项目开发建议

旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告目录TOC\o"1-2"\h\z1项目开发策略51.1开发意义5姿1.2耕项目开发格饶局分析孩5纯1.3屑开发策略异6邮1.4吴出租方式的迟开发策略豆7猛2愧功能规划建犁议辱8钢2.1通总体功能分晚区图披8降2.2症交通规划图味8炮2.2妖交通规划图巾9登2.3游游线及游客豆密度分析图目10或2.4挖明代文化区绕11粱2.5店民国文化区僵16材2.6碗时尚运动区终21说2.7凳生态度假区厚22猴2.8小生态商务花虫园膊22定3尊规划设计概线念提示逆23裂4咱项目开发模蓬式建议贿31逃4.1场生态保护与编土地开发休31台4.2翼生态与商业兵31朋4.3眨开发模式珍31爹5嫁项目建设规量模估算粗32树5.1词项目建设规旗模坦32锅5.2冠项目开发时坏序冒34品6干投资成本估这算略35诞6.1沫投资估算依烧据亏35昼6.2艘项目投资估袭算呈35散7扁收益预测链36旱7.1氧测算说明算36宫7.2轧经济效益预盆测妻36溪7.3歌间接经济效抚益浅37团7.4式生态环境效韵益民37旷7.5肝社会效益肺37葬8叙财务指标分屡析及收益回贞报评价叔38屯8.1轻财务指标糟38尊8.2什不确定性分吓析六38握8.3艇风险与对策明39缘9佳设计任务书优40酬1项目杏开发策略凑1.1开发午意义形对本风景区沫经营者而言网，景区初作为生态环婆境的风景区盗系统，不应松该被看作独旦立的体系，骄而是与更大径的周边区域败融为一体的底组成部分。夫要做的不仅昨仅是建造一罪个国际化的吼风景区，还焰要肩负起探详索旅游产业裹化经营的重炊任。旅游产药业被称为是附21梦世纪最具活环力的朝阳产印业之一，正迟以其高速发勉展的姿态成津为备受青睐包的绞“雄香饽饽照”行。慰1.2项目赠开发格局分倾析双图1－1项步目开发格局敌分析图彩本风景区内勿人文历史以寇民国文化和音明朝遗迹为膜主，大多分微布在山脊线走以南，范围笨较广；鞠南部与市区燃联系紧密，刃作为整个本横景区内游客芹的主要进入委方向，所受钓影响较大，勾利用价值也夺最高；工中部为大片泳的生态保护狮区，是某市揭的绿肺，需患要得到全面络的保护；蛛西北部靠近院主要的陆路搂交通枢纽与她市区经济联丰系较大；眼东北部生态稼环境优良，姐受外界干扰溉较小，适宜匆开展高档旅怀游度假活动份。轰由此基础我岔们大胆的对霉本风景区的横开发格局做岩出如下安排值：里一纵一横、疾两翼齐飞梁在以本为核象心的南北方雷向，安排以扰民族革命的附艰辛和成果柿为主要表现纪内容的项目叠，以统一共粉和为主题的询纵轴，连接创本、民国文状化区、革命遇烈士陵园等胖区域，并成摩为整个景区银最主要的旅胜游吸引物。城以人文历史钻时间线索为中横轴，与纵俱轴相交于本闹。按照历史旷发展脉络设役计明朝、民嫩国和现代三炸个不同主题暴区域，展现粥中华民族的耗人文精神，员指引未来的奸生活方向。翼以生态商务闻区和生态度逮假区为两翼佛满足某城市求对未来发展劲的需要，同秋时最大程度行上实现了土睡地的商业价居值。带南北呼应，雹东西贯通院将大规模的郊建设集中在平景区南部，犯把现代化的节城市建设与巡幽雅古朴的护历史文化分种隔开来，保浅护、维持景闸区中部和北鬼部的历史遗护存及生态环貌境。气并以适合新贫时代旅游活陡动的项目与跪北部传统的孩瞻仰观光相吴对应，丰富专现有的旅游并活动内容。律西部以市政赞公园为切入捉点，与某普脚通的市民生挺活紧密结合咬；东部以第秋一印象区吸给引从长三角悠其它地区进轨入某的外地索游客，合理森引导不同游鸦客的流向。偷1.3开发鸭策略抚开发策略为巩先开发南片赛，储备北片堤，由南向北喊滚动开发，垃均衡布局景季区利大和利券少项目。税为了追求开耳发利益最大爆，预留一些属空地以供将绿来使用。桐滚动开发缓月解了资金压建力，确保了鬼开发品位。佳用土地收益拿筹集建设资衔金，本风景象区的建设才敲能如期按计接划顺利进行佣。统一进行慕本风景区规垮划与土地利威用以及基础泼设施配套，炭然后出售部垮分土地以补粉偿配套费用纤，其余用于夫自行开发。闲政府应用有挂限委托代理葬的方式、用和市场化公开裂透明的运作柏方式实现土匆地开发公开座化、市场化捆，包括应尽孟可能地用公错开招标的方啄式安排有限思的委托代理阿。穿市场化运作嫌方式可以发恨挥社会、企触业的力量，顷代景区经营初者完成必要震的土地整理淹、开发储备继工作，克服只景区经营者寻在大量资金纱和人力上的档投入困难，登同时解决市冷场土地供给邪的压力和信他息的不对称选问题，增强在了景区经营叶者的土地供歼给和市场调咸节能力。摧（一）置换尸土地功能，款提供商业载俩体卸本风景区土杠地价值寸土捏寸金，为充圾分发挥有限脏土地资源的专最大效益，拾运用土地极影差地价原理膜，把经营效刮益低的土地宋或企业机构朋置换到区外低腾指笼换鸟。此秋外采取弹性缠开发，限量腾供应，最大扬限度发挥土澡地价值，实凯现景区的可揉持续发展。秋（二）整合律景区资源，贤产生整体效蝴益房针对目前风疾景区产业结袭构、土地利育用、空间形菜态、景区功船能过于零星君、散乱的问揉题，采取社拔会资源共享莫，风景区功幼能区空间打青通的整合优清化方式，就遭能产生整体货大于局部之煌和的价值增筹量。整合内夫容如下：码1世、相对集中顿布局产业功专能。必须利雾用规模效益脑的经济规律贵，把同质、及同类功能空傅间尽可能集居中布置，打椒造配套齐备访的经营环境例，形成产业誓结构合理，矮适应景区商甩业发展的经歉营环境，同衫时减少景区箩原有生态、容历史文化的国破坏。遍2、优化道嚼路交通组织室。在保持现骗有路网结构洪基本稳定前朵提下，组织驶好景区内部嫌交通，关键悉是加强道路谈间的衔接和病协调，处理软好交通瓶颈吧节点，并有镜效控制过境羞交通。扣3、构建商秆业区域内公万共空间。需秒要创造良好帽的生态环境聪和更多的公唤共活动空间盏。埋4、综合整别治环境景观开。其内容涵赛盖建筑形态万色彩、城市伍广告、指示孤系统、夜景君照明、环境世小品等。结通合商业地区接的区位特点崖及已有建筑布风貌，在景振观系统上统头一协调和控依制，开展街番道空间立面仔形态和地面循景观整治，绸展现风景区皇商业区域特乓有的景观魅林力。辉5、完善文灭化配套设施役。主要是丰示富商业区文衰化内涵，提义升商业区文迎化品位。摆（三）渐进饮式更新，逐构步实现景区挽开发递景区开发，派现状基本形腿成，不可能乔采取完全推汽倒重来和大皆规模开发模序式，只能采妹取渐进式的量更新改造。特必须注重远筋期规划与近塞期建设相结辟合，统一规达划与滚动实论施相结合。榴姓采取渐进式三更新主要有林以下几方面迫内容：鲁1芽、建筑物功若能更新和外安立面改造。针可根据不同疯结构形式和价功能调整要跟求，采取不隐同的更新方曾案，分区域贯进行统一的鹿外立面改造镰，规范外墙纸、屋顶、窗改户、阳台、架雨棚、空调区罩的形式、汗色彩，使旧惭貌换新颜，劫逐步完善建桃筑与景区和号谐统一的外鸟部形象。良2兵、逐步改善睬景区基础设外施。景区开鹅发离不开基甲础设施的完勤善，但基础卸建设一次性涨投资规模大百，建设周期势长，在城市魂建成区中实凑施也不可能沟一步到位。圣因此，有计种划地分步实火施市政基础逼设施改造，悠应作为中央传商务区发展墙的命脉。例钱如：景区次温干道的整治谜改造，精心隔设计并组织枪实施一些重呈要路段地下宝人行道建设弦，实现人车馆分流，建设朵一些公共停蚂车场、停车脸场，以提高锅区域交通的宏通达能力。竿同时结合励“肿注意力经济戒”困的理论，从伴本风景区的茎长期可持续浑运营、避免均同质化产品笋竞争的角度芦出发，围绕疑文化生态主丸题进行完善而的功能布局牲，强调如何纽塑造每一宗挽地块的独特键性和标识性惜以此为基础首，强调将目价标客户群定勇位于端“平终端用户为毛主、兼顾土迁地二级开发跨商轧”寸，力求避免累不符合战略麻方向的经营言性企业无序炊进入。吸引染包括全球商帖业经营机构呜、中央部委肚机关等在内锹的实力型终卡端客户，这哥样既可以保废证形成本风惕景区的独特数商业环境，跟同时也能够鲁确保商业土搞地的顺利租啦赁、有序开夫发与有效运话营。艇1.4出租河方式的开发扁策略转●访在本风景区愉商业经营性督区域，以长配期投资的理枕念开发，确谱立只整地不悼盖建物的目集标，整地后费出租予其它团开发者，租厕期20年期快满建物所有诵权后归本风划景区所有;盼●阀实行土地年芳租制婶-每年收缴踪一次地租;拜●矛混合租赁方分式;瘦●开采取余“虹低（价）进驾入、高（价蒙）维护为”弦的方式。这厚样既能够保撞证商业土地罩的如期出租陪、开发、经蚂营，同时也奴可以保证某咸本风景区形穗成独特的文吃化商业氛围无。如此制定区开发策略，添在很大程度僚上确保了风吉景区的商业债经营及相关双项目的有序救操作，较好掘地规避了土羡地的炒作现嫁象，并兼顾租了土地二级断开发商的利残益等辣此种出租的抽开发方式一巷为保持本风嘉景区的规划惭品质，二为融节省土地交状易的税收，呆三则使承租双户开发费用繁降低。为便旁于管理,其活营销、管理哨等后续工作脾均由本风景丑区经营管理天或委托管理握。盏2功能规划咐建议氧2.1总体挡功能分区图况2.2交通庭规划图潮2.3游线填及游客密度忙分析图均2.4明代何文化区江轿总体思路最解析扁明代文化区防的开发思路额主要从以下您四条主线入朱手：宣通过完整现啊有明孝陵的怨游线，恢复甜皇陵本来线器路，并在其哭中穿插其他参项目加深这衬一世界遗产扫的磅礴气势集和丰富项目故内容；马通过明遗村暂以别样鲜活欧的主题游览抱方式展现明妙朝文化，作某为明孝陵这莫一严肃庄严弄的明朝旅游都旅游景点的镇补充，使整厅个明代文化碍旅游更为完重整；呆通过利用明惑城墙这一经扑历了某沧桑鹿巨变的见证非物营建城墙猎旧事休闲带蛋，让置身于绝其中的游客欣细细品味某响曾为六朝古艺都的辉煌与幅沧桑；提在易道规划贤基础上，构斑建沿路景观姑和广阔的开员放空间，既娱为西部入口耗打造良好景窃致的第一印口象区，又为亡市民休闲和帆户外活动提束供了场地。趣租总体项目布浆置图酱姿项目分区毕详解■明孝陵太□训区域主题与抗功能祸这是一条以岂明孝陵为核柴心吸引物的寺观光路线，炉兼有少量的透参与性项目宁。绩全力恢复和骑保护明孝陵赵一线的历史顽空间肌理，心重现神圣庄枕严的历史氛笨围，从而改连变目前游线遗被切割的状隐况，永葆明讲孝陵恢弘气暖势；粥重点保护大遍金门、四方善城、神道、翅孝陵殿、宝稀顶这一主轴蔬上的历史遗添存，形成一梨个封闭的、剧主线清晰的毛遗产保护区破，有效控制室遗址的游客展数量；怖同时，依照趟历史将游线简从大金门延铃伸至下马坊派，增设小体再量的表演节折目，提高游继览价值。□区域环境磁区域整体处炼于一片林海娃之中，烟雾万缭绕、鸟鸣医深处，明代侨建筑气势非磁凡。珍明孝陵遗址树保护区右侧西是梅花山，归左为植物园捐，氛围庄严微、环境幽静删；戒大金门至下修马坊一线，绘主要以表演震节目等方式榜展示明朝文呢化，使游客判从下马坊步熊行到大金门她的过程中，搏能对明朝和河明代帝王将毫领有个大致挽的了解，培怨养游历情绪贱；蜻从下马坊至桑宝顶的整条腊线路为单行州线，要求通丝畅、清晰，瓦目前被道路果和建筑强行后割断的地点惨，将采取架轰设景观桥、筋设置景观遮架蔽等方法，蝴使之前后自施然相连。惧□已主体线路表蚀宝顶炎地宫所在地陆观光屠古树参天猪圆形大土丘处，等待地宫牢发掘远明楼久陵宫后寝宁观光株景观高点终重点修复和胞保护点霉孝陵殿耗孝陵主建筑塘观光勤肃穆裤重点修复和芬保护点尸文武坊门争陵宫第一门本观光紧大气挽重点修复和平保护点补五龙桥扭连接神道零观光脑古朴执增加桥两侧麻的生态景点点神道绑神兽甜观光忘雄浑神圣暗保护神道及凑两侧生态环竟境韵四方城统圣德碑碑厅诵观光贩沧桑钓在室内成列占一些文物古腾迹好大金门傲孝陵园大门裹售票服务传气势犹在需拿要修复散入口将设置波一个小型的饿游客集散地缴，增加服务常设施拴英雄走廊销新增项目芳观光娱乐耀目前尚无游产乐项目激摆放刘基等冻明代开国将挨臣的塑像，蒙形成一个主暗题游乐走廊孕下马坊偶孝陵入口的鞋标志性建筑展表演服务地破坏严重蛮需要重整齐石雕牌坊为鹅标志物，形殃成广场休闲疗区，用表演直活动吸引游壁客时■肺城墙旧事休唯闲带蝶□值区域功能与馅主题制借助明城墙未这一绝佳的肃景观体系，糊通过提供餐鸭饮、住宿为丘本地市民、照国内外背包仪族和有较高赞旅游需求的扰游客提供一斥片能够深刻思体味某的休跨闲场所，秘围绕明城墙窃这一实体展伍开，以明文抽化为主线，教同时通过其加他包涵某作表为六朝古都闻元素的单体透将其丰富。阁□车区域风格与坑环境怠明城墙作为犹某人的一个京骄傲在该休芬闲带的氛围郑营造上起着架支撑性的作租用，整体氛券围应较为古抓朴、安静、迹闲散，避免骡高密度和刺思激性较强的灭项目活动设斯置，遵循返匠朴归真的简得约风格。此北外无论身处田于该休闲带艳的本地市民础和外地游客越需能够体会担到一种浓重匪的文化气息巡，让人们通乘过城墙读懂谷明朝文化及丰某历史。怪□柱设计原则与波方向：职依托利用原幻有规划对该估区域的景观佣设计。互所有的项目键设置均需依皂托明城墙的腊景观体系而踢建。顾从各个层面挣体现某作为浊六朝古都的喉沧桑与辉煌哄，着重突出浮明朝文化元烧素。下配合明遗村句，从入口处晒起通过一些继隐约的线索旷和递进将游璃人引导至明膨遗村稀注重设施整受体和细部设碎计的艺术性砍，充分传达嘉文化内涵的脆厚重。傍通过本体资循源的优势和岁相关文化活厌动的烘托，昆逐步提升该续区的文化氛补围。贱逐步发展成劝为国内外明抄朝或某文化吧爱好者的一储个沟通与交挤流的集散地悦。邪□深主要项目设栽置略怀旧茶馆酒亲吧佩古今戏台蚁明史长廊牢主题客栈时马棚冒街头表演秀匹街边小摊轨水中食舫湾水上表演熔大型明代艺吃术博览愉仿古书亭■明遗村棒□雷区域功能与密主题援这是一个作锤为本景区明贯朝遗址的配牺套项目，以浓明朝民间文厚化和孝陵卫警生活为背景们的主题游览洒项目。除一竭般的展示功爱能外，注重崇整体的氛围酒营造并增加事参与性项目即，因为来到傻本景区游客商在通常情况术下只能通过错明陵来感受踏明朝的文化选，感觉较为惹凝重不能生绍动鲜活的展告示昔日明朝向人们的普通筋生活，因此朝，能够体会后身临其境的兼感觉将成为启该项目最大蛙的卖点。堵“情明遗村臂”林顾名思义，评该主题公园招应该有一种冤隔世之感，报所有项目设耗置均紧密围浪绕明朝文化林，通过特殊些的项目关系宅安排使游客召深刻体会到于这是一个从丸明朝遗留下晕来从未与外魔世接触过的唯区域。立□景区域风格与按环境玉整体为明代订村落风格，拢同时也可建糟造官吏的深记宅大院，进揉入该村落的章游客将按照巴一种离奇的疗游线进行游蝴览，通过营棒造植物景观与隔离带和处孩理空间关系奥来控制各片姨区的视觉效亩果，使游客规进入每个片危区时都是在贺不经意之间绵，在心里上赖形成与现实丢生活的巨大传反差。琴□楚设计原则与唱方向：机整体风格古戚朴简单。谋项目由若干禁节点组成，祝疏密有致。嘴不安排大体绍量建筑。盈注重与周边励环境的融合同，如由植物挖制成的公园窗围墙与景观铃隔离带。市逐步与明孝心陵发展成为中捆绑式的旅也游产品。朗□陵主要项目设混置馒第一印象区械大型生态时俊钟煌大明庄园职科举考试据编钟表演厨蹴鞠秘兵器博览令作坊片区吧钱庄呜织布作坊匆陶瓷作坊作打铁作坊遗民居片区比院落展示浙耕种展示及您体验旺酒肆缩明艺院佛民间歌舞表摩演疤宫廷歌舞表灶演□游线描述菊在园外通过馅精心设置植忙物景观隔离显带将使游客辉不能看到园滥内景观，门迁口处的大型仪生态时钟将市暗示游客对棍时间的思考锐，他们也许杰会想象着明殿代人们的样丸子和生活，敲就在这种对订已然逝去朝板代的想象中袄进入园内。泡首先出现在拌游人面前的隔是大明庄园窃。庄园将分琴成几个院落枪，在这里游翼客可以了解国到明代的艺粘术文化，欣腔赏并试奏明后朝宫廷音乐乐，参与古代登的体育活动编，时间不久秘后游客发现布自己已经到岩了庄园的最抢后一个院落阴或一个侧院水，也许会觉拣得这个庄园霉面积并不算作大而且活动题有限，似乎他游览已到尽扮头，但当他促们在后院或截侧院打开某焰个房间的门矛时突然发现旬自己眼前的巨是另一个完幼全不同的片未区。礼与大明庄园垦相连的两个荣片区是伤“需作坊片区畏”依和轮“概民居片区夫”贡，作坊片区裕内将安排若台干古式作坊边，游客可在出此处切身体都验参与酿酒辆、织布、制刑陶等活动，裁最后游客将吊来到差“塌时间作坊围”掘，当游人开急门进入房间乡却发现屋内志有农具、灶投台、床铺、例水缸等物品皱，俨然是普娇通农户的居捧家模样。素走出农家后违发现自己已毫然进入民居驶片区，这里字有明式的民席居和农田，睡装扮成农民档的工作人员逐会带领游客尿参观民居，纺试耕农田，骗并向游客讲件述明朝的民析间故事，讲顾述中将告诉骗游客某个农尘户的家中有强一条神奇的珠秘道，实际骂上是一条通病往最后一个扁片区的地道瘦。页最后一个片蚊区是以表演辱展示为主的液“梯明艺院杨”虏，经过前三务个片区的步婆行游览后游谢客可以在这云里坐下来欣提赏明朝的民洞间和宫廷歌砍舞表演。灰■病前湖休闲区计大体上遵照剑易道规划，施建议适当丰身富原有项目懂，增加新项够目。仓利用一部分解湖面适当引椅进新颖的滨月水项目，如除：沙滩排球朵、蹦床等。各设立若干出雕租和出售活鸽动器具的商凭店，如：风矛筝店、帐篷身出租、皮划姜艇出租。艇增加水岸边喇的晚间活动撤。半■灵草坪游憩区患大体上遵照素易道规划，朱但适当减少稳原有范围，缴增加新项目重。威增加移动快俗餐车和移动杨水吧向游人挪提供餐饮服臂务。探设立专门场战地作为儿童厘游乐园。乌设立若干出摆租和出售活以动器具的商赠店，如：孔攻明灯、风筝呢店、帐篷出泊租、吊床出办租等。劈2.5民国就文化区酬佳总体思路解莫析丧■勒区域名称黎：民国文化躬区施■太主题形象伤：谊走向共和、嫌走向统一泥曾有一批人谷为了实现中准华民族的自克强和统一，矿终身奋斗不床息，孙中山津先生是其中害的杰出代表鸡。如果说现辉在的本园着姨重表达了人件们对中山先冠生的哀思和钢缅怀，那么牧改造后的民谦国文化区将迅围绕时代背捐景和中山先瞎生的生平，传以括“困重点表现否”粥的手法展现荷中华民族走根向共和的历堪史，通过介酷绍背景和氛午围烘托让人殿们更充分认海识到中山先幅生在共和史木和统一史中筛的地位。并拾通过设立特紫殊纪念场所述表达人们向霜往统一、期飞待统一的情过怀。杀定位：孙中喉山先生的权医威纪念地；童本风景区乃耐至某市的人箩文地标；半国内民国文迅化游的领跑睁者。驶允总体项目布隐置图倾图2－7民桂国文化区总亮体项目布置铺图购株分区项目详境解■统一山□主题形象挑梦圆本，中名华自强穷如果纪念的案初衷是为了子一件史实、猎一个人或一益群人，那它厨的目的将不具仅仅是怀念巡过去，更重慌要的是提醒劈、安慰、激违励活着的人叔。纪念的内县涵，更重要钟的是给人以舍启示与反思质。如果说本紧给人的是历蒙史的凝重，吵这里将要展赖示的更多的岔是一种民族踢的活力，表弦达的是面向科未来的进取雅精神。毅中华民族的故千百年来的裙梦想将在不尘远的未来实持现，在这里满实现。从前头亲爱的兄弟危从这里离开轧家庭的温暖店，总有一天鸣他们必将在种这里又重回券到家庭的怀政抱。威到那时我们瑞就将这份厚沿重的礼物呈墓放在中山先距生的长眠之拘地，告慰中巷山先生在天碑之灵，告诉打他，他的夙磁愿终于得以熔梦圆。班现在前进的槐道路并不是恶大道坦途，碗还会有些荆房棘，所以现还在的统一山乳上的并不完亚全建成，而扒是留下一点嘉点遗憾，以奋时代的缺憾受美打动每一进个来此的游张客，呼唤中买华民族的使俘命感。用细谎节烘托出的厚整体效果的童统一，使强案烈的艺术氛续围，在默默界中感染每一予人，给人的喊视觉和心灵胀造成无以复凡加的冲击，欣让人过目不灭忘。漠更加令人概剖况的是，统镰一基石正好真在中山先生格长眠之地的丧正前方。价□桶功能安排及抽重点项目主◆第整体风格邪建筑采用后暂现代主义风电格，亦庄亦诸谐，与本相欣互呼应。疯设计不仅要烈满足当代建划设的理由，萝也要将这种茅昂扬蓬勃的棵情怀延续下贷去；应该与蚀历史脉络、抱都市纹理以孕及景区环境吸相结合，广案场的设计观泰念应以此为血重点和基础哑。收◆贡主要项目统一基石怠总会有那么脆一天，泰“鹊兄弟竿”功会重聚首。伶那一天的到块来将会是中诚华民族在当妇今时代最大子的幸事，我堂们肯定要在熊那一天为之鸟大大的庆祝烈，它需要足父够的地域以单表达我们的测感情，所以里我们留下这袖个基础给未分来。在这上罢面将树立起锯象征中华民晌族团结的标奶志性纪念物竖，这将会成吨为整个本、帅某、甚至中录华民族的人截文地标。统一广场去采用各种静窃态的表现手落法，将中华僻民族上下五勾千年中具有下代表性的某解些片段表现铜出来。也为宽未来的统一寄留下空缺。衣这里应该成筹为某市举办收重大活动的匪场所。统一博物馆思充分利用声乏、光、电等告科技元素，水以动态的效钉果，演绎前蹄辈们为了统刘一和平所做堡出的努力，收展现从古到重今中华民族嚷一次次大团如圆的过程和傅恢弘场面，递向世界彰显仁中华民族团犯结所表现出沉来的凝聚力金，与统一广僻场动静结合肝，前后呼应悟。新人堂犁维系我们生意存和发展的研应该是一种兵崇高、庄严闭的民族精神掏。新一代的舍生活从庸俗榨的场面和酒亮肉中开始是洪一种无奈的系可悲，婚姻胃更意味着两洒个人的结合喊，更意味着哭一种责任的乔降临。我们暖要在统一山询上，为即将勾步入二人世递界生活的人漏们设立一座寿幸福的殿堂错，将我们民肤族的精神延烟续下去。（贤在新人堂举固办婚礼仪式战）■共和传奇化选址于美龄俯宫下面一个壶私密性很好吊的小山谷中后，平面似葫崖芦，这个位湿置幽静、偏赤僻、私密性慎好，即使站馆在高高的本造上也难以觉嘉察到它的存宅在。周围的栗环境对它难便以产生影响叛，它也难以鼻影响到周围践的庄严肃穆尤。□主题形象络“炮统一论坛永盘久会址颈”葬，民国建筑挡及艺术精粹舍之大成址”创□陶功能安排及生重点项目蜡◆狗功能安排使将围绕会议混、住宿功能弊，展开度假毁、休闲、娱怖乐、养生、蚕展示、餐饮质、购物等功新能。处处体扫现尊贵与高摄档，看似漫墙不经心，其适实别有用意藏。掀◆环重点项目沿这一主题区股对易道公司互原有规划作帝了较大的修科改，把原来喝的博爱园建映造成一组超吴五星级的酒掉店，不仅仅天是一个高级玩接待设施，蜓更是本风景事区的一个吸杆引物。以民糖国文化为背丧景，这里的垮所有建筑都辰是民国建筑立师当年的杰太作，形成规摩模庞大的建喉筑山谷，建会筑内部环境王融合当年的核艺术成就，茄每一个细节描都营造出与该共和年间最脊贴切氛围，唉真正打造出恒一座传奇性走的豪华酒店寿。饲建筑风格：落这里是民国繁建筑集大成末者。民国的慨建筑磅礴大置气，风格各撕异。民国的享建筑大师济裳济一堂，各弯怀绝技。大滔多都有海外法多年游学的矿背景，博采由众长，将世狗界各地建筑浅风格与中国咽本土建筑糅烧合到一起，纸造出了一系恼列的传世名沸作。他在这里的每踏个角落，你曾都能注意到势民国建筑师伏的影子，或附是他们的一侵个建筑小品谋，或是他们素的一帧小照夸与生平简介鄙，或是他们味的一副建筑屡画。倡项目设置：薄共占地约2鞋50亩，容鬼积率控制在拦0.25，爆1000个拿床位的接待片能力，除了屡五星级酒店拜的所有配套端设施以外，曾会议会展是唇酒店的另一打大功能，有响大型的会议趴会展中心，闭能接待各种算大型会议论虹坛活动，争桃取作为海峡愚两岸主要论立坛的会址，严促进两岸爱剧国人士的交扣流。咐■阅台湾风情街孤□盈主题形象任这是一个以乒人文共和为摔基调的商业御片区，通过钻对缤纷多彩误的台湾风情号的演绎，表碗达对祖国统忧一的人文诉戚求，更多的冰展现开放自裤由、平和融伸洽的人文精押神。宫它主要包括腿富有特色的像台湾人文景疲观的展示，赤富有特色的楚各式餐饮服信务以及主题弊化的小型商报业服务，营芳造和谐欢快咱的娱乐气氛私。这里将会得成为以本为倘中心的综合扔片区内的主棵要游客集散岸地，同时它元将依托广大警游客群体所周带来的人气勺，面向主题绞地产区的居茂民，为某市荐民提供一个衫崭新的休闲膊活动场所。译□泪功能安排及功重点项目锁◆驻功能安排饱本区为集餐骂饮、购物、两娱乐于一体拦的小聚落，内为游客提供祝与开展旅游遇活动相关的玩各项服务，爷其内容的密娃集性及活动乡的多样性在刺整个民国文合化区中是最号强的。剥◆脏建筑要求浪虽然名为风镰情街但实际顿上应该是一往个依山傍水未，坐东向西猴的小镇概念吓。嫩建筑风格以井台湾岛风格封为主，可以给选取台湾省葡具有代表的铜建筑外形为译设计元素。侦片区内建筑姐高度要有所蔽控制，应保纺持两层左右常，以不超过雀景观树为准亩。濒临湖岸源的房屋以构虚筑物为主，娇必须限制高辱度，不能影检响湖岸风景澡视线。竿整体布局要伍做到疏密结辩合，强调区浑域功能的集面中。蜻◆龄主要项目佣安排挡游客服务中饱心、特色酒猛吧（建筑酒菌吧、原住民稳风情吧、演粉艺酒吧等）胳、水岸茶座火、青年客栈唉（简洁明快欺的小旅馆）照、主题购物铃店、迷你剧揉院、小吃街劲（引进仅“金车西餐狠”、“阿宗付面线”坛等为台北特色餐杏饮。真）砍■寄走向共和长托廊□设计思路般以晚清民初票波澜壮阔、穿跌宕起伏的丢社会政治生逝活为主要内弃容，以中国拖近代史上的竖民族精英斤(尤其孙中翅山)品为中华民族栏寻找出路为蚂主题线索，虹在进入景区洁核心黑“材本茅”障的主要通路泥打造一条博“涉走向共和走升廊匙”魄。长廊将通享过求塑造一批逼朋近历史租的生动奔人物济群像和演绎砖走向共和历刻史进程中的马历史片段，岁采取多种表冰现手法来表打现主题，是俯一处集结知减识、趣味、续审美、休闲许为一体的疏倒密结合的主全题走廊。□主题形象涂明线：共和桃史大略。归暗线：孙中恶山先生的一司生革命经历全。公□伏功能及重点码项目勿◆访功能安排缓中华民族共饼和史简要认孟识。粉进入佣“肥本净”摆的知识和情辜绪培养。趣另有必要的激游客休憩、慢零售以及特恨殊服务功能屑。尘◆尾重点项目返总体来说，细长廊开放中坦有闭合、疏池朗中有紧凑欲。按照时间涛顺序将民国扭年间，重点盖是鸦片战争敢至中山逝世米间的重大事厅件一一展现事，表现手法任可以是雕塑握、雕像、记街录历史瞬间醋的照片、一正段录音。序表现内容可自以是共和大米事记、重要梨历史事件、介重要场所、醉重要人物、凤重要时刻，辛也可以是历搭史遗弃物、冲重要遗址片妹断、复制的举文物，甚至倍是一段录音炼、一张手写血的书信。如组：春“倘虎门硝烟织”优场景展（鸦侦片战争）、蓬太平天国难“裳众王亏”买群雕（显太平天国运梯动）、战场存图片展示（辨中法战争）资、会议文物拒展示（兴中久会成立）、艳“猛定远号辅”川模型展示（装黄海海战）塞、来“退圆桌谈判雕淡塑牧”孕（马关条约绕）、澡“养七君子怪”最浮雕（戊戌亿变法）、义沸和团桃武器展示（描义和团运动惕）、条约签学定勉图片展（采辛丑条约）饿、片“歉十六字晓”套碑文（渔“区同盟会工”纺成立）、起奖义声响模拟踏长廊（片惠州起义）叶、祭黄花岗突七十二烈士隔碑文》（黄红花岗之役）加、璃“殖古炮秆”队展示（武昌姻起义）、溥币仪退位（迈辛亥革命）布、事件背景沉资料文物图嗓片展示（宋乞教仁案）、部革命路线图姜植雕展示（类二次革命）亲、搜“棒中山讲演陡”陶声响回放（必护国运动）肾、废弃坦克柿展示（济张勋复辟）族、听音室（名陈炯明兵变发）、云“诸黄埔军校钥”央参观（像联俄联共）诞、孙中山人苍物驰植雕（冻孙中山逝世歉）。■名城园□主题形象驶世界历史文途化名城博览灿园（论坛永测久会址）舅□寇功能安排及活重点项目◆功能组2004某凳盛事皆——粗历史文化名缘城博览会/敬WORLD捷HIST舰ORICA扯L&C互ULTUR呼ALCI仅TISE魔EXPO圆家满召开。畏借助名城博在览会成功的头运作模式、宗影响力，提昨高本风景区狐项目丰度、弟影响广度和锅内涵深度。鱼将传统旅游例景区提升到胜会议、会展封、历史文化疼学术研究的辩新高度。实拍现强强联手赛，进而提升处整个某市的照城市地位。◆项目娱与大会组委役会联动发展屿，借助名城禽园号召力吸淡引世界各历院史文化名城浩来某永久会航址修建自己网的基地，依挥托基地作为加宣传自身的姥窗口，例如民典型建筑，掏聚少成多，污进而形成一涌个世界名城大园。在此，娘游客可以领艘略到各个城衫市阁历史甲背景、发展蹲状况、城市识规划特色、厦土特产品、肌美食文化加以及浩民间传统技匠艺表演坦、现代艺术谋表演等要。■金陵家园结本地块位于三本风景区南胖侧，北靠风舟景秀丽的本努，南临宁杭顷公路，沪宁颗高速进入市开区段高架从视其北侧经过芦，面积约1集000亩，肿交通条件便特利，除现有遍的道路交通薪网外，规划缎中的地铁2妹号线也已提拾上日程，快雨捷的交通是讽本区域土地帆升值的保证痛。垫人文粗环境辽优越守，有多家高巾等教育、科佛研机构做。□主题形象泄按照孙中山象的理想打造吊的完美社会艘的主题地产弦。寸背靠民国文插化区，感受呢秀丽的山景稿与伟人的博蒜大胸怀，周粒边高校云集榨，感受自然触美景与深厚贱的文化底蕴蝶，让您亲近先自然，享受链生活。崭开发的总体掩思路为：城散市桃源，尊欲祟人居。□开发指标害本项目今后卖无论是整体梳或分片开发利，将是本景见区改造后利苗润最大、最帮优化的重点灰区域。掠目前本区域播住宅项目除恩市政府的经译济适用房外稍多为讯高尚岁住宅菜社区筋，如总梅花山庄•没湖畔之星、登月牙湖花园拣、澳丽嘉园凑、银城•御政道家园、美际林东苑、大热邦云顶、大骄邦紫云阁、以紫金名门、给富丽山庄、钥本花园城、滔清新家园、科万达•江南扫明珠稠、钏山银城集东苑斤等井。其中经济笼适用房尽本花园城苍基价都为3悉680元/谷平方米，银指城东苑每平杠方米也突破撕了6000键元。两定位：配高尚住宅新初城；麻规划：睁由多层、小沟高层（16逝层）、联体百别墅组成；莫公建配套：田国际双棋语幼儿园、席中小学、大械型商业设施诵、星级酒店练、金融中心蜜等，其中商丸业最好为世装界知名品牌榆；彼建筑风格：聋现代典玻雅风格，线诞条明朗、简共洁，造型俊侮雅、色彩统盾一。妹园林设计：腔建一人薄工湖，联体讽别墅沿湖布走置，并以流误水贯穿整个亲小区，设计核中式风情园口林，形成外辣有山、内有龄水的居家氛专围；尽设计驼要求：跑不只以人为众本，更以自兆然为本，为污住户营造出括舒适、健康无的生活空间抄，将风、光历、水、石多哄个寓意自然标要素的主题光庭院及一个念大型中央根水系公园有机结开合，提供了南充满自然蠢与文化商气息的生活尸环境亏。昆功能布局：攻商业配享套设施安排矩在宁杭公路坚沿线，以后塘分别是多层跑住宅区、小渣高层住宅区身、别墅区。泰交通组织：叮最大限果度人车分流税，车位1:得1.5；剧容积率俘：1.塔6左右；奶绿化率任：60废%。罪2.6时尚瓣运动区衡咸总体项目布学置图应图2－8时裙尚运动区总足体项目布置汁图汇保区域功能与委环境蹦时尚运动区雹是一个结合嗓传统项目和构时尚方式的衬运动大营地贪，占地面积妇近3平方公者里，按照功病能和运动项煮目的差别，贷分成汽车营培地、跑马场桑等十个小片柏区。它不但存为本风景区陷的游客提供宴方便的运动痒场所和新颖硬的休憩方式合，更将成为农某市内功能棚最为全面、葵人气旺盛的监市民运动和如娱乐天地。誉注意维持和惕改善整个区销域中的生态翻环境，使各艺个运动设施幅融入在一片专浓浓绿意之区中。苗忙分区项目列完表厨2.7生态磁度假区饭呢策划思路贼随着周边高剧尔夫球场的肿建成和现有巨度假区的开迷发及本景区雨的光环效应降下，这一片仁区将会发展医成为一片山陈湖风光秀美蛙、度假环境掩优雅、生活仔人气旺盛的蛮地方，其土愿地价值也随佩之增长。这债时，适量地龙开发主题度尾假产品则是楚呼之欲出的筛策略。禁贴区域功能与制主题肤利用现场湖答光山色环境旅和文化底韵鹊，开发出契驴合整个本开盟发主题的综筛合度假产品枯。以自然景辩观来塑造度溜假环境，以敞人文思想来摧倡导休闲氛偿围。住竹区域总体描居述封◆货本区域地处挖本东麓山脚谅，地形结构著上形成了很闸多私密性较躲好的小山谷铺，山谷与外屡部城区之间概是较平坦的飘开阔空间，逢可以很容易哲的开发工人恒湖泊，再加盗上原有的水牢库，度假区例可谓依山傍郑水。宇◆躬建筑主要藏显于小山谷之锻中，前面的浙水面与开放页空间则是度见假区最好的富休闲场所，库背后的山谷当和本生态保拘护区是度假悼拓展项目最平好的去处，杏在这里度假肠休闲可以体圾验到丰富的跨生活方式，汇生态观光、踏文化瞻仰、敌运动娱乐等庙任度假游客往选择。度假翼区内还可以舞增加温泉疗碗养、乡村度高假等特色产疏品，满足不习同市场的需框求、丰富度眼假区的产品果类型。躲◆帐整个区域与架城市的接确针面要重点做档景观隔离，租同时增加度雷假游客进入浸各度假核心送区的通道距斧离，弯曲起堵伏的进入道革路可让游客扔甩开城市喧撑嚣、慢慢培封养起度假休阵闲的心境。字◆物区域内整体茶建筑风格以嫩民国时代特擦色为主，不圈脱离本景区澡的整体主题兽，餐饮也是降以地方特色坛为主，服务发及各细节都途体现出浓厚使的民国文化珍气息，培养视出本景区独冻有的生活方广式和休闲氛辆围。旬2.8生态奸商务花园陕内区域功能与个环境郑本区位于风递景区腹地狭炎小的西北角混，由于区域瞒背靠本，面猜朝西北，无剃法享受到充湿足的家居阳根光，故不利袜于启动住宅嗓开发。而另目一方面，此畅处连接城市示的外部交通抄条件却十分任优越，生态稳状况极其优剧良，容易营筛造私密的氛闸围，这些因漂素恰好契合元当前风云初塘现的生态办焰公时尚，于筐是若在此创腔造一处人性寇化的生态办级公环境，修阵建一个满足誓部分高端科鞋研、设计、呀策划等行业棵公司需求的判“艺生态商务花骄园崖”锣，将是这片衫区域达到土啄地增值最大像化的最好选括择。牵收区域总体描查述钢◆须充分发展此单处自然环境齐原有的湿地庆、水系、树鸣林、绿地等侨条件，利用毒环境包围建伪筑的手法，乱形成建筑掩车映于绿树之冈中的氛围。偶◆澡区域是一处途高效、低耗匀、无废无污群染且能实现粮一定程度自座给的新型办斩公花园。当观中道路的设品置将被人为臭地将其与草寿坪隔开，保姐证道路下面功的生物流畅输地交流；区无内的路灯都陪装有光电板帜，白天吸收拉太阳能，以闷储备晚上所知耗的电能；睁建筑墙体外僚还会种植大稿面积绿化植态物，减少墙昼面接受的太瞎阳辐射量，液调节局部生解态环境。艺◆朝区域散布的颠都是一些惭低密度、个灾性化的很三怪层拜以内腿的单体小楼眯，建筑风格惊可依入驻方冬要求量身定种做。烂例如可以做垮成是阻野外别墅塌、殖仿古建筑、形欧式农家小滋屋式建筑、币通体玻璃结拨构通透式建关筑等骨等辆。都◆况这里的生态窄要求极其苛江刻，山间公狸路两侧都是冈排列整齐的至高大树木，遇沟谷之中生袜长的都为茂鞠密丛林，蔓撒藤的长廊之林畔显现百花启齐放，等等阅从大景观到办小场景都要记需要进行严语格细致的生弟态布置。橡◆陕区域将设公胃共商务空间坏，此空间包给括会有富丽门堂皇的生态讲大堂，幽谷签空鸣的森林员会所，半开累放式茶座、蔬观景台等非闭正式交流场滚所等等。屯4项目开发煮模式建议柄4.1生态床保护与土地华开发作风景区生态愁维护与土地驻资源的综合绞开发是景区猴筹资的有效驴途径，是实冷现自然生态搭资源运营商现业化的关键筝，是解决生鲜态保护问题智的治本之路军，是大风景袋区可持续发要展的需要。乳为筹集足够棍运营资金，骆在保护生态申环境、尊重央文化的前提丑下，脆本风景区准利用自身资播源从事商业甘开发，其途与径主要有设恐立经营场所排、场地出租盾以及外部赞峰助等。皂生态保护与卷土地资源必商须统一规划沉、整合开发资，以本风景转区的规划建贤设为契机，富引导景区内方产业结构与访空间形态的惑发展，建立偶以土地经营泛性开发为导仔向的景区生程态资源保护供形态。经营变好景区生态每资源与土地钳资产，为景色区开发保护红筹集资金，矿促进本风景讨区与运营的季主体多元化肃与运作商业荷化，实现社持会、经济、记环境的协同隔发展。剑4.2生态交与商业螺生态环境不侨仅能为经营旺性商业者提门供景观效应罗中获利，也澡是商业地产站开发的重要器商机，将生技态理念发展物成为一种赢惨利性的商业饶投资方式。谈景观、园林扎、水系、小归品、绿地、晨成树和基础留设施都将成在为升级商业演区域的必备们条件。当然敢，在此基础口上，还必须弄有优秀的物萝业管理、升益级客户服务谢和完善的商津业区配套等抗多样、多功点能的公共设京施，颗使经营性商柔家均共享聚拥集经济效益皱。叙4.3开发乎模式炼一是魂“盟项目管理、钟集约经营材”插的开发模式逢，就是通过极土地开发可煎行性研究和文经营策划，芦确定开发模躺式和经营技僵术路线，经诉专家评审，递并报市政府所批准后，组苏建项目管理币班子，按照费“孝滚动开发、级分期出租、价封闭经营允”碎的原则组织容实施征地拆凉迁、土地整斤理、公建配遮套设施建设矿和土地出租知，严格控制田成本、工期木、质量和重偷要工作节点填，土地开发绣资金来源采慨取以银行借裁贷为主和部国分财政支持妖的方式，通巷过滚动经营滋逐步完成开任发及成本收木益平衡。采二是重点建冈设项目和基插础设施先行忧，推行以重款点建设项目搞和基础设施打提升土地价水值的土地开先发模式。备●场整个项目将位采用分期投源资、循序渐倚进方式进行影规划和建设楼。分期发展指计划得以降芽低项目开发巾风险；省●车长期地投资晶本风景区。敢以保持景区愈、商业区、金商务区的活守力；远●蹦吸引要求环多境品质、低泡租金、多重角弹性使用的迟经营性机构记进入；莫●低不论开发者置或经营主体仙部门的开发耐行动应保持汗“罚弹性闭”丹及计划目标留导向。尸●状按照谁受益互谁维护的原钳则进行的生土态环境可持踢续性发展。改生态环境的家维护费用的占绝大部分由怕商业区所负奏担，面积约群为商业区面杆积2-3倍两的商业区周杨边地区被划港入生态维护餐地区。商业绳区域内的生览态环境的使衣用权归周围评经营性机构馋以及宾馆所邻有。一般市应民或游客只身有成为宾馆吊的顾客才有容可能利用商咱业效益公园岸中的设施。潮龄贼商业地产利俭用生态资源注升值，并未墙占用公共资伞源，相反为咐景区整体提贡供了更多的滨绿色空间，逼无论这些空罚间是否被其神它市民所利狭用。而公园筑周边房地产挎的升值显然卷是利用了作汪为公共财富焰的绿色空间挂的资源价值居，大规模绿赏色公共空间蛛给周边房地纲产带来的影动响不可忽视纲。霉所带动的区犬域内商铺的虏开发以及受衣益者负担金辅的征收，休腾闲娱乐场所栋的增加和风恭景区整体生供态环境质量喂的提高适合佳于本风景区超开发建设的扩一种模式。木在市场化运难作的今天，晨某本风景区倡必须采取市滔场项目开发忽模式和分期看分段实施进敏度。在总体阶规划的指导洞下，实施市式场项目建设渔开发模式，勒采取吸引项斜目融资、受习益投资、效洗益投资等方呼式，最终形并成项目效益转，实现生态搞效益、经济炕效益及社会昨效益共赢目蚂标。座5项目建设乌规模估算晚5.1项目树建设规模好民嗽国备文忙化药区诚走向共和长婚廊准300蔽0.0拿1纵景观步行长跌廊，以各种哈展览为主，习公益为主，斯少量精致项室目收费欣一期拨统一山栽300即0.0拍1懒统一基石、吗统一广场、寸统一博物馆扶、新人堂刑除统一博物关馆另行收费累外，其余为和公益确一期办共和传奇盗30剥0忌0.25歇统一论坛永尸久会址、大尤型会议会展惹中心、超五蜓星酒店，志1000进个床位背酒店、会议乎二期刘台湾风情街怀1缎2饰0勒0.1扮游客服务中眉心、特色酒茄吧（建筑酒乞吧、原住民幻风情吧、演税艺酒吧等）鼓、水岸茶座愧、青年客栈亭（简洁明快杏的小旅馆）风、主题购物尊店、迷你剧漏院、小吃街县（引进关“旷金车西餐社”蹈、描“而阿宗面线伍”互等台北特色寻餐饮。）灵主题商业街晃形式娃一期挤名城园鲁3台8道0逮0.08马中外历史文叶化名城博览百会永久会址燥类似园博园叹二期胳金陵家园稳1000糠1.6慌地产、不超勇过气16篇层，多层少小，以小高层惜、别墅为主阴地产艘三期站其他绿地及槽开放空间乱2070抱0.01国道路、停车序场、草坪、惑绿化、水景获、广场等筛绿化景观、竞公共开放怠一期湾总计亚4450觉0.38朴时尚运动耐区咐室外运动场钟于380惧00.00锁5时常规项目的巨运动场所艰低收费进一一期番运动中心与魄马术学校玩1180季00工.08饥提供室内的绵服务运动、宵医疗、专业贸培训罪集散区、服铸务中心、部逗分收费蒙二二期俘汽车营地多2320妻00.02角专为自驾车顷爱好者提供案自助的休闲遗度假区们主题度假区厉、营位收费楚一一期进骑马场宣220渴0.005古提供娱乐性球骑术项目挥专用场地、屯高档收费辣二期放极限运动营姿80乏0.05隐极限运动的府表演舞台霜运动与娱乐库相结合、部眨分收费臣二期年水上运动区暑120廊0.05盗水上娱乐运恰动休闲区桃中低收费谷二期墓背包客营地驴180柿0.01韵背包客及散知客的集中露槽营区慌公共开放、夺收租赁服务乓费镇一期穴越野俱乐部咸240洋0.01础小型的多功渣能赛车场消主题运动区馅、中档收费涂一期浅营地拓展区固400策0.005宗拓展类运动头的区域疤公共开放、盟部分收费桑一期抓公共小花园动130亩0.01拘公共的休憩国场所盼公共开放影一期蚕其它用地惩400屠0.05顽道路、停车贷场、水景、埋广场等律公共开放帜一期摧总计垒2690遗0.056知第一印象区集4680诉00.00荐3玉景观营造，络绿化带愁公共开放、电休憩区若一一期劫生态度假区故45000祸00.02桃温泉疗养、煎度假酒店勒度假住宿、线生态疗养桑三三期手生态商务区勤3800骂0.05很商务办公区皱、生态广场高、信息中心额出租办公区亡二期渴总计优9480乔0.03诵5.2项目慧开发时序计本风景区项掩目是一个庞爪大的系统工宁程，要出精左品，就应该划精雕细琢，报细化工程的骆各项工作。环本风景区在踢规划上采取粘“居堡垒推进，湖步步为营查”寻的策略，共取分三个阶段辽：掠第一阶段（家2005－弄2023）晋：首先启动和部分金陵地糕产项目靠近捎国道和下马狸坊的区域，品形成高品质娘的生态文化羡特色居住区色。首期土地续出让收益将查重新投入后司续项目建设沙，形成良好沟的滚动发展段循环。利用京启动资金对嫌明朝文化区藏进行建设，宝首先完成景贵区入口区（傻第一印象区均）林荫道、虎建筑物及汽巷车营地项目赌，同时对公吩共空间、主油题类公园、茶生态绿地、雁森林进行整坛理，构筑相各关商业经营何性项目环境今及基础设施财。密第一阶段（填2023－小2023）乘：通过启动猪部分金陵地傅产项目获得域的资金对民病国文化区进澡行建设，特点别是要完成材为辛亥革命倾一百周年献僚礼的系统工散程，如统一镇山、共和传冈奇、走向共怖和长廊、台喂湾街及名城精园等，以及颜生态商务区趋项目，本风州景区利用景烟区公共空间阶作多用途使叹用区域，提盒供公共设施渗，使投资者陷省下可观的用基础设施改唉善费用及长忧期等待开发俱许可之成本框。公共空间欠及高品质开剪发将吸引生宣态商务区承溪租户愿意进侦驻风景区。柄生态商务区臭大楼为弹性御使用的办公朋中心，并降僻低租金吸引老高品质、前膝五百强大公恶司进驻，以感此互利方式稿强化景区与稠私人公司的鸽关系，此共连生关系将成筑为很有利的米市场工具。苹重点进行生版态度假区的扁基础设施和敢公建配套的管建设，形成迁高品质的度申假休闲区，乒其包含居住杀、旅馆、办怎公混合及服匙务性设施。励白第三阶段：挠本阶段进一鲁步完善民国喊文化区、明成代文化区、蓝生态商务区石内的功能，创形成良好的缓生态文化特赔色，启动度霉假地产区、秃酒店区及时皱尚运动区基挑础设施和公伴建配套建设炮，形成高品细质的景区度遇假景观带、论商务服务区昨、以休闲运蹲动为主题的裹绿色新景区镰。充一旦世本风景区绳项目启动，爆项目就要受华到严格的时舰间、法律程派序和涉及范顷围的限制。汇订立严格的盖建筑规范等圣，严谨的开雁发方式将提龟供创造高品毕质的租赁市递场及商业引屡进方式。爆图5－1项溪目开发时序叹示意图寄6投资成本活估算赞6.1投资间估算依据葬■摧所有设备眼价格均依据呜厂家报价和冷市场询价；狸■猾建筑工程排采用江苏省炼某地区当地腰同类工程类樱比法进行估圣算；乌■猴国家有关吗建设项目投割资估算的规孩定；部6.2项目叛投资估算伪项目总投资陵是指拟建项秋目从前期准芳备阶段开始撕，到建成营轿运为止所发稀生的全部投面资费用及营室业期所需预反付的全部流唤动资金。桑根据策划组下对某地区旅泡游产品、设塌施的设计，站为提高规划其实施中的可偏操作性，对汪该地区内的事重点旅游投差资项目列表怜如下：读某本风景区逝项目估算表缎（万元）滨明袄代债文食化堂区弊明孝陵保护芹区怠4328岛城墙旧事休址闲带持2800贞明猎遗奶村未第一印象区蓄1500蹈大明庄园正1375跟作坊片区蛮788拦民居片区方583伙其他绿地及业开放空间痒1100驴总计虽12474闷民脸国塞文算化景区克走向共和长参廊眉5215违统一山冷4250旧共和传奇脱52000研台湾风情街敢3800虽名城园旅18000弄金陵家园阵31000选36000斯45000撤其他绿地及摊开发空间嘴3150杂总计违19841付5布时谊尚缎运背动荡区搂室外运动场昏500脊运动中心与深马术学校粪600驳汽车营地斩500资骑马场圈800俗极限运动营绘500携水上运动区荷800静背包客营地述30学越野俱乐部术800屡营地拓展区泻500督公共小花园摩200呈其它用地津700躬总计杯5930窑第一印象区减850溉生态度假区速22000昆生态商务区结13000堂18000断总计装53850杰各阶段投资阻总计笨45158烛13891刑1茎86600鹊总投资葱27066架9迎旅游投资斥10566识9饲地产类投资惕16500住0荒注：以上数零据未包括拆永迁费用，根川据某风景区臣实施状况，里拆迁费用以积一次性投入乔25亿人民牺币，纳入后镰面经济分析累中。低某本风景区夺总投资52框.07亿(避包括拆迁费艘用25亿)滴；魂其中旅游项舅目投资10突.57亿；仙地产类项目辜16.50归亿；7收益预测犬7.1测算四说明比1、开发时释序：项目总罪共分三期开姥发。析2、预计每丸年正常营业俯360天，搭人均消费每娱天吹186额元。喷3、项目基副准收益率取牙8%。易4、缴纳税粉金和税率：稼按税法规定胸，该项目营鄙业税的适用丸税率为5%屑，城市维护辣建设税为营较业税的1%祝，所得税为婶33%。孔5、固定资朽产综合折旧阀率为粱10%，貌折旧按10核年提取，残船值为10%箱，无形资产倍按10年摊波销。劲7.2经济凯效益预测薯根据市场调厕研结果、市旬场预测及人葬均消费状况倒，得出预测毕旅游收入，篮详见下表：耕某本风景区汉旅游收入预吨测表第一年0.00533.30533.3082193.8017000.0099193.80第二年15.53568.70584.2389966.8118700.00108666.81第三年34.07605.95640.0298474.4920570.00119044.49第四年55.51645.64701.15107786.2422627.00130413.24第五年80.18687.93768.11117978.0024889.70142867.70第六年108.47732.99841.46129132.9027378.67156511.57第七年140.82781.00921.82141341.8830116.54171458.42第八年177.70832.151009.85154704.5133128.19187832.70第九年219.63886.661106.29169329.7136441.01205770.72第十年267.21944.741211.95185336.7240085.11225421.83第十一年321.071006.621327.69202855.9944093.62246949.61第十二年381.931072.551454.48222030.3248502.98270533.30第十三年450.581142.801593.38243015.9553353.28296369.23

累计2252.7010441.0312693.731944147.30416886.112361033.41粥在上表中，咳策划后某本阻风景区旅游芒项目在十三淡年内：竹新增加游客灭2252.衫7万人；冲提升人均消酷费至186锹元；脂新创造19柔4.4亿元陷直接收入；日总创造23币6.1亿元铲。驼7.3间接史经济效益弟旅游业是公袭认的关联度杨高、带动性方强、辐射力晴大的经济产倚业。某本风来景区开发项夜目建成后，竟将极大的促载进某的经济胆发展。赢按一般规律真，每1元的陆旅游直接收协入可带来4垫.3元的间而接收入。考融虑到某的旅挪游业刚刚起哪步，目前还号没有发展成兰大产业，这视里采用3作湾为间接收入歇的倍数，则絮项目给当地帐带来的旅游育间接收入如燥下表。虑某本风景区项开发旅游项鲁目间接经济才效益表(亿暑元)直接收入9.9210.8713.0415.6518.7822.5427.05236.1间接收入29.7632.639.1246.9556.3567.6381.16708.31亏与此同时，敲旅游业还能徒优化产业结跟构，带动某谎范围内建筑唯业、制造业详、食品业、散商业、服务魄业、金融业疼和信息业等药其他相关产富业的发展，败从而促进个勾旧全州经济碍持续、快速击、稳步发展馅。随着基础个设施的逐步警完善，当地柴的投资环境筐也会大为改催善，从而进纲一步推动某再的对外开放未。队7.4生态鞋环境效益浓本项目所在槐的区域，旅毁游资源丰富质，交通区位食环境优越，汤旅游资源特求色突出。但睛当地目前对锦旅游资源的旺粗放利用，亮不利于可持复续发展。通度过建设某本钻风景区开发动项目，可以匹使风景区上丽下普遍重视贤旅游资源保头护和生态环赖境建设，让塌本地居民自浪觉维护生态索平衡，让游兰客深入认识默生态环境演振变的规律，众从而最大限末度的协调好坏人与自然的武关系，其所议取得的生态蔬环境效益是哭无可估量的桌。沾7.5社会底效益陡踏理论社会效葵益恳■尾增加就业富岗位栋旅游业是一式个劳动密集盒型产业，能贡够提供大量紧直接和间接幻的就业机会澡。根据世界普旅游组织测或算，旅游部织门每增加一谋个直接就业织人员，社会礼就能增加5且个就业岗位茧。这样通过普某本风景区薯开发项目的梅建设，既可肚以解决某师搂及周边部分遥城镇人口的塘就业问题，替还能为拆迁守居民中的部猴分剩余劳动案力提供一个签就业机会。掏■底改善人民拥生活，扩大查对外开放愚某本风景区巷开发项目的驶建设，可以育吸引大量中拳外游客，使耐得外界的先缺进思想、文击化、观念和禽信息源源不著断的输入，省有效促进本俘地文化与外式来文化的交观流和融合，轮从而加速其层社会经济的拔现代化进程叫，提高人民瓦生活水平和慕质量。也有捷利于改善投两资环境，扩怜大对外开放奇，提高某的弓知名度。同母时旅游业的向发展，还将萄促进社会稳焰定，有利于狼当地旅游资熄源的保护和储传统文化的守弘扬。饼凡对国家和社植会贡献水平久的科学评价斩项目实施计基划期13年素内（建设期那1年，经营嘴期12年）休，旅游项目邪可为国家和瓦社会创造的萝价值总额为局236.1模亿元，应交馋所得税为4匪1.17亿罚元，净利润垃83.58青亿元。故该配项目对社会粗的贡献可依饭据以下指标挖衡量：袭社会贡献率田=项目对社越会贡献总额短/投资总额男×10%剧帖躺=236.誓1/52.透07尝×10%起=45天3.4在%赔表明项目全积部投资为社铁会创造支付扎价值的能力督强。扣8财务指标鞠分析及收益争回报评价吗8.1财务躁指标病1、内部收坐益率：通过容现金流量表瓜计算出该项拾目的内部收球益率（IR趴R）为14岛.47%>伶基准收益率积8%，说明握项目可行性驱较高。研2、回收期谁：静态投资合回收期为7里.48年，厚动态投资回啊收期为9.捉67年（包唱含建设期1裙年），是经微济效益比较悟理想的开发胞项目。旺3、净现值鹊：项目在1舞年建设期、握11年经营倚期内的净现税值为耳11罗.急95绳亿晋元>0说明图项目可接受百，故项目可妥行。钟8.2不确病定性分析桨在某本风景铲区开发项目库评估工作中铅，大量计算横分析所用的公数据都是来喂自预测和估勤计，由于受宗客观条件及值有关因素的内变动和主观优预测能力的驱局限的影响机，本项目的子实施结果（落投资效果和矛经济效果等竭）不一定符昆合我们原来鞠所作的预测僻和估计。因矮此，无论采腰用哪种方法然对某本风景此区开发项目即进行财务效莫益评估时，捷总是有一些犯不确定性的司因素。由于至这些不确定蹦性因素的作岂用超过一定它程度时，就划会给我们所福评估的该项测目带来风险亭。一般来说治，不确定因耍素和风险存稻在是不可避船免的，因此蔬，我们在做将财务效益评村估的同时，陆需要对某本呼风景区开发升项目进行不芬确定性分析推。河不确定性分份析的方法很允多，我们在柱此处选用项袄目评估中最校重要也是最迫常用的两个贷分析方法：岸盈亏平衡分距析和敏感性街分析。婶正盈亏平衡分舱析漆盈亏平