南非房地产项目分析报告

南非房地产项目专题报告第一页，共四十二页。

目录ContentsPART3—约翰内斯堡地产开发研究PART1—南非宏观经济环境分析PART2—南非房地产市场概况PART5—周边项目案例PART6—结论PART4—潜在项目可行性分析第二页，共四十二页。PART1宏观环境分析PART1南非宏观经济环境分析第三页，共四十二页。1.宏观经济南非是中等收入的发展中国家，也是非洲经济最发达的国家，国内生产总值约占全非洲的五分之一。自然资源十分丰富。金融、法律体系比较完善，通讯、交通、能源等基础设施良好。但国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。第四页，共四十二页。【南非GDP走势】2003-2007年，南非经济增势强劲，矿业、建筑业和通信业增长较快，外汇储备增加。2010-2012年，在积极的财政政策刺激下，国内生产总值分别实现了3.1%、3.5%、2.5%的经济增长。但受新兴经济体经济动荡、美联储量宽退出等影响，2013年南经济增速下滑为1.9%，大大低于年初3.5%的增长预期。南财政部预计，2015年，南经济增长预计为2.7%，2016年可能增至3.5%。第五页，共四十二页。2.投资吸引力位于非洲南端的南非是全球最有市场潜力的新兴市场之一，也是全球主要商务和休闲旅游目的地。2011年南非加入了金砖国家集团。南非是推动非洲经济发展的动力之一，投资南非，既是进入南非本地市场，也是进入非洲大市场的重要途径。南非政治经济稳定，开放程度较高，矿产资源丰富，基础设施良好，金融和法律体系健全，劳动力资源丰富，具有一定的创新、研发能力。同时，南非政府出台了一系列鼓励措施，鼓励投资和促进工业发展。第六页，共四十二页。PART1宏观环境分析PART2南非房地产市场概况第七页，共四十二页。【黑人中产阶级的逐渐壮大-市场前景广阔】南非国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。由于快速扩大的中产阶级不断促进消费支出，南非经济有望保持强劲增长。城市化进程加快和基础设施升级，都表明了南非房地产市场的广阔前景。南非开普敦大学市场营销战略研究所的一份有关南非黑人中产阶层状况的调查结果显示，过去8年中，南非黑人中产阶层队伍日益壮大，人数增长了一倍以上，从2004年的170万增长至2012年的420万。南非黑人中产阶层的年度开销额自2008年起已领先于白人中产阶层，而且此后一直呈现猛增趋势。中产阶层数量和消费能力的快速增长使得房地产市场发展的基础更加牢固。第八页，共四十二页。【热点城市需求持续旺盛】自1995年以来，南非经济总体上呈现增长速度慢的态势，且近来受到欧债危机的影响，经济发展前景不容乐观。然而，在一些主要城市，多为南非的富裕地区，生活条件之优越堪比欧洲，独栋别墅、私家泳池等非常常见。近两年来，南非的房地产市场总体处于不温不火的发展态势，目前南非的全国房地产市场的平均价格增速相较几年前的繁荣时期有所减缓。但是，根据相关行业数据，约翰内斯堡、开普敦、德班等大城市房地产市场始终处于供不应求的阶段，价格稳定攀升。南非的贫富差距明显，一些居住在一线城市的富裕阶层对于房地产项目有一定需求量且具有购买力，因此部分主要城市的房地产市场自始至终都处于运作良好的阶段。尤其是约堡等几大城市的地产项目受到投资者的追捧。

第九页，共四十二页。【地产市场整体逐渐回暖】从08年金融危机开始，南非的房地产市场进入了长达5年的低迷期，房价增速缓慢。但从2012年开始，得益于迅速壮大的中产阶级，南非房地产市场开始回暖。2014年南非中端住宅价格指数上涨11.4%，高端住宅价格指数上涨6.2%，远高于南非GDP增速（1.5%）。2008年,房价降低0.5%；2009年,房价上涨0.3%(-5.4%inrealterms)；2010年,房价上涨2.3%（受南非举办足球世界杯刺激）；2011年,房价上涨1%；2012年,房地产市场回暖，房价上涨9%；2013年,房价上涨3.9%；2014年,房价上涨9.5%；2015,房价预计全年上涨9%第十页，共四十二页。PART1宏观环境分析PART3约翰内斯堡地产开发研究第十一页，共四十二页。房地产开发流程南非对房地产开发企业没有专门的管理制度和措施，主要通过通用的法律进行管理：对开发商资质没有要求，只要是申请注册的合法公司就可以从事房地产开发；国家制定了城市发展的规划，但是规划只是规定大概的发展方向，不会给出具体的规划指标（类似国内的控规）。由于土地属于私人所有，具体的规划指标由个人或开发商在报批规划方案的时候申报，由政府批准。政府一般不会否决规划方案，一般只是会有所调整，当然前提是规划方案要符合政府规划的发展方向；政府为开发商和购房者构建了完善的风险规避体系。所有的开发活动要按照政府规定的程序进行即可。

制度流程第十二页，共四十二页。【南非地产开发具体流程】首先从购买农业用地性质的土地开始，开发商从土地所有者手里购买农业用途的土地。第二个步骤：申请土地变性，这个过程中要有三个专业的专业人士或公司帮助，分别是规划师、土木工程师和建筑设计师。第三个步骤：做好地块内的规划设计。规划设计要经过市政厅主管委员会的批准。第四个步骤：做好块内的基础设施设计。该设计要经过市政局的批准。第五个步骤：开始销售。购买地产或房地产的人要缴纳定金，一般为5％－10％，如果以后不购买，开发商没收定金。同时如果要贷款的话，就要先把贷款申请资料给银行，银行审批通过以后就可以办理按揭贷款。第六个步骤：开发商在确定销售比例达到项目盈亏要求的时候，申请开工建设基础设施。一般项目如果销售60－80％就可以开工了。第七个步骤：如果开发商要贷款进行建设，那么在申请开工前，提交销售情况的资料和项目发展可行性研究报告给银行，申请贷款。第八个步骤：房屋建设完毕并经政府部门验收认可后，完成过户手续，定金和银行按揭贷款的款项就会经过中立的第三方账户转移到开发商的指定账户。第九个步骤：开发商开发完毕后，已经购买产品的消费者要自己成立物业管理公司（委员会），开发商把属于社区的安保设施、基础设施等移交给物业管理公司。第十三页，共四十二页。【地产开发流程示意图】农业用地非农业用地GDACENDACOUNCISERVICESSS18个月18个月3个月12个月申请变性COMERCIALREENT1RENT2REENT3INDUSRTALRETAILSPECIAL规划设计BULKSERVICESINTERNALSERVICES基础设施设计销售订金按揭贷款申请律师第三方账户银行销售60－80％开工建设银行按进度拨款申请开发贷款验收通过土地（房屋）过户第三方账户拨款给开发商成立物管会开发商交付设施COUNCIL第十四页，共四十二页。2.约堡地产投资价值分析租售比：是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。投资价值实际上就是代表了房地产市场的未来发展走势。从上表可见，约翰内斯堡的房地产市场运行良好。南非的房地产市场没有出现过大规模的价格上涨，基本上处于稳中有涨的状态，泡沫不大。就非洲国家而言，南非的房地产价格也不算高。就经济发展健康的发展中国家而言，南非的房地产价格也不算高。所以，长远来看，南非的房地产市场有发展的空间。编号物业类型项目名称或位置销售价格（万兰特）面积（平米）租金（兰特）租售比1ClusterWindemere40028035000114.292SectionalSondtonSkye25075200001253SectionaljackalGREEK90945000180.004VillaDanfein600300500001205ClusterFourways30025020000150第十五页，共四十二页。3.约堡地产开发成本及税费建安成本(含绿化)：低端房屋-----3,000R/㎡中端房屋建筑成本（简装）-------5,000R/㎡中端房屋建筑成本（精装修)-----6,500R/㎡豪华独栋别墅------8,500R/㎡市政配套成本：基础设施配套地块范围内的由开发商自己负责，地块范围外的由政府负责，政府收取一定的配套费。费率根据开发项目对各基础设施的使用总量来收取，最多不会超过建筑成本的1％。地块范围内，按照建筑面积，一般基础设施建设成本约100R/㎡。第十六页，共四十二页。【税费】土地交易税：在买地时，如果卖家没有注册VAT（增值税部门注册），买家就付转名税，为购买总价得8%。如果卖家注册了VAT就付增值税，为购买总价得14%。土地闲置税（物业税）：土地闲置不开发，每年要缴纳土地价值的0.05％税收。土地价值根据政府部门提供土地指导价格计算。企业增值税：税率交易额的14％，可以利用有合作关系的公司税票进行抵扣，按月缴纳。一般情况下，该税收可以通过各种手段规避。增值税退税周期很短，一周到一个月政府部门即可办理。企业所得税：税率净利润的28％，但是可以重新投入而延交。按年缴纳。另外，如果是外资企业，因汇率变化产生的利润或损失都是企业所得税的计税范围。红利税：税率分红总额的10％。公司进行分红的时候缴纳，和个人所得税不重复计税。市政配套使用费：根据项目使用的城市公共配套容量计算费用。一般不会超过项目工程成本的1％。第十七页，共四十二页。4.企业融资及销售按揭贷款【融资利率及条件】贷款利率9%~15％，具体利率可以和银行商谈。全资外国公司负债率不得超过50％，且贷款需要双重抵押担保才能获得贷款，当地公司不受此限制。当地公司：当地人（法人或自然人）拥有公司股份不低于25％，至少一家，可视为当地公司。在项目销售60－80％的条件下，银行根据开发企业提供的项目可行性研究报告和信誉资料等，给予开发贷款，需要抵押。【按揭贷款】个人按揭贷款执行南非政府国家贷款条例。任何个人贷款必须通过对偿还能力的评估。首先他必须证明有偿还能力，然后银行会对房产的价值做一个评估，最后确定贷款得比例。一般，如果房产的价值在1,000,000以下，最多可以贷到100%。如果大于1,000,000，比例从90%到50%不等，主要依照贷款人的收入和偿还能力来确定（通常是净收入的50%-70%）。不过，不同的银行会有不同的规定。第十八页，共四十二页。PART1宏观环境分析PART4潜在项目可行性分析第十九页，共四十二页。项目所在地区域分析【豪登省简介】豪登省是南非最小但人口最稠密的省。面积1.83万平方公里，仅为南非全国面积的1.5%，但其GDP占到南非全国GDP总量的35%左右。豪登省是南非全国的科研、教育和新闻媒体中心。金山大学、南非大学、比勒陀利亚大学和兰德大学都在国际上享有盛名。南非的主要报纸和电视电台也都集中在这一地区。豪登省是南非的经济中心。其经济是第二产业和第三产业交叉的经济。主要包括以下方面：制造业、贸易业、服务业、金融服务业、运输以及采矿业、建筑业、电力业等。

豪登省城市布局图第二十页，共四十二页。【约翰内斯堡简介】约翰内斯堡面积约269平方公里，为豪登省（Gauteng）首府城市。约堡是南非最大城市和经济中心，也是南部非洲第一大城市，更是世界上最大的产金中心（生产着全球约40%的黄金）。许多大公司和银行总部设立在此。单单约堡的GDP贡献就占到全南非GDP总额的17%以上。目前。约堡人口约480万（2013年），其中约70%以上人口是黑人。市区由铁路分为南北两部分：南为重工业区；北为市中心区，分布有主要商业区、白人居住区和高等学校。市中心巨厦林立，政府机关、银行、车站、证券交易所等都是现代建筑。北南约堡往北联通南非首都比利陀利亚，因政治与经济首都大融合的趋势，近几年约堡城市规划有如下特点：城市未来发展的方向向北，也就是Sandton,Midrand,Fourways,Woodmead四个区。比利陀利亚（首都）第二十一页，共四十二页。2.项目简介【地块地理环境】项目地块位于约翰内斯堡的Fourways区（约堡较为安全的、白人等富人集中的区域）的LoneHill，紧邻市政主干道M71，南临城际高速M1，交通便利，距离SandtonCBD约15分钟车程；地块周边市政配套完善，环境优雅，且已有多个成熟社区（多以独栋房屋和中高端联排别墅为主），地块距离约堡最大娱乐赌场MonteCasino仅一街之隔。其中，地块紧邻的空地（约2公顷）正由南非最大的地产公司之一Summercon进行住宅开发，可以充分利用其品牌协同效应。SandtonCBDMonteCasino第二十二页，共四十二页。【地块平面示意图】第二十三页，共四十二页。3.地块详细参数地块面积约1.9公顷备注建筑密度30%

容积率0.8

住宅密度72户/公顷

楼层高度3层

停车场1~2个/户

【1号地块：LoneHillExtension41】地块面积2.8公顷备注建筑密度50%

容积率0.8

住宅密度50户/公顷

楼层高度3层

停车场1~2个/户

【2号地块：LoneHillExtension53】第二十四页，共四十二页。4.项目静态经济分析-1号地块为例【成本分析表】序号项目和费用名称投资额（万兰特）技术经济指标备注工程量单位单位指标单位一总投资12086.281.80万㎡6714.60万兰特/㎡

（一）土地费用2200.001.80万㎡1222.22R/㎡

1居住用地土地费2200.0012.00亩183.33万兰特/亩

2公服设施土地费

亩

万兰特/亩

3其他土地费用

亩

万兰特/亩

（二）工程费用7435.411.20万㎡6196.18兰特/㎡建安（三）开发成本1108.99

万兰特

%前期财务管理（四）不可预见费318.637965.79万兰特4.00%工程费用的4%（五）资金利息868.45

万兰特10.00%

（六）销售费用154.8015480.00万兰特1.00%营业收入的1%第二十五页，共四十二页。【收益分析表】序号项目和费用名称销售额(万：兰特)销售量单位综合单价单位备注1销售收入15480.0612000

1.170㎡住宅1152.06840㎡13715兰特/㎡平均售价R/㎡1.285-90㎡住宅7128.005400㎡13200兰特/㎡129001.3110-120㎡住宅7200.005760㎡12500兰特/㎡

2销售收益15480.06

3总投资12086.28

4税前利润3393.78

5销售利润率21.92%%

6成本利润率28.08%%

7税后利润2443.52

所得税28%8投资回报率102.56%%

投入资金（万兰特）

3308.99第二十六页，共四十二页。【经济技术指标表】一总用地18000㎡(27亩)三建筑性质普通住宅及商业其中居住用地土地费9000㎡(13.5亩)四建筑高度9m

公服设施土地费

五建筑层数1,2,3

其他土地费用

1地上1层二总建筑面积12000㎡2地下0层1地上面积12000㎡六总户数120户1.170㎡住宅840㎡七容积率0.67

1.285-90㎡住宅5400㎡八公共绿地0.19%1.3110-120㎡住宅5760㎡九建筑密度0.50%1.4体育及商业0㎡

1.5物管用房等

㎡

第二十七页，共四十二页。【敏感度分析表】平均售价R/㎡税前利润（万兰特）税后利润（万兰特）成本利润率投资回报率企业所得税28%10900993.78715.520.08220.3003119002193.781579.520.18150.6630129003393.782443.520.28081.0256139004593.783307.520.38011.3883149005793.784171.520.47941.7509其中自有资金：考虑土地成本和开发成本3309.99万元第二十八页，共四十二页。5.项目SWOT分析SWT优势Strength【区位优势】【经济优势】【信贷优势】【开发模式优势】【劳动力优势】【当地供应链优势】机会Opportunities【预期收益】【品牌树立】【市场潜力】威胁Threats【汇率波动】【政策波动】【国际形式】O劣势Weaknesses【安全形势】【行政成本高】【市场认知度】第二十九页，共四十二页。S【区位优势】：项目位于非洲金融中心——约翰内斯堡桑顿北部的Fourways区，地理位置优势明显，基础配套成熟，是商业开发、市政投入建设重点区域，未来具有较大的增值空间；【经济优势】：桑顿作为约堡的华尔街，是南部非洲的商业和金融中心，服务业、旅游业等第三产业经济发展迅速，且南非大型企业及跨国公司云集，周边国家的富人多来此旅游购物，高收入人群多，具有较强的潜在购买力，当地的房产市场也处在上升时期；【信贷优势】：南非出台政策刺激消费，鼓励按揭贷款，南非贷款买房的门槛较低，对于收入稳定的南非中产阶级而言，基本都只需首付10%的房款（针对首套房，还实行0首付政策），剩余资金就可以从银行获得贷款，这也从政策上刺激了房地产市场的发展；【开发模式优势】：南非地产开发可采用先预售再开发的模式，与国内预售不同，根据南非地产行业规则，只要开发商在地块规划、建筑设计等方面通过市政审批之后即可展开预售（甚至不需要样板房），开发商可以选择在预售达到一定比例之后再开始施工建设。这一点也很大程度上降低了投资风险。【劳动力优势】：南非拥有世界上最发送的建筑业，工程承包领域成熟，劳动力素质相对较高，管理人才和高级技术工人充足，这将有利于项目的建设运营；【当地供应链优势】：南非当地建材供应充足、门类齐全，并且价格相对不高，相关材料供应商可以直接运输至工地。第三十页，共四十二页。W【安全形势】：南非废除种族隔离政策之后，各种暴力事件层出不穷，在一些区域尤其容易发生针对华人的抢劫、伤害事件，目前南非是世界上犯罪率和艾滋病感染率最高的国家。随着近年全球经济增速减缓，失业率居高不下，南非工人出现经常性罢工事件，使项目的顺利实施存在一定的风险；【行政成本高】：南非当地政府办事效率地下、行政审批环节多、成本较高；此外，由于是国外项目，处理与各种行政审批部门的关系可能还会增加一些隐性成本和不可预见的风险；【市场认知度】：我公司之前尚未进入南非地产市场，缺乏该国的房建及地产开发经验，同时对该国的政策、法规、标准也不熟悉。第三十一页，共四十二页。O【预期收益】：桑顿房价在整个南非属于最高水平之列，而成本并未太高，因此，若项目能顺利开发，预期收益较高；而且考虑到将来项目物业可能的可持续运营，项目的预期收益将会更高；【品牌树立】：若项目能顺利实施，获得当地南非市场认可，必将为公司在整个南部非洲树立企业地产品牌打下良好基础，为后续市场的开拓提供一个良好的契机；【市场潜力】：桑顿城是非洲大陆最为富有的地段。它除了是全非洲首屈一指的购物中心之外，它也是南非新金融区和约翰内斯堡的商务中心，根据目前的相关数据预测，桑顿在未来的5~10年内，城市规模将扩大1倍，其发展前景令人瞩目，因此，对于地产开发商来说，桑顿可以说是非洲最具商业投资价值的市场。第三十二页，共四十二页。T【汇率波动】：今年以来，南非兰特兑美元汇率持续下滑，甚至一路跌破11兰特关口。兰特贬值是今年南非通胀加速上升的主要推动力。同时，兰特贬值也导致大量外资撤离，企业工厂裁员，这无疑令南非经济前景蒙阴。因此，投资南非地产也应谨慎选择融资货币种类以抵御兰特货币波动风险；【政策波动】：南非政策波动性大，限制性条件多，如BEE政策等。虽然目前就房地产开发领域南非并未出台限制性政策，但不排除将来政策变化造成投资项目的进程受阻甚至失败；【国际形式】：国际经济形式发展尚不明朗，南非经济与美国、欧盟经济联系紧密，近两年南非经济发展呈现放缓趋势，对于尚未进入的海外市场，项目的开发存在较大风险。

第三十三页，共四十二页。PART1宏观环境分析PART5周边项目案例第三十四页，共四十二页。【LoneHillCasablanca公寓楼项目】Casablanca项目

定位中高端公寓楼，由南非最大的地产公司之一Summercon进行开发。该项目紧邻1、2号地块，周边拥有商务、娱乐、购物休闲等中心，区位优势明显。Summercon成立于1983年，在约堡北部累计开发楼盘超过100个。1号地块2号地块Summercon楼盘第三十五页，共四十二页。本项目共包括共分三期进行开发，项目一期拟建公寓186套，主要以三层联排公寓楼为主，小区内配套设施包括公共泳池和小型会所等。开发期限约为2年，目前一期土建已基本完工。本项目采用了先预售再开发的模式，与国内预售不同，根据南非地产行业规则，只要开发商在地块规划、建筑设计等方面通过市政审批之后即可展开预售（甚至不需要样板房），开发商可以选择在预售达到一定比例之后再开始施工建设。本案在预售率达到60%时动工建设，这一点也很大程度上降低了投资风险。因为