房地产开发项目经济评价案例多表

PAGEPAGE3目录案例一：租售房地产开发项目案例案例二：混合房地产开发项目案例案例三：房地产开发项目可行性研究报告案例案例四房地产开发项目贷款申请报告评估案例案例一租售房地产开发项目案例1.市场分析和需求预测XX市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之区人口约60万人，面积187平方公里。XX市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间，除此之外无房可住的不计其数。xX市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城镇住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，XX市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。根据《XX市统计年鉴》(1998)显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000余户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实惠住房，从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房产约有千余户，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。2.建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及XX市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。3.建设内容和规模XX小区占地8.78公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。4.规划选址香X矮X藏北小区位行于砌X比X索市区东北部，惰南临东风路，远西面与乡政府虾和乡医院相临剪，北靠建设路稼，中部偏东有阳学院路自南向敏北纵向穿越，弯将小区分为两增部分。区内临恳建设路处，现塔有建设路小学徒、水文队、银墙行等单位，其嚼余均为菜田。没该地块南北阿长典30遣0多米，东西宽窑约吹18叮0葬米，呈矩形状肆，自然地势南升高北低，平均信海拔高凶程扑71.5姑0虑米左右，最大焰高差划约益0.鞠3蔽米，地势较为全平坦。5.规划布局捞友帮由于本地块的笼地形现状和特魄点，规划设计喇将小区中心设建置在地块的几侧何中心部位，崭以中心绿地和铜居委会、文化假活动站等设施朗组成，并采用呆空间划分和限捞定的手法，组侄织好由公共空灵间、半公共空觉间到私密空间缘的相互联系和肯组合。其他建摔筑布置紧紧围递绕小区中心，任以点式和条式侧住宅相互结合无、协调搭配、平错落有致的方歌法，丰富居住罩小区的环境和毛平面布局，使待小区面貌更显庸得新颖别致、议灵活多样。小怕区公共建筑设座施沿周边布置这，既丰富了城半市道路的沿街竟景观，又给小汤区的建设开发迅创造了有利条节件。6.住宅布局浴草升小区住宅以六悬层条式为主，息适当点缀点式银住宅，条式住刚宅布局采用周势边式布置，三励两栋为一组，竭组合成若干个允牛公共空间，环既塑造了建筑绳的立面效果，公又方便了小区少的管理。依据避小区道路的分殊隔与围合，小奇区分速为呼4臂个组团，即南史部的两个居住倾组团，北部的权公建组团和学云院路东的组团剂，以南部两个菠居住组团形成嘴小区的基本居水住单元。小区济的主要人口罗有遥3流个，分别面向坟建设路、东风尘路和学院路。薯在学院路的主杯要出入口处设上置新村标志，付增强小区的识川别性。同时，怨小区的平面布颗局综合考虑了苦日照、通风、垮防灾、消防等励要求，日照间劫距丘为陆1:1.置2课。7.小区绿化禽为了创造一个银接近自然、环词境优美的居住参环境，小区绿善地按照集中、事分散结合布置栏，除小区中心令绿地外，在零熔星地块见缝插肾绿进行建设，性利用道路与景渔观调节小区气录候，方便居民年，美化环境，敲使人们步入小吨区后，有一种禽步移景移、赏必心悦目的美好羽心情。植物栽萍培以常绿植物乘为主，配以四障季花卉、水池狸、亭子、花架互、坐凳等园林祥小品，形成景诱色宜人、生机以盎然的园林景距观。8.方案设想金X鼓X烧北小区住宅方堡案设计主要考浪虑刃了矮“酸功脑能只”酸、盗“励舒偶适售”男、结“饼美探观牢”嗓、宏“魔采饱光覆”辽、霉“辽通甘风型”朴及些“给结构上的安全继经什济层”闲等因素，在经线济适用方面下全功夫，以满足代不同家庭户型押结构的需要。揉方案设计的原糕则是：渔争栋第一，坚旗持芦“岂住得好、分得锈开、放得下、反买得驼起装”城的设计原则。拆改善居住条件荷的内容较多，贝让各种户型的睡人口住得下，浩辈份、性别分炕得开，家具、犬日常用品放得塑下，同时还让勒住户买得起。鲁面积小了住不拐下，居室少了妨人口分不开，拔空间小了家具跪放不下，标准严高了买不起，兔这些客观矛盾悟在规划设计和短方案设计时均亏做了较为仔细搏的考虑和推敲扑。栽厅爹第二，坚巴持卵“秧节地、节能、趣节土材笑”摇的设计原则。夫土地、能源和嫩建材的合理利伯用是建筑设计党的三个并重的参原则，尽量采裳取小面宽、大谢进深等有效手选法；在节能方勤面主要在墙体粱厚度和材料上啄，门窗尺寸选培型，屋顶保温垮采取一些行之税有效的措施，嘉这是降低工程吓造价的关键。民霞辩住宅单体设计痕方案胶共写1莫3州种类型，其中贯三室两厅篮的认2煌种，三室一厅希的滴4仰种，两室两厅框的天4君种，两室一厅队的粱3适种，面积最小倾的乌8骡0母平方米，在做怖施工图设计时灯可根据住户需摄要灵活选用不睡同套型住宅。压房屋套型有以克下几个特点：故一是以起居室押为凭“朴核碑心棚”游，其他功能空剂间有机结合并姿围合其间，行蚂走便捷。二是丘以中套型为主刘，大小套型为劈辅，适应性强撑。三是厨房、悠卫生间分开设栗置，直接采光兄，通风良好。葱四是厨房凸出球于阳台，扩大挽了室内空间，协丰富了造型。禁五是居室朝南嫩，采光、通风霸好。六是平面连紧凑，功能全魂，适合各阶层斑家庭住用。滚9油.射实施进度计划航及计算期礼军匙计观划筑200处0威年耻1虑0给月开始施工，酸建设工期才为晌3色年。项目计算溪期魄为锋6拾年。盆10巧.艘用款计念划椒帅犹用款计划见控表票1告－剂1居。表1－1汗黄项挥统目竭金额献(旋万元宏)暮1寺2愉3勤土地费用闷42廊0篮100购%陵前期工程费佛28乳100令%门基础设施建设腊费间10德100锣%冬建筑安装工程度费石99托17铅10巷%掩33茧%带57喉%沃公共配套设施左建设费济96逝63研%艇33循%私4父%捷开发间接费膝管理费用培99秤33究%贝33哲%省33厌%件销售费用蓝99自17屋%护50鹅%疼32斯%着开发期税费面36献7胀4l怨%遮33冲%良26温%勒其他费用赔18死3耕55疤%懂33工%奸12厅%霸不可预见费锋44渣9俗33狡%胃33学%亲33澡%消11应.碗投资估算叶本项目总投资聋为攻1239获1浴万元，其中土渣地寇费竞42目0到万元、前期工哥程棵费池2砌8呜万元、基础设终施建设肚费外1猾0阳万元、建筑安码装工程场费已991朱7鸦万元、公共配姓套设施建设李费辆9毯6君万元、管理费猛用和销售费用火各填9长9赤万饲元释(浪按建筑安装工扣程费婆的益1久%妇计迹)弊、开发期税闲费葛36颗7浊万元、其他费料用士18栗3歇万元、不可预尺见火费诉44白9牛万元及财务费豆用期72恭2废万元组成。惰详见附眯表墓1御－纪1之。软12掘.港资金筹措默上登项目总投艇资潮1239愉1惹万元，其中项询目资本毙金顽300连0大万元，分两年蹦等额投入；商其业银行贷从款拔389漫1傻万元斯，卷3横年的贷款比例舟分别抢为金12.4鸦%世、搏35.6密%尘和昏52肺%无；不足部分拟蜘由预售房款解荐决。详见附课表龙1鬼－趁2傅。脑13撇.忌贷款条件膊捡汪年利键率展5.85贴%虹，按单利计息贤，宽限灰期份3坡年盈，就3迅年等额还本。14.税费率惩棍酸税费率见柏表述1历－关2普。适表烘1农－拒2洗益市尸税费率膨表船(最%)滨缩税费项目虾缠税费率职纽税费项目叮熔税费率黎营业税真5渔公益金补5密城市维护建设雁税栏7简法定盈余公积担金源10取教育费附加橡3塘任意盈余公积监金恶0成企业所得税牺33志不可预见费熊4欠房产税岸(苍按租金港)内12泄土地增值税猴30技、肺40膏、糠50浸超率累进绳15民.萍销售与出租计光划贺X束X督小区项目高层润、多层住宅和书部分营业用房寄计划钞在州4督年内全部出售着。住宅楼从项井目开工希第恩2朵年开始预售，驳分期付款，刷按偿20丽%细、暑70求%蚁和删10撕%啄分中3吊年付清。出租叔房渴第互4货年开始出租，嫂出租率覆第屡4座年雕为朗80蹦%升，以后各年均伴为怎100恒%稳。各类房屋销甲售计划见绵表涉1搞－全3偶。傍表趣1舒－乡3刮貌归抹房屋销售计划诉表皇(赔%)朋币年咱株孕份转类且坏群型冶讽2透3哀4吊5赚车高层楼房生40拖40插20代雾多层楼房淡30宁30摆30晒10累浊营业用房厌遥30款30总40炕睬养根插据淹X新X缓市近期相同房般地产项目的叙售疗(榜租捧)省价和居民购买散力的预测，计络划们X栽X胳小区高层住宅命楼售伸价弊180雅0锯元刷/敲平方米，多层红住宅楼售顶价森125刚0嫩元段/离平方米，营业需用房的一半出匠售，售良价驶350蜘0手元灭/凤平方米。售房醒加权平均价庙为概167烧0仿元病/蛮平方米。营业欲用房的另一半呈出租，租耍价谁100坚0条元赔/湖年救·陆平方米，建设拼期出租房不预锐租。桨16稠.副财务分析玩16.1脖液分析依据省挣展建设部发布的甜《房地产开发趴项目经济评价布方法》，中国趁计划出版社出粗版距，躬200炕0要年。迹16.2鉴渣盈利能力分析松财据项目在计算期屠内经营收窜入神2067份1默万元，可获利首润硬495快4炮万元，扣除所嘉得税、公益金旅、公积金后还切有舅282亏1菊万元可分配利尿润。项目缴纳词的经营税金志为夸113屿7驶万元，所得税急为壮163餐5缎万元，土地增版值税主为葛220裕2筹万元，合计缴渗纳税的金壳497胀3久万元。和项目滔业主投入的资伤本咸金始300辣0前万元相比，珍在攻6鸽年内项目盈利步和缴纳税金的扇绝对额是驰相当高的，表跑明项目的盈利欣能力是比较强大的。详见附睁表垦1坐－堡3吐～附喜表忆1脂－骆5赚。婆尽击项目全部投资占内部收益弄率另(啊所得税刊前污)梁为留32.8教%灌，在预期可接喜受内部收益率猎为泻20沙%装时，项目净现岩值货为攻114剪2村万元，项目投脊资回收期剧为竟3.尿8蛙年。资本金内塑部收益率渔为蛋39.2析%姑，项目净现值控为净90哲9翼万元。详见附除表味1愧－痕6字和附皇表亿1进－楚7仿。姑嫌蠢商品房投资利响润率＝利润总伸额撞/扰总投窝资再×100%粥晋役烂畏＝昂4954/1蹄2391×1绪00葬%埋＝讲40%异商品房资本金湿净利润率＝税绒后利勺润眯/渠资本掘金胸×100%貌支罩岁洋另＝蹲3319/3午000×10埋0较%炮＝扯110%埋16.3概猛清偿能力分析腊像塔按照项目的借粘款条件和还款露计划，项目建柴设期不还本金漠，从第四年开萍始黑分递3虚年等额偿还本漆金，每年胖还册129括7幼万元；借款利非息每年照付，峡总计付利税息验72乘2呀万元。详见附代表限1薯－允8科。孕16.4涂连资金平衡分析涛和资产负债分拦析登坡贤在项目计算期求内，各期资金焰的来源与运用埋是平衡有余的太。资产负债率汪是比较低的，屈资产负债率最欢高宾时杆(允第满3陪年肌)鼻仅床47拦%骡。因此，从总竞体上看，项目封的清偿能力是旅比较强的。资跟金平衡分析和职资产负债分析生详见附棵表摸1唤－槽9淋和附厌表仁1畜－听1对0搭。振16.5慈碍敏感性分析傅贸孕将开发产品投大资、售房价格伍、租房价格和宴预售款回笼进叠度等因素作为暑不确定性因素膜进行敏感性分钓析．分析结果晒表明开发产品浸投资和售房价哨格两个因素对抖项目的效益最裁为敏感。如果招开发产品投资垂和售房价格分犯别向不利方面叹变忘动俩10筹%婶，则全部投资今内部收益率将枯分别下降悟至拖23.8哨%长和墨21.7裁%齐，净现值分别吸下降兄至爱37电3布万元侍和弹15凶5葛万元，投资回夏收期则增加规到差3.荣9私和坏4.猴0拔年。预售款回前笼进度相对较觉不敏感。最不是敏感的是租房剩价格，这是因档为计算期只虎有挺6轿年，而且是从宇第四年才开始佩出租，租房收蔑益占整个项目跃收益的比重较授小。详见念表园1腰－凤4摘和筛图凶1仗－鼓1叠。姻表很1符－钢4框雪脑经坐敏感性分析表娱瘦序号垂项址龙目对筒变动幅度野(摊%寻)梁贝全部投资哪(楼所得税前夕)活内部收益率痒(佩%遥)敌滨净现值鹿(矿万元笋)思和投资回收期搞(拾年脆)损0弓基本方案旦32.78青1142循3.74作1蜜开发产品投资挡10瘦23.82朗373锐3.94共－岛10慕43.60仿1911帅3.55矮2臭售房价格奥10摄43.69魔2130御3.55育－蚀10楼21.74歌155拢3.99苹3强预售款回笼进或度愈10钩35.62和1303枕3.63萝－间10遮27.89退759诸3.96散4锈租房价格仪10踪32.84铲1148算3.74罚－爱10堂32.72次1136烫3.74图1－1稿敏感性分复析令(织全部投资、所款得税油前喘)纵1梁—下—害售房价格；泄2获—香—咳预售款回笼进法度；家3检—呀—匹租房价格；邮4豪—茶—俭基准收益率；柄5缓—芦—甘开发产品投资富16.5惑净临界点分析有临界点分析是只项目评价的另笼一重要方面，剑它反映在预期镰可接受的投资盟内部收益率下冈，投资方能承党受的各种重要李因素向不利方汇向变动的极限泄值。根据敏感叠性分析，假定垫投资者期望的悔内部收益率介为耕20茧%露，在这种情况稻下，开发产品闲投资的临界点误为派1423铺2周万元，增疾加珍184掘1告万元；平均售缝房价格的临界孝点为每平方伶米律147料7碑元，下岭降迹19胃3非元；土地费用订的临界点屡为王212盯6除万元，增启加风170嫩7棉万元；售房面沸积的临界点羽为物10178三0俗平方米，减辆少治2088袭0俩平方米。详见蚊表许摇1乏－悠5计。斩表盒聪1咸－森5还阳越滑临界点分析表鹊钟敏感因素剩基本方案结果勤烈临界点计算谨茶内部收益率描(鬼%谎)特32凳.78禾半期望值抽20欺.00团显开发产品投资狸(确万元殿)嘱12林391反仍最高值概14缝232推则售房价格笑(驶元丽/映平方米幅)屯16昂70葬球最低值烂14响77温续土地费用匆(别万元宇)糟42收0漫零最高值衔21贿26狮售房面积距(可平方米副)滔12网2660垦趋最低值腹10槽1780看17窄.阿评估结论冬该项目符合国不家产业政策和怜发展方向，小姐区房屋销售价敌格适中，预计幅工程完工后，钻销售前景会令漆人满意。项目赢的实施将词对塞X贡X秘市的建设和改渔善居民居住条啊件和居住环境册起到积极作用精。项目内部收册益率兰达谈32.8绳%绵，亮6银年内上缴各类郑税金总计偏达娘497在3挑万元。具有良答好的社会效益均和经济效益，纲且具有较强的霜抗风险能力。乓项目选址适宜外，总平面布置粘和方案设计合详理，从技术方野面看项目亦可哄行。项目主要蔽经济技术指标源见订表毁1率－梅6飞。避表倚1喜－穗6肌福墙猪刚践主要经济技术叮指标雪序号披盼名坝巡称馅单该柏位朽数剖渐据粮灶备立妨注励Ⅰ收1运1.1嫂1.2磁项目设计规模酬房地产开发产爆品总建筑面积雾商品房销售饼高层住宅楼鹿多层住宅楼语营业房旨出租房：营业垫房驰平方米压平方米誓平方米严平方米洞平方米效平方米缸123320从122660锦91000沈31000剑660粗660捕Ⅱ成1寻2膛3轿4狗5劈6居7笋8蔑9堂项目经济数据怠开发产品投资牙其中：财务费虚用数资金筹措滋其中：资本金棍旋虚杰借款租姜邮广预售房款馅经营收入揉经营税金及附滔加厚总成本费用喇利润总额编所得税昌税后利润璃土地增值税眼训万元叔万元鹊万元展万元福万元颗万元厕万元捡万元无万元柔万元宋万元线万元具万元泉1逆2391涂7渐22蛇12391产3000孩3891盘5501脱4134顶227秩2476框991求327倾6梢64盆440爹年平均趋年平均绒年平均晴年平均塌年平均殊年平均捷年平均牛Ⅲ血1绍2葵3变4戒5翼财务评价指标杨商品房投资利黄润率依商品房投资利闭税率删商品房资本金例净利润率易全部投资内部色收益率至(尘所得税前偷)丘全部投资投资园回收期历(金所得税前避)花剥%扔脚%悲底%脊麻%端泉年循40.0晚67.1卸110.6岛32.8闹3.8休6蚀7族8留9确奋全部投资内部拆收益率墓(闸所得税后彼)拒鉴全部投资投资帮回收期受(拿所得税后炭)卡晴资本金内部收浩益率调姨长期借款偿还替期顾至%侵滤年跨祖%荡封年亡23.6浮3.94碗39.2联6.0如建设期起客附表尚1夺－抵1搜项目总投资估佩算表稀芦评巩坊单位：万元阅临序号筐勒项碑底目金群总投资摔序估算说明血1到开发建设投资狸123妈91得1.1会1.2摔1.3怖1.4狮1.5隙1.6矩1.7侄1.8光1.9蜂1.1痕0戴1.1摇1解1.1筹2期土地费用道前期工程费铃基础设施建设颈费卷建筑安装工程两费秀公共配套设施振建设费膜开发间接费股管理费用霉销售费用烟开发期税费沃其他费用蒙不可预见费捷财务费用康420网28奔10敏991呆7汪96饥99盯99畅367唯鲜183乐449信722请2赢经营资金滑3羡项目总投资拜123丰91食3.1号3.2泄3.3清开发产品成本熟固定资产投资劳经营资金誓123年91朗附表看1即－蹄2记暖送投资使用计划胜与资金筹措表装蜡河揭单位：万元霜序号买阳项柔木目饶合计厘1霸2彩3狡4粘5会6钳1娱总投资配12391炒1983理3824前6119妖233甘155殊78察1.1姥1.2扫1.3脂1.4跌1.5旺自营资产投资波自营资产投资抬借款建设期利眠息尸自营资产投资彼方向调节税艳经营资金凭开发产品投资攻其中：不含财圣务费用档食毫蛛财务费用牛12391诸11669位722拘1983仗1968鼓14辞3824渣3754科70才6119幻5947持172锻233只233拣155介155盼78驼78捕2法资金筹措伐12391赖1983展3824武6119压233悉155唉78材2.1绑2.2版2.3啊2.4撞2.5乡2.6斜2.6.1牙2.6.2疑2.6.3绣资本金苏预售收入中预租收入联其他收入模其他施借款拌固定资产投资穴长期借款仪谱自营资产投资斩人民币借款术户自营资产投资品外币借款伙制房地产投资人混民币借款各自营资产投资屈建设期利息借主款蕉经营资金人民鹰币借款许3000购5501听3891涝3891卵3891吉1500闸483台483视483妈1500文941胁1383牧1383呈1383盲4094掌2025怎2025疾2025婶233态155毅78眠附表屡1隆－终3访木刮售房收入与经飘营税金及附加鄙估算表堵单位：万元军序号钥壮项扩恋目需合棍辰脂计层1鹊2漆3猪4气5剥6迷1佛售房收入吵20486藏1557管7005材7133阀4028腥763姑1.1谁1.2睁1.3乘可销售面积委(潮平方米俊)避平均售价烘(宗元／平方米逼)昨销售比例扬(减%于)厨122660香100仰45898直1696俭37粱45898导1696荒37效27764欢1632猪23希3100芽1250昏3斯2庸经营税金及附询加冤1127渠86副385胖392棉222场42纱2.1性2.2岔2.3挡蚀营业税毛深城市维护建设沉税郑演教育费附加暂1024研72适31琴78滥5专2糟350杜25坝11未357尾25来11汇201念14底6站38芳3吵l直3赢土地增值税始2202糊163工732知754新454弊99安4谋商品房销售净肥收入伙17158痰1308自5888辈5987碎3352毒622征注：销售比例竞是各个产品销感售比例的加权卡平均值，以后嗽各案同。锈附表液1区－恢4淡触们租房收入与经悟营税金及附加豆估算表鞭单位：万元膜序号羞游项烫忘目逮合计牵1灾2您3馋4车5纳6舞1母租房收入喘185允53保66啦66槽1.1餐1.2脾1.3辩可出租面积督(地平方米树)勾单位租金蚁(晌元／平方米滑)否出租率甚(夺%杂)增528固1000点80著660性1000捉100娱6601德000极100闲2概经营税金及附宪加敌10役3肠4震4兰2.1店2.2柿2.3新窗营业税乓战城市维护建设秘税摊厦教育费附加程9舌1繁…坚3诵…萌…真3可…膨…烛3叼…缸挺…也3做租金净收入个175屿50冰62株62小4乖净转售收入捕44苦44聋注：由于表中致有效数字是四睁舍五入取整，过但计算过程中淘仍然保持足够口的有效位数，蒙可能造成表中明合计数与各年笔数字之和不等要，在各年数字减绝对值小于掀l阅时，宵用边“…料”底表示，以后各史案同。属附表师1酷－党5进表歇损键吊益碑箭表隔罚爷单位：万元类序号铅绣项葛槽目奋合计茎1三2惠妈3怠4嗓5归6邀1驼经营收入盗20671摸1557忘7005举7186沉4094射829狮1.1秘1.2驳1.3扩商品房销售收赴入耍房地产租金收愁入牢自营收入哲20486棒185钥1557时7005然7133歪53宋4028搜66么763嘴66脖2畜经营成本烧12348盯948睁4266总4328划2384疼423瓦2.1符2.2毫商品房经营成赴本已出租房经营成蛇本冷(羡摊销悉)板12341鸦7豆948峡4266威4326雹2唱2381颂3古42丈0准3钉3尖出租房经营费弯用熟31寒9纳1l筒11拳4含自营部分经营蹄费用嘉5张自营部分折旧森、摊销贴6悼自营部分财务肆费用瑞7户经营税金及附裤加害1137躺86矛385挣395影225阿46葬8缸土地增值税役2202期163赛732透754聋454柱99律9念利润总额疮4954损360贵1622痰1700宝1020弓251衰10渗弥补前年度亏庸损降11掠应纳税所得额灌端4954造360扛1622幕1700惠1020鞋251沸12陷所得税列1635古119兴535窄561幻337艇83诵13鉴税后利润止3319流242技1087势1139跑683立168范公益金侦法定盈余公积色金剖任意盈余公积横金畜166择332爸12爽24炸54俱109谢57矩114浪34润68叮8普17惨14曾加：年初末分仓配利润邮205甚1129肺15道可供投资者分傅配的利润顿205皆1129替2098虚581走1斥43岸16夺应付利润煌2821况2098撕581贱143劲A溉方态B趋方供C谜方宽2821币2098投581茂143酱17震年末未分配利贡润装205威1129王附表太1浅－奇6励踢米财务现金流量畜表厨(景全部投资翠)绝驰单位：万元系序号辈稠项搬潜目垒合计动1凶2壮3艳4捷5贼6武1每现金流入跃20714烈1557欣7005崇7186桌4094警873拴1.1辛1.2贴1.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积表避稍房屋类型辉军数蒸兆量全(膝幢诵)拍纽面辛峰积喷(冤平方米扬)先敌普通住宅微14低2饰11颜826永涌中档住宅胆11其5川21萄369望摔高档住宅墓56验14化386数方休养所逃1徒12顶00假终综合商场缸1弯10魂00笋2.3笋建筑与装修习喜各档住宅的建栗筑与装修条件筝如下：垂撒普通住宅：建漫筑面积为成80四～宰120访平方米，院落妥2鄙印平方米以下脉，无车库，水难泥檩条楼板，材粘土砖墙，普吉通屋面瓦，普险通木门棕窗，水泥地面才，局部地砖，孟清水墙，厨房亭卫生间捕贴教1.绢5江米高瓷砖，普岛通洁具。每平铸方米建筑面积恰的平均建筑装厚修价格退为凯871.残5先元，每平方米侄道路和绿化的粗费用父为胞174.秘3满元。望装涂中档住宅：建镜筑面积冻为中15氏0崖－担22者0暴平方米，院鬼落灶20取0碰～郑30货0催平方米，有车伞库，水泥檩条阶楼板，局部现冶浇，粘土砖墙酬，屋面为镀锌示彩瓦，普通木筒门，铝合金窗股，松木吊顶，双地砖，局部木奴地板，内外墙越刷普通涂料，伪厨房卫生间灵贴遗1.膏8慢米高瓷砖，中湿档洁具。每平煮方米建筑面积瑞的平均建筑装恭修价格曲为饮141惊1瞎元，每平方米笨道路和绿化的阶费用邮为猛282.色2滩元。天静雹高档住宅：建时筑面积芒为否24件0治平方米以上，惠院旧落做40故0糕平方米以上，界有车库，现浇雕混凝土楼板，挂水泥空心砖墙垦，屋面为镀锌赴彩瓦，高级木擦门，铝合金窗庆，桑木吊顶，揪木地板，内外周墙刷高级涂料荷，厨房卫生间弹贴满瓷砖，高驻档卫生洁具。茎每平方米建筑羊面积的平均建歌筑装修价格殖为窝166渣0朵元，每平方米器道路和绿化的殖费用赖为你33其2长元。姿毯朋休养所和综合灿商场为中档建触筑装修水平，选每平方米建筑识面积的平均建裙筑装修价格分畏别约为躲1037.药5灾元亩和霞124夹5牛元，每平方米梨道路和绿化的挑费用修为检20姑7速元。依2.4忆祸开发进度和项南目计算期徒膨惨项目整个工期曾为府4掏年，形前满3息年为三通一平承，道路施工，冲小区内基础设瓣施建设，土建枕工程和水电安赛装；后一年为欲户外工程，扫汇尾及绿化。第撕五、六年为售沉后服务和销售惨资金回笼。考闯虑到牡丹园内制的综合商场为弱开发商自营，躲项目计算期定讲为弄1趣0弹年。坚2.5叠落项目总投资及准用款计划帝椒浅项目总投资叹为敬1305设7辛万元，包括房枪地产开发投资昏和自营资产固淹定资产投资。告房地产开发投虑资慎共控1286辜6陶万元，包括土岂地费用、前期剑费用、建筑安锤装工程费用、倒销售费用、管悲理费用、不可康预见费、财务重费用等。土地烤费用单为阅125远2企万元，前期费材用秤68扶4耕万元；房地产摩开发部分的建速筑安装床费程655岭8思万元，基础设裙施工程费黎为汗131的2窝万元，销售费叉用按售房收入仗的赤2.96曲%害计算，管理费股为前几项目合笨计妈的月5属%炉，工程监理费馆等其他费用氏为摧23挎5依万元，涨价及屋不可预见费率左合计合为乓11西%车。详见奔表筒2仓－奋4全和附股表虏2姨－彩1开。持表劣2搜－饥4北满跃奴房地产开发建避设投资估算表棋宏凡单位：万元围跪序奉午号分厦费用名称婶冈金养勉额拌衫备润迹注席房地产开发建封设总投资宵12866界1摄土地费用库1252希20.87火万平方米爹1.1母1.2眉土地购置费肿手续费锋1200霸52辫2得前期费用室684育2.1孕2.2蛾2.3俯2.4喊可行性研究费荣勘察设计费低场地准备费殿其他费用僵30炕162扯478腔14闲考察、调研费放含土方、三通延一平虹3产建造费用稠7870赢3.1搂3.2里建筑安装费病配套设施埋6558威1312探道路、绿化、揪水电增容婚4梅销售费用郑495洲按售房收入的狮2.96步%玩5抢管理费用丝515盲1闭－剖4啦项和的宣5举%捆6腰其他费用跳235窝7厕涨价及不可预拴见费嘱1216蕉1露－对6爹项的碧11网%诊8绵财务费用客599椅闹两自营资产固定骆资产投安资络18课1晃万元，用于建交设烘100艘0变平方米的商场盐。其中建筑工须程费漂按句124江5茧元拖/如平方米计算，纳计刮124.培5逐万元，设备购车置安装菌费择3枪0归万元，建设期栽物价上涨率样为讨3送%挺，不可预见费筝率侵为巷8抢%咬。另需经营资唇金慨8辛万元。州2.6贴筐项目用款计划柏亦节项目施工用款肿计划见赶表季2少－学5导。压表愚2驳－班5旺比比岔施工用款计划疲表醒节单位：万元房年份缘项目司1梅2匪3很4狮验合新衔计未普通住宅蓬57化3星29漫8锄16时0屑凭1031惜中档住宅倦57救4矿10坡60穿92喂3称45秒7浑30享15贩高档住宅昌42嗽9扩71耀4洒58摊8港65钥6会23去88壁休养所竭12仰5榨12疗5良综合商场肉10颠6歇75逝寻181絮小义途计阁18喇07韵21提47丸16艺71俗11议13吓67此40临除施工用款外信的其他项目用超款计划见表剥2思－胁6演。尘盏表书2裁－秃6匠移修其他项目用款根计划表灿畅单位：万元当年份培项目楼筒倘崇担客晋啊笨柳饲示签员研音亲矿雅初卖屿择茎斑顾锅户孔咬销售费用井220殖160匠80杆20练8伍7活495仿开发期税费跳其他费用屯90天90驼55在235构不可预见费过200睁370个250散280选30兼86辨1216遗财务费用味71矿16编2贱18犁3弟122撤61族59彩9逼2.7势米资金筹措与借歉款偿还膝盘灵本项目投资的有资金来源有：碰开发商资本盆金淡90灌0他万元，第一年鸣注绑入皮54革0映万元，第二年寨注雨入畏36剖0魂万元；申请房冷地产投资人民惜币借畅款智450职0凭万元，第一年魔借宏款作350散0而万元，第二年稳借星款炭100旨0释万元，贷款名蚊义年利舅串帽4辅%架，单利，宽限五期每2仍年，旺分寨3哄年等本还款；滋其余不足部分矮用预售房款按烂实际需要补足伏。详见附牢表区2脆－讯2字。流减饰自营资产固定另资产投资申请昏人民币贷款，呈借款压额棚2饼0董万元，贷款名仇义年利率珠为榨4季%鸽，在第三年一顷次偿还。自营容资产经营资金语全部申请人民招币借款，借款孔额悬8深万元，项目结脉束时回收。商控场经营资金中神存货和应付账吼款的周转天数外为惰1破5岔天，应收账款采和现金的周转乓天数汇为先2航0卫天。辞剥稻还款资金来源担为利润、折旧恢和可利用的租副售收入。筝2.8劲已销售计划及价租格具辽面所有住宅均准蹦予预销，预售校从项目大规模乞土建施工开始音，允许山分白3董年付款，预计证各年销售资金树回笼，分别占想售房合同额摊的啦28锈%逮、贼45孕%恨和辰27乱%灾。根据开发总倚成本和预期的允利润，并考虑祸当地和外地其锅他同类项目的锐售价，开发商帽确定各类住宅露和休养所的平看均租售价格为河：北模具普通住买宅蠢215要8育元项/联平方木米高春抱高档住避宅饼431沟6准元惕/特平方米猾旱拔中档住虽宅雄371脆8滨元决/年平方甘米众跑沃休养所租量价碧350银0奴元味/垫年延·嫁平方米占杆销以上价格为分闻类综合单价，诵实际操作时可萍根据具体房屋枕的布局、位置庭、院落大小、贯付款方式、附花带条件等在小建范围内变动调命整。踪由于该项目地残理条件优越，病建筑设计合理牛，风格典雅，兴发展商看好市钱场，预计销售换比例逐年上升差，销售计划见夜表自2那－驰7肥。盖表送2岗－娱7见鸽运湖销售计划促表估(息%)材施诱年份毒项目峰1鲜2浴3街4皆易合膜帜计墙全角婚部卫22骤25纤44办8车10桃0班普通住宅治36律39志25沙10驼0微中档住宅敏19陶21吵49贡L0补10回0趴高档住宅境18滚20滚52叛10国10期0堪蹦慢按照一般宾馆鹰出租率的水平款，休养所的出足租率攻为侦80较%裳，从第三年开抢始营业。境荒洪综合商场的年天平均营业额估良计袭为挡12查0踏万元，采购成闭本借为升6启0提万元，水电费牌为物1紫0闲万元，人工费蓝为膛1首0羞万元，修理费条按固定资产嫩的鱼2.5戏%膀提取。商场建星筑物撑按标2描0夸年折旧，残值炕率那5叮%驴；设备第按寻1甲0煎年折旧，残值蚁率绳5棍%厕。综合商场从座第三年开始营高业，当年达到淋正常营业额踪的京80面%距，第四年以后赞正常营业。脏2.9配渔有关税费率蜻最谋营业税税粒率煤5瑞%举，城市维护建繁设税税苍率货7椅%痒，教育费附加番费费沸率垂3碧%克，企业所得税切税缸率俘33促%疯，增值税税凯率溪(玩一贷般斩)4炒%跑，房产税税率牛按租蚀金求12邪%本，盈余公积金梅按旷10室%太提取，公益金需按庭5别%初提取。3.财务分析壳3.1堡出盈利能力分析国掏蛋项目在计算期掏内经营收摸入悲2016揪3泥万元，可获利槐润病439歌9吉万元，扣除所凳得勺税舒145雁2讲万元、公益纠金岂14滴7页万元、公积碑金苍29渗3怕万元后，还捕有头250余7掀万元可分配利胀润。项目缴纳监的经营税金及赶附加同为都106晃1促万元，企业所楼得税稀为剩145成2茫万元，土地增沾值税听为判86蜂7皱万元，合计缴跌纳税傻金尤338寄1景万元。详见附民表报2强－党3踏～附闯表俯2竿－窄6膀。真逼滩项目全部投资犁内部收益芹率引(您所得税辜前唉)段为连23.8司%狮，在预期可接客受内部收益率翼为猎20做%玩时项目净现值俩为条39姜3黎万元，项目投涂资回收期五为狸3.夏9验年。资本金内轧部收益率倍为菠65.9繁%弯，项目净现值狂为贪83户1再万元。详见附均表芦2椒－绿7去和附沸表蚀2浸－戚8扎。搭巾掉商品房投资利示润率＝利润总伐额黑/利总投轨资蚁×100%急毕看怨览希＝晶4230/1舅2866×姨100工%陵＝变32.9%酷岭候商品房资本金国净利润率＝税窝后利丘润秒/饮资本价金暗×100%渔浑纯袖柔狮＝旱2947/9页00×10今0往%碌＝扩327%种3.2捞做清偿能力分析播气霸按照项目的借蛇款条件和还款指计划，房地产权投资借款从衡第渣3猴年开始影分黎3五年等额偿还本宴金，每年窜还色150夸0退万元；自营资胃产投资借款单第肥3幸年一次还清，块借款利息每年术照付，总计付纸利燃息雕60峰1甘万元。项目的粉清偿能力还是治可以的。详见戏附隆表紫2舞－意9风。铜3.3第钱资金平衡分析善和资产负债分驶析善魂受在项目计算期战内，各期资金骑的来源与运用塔是平衡有余的盾。从第一年起盲，资产负债率碎是逐年降低的慕，即慌前续4遇年的资产负债绕率依次粮为亩85互%纺、角79测%畏、他64筛%逗、足39跌%搭。因此，从总身体上看，在项斗目计算期内，跨项目的资产负易债结构还是合习理的。详见附旱表矿2吸－壁1赵0钟和附奸表伯2乓－赴1纲1坊。勒3.红4厦敏感性分析矮敏感性分析是块财务评价的重咏要内容。从本演项目的情况来览看，影响项目字收益的主要因绒素有：固定资斥产与开发产品咏投资，商品房敬销售价格，出索租房的出租价抓格，预售款回沫笼进度和自营初资产经营达纲况的比例。瞒表挣2愿－菜8煮给出了以上几玉个因素上下变油动豆10竹%阴时，主要评估盆经济指标的变斜动情况。步图歼2琴－孝1亡绘出了各敏感歇因素变动的趋董势。从该图中置亦可看出售房织价格和固定资烧产与开发产品逃投资是项目最甜为敏感的因素宋。如果开发产赢品投资和售房贷价格分别向不脸利方面变肢动雾10剥%桥，则全部投资取内部收益率将著分别下降皂至僻16.0纪%葱和午15.7露%骑，净现值分别涨下降至亿－拾45问8咽万元和误－翅46生2自万元，投资回药收期则增加傻到赢4.舱4毅年。预售款回抓笼进度相对较沿不敏感。最不扩敏感的是租房览价格，这是因智为租房是从第玉四年才开始出杀租，租房收益解占整个项目收伪益的比重较小竞。钱表某2木－如8螺搭伪护敏感性分析表蝴序号苹臭项偷朽目热虑变动傻叮全部投资复(副所得税前驼)啄此幅度够(记%懒)扯内部收益率塔(旅%朵)兰净现值师(堵万元萝)拢投资回收期籍(景年砍)台0代基本方案芳24弟.理6石393矮3械.型9解1崖固定资产及开慌发产品投资药+10全16亦.叉0栗亿－抬458旬4帽.重4压旺－据10挂33搬.夏7升1243百3义，虽5落2帮售房价格恶+10哨33炒.浅5恋12摔47疏3定.扁5瘦枝－拆10怨15由.纷7驱筛－急462导4陆.跳4缩3拦预售款回笼进炊度先+10霸25孝.疼6流537睁3嗓.炊7持习－敲10脸20款.搅9句101肿4槽.踢2坡4购租房价格习+10裁24应.防4箩455晚3祥.迷9步胃－体10业23工.病3某331祖3学.迎9绳5括经营达纲挑+10究23工.狼9瓶401叨3惜.粘9尚弊－技10手23值.鹅7努385布按3忠.影9桐图舌2检－以1最晃敏感性分折析驼(抽全部投资，所岁得税梨前盼)业袖1蜂—能—辱售房价格枣；家2仆—脂—盟预售款回笼进淡度坡；黄3粪—膜—呀租房价格腐；箩4钻—遍—叛经营达丸纲量%伯5午—活—排基准收益率团；炒6城—妹—涨固定资产及开侄发产品投资编3.5层古临界点分析朴妹饱临界点分析是帮项目评价的另康一重要方面，棕它反映在预期虑可接受的投资赔内部收益率下泄，投资方能承混受的各种重要源因素向不利方玉向变动的极限筒值。假定投资模者期望的内部减收益率功为足20矩%瞎，在这种情况洽下，开发产品泛投资的临界点倚为幻1365氏9甚万元，增胀加速60务3镰万兀；平均售却房价格的临界凳点为每平方机米受335帖0撕元，下卧降钞16岸1等元；土地费用姨的临界点摧为今177新5拦万元，增超加筝52楚3通万元；售房面造积的临界点逐为喷4274夹8愿平方米，减技少仁483厉3趋平方米。详见罩表践2祝－述9胜。昨表四2独－晃9载异雅羡继临界点分析表竟朴敏感因素杂基本方案结果挣临界点计算煮内部收益率喘(落%药)禽23库.掘8沫室期望值般20阵开发投资额肥(颗万元筹)芒13繁056葡污最高值复13晋659煮售房价格膝(王元组/巩平方米述)榴35秋1l是潮最低值距33饿50懂租房价格属(急元说/污年平方米犹)短37予50彼昏最高值米13蕉74婚土地费用磁(纠万元麻)拐12供52肯像最高值绣17乔75辜售房面积斩(苗平方米让)榨47锋581嫁惠最低值辣42捐748位4.1偶钓评论结论惧本项目是某市籍为促进城市经绕济发展建立的脉一个房地产开权发项目，项目鸟本身盈利能力储较强，全部投蹄资内部收益率者为治23.8灯%抗，投资回收期斤为权3.咱9次年，商品房投副资利润率枕为阔32.8坑%皆，商品房资本绣金利润率启为自327啦%氧，项目资金和缸资产负债平衡准状况良好，从涨临界点分析看广，项目有一定海潜力，项目在赌财务上是可行俊的。考虑到项宅目投资部分资御金来源是预售阴房款，为防范杆风险，应加强抽营销工作，做退好售房资金回尤收的组织工作缺。项目评价综诞合指标见发表拆2鸭－的1颈0冻。书表尚2-10腊灿千财务分析综合波指标表镰序号烟戏名烛庆称间星单位敏抢数据多稻备穴搅注足Ⅰ沈1盗1填.嫂1桥1烘.语2顿1眉.闲3且2攻建设规模示房地产开发产向品总建筑面积价商品房销售锅咬天吓普通住宅点怒农己中档住宅午煌讯做高档住宅吃出租房捉受浆谊休养所示自营资产稿适立乒综合商场欠自营收入罗平方米算平方米到平方米患平方米爹平方米火平方米老平方米驼万元驳49781均47581认11826埋21369惊14386息1200朱1000优120为常年营业额廊Ⅱ爬1匠2爹3烤4乘5蔑6烛7合8无9膏10孔11刊12捆13戏14申经济数据餐总投资锤自营资产固定寺资产投资膊自营资产固定咬资产投资建设被期利息顿自营资产经营学资金难开发产品投资储其中：财务费速用秩资金筹措书其中：资本金籍颤蔬皱借款膀恶隐乏预售房款屈经营收入青经营税金及附符加奏总成本费用允利润总额柱所得税牙税后利润军土地增值税足商品销售增值凭税兼万元搞万元怎万元董万元追万元角万元种万元捏万元销万元膝万元宣万元橡万元办万元掌万元张万元根万元洋万元布万元漫13057予181已1筋8倍12866肉599屋13057浅900蚕4528杜7629居2520省133炎172贪8改551刺182肌369隆108埋年平均搞年平均挖年平均衔年平均叙年平均趴年平均霉年平均倚年平均胁Ⅲ哄1涨2施3百4星5蜘6蝴7钉8奉9苏10渣11更12枕13芳财务评价指标犯投资利润率啄投资利税率屿资本金净利润佣率晋商品房投资利杯润率递商品房投资利列税率域全部投资内部之收益率语(臭所得税前偶)楚全部投资投资宣回收期盈(坝所得税前爱)反全部投资内部悼收益率北(斑所得税后寸)岁全部投资投资妹回收期诵(增所得税后处)尼资本金内部收赢益率到长期借款偿还爱期极(阁自营资产投资枕)水长期借款偿还倒期招(里房地产投资己)翅自营部分盈亏溜平衡点漫(腔经营达纲率吼)要%时%若%气%蛋%萝%薪年杠%捡年则%软年宰年仿%丢4确.羽2铅6窄.繁4植41王.闲0如32况.方9驴327遵23县.扯8等3针.贸9钥17勉.早7民4句.妖2乖65建.杠9畏2悔.牢0申5旺.三0矮55曾.地7佛以年计华以年计其建设期起倾建设期起息附表扶2妈－肥1醉型犬帮项目总投资估展算表岁雁爱单位：万元捕序号寒文项守理目胃垫总投资佛脱估算说明玉1漠开发建设投资迹12津866响1笨.浴1线1路.尺2猫1蔑.汤3亩1耻.巩4付1杠.疏5困1兄.性6首1咬.白7台1毯.谱8厨1狂.爪9太1站.撒10砌1挨.毙1l沸1姐.溉12轮土地费用然前期工程拐毫基础设施建设胁费匙建筑安装工程贞费贺公共配套设施寒建设费敌开发间接费欺管理费用攀销售费用扯开发期税费朋其他费用武不可预见费次财务费用锈12傅52为684甜131鞭2钓655障8门515罢495阅235卵121助6堂599总2三经营资金筋8个3铸项目总投资末13理057呼3蓄.伸1立3猾.刺2邻3剑.财3床开发产品成本捆固定资产投资柔经营资金登12招866辜181煮8昏附表储2堆－菊2坚倾冶投资使用计划虫与资金筹措表菌敏匀单位：万元注序号缴须项笨粥目筐合计棚1失2滤3驾4列5犬6乘7箱8鞠9泥10累1吹总投资裳13057踩4669按3386梨2761全1936敌212海93幸1渔.蒸1增1接.丙2劳1情.搬3付1血.法4某1叮.各5灭自营资产投资夜自营资产投资挺借款建设期利狂息报自营资产投资熟方向调节税数经营资金纯开发产品投资华其中：不含财评务费用鲁貌北编财务费用抱181梯1填81汇28661继2267老599扑106子柱…批4563咱4492忘71冷75命1贺3310惩3148者162洽6兆2754盼2571锦183裁2193龟4争1813料122姐212摩152玻61屯93墙93慌2睛资金筹措魄13057锻4669障3386患2761钞1936霞212拆93值2斧.靠1慕2芦.利2蚀2趣.堆3遍2昨.宿4枯2缠.青5柏2嫁.孤5吗.凳1让2妹.胶5乓.承2畏2国.昆5乘.迫3隙资本金直预售收入析预租收入扰其他收入运借款佛固定资产投资代长期借款化自营资产投资弊人民币借款艘房地产投资人墓民币借款茶自营资产投资哈外币借款勇房地产投资外教币借款德自营资产投资施建设期利息借去款懒经营资金人民是币借款随900灶7629获4528漠总4520幅20寄4500安8吸540搏609陆3520坡3520翅20毛3500嫌360尘2026叙1000兰1000爽1000图2754球6芦6贪1934月2重2翠212啦93客附表找2户－貌3诉售房收入与经峰营税金及附加阵估算表品单位：万元撑序号烘摇项气龄目筹合计凭1偷2绞3窑4短5沿武6述7龙8援9守10怒1脊售房收入廉16707怕991敬2690学4901耕4972询2759彻394总1陆.它1少1浊.溜2锄1乐.踩3浸可销售面积籍(记平方米拖)副平均售价昏(奔元抽/抄平方米括)罢销售比例太(完%雁)柏47581迅100秋10869蓝3256氏23穷12016杀3263枯25趴21018帮3707采44葱3679可3963军8容2斯经营税金及附坑加固919纺54测148谎270容273许152滔22丛2球.访1碎2艺.贯2归2默.狼3袭营业税晚城市维护建设本税毛教育费附加冲835缝58铸25疼50感3桨1绝134删9扇4光245朴17堆7兆249赚17艰7辨138复10瑞4喇20寸1顾1读3委土地增值税阴867廊45组123牺247链270泊158辅24例4踩商品房销售净吉收入问14921党891茶2419胞4384粮4428腰2449区348漠练开愁贫惧