2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析;;（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。;;（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化：;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。;;三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。;;综上分析，在我国新型城镇化背景下，我国房地产市场特别是北上广深等一线和二线热点城市的房地产市场，将面临良好的发展机遇；以深圳为例，在2014-2020年期间，每年住房市场新增的买卖需求约17万套，租赁需求约18万套。然而，因大城市新增土地资源的稀缺，未来城市更新难度的加大，以及存量商品房规模有限、二手房供应能力不足，未来住房买卖市场难以有充足的供应量满足市场需求，并存在房价持续上涨的可能。未来，在新型城镇化背景下，充分挖掘大城市住房市场供应潜力，是保持房地产市场乃至宏观经济稳定健康发展的主要目标。;;三、2015年房地产市场政策导向研判;;结合中央经济工作会议及中央全面深化改革系列要求，个人认为，未来我国房地产业将充分发挥国民经济增长的支柱产业作用，在经济增速持续下滑、经济结构持续调整期间，有力促进宏观经济稳定增长，并推进国家新型城镇化目标的实现。主要依据如下：;;从促进经济发展看，改革开放以来，随着我国房地产业的快速发展，房地产业在国民经济中占有了重要地位。目前，我国房地产业增加值占GDP比重达到5%左右，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重多年保持20%，直接来源于房地产的税收约占全国税收收入20%，房地产业带动了40多个相关产业的发展，创造了大量就业岗位。因此，房地产业仍然对我国经济发展起到巨大的支撑和促进作用。;;从民生改善看，随着房地产市场的快速发展，我国城镇居民的生活水平大大提升。目前，城镇人均住房面积从1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米；城镇居民居住成套住房的户数占比达到76%以上；城镇私有住房占住房总量的比例达到85%以上，住房自有率达到74%。目前，住房已成为我国多数居民家庭的主要财产，住房内在质量显著提升，居民住房功能和人居环境大大改善，住房制度改革和房地产市场的发展，大大提升了我国城镇居民的生活水平和生活质量。;;尽管，目前还存在城镇居民住房差距扩大、普通居民住房支付能力不足等问题，但总体看这仍然是发展中的问题，可以通过住房制度的深化改革解决，而房地产市场机制本身并没有什么根本问题，并可以通过长效机制的建立，解决市场过度投机带来的泡沫化风险。;;当前，我国新型城镇化正在快速推进。从美国、日本、韩国等发达国家发展历程看，在城镇化超过70%以前，住房建设规模通常保持快速增长。据此判断，当前我国房地产业仍将处于较快增长阶段。尽管在经济增长调整期，房地产业增速也有可能放缓，行业结构有可能调整，但继续保持中高速增长的势头并未改变，并能够继续发挥对国民经济的支柱产业作用。;;根据以上分析，结合中央经济工作会议提出的“稳增长、防风险”目标，本人认为2015年我国房地产市场的政策导向总体会坚持“稳”字当头、增长为主。具体包括以下目标：;;加快建立政策性住房银行，政策性住房银行或在公积金机构的基础上构建，或者以财政出资构建，并吸引寻求长期增值收益的社会资金（如外汇资金、社保资金）参与；加快建立住房抵押贷款二级市场，在国内已批准建立自由贸易区、国家级金融开放创新平台的区域，试点设立地方性住房抵押贷款证券公司，成熟后可设立全国性住房抵押贷款证券公司。;;（七）推进住房更新，提高住宅质量;;加强棚户区、城中村改造，推进老旧住区综合整治，改善城镇住区居住环境；完善住宅配套设施建设，新增交通及公共设施建设应与住房建设同步，政策保障房用地应尽量安排在基础设施成熟、便捷区域；加快住宅产业化建设，提高住房科技水平，强化住宅质量责任终身制。;;（八）加快住房和房地产管理体制改革;;精简管理机构，将城市规划、土地管理、建设管理、住房和房地产管理、城市更新、住房保障、房屋租赁、住宅产业化等管理职能统一合并到一个管理部门负责；减少行政手段对市场的干预，加快政府权责清单