房地产市场房价非理性增长。但未来一两年内房地产市场住宅供给量将比正常水平增长60%左右，随着市场供给量明显扩大，其对市场房价的影响将起到较大影响，未来房价将会保持小幅震荡，总体呈稳定态势。4、产品开展〔1〕产品多样化、品质将进一步提升**住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化开展，包括建筑风格、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了**住宅产品向着多元化方向开展。近年来较多外来地产品牌陆续进入**地产市场，**中航地产、**嘉福地产及**云星地产等等，既给**房地产市场注入了新鲜的血液，又加剧了**地产市场的竞争。住宅品质和社区和谐性将会不断提升，尤其是在物业管理、绿化景观、建筑细节等方面，**房地产将在**当地文化的根底上，不可防止地融入许多先进理念，这必然使得**房地产的品质得到进一步的提升。〔2〕小高层已成为主流，高层为更多人承受。一则可供开发的土地面积将逐渐减少，提高土地利用率将成为城市规划的重要要求，尤其是在城市中心位置；二则消费者对多层以上产品的承受度逐渐提高；三则消费者对楼间距、社区景观要求越来越高。通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用，预计今后更多房地产工程将以小高层为开发主流，高层产品也将越来越为客户所承受。〔3〕舒适型户型将是未来两年的主流。**目前在售工程大多以中大面积户型为主，当地客户〔尤其是周边县市客户〕对于中大面积户型的需求偏好性较强，市场需求量较大。随着未来周边各县市以自住为主的潜在客户进入**市场，中大面积舒适型户型在未来两年内仍将是市场主流。5、消费群体〔1〕消费群体构成**房地产市场主要消费群体集中于**市区以及周边县市的置业者，也有少局部大型外地投资客入驻。总体是有这三局部构成，其中周边县市消费群体所占比重较大，显示了**作为**南部区域性中心城市强大的吸引力和辐射能力。〔2〕消费者消费特点就**市场调查现场采访和调查问卷等收集的资料分析所得，**周边各县市的置业者一般都是一些企事业单位中高层管理者、公务员或个体户，由于手里有钱，入住**市区是面子上的事，他们的置业观念是倾向于大户型；而**市区居民对改善性住房需求比较强烈，但也有较多初次购房，故对于户型的需求呈现多样化。〔3〕购房以自住为主，投资现象增加距统计分析，**房地产市场购房者中有约四成左右来自周边各县市，一半左右是**市区客户，剩下的是一些外地客户，包括在**工作置业者和投资者，但随着**房地产市场的逐步开展与成熟，外地投资客所占比例逐渐有所增加。〔4〕对产品的户型需求将逐渐趋于理性**目前市场以中大户型为主，主力客户群体以**市区刚性需求和周边各县市来**置业为主。此类群体对于中大户型的需求比较旺盛，但一方面随着**外来人口不断增加和消费者更加理性，另一方面由于房价的上涨，中小户型产品带给消费者的置业压力将会减少，消费者更趋向于理性选择。四、宏观政策分析1、国家房地产宏观调控政策发布时间主题主要内容2010-9-29“9·29新政〞完善差异化的住房信贷政策，调节和引导住房需求各商业银行暂停发放居民第三套或以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停放购房贷款，对贷款购置商品房，首付比例调整至30%及以上，对贷款购置第二套房的家庭，严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2011-01-26“新国十条〞执行更严格的差异化住房信贷政策，并要求各地采取限购措施以抑制投机性购房一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责二、坚决抑制不合理住房需求三、增加住房有效供给四、加快保障性安居工程建立五、加强市场监管2011-01-27房产税试点对持有住房者和购置高档住宅消费者征收房产税**、**宣布开场试点房产税，**征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；**征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。政策分析：经过了去年调控之年的密集型政策调控之后，2011年房地产调控措施依然维持从紧局面，在“限购、限贷、限外〞三限之下，一线城市三月份房地产市场出现量价齐跌局面，广阔二三线城市也受制于“新国十条〞的制约，一些城市成交量下跌，市场萎缩。**房地产市场的外部环境总体呈现出低迷的状态，在这种宏观大背景之下，企业及开发商更应该采取慎重的态度，以防止政策及市场带来的巨大风险。2、**房地产预售新规取得预售许可后10日内商品房要明码标价对外销售**市楼盘工程在未取得销售预可前，不得预售，不得收取购房者任何费用；所有商品房工程在取得预售证后需公开全部房源价格，实行明码标价，且此过程中不得擅自调价。制止制造房源紧*的虚假气氛**市所有商品房工程不得在楼盘销售期间对购房人采取集中式销售，不得制作虚假现象以欺骗购房者，制止房地产开发企业大量囤积房源，严禁发布商品房预(销)售虚假信息、虚假广告和未经核实的信息。严格执行网上签约认购和购房实名制商品房销售严格执行网上签约认购制度，严格实行购房实名制。商品房认购后，非直系亲属间不得更改购房人名字。制止任何团体和个人以任何形式炒卖房号。经纪机构不得代理销售预购商品房和炒卖期房；不得在代理过程中赚取差价，或通过签订“阴阳合同〞违规交易。政策分析："**房地产预售新规"规定的出台是为了规*当前房地产市场一些**违规的现象。其对市场所带来的影响比较深远刻，这将很大程度上促进当地房地产市场安康开展。防止一些开发商利用非正当手段进展恶性竞争，采用夸张式广告宣传和各种手段操控消费者，侵犯消费者权益。但这一规定的实施增加了开发商工程的宣传难度，对市场开展有一定的阻碍性。第三局部章江新区现状及规划分析一、章江新区开展现状分析1、章江新区自然现状分析〔1〕江景资源丰富章江新区章江新区章江本案章江蜿蜒流经章江新区周边，成U字型三面环绕状，河岸线较长，本区域内许多楼盘位置处在章江沿岸，江景资源丰富，沿江楼盘根本都是采用高层建筑，以最大限度利用江景。〔2〕环境良好由于章江新区属于城市中的新开发区域，周边的尚存有较多原生绿色植被，章江对案是绵延大片的绿色植被，且道路上的交通流量并不大，区域内的空气比较清新，自然环境保护措施落实较好。2、章江新区生活环境分析〔1〕交通良好放射性道路构造图城市中央公园放射性道路构造图城市中央公园章江新区作为政府重点打造的未来城市核心区，其市政配套及交通等规划设计均以高起点高要求为出发点，以实现未来特大型城市对于配套的要求。在章江新区南部，众多规划道路已建成或正在建立过程中，工程西边规划桥也在前期建立过程中。区域内道路网络密集，交通方便畅达。〔2〕市政根底配套齐全章江新区中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公园，周边配套有**自然博物馆，**中学及商业中心等城市综合体，形成外有章江环抱，内有城市中央公园绿地的立体式水景资源和文化配套设施。〔3〕南部生活配套缺乏目前章江新区东北方向开发比较成熟，已初具城市中心规模。但工程所在的南部周边多为拆迁用地及待开发地块，居民较少，人口密度较小，各种生活配套欠缺严重，但随着南部各楼盘相继建立和交通等关键性基建配套的逐步完善，生活等配套设施将逐步跟进。〔4〕生活气氛缺乏工程所在章江新区南部许多楼盘工程和根底配套设施仍在开发建立中，有些地方甚至还保存原始未开发状态，许多地方均无人气，目前尚缺乏应有的生活气氛。但目前章江新区东北部已形成较好的繁荣局面，章江新区人口陆续的进入和扩散将缓解这一现象。分析：章江新区以连接河套老城区的东北部为开展先锋，目前已初具城市核心区域规模，而本案所在章江新区南部也在积极建立开展中，市政等根底配套都已先期建好或在建，虽然南部较传统市中心心理距离较远，且处于开展建立初期阶段，人气尚显不够，但就周边各种自然景观和市政根底配套来说已有良好开展优势，未来可借助这些优势获得开展先机。二、章江新区未来规划分析1、规划功能定位章江新区土地利用规划图规划为集行政、商务、文化、博览、居住等多功能综合区，是**城市开展的核心区域和老城区居住、行政、商业商务的主要疏解区域。2、规模〔1〕人口规模：24万人。〔2〕用地规模：规划城市建立用地面积1833.37公顷。〔3〕建筑规模：规划总建筑面积约1960万平方米。3、规划构造体系本案本案章江新区景观节点与轴线规划图〔1〕一轴：重点开展连接**老城与未来城区的开展主轴线，形成中央金脊式城市历史开展延续景观带规划沿客家大道向南过赣江源大道后折西向南，在两条城市主干道之间呈带状开展轴，轴线上串联城市的主要公共设施，形成**市新的市级中心。建立成为环境优美、景观宜人配套设施完备的城市公共活动带。〔2〕二环：沿章江的生态景观环和连接各片区中心的社区生活环其中生态景观环利用章江良好的自然景观与流向线形，串接东、南、西、北四块绿地或广场，并在城市组团之间楔入城市内部，形成良好的城市环境；社区生活环则串接各个片区的公共活动中心，以生活性道路连接，使各个片区中心有机衔接。〔3〕三心：行政、文化和商业三个在城市开展轴线上的市级中心其中行政中心位于开展轴北段；文化中心位于开展轴中段，规划建立市级博物馆、大剧院、群众文化活动中心、会展中心和演艺中心等大型文化博览设施；商业中心位于开展轴的西南段，规划集中布置市级商务金融中心。〔4〕六片：规划为一个专业市场片区和五个居住片区本案位于章江新区规划的五个居住片区之一——第三片区其中客家大道西段的专业市场区，成片开展为以建材、家具、汽车为主的市场群，形成**经济技术开发区工业用地与章江新区居住用地之间的缓冲地带区域；客家大道以南形成以城市主干道和楔形绿地分隔，相对独立的五个居住片区，每个片区3至5万人口。分析：从规划来看，章江新区未来城市功能定位和人口开展规模都具有前瞻性，章江新区的开展潜力毋庸置疑。在未来城市开展主轴带动之下。新区以行政、文化和商业为中心主体，集合章江新区丰富江景资源和内部生态公园组成立体城市水景景观，加上以围绕生态公园的文化教育和医疗休闲等根底配套，一个多元化、立体化的现代化新城区已初具雏形，城市开展高度和开展潜力具备良好的物质根底和开展后劲。第四局部区域房地产市场分析一、章江新区房地产市场现状1、多为中高档工程中航城中央星城由于处在城市未来核心开展区域，未来开展潜力巨大，对于中高层次人才有较强吸引力，目前章江新区板块各楼盘大多以社会中高档收入阶层为目标客户，多数为高层、小高层，楼盘开发模式成熟，但同质化较严重。集中了多个实力开发商本区域内集中了省内和国内的多个实力型开发商，如中航集团的几个工程，这些都是在国内拥有强大开发实力和丰富开发经历的大型国有企业开发商，其他的开发商也是拥有较强开发实力的省内外开展商。3、多数楼盘同时规划或开建嘉福·尚江尊品中航·公元城目前工程所在区域位置较偏，大局部地块都是待开发、在开发状态，时间进度集中化程度较高，周边配套设施也在同时跟进中，沿章江河岸是较多的待建、在建楼盘。二、章江新区房地产市场开展趋势1、功能中心入迁带动了区域的开展未来章江新区规划形成以行政中心、文化中心和商业中心为主体架构的城市新区。这些都是引导城市开展方向和开拓城市开展空间的需要，同时也给本区域房地产经济的开展带来了新活力。随着各工程的建立和入住人口的增多，各种市政及生活配套设施将越来越完善，这些将为区域居民日常生活和出行提供极大的方便。2、市场需求趋势章江新区定位于未来城市开展核心区域，对于高素质人才的需求特别强烈，这些高素质人才带来的也是住房等需求，未来随着西边开发区和章江新区的开展成熟，高素质人才的市场容量也将日益扩大，市场需求前景良好。3、市场竞争趋势：市场竞争越趋剧烈，推货量大由于区域内尚有许多处于开发初期或尚未出售的工程，加上区域内大盘集中、实力型开发商集中和产品线丰富，各大工程将会出现近距离的短兵相接的竞争态势，市场竞争将越趋剧烈。据了解，目前整个章江新区已经集结了近20个地产工程，目前所推出的各种类型产品已达60万平方米，预计在未来两年，随着多个工程的陆续投入市场，每年的推货量将超过100万平方米。4、市场价格趋势：价格将维持稳定2010年**房地产市场异常炽热，房价水平飞速上涨，带来的是各楼盘水涨船高的销售价格，目前价格已至顶峰，上涨压力巨大，随着房地产市场进一步开展，价格将维持稳定开展态势，逐步挤出泡沫，形成较合理、理性的市场价格。三、竞争对手工程类别分析1、开发团队工程名称开发商筹划代理物业管理**豪庭**华森房地产开发****智美广告——云星·中央星城**云星房地产开发**——**利海酒店物业管理**嘉福·尚江尊品**嘉福房地产开发**合纵连恒——中航·公元城**中航置业**————分析：区域内外乡与外来开发商均整合了强大的开发阵容，整体水平较高。工程板块内云集了包括外乡与外来众多开发商，大多资金雄厚、开发经历丰富，并聘请了国际国内知名团队进展产品设计，在一定程度上提高了区域内整体开发水平。在营销筹划上，根本都邀请了专业的筹划代理公司，无论是外来开展商和外乡开展商普遍对于工程营销筹划比较重视，但整体水平上下不一，存在一定差距。就周边各竞争对手楼盘来看，其建筑风格更多的是采用现代简约风格，且绝大局部是高层工程楼盘。2、工程规模工程名称占地面积〔亩〕建筑面积〔万平方米〕**豪庭27.06.6云星·中央星城124.9533嘉福·尚江尊品62.9111.75中航·公元城111.8527.59本工程231.343．1分析：多以中小型楼盘为主，推货量较集中，短期内竞争较剧烈区域内以中小型楼盘开发为主，占地面积都较小，这些工程建立周期较短，推货量比较集中，其中中央星城和**豪庭推货时间接近，公元城和尚江尊品推货接近。本工程是以上主要竞争工程里面规模最大的一个，占据一定的规模优势，利用规模优势可以开发出多种形式、多种组合的产品线，以最大化地满足客户需求。另外还可以针对周边工程楼盘配套设施较差的情况利用规模优势配备完善的自身配套，这对于楼盘来说是一个卖点，对于消费者来说是一大吸引因素。3、产品形态工程名称产品形态建筑风格园林风格户型面积**豪庭高层西班牙风格欧式园林风格三房四房面积136-194平米云星·中央星城小高层、高层现代建筑风格现代园林两房：约87平米三房：约115-135平米嘉福·尚江尊品高层现代风格现代园林——中航·公元城高层现代简约风格中式风格——分析：工程周边这些竞争工程由于所占面积都比较小，大局部的工程都是以高层为主，且多以一次开发完毕，为了提高档次，临江楼盘更要最大限度借用江景，故都采用了拔高建筑高度、提高楼间距的做法，主打中高档客户群。**豪庭以大面积户型为主，其户型有130多平方米的豪华两房，超大阳台可尽览江景。中央星城以中等户型为主，户型较多，产品较丰富。4、配套设施工程名称自身配套公共配套**豪庭五星级会所中央生态公园、章贡中学、人民医院、**银行、滨江公园云星·中央星城高尚中央会所、幼儿园，集中商业设施、大型游泳池等中央生态公园、章贡中学、市人民医院、**银行嘉福·尚江尊品工程自身商业街中央生态公园、市人民医院、滨江公园中航·公元城——中央生态公园、市人民医院分析：工程周边配套欠缺，自身需完善中央星城位置较好，自身、周边配套较完善，但其他周边工程本身规模小，自身配套也较少，周边配套也较欠缺，比较依赖于周边根底配套，由于本工程在该区域开发规模最大，可以考虑自身配备较齐全的配套，以此为工程卖点之一。5、销售价格工程名称销售价格**豪庭预计6月推售，价格在8000元/㎡左右云星·中央星城一期已经售罄，二期价格在7000-8000元/㎡之间嘉福·尚江尊品待定中航·公元城待定，市场估价在8000元/㎡左右分析：目前该区域楼盘大多以高档客户为主，楼盘品质好，定价均比较高。但目前所推货量极少，先期开发的中央星城一期已售罄，目前**其他类似楼盘均价在8000元/㎡左右。此版块同等品质江景房比非江景房要贵上大概800-1000元/㎡，中航·公元城由于临近中央生态公园，均价预期与江景房相差不大。6、营销策略工程名称推广主题主要卖点点评**豪庭湾区1号，定制式高端社区大户型豪华江景房**首屈一指五星级会所该工程作为章江弯道围合区域的桥头堡，270度江景得天独厚，工程再次根底上配备豪华五星级会所，准确针对高端客户需求。云星·中央星城给城市人居一个新高度**新区地标性景观建筑群，新区东大门门户完善的自身配套。该工程凭借当时拿地产生的地王效应，在营销上成功诠释工程价值，一期火爆售罄创造**地产神话，其综合的品质和营销手段值得**同行学习。嘉福·尚江尊品章江北岸，藏江私人官邸一线江景该工程的客户群定位在社会精英阶层，同样以高端客户为主要目标客户群，同质化较严重中航·公元城城市荣耀，公元再续城市中央公园和周边市政配套中航城在**树立了良好的高端形象，在**市场有深远影响力，借助这一口碑效应，中航地产再以大手笔立足城市中央公园，以续辉煌。分析：形象鲜明，大手笔推广本区域作为高端楼盘聚集区域之一，客户群体定位类似，各楼盘无论在推广方式还是在推广主题上均具有同质化现象。因此，本工程在制定形象定位和竞争策略时，务必要仔细分析竞争楼盘的定位，力求差异化竞争，以跳出同质化区域竞争。第五局部工程分析一、工程区位及周边环境分析1、地块区位分析：未来高新居住区**城市生态公园美**景本案位置位于章江新区南端位置，濒临章江，江景致源丰富，工程所在地块是沿章江的生态景观环带，加之北面已建成的城市中央公园，生态资源丰富，将成为章江新区高层次人才聚居之地。2、周边环境分析〔1〕自然环境：自然环境良好，空气清新。地块内部保护古树江岸绿色植被章江新区南部是城市新开发区域，自然环境保护较好，空气非常清新，章江对面绿色植物众多，江景资源丰富，周边尚存较多遗留下来的自然景观，工程地块内部存有古老市级保护树木。总体可利用自然资源较多。〔2〕道路环境：主干道路已经开通。东边紧邻登峰大道南面紧接梅关大道目前工程紧邻的滨江道路——梅关大道已建成通车，北边红都大道、西边赣康路和东边的登峰大道均已建成通车，加上工程内部的营前路，工程周边均紧邻主要干道，交通极其方便。〔3〕交通环境：公共交通较少，居民出行不便。目前仅有1、2条公交线路经过本案附近，在此居住的居民公共出行很不方便。根据政府未来的交通规划，生活根底设施等配套将逐步完善，这将会大大改善居民的出行环境。〔4〕配套环境：市政、生活设施缺乏。目前本工程周边生活配套极为缺乏，周边均没有医疗、餐饮、教育、娱乐等生活配套，生活必需品等设施点也很少，居民的生活购物很不方便，因此目前区域内的入住率很低。〔5〕竞争环境：竞争工程多，产品类型丰富，竞争剧烈。同区域内竞争楼盘多，距离近，且都为在建或将建工程，本案虽然在规模上有一定优势，但周边已有较多楼盘赶在工程之前投入市场，且各工程产品总体组合类型丰富，价格层次较多，这将对工程潜在客户群有一定的分流效应，增加了工程面临的市场风险。二、工程地块分析1、地块现状〔1〕地块西面：临赣康路，工程地块西边有一两层板房，是沿河风光带及规划大桥前期建立工程工人宿舍。紧挨着工地，西边是赣康路〔东南望西北〕西北方向的经济适用房〔东南望西北〕〔2〕地块南面：工程南面紧接梅关大道，对面即是章江，江岸已建成沿江风光带，风光优美。江岸风光带工程地块南面的梅关大道〔东望西〕〔3〕地块北面：北面紧邻红都大道，与红都大道交接的西北角是在建高层经济适用房。登峰大道与红都大道穿插口〔东望西〕北面的红都大道〔东望西〕〔4〕地块东面：紧靠登峰大道，是出入市区的主要干道。东面紧靠的登峰大道〔南望北〕登峰大道与梅关大道交接转角处〔南望北〕〔5〕地块内部：地块拆迁等工作已完成，工程内部较周边道路有约两米的落差，呈洼地状。地块内部保存的古树和未拆的破房〔西望东〕地块内部〔东望西〕2、地块现状分析：江景资源丰富，自然利用资源较多，工程平整规则。地块内部是下陷湖状洼地，南面沿江风光休闲带，可利用的现状资源较丰富，工程内部西边有年代长远古树，在工程的规划设计上可利用已有的这些资源，打造成独具特色的融江景和地块自然资源于一身的滨江风情。由于地块紧接交通要道，沿路一线较嘈杂，可在沿路一线做绿化带以削弱这种影响。3、经济技术指标分析：规模优势明显，产品组合空间大。工程指标总占地面积154184.1㎡〔231.32亩〕容积率<3.2总建筑面积430995.7㎡建筑密度<30.0%绿化率≥35％本案的占地面积约230亩，其体量与周边的工程相比具有一定的规模优势，容积率较高、建筑密度较小，楼间距较大，绿化率相对适宜，在产品线组合及园林规划方面上具有较好的发挥空间，对工程本身的居住舒适度有较好的提升。三、工程SWOT分析优势劣势工程的地段优势工程处在章江新区南部滨江一线地带，工程是西边未来规划大桥第一站，占据门户位置。拥有一线江景。工程景观优势——工程与章江仅一路之隔，工程远眺有江景，近处有沿江风光休闲带。处于未来城市开展主轴中点位置未来**总体规划以轴状开展为主，工程所在位置恰好处于开展中轴重点位置，往北承接章江新区核心CBD，往南连接未来城市南扩区域。良好的市政根底配套政府大规模高标准兴建根底配套，工程周边的交通道路和教育、医疗配套已先于工程建好或在建。紧邻工程地块的章江规划大桥也已开工。区域开展尚未成熟工程所在地段目前尚处于开展初期阶段，并未真正成熟，人气有待聚集。配套不成熟由于处在章江新区南部，周边商业及配套设施较少，生活配套根本空白。周边居住气氛欠缺——工程所在区域周边目前是众多的拆迁用地和待开发用地，中短期缺乏足够的生活居住气氛。

时机威胁城市开展时机**作为赣南区域性中心城市，未来开展潜力无限，市域庞大的人口基数和外来人口对于房地产市场开展有强劲的支撑作用。区域开展时机——章江新区作为未来城市核心城区，在未来城市开展中占据重要位置，章江新区的房地产开展有着巨大的市场前景和时机。未来持续扩大的市场需求随着章江新区开展越来越成熟，其对其他板块的吸引力越发强烈，更多的人选择章江新区作为置业投资首选之地。临江一线江景的楼盘越来越少，江景资源越来越奇缺。政策威胁目前全国房地产市场进入到紧缩时期，国家宏观调控政策持续出台限制房地产市场，市场不稳定因素增加，工程对于市场的不确定性加大。市场威胁——周边已开建工程面临直接竞争，工程东面和北面均被外顶强势开发商工程包围，区域竞争剧烈。完毕语通过本次对**市房地产市场作专项调研，使得我司对**的房地产市场形成了较为客观完整的认识。虽然**章江新区的房地产市场起步较晚，但由于其特殊的地理位置和章江新区作为未来城市核心区的推动效应，开展起点高，速度快。目前章江新区主要以中、高端工程为主。本案与周边其他工程相比，在区域内规模优势较明显，综合优势突出。我司相信，在准确把握市场情况与未来趋势的根底上，我们完全有信心为本案找准市场定位，从而把工程成功推向市场，打造成片区内最适宜居住的精品工程。在此，再次感谢中祥公司在我司此次市场调研工作中给以的帮助与支持！〔**典型楼盘详解〕：一、周边典型个案分析章江中航·公元城章江中航·公元城嘉福·尚江尊品本案**豪庭云星·中央星城**豪庭1、工程根本情况**豪庭小区内规划建立4栋住宅，22层到32层可以从不同的高度尽享章江美景，建筑为西班牙风格，仅325套；小区近千平方米的五星级会所，内设国际领先的恒温泳池系统和高级健身房；住宅首层均设有5米挑高的双入户大堂，1*3*楼层高为3.2米，更显居家气派；小区将采用全封闭式管理，人车分流，使生活更加安全、便利。工程鸟瞰图工程效果图工程实景图工程实景图工程述评工程地段优越，三面临江，拥有“上游、双湾、半岛〞绝好景观资源，**市场超高绿化率，巨资打造的社区园林、奢华配置等各种细节，折射出工程在高端市场的决心与实力。工程情况楼盘地址**市梅关大道6号销售0/8286999开发/投资商**华森房地产开发**筹划代理公司**智美广告占地面积18000㎡总建筑面积66000㎡绿化率55%容积率3.0车位数量――/车位租售价格——工程产品类型小高层、高层。建筑风格西班牙风格园林风格欧式园林工程配套五星级会所等其他配套销售情况销售概况工程预计5月份推出首批新房源，主力户型为两房和三房，面积为136—194平米，房源均为电梯房。具体的价格和优惠待定。销售率尚未开盘价格管理费标准待定整体均价待定楼层差价40-50元/层房型面积*围房型面积*围三房136㎡四房194㎡户型述评工程户型以舒适大户型为主，130多平米的三房有超大阳台以观江景，其他大户型均配有大阳台，奢华高贵。工程推广推广主题上游·双湾·半岛主要卖点社区高绿化率和绝美江景。奢华户型，完美品位。推广渠道报纸、杂志、户外广告、道旗、围墙等全方位覆盖。重大推广活动正常销售节奏，网络户外推广为主现场包装销售中心设计大气，景观水景广场设计轻巧。置业参谋着装整齐，介绍规*系统，有较高的职业素养。内部宣传资料很少，户型图还未印刷。交房交房标准未装修，毛坯交房交房时间2013年年初交房中央星城工程根本情况云星·中央星城由实力雄厚的**省企业百强民营企业十强云星集团投资兴建，坐拥城市东大门钻石级地王，占地8.33万于平方米，总建筑面积33万平方米，东侧毗邻*江，拥有良好的自然生态环境，是目前章江新城区规模最大的地标性景观建筑群，是章江新区东大门的重要景观门户和交通节点。随着章江新城区的兴建成熟，云星·中央星城的工程优势将更加凸显，增值潜力更是无可限量。工程效果图工程立面图工程实景图工程实景图2、工程述评云星·中央星城，2000多户高品质大城，数万平方米的生态社区园林，拥有近1000平方米的高尚中央会所、进900平方米的幼儿园，30000平方米集中商业设施、大型游泳池、1:0.9的停车位、多组团休闲活动广场、儿童游戏区……等现代化顶级物业管理设施，为全家人提供悠闲自在的享受空间，充分的满足了城市上层精英多元化的生活需求。工程情况楼盘地址章江新区赣江源大道与瑞金路交通转盘东北角临街销售0/8086666 开发/投资商**云星房地产开发**筹划代理公司——占地面积83300㎡总建筑面积330000㎡绿化率35%容积率3.2车位数量1800车位租售价格不详工程产品类型高层、小高层建筑风格现代风格园林风格现代园林工程配套豪德小学、外国语学校、**中学、市政府、行政效劳中心、市体育中心、市图书馆、市人民医院、市图书馆、市人民医院、公交车总站、商业步行街万盛Mall、黄金广场、中央生态公园销售情况销售概况目前蓄客阶段，二期预计5、6月份开盘。销售率一期售罄，二期待开盘价格管理费标准1.2元/平方米整体均价待定，预计7500元/㎡左右楼层差价40-50元/层房型面积*围房型面积*围二房85㎡三房140㎡户型述评户型周正实用，南面朝向设置较好。工程推广推广主题给城市人居一个新高度主要卖点规模大盘，自身配套完善。一心、二环、*轴、三大公园的景观构成。节能科技的全面引入，打造安康节能住宅。建筑形态中西合璧，注重细节表现。推广渠道报纸、市区及工程附近的户外广告大牌、高炮、道旗，市区户外大牌数量较多，规模较大。。重大推广活动一期在市体育中心开盘，到场5000多人，创造**楼市之最，4小时内房源销售一空云星中央星城疯狂的倾城之恋应市加推102套华宅现场包装销售中心外观大气、简洁整齐。销售接待人员形象较好，着装职业严谨，接待热情。销售人员经过系统培训，在销售讲解上，比较全面而系统。展示中心周边环境较欠缺，主要入口卫生状况不好。交房交房标准未装修，毛坯交房交房时间2012年上半年嘉福·尚江尊品工程围墙广告目前工程地块已建展示围栏，已正式进入建筑实际施工阶段。从工程展示的住宅效果图看出，尚江尊品临江而立，以高层洋房为主，配套商业长廊，楼栋排列规划清晰，有较好的景观视野，目前工程推盘时间尚未确定。地块资料：嘉福·尚江尊品位于章江新区J23地块，该地块北临市人民医院、章贡中学，南临梅关大道，江景资源优厚；土地面积为41953.5平方米(62.93亩)，土地用途为商业和居住，出让年限分别为40年和70年；**福清嘉福房地产开发**于2010年4月9日以总价约2.64亿、单价6300元/平方米、楼面地价2250元/平方米将其拍下，并成为当时**新地王。开展商：**豪建集团开发商：**嘉福房地产开发**全程代理：合纵联恒咨询：0中航·公元城工程高炮广告工程俯瞰效果图2010年2月10日，中航地产震撼出击，大手笔竞得章江新区绝版景观地段，该土地面积74569.4㎡，属住宅用地，建筑密度30%，容积率3.7，绿地率35.0%，该地块北至城市中央公园，南至蓉江路，西邻**中学，东至登峰大道，周边自然环境优美，地理位置优越，升值潜力巨大。工程目前已围挡进展施工，预计2011年年中开盘。推广主题：城市荣耀，公元再续——中航·公元，静待万千景仰工程位置：**市登峰大道旁开发商：**中航置业**二、章江新区板块典型工程工程一：中廷·森林公馆1、工程根本概况中廷•森林公馆位于长征大道和赞贤路的交接处，占地面积为4万平方米，总建筑面积为13万平方米，建筑密度26.14%，容积率为2.15，绿化率40.03%，是一个低密度，高绿化的生态住宅小区。整个小区由8栋10—11层的小高层住宅和4栋叠院别墅以及3栋18—30层的高层住宅和沿街商铺组成。小区设有两个入口，其中主入口位于赞贤路，次入口位于长征大道上，整个小区实行人车分流，确保小区内行人的平安。小区内配套齐全，设有游泳池、儿童乐园、主题广场、景观广场、幼儿园等。房源户型面积多样，主要以三房为主，面积在120—130平米左右，别墅面积在500平米左右。工程总体规划图售楼中心实景图工程实景图工程实景图2、工程述评工程位于章江新区核心区域，区位得天独厚，旁边是中航城大型商业中心和城市大型广场——黄金广场，交通和金融等高度兴旺，即将成为**新的CBD，将集高端商务和高端人才为一体的现代化新兴城区，未来开展潜力无限。工程情况楼盘地址**市长征大道和赞贤路的交接处销售0/8402577开发/投资商**华恒置业投资**筹划代理公司**〔**〕黑马占地面积4000㎡总建筑面积13万㎡绿化率40.0%容积率2.15车位数量800多车位租售价格□租80～140元/月□售8万元元/个工程产品类型多层、高层、小高层、叠院别墅建筑风格现代风格园林风格现代热带园林工程配套黄金广场、青少年活动中心，邻市政府、图书馆、体育中心；公交路线有112路、127路、3路等公交车通过，周边市政设施完整交通网络兴旺。销售情况销售概况先阶段主推二期六栋高层、小高层，总货量为610户。销售率总体销售率约80%价格管理费标准1.8元/㎡/月整体均价高层9800元/平米、别墅11000元/平米楼层差价30-40元/层房型面积*围房型面积*围二房84㎡四房140㎡三房117—129㎡户型述评中廷•森林公馆的户型方正，布局紧凑实用、南北通透，户型设计讲究，独到。特别值得一提的是，每种不同户型都带有入户花园，强调了通风和采光，性价比相当高，充分考虑居家生活的需要工程推广推广主题一座城市，一片森林主要卖点全市高端楼盘，完善配套〔学校、商业走廊、会所等〕未来区域核心地段，前景优越。顶级园林景观设计，国际品牌开发团队。推广渠道道旗、围墙、大型户外广告牌、报纸、杂志。重大推广活动正常网络户外广告、无重大推广活动现场包装售楼部外观风格独特显眼，内部装修高档，品位较高。销售人员着装统一，但职业素养较好，接待客户比比较热情，人数较少，存在客户无人接待的情况。楼盘展示资料较小，主要以户型单*为主，仅有凯旋银座楼书，无总体宣传品。交房交房标准精装修交房时间2012年工程二：八零公社工程根本情况八零公社工程是由**市华大置业**专为**70后、80后青年才俊和成功人士精心打造的专属生活社区，工程位于**市章江新区。八零公社南临赞贤路，东面为**三中，西邻规划中的实验小学。倡导自由、独立、青春、不羁、热情、平等、安康和活力的生活方式，八零公社致力于创造独特的社区文化，引领**社区文化风气之先。工程占地23300.09平方米，建筑面积为41934.65平方米，其中住宅面积为40927.33平方米，商业面积为1007.32平方米。工程由12栋设计现代简洁、新颖独特的多层和小高层电梯洋房组成，设计规划454户，停车位320个。工程总体规划图工程鸟瞰图工程实景图工程实景图2、工程述评锐意创新，缔造非凡。八零公社规划采用人车分流设计，创新酒店式双入户大堂设计，全明观景电梯厅、阳光车库设计，加之极具现代感的建筑外观和突破性高级灰色彩运用，尽显青春时尚与独特个性。小区特聘一流物业管理公司专职管理，逾千平米中央园林景辉映高达35%的绿化率，处处洋溢现代、时尚、高雅、安康的生活风格。工程情况楼盘地址章江新区赞贤西路〔**三中旁〕销售0开发/投资商**市华大置业**筹划代理公司**〔**〕黑马占地面积23300.1㎡总建筑面积41934.7㎡绿化率35%容积率1.8车位数量――320车位租售价格不详工程产品类型多层、小高层建筑风格现代中式风格园林风格地中海式园林工程配套**三中、实验小学、社区酒吧会所销售情况销售概况八零公社二期仅剩20余套房源在售，销售率在85%左右销售率阶段销售率约75%价格管理费标准0.75元/㎡/月整体均价高层均价约3300元/平米，花园洋房均价6000-9000元/平米不等楼层差价30元/层房型面积*围房型面积*围一房32㎡三房138㎡二房75—116㎡户型述评户型种类丰富，南北通透、方正实用，可满足多样化选择。工程推广推广主题MYSTYLEMYLIFE！我有我主*主要卖点70/80中青年文化社区。周边教育资源丰富，完善的生活配套、各种体育运动设施、先进的现代化设施。首层架空并设置休闲区，增加社区住户交流酒店式双入堂设计，推广渠道区域内大型户外广告牌、围墙喷绘、网络、短信。重大推广活动2011年3月22号，到八零公社看房的客户均将领取到一*抽奖券，参与幸运抽奖，更有时机赢取精巧礼品。2011年3月22号，期仅剩局部房源在售，两房面积为113平米，复式楼面积为170平米左右，售价6000—9000元/平米，购房可享受一次性付款95折优惠。现场包装售楼处风格独特：围墙采用蓝紫色喷绘，色彩鲜明、风格独特，有很强的视觉冲击力售楼部内部装修独特，有很强浪漫主义情调，仿酒吧设计迎合年轻人品位，时尚动感。销售人员接待热情，介绍详细，有