房地产投资研判报告

长垣县房地产投资研判报告博蓝地产2017年4月责任/专业/专心/专注/谨呈：河南星海置业目录长垣市情及城市发展长垣房地产市场调研分析长垣在售重点楼盘简析长垣房地产市场调研总结24

135责任/专业/专心/专注/“察市”第一部分：长垣市情及城市发展用发展的眼光看待长垣市情、未来发展趋势，研判项目未来价值。长垣概况经济环境政治环境城市发展

长垣县位于河南省东北部，东临黄河，居郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，县域面积1051平方公里，人口88万，辖11镇2乡5个街道办事处、1个省级产业集聚区，600个行政村。先后被评为全国文明县城、国家卫生县城、国家园林县城、国家新型工业化产业示范基地、全国粮食生产先进县，以及省级生态县、省级双拥模范县、省级文化先进县，被命名为中国起重机械名城、中国卫生材料生产基地、中国防腐蚀之都、中国厨师之乡、中华美食名城。黄河洲沚三善蒲城经济环境政治环境城市发展长垣，历史悠久、人杰地灵、底蕴丰厚。约6000年前，即有人类在此劳动生息。长垣境内有浮丘店仰韶文化遗址，小岗、苏坟、宜丘等龙山文化遗址。长垣因“县有防垣（即防护墙）“而得名，春秋时代，长垣县城所在地是卫国的蒲邑，故长垣又称为“蒲城”。历史人文长垣概况经济环境政治环境城市发展长垣县共分为5个区，如上图所示。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区。区域划分蒲北蒲西蒲东南蒲起重机产业园长垣概况经济环境政治环境城市发展长垣县位处郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，大广高速、济东高速、省道308、213、新菏铁路穿境而过，对接环渤海经济区的济东高速黄河大桥开通在即，90分钟可直达郑州新郑国际机场，到山东日照港4小时车程，通用航空机场获省政府批复建设，长垣已成为中原经济区承接沿海发达地区产业转移的桥头堡。交通条件长垣到周边各县市的驾车时间图长垣概况经济环境政治环境城市发展交通条件立体交通体系：机场：规划在中心城区西部建设通用航空机场。铁路：积极谋划濮潢铁路、长垣-新乡城际轨道、长垣-开封城际轨道交通建设，并设立城际铁路客运站、货运站。高速：建设S308（龙逄大道段）至济东高速的高速公路连接线。国、省道：规划建设G327，S309，S308线至山东G106连接线，实现与山东及东部沿海的零障碍对接。长垣概况经济环境政治环境城市发展2016年，全县地区生产总值完成298.4亿元，人均GDP约为4914美元。从上图可以看出，长垣县已经步入城市化和工业化的中期，城市发展进程相对稳定，为新乡各县区中城市发展水平和经济实力较高城市。长垣概况经济环境政治环境城市发展支柱产业长垣现已形成起重机械、医疗器械、建筑、防腐、烹饪、绿色食品、苗木花卉七大特色产业，起重机械、医疗器械、商贸轻工、新城工业四个产业聚集区正在建设之中。其中，卫华集团、亿隆集团、长城地产、宏力集团、巨人起重机集团等是长垣的几家大型集团公司，县城一些干道均以这些集团的名字命名。卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起4家企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团、河南矿山、克瑞集团3家企业进入河南省民营企业100强。长垣概况经济环境政治环境城市发展

撤县建市河南省委印豫发2011年七号文件2011年6月1日起，河南省正式开展省直管县行政体制改革试点工作，固始、新蔡、鹿邑、兰考、长垣、滑县为省直管县试点单位，将撤县建市。2014年1月正式省直管。全国农村土地三项制度改革33个试点之一2015年2月，长垣县代表我省承担农村集体经营性建设用地入市试点工作。集体经营性建设用地，可以直接入市交易，而不必征收为国有建设用地，所获得的土地收益归集体所有，政府从中可以收取调节金。长垣县城乡总体规划（2016-2030）适应国家“一带一路”战略、中原经济区发展的新形势和长垣县未来的发展需求，规划融入“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以“注重生态、塑造特色、激发活力”作为发展主题，提出绿色、开放、创新慧城的发展愿景，并确定建设生态宜居的复合型现代城市，打造全国一流县城的总体目标。全国一流县城长垣概况经济环境政治环境城市发展聘请河南省城市规划设计究院先后四次修编城市总体规划，完成《长垣县城乡总体规划（2016-2030）》城市性质：豫鲁交界区域性中心城市，特色装备制造与健康产业基地，绿色低碳的生态宜居城市城乡空间形态：一核两心多点、城市带郊区空间结构规划：一体两翼、三心耀城、多区融合长垣概况“审时”第二部分：长垣县房地产市场调研分析对长垣房地产市场概况、价格、供需、客群等比较分析，得出长垣房地产市场大势。市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析从城市发展的眼光来看，长垣市的建设速度是令人吃惊的，几年的时间长垣的房地产市场已经实现质的飞跃。长垣从一个古老的县城慢慢转变为现代化的新城。长垣县城房地产主要被亿隆集团、长城地产、富美地产等大牌开发商瓜分，整体房地产市场表现价格一般都在3000-4000元/㎡（东南板块低端楼盘除外），户型面积偏大，2房很少，3房120-160平方米，4房160-180平方米。3房，4房分别占供给量的60%，40%。市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析长垣的房地产项目大致分布在浦北板块、浦西板块、中心板块、东南板块、浦东板块。浦西板块：代表楼盘亿隆·欧洲小镇、太极·原乡、食博园四期、卫华世纪城、美景天诚、宏瑞园等楼盘浦北板块：代表项目新宇新城、公园2080、望族公馆等楼盘中心板块：代表项目亿隆中央公馆、宏力新村等楼盘东南板块：代表楼盘亿隆家天下、建业·森林半岛、容园、丽水花园、富景苑、豫龙花园等楼盘浦东板块：代表楼盘浦东花园、长城金典、长城华庭等楼盘浦北板块浦西板块中心板块东南板块浦东板块市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析2011年-2016年，长垣县房地产投资额2013年达到顶峰，2014年同比下降47.2%，目前开始缓慢抬升。施工面积整体呈上涨态势，2014年同比下降6%，2015年同比增长16.8%，增幅明显。2012年竣工面积同比增幅最大，达到113.4%，2013年同比下降49.4%，目前一直保持低位运行。市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析住宅销售方面，2013年达到峰值91.2万㎡，增幅59.0%。2014年住宅销售65.0万㎡，下降28.7%。截至2016年11月，住宅库存面积46.99万㎡，住宅套数3629套；其中大多为钢混结构的高层与小高层；主要分布区域为蒲东区与南蒲区。按照平价销售量计算，消化周期为7.7个月。市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析326933753064334132443475348036333487348734933505整体来说，过去一年间长垣房价呈缓慢上涨态势，2016年11月达到最高值3633元/㎡，6月份位于峰底，仅为3064元/㎡。各区域价格差别较大，东区房价从2800元/㎡-3400元/㎡左右不等。市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析长垣县消费群体分析整体看来，当地的消费群体根据商品房市场的组成可以成分为二个部分：长垣周边县、镇、乡购房群体。这些购房者基本上都是商品房市场的购买主力，从职业上来看，多为周边乡镇起重、卫材等从业人员，生活富裕、文化层次不高是他们的主要特点。县城工薪阶层购房群体，这些购房者基本上的选购目标是经济适用住宅和低端项目，工薪收入、文化层次相对较高，对价格敏感是他们的主要特点。这些房地产购房者都普遍存在着下面几个特点：比较信赖本土开发公司，如亿隆、长城，外地开发商建业独大。维护自身权益意识薄弱；对小区品质要求明显提高；对按揭贷款认识薄弱；攀比心理较强，小团体购买现象较多。第三部分：长垣在售重点楼盘简析对长垣县主要竞品及热销楼盘面积、价格等比较分析，得出区域内重点项目销售态势。“取势”责任/专业/专心/专注/长垣重三点在售三楼盘：三建业森三林半岛三、亿隆三滨湖新三城、亿三隆欧洲三小镇、三亿隆家三天下、三龙栖湾三、长城三金典、三长城华三庭、长三城德邻三城、五三洲公园三壹号、三公园208三0、银河三君庭等三十几个三项目。公园2080长城金典长城华庭亿隆家天下亿隆欧洲小镇亿隆滨湖新城龙栖湾建业森林半岛五洲公园壹号长城德邻城银河君庭亿隆阳光桂苑建业森三林半岛责任/专业/专心/专注/总占地面积：183亩总建筑面积：33万㎡绿化率：50%容积率：2.15销售均价：4200元左右销售比例：70%工程进度：目前在建为北区12、13、15号楼。项目名称：长垣建业森林半岛地址：长垣县宏力大道南段东300米开发商：长垣建业城市建设有限公司概况：该项目分三期开发，位于长垣县南蒲区核心区宏力大道东侧300米（纬一路与纬二路中间），西临长垣县五星级酒店，北临780亩市政公园——三善公园，距繁华商业区仅3公里。南蒲区是未来长垣县规划新区，涵盖长垣县起重工业园区，未来发展潜力巨大，周边配套也在日渐完善。配套：西侧与五星级酒店毗邻，北侧紧邻700余亩三善园，相距一公里内有小学、中学、幼儿园，未来周边配套齐全：万德隆商场、社区商业、五星级酒店，780亩市政三善公园，长垣一中、长垣一中初中部。为未来新城区建设的热点区域。

幼儿园、商业、双气。亿隆滨三湖新城责任/专业/专心/专注/总占地面积：183亩总建筑面积：33万㎡绿化率：50%容积率：2.15销售均价：3600-3800元销售比例：72%工程进度：目前二期在建。项目名称：亿隆滨湖新城地址：长垣县宏力大道与纬一路交叉口西南150米开发商：长垣亿隆房地产开发有限公司概况：该项目分三期开发，位于长垣县南蒲区核心区宏力大道东侧300米（纬一路与纬二路中间），西临长垣县五星级酒店，北临780亩市政公园——三善公园，距繁华商业区仅3公里。南蒲区是未来长垣县规划新区，涵盖长垣县起重工业园区，未来发展潜力巨大，周边配套也在日渐完善。配套：西侧与五星级酒店毗邻，北侧紧邻700余亩三善园，相距一公里内有小学、中学、幼儿园，未来周边配套齐全：万德隆商场、社区商业、五星级酒店，780亩市政三善公园，长垣一中、长垣一中初中部。为未来新城区建设的热点区域。

幼儿园、商业、双气。亿隆欧三洲小镇责任/专业/专心/专注/总占地面积：500亩总建筑面积：42万㎡绿化率：35%容积率：2.9销售均价：3800元左右销售比例：90%工程进度：目前4期-5期6栋正在做外立面施工。项目名称：长垣亿隆欧洲小镇地址：博爱路与文明路交汇处南200米开发商：长垣亿隆房地产开发有限公司概况：整个社区的规划设计共分为三大功能区：主要住宅区、中部社区中心和外围交通系统，本着科学化、人性化、前瞻性的布局思想，很好的体现了人文生态社区重要的三种功能：居住功能、服务功能和经济功能，使整个社区达到人与自然的和谐相融，从而营造理想的人居环境。配套：亿隆欧洲小镇,简单装修，毗邻公园，医院，超市，学校，交通便利。

集康乐、保健、健康营养主题饮食，健康主题餐饮、茶艺、棋牌、儿童乐园、影院、客房等康乐体育休闲为一体。亿隆家三天下责任/专业/专心/专注/总占地面积：无总建筑面积：50万㎡绿化率：无容积率：2.9销售均价：3500元左右销售比例：92%工程进度：目前6号院正在做外立面施工。项目名称：长垣亿隆家天下地址：建设南路，北依南环路，南邻河南起重工业园区开发商：长垣亿隆房地产开发有限公司概况：品质尊崇5条城市干道，延续中心城区生活，打造5分钟新都市生活圈；超级临街商业、国际化会所、儿童乐园、标准篮球场，全面体验大社区尊崇品质。1500米生态南环绿化带，3000米建设路景观大道，双水系社区景观，缓坡绿茵、乔灌木搭配，雕塑小品点缀其间，配套：南邻当地大的城市公园——三善公园，社区有商业街、篮球场、健身广场及自建的高规格幼儿园等商业休闲和教育配套，依托大盘的规模优势，整合运动、教育、商业、景观、休闲、智能化等多方面配套优势，是亿隆房产升级再造桂陵大道品质人居版图的传世之作。千亩教育园区、篮球场、网球场，社区专属倡导有氧运动，金牌物业，管家式服务孟电龙三栖湾责任/专业/专心/专注/总占地面积：无总建筑面积：无绿化率：无容积率：无销售均价：认筹销售比例：50%工程进度：目前1期正在外立面施工，2期8栋楼正在做基建施工。项目名称：孟电集团龙栖湾地址：宏力大道与怀德路交汇处开发商：长垣长蒲置业有限公司概况：紧邻长垣行政服务中心，位列“高端商务区、教育休闲区、居住生活区”三区之心，以精心布置中枢，为社会精英塑造价值。配套：五所名校环绕：金色摇篮幼儿园、实验小学分校、长垣一中初中部、樊屯小学、南浦社区小学，云集顶端教育资源，让孩子在家门口安心成长，真正销售一体化教育；三善公园近在咫尺，天然氧吧，打造绿色宜居生活环境。长城金三典责任/专业/专心/专注/总占地面积：500亩总建筑面积：无绿化率：37%容积率：2.1销售均价：3000元左右销售比例：25%工程进度：目前1期小高层正在做基建，1期多层已入住。项目名称：长垣长城金典地址：长垣308省道与北环路交汇处开发商：长垣长城房地产开发有限公司概况：该项目位于长垣蒲东新区黄金地段，北依北环路，西邻308省道。东有规划的康庄路，南接长城大道，长途汽车站近在咫尺，四周干道环绕、交通网络纵横，财富动线四通八达。配套：周边社区配套服务完善，酒店、宾馆、医院、学校、超市、银行、行政办公环绕四周，站东商业街、长城商贸城、金贝山商城等更多奢侈生活配套，距本案咫尺之遥，真正达到5分钟步行满足生活需求；长垣十中、长城中学、长城小学、长城幼儿园等优质教育体系环伺左右，人文气氛浓厚。长城华三庭责任/专业/专心/专注/总占地面积：150亩总建筑面积：18万㎡绿化率：37%容积率：无销售均价：3000元左右销售比例：75%工程进度：目前2期正在外立面施工。项目名称：长垣长城华庭地址：蒲东新区南京路与北环路交汇处开发商：长垣长城房地产开发有限公司概况：该项目由高层、小高层及多层组成，共42栋楼，分二期开发建设；一期即将交付使用，二期正在建设之中。配套：长城华庭配套设施完善，与长城小学、长城幼儿园一路之隔，距长垣中医院也只是几分钟的路程；小区内还有公共会所，超市、健身广场，运动可以就在自己家门口；在步行10分钟内有长城商贸城、金贝山商城、站东商业街等大型专业市场，踏出家门，消闲、购物、美食信手拈来。专业、全面、细致的物业服务，智能化安防管理系统、让您倍感到温暖和真诚无处不在。长城德三邻城责任/专业/专心/专注/总占地面积：800亩总建筑面积：100万㎡绿化率：无容积率：无销售均价：认筹排号销售比例：未售工程进度：目前1期正在做基建施工。项目名称：长城德邻城地址：德邻大道与如意路交汇处开发商：长垣长城房地产开发有限公司概况：该项目由高层、小高层及多层组成，目前一期正在基建施工中，为小高层，一期位于亿隆欧洲小镇4期斜对面。配套：坐享城市主干道交通网络，德邻大道、亿隆大道、博爱路、卫华大道、匡城路、山海大道环饲周边，宏力医院、浦西医院近在咫尺，如意园、体育公园环饲左右，浦西幼儿园、浦西下学、浦西中学就在家门口，嘉百惠、万德隆、联华购物广场、后期自配商业街等，精心打造城市5分钟购物圈、休闲购物，信手拈来。五洲公三园壹号责任/专业/专心/专注/总占地面积：130亩总建筑面积：54万㎡绿化率：45%容积率：2.0销售均价：3000元销售比例：20%工程进度：目前2期正在做基建施工。项目名称：长垣五洲公园壹号地址：宏力大道与纬一路交汇处开发商：长垣五洲房地产开发有限公司概况：54万㎡南派风情水岸社区，项目由9栋水岸别墅，25栋小高层组成，68米宽空楼距将更多的阳光引入小区。配套：县行政服务中心、三善公园、三善湖、妇幼保健院、实验小学、一中、一中初中部、东英学校、五洲大酒店等资源，轻松尽享。公园208三0责任/专业/专心/专注/总占地面积：500亩总建筑面积：无绿化率：40%容积率：1.9销售均价：3000元左右销售比例：25%工程进度：目前2期正在做外立面施工。项目名称：长垣公园2080地址：长垣县长城大道与博爱路交汇处向西300米路北开发商：长垣富美房地产开发有限公司概况：公园2080是由长垣县富美房地产开发有限公司投资开发的重点项目，公园2080位于蒲北区重点发展区域，造公园、兴教育、建酒店、精住宅，优美宜居的公园生态，通达便利的交通配套，丰富完备的生活配套、浓郁的异域文化气息，蒲北未来价值正彰影隐现。配套：实验二小、建业小哈佛双语幼儿园、实验一小；宏力购物广场；长垣县邮政局；农村信用社、农业银行、中国银行；浦光幼儿园、火车站幼儿园、北师大幼儿园、建业小哈佛双语幼儿园；宏力医院、长垣县人民医院银河君三庭责任/专业/专心/专注/总占地面积：无总建筑面积：10万㎡绿化率：无容积率：2.26销售均价：无销售比例：未售工程进度：目前1期正在做外立面施工。项目名称：长垣银河君庭地址：长垣联华城市广场西邻开发商：长垣银河房地产开发有限公司概况：4层退台别墅、18层墅院洋房；23层揽景洋房121㎡-260㎡奢阔空间尊崇定制8小时全日照，让阳光肆意挥洒配套：雄踞城市核版块，联华城市广场西邻。毗邻公园，医院，超市，学校，交通便利。“定势三”第四部三分：长三垣房地三产市场三调研总三结通过对长垣市三情、城市发三展及房地三产重点项三目、重三点地段综合考三察，得三出本调三研总结三及投资三初判。长垣县三城环境三优美，三富有生三活气息三，这里三的消费三水平超三过河南三省会郑三州。数三字显示三，最近三几年长三垣累计三花在道三路、电三力、信三息、供三水、排三水、排三气、污三水和垃三圾治理三上的钱三达到170亿元。三目前又三在南浦三区建设三了800亩的城三市绿肺-三善园，城市三里遍布三大大小三小的城三市公园三多达十三几个。三因此，三品质楼三盘、宜三居楼盘三、绿色三楼盘成三为长垣三县楼盘三的主基三调。小三区绿化三率高，三环境优三美。201三6年长垣三县新增三房地产三商住面三积37万平方三米，预三计201三7年长垣三县新增三房地产三商住面三积将达三到39万平方三米。热三销户型三均为三三室、四三室（面三积为130三-15三0平米）三的刚需三性住房三。目前城三市发展三方向为三西、南三方向，三已在南三浦开建三长垣行三政服务三中心和三妇幼保三健院等三城市配三套，三三善园的三建成及三东西绿三色走廊三的规划三预示将三来县城三中央区三域的规三划蓝图三。大型三房地产三项目及三重点置三业项目三也均落三位与西三、南两三方向。调研总结投资初判目前长三垣县本三地房地三产公司三主要有三长城、三亿隆两三大地产三公司，三两大地三产公司三分别拿三下了西三区和南三区的重三大置业三项目。三导致外三地地产三公司很三难进入三。从长垣三县家庭三收入结三构及住三房消费三水平看三，高收三入家庭三占家庭三总数的20%，大多三住别墅三，有私三家车，三中等收三入家庭三占家庭三总数的60%，目前三均已经三购买过三住房，三因此长三垣房地三产需求三增长速三度会减三缓。近三期，由三于黄河三滩区改三造，大三批拆迁三户到来三承担了三部分商三品住房三的去化三，但是三政府为三拆迁户三提供了三保障住