揭示房地产扩张之迷

解读XX：揭示房地产扩张之迷引言XX：先行一步的大企业这曾经是一个沸沸扬扬的热点名词，毁誉参半。举国上下，XX军团所到之处，争议就接踵而至。在平民百姓的街谈巷议中，在专家名流的指点江山中，在鸿儒大腕的激扬文字中，在各路媒体的聚焦爆炒中。尤其是2004年春节过后，随北京大兴世纪第一拍的引爆，全国范围内的争议达到沸点。XX走到哪里，质疑就跟到哪里。它是谁对一个企业龄只有十岁的民营公司来讲，XX实在是有过太多的经历，太多的起跳和转机，太多的爆发和冲刺。从代理、开发、中介，到全国化，在很多企业的核心业务和行业发展的关键环节，XX都走到了多数同行的前头，抢在机会的前面，抢在变化的前面，领导了潮流与时代。这是一个厚重的、高密度的十载光阴，交织着大大小小的奇迹、深深浅浅的试探和日日夜夜的苦干。几年之前，当XX还没有全国化的时候，就以员工薪酬之高闻名于天津地产圈。十年以来，XX一直是一个员工待遇高、发展空间大的企业，其员工的忠诚度之高、向心力之强，少有匹敌。在它骁勇如野马，冲破羁绊、南征北战的时候，也引来全国上下无数骂声。XX最为卓越的用人特色反而被弱化了，被淡忘了。XXX说：“在我的内心深处，我最在乎的就是员工。”是的，XX提供给上万名员工一个舞台，愿意给他们交学费，希望他们迅速成长，快速提高。在这里，有着人均上万元的向第一世界国家看齐的月薪收入，有着一大批二十七、八岁超年轻的总经理和二十五、六岁的副总经理。短短的十年光阴，它演绎了一个中国式的创富故事，一个世界级的商业传奇。从哪里来不止这些。仅在天津，XX就缔造了多达30家楼盘，至少已经给2万户家庭提供了生活家园。而XX的楼盘又总是所在地段的佼佼者，无一例外地成为引领局部市场、拉动房地产市场的主力军，如天津华苑区域的日华里、久华里，梅江区域的蓝水假期，梅江南板块的半岛蓝湾，丽苑居住区的太阳城，瑞景居住区的翡翠城，河北区的北岸华庭，塘沽区的莱茵春天，宝坻县的城市艺墅等，无一例外成为各自区域的首席楼盘。甚至不少项目在全国都赢得了知名度，成为外地同行热衷学习的样板。毫不夸张地说，与周边楼盘相比，XX的楼盘不一定是最贵的，但一定是最好的之一，一定是销售率最快的那一个。然而，当XX以前所未有的魄力发展自己并试图改变中国房地产的版图时，这变成了一种对旧有势力的侵犯，变成了对国人旧有思维模式的挑战。XX自1994年在天津成立，从一个无名小卒发展到今天的规模，在当地市场占有率高达20%，这种情况在其它一二线城市还没有一个，足以称得上中国经济发展的一个奇迹。能出现XX这种企业，本身就是一种管理思维模式的进步、就是行业发展态势的进步。鲜有这样的企业，付出这么多精力讨论战略和行动纲领；鲜有这样的企业，能够凝聚每一个员工形成合力，勇敢面对巨大的压力和艰辛，不断挑战自己。这里是个人价值、梦想与雄心实现的地方。XX被外界称为最有野心的企业，最凶猛的新生力量。XXX说：“XX不是一个喜欢怀旧的企业，怀旧意味着衰老，我们是一个年轻的企业，应该是充满朝气向前冲的企业。”的确，XX正年轻，就像“早上七八点钟的太阳”，依然潜力无限。到哪里去看好XX，就是看好中国的房地产业，就是看好中国的市场化经济。有一本叫《长大》的书正在坊间流行。中国经济走到了一个彷徨的十字路口，民营企业想向跨国型进军，房地产企业要打破跨地域扩张的悖论。无独有偶，48岁的湖南首富三一集团梁稳根夸口2004年营业额做到100亿元；TCL则是在2003年就喊出几年后做到1000亿元，这批“野心企业”的名单还包括华为、华晨、海南航空，当然还有海尔和联想。任何行业的企业家都不乏做大的抱负，今天有更多的企业面临成长瓶颈而不得要领。XX是一个有思考、爱学习、执行力强大的企业，它早在4年前就开始参照国际跨国公司来研究多分支机构的大公司体制，并有效融入到企业的行动中。这些有关聚焦、执行以及领导能力，有关规模与灵活、广度与深度的种种实践，在当前的大背景下便显得弥足珍贵。“如果大象能够跳舞，那么蚂蚁就必须离开舞台。”大企业不是神话，也不一定就注定大企业病，中国的大企业时代已经到来。有人说，企业家更像是一群理性的“赌徒”，必死无疑的事情不会去干，但没有风险、“空手套白狼”的好事也不存在。因此，他们的勇气和行动，给中国企业交了一笔宝贵的学费。不断在“试错”中前进，是中国企业走向成熟的基本规律。有这样一句话：二流企业卖产品，一流企业卖技术，超一流企业卖规则。让我们还原一个人性化的XX，让我们揭开一个激情创富的十年，让我们展示一个大企业不败的规则。本书分三部分，在上编，首先从XX名声大噪的华彩段落入手，对黑马的形成轨迹有一个概括性了解。再以倒叙的手法，切入它的起步期、2000年之后的爆发期、2002年开始的全国化扩张，以求勾勒巨型企业的成长全貌。在中编，将导入管理学理论，剖析这个大企业的内核、架构和肌理。在最后的几个章节，则落笔在管理层人物、XX的抱负以及发展中的包袱等方面。黑马萧萧XXX网：蹑着猫步而至(1)前后不过两三年，XX以黑马的形象走进全国业界的视线，已是名声大振。2002年之前，XXX对同行圈子采取积极靠拢的姿态；羽翼渐丰之后，不再满足于作配角，开始挣脱这个圈子，随之抛出“NO.1”目标，公然与当时的老大万科叫板。放“单飞”的XXX在2002、2003年的住交会，2004年夏季的博鳌论坛，又相继展开攻势，兴风作浪掀动三轮XX风暴。黑马之名遂享誉海内。这一切，完全印证了企业界著名人物格鲁夫的描述：大多数战略转折点并不是呼地一下来到眼前，而是像那句描写雾的名诗一样“蹑着猫步而至”，只有在回忆往事的时候那些琐碎小事才显现出来，正是它们暗示着竞争力的改变。今天，我们回顾XX的黑马之路，也不得不重提一些看似微不足道、实则虎视眈眈的只言片语。“那由XX来起草吧”这里所指的圈子，确切定义是指XXX发起的XXX网，主要成员包括北京万通XXX、河南建业XXX等人。其全名为中国城市房地产开发商协作网络，由全国各城市的主流开发商组成，1999年在西南重镇成都问世，XX也是首批成员单位之一。XXX网被称为“十几个巨头携手合作、缔结合作紧密的利益共同体”，XXX为首期轮值主席。在成都形成的《筹备会会议纪要》，核心内容为：形成XXX网共同利益及诉求，包括实现信息资源共享、集体采购、共同培训、融资互惠。孩在今天看缎来，这些资源由共享、集体采风购的组织功能墓可能过于理想给化了。后沸来寸X煌X递从未拿出任何愧富有实质意义腊的行动，可索见洞XX欢X梨当年并非没有北识破端倪，但榴他还是对天津亚的媒体说了一蓝些应景的话犹。膊“弃XX泊X青网的信息共享徐机制将增强业顽界操作透明度颈，闭门造车现气象将逐渐消失随；协作采购机藏制将降低建材千及住宅设备设境施的成本，惠脉及每个协作成沙员单位；融资狼渠道也将大大浮增多，与成员冤以前在各自地邻域内的单一途削径相比，无论惠从资金量还是蔬时间跨度上，止成员均会享受落前所未有的便掉捷方。产”奖云云。胁醉翁之意蜜不在酒。看来豪，牵XX筛X村参与这个组织跑的真实目的，询是提尘高柱X须X抓的品牌知名度咳。一方面，通招过天津本地媒赏体的着力宣传网，耕使央X匹X株的地位超越天游津同行，鹤立忧鸡群，效果立冻竿见影；另一递方面，让全国选业界认识了一踢个名不见经传幼的、来自于非迫主流城市的企绍业新秀。拉以近XX塔X上后来的评价看软，该组织历次冈讨论蓄的枝“伞联合采仗购蜡”谋、驾“蜜新住宅运套动尚”厕都不着边际；魄但如果没绣有宁XX修X岛网几年来在人着脉、人气、造怠势上的铺垫蔬，牧X弦X蜓恐怕还没有足役够的底子在两准届住交会上大誉造声势，掀起丢巨波。坑厚燕XX杀X林网并不是对所祖有的人敞开大醋门，它的筛选守标准萄为诸X树X屈的实力提供了果一个标尺。其嫩选择标准是：土以住宅开发为丛主营业务，具警有店3浴年以上开发历洁史，年均开发葡量惊在糖1霞0装万平方米以上尊或年均销售额陪在吗2勿个亿以上，在趋所在城市有较课高的信誉度和洪美誉度竹。朱199描9盟年惭8墓月的成都短，卧XX翁X装网第一次正式选筹备会在锦江尖宾馆举行喉，购1狱2超家成员的老末板丘XX秘X乘、还XX唐X牌、滚XX析X偶、支XX师X舅、莲XX之X问、锈XX伶X裂、碎XX唱X扒等悉数到场，问当地报纸用钻了与“解地产巨头秘密伞集轿会酒”现的耸人听闻的睁标题，记者还填编制了一个中融国地产界的明绕星梦之队，煞够费苦心地给销刊售代理出身横的哑XX紫X缩戴了一个最佳习前锋的帽子。朴此后的一收段时间里，地献产圈子的同行东们对这个来自才天津一隅的小可老弟，大有提减携照顾的友好遗态度。但是短着短二三年之后睛，润XX碍X怕开始对这个圈据子的做法表现册出不以为然公：兽“伙大腕儿们把这牌个行业给耽误举了，他们张口捷就来，说什么乎大家都听着。榴他们大多是在升一个城市做地絮产，怎么能够缩代表整个行业蛇呢？贱！请”粥病巾200怜1悉年年初，正是奔网络经济的巅茧峰时段，此终时续X掉X似开始将互联网得与连锁店相结主合，打造全新前的房产中介造。检1凭月栏1益5挂日违，嫌XX盖X套网董事长联席毯会议在北京长笼城饭店召开，桃举行了盛大的靠新成员入会签纠约仪式。会上帽，进XX率X搬作了主题发言谢，土“钩新经济时代的辞中国房地产经和纪路业侨—狱—纱从牢X呜X分天津置业网看稳互联网在房地雪产行业的有效味应换用肚”厕，介绍了以二您手房交易为主扬要切入点俊的姐X登X扬天津置业网，腹顺应房屋主流棍市场转变的趋晃势，依偷靠僵X兽X凤置业公司良好瘦的房地产开发扰和经纪基础，益具有很大的扩喘展空间锦。州XX熟X悠在会上称，作齐为专业网站援，察X症X谋天津置业网集酬信息发布、查哈询、在线评估套、在线交易为责一体，为客户陆提供综合解决颗方案；同时，墓交易、发布、携使用三方面的此稳定收入也使樱它摆脱了网络皇泡沫畜。筹X陷X缎置业网解决了生水泥和鼠标之斗间的兼容问题团，既发展扩大茧了传统主业，趟又避免了新兴父产业的利润盲孕点，为房地产炮业在新经济时亮代的专业化、弓规模化提供了悔一条可鉴之路便。惩这诞次劲XX笋X欣网的周年会议茄，称作中国地侨产业的峰会并伞不过分，到会崭的除了万科、贿华远、万通、对中海外、合生屠创展等企业的蹲董事长之外，突联想的柳传志温、网通的田溯聪宁都成为会议但嘉宾，做了演暂讲。但是舱，予XX市X校的霸气和个性店在那个阶段已鞭经初露峥嵘。步当会上提出万胞科牵头联合买掏地的时候仇，迷XX捐X有不干了清：趴“蜂为什么要以万兴科为主瓣？诚”猪别人告诉他因石为倡议书是万务科起草的肢，贸XX药X对马上回应道霜：搜“借那朱由宫X狱X朋来起草吧烧！校”俗霞筋“将也就是要超过谣在座诸秆位绪”若此后的两年时奸间里障，灿XX很X菊转向低调，很多少抛头露面，白神秘地隐身天倾津，天天忙着幸给员工上课培名训；而企业的浊动作则显得大鸽刀阔斧，又是再大盘开发，又辱是高级别墅，罢在天津市场极狱其活跃和强势不。砍200限3熊年舰7抄月，到天津分止公司视察工作裹的态XX犁X舌，在一个饭局蜂上见到鸭了参XX苹X扣。央XX伪X衫对其总是淡出菌组织似有不满族，说轨：等“拐你不能老不参叠加组织活动啊踏。侵”直于是，意兴阑种珊沙的耗XX仍X牵决定飞往重庆烈参偶加隙XX蚂X水网会议。会上科，倚XX柴X井随便选定了一旅个有关企业战律略的话题，然复而在发言前的魔晚上，他还是损将讲稿改了又善改。当时胆的扎XX个X梢已经因为积劳皱成疾患上了严世重的颈椎病，头在发言的那天液上午，他不断驳地用手敲打着障后背。开始发凝言了，他论述母着自己的企业渣如何战略思考脏，乍一听和其醉他的企业家发赢言没有多大区抓别，会场上的烟几十位圈里人路谁也没有在意旬。突然每，愉XX曲X丛话锋一转，轻蓝描淡写地说道风：绩“窗一个城市应该筹能支撑一托个却5毁0石亿茅到躺8垫0岛亿年销售额的棋地产公司萍。枣X塔X篮今年销售额要教达般到臣4些0谁亿，我们的中国长期战略是要槐做全国第一逆。拿”停他微微顿了顿愁，侧脸看益看份XX览X竖，似乎在下决判心是不是真的畏要一鸣惊人，垃然后说道沸：龄“得也就是要超过蹲在座诸位，包洪括王总议。点”愈XX速X警网：蹑着猫步忧而将至典(醉2)壁这时候，整个半会场鸦雀无声乒，大伙都在翅看咏XX瓦X羡的表情，只见叨他脸有些拉长却，声音不高但辽是很干脆地反轮驳道新：膛“英你不可能这么沃快超过万科，层是不是要注意统控制风险蜜？瑞”局其实，王杯前辈的提醒完搬全出于善意，妈无论于公于私鲁，稍就前XX挽X仆在地产界拿近概2苹0酒年的沉浮来讲回，这种提醒都扶是合情合理的贞。可是孙后生责显然没有怎么巩理会，他说北：吗“义王总，我们可语能超不过，但县是你总得让我惧们有理想吧虎。女”慧散会后的晚饭枯，网XX男X堤与晨XX凤X掀、荒XX赏X坝等人依旧结伴食而行眉，每个人都带唇着轻松微笑的即表情，但看上放去客气和礼貌嚼的成分大，默拳契和欣赏的成纯分少根。甚XX球X聋和家XX桶X刊都有些心照不冶宣，彼此没有倍再怎么对话；挨好在有地产思窑想家之称的万亚通节XX略X凭嘻嘻哈哈地不闸太理会，还相装当亲热地拉赠着手XX龟X杂低着头说话。遭饭后到酒吧喝务酒，地址被会羡议组织者精心碧选在了长江边喘一个法式建筑及的俱乐部，是江解放前的法国固兵营，如今在揭霓虹灯和夜色原的映衬下一派诊富丽堂皇。从佳二楼的法式拱惩廊望下去，滔孔滔江水就在咫饰尺的眼前，西厕南地区的暴雨辛说来就来，刹芒那间就给将近汪四十度的高温升天气带来了彻跨骨的清凉。王慰、冯、孙等地棵产大腕匆匆从这车上下来，鱼虚贯而入走进俱子乐部。密织的迹雨线，鲜艳的旋霓虹灯，滚滚蕉东逝的江水，扔以及这些仿佛翼能够呼风唤雨证的重量级人物己，还有那看不芝见的刀光剑影粉，都使得这一遍幅场景看似浓开丽的油画，更糕像活生生的电厨影。扛坐在望得见江县水的拱廊下面碧，粮XX回X那要了一杯冰镇存可乐，非常沉鲜默。开壶完寿XX尘X富网的会后，他假从重庆直接飞比到北京，乘车张来到昌平，召档开了后来被视布作许X姐X饶历史上具标志回意义的蟒山会贫议，在这次大荡会上卷，绒X更X组宣布推行全国庸发展战略，会县上胆XX革X初做了一个题为莲《鸿鹄之志向捕，蚂蚁之行动意》的演讲。衰住交会：兴风碎作浪名利阔场保(获1)搂继栋XX工X勇网北京大会之梁后蛰伏了近两柿年之久还的污X意X称，善200可2德年盗1堂1管月在深圳亮相兵了。住交愧会口“熟名枪人费\撕名项企斑\绳名袄盘般”豆揭晓，有备而级来壳的丹XX奴X达以及他枣的掏X遇X序齐中三元。所锄说的这鼻个彼“减住交凉会夕”擦，全名比较拗傲口，叫做中国浩（深圳）国际眼住宅与建筑科徐技展览会，是娘由深圳一家民婚间组织发起的痒活动，经过历估年潜心运营，园在业内形成了伟广泛的知名度皮和号召力，甚至至成了业界大跑腕纷纷做秀的愧大秀场，曾经娃被著名策划人肺王志纲一针见倾血地讥讽酷为济“般超级名利筐场鼠”债。深谙造势技垮巧和媒体心理拦的晃XX己X起，为此两度借佛势住交会，推违出了轰轰烈烈种的炒作。在今读天这个媒体兄发达、商品极医大化丰富的时晕代，知名度就武是生产力。裹到吴200朱4粘年，一位媒体登界的权威人士槐颇为折服地感蠢叹窑：棋X勺X府最为成功的营诉销案例不是它依的哪个大盘项许目，而是这个配品牌的迅速走把红，这应该称附得上中国房地乐产历史上最为抗成功、最为精定彩的一个营销糊案例。压静悄悄的叉实力派布深圳这个租年轻的城市因胁为毗邻香港，里成为改革开放滚后的得风气之霜先者。该地的代房地产市场也隔因此发育较早后，水平领先，冒近十年来被视厌为全国同行学洗习的样板，从敬这种意义上说恼，这个小小的鲁移民城市意味辉着中国房地产铸行业祝的间“马心左脏挽”睁。由外贸起家钢的著名地产商睁万科，总部也披设在这里。相蛛对而言，天津温企拔业葡X钩X毒完全没有这种麦地缘上的优势义，虽然天津一另直有着三大直胀辖市的底蕴，欠但是近些年来纵在城市知名度特上早被一些后壳起之秀的活力化和喧嚣淹没了旨。已经有了赴钳港上市打算避的龄X元X额，决心把深圳裳作为打响知名学度的跳板享，们200功2袄年冬，野心勃乌勃触的伐XX灌X持从万里冰封的姨北方飞到了暖狮意融融的鹏城形。抄劲慨200圆2虚年深圳住交会素，黑是创X剖X迷历史上第一次氏参加全国性的再评奖活动，此旋前他们对任何愧类似的活动都从极其冷淡。这扔次淘，页XX导X惧位批列列“衫中国房地产十时大风云人笼物怎”糊，与业界大佬争级人物集体登争台，但是迅和追XX仔X处、任志强树、限XX筋X渠、潘石屹以及盼他们的企业相租比义，妙XX娱X豆和说X耕X体还不足以成为盆焦点，大会赋刊予他一个值得寨玩味的封开号市“牙静悄悄的实力库派受”拐。一心想崭露剖头角扣的真XX北X奉似乎不甘心仅荷做背景和陪衬必，他抛出了一屡番另类的言论蛾。速品牌在前得两年的中国企粒业界还是比较弃时髦的话题。坊在慨200贿2乞年住交会的重耍头戏房地产品贤牌论坛上，地蝇产名人走上演尼讲台，大讲品炉牌的重要性，司包括北京红石雄董事长潘石屹郑、金地集团董使事长凌克、北丈京新华远董事姥长任志强、华篮新国际集团总仅裁懂XX船X翅等。本来论坛博的立意是，倡能导企业品牌建脱设，培养品牌界意识，让大家街谈谈品牌对企架业核心竞争力威和可持续发展冬的重要作用。过但是轮拍到客XX已X册的时候，他偏替唱对台戏絮：嫁“炮品牌没那么重池要灶。蒸”梁困唯“窃品牌没那么重剂要够”班当时很多浴企业家对品牌扫都进行过积极初的思考，也有久一些形象生动莫的比喻，像新责华远任志强的舍讲演题目就是亏《光来自太阳骗》。他把企业钟比做太阳，而故产品仅仅是月愈亮，以此说明睡企业的品牌高程于产品的品牌们。他举了一些必例子说明企业冲对品牌认识不习够所造成的失遭败。然驼而花XX桶X饰亮出的观点是裤，要做好一个尚品牌必须从战娃略的高度去思当考。几年之后规，仍有人在专成业网站旧事重途提，评价这是恰中国企业界较伙早的一次从战嗓略的高度看待声品牌。锁站在讲台紧上，面对一席龙大腕炉，奥XX撑X翠郑重其事地展痰开了一段复杂错的论述：对一挖个开发企业来绢讲，重视品牌妈固然重要，但窄不是至关重要仍的，至关重要谷的是企业战略诱。品牌是什么矿？品牌是客户蹄对企业或产品羡的形象、承诺熄、口碑、购买达体验、使用体葬验等的综合，乌是客户对企业崖或产品的态度燥。品牌的终极贤目的是客户实漆现购买，它既乓不是企业发展哨的原动力，也制不是企业的终欣极目标。在企稀业庞大的战略丢体系中，品牌复仅仅是的客户斤层面的一个小腰小的部分，因径此，得出的一罚个重要结论是六：品牌思考必感须支持整体战吗略，并在战略坝执行中得到支诊持；不支持发捆展战略的品牌坚思考有害无益材。咐然而箩，曲XX镇X甚敲响的警钟与拌整个论坛显得迟不那么和谐，鼓当其他人都在袭大力推崇品牌裁如何如何重要垃的时候，他却患尖锐地抓住了脏过分看重品牌薄的弊端胡。准“核品牌很重要，洽但是没那么重鞭要。企业不能坝把品牌作为目唱的。就像一个钟人总想着别人豪怎么看你，但而太在乎别人看瞒你，肯定会有温问题。对于一干个企业，最重臭要的是抓住两湿端：企业源动师力和终极目标旦。品牌只是企内业众多成果里批的一种，或仅归仅是一个中间亲产品，在企业音的整个战略中洪占到很少的部助分拒。做”潜站在讲台上械，阅XX戏X很反复强调品牌花的地位不可夸盆大。粮与别人相芝比万，糟XX瓣X念的演讲偏重于难纵深性和剖析者性，显然来自糖于一套逻辑严括密、体系完整鸡的思考；而其圈他嘉宾的发言很更像气势很大革的写意画或者屋音乐，有着浮扑光掠影似的宏粮观视角和只言悄片语类的感慨球。脖而寄XX霜X乓拿出一套科学肠家的思维，就季像解剖一只青条蛙，把企业战陪略大卸八块，铺将千头万绪梳篮理分明，然后盯指着一个不起你眼的角落，冷粘冷地告诉你，嘉品牌不过是那猜里一个小小的筋器官而已。姐不要小看肠这种思维差异寇，几乎就是精毅密的、数量化傻的西方思维与题笼统的、感悟判式的东方思维敬之间的区别。贸恐怕就是这种丽思想根源上的捆不同，注定了乒此后的一年多课时间手里鲁X有X很的广受争议和岭不被理解。而锯且，我们不要伴以为这套品牌烂理论过于抽象拔化，其实团在族X梢X秘的实践中不断卡被证明是一搁个民“滨好用的工锅具蛋”甘。就种像采200栗4信年上半年林，稠X粉X近一个楼盘的销仙售经理在确定匹产品定价的时彻候产生了顾虑斧，如果定价走库低，未来销售怀会更顺利，但机是否影响润了你X惩X驶这个品牌的档防次呢？于是他块的上司启发他图把品牌放到战稍略体系里，从蓬大局出发，只吼要是价位符合迟整个体系的要搜求晓，既“雹就别在乎别人宪怎么看你，因鬼为品牌只位于瞎体系的一个角帮落踪里舟”蚁。结果，一个店本来很复杂的拘冲突问题，放喷到战略体系里甲就变得简单易钢解了。酿住交会：兴风途作浪名利赵场迁(暖2)炸在后面的一场计风云人物对话兵会上里，分XX田X逃又对众人争论贪不休的泡沫论灰泼了一盆冷水垂，他说，咱们安开发商在这里忘讨论泡沫问题抓毫无意义，关蜓键在于判断之幼后的行动，如貌果你判断有泡捆沫，那就赶快蹦卖房，如果判霞断没泡沫，那谱就赶快买懒地根…望…城但是，以当训年烫X腹X跪的受重视程度瞧，在座的很多够人未加在意，脱更没有人能够执见微知著。钩而直X周X赶参加住交会的米真实目的，亦境不在于故作惊装人语，哗众取奋宠。打算在香堪港上市牧的道X姿X斑，更希望充分士利用这个娱乐络化的地产舞台银，引起一墙之式隔的香港舆论拳的注意。从反格响看难，文X矮X刚如愿以偿。群禽助“宽明勤年蕉10馒0享亿街”引第二年，典二度亮相住交栏会幼的旧XX闭X黎又有了新的企郊图，虽然刚刚央在重庆职与唉XX雪X联“正闹焦翻幅”租，并没有因此挨有所收敛糟。徐“紫十大风云人物阻对状话壳”池是住交会的传主统节目此，匹200评3尸年暖1尺1近月配2嚷4宇日，几位地产睁风云人物针对寨市场现状和发唉展趋势阐述自于己的观点。令群很多与会者还拒感到陌生斜的掉XX魔X解，当着几大风格云人物和众多碰媒体介绍胁了奉X雕X跨的发展计划，含声符称仅200订4诱年销售额要仿达尺10排0问亿元，而酬且牺X锐X季兵强马壮、粮哨草充足，人员套、资金都不缺呼。坐在旁边瘦的驰XX孕X辱，马上摇头表荒示不解，暗示私这样的发展速丧度有风险。要湾知道，当年销咐售额最高的房鲁地产企业也不肢过回收了６０呆亿销售款，１椒００亿的说法势就显得有些大韵言不惭了。巡库融X暂X狗的蜻10近0誉亿元高目标，途很快成了这届赶住交会最受非音议的话题。在夏深圳五洲宾馆摔，被一圈记者式包围理的茶XX束X必反复申明兄，旬XX200钞4丸年房地产回款准额要咸过趁10沈0考亿人民币的提互法，不是革命集口号，而蛋是舅“剖一个数据的自芒动结穗果柔”辈，仅在天津一匀地众，理200篮3袖年忘X善X爆就究有事2柿8棵个项目在售，烟而外地处于播换种期的项目明董年正要收获旬，松“吨200磁3琴年，我们天津甘开工面无积稻20节0煌万平方米，计裹划销州售胡13珠0筛万平方米，回豪款侍4滩0拨亿元，明年天厅津还要么销辛6录0诞个多亿，其他法的联4悬0哪亿元，则由北领京、上海、南固京、苏州、武习汉、石家庄等僻等城市的项目士来分坛担草”药。逝结果还是档没有人相信。蓝业内人士和媒趋体记者议论纷全纷，那么多的例资金和人员将搞从哪里来呢？舒一个北京开发车商表示质疑搁：写“剩没有拳头产品抚，没有特别出萌色的团队已，淋X相X书凭什么挑战？营扩张太快，会抄有很多麻烦番。鱼”方很多人笑言这娇是天方夜谭。锅但就在很多大易腕付诸一笑的卸时候，一个静衡悄悄的实力派煌开始崛起，他好们没有料到，提一个历史上最暮强大的对手正压在出现。在此规后的半年多时吉间里浓，龙X项X出从国内各主要鸭城市的地产商旗的头上抢走了捎上千万平方米腿的土地。这样种的土地规模，遇至少能够保证牌开咐发港10逝0伞个中等大小的容楼盘，足够支值持一个大型房婚地产公乡司沃1检0刑年时间的快速遮度开发。研博鳌论坛：扭编转风向定乾屡坤愈(薪1)薪波音客机巨大等的羽翼掠过大花陆的海岸线，胃辽阔的海域跃孙入视野，从舷牢窗望下去，宝鼓岛海南正在向午北方的客人们盏展开平坦的腹感地光。双200迷4惠年幼8殃月，在海南最灰炎热的季节，可来自各地炸的茄60碑0蜓来位房地产界戒人士汇合在小轰岛博鳌，聚焦视行业的低潮与竖冰点，宏观调爆控成为论坛主批题。万编科招XX肆X傲的发言题目是尝：《宏观调控副下地产商的发升展之路》，目安的是指点迷津台，开出药方。考新华远任志强北的论题是：《爷中国现有土地壤政策对房地产锐市场的影响》拆，其意图是追它根溯源，点出组土地政策的调亲整触发了行业英巨变。潘石屹壁的标题是：《勿我嫁看您8·3惧1鬼大限》。中国垮房地产界的盯重量级人物悉勺数到场，他们工的一言一行，矿无不传达了业紧界的焦点和心删事。愤引饱“源他要说不难受探，那是吹懂牛扁”荒号六8众月做7符日大会首日，习第一位主题演积讲革的盆XX枯X悲，侃侃而谈宏时观调控，但话时里话外都是渣对蛙X君X臭的抨击菠。泉XX膝X件首先说，宏观配调控有利于行间业发展，符合胃螺旋式上升的呀发展规律，宏饿观调控对行业摔的影响症候表尸现之一是，很绕多企业会感到侧资金紧张，这第些企业包括三粗类：高负债经恐营公司、产业怎多元化开发商军和非主流住宅浙产品开发商，讲而专业化强、甩透明度高的万反科不在其中之潜列，因此受宏队观调控的影响黎很小，日子过读得很舒服。在遗提弃到沿“渠高负债经营公旬司裙”贩时拍，粪XX底X寺单刀直入评价熊了黑马现象，条他说睁：呼“等像媒体炒作的绪那家黑马，在蹈宏观调控下会弱很难受，这次注他也到会了，创还要发言的，告到时候大家问厉他，他要说不浙难受，那是吹瞧牛与！站”案当时台下一片熊哗然，很多人闻交头接耳议论满：这黑马即央指闪X槐X螺。屡会后的休详息时间里，明蛇眼人盆对克XX忍X炮发言中频频指酷向新X炒X司的暗语做了汇碌总，包括：规伯模不要追求得蕉太大，资金链林不要紧绷、不吵留余地；否则忠市场一有风吹摸草动就会受影酱响，天天加班冒都没用；去年虎销售额殃还甩2蜓0轧多亿元，今年奖就到锁了华10尼0伯亿，这是不可阔能的；融资越销来越不容易，撤国内的钱都骗召不了，到国外涌骗钱就更难了语，等等。楼接下来，流任志强的发言钟倒是眼界宏观挖，没有细化到漏具体企业，然约而记者提问又祖把话题拉回跑了顿X脸X灰——抚“须刚棍才区XX匹X沙提到了业界黑姥马，那您认事为简X咸X春是不是黑马，拖您认为如何平艘衡规模扩张与我规避风险这二矛者的关系厦？锤”刻任志强显得不蛛太理会王、孙搂二人之争，淡射然回答能：白“捕第一我不知沙道侮XX恋X设说的黑马是不垂是陕指检X目X塌，第二我从来蛇没说运过红X盒X戏是黑马。我认状为没必要评论县别人的企业，凯没必要评价别院人的商业模式度和经营体制，递我们只评价现驶象。地产模式察有那么几种，霞选择在自己，目最终是否成功压要看市场的证捉明，当然也要薄注意资金链不种要绷得太紧娘。莫”叹漆拍“蜂不要都是拾问原X敲X裤的垒”樱最吸引眼那球的压轴大戏狗是领奖典礼之利后的对话节目视，观众席上坐絮的都是天南海略北的大小开发肉商，还有一批裤媒体记者。显僵然有主办方的泥一番用心仍，誉XX捆X被、刘晓光、任贵志强、李思廉短和亦XX框X柜等五位大腕上蚊台，组成了压约轴大戏的钻石从阵容：风范儒骨雅耐的索XX惠X兵，桀骜不驯的临任志强，直率顷张扬离的支XX宣X求，还有气度洒羞脱的刘晓光和测大气内敛的李渔思廉，都各具踢看点。胜只见首创材董事长刘晓光置开门见山就问披：圾“议孙总，你先说勉，宏观调控中香你最难受的是盘什么跪？恩”房“颜其实最难受的袖还是钱膏。竿”岔XX栏X唱老实作答，坦罪诚得出人意料炕：若“手对策是也没什告么好办法，还摸是以前的办法令，合作开发、远快点卖房。今兆年我们一直在漏调整自己的目费标，抹从叙15验0债亿修到英18左0碗亿谷、吊19璃0果亿，后来又回瞧落言到来10神0指个亿，其实根欣据我们最后一薄轮的保守估算旧，今年的销售剂回款可以达女到鸟12即0齐个亿与。耗”毯持匹“醋睁着眼说瞎话浪，这是吹牛还！霞”梦XX叔X企话音未落赌，划XX絮X辆话音响起。观轿众一时愕然，臭接着掌声和笑耕声弥漫会场。给对话节目旦进入了现场观贺众的自由提问近时间。一连几妻个问题都是指距向线XXXX更X约，老孙倒是气乞定神闲，各个姥击破。未两料姓XX螺X宰一旁似受冷落炉，探身拦住话侮头，说道刷：煤“貌请提问者把话因题也放到其他赠公司的身上，灭不要都是最问浸X练X产的，那大会岂殿不成绳了铺X弟X恢发展研讨会了中？析！龟”抖接着，任志强多也借着宏观调风控的题儿，语势重心长，似在搂暗中规出劝渣XX终X氧：发展规模要众控制，弓不要径拉得太满，好去比劣械7习个锅盖要伸盖萄1咏0摔口锅，现金流能不可太吃紧云湖云。倒是担任改主持人角色的馅刘晓光作壁上责观，微笑不语恳。还有一直沉虽默的广州富力宫老板李思廉最扑后做总结，挽症回了几个争斗倾者的和气，他船说笋：贷“权如昆果届XX婚X发那里今年真能兵做窝到脾10锅0依亿元的销售额美，那正薪是饥XX家X挤万科和我公司善销售额的总和政，的确算得上誉地产企业里的伶第一了浙。渣”闸语气是和事佬挨，细品还是有监倾向。搜台下诸看除客但见台上兵溜来将挡，煞是路好看，几个回并合下来，不觉掏时间已至午夜柳。经过两位主洽持人的百般阻货拦，观众提问鸽才算刹住车疼。僻殖0兵：枯3河0腊，对话节目戛蜂然而止，余音丧绕梁。迷晓状“霜X蛙X静不是黑灿马骄”舱次日上午脉，愁XX幅X而再次登台，发跪表了专场演讲反《把每次变化恼当作机会》死，茎60姻0拜人的会场座无玩虚席，经过前减一天晚上那场蒜对台戏的铺垫权，人们不顾疲愧倦兴致很高。且在不细到言1疤小时的演讲时惠间里，全场十梨余次如潮掌声挤，气氛热烈，焰成为论坛开幕吨以来人气最旺陡的专场。口齿婆并不伶俐映的庆XX贸X雅一反常态，语专气急促迫切，歇在申团明仍“卫X龙X欠不是黑马、不毯是异怜类爆”还的时候，那双狐标志性的大眼央睛充满了无辜哑、激动，还有昨愤怒。职畏宽XX闯X络掰着指头跟大巡家解释交，示X老X旁今年定下穷的哄10卡0称亿元销售额具纠有强有力的支改撑岂。雷XX200趋4议年销售额分解锯为三部分：库脸存项目回款、共新开项目回款运和新增项目回拆款，分别耀指素200伙3侮年已经开盘的叠项目幻在教200涨4榜年形成的回款絮、兄200敢3寸年已经拿招地车200敞4玩年开盘项目的弓回款温和任200约4绞年拿地的项目尤在奶200通4常年形成的回款歉。其中，仅第什一部分的回款刘就可达两到洽8骄0宝多亿，仅天津江一地的预计回躲款也丽在薄7质0死亿元。如果没趴有几年前的准荣备，今年就是绣手上疼有部100芦0篮亿现金，也不塌可能做赌出锐10泛0幼亿元的销售额伶。这就是战略探。晶博鳌论坛：扭愚转风向定乾畅坤阀(拐2)模按深照回XX季X累的理解，商业跪模式就渣是病“仗回答你的钱是盲从哪来的，你琴的钱去哪了，桃你的钱有没有锣升值，钱如何谱回来，什么时嫂候回来往。介”红按照这个简单乳的商业模式奇，穿X挤X邮的风险几乎为电零校。劣“欧所有投的钱都剩增值茎了房,卸所有钱都在按帽着计划回来。橡你说风险在哪炭？风”烈他反问。说到苦钱的来源央，蛛XX取X保说面，塌X册X督对银行的依赖吩没有外界想像计的那么高，银郑行贷款在企业淹中所占的比重西不到三分之一汉。膛X清X凡的资金渠道相茫当广泛，包括熟：自有资金、丧合作伙伴资金咽、销售回款、胡银行、信托、胞境外基金和上约市等。而所有苦这些资金均用立于购买土地和凳项目建设，同便时要选准最好皱的时机。所谓滑时机，熔对枣X夏X狮的意义在于：帆务必选择付款合条件好的土地地。在拿地的时昆候，具备分期瓣付款条件、付沸款期限较长如样二三年的，才绝是升X酒X陡的首选目标。划然后，由奏于咐X藏X贯所有土地实现棚了增值，所有该项目的房子都狗实现利润，提羊供了价值价格窜比高的产品，李加之时间进度潮上也完全按计南划开盘、销售塌、回款等，这栏样的结果身使掀X细X沉的风险为零，距保守点儿说，飘是矮“顽几乎为砍零蕉”冲。按说到政策席因素，他认为志调控不是现在渣开始的，而是佳几年来行业政掉策一直在变化零，从１２１文追件、１８号文雹件等等，政策斩变化已经成为跟市场的一种常叔态，关键看房蒜地产企业如何革适应变化蚁。校X踪X闪的观点是拥抱咏变革，拥抱变肢化溜。械XX图X锄表示，宏观调于控奸对茂“加房屋市疑场理”符的影响还是积掉极因素占多。诵从今年和明年赞的情况看，市需场供给正在大潮幅减少，需求舅方面经过短暂慕的持币观望状晋态后又将反弹明到原状够，拾X灶X都对前景的判断洒是乐观的：房皇价看涨、供需豪两旺。而坝且贯X省X雕在面对宏观调梯控的时候，灵披活地做出了反仙应。宏观调控气的结果是知让啊X讯X淡更具优势，经飘过狂风暴雨反升而更加强大，致经受锤炼撑的朱X蜡X油人更加团结。魂此外，优势还雁包括依然选扇择摔X忆X竭的高忠诚度客跑户，经受了市职场考验的高品趴质产品，能够寨保证未来几年以发展的土地储额备等。档在会上兆，羡XX烧X旷得到了到场的姑中小开发商的稍热烈拥护，认物为他的态度是锄向那些大腕们阶的话语霸权叫式板，省是看“局发展中的房地蝴产企业的希蚁望躁”雨。一位到场嘉客宾激动地站起破来，戒对彩XX俘X毫说简：顶“室我们期待你成灵功，为我们追糕求进步的中小拳企业做个榜样穿。刊”苹博鳌论战塞之后，很多甚丽嚣尘上的流言北不攻自破，媒召体舆论也齐刷缸刷积地富“奋一边趣倒衡”虫，成蜡为跨X酱X接的支持者。被迷地产大佬围攻靠的况XX迈X刚，以自信和气魂势征服了众人地，意外地获得泰了业内和媒体传的普遍同情与爪广泛支持。他悄独特的行事风老格与个人魅力笛终于开始被人谦们接受。这次惰大会，成为舆吨论改变方向的馅一个转折点。侮啄奋XX蚁X尖妙语对答偷点记浊芳者：很多人认流为顷，攀X嫌X茄改变了房地产每行业的游戏规尿则，你认为这昌些规则具体有辛哪些？灯嚷飘XX术X策：袜X捡X洲没有改变任何沫游戏规则，它太抓的是企业基岗本面的问题，辣只是行动更坚窄决，速度更快川，执行更彻底疫。为什么说我抖们是黑马？！拨我们不是黑马叶，不是异数，裹我们才是正统企！独(路全场掌侮声解)肝格我们从一成立宴起关注的就不启是一个项目，漆而是怎样做一躺个好企业。搁耽记财招者：你刚才提再到隔，浅X露X筋发展中的风险轧几乎为零，但韵你有没有想到响万一出现意外午怎么办糊，卵X昂X拳怎样应对这万蝶分之一的风险念？哈乱火XX船X汪：还有什么比拒宏观调控更严共重？！我们已菜经经历过了这鬼场最大的考验谱，再没有比这防更严重搁的壤“偷万郑一绑”菊了攻！眠(盏全场掌粉声善)指萝记露太者：很多企业封都带着创始人墓的性格烙印，提你怎样评价自首己的性格？亮姜洪XX片X酸我的性格是偏您执狂，格鲁夫犁说得好，只有侮偏执狂才能生歇存。我们企业跟的性格就是：托不管别人说什钞么，不管遇到拣什么困难，不蚕管你是大腕还符是普通百姓，被我们都坚决地驾走下去，因为典我们知道目标傍，清楚自己要举到哪里去企！交(香掌声雷绕动枕)迎崭记绑读者：潘石屹刚敬刚说，地产圈断里不要互相攀蛙比，何必非要丝做第一。你怎垄么看？泰懒料XX什X自你总得允许我黄们有理想吧，杰有理想错了吗户？！即使做不蒜了第一，做第搬二也不丢人；纳做第三，也不则丢人呀范！维(啄掌拒声涌)斤塘记乓士者涝：倾X刃X肃为什么要腔做案NO.1懂(尤第译一前)薪？你为什么那沙么富有理想呢炮？年旧闭XX童X江：在商业社会映里，企业没有关理想就没有竞刊争力，就活不沸下去。同时一绞个企业如果没行有理想，就找辽不到有理想的伞员工，不可能墙有能力参与竞粪争。斗巡记医完者馅：勉X鸟X着的企业文化鲜并明，有凝聚力咐，很多企业想惜学粗X角X匠，为什么怎么扯学也学不像呢婶？游植娇XX召X厚：很简单的事骄情执行起来却盒很难，像我们罗企业文化的信茫任并尊重每一筐个人，当发生族具体事情的时技候，企业管理寺者很难做得彻滑底，做得坚决产。寺湖记悟广者：为什么外织界、同行甚至脚业界大腕竖对社X对X简有这么多的非碗议，为什么很毒多人看不幕懂碎X码X剖？挎解啦XX挎X径：凡对兽X然X悠的误解都是因社为不了解这个忙企业。而且大揭多数开发商过往多、更多地关承心项目和产品股，雷X皂X蝶则更关注企业胸的综合素质，吨就弟像次X既X搁企业文化里提绳倡增的宜“碗创新、激情、劝适应变化，信攀任、尊重、团上队精该神凝”就等。誓巷记贵获者：你认为现遍在的房地产市联场有没有泡沫匠，整个行业是夸不是面临洗牌座？扬XX丽X系：我们不争论崭市场有没有泡材沫，是不是过违热，关键是如某何应对的问题桶。如果判断有指泡沫，就快点暂卖房；如果判惭断没有泡沫市昨场紧缩，就赶册快买地块。久熔行业的牌一直析在洗，房地产令的版图也一直预在变。悟博鳌论坛：扭扑转风向定乾顶坤栽(法3)群记蔽迹者：任志强在筋演讲中森用稿“瓜7瓜个锅盖皆扣默1截0沟口届锅妄”科来形容一些企民业资金链紧张烟的状况，你怎粒么解释？铃居重XX惨X邪：实际上不是台这个逻辑激，得X活X追真实的情况拌是证“唉先有锅盖再找加锅岸”孙，绝对是每口球锅都配得齐锅犬盖，如果锅盖具不够用就不会码找更多的锅。反何况当企业运些作多个项目的厕时候，各项目素之间的资金是击可以通过打时誉间差灵活调配管的。所谓锅盖忙理论，当运用渐到单个项目资挥金周转榜时，可能更恰菜当。打盖记扩馒者绕：慧XX鹊X台说，做专业化础的公司更舒服灯，规模过大的歪公司早调整早躁舒服；潘石屹扶也提到，只有岂公司健康，才狸是快乐的，放朗松的，你怎么适看？点XX庄X广：从风雨中走膜过，空着手走溪得当然轻松，如而我们是负重战走过来的。但遣经历过风雨之斜后的境遇就会堵完全不同了。院一年来渐，蜻X可X青在质疑的眼光替中快速成长，稍在宏观调控的弄风雨中经受考夫验，但只有经慕历狂风暴雨才怜能长成参天大购树，温室里长乘不出大树，温驳室里长的，都浅是西红柿、黄荣瓜，还有茄子样！（笑声、掌弃声）赠可圈可点：与绑黑马无关疏X菌X终在质疑声中成叔长，不仅越长杆越快，而且名寨气上已经家喻塘户晓。慈在绍“词因天价拿地成贵本过娃高肿X筛X宇放弃大兴地己块挑’欣的谣言中牌，天200逼4幅年痛6佩月北京大兴项告目如期开盘。默在诉“旋资金链要返断六”闭的预言中买，慰X碧X临安全驶过三、布四月份，越过质七、八月份，勤直到后来重新紫拿地。残力图跨区队域发展，把品诞牌知名度打响欠全国牺的兽X哗X筝，一不小心背体上失了千“贴黑筋马洲”凉的黑锅。人们安习惯于对新生锁事物和新锐力可量抱之以怀疑漫的眼光，贯之焦以黑马的称谓植，然后在偏见拐的放大扯镜下去放大所丑谓的细节，用民似是而非的理锻论支持想当然缝的推论。黑马价与争议相伴，剖黑马也与风险氏共生。但是任绒何风险、任何焦机遇的背后，巾都来自许多偶饮然中的必然节。徒X踪X灰最终化险为夷凳，不群是渐“明幸键运和”倡两个字解释得简通的，毕竟运脖气只有一次两宜次。说到底，闻市场关注的是浸产品、效益、简成功的商业模岸式，以及对整怖个市场整个行怜业的推动力，伍永远以成败论洲英雄堆。佩X污X院现象本身就是料这报种杂“迈代表着房地产查市场化的东爱西佳”室，本质上与黑震马白马全无关仿系。揉没错帽，勉XX呢X义已经不情愿被愤称为黑马，这赔正是一个边缘致角色即将进入沾主流地位的前辞奏。追根溯源潜销售代理起家鼻：市场敏感与挽生俱绝来乔(络1)遮X挖X铲和不少民营房么地产公司一样不，都是由销售冷代理开始的，壮原因很简单慰：含“枣一是没有什么沸资金，销售代源理更多的依靠携人员和能力；舌二是因为进入效任何一个行业予最重要的是摸武清楚市场，而后做代理是了解描市场的最好途痛径悲。尝”剩的确，代理行帝业门槛低，启威动资金少，适洽合避XX越X苹这样的白手起睬家。一切归零晴每个企业屈都有起点，即卡使如今已是声蹄名显赫的卓越承企业，起点也侨没有多少王者玉征兆。１９９明４匠年因5毛月，一家名骆为糠“敲天叛津霸X姜X授房地产销售代眠理公糟司锹”漆的房地产中介架企业成立了。叛这一天，在天贵津有几十家公蜘司成立。这一业年，在天津有蹈上千家公司成卖立。在幽密安热静的天津五大饰道，这个人口场上千万城市的逗市中心地段，令那一片绵延的恼小洋楼街区，罗曾经是清朝遗剩老、民国军阀甚、洋人大使、胆富商新贵，乃匙至末代皇帝、唇孙中山等人寓岩居小住的场所啊。近些年来，拿这些位置优越哀、环境私密的绣欧式洋楼建筑略，成为一些中亏小公司办公的蜡心仪地址，众银多的房地产公钩司纷纷在这里码安营扎寨掩。汤199从4英年，位于五大逼道地区马场道毁一个不大的临隶街院落，迎来膏了它的新主人业，涂3偷1着岁的山西青揉年娇XX歼X桶。滨当一个人哨初入社会的时串候，他的工作产经历好比第二纹个籍贯，给他仪的成长设定一以个基本的处事拒风格和事业模残板差。演XX突X戚出身于一个企汽业界坊的广“肤名门望尝族距”—战—损联想，但他那隔短短两年的名灯企生涯，带来样的却不是一个余普通的人生烙勿印。清华大学晌硕士毕业不久龟，研198愿8战年他进入了柳旧传志执帅的联乏想公司，成了咏一名意气风发纤的口I翅T胳才子。青春当秧歌麻，斤XX周X醒以他的机敏、光亲和力和胆略厌，赢得了单位革里的好人缘，盾在业务上也成侮绩出色。他很匙快被提拔为联赚想重头部门企霞业发展部的主政管，进入老柳园身边的联想高四层团队支。穴199铅0愉年，有稍关舞XX鲁X汇的风言风语传哨到了柳传志长封期督战的香港祥。柳传志火速本回到北京，一覆场轩然大波改她变棕了舞XX熄X委的道路，面临摘一场长飘达架4鸭年的牢狱生活飘。荣趣划199叙4请年，因表现良酿好而被提前刑惠满释放恐的园XX贞X五，怀揣柳传志换相赠傅的共5镇0误万元，来到了问离北京不过二胡百里地的这个漠城市。和那些驶失意的遗老军研阀偏安一隅不正同，心有不甘餐的舟XX仁X袖要重振旗鼓。抚扎根商品员房销售代理领早年的商搏品房代理皮为所X情X虫敲开了房地产诞行业的大门。剃在当时自身条瓣件比较薄弱的五情况下，以商管品房代理销售旁为基础业务，贴可以树立企业同发展的雏形，缠提供在探索市闭场和行业的必佩要条件。今天违看来，代理销匆售的价值不仅第仅在于周为坑X拒X称的发展准备了犬资金，更在于太为企业发展提染供了各个方面工的基础，在品擦牌塑造、人才集培养等方面做弱出了很大贡献熔，现伞在打X贱X剂有很多的中高或层都是从代理珠业务锻炼出来备的。有人说，咐万科很多的总呆经理是从研发服出来的，擅长雅做产品；中海眉外是从建筑工担程起家，在施侮工质量上有优觉势；始而静X撒X株的总经理基本构上都是干销售另出来的，市场望意识最敏感、勉最强烈。释做代理益，久X逆X荷的特长在于人枕无我有。以前缸的开发商不懂乓打广告宅，闯X位X总作为代理公司蠢就督促开发商振大量投放广告述；还有最早的野售楼员，很多尝开发商是临时怨招聘一帮大娘韵大姐卖房子障，箭X趁X袖却用大学本科帆毕业、专业素匪质较高的人员拴做销售。笼食在菊199蜘4夜年年底，公司靠刚刚成立半年雄，国X钳X另就开始向房地钟产开发下手。漆很快恶在效199责5爬年初，与联想火、中科联合开右发的天津香榭凝里小区动工了驰。在此后鲁的杏8须、拥9胜年时间里趣，叉“划商品房销售代长理赖”胀与岭“踪开讲发珠”辞成触为洪X限X掘两条并行的业坑务主线，前者杂还为后者打掩蹄护，扮演市场帐探测器的功能工。加上后来延坑伸出来缺的冠“增二手房置吗换趟”便，经鸣过俗200烘0冷年网络化改造周，衍生了庞大株的连锁店体系故。迹于是灌，脑X格X昼的三大房地产以相关业叔务教—每—局开发、销售代遣理和二手置换乡，在不同阶段牺设定了不同的管业务侧重，顺捞应时局变化，怨里应外合，遥界相呼应，带动尚了二、三级市患场的联动弓。轮X断X情锁定开发、销描售、置换等三梨大关口，为不诸动产的生产、姜交易和再循环短，在企业的自讯身体系内形成电了天然的便利讯。这种业务链嚼上的优势，在客中国绝对找不相出第二家。懒十年后的志今天惧，欠X朴X皮已经成长为中面国房地产业不柳可小觑的巨人孤，但从未完全猴放弃商品房销智售代理这个给寺他人做嫁衣的阁业务。为其他絮开发商代销楼雄盘，虽然已经漏从最初的龙头次业务，渐渐地挤归并为二手房仇连锁店里的一吩个揉“巾搭载项碎目杰”锈，但他们深埋志的这遭颗发“胜火肝种醒”艘颇有潜在价值激，仅仅是因为案时机未到而没知有充分爆发。够第一安居贤大片活了易今天的天杨津市有一个品碗质极高的居住扯区研“重华黄苑晒”臂，是政府五大钱安居工程里的浴第一个安居大键片。但是这个惜大型居住区驼在疏199风4脖、丢199磨5置年刚刚规划建漂设的时候，还谱荒无人烟，虽浩然大片房子已闻经是高楼林立建，但是因为市五场知名度不高旅，购买者寥寥配，毫无人气，蛋一时被老百姓令称为无人居住赔的涝“勿鬼强城吃”乔。不久，为激禁活销售市场，划政府方面果断姿导入极具市场猪化的运作手段办，吸引商品房茧代理公司参与邪。这样胞，程X热X绢和另一家代理狗公司同时介入僻了华苑安华里节和居华里两个景小区的销售，营形成龙虎斗。税他们大张旗鼓以地发布广告，助程度之火爆前叙所未有，销售昏非常成功。脖X匆X掠通过代理这两是个项目，为下望一步发展打下专了非常好的基皂础，无论是知焦名度、美誉度雷，还是影响力恼和企业规模。株就像圈里人的视评价浸：弄“艳这个项目一下屿子就改变滔了伏X宁X阳在市场上的形嚼象，因为原来杀代理的楼盘基匆本上都是中低笨档的，通过这驳个项目税，性X制X惨不仅知名度有妄了，美誉度也饼有了。老百姓阴形成了口碑，塘开始说好房子没是迁X酒X惜卖的。这侧是纽X常X腥发展历史上非任常重要的一步凡。净”渠销售代理起家胜：市场敏感与央生俱辉来惨(图2)喘七年来忙活了印个虚名寻总的来看讯，内地房地产冰市场上的销售奉代理，是和美痕国的经纪人行葡业有着本质的亿不同。在美国叫、香港等地，嚼无论开发商自株己销售或是找降一家代理公司捏独家销售，开浴发商或者代理艺商会广泛利用励其他中介机构蜜或经纪人的客重户资源，只要晃客户是某家中河介公司或者经点纪人带去的，泄填完客户确认备单之后，中介龙公司或经纪人奉就可以拿到一挖笔可观的佣金狼。中介佣金基赵本上是买三卖双方各匹付慨3石%昏，有利可图，闪吸引了素质较竭高的人的加盟环，经纪人也被赞视为一个优越笔的职业。而内型地城市的很多皱代理行都做不蕉大，直到今天生，还空给他人晓做嫁衣，而他星们赖以为生的丢代理费已经越紧来越低，甚至营不伪到谢0.5改%旁，并且经常被舞开发商迟迟拖计欠。某具体到天厘津的房地产代剃理业，大致经群历了三个发展佳阶段俊：和199辅8豆年以前，开发狐商对市场、行酱业、客户的理暮解水平较低，待项目的策划和贞销售成为开发拉流程中的关键吉环节，由此衍徐生了大批销售熔代理公司，也拨创造了很多营沿销奇迹倾。颤199昨8柴年以后，进入阴了产品领先的摩时期，项目在灰规划、建筑、百设计、环境、漠户型等方面不诸断推陈出新，鞭许多代理公司撕开始面临生存裕压力，被迫地矩提升自身的定德位和专业能力洒。冷从怀200率2娘年开始，随着缩市场的重新洗切牌，房地产进穿入了比拼实力俱和综合素质的访时期，一些小田开发商被淘汰目，以其为主要灿服务对象的销吨售代理商面临测很大的风险和券困境。这时很改多代理商不得秩不退出销售代另理业，向市场避调研、建筑设泽计、项目策划警等专业化方向稍转型。监以代理业羡起家攀的陶X落X冲，经过多年的职努力以后，已侍在天津的商品忧房销售代理市亏场上占有绝对西的优势，特别浊是通过买断式础代理获得了丰疤厚的利润。到饼了软199毒9纱年崖，值X抹X逃在开发领域相爹继开发了日华私里、久华里、佳世纪城等，事歼业蒸蒸日上，振而代理业务却伟有些走下坡路湾。特别是在这汪个时候，代理职和开发两条腿足开始发生冲突评。不明就里的匹购房者认准周了警“扰在钞X催X途买的房子出了害问题就得自找场X误X广去巧”启，一旦楼盘由顿于开发质量问桨题产生纠纷，替消费者就找代收理始商晌“勾理魄论螺”释。有一次一帮巡业主大闹房交优会，袖把幅X妻X洋的展台都砸了宝，严重影响诵了当X紧X签的品牌形象边。吸X奴X衰的管理层认识旋到两个业务领纷域的冲突越来谈越大，但是后呆面的路究竟该秒怎么走？个当鸦时榨XX斗X否就产生了严重爆的危机感，他柱对公司的人说象：叔“再任何行业的销徐售环节都是把戏控市场终端的伶要害部位，大料开发商决不会美把利润最厚的剥这个业务领域电拱手让人。随佩着行业成熟，惰市场资源向大洲企业集中，只科要实力允许，午开发商迟早会诞把销售大权收叛回。那么，对栽于其他那些还畅没有成长起来蓬的小开发商来询说，如果大势碧趋好房子好卖跌，开发商不甘位心肥水外流，爽势必百般克扣要代理费；如果饱形势困难呢，战开发商就会对厚代理公司提出耀买断式、包销控式代理或合作圣开发的要求，绸让对方给项目垮投钱，实际上督是转嫁了风险思。现在概，勿X耻X榴的代理业务已仇经开始伤害到嫂我们的品牌形俯象，一方面是弊大公司的好项屠目拿不到，一检方面又被那些忆缺能力、缺资支金的小公司的虹遗留问题搞得馒焦头烂额摘。剪”旺按照他的判断隆，代理业要走满进死胡同。俩挠押X鸦X洁开始寻找真正娘的房地产中介岸道路蝇。松200鬼0池年炼，辱X巷X修开始着手给主古营商品房销售怒代理和二手房虎置换业务碧的探“鸟置业公论司雀”厚进行改制，重句心向二手房业镇务倾斜，启动黎了键X窜X蜜置业网蒸。太XX醉X氧算了算账，在饶开发方面，做式了不少项目，赖也买了一些地箱，但是真正挣决了钱的只挪有厌X平X体名都和日华里厌，而且名都一腊期还由于经验漏不足闹出了质招量问题，让人峰心有余悸。在断销售代理方面箩，通过华苑居谨华里、安华里依的销售赵，挑X美X个在销售代理业结务上的知名度闯越来越大，但姓是圈“托几年来只是忙秋活出了一个虚嚼名毙”恋。惩姜予200虚3匠年榴，撤X肠X术要同时启动多阔个大型项目，控销售总目标将抖达上百万平方销米，占到全市疲市场份额鞠的逐20溉%重以上，并且以寻中高档项目为并多。在这种情梯况下，继续代佣理销售其他的当中小项目势必胳影响姓到汪X姿X酿品牌的档次，罢产生极大不利忠。窝200屈3叉年初，以代理刊起家健的量X泄X粪做出了一个震恨动业界的举动挤，宣布放弃传赞统的销售代理正。练“咐传统的房地产裙代理业已经走物进死胡同，很瓶难再有大的发蓬展，已经到了叫完成历史使命僻、退出历史舞奖台的时候怪了香”榴。断臂之举岂其实圆，薪X茎X没并没有完全放广弃商品房代理旋，而是放弃了践传统的销售代体理模式缴。程X筒X警要对中介业进介行一次脱胎换别骨的改造，寻辉找最适合行业佳特点的代理模企式，即：剔除坝原来代理模式找中赛“咐代人策划和营枕销杀”忠的部分，重新乒借助连锁店的都网络优势，以甘最低的成本、慈快速地实现商驻品房销售。皂将筑X掀X蹲认为，所获谓武“扫中芒介律”训的特点，应该脱是单纯为上游柴开发商和下游瓶购房客户提供拒信息和服务，戒来赚取合理佣康金，那么，对阳于那些开发商木来讲，最需要雹的就是不同档络次的客户资源苗；对于下游客冬户的广大市民多，最需要的是愤房屋的完整信笨息和相关法律困法规等服务。略满足这两方面代需求，就找到诸了中介公司生迁存的土壤。基溪于对这一特点粱的认识，可以积把新建商品房哑也放到连锁店忘渠道中，进行挤流通，实现销尿售。因牌为李X捧X颗的连锁店渠道扬已经四通八达沟，渗透到千家位万户，不需要挡借助其他媒体倡，本身已成为捕发布房产信息脱的有效媒介。已第一步普，古X励X蚕把自己开发的俱项目放到了连进锁店里，销售程效果非常明显咐。暑2003守失年，其连锁店贿体系承担殿了拖X叉X予集团全部开发谱项目总销售额傲的三成以上，绍大约节省了数肿千万元的广告闹费。变销售代理起家摩：市场敏感与津生俱涉来敞(多3)择但是奸，脚X贼X领抽身退出，在荡做出决定的时灯候，并不是发涂表一个书面声拿明或者在员工乐大会宣布一下炉这么简单。要伪放弃一个运转竞了近十年、仍坏然可以赢利的贫老本行，就像春把一列马力十挤足的大火车紧捡急刹车停下来母，绝非易事，货特别是还要面例临数百名员工很的重新安置堪。茄XX责X马就一再跟员工扣讲萄：抱“访任何一件事都吃是有利有弊，掌必须有所取舍斧，我们要更多套地往前看；战哈略就是选择，任不干什么比干功什么更重要，株关键性的选择罗决定企业的生朱死停。谁”蚕此后铁，唯X评X谅置业公司就将盆所有资源聚焦剧在连锁体系的匪经营上。时间凤慢慢过去周，抢X樱X龟自己的员工们惹也开始体会到皱，成200确3内年初这次看似奋自残的断臂之初举，甩掉了企腰业包袱，在极好短的时间里整纤合了资源，聚松集了发展能量搁。火“拉撤须出跟”仙不是放弃，是搅以退为进，打医造真正意义上借的中介品牌。赶置业网：从经罚纪人到综合服奇务轨商屠(壮1)句如今，走在很伯多城市的街道拼上，到处可见稼蓝绿色标志动的代X式X劣置业的中介连蚀锁店。时从畅200别0祥年开始，为了玩成为真正意义曾的中介伟，宇X狐X甲将业务重心向加二手房市场倾敏斜，用网络化常的置业连锁店捕在天津掀起了陆一次售楼革命萄。当寿年恨5梨月衰，虑X爱X虾成立了二手房肤代理销售的网奥站。时至今日滑，纳X气X念的中介连锁与习开发的互动，被已经心是届X乎X皆打拼全国市场滴的王牌之一。房以互联网和连窝锁经营为特征昂的二手房中介族，成为现煎在好X童X督的核心业务之伍一，独占天津队市场三成份额裹。搅用网络改盯造二手房买卖多毒老199码9衔年，房地产销前售代理业务开互始走下坡路，竿二手房交易却锋有抬升势头，数当时上海校的安“黄上房置画换畏”贿二手房业务已驱经开得红红火勤火了馆。叹200荐0较年初，从美国选学习回来由的贫XX考X百开始考虑，如肉何用连锁经营亲做大二手房业蚁务。他希望把矮美国、香港等导地的经纪人模脂式和中国国情核结合起来，他撕跟公司的人讲晚：狗“滥具体怎么结合衰，要靠大家一领起努力，有一浆点我肯定，我奥们必须创新和专探索出一条新伶路，否则就不唉会有大的发展她。狗”趣该为X箱X仆发现，传统的育房地产交易模钻式制约了行业动的进一步发展木，销售形式基屑本上都是各个繁房地产企业独乘立开发、独立封销售。这种各慈自为战的销售峰体系，最终导杆致信息流通不逼畅、销售规模破太小等一系列葡问题。更重要颤的是，以新建说商品房为主流秆的市场必将转参向为以二手房喜为主流，供方音和买方都将以牌个人为主。这肚样，房屋信息离进一步分散，仗加剧热了椅“耗卖房难、买房搭难选”须的困局。末此前界，谨X屡X弹的二手房置换击业务，仅限于峡公司一个叫做尤二手房调剂部醉的小小部门，弦表面上几乎与个散布在这个城笛市成千上万骄的期“鉴房虫切子燕”眉、尼“恐小门竹脸六”缺没有太大的区盐别。那时候，寿很多没有执照松的房虫子在人宿行道上摆个地撕摊，生意就开浊张了；也有一贱些相对正规的耳中介，开的是欣小门脸，丝毫耳谈不上规模，末也做不起品牌侧。从当时的二诞手房买卖业务辆上看，私人住肿宅虽交易数量友大，但每笔交类易额很小，人良力成本太高，颜很难形成规模毙经济。牵膜豆X姓X亩尝试用互联网涛手段改造二手超房买卖，自己抢开发了一套网泳上交易软件生。件200雷0熔年贴5学月嘱，柜X酒X集置业笛的铅6糟家连锁店开张西了。在各个交祥易网点，都与帖网站建立专线获连接，一台电据脑，一个业务要员，就可以为盾客户提供不同洗区域的房屋。堂网上中介与传物统中介最大的沸不同，在于任很何一个业务员晓都可以最大量既地掌握相关信冤息，为口味复宜杂的顾客提供思最大的选择余宗地，满足对地做段、档次、面税积等的各种要穿求。与传统中松介相比，网上缘中介更像是一缎个开放性很强舰的自由市场，怀信息传播快，枯供需双方交流灭方便，节省场浆地和人力物力滔。成本之低、启效率之高，是楚传统中介难以误比拟的。塔弓塘200矮0膨年前后的网络斧热，为传统房酱地产交易模式愁的创新提供了话机遇。当时国肺内网络发展非求常快，各主要胡城市政府主管腾部门、部分企佛业都认识到网蚕络对于房地产差业的重要性，红房地产类的网组站开得很多，端但给人感觉不际实用。这些网午站的建设者基菠本上属于新兴弟的网络企业或圾传统的信息服透务企业，因此形定位上是以信客息发布和查询栽为主的门户性召网站。这样的而网站与报纸杂崭志等传统广告甲媒体相似，只童是多了一个信晒息渠道而已士。欢X姨X纪置业网的网站闯（贴www.tj斤house.哭co壤m捉），实现了信市息流通与实际收交易的密切结管合，还解决了草稳定的利润来币源。肝当时，意妥识到二手房市减场需求大而成杆交少份的预“克滞胀符病拉”隙，天津市其他侦一些房地产中蛇介企业也都在旋探索新路子，脊努力尝试着收车旧调新、建立亏连锁店面等方宿式，但是都没除有和互联网结兽合，无法彻底班解决信息不足阿、人力成本大泛、信息与交易雕无法有效结合桐等各种问题。偿也有模仿美国缝经纪人模式的映，置办了上百虎人的经纪人队暑伍，开着带有叛统一标识的专转车上门为市民带服务，但很快乌以失败告终。瞧三年后美鼻国人来了隙摩愈X莫X的还同时导入了女起源于美国的唯特许经营摸。钥X液X跑认识到，房地考产经纪中介已帅经是一个蓬勃妇发展的市场，泉但服务亟待规占范化厕，历X往X馋就在自有连锁锤店基础上，大报力发展特许加尊盟店，进一步岂扩充服务网络坦。结果在三年圣之后，当美国处特许经营的元私老睛2危1易世纪不动产准仔备杀进天津的杂时候，迎面遭泳遇障X索X搏这一劲旅。怀爬感200住3粘年春节刚过，盖一位头面很大申的美国人由北说京来到天津，叉希望见掏见租XX证X丹，说好苗了晚“叫是来学习学习散的部”源，态度诚恳。腿但是，没想挺到魂XX万X英这边的回应相叛当傲慢，说是誓没有什么好谈晃的，具体业务花上的工作都是辱下面人做的，俊要见就洲见所X袄X墓置业网的总经套理吧。畏发展到今骆天爱，皆X位X危在特许经营业禁务上，对经营曲者的实力和经仇验提出了较高哪要求：拥有一摄定面积的营业堤门脸，有一定吧量的前期投入短资金，具有相伯当的从业经验至。从业人员统错一接受培训，加统一各店装修漂样式和形象标蚁识，使用互联共的专线网络。坐各店统一干以哈“怕X删X扶置蚁业蹄”境的名义开展房哲屋买卖业务，锐由总部统一办烛理价格评估、滑广告宣传、产潜权过户等。吩一赔就是尺两年躬创新之路，举道步维艰。库从辰200雪0互年第一批连锁毁店开张，钩到莲200轰2岗年凡8帽月丽6殿0陈家店首次实现尼月收支持平置，和X星X表的二手房业务洞一赔就是两年胁多。在这期间咬，为了保证建皮店规模和人员季费用支出晌，许X绵X耍每月净烟赔赶20苏0潮—泪40沿0啄万元，每年则境是数千万元的兰开支。只有个芳别地点较好的世店面略有盈利敞，而一些在新挎区开张的店可搞能连续好几个播月没有生意。勺据手说倚X阔X督置业公司销售们代理业务赚的踪钱，几乎都被锣二手房业档务伐“尤吸干否了霜”屿。面对这种艰帽难的局面，公伶司里很多人动瞎摇了，但冷是刃XX观X阴说：一定要坚王定地、毫不犹窝豫地去做，只鼓要认准了方向麻，就要不惜代负价，哪怕三年戏五年后才挣钱渡也认了！礼置业网：从经拿纪人到综合服鸡务纷商虏(论2)负因完为丸X屑X错连锁店经营规裂范，信誉好发，而“抛正规中含介孙”罚的业务越来越捏好做，每个月巴的收入从几万老元到几百万元扫，开始进入良嘉性循环绑。纤200跟2剥年栽8努月，连锁经营岛当月收支平衡鼠，成忌为拔X投X似发展史上的一创个里程碑；当盾年第三季度，炒又实现整体赢喉利块。蓬—顿—趴探索了两年之缝久鸦，砍X慈X冤特色的中介模卫式终于可以宣座告成功了。择挠寻200享3己年你，走X居X炮连锁经营成交穴二手房、尾盘屯余房、新建楼飘盘等各类房求屋巡1.5规海万余套，实现喂营业收入超过眨商品房代理的虎业务收入嚷。碧X伸X马还建立了梯级魔布控体系，以革自家店面为中若心店，各小区渴物业部为协作粗店，各居委会与为基本店，保警证最近距离接在触房源，称之支为茶“坡章鱼模路式珍”胃。柱新楼盘也杜进连锁店太颤皇200他3恳年初动，腔X侄X奥置业在撤出传宴统的商品房代娘理业之后，又颠很快披露了一炮项酝酿已久的用计划：利夺用搜X漏X帜的连锁店网络淘为新建商品房蚕创造销售渠道打，推出一套非臂同以往的代理外模式。鹿所谓商品咬，其本质是在针流通中形成交恼易，而对于地绣点不能发生转膏移的不动产这莫种特殊商品来链说，流通环节斗成为房地产行青业的命脉，但埋信息流通不畅叛一直是国内房档地产市场的瓶面颈。书一方面，闻开发商苦于楼洽盘信息传播不摇出去，各种广扫告轰炸收效甚散微，在越来越阵激烈的竞争中饿更不可能拿出须太多的宣传支傲出。另一方面每，无数购房者娇苦苦寻觅房源弹，面对商品房抱的大海茫然无私助。业界都在煌辛苦探索，但堆很难拿出有效盆的解决方案番。束X摸X列认为：中介的趣本质是占有市丈场的两端牵线疾搭桥，一边是矿房源，一边是曾客户；只要建搂立一个成功的浆渠道，提供服乳务和信息，任想何项目都可以迅放进去，不管浅是二手房、商传品房、写字楼单，还是商用物竿业、租赁业务珠。而过去的销耍售代理是一种陵变了味的中介凤，不能做了。虎但汁“存退出代亲理岁”恶并不是根本目恢的，而是要改卵造成一种有前何途的、真正意经义上的中介产止业。这纠是薯“霜一个简单的判压断，又是一个耐艰难的决也定冬”拐。喊XX童X垦说：这些年来商我们一直在思疼考房地产中介析行业的发展方泪向，传统销售夺代理模式没有评发展前景，不紧等于房地产中将介行业没有希苹望。在发达国符家舰9紫0坟％以上房产交戴易都是通过中蚊介公司实现的僵。我不怀疑它汇的发展前景，嘱关键是选对方邪向。战略就是悄选择做什么，拍也选择不做什委么，关键性的井选择决定企业收的生死。我们哨既涉足开发领宣域，又做二手茧房，还有丰富露的代理经验，久并且注重学习塑国际上的先进决经验。这种综识合优势帮助我谣们超越别人可埋能难于跨越的叹障碍。忆于是热，干X置X凶计划先用自己漫的开发项目作瑞尝试，让老百闹姓形成消费习帅惯，再在其他还开发商那里推谁行椒。似X苏X台置业公司总经别理王学泉认为躁，新房纳入二换手房网络的实虫质是房地产的缩二三级市场联导动，即把市场拴中的新房交易骨和二手房交易喝并轨，促成梯浙级消费，这是利中介行业的发联展方向，也是荷房地产业发展镜的直接动力。锈其实，当装消费者走进路歼边的中介连锁寒店，目的只有收一个，就是想背买房，他可能盐买二手房，也惨可能买新房。暮像市民米韩威先生家住天津佩市河西区气象蝇台路附近，一肉直都想换一套能称心的房，看任了很多楼盘都衡没中意。一天胁，他路过自家嘉附近的一蛛个裁X违X慨二手房连锁店猫，看到店内打捡着藏“闷新盘销碗售厉”靠的业务，一咨祖询，发现店里甲有各种档次、命价位、区域的胞商品房项目介步绍，完全不用辽跑到老远的售秤楼现场就能了络解到很多项目锣的信息，经业煮务员册姚比小姐介绍，吧韩今先生选中河东浸区太阳城的一跟套平B刷型三室，还享省受了一些连锁椒店里提供的搬孝家优惠服务。秘现在，置惠业连锁店的新偷房业周务雁“我戏啦份钻”删已经越来越重怎，对开发项目愚的销售形成强衡大支持。在天济津布X渣X广有丙30带0做个连锁店，占罩有很多客户资学源，他们把这次些客户资源推郑荐到新楼盘的炒售楼处，增加么成交牲。竟X厦X牌继太阳城之后诉，在翡翠城、顶莱茵春天等项反目，从预热、呢预售到开盘，俯这些市场攻势上都是在连锁店核里全面铺开，失由连锁店推荐毒的客户至少草占桃3秒0献％译—伯4仇0形％的比重，最管高的一个项目张达仙到划6唉0崭％。莱茵春天伸的一个销售经狭理说，连锁店段成了他们项目候推广的主流媒佳体。吸小区空置跪房一天清盘央护边200判3柔年仍5替月悲，排X比X阅置业公司专门元成立了市场开硬发部，针对商股品房现售项目瓜及空置房，在任连锁渠道的销竹售进行了创新狼。现在，代理杏其他开发商的植商品房已成为包他们的一项收胞入可观的业务炮。与传统代理黄销售模式最大替的不同是劝，侵X馆X恼置业使商品房蚕销售实现了产债品卖场的网络授化，覆盖全市徐的连锁网络系晨统像一个无形哗的超大卖场，申打破了售楼处违等局部地区设元单一卖场的局港限性。目前在危天津贫，叼X遮X谋连锁经营体系灭的常规客户拜图访量已达于到碌300秧0拼人次／天，月幼销蓄售离150尽0奏余套，其中新素商品房的销售阿量达势到鸡20胁0坝多套。晶“余空置策房宰”饲主要指产品设值计不合理而滞于销的房子，或酿者产权纠葛或税资金发生问题吉未及时出售的奏。这些房子可嫁能积压好几年模，由于总量少伐分摊成本高，谁打广告又得不家偿失。一个剩榴下薄10堡%骤～杨20巧%宝的尾盘可以沉易淀上千万元的汇资金，对开发伤商是一个沉重锄的包袱每。锐X估X居置业针对空置缎房的销售业务夫，除了商品房技小区的余房，财还包括各种抵恩债房、不良资股产等。开办半状年以后，不包扶括乖X屈X忍系统的楼盘就捡已累计代咽理很1柿1遵个商品房项目惜，销售变现各签类房桥产仁5晌万多平方米。榜例如：地处天丛津河北区某小赢区月的雹3好0寨多套余房，闲唤置霜了承2把年多时间少人肢问津，交蚊到慢X图X键置业以后仅靠缝连锁店的自然险客流量，里仅踏1捏天时间就全部毫清盘。葬置业网：从经椅纪人到综合服亦务功商左(葛3)熊法宝：开发与颂中介互动悼后来有很酸多媒体查对肠X吸X袄的定语都是赴，堤X宅X私是成功完成从腰中介行业到开挖发行业的转型改。实际上怕，圣X识X丛是成立不久就精开够始岩“歼两条腿走除路驼”厉，将业务跨到勉开发领域，对打于中介业务从同没有放弃，当昆然谈不上转型锄。筒这些年来叮，训X项X鼻始终未曾嫌弃圣二手房业务，治并不是出于恋报旧骗。组X烂X累