中国地产融资通路全解

第三届中国地产金融年会The3rdChinaRealEstate&FinanceAnnualForum暨首届中国地产周The1stChinaRealEstateWeek十六大专业报告之一拿钱的22条军规：中国地产融资通路全解——报告制作方：决策资源目录第一章房地产融资走向多元化 9一、房地产金融政策回顾 91．个人住房按揭贷款首付款比例提高 92．央行上调存款准备金率 93．“外资限钞令” 94．54号文件出台 95.央行再次上调存贷款基准利率 96．央行再次上调存款准备金 107.央行再次上调存款准备金 10际8.痰央行再次吧上调存款康准备金叮 肾10泻二、房地运产融资成锈本备受关紫注狠 茄10百1唉、银行：脖高筑融资升门槛颜 渴10衰2摆、信托：企高风险追仰逐高回报由 园11晌3洒、基金：缸政策缺位蛛，难解近涂忧旷 忠12作三、房地锻产融资市耗场逐步趋密向多元化猎 鸽13耕1红、融资市祸场格局多兔元化务 洒13易2尚、房地产浪融资体系篇逐步健全雹 盖13针3寄、资产证敢券化积极傲推进廊 搬14烦4烘、金融产腾品创新层鸟出不穷芽 羊14峡四、房地巡产融资存伯在的问题无 洞14止1厉、金融市轻场环境有边待进一步炒改善叶 捧15款2孕、政策环圆境需进一墨步优化披 鼓15喊3饿、企业自挡身环境阻尿碍融资配 府15票第二章房所地产企业俘克服障碍篮迅速融资潜 棉16决一、房地护产企业如兽何重塑资茧金链条效 任16服1县、小规模槽企业：避捡企业风险闲，走兼并贫之路洗 陆16竿2茎、中等规出模企业：挨创新企业评个性，培孟养专业能滨力森 宾16堂3哀、大规模建企业：整厘合企业实胁力，接纳代各方资金轮 孔17恶二、房地终产企业如妨何困境突宗围夫 莫17门1召、突围方所式之一晋——张业内强强葛联手穴 奶17驰2孩、突围方巧式之二工——夸资本市场园融资防 轮17紫3厌、突围方饱式之三饰——早联姻海外装资本根 喉18田4就、突围方膜式之四爆——莫降低资金碌需求奶 寒18震5烂、突围方系式之五哀——押国企资产雄重组她 芳18披三、各种当融资方式腹资金成本露比较父 命19思四、六种善最适合中抛小房地产侧企业的融岂资渠道巷 话19歪1霜、探索有融效的民间偿融资方式守 沈20询2女、委托贷测款贸 点20饮3喝、固定回嫌报投资华 侍20维4愚、与建筑认企业合作类开发基 材21贸5烤、互助性旱担保饲 轰21恩6魔、建立中累小房地产倦企业发展驾基金诚 菠21筛五、拓展洁房地产融妻资渠道的可对策丸 慢21该1燃、有条件疫的企业逐莫步建立多犬元化的融嫂资渠道挠 予21裁2菠、中小房掠地产企业酷融资方法名 倚22凑第三章国拦内商业银遍行贷款送 贼23头一、国内用商业银行期贷款概述聪 构23殖1颜、信用贷绒款的五种版类型唯 府23瓣2圈、担保贷休款签 级24袖二、国内偏商业银行策贷款操作押流程蔽 织26精1狮、贷款申助请轧 仔26渔2众、商业银怜行贷款调躁查却 已28脑3淹、核定信欧用等级，弟提出审查赖结论讽 秘30瓦4慰、房地产童开发贷款荣审查与审隶批同 雾30乘5旨、贷款发惹放糕 首32袭第四章国摊外商业银剧行贷款融久资狠 闻33吊一、国外梦商业银行要贷款概述殊 肆33艘1肠、外国政柱府贷款现俱状险 骆33骡2掘、国际金伞融组织贷叨款现状唱 隔33贵3删、国际商邮业贷款现疾状里 哲33益4幅、国外贷脾款的注意挪事项中 泊34科二、国外校商业银行千贷款操作亲流程啊 极35蓬第五章投霸资信托融名资创 岁38而一、绝REIT维S独融资概述戒 溪38姐1春、匪REIT渴S城的种类叹 扒38戚2害、勾REIT台S耽的特征茫 孝39扩3愉、办理拴REIT袍S报需要的的颠条件悼 望39毛4商、乳REIT逝S博与普通上亮市的区别丰 破39滥REIT强S移 绳39瓜5合、各地区袜REIT等s岸政策差异竟 金40迟二、利用饼REIT式S少融资的优蔑势在 殖41补1式、乐REIT弟S两自身优势刚 考41骂2.爪商业地产蒙开发践REIT抹S该融资优势复 熊42亏三、利用拢REIT婚S寿融资的局券限性傅 怪43欠1.R叔EITS保自身制约结因素延 股43岛3.R告EITS盲运作模式瞧的限制难 鞭44峰三、脚REIT倘S胃的运用方喘式核 低44做1鸡、氏REIT鸡S碗的运用方竿式有以下察几种呈 挂44监2彩、信托投北资公司运绸用扛REIT壁S谜，不得有誓下列行为逢 鸟45窃四、酷REIT驼S傍的发展趋樱势围 提45置1丢、蚂REIT植S丧由贷款型积向股权投意资型发展植 核45条2剪、由房地局产信托向安房地产投菜资信托基朗金发展挤 婶45师五、日本宋REIT侮S贴模式具 热46骨1忠、日本蝴REIT井S惊运作流程欲 禽46余六、香港偏REIT抱S恐模式胆 届46汇1晌、香港织REIT编S婶运作模式宁 治47驶2旦、香港盯REIT绣S盾开放为内轻地房地产泪市场带来少的六大机治会规 鸣47速七、内地鼠房地产信左托运作模离式评 爪48滴1板、传统贷饱款型信托最融资模式音 续48合2抬、股权型中信托融资点模式知 叹49汤第六章投煌资基金融火资律 牌53怎一、房地称产境外投第资基金概纽述剑 葵53降1.这理解境外吓投资基金姐的五个关充键点短 摇54销2撇．公司型禾基金与契肌约型基金扮的异同画 途55织3漂．封闭式袍基金与开拦放式基金欣的异同云 崖56墓二、房地让产境外投虫资基金在欣中国市场哲的路径与承策略脉 名56车1吊、市场路鉴径都 素56横2辫、三大策泊略：组合币投资叹+蜜跨市套利狮+竹资产重组桥 演59弹三、房地胃产境外投仔资基金运尖作模式定 拳60巴1能．三个不丹同的流程蹈 芝61页2趁．房地产填基金操盘屠关键点即 域62赛3尿．吸引外旁资基金的搅五种因素趁 押63零4.耳营销包装碎 错64云5.粮开发商的莫管理团队贪 碰64更第七章境伏内上市融敬资绑 汗65根一、境内封上市的条立件脏 火65灿1兵、上市的薯基本条件尝 御65资2盘、上市融飘资参考精各要烫 净65把3你、房地产星企业上市态三大关卡劲 走66朝二、房地竖产企业境恩内上市操作作模式像 叔66浇1梦、香港主衡板上市模粗式复 中66户第八章境杯外上市融袜资著 申74缺一、境外静上市概述临 蚂74旬1颂、境外上运市主要困扶难省 窝74阔2融、中国公堆司申请境驻外上市条吧件薯 受74绵3熄、境内公萝司申请境叔外上市须缴报送的文亦件找 应75少4龄、境外直剖接上市流篇程该 语76贤二、境内万公司在美碍国上市操呜作模式嗓 器78裕1饱、美国证风券市场概衬况脉 笑78及2冠．美国上卸市四种方差式浙 钻78乒3荒．美国上注市标准岗 绑79识4粥．薄境外首次董上市程序机 左80沿5轨．海外初屠次公开招盏股费用男 风84倡三、境外绣买壳上市盏操作模式于 仔84弟1史、胆“唇壳芝”量的特点喜 拒84倒2由、境外买樱壳上市基跳本思路计 还85竟3.齐买壳上市假优势施 徐85垂4.找买壳上市博方法舍 花86驶5.吴借壳及买战壳上市比另较然 幅87疼6长、境外买演壳上市操茄作方式赞 钩87接7梦、借壳上倦市后融资骂方式尤 烫88哪第九章企社业并购融各资步 钻90和一、企业简并购概述饺 夹90挺1还、并购的带类型尊 艇90透2录、并购的替交易形式拉如下表姑 勇91倚3源、并购的盏支付形式锄 仍92菊4赖、并购的藏融资方式耽 光92份5械、并购时浇机选择孕 救93播二、企业刺并购融资逃操作流程访 颠94锦1虫、目标公被司选择策双略畅 瞒94符2晨、对目标劳公司审查叮策略柴 雪94岛3陵、企业并蜓购操作流旅程目 如97桑三、房地王产企业并炸购之后的绒整合策略画 验97桃1辛．制定正冠确的并购酷整合策略笼 扩98冒2刷．整合目傍标李98密3滔．整合进混度计划培 宵98衰4誉．整合的激四个方面挺 庸99丹第十章合荒作开发融暮资糖 辫102干一、企业童合作开发酸概述即 咏102突1念．合作开柜发形式孟 股102筹2爆．房地产俩企业合作青开发法律伟特征躺 艰102裁二、房地计产企业合蝶作开发模话式欲 灾103恐三、合作慈开发方式翠 疤105残四、合作蛛开发涉及光的关键法职律问题肤 般105隶1燥．合同不武要约定保汪底条款愿 秋106沾2被．加强和沃完善对搜“势共管账户易”呼的管理措非施豆 叨106附3他．不能借止合作开发字之名，行据借贷之实汁 效106汇4签．明确责盲权迷106享5窄．及时办顺理项目开胸发各项手放续，确保检项目合法蔬性蛙 剩106闯6疼．注意对督合作方的韵资信调查描 坛107肌第十一章孙短期融资怪券融资检 铁108格一、地产淘短期融资抢券概述墙 牺108婚1笔、短期融郑资券期限终结构特 枯108育2帮、短期融饮资券的发担行额宁 蔑108狂3舰、短期融卵资券主承械销商壮大嘱 朗108炭4骗、发行公陡司债券的牌企业资格进要求嘱 异108香二、短期梨融资券优羽劣势分析辽 缺109叉1熊、短期融尼资债券优级势分析晋 滥109雄2替、短期融茶资券融资葱的局限性伯 末109屯三、发行进企业债券深操作流程罗 孩110霜1塑、操作流鬼程标110孔2疼、企业发的债担保相逼关事务夫 疾110银第十二章益金融租赁上融资榜 桂112摆一、金融佩租赁概述猴 兔112岭1违、三大金娱融租赁类己型娃 导112忙2佛、金融租衫赁六大特访征渠 适113盛二、运用浸金融租赁挨的优势言 半113诚三、金融绒租赁的劣佣势及限制盆 牌115厕1.哗从总量的稻角度来看陈 痕115触2.螺金融租赁领公司有一放套严格的乌审核手续铸 搂115据四、金融就租赁的操垮作流程虹 广116逐第十三章亩典当融资曲 健117蚂一、典当龄的概述侦 嘱117皮1拣、房地产捐典当与房亡地产抵押臂的区别姐 离117脸2犁、典当融崇资的适用奥范围葛 补117恢3习、典当房尘产安全要演求悠 马118攻4包、典当融身资的优势扶 好118腔5辛、典当融圣资的劣势筹如下表权 睬118态二、房地晨产典当融士资操作流付程膀 期119虑1愚、典当融泊资操作流猴程手 筛119杰2妹、典当业哨务办理程靠序（上海奴东方典当脱行）悄 求120货3岔、房地产剥典当七大渡误区漏 带120终第十四章拾私募基金至融资握 拨122爪一、私募霉基金概述门 魔122版1现、私募基彩金特征舱 棋122积2招、私募融再资的四个设新特点头 扬122掘3闲、私募基企金三种操颈作模式及钥其特点政 友122减4视、私募基丛金利益分渡配比例版 熊123器5金、私募基慈金存在两仁大问题女 披124趣二、私募称基金操作序模式桐 暗124妻1找、私募基为金的运作汽方式杨 钢124毁2妻、私募基涨金操作流码程眼 淡124荷3本、私募股驳份的数量岁及认购方迎式所 汪125繁4翻、私募的巡发行对象据 戒126茧5迁、私募股税份的流通寿性叼 昆126端6狂、私募发宪行的审批就程序情 尤126付三、私募厅融资的风猎险分析恋 耀127协1糖．从法理东角度看灭 胁127怨2泰．从金融猾监管角度讨看哀 密127译3坚．从保护辛投资人利估益角度看法 盛127票金融紧缩梦和土地严燥控，使大闷多数房地肃产企业失仓去了将“舅钱袋若”悬和勒“苹粮票声”山，各种房歌地产金融协创新产品君借机进入刑房地产市姥场，这意卧味着融资难多元化的先资本竞争丧时代的来议临。与此淹同时，一巴些聪明的紧敢为人先爱的房地产腿企业开始既埋头苦练竭内功，准毕备着一场芝房地产融票资革命。舌第一章房简地产融资蚊走向多元旗化挥一、房地闯产金融政割策回顾塔1泊．个人住勺房按揭贷左款首付款爸比例提高肉国务院颁舱布临“撤国十五条柱”艘规定，从课2006望年粗6药月羞1幼日起，个树人住房按脊揭贷款首屋付款比例出不得低于万30%孝。对于中严低收入群带众的住房喇需求，购哑买自住住完房且套型拥建筑面积回90靠平方米以汽下的仍执团行首付款危比例躲20%展的规定。悦2滴．央行上辛调存款准拍备金率虾经国务院驼批准，中因国人民银贡行决定从考2006忧年屋7贯月港5板日起，上庆调存款类倍金融机构舞人民币存奏款准备金链率歪0.5油个百分点侍。这也是寒自拘2004匠年上调准滚备金率后码的连续调嚷控。者3扇．搏“观外资限钞皇令者”役2006苦年迈7兽月迹11症日，建设释部联合五筑部委出台届的《关于碧规范房地编产市场外挺资准入和堡管理的意翼见》对外搜商投资房第地产的市敞场准入、在开发经营喜，以及境惰外机构和升个人购买村房产等三遮大领域，库均进行了公明确的规删范。此条况例的颁布灰限制境外鬼热钱在我烘国房地产超市场的投山机行为，结外资投资忧房地产会企有所减少星。并4栽．伞54劝号文件出高台联2006炊年颜8恩月邪5妙日，银监祸会以唐“奉特急文件基”把形式下发蓝的乓“台54盼号文亦”———晨《关于进罢一步加强睬房地产信售贷管理的驶通知》。宰通知要求忘对房地产呀贷款业务信进行规范雾，进一步合收紧房地嫂产开发、丸土地贮备性等贷款的膏发放。易5.棍央行再次铅上调存贷耗款基准利晓率防自垄2006御年身8伟月港19舅日起，央嗓行再次宣库布上调金煤融机构人猎民币存贷槐款基准利瓜率。金融侍机构一年包期存款基里准利率由嘱现行的患2.25广%慧提高到仿2.52生%航；一年期染贷款基准雹利率上调喊0.27纪个百分点延，由现行洁的庄5.85沿%糖提高到迎6.12懂%磨。荐6冰．央行再窝次上调存俊款准备金育中国人民需银行宣布耳，姑2007夸年歉1趣月另15嘉日起，上伸调存款类游金融机构汇人民币存宽款准备金躲率应0.5移个百分点贼，以巩固凉宏观调控例成效，这角距离央行涝上一次提煌高存款准独备金率仅吹仅泼2跳个月。现钻执行兵9%举存款准备烟金率的国鼓有商业银根行、股份道制商业银连行等金融嗓机构，篮1啊月奏15踪日起将执贯行先9.5%休的存款准公备金率。改7.围央行再次订上调存款疼准备金救中国人民微银行宣布善，从表2007书年错2逃月屿25滴日起上调算存款类金参融机构人爹民币存款夏准备金率丘0.5冷个百分点秩。惊8.脸央行再次莫上调存款糠准备金胡中国人民溉银行宣布篮，从竭2007宰年秋6浙月斩5喘日起，上挣调存款类毁金融机构磁人民币存惹款准备金馋率暗0.5啄个百分点科。从披2007孔年泻5志月医19紧日起，上储调金融机盟构人民币打存贷款基莲准利率。骑金融机构拍一年期存碧款基准利陷率上调瓦0.27词个百分点军，一年期经贷款基准覆利率上调丧0.18亚个百分点抓，其他各么档次存贷保款基准利唇率也相应扫调整。个缴人住房公粗积金贷款恳利率相应纸上调故0.09望个百分点顾。小结：炊从徐2006精年化6贷月脊1胸日起到祖2007诵年覆7讽月会1妄日，中国我政府不断锦出台相关浸金融政策孝，调控房收地产市场辩。笋国家上调赴银行准备委金的目的涛，防止信宁贷总量过徒快增长，旦存款准备勤金率的调裙整，将产硬生多倍收感缩效应，尿从而控制痕银行放贷猴盈利的冲闸动，并带环来信贷总他量的紧缩粥，其中将偷造成一些奇房地产公张司投资链裁条的紧张举；绝“糖限外蔽”以条例的出艘台，执限制境外洪热钱在我橡国房地产煌市场的投绍机行为，消外资投资卵房地产会狱有所减少敏；符54植号文件的续出台，规遍范了演房地产贷单款业务，另进一步收尼紧房地产融开发、土礼地贮备等苍贷款的发团放；央行欣连续加息怕，对房地铃产开发企纠业而言，狼依靠银行留贷款融资遥的难度加震大。与大禾的房地产垂企业相比催，连续加肤息将使得颗小型开发遇商融资途呀径更加缩盟小，开拓赞多元化的删融资渠道窗已成各家火房地产开误发企业的萄当务之急逃。而二、房地酷产融资成挪本备受关民注鸡为了规避室房地产业涌发展放缓孝以及房屋孔价格下跌运可能带来字的金融风皇险，现在同各大银行顶的信贷门传槛愈发处“许高不可攀苦”智，如何有珍效地拓宽筹融资渠道佛已经成为据业内外普伙遍关注的互问题。抗1扯、银行：时高筑融资拢门槛粉2005休年箩3嗽月，工行甘、农行、弓中行、建桶行、交通武以及光大史等六大银作行公布了赢《趋2005扭年银行产阿业投向政离策和信贷塌服务信息陆》，六家爪银行产业哑投向重点裳和范围主移要指向能馋源、电信迫、石油石暂化、航空触等具有资厕源型、垄怜断性特点液的行业。举据了解，叔除了建行青四川省分眨行外，其按他五大银畅行均将房宾地产行业受排除在馅2005识年产业投燥向重点范迅围之外。秒六家商业污银行的一刊致态度表劝明，房地会产业在资若金面上将糊面临来自厅银行的更兆为严格的框控制与审真核。居（仇1杜）房价跌群幅较大，粒会导致银最行不良资黎产的增长菜宏观调控抓下房价的稀波动对银可行有较大轨的影响，麻如果房价耳跌幅较大谋，可能会衣导致银行抛不良资产楼的增长。慰因此，目迎前银行对盲于房地产勿信贷特别却是开发贷余款这部分斗业务比较咳谨慎，控理制得比较有严格。不昂过，严格添控制并不跟表示对所翻有房地产趣企业售“捎一刀切削”辰地采取紧掀缩政策，的毕竟房地挂产信贷资徒产资量较秤好。打银行对于嗽房地产信锅贷采取的蹈是有保有垫压的政策第，紧缩主尺要针对的面是中小开贸发企业或背资质不良软的开发企批业，对于版实力雄厚傅、信用纪艘录良好的缘优质开发私企业各银孕行都乐意就发展信贷沟业务，甚怪至各行之氏间还存在膜着竞争。执此外对于评国家重点扬调控的高裙端住宅项粥目，商业挽银行已经秤基本不对其其开放信眠贷业务。虾（睛2非）银行加洗强内部控袍制措施的叛实施副和开发贷妹款相比，阳银行对于记个人按揭甚贷款的控经制一直相冠对宽松，供但目前也肤管理得越替来越严。良不少开发倦企业反映微，由于审避核工作的巾强化，银现行的房贷劲速度放慢捧，原来一共个星期就雁可以发放辽的贷款，鸟现在往往蒸延长到十吹几天。由虹于房地产谣项目投入颤大、投入讨周期长，没要求资金趴供给的持及续性、稳管定性。银腿行延期放铸款，影响答了资金的片周转和工则程的开发头进度，增赚加了资金斧的使用成详本。万因此，对积于多项宏系观调控政久策可能会驻导致一些形开发企业境出现资金军链断裂，喇为了避免晶来自开发旷企业的坏板账，银行息方面都会茶不断加紧券前期的审驼查工作，六防患于未乖然。为了店防范少数骄开发商和骆诈骗团伙模利用假按们揭套取银呀行资金，皱各个银行肚建立了自蔑己的个人曾征信系统少。该系统游全面记录喇居民信用呆状况，包乱括水电费狼、煤气费制、电话费援的交纳以卸及信用卡间、贷款的兴还贷情况域都会有详本尽的记录筝。目前各疮个银行的独个人征信经系统正在裂进行全国向联网、对害接。驴2约、信托：齐高风险追截逐高回报溉相关统计距显示，房酿地产信托裕在我国出升现不过两于三年的时蠢间，发展酿速度却惊川人，截至蔽2004委年忆6克月底，全奥国房地产沙信托募集狭资金已高财达哭150询亿元。近兴日，银行传信贷门槛韵的提高更淹让房地产碍信托受到饲热烈追捧咏。字（金1递）通过信撇托融资的虹房地产企额业逐渐增躬多氧2004测年邮4美月，联华合国际信托习投资公司辽继巾3搞月推出睡“悬联览信萝·湾宝利吩”组中国优质拳房地产投趴资信托计据划后，又身宣布推出亲“躬联愁信河·巡宝利呈”瑞2然号优先受卵益权产品林，发行总泉额度预计绍为惰8000粉万元，其谊中面向社屑会公开发速售的优先拜受益权产和品占渠80缴％；扣5淡月，中国街对外经济两贸易信托情投资有限裤公司发行壳中远地产惠的凯晨广将场谨集合资金屡信托计划徐，发行总谱额达到率6冷亿元；驰6湾月，中诚尸信托推出恒了绵“乐北京道乐朴蒙恩商务恩街贷款项萄目集合资谱金信托计孝划洗”引，该计划内原定发行播期为费12顶天，结果纺仅巡4伸天预约总慎金额就已们接近呈1.5抗亿元，远朝超过称5000颗万元的发炒行规模；漂6寻月下旬，货金地集团认对外宣称衣已计划通象过发行房略地产信托染产品融资什2菜亿元人民户币。石信托公司焰作为金融甜机构，拥希有便捷的虹融资和投胸资渠道，象资金信托物计划是其瞎融资的重湾要手段，隶而股权投传资、贷款谢、租赁等痰多种投资认方式的运您用是其区鸭别与其它巩金融机构竭的独特优羡势。根据突不同项目晌的特点，侍设计不同稻的资金信呈托产品，赶可以化解码政策变化安给各方带汇来的困境他。顺（件2姓）信托成门本高昂成些为信托投伐资发展的域最大问题首在目前中恨央与各地吨政府不断器加大力度仔调控房地梨产业的背歪景下，监鹿管部门对达房地产信揉托计划的民审核更加仙小心，信域托公司在迎项目选择箭上也格外狗谨慎，开沾发商通过毫信托融资漆的难度很跳大。而且管，随着风代险的加大厚，信托公忧司要求的宅投资回报东率也水涨在船高。骆信托产品蜘一年期预仅期收益率走一般最低缴的为衫4贝％，最高弦为牢4.6还％，而平步均收益率甘则为三4.2跌％；但房雹地产信托者计划目前蓬的预期收渔益率明显菜要高于平摄均水平，挠预期收益感均在侍6在％以上，毅普遍高于趋银行储蓄绪利率与同绒期国债收结益。因此朵，信托成永本高昂让档一些开发谊企业望而蒸却步。锻除此之外发，房地产妻信托资金天从使用来氧看更多地启体现为肠“炊过桥贷款膨”执的性质，摘偿还的周饶期较短，炊通常为焰1更年，增加躬了开发企具业资金使巡用的成本巧。卖3晌、基金：蒸政策缺位够，难解近谈忧孤由于有关臣产业基金王法律法规渡的缺位，你内地还没趣有严格意叹义的地产灶基金，短残期内地产缸基金也不舰会对房地老产开发企枪业起到资拳金支持作侨用。不过阿，随着海按外资本在仗内地房地寄产业中的棵比重大幅雨上升，房阁地产投资夸基金逐渐罪浮出水面龄。钉（丝1务）房地产脊基金已经庙蓄势待发抚2005方年初，北罩京国际信版托投资公捡司推出的踩国内首只加房地产基样金赴新加敞坡上市；岔美林集团季、摩根士拦丹利等著片名国际投爷资机构大竖手笔投资访中国房地薯产市场等浩均表明，团房地产基趣金已经蓄外势待发。与4蓝月，香港冈证监会发甲表关于房浮地产投资握信托基金拾(红REIT奏s)拜海外投资声《应用指掏引》草拟躺本咨询文酸件，建议毅允许香港瞎房地产投躲资信托基季金投资包权括内地在朵内的全球置各地物业梯，对内地味监管部门惯早日出台夕产业基金峰法更具积约极的促进渣作用。胁（风2掉）房地产氧基金将成怖为未来地崖产融资趋歪势驻根据目前什地产融资周现状，未绒来一段时些间，房地恰产基金将威成为未来贺地产融资幼的主要趋标势。因为鹊房地产基嘴金除了能傻够拓宽房铺地产行业市的融资渠裁道，更有涂利于分散享房地产市们场的金融着风险，还申得对整个劣房地产开没发、经营仅模式产生痒重要影响束。但是，席使用海外暑基金的成铺本将更加竹高昂，海啄外基金风且险借款的牌利率通常茂在借15竞％左右，坟如果资金塌数目较大忠，利率会蜡更高，因惜此开发企俩业在利用绳这类基金歌时候，又敏必然会多壁加衡量自报己的成本棒与收益，菌使目前一俩段时间房符地产基金馒无法得到蔬快速发展线。塑（菌3给）大多数块中小开发龄商无法通秩过上市获丑得资金直近年来许吵多房地产见企业津津吧乐道于上抗市融资，裤但上市对挡企业的资稀格审核非宣常严格，按对企业业如绩、净资艘产等方面焰的要求也个非常高，宗大多数中倒小开发商脂根本不具陷备上市的听条件，因糠此是不现虫实的。抛（场4无）融资工唱具的使用男成本是否海低廉成为各企业选择矮的重要依匆据蜜多元化融忠资是国家肿宏观调控晚背景下房茶地产业的至必然选择俭，但如何装降低融资米成本，哪鸽种融资工煌具的使用害成本最低纤廉，是房叮地产企业他考虑最多伞的问题。插三、房地笑产融资市倦场逐步趋侮向多元化寄通过深入宣细致的市梯场研究，脖并参考诸恰多房地产致行业数据仍指标，就炼整体而言藏，房地产御业的发展留是合乎逻纯辑的，是作符合市场缺经济规律悟的。同时堆，鉴于房枝地产业在蹈国民经济说中所处的称重要战略消地位，政可府不可能临对其进行华打压或者捡对房地产别业的生存套困境不予令理睬，肯捞定会考虑渗在银行信唇贷紧缩环指境下房地伪产业的融烛资出路问紫题。从短乘期来看，离由于政府疾对房地产捞市场调控阶的成效并振不理想，果有可能继泪续出台不禾利于房地渗产业发展崇的土地与答金融政策贷，诸如增鱼加经济适锡用房供给礼来平抑房浓价，提高承首付比例水限制投资幼性购房等语等；但是肉从中长期板来看，政图府必然会让适时地放晴松相关的秤调控政策矮以支持房饰地产业的缠发展，房金地产业仍丰然是极具轧活力与投讨资价值的月行业，而耗房地产融挡资市场的养发展前景颠也将非常递乐观。谨根据前文初的分析研纽究，预计忠房地产融撑资市场将凝呈现以下睡重大的发战展趋势：倒1校、融资市夺场格局多绝元化刷以银行信蝶贷为主导趣的单一融生资格局将馋会逐步被烧多元化的戏融资格局乏所替代。危随着房地救产行业的眯不断发展帖以及融资和政策的逐默步放松，什除银行信捞贷之外的兽各种融资关渠道的发担展空间将貌被进一步牵打开，预嫂计房地产银信托业务壤管理办法凤也会有所升突破，而维直接融资揭环境的改税善将很快搬提上议事胁日程。届问时，融资醉市场将出踩现产业投阿资基金、晋银行信贷烟以及房地瞎产信托三雀足鼎立之析势。旦2载、房地产哥融资体系盖逐步健全条房地产融柴资体系的冰健全包含会两个方面子：迹一是：围女绕房地产黄融资而构扛建的具有泛不同市场缓功能的金缝融机构体里系。唇二是：构根建提高房拨地产金融宣资产流动电性的市场批体系。性就金融机含构体系而到言，除了饲原有的商想业银行、令信托公司蓝以及保险应公司之外以，还将出咬现专业化铅的房地产炒投资基金直、抵押资肥产管理公白司、互助嚼储蓄银行网以及储蓄印贷款协会房等金融机概构。就构暖建市鸡场体系而狸言，关键狱是要建立管房地产金愁融资产的嫂流通市场晶体系。通丝过借助资句产证券化往、指数化槐、基金化闸等金融手欲段，房地汉产金融资情产才能顺卧利地实现领流通和交承易，流通祸市场把本欠来集中于德房地产信找贷机构的召市场风险匪和信用风替险有效地堆分散到整菌个金融市虹场中。聪3绢、资产证域券化积极钢推进泰资产证券派化是构建语房地产金泳融资产流叛通市场的窄前提条件同，巨额的盖房地产资羊产经过证肢券化之后新就可以实罗现分割交份易，极大测地改善资开产流动性密。由于住漆房抵押贷愉款信用风内险相对较意小，资产告质量较高嚷，因而证备券化的住符房抵押贷涨款将成为矿流通市场捐的主流品抬种。房地杰产抵押贷灯款的证券仙化过程应福由抵押债哗权者、政户府担保机慌构、债券跌发行人、裙投资者以掩及中介机是构共同参看与完成。守4迁、金融产士品创新层除出不穷吹房地产市辰场中不断叛变化的投贩融资需求守是金融创缝新的原动些力，随着乓房地产业展的不断发峡展，未来早房地产融键资市场中涌的金融创伯新主要体随现在以下药两个方面袖：一是如解何满足企形业日益多瓜样化的融规资需求，俗例如目前完市场中资阳金信托计惊划的花样竹就层出不银穷，资金钢的性质可嚷以是债权皂或股权，烟资金的期错限可以是痰单期或多雀期滚动，织资金的投勤向可以是朵定向或非足定向；二堡是如何帮摧助企业规闭避融资风党险，通常士融资主体晨都会面临凡利率风险式、期限配新比风险，陈有时还会散面临一定仗程度的汇渠率风险。留金融产品故创新在客方观上降低居了房地产堆企业的融甩资成本，桶提高了融敌资市场的口效率，有街助于融资活市场体系逮的进一步陶完善。反综上所述杂，房地产包融资市场笛的健康发获展是决定锹房地产业匙兴衰成败付的关键。弃随着房地泉产业的不性断深化发策展及其融牧资环境的着逐步改善夏，中国的沉房地产融白资市场必蚂将步入快壁速、健康捆、持续的延发展阶段售。血四、房地章产融资存凡在的问题吗房地产与能资金关系归密切，没列有资金就智没有房地棍产这种说佛法就说明级了两者是住不可分割照的连带关众系。在连丙续紧缩银茂根的状况饼下，资金酷是制约房谈地产企业战发展的瓶帜颈。房地污产企业不璃仅融资成桨本上升，腐多数企业致依靠银行员融资的方方式在以较剧慢速度改肺变。熟2005铺年房地产夺融资存在富的主要问套题：朱1吧、金融市舅场环境有焦待进一步溉改善叙在现有金枯融市场环昏境中，房吩地产企业夺融资依赖让银行间接宅融资方式榨难以改变崇。守2005洞年国内非吐金融机构稠部门（包青括住户、辽企业、政层府部门）白融资总量景为棍3150愿7伞亿元，其模中，贷款想为晕2461辅7鸭亿元，占鄙比为艘78.1届%斥，同比下法降段4.8耳个百分点鬼，但仍然狸是主要融肾资方式。京直接融资尸（股票、甘国债、企迁业债）占掠21.9岗%咐，难以撼贞动银行贷澡款这种间搂接融资方棕式。组2浩、政策环既境需进一热步优化攻近几年，篇对房地产糕企业直接倚融资出台表了相关政坚策，这些用政策主要蜡有利于大龟型资质级佳别高的房款地产企业电，基本不拴适合中小库房地产企所业。直接左融资的一州些产品，冷由于政策沙滞后，只砌能曲径通悉幽。堪3斯、企业自叙身环境阻舍碍融资黄2005栽年房地产墨企业自有宅资金比例坝为补18.7招%概，同比上盗升弦2渡个百分点谷，与银行璃贷款要求网的比例有右较大差距戚。大型综冈合性房地然产企业较渡少，钓2005制年房地产西上市公司委仅为殊70泳多家，占河房地产企技业总数的草0.2%面左右。狡第二章房蝶地产企业厕克服障碍走迅速融资兆一、房地俯产企业如停何重塑资蚀金链条晓市场环境匹不由企业肯控制，宏谊观政策不加被企业控努制，房地鹅产企业只缝能依托自酿身资源和序特点，摆学脱过去对何于银行贷盈款的单一谨依赖，在来大环境和享宏观调控钥下求生存止、谋发展睬。喉1桨、小规模坟企业：避讲企业风险榴，走兼并扫之路沟小规模的杆房地产开叠发企业是罪大环境下宽的催生企什业也是最缝易消失的蜓企业。这内类企业通喜常专业能靠力不强、俩项目运作友经验欠缺顷、开发资求金匮乏，午对市场敏避感性最高茶，一旦市衡场环境转姿变、宏观环政策收紧跟，就容易夫成为倒闭则的先行者政。里不过，在给土地资源师稀缺紧张顾的境况下纺，部分小鱼规模企业罩手中持有具的低价土效地吸引了测大型房地拍产企业兼拆并收购。蛾通过行业岔内部兼并装行为，小枯企业解决赛自身融资绩困难；大饥企业以相金对低廉的派价格获得寄土地储备景和未来发套展资源；搏而银行则等因为资产捷转移到大岗规模房地便产企业而吉免除了部炭分金融风件险。馅2影、中等规塘模企业：水创新企业丢个性，培配养专业能雅力筛中等规模佩房地产企叼业往往凭责借战略眼徒光，在市挂场低迷时圆期入市，胜通过整合漆各方面的复资源低成伪本获得土黄地，当楼劫盘开盘上刑市即遇房驶地产大市渴一路高攀稠，从而获童得丰厚的柄回报。宏蔽观调控下印，摆在中俗等规模企只业面前的斜是一道选趣择题，要紫么和小企淹业一样走胞上被兼并丽的自我消带亡之路，何要么就重信塑资金链牢继续在行供业中生存贞。但是，骂选择重塑樱资金链的愉企业面对膛着融资无肾门的窘境疾，各种融方资渠道对纤企业的信鸟誉、实力因、资产都盛有一定的浴要求，而束这正是中麦等规模房戚地产企业玻与大规模科房地产企肃业之间的味差距。遵为了重新鸣在行业找钞到发展方宪向，不少锡中等企业屋提出走个极性化战略蚂转型之路盖，将企业精盈利模式帜从过去的爹全程开发痒商转变为使专营开发煤商，在不烈能大规模济获得资金瑞支持的环章境下，通掠过专业化略降低成本疼提升盈利胶能力，实杀现妙“滩自我融资够”怨，重塑企琴业资金链板。中凯集蚊团即是这曲场转变中天的典型案氏例。为了矛适应市场题和宏观环列境的深刻数变化，中盒凯集团积蝶极进行战睁略转型，弓发挥专业屈所长，从密全程开发楚商努力转选变为房地戚产风险投歪资管理商霞和房地产更服务商，弊获取企业玉新的发展固方向。削3株、大规模威企业：整找合企业实悲力，接纳幸各方资金命大规模房恳地产企业肝集团，由域于在行业绸内发展历开史较长，刘享有一定疗声誉和项判目运作经桌验，相对袜于中小房植地产企业店更容易获责得金融机渠构的支持认，融资渠客道相对而呼言比较多愚样化。但坑是，受制刃于国家政努策和企业棚发展环境执，这部分梦企业也呈污现出过分喷依赖于银麻行贷款的显现状。边在国家有填意调控市亡场和规避居金融风险搅的情况下姻，虽然这寻类企业常池规融资渠蹈道受到一喷定阻扰，线但是可以府多方拓展及自身资源扭，通过业陈内强强联翠手、资本妄市场融资千、联姻海择外资本、抄降低资金旨需求、国题企资产重等组的方式冤重塑或加挠强企业资漆金链，提疼高自身资弦金实力抵托御由于国樱家宏观调周控引发的阁资金紧张廉。咳二、房地副产企业如扫何困境突锹围瞒1质、突围方穴式之一狼——肃业内强强沿联手亲越来越稀搁缺的土地差和公开透胶明的出让仙方式使得吵全国土地富价格一路靠飞涨，面润对高昂的飞地价即便伪是大规模央房地产企苏业也显得端资金实力德不足。强烈强联手共斥同获取土顺地的方式委在融资渠挖道受限的熟情况下开旋始出现，恶房地产商义采取抱团编作战、联末合实力、民资源互补竞的形式解摸决资金短加缺问题。翠2拢、突围方赵式之二皱——丝资本市场剧融资炎大规模房爬地产企业主由于有一墓定的资产倡积累和市递场信誉度期，通过资订本市场争商取融资是抬获取发展证的有效途赤径。富力短地产的香拜港上市，均保力地产餐的筹备上楚市和顺驰喘香港上市触计划等都相体现出：精开发商想批通过资本王市场增强券资金实力骨。已经上拾市的房地遥产企业可峰以通过增拿发股份或姥是发行债被券舅(饭包括可窝转化债券婶)眼等方式从权资本市场卡上获取资奔金。砌3械、突围方旨式之三石——所联姻海外冰资本尾大规模房爱地产企业腔和境外的来投资公司普合作，组捎建新的项傅目公司共杰同开发项套目。这种丑合作方式切，对国内肝的企业而贱言，可以迁缓解资金批压力；而突对境外的丹投资公司蓬而言即有剑了进入快诞速发展的册中国房地肚产市场的中机会又避抬免了单独饿开发面临木的风险。律2005变年导7触月，万科遣集团与新滑加坡政府品产业投资顶有限公司当附属公司而(酱简称撕RZP)拳的合作就业是这一融晓资方式的蔑典型案例退。双方共拔同投资杠1专亿美金创闭立一家投蚂资性公司摇，并通过访设立项目狭公司或投合资项目公脆司股权的奥方式在中占国境内进婚行房地产毯项目投资站。森4深、突围方特式之四标——额降低资金沾需求往越来越高脱昂的土地摧价格对于挣资金的要夏求越来越售高，为了晃缓解资金尿压力，大晃规模房地伪产企业开刮始注意那在些有低廉喉成本土地距的小规模期企业。这为些小规模斯企业由于赠能力有限研无力在严嚷峻的市场倚环境下开快发项目；掌而大企业枕在市场调谎整期也无笔力撬动资娘金杠杆来渗满足企业果发展对于澡土地的需淡要。因此效大规模房聚地产企业夫通过兼并促收购方式让获取其它栽企业手中跳已有地块险，降低获怕取土地的究成本以减瓶低资金需介求，获得摔变相融资杆。云此外，一瞒些大规模吊开发商也忆开始在市金场转折期桂转战二、肚三线城市棒，以相对抛低廉的价辈格获取土苹地。企业饺在对一线主城市保持壶谨慎观望樱态度的同启时，又为太将来成熟谎时刻在二扛三线城市腿发展储备犬土地。企西业的暂时端性战略转啄移即降低秘了资金需孟求又为未蛋来发展节谋省现金，辛实现变相输融资。符5婆、突围方摧式之五巧——妹国企资产纱重组凡国有企业州在面临市窜场转变时植刻频频出洽现资产重恰组的身影赏。央企房预地产资源垦重组露出习端倪：总位体上按照平南北划分惊，长江以鸣北由中房里集团接手挨，长江以冷南的资源裤，现在已为经内定由面招商局和偿华侨城等礼南方央企糖接管。而结在上海的绒巨舰企业爪——争上海实业咳集团近来俗对旗下的涛地产资源哥也进行重府组。国企剂房地产资奋源频频重门组的主要堤目的就是努提升企业犹资金实力粥，有效规斤避房地产贵市场波动汉带来的影剥响。塑造裁大型国营扔房地产航垮母正成为非一种行业折资源整合距的趋势。拘三、各种谅融资方式车资金成本僻比较才作为一个糟完整链条么的房地产肤金融，应统该包括房悲地产信贷胜、股本融罩资、债券妖融资、信仇贷融资和扭信托融资攻等多种方匆式。闯一般来说疯，房地产念融资成本绍，不仅与祸融资方式匆有关，也量与开发时偿间即资金散提供的时胖机密切相席关。融资萌成本随开禽发时间而立变化，一捕开始最高有，随着项拆目的进展殊，例如开浩工证拿到姜后，融资象成本会逐蹦渐降低。那四、六种垫最适合中拣小房地产乡企业的融呢资渠道赞中小房地四产企业能碧否成功融洒资，是生对存的关键雨。房地产欣调控政策芝出台之后吸，资金问林题一直存很在，但需制要区别对智待。对于咬大型开发峰商，授信耻额较高，脏是银行放残贷的主要壤对象。对殖于中小房汁地产企业喇而言，银法行一般不测会放贷，饲资金紧张瓣是十分普谋遍的问题洋。在银行跃支持无望和的情况下明，中小房宽地产企业奴不应坐以雄待毙，也浇不能好高退骛远，而辜要坚持融宏资创新，藏探寻适合花自己的融祸资方式。着1匠、探索有贼效的民间瞧融资方式泽在确保避伍免金融风莫险的前提坑下，可以无按适当高迁于银行同淘期利率的糕方式，向氏其它企业骡、自然人观寻求融资宵。这种形疮式建立在苏充分诚实膛守信的基仪础上，灵烦活、简单境、方便，骨对解决个遵别中小房忙地产企业替临时资金嫂短缺能起领到很大作肤用。徒2献、委托贷嗓款轰通俗地说咐，就是一若个企业在汤银行贷款肯，另一个宗企业使用紫。也就是秆企业间通植过银行定嘴向的委托阔贷款之名殊行企业间想相互借贷讨之实。委纱托贷款的肾资金利率黄一般高于团银行同期伪贷款利率笛，更适合辨资金需求蓄比较急迫万、项目回鼻报率高的尖企业。委晚托贷款一督般要求企桌业提供足出额的抵押治品或担保见品，同时俗要求企业录跟银行有飞比较好的净沟通。对倍于银行来袋说，委托屠贷款作为肆一种风险旷低、成本脖低又有稳蒸定收益的闯中间业务矛，银行自街然也愿意担去做。偏3晌、固定回列报投资棒对于房地钩产企业来柿说，这种槐融资方式歉的成本也衫非常高，趣不低于委孕托贷款。不固定回报凤的资金来慧源通常是唤境内外的赵企业、境孕外的银行裤和基金以怨及财务公拳司。固定桌回报的方瞎式大致分国为两类，胡一类是资铸金的期限剪很长，一脏般超过幻8展年，期间痛每年支付迁较高利息究，到期后纺不必归还购本金。另正一类是期眼限较短，申常见为凡5-8锡年，每年拥支付利息民，资金采腿用折现的色方式提供榜，到期归翼还本金。冶因此，计迟算下来，渔融资成本穿非常高。膝4扣、与建筑瓶企业合作林开发考由建筑企立业垫资建疼设，由开意发商支付手所垫资金鹅利息，在耍约定时间补内付清所坟垫本金。骄如支付还洲有困难，贵可用开发绑房屋作抵孕押。或者品，由建筑风企业出资搁建设，开燃发企业出忆土地，合公作开发。冰5灿、互助性奉担保渴以各地房全地产开发屈企业协会达为平台，幅建立民间音组织性的喂中小房地乎产企业互坏助发展协腊会。动员紧辖区内符鹿合条件的御企业入会牢并成为其雕中会员，足会员如果院出现资金冰紧张，会虎员单位之碰间可互助案、互保、肢互督，减缓轻政府负宜担。在互胡助发展协妖会内，处骡于劣势的序中小房地责产企业通帜过互助性裁担保联系遣起来，在维向银行争涝取贷款时露也可以更窃能得到银检行的支持简。当面临巷风险时，烛互助性担废保机构承凉担的风险收最终由会肤员分担，耻容易被担既保者接受秒。担保审羡批人与担巩保申请人狗相互较为枣了解，增蒸加了贷款查可信度和监成功率。狸而且这种渴担保形式崖将银行外动部监督转无化为互助财性担保组创织内部的奸相互监督康，提高了泻监督的有远效性。膨6丘、建立中莲小房地产湾企业发展辨基金疗可根据实不际情况，道尝试按照距国家有关泰规定面向甚中小房地直产企业的条资本市场诊建立中小洁企业风险衡投资基金稀和发展基洋金、创业价投资基金甩等，解决江中小房地筹产企业的遍资金难题北。蚂五、拓展坊房地产融则资渠道的聪对策眉1捷、有条件镰的企业逐拢步建立多俊元化的融居资渠道伸第十六届塌三中全会兆首次提出葛“推要大力发砖展资本市帖场，扩大摆直接融资装比例迈”尿。有条件锐和实力房吗地产企业芒应探寻除哨银行贷款蹄以外其他赔融资方式炸，如上市声、股权融肠资、产业圣基金等。闸房地产企泛业要抓住玻机遇，在离现有渠道饿的基础上河向多元化灰方向发展爷，不仅有哲利于资金失的筹集，援更有助于比风险的分堆散。各在融资渠检道多元化今的建设上码，不少知聋名的大企煮业已经探循索出路径毕，如首创驼的经验就妥值得借鉴楚。首创融蔬资除传统凳的方法除搅自有资金青、银行贷渗款、客户撤资金是(扭预售回款活)承外，还有目6飞个渠道：急一是发债嘴券；二是阴国内上市戒，到资本讨市场融资惨；三是海宴外上市，裕把公司重胀组起来到阳海外资本局市场融资姓；四是吸库收海外基蛋金；五是州施工企业美垫资；六促是房地产评基金。绩房地产业湾是一个资搅金高度密回集性行业皂，开发一唱个房地产皂项目需要先大量的资情金。如果轧不借助于蚁各种融资查手段，开建发企业将橡寸步难行猴。个2辰、中小房六地产企业饭融资方法锯“塑121眯号背”疯文件的出凑台对中小水房地产企讨业融资无料疑是雪上俩加霜。中以小房地产妙开发企业害面临的最幼为现实和监紧迫的问步题就是如理何筹措到倡资金，解蚕决或缓解弱自身所遇点到的资金之压力。相喉对于大型真房地产开晒发企业，群中小型地拆产企业的鸦融资渠道脏单一，所促要采取的玻方法也不弟同。目前造，中小房芹地产开发都企业容易养实现的方足法除银行明贷款外主浴要有两种僻：款（第1厚）寻求与砍大公司合吼作报这种方法妖，一方面盏能得到大柄企业部分箩资金支持小，解决暂绣时的资金中困难；另郊一方面可板以借助大超企业的良毛好声誉吸眨引购房者亦。只要合豆作成功，雷对中小企痛业来讲是遇条融资捷且径。练（养2摄）求民间慢资金构目前有一铁部分民营专企业手中锤掌握着较世多资金，辈这些资金忧寻找不到蜓良好的投价资渠道和聚投资产品滩。由于房半地产业的戒投资回报抓率相对较西高，民营群企业家们跟希望介入协房地产领肺域，但因唇专业伍知识和经掀验不足，降畏缩不前慰。这正是戚中小房地暂产企业吸峡纳民间资林金的好时聋机。西一个房地启产项目开朽发资金的费筹集渠道嫌，目前从盏大的块面迟来说，分宁为三大部响分，即企辰业自有资钓金，银行姻信贷资金境和销售的散滚动投入否资金。恶按照《城糕市房地产浆管理法》物规定，房调地产开发蓄企业自有韵资金不得颗低于项目缝所需资金伸的３０％谣，销售的搏资金回笼不参与滚动尚，则要看仁市场对产捎品的承接厨力如何，辅而大部分柄企业自有晋资金不足德，因此项纯目对银行文信贷资金经依赖更大贿。而银行干信贷资金共，在现时赖的金融管风制政策下测，进入是眯有门槛的端，如刘“卧四证溪”秃齐全、项馅目自有资污金筹足总呆投资的３榴０％等，矿利用银行丽的钱会很欺难。因此舟，融资成场为筹措资属金的重要绿方式。狼第三章国托内商业银琴行贷款放国内商业窃银行是地栏产商的老绳东家，就狂目前来说轻，开发商皮们的钱很菌大一部分还还是来自维于国内商丈业银行贷驾款。不过帅是有的直也接，有的观间接。误一、国内贡商业银行延贷款概述喜国内商业保贷款是指鲁贷款人向柱借款人发妇放的用于脖房地产开可发及其配遗套设施建励设的贷款范。针对房返地产开发额的贷款方朽式有两种舱：其一是挑信用贷款仪；其二是拉担保贷款玩。皂1轮、信用贷造款的五种香类型泊类型屈分析振普通限额鞋贷款差一些企业白常常与银龄行订立一茶种非正式歌协议，以鸽确定一个袖贷款限额用，在限额畅内，企业垂可随时得布到银行的南贷款支持提。名透支放款节对这种贷横款，银行舞与客户之步间没有书英面协议，摘往往凭客吃户与银行君之间存在岩的默契行灭事，特别滴是对信用条较好的客版户，银行伸经常提供郊透支上的在便利，这笔种便利被胁视为银行靠对客户所思承担的合过同之外的亡“旦附加义务叙”询。慕备用贷款桥承诺遍是一种比牺较正式的凳和具有法捉律约束力代的协议。裕银行与企惠业签订正饰式合同，偏在合同中册银行承诺慰在指定期察限和限额慨内向企业爬提供相应缺贷款，企竖业要为银证行的承诺享提供费用厚，其费用氏率通街常相当于嘴限额未用载部分或全捉部限额的血0.25格%~0.偶75%晴。莫消费者贷交款帝消费者放槐款是对消融费者个人糖发放的用戴于购买耐郑用消费品醉或支付其陈他费用的绢放款。商大业银行向毅客户提供乘这种贷款愈时，要进荣行多方面放的审查，勒主要包括鲁：借款人糊的职业、车借款人的谈生活收支后状况、借艳款人的财扁产状况、翠借款人的朴品德。跪票据贴现乞贷款微票据贴现努贷款是顾返客将未到捞期的票据老提交银行杆，由银行数扣除自贴滴现日起至拆到期日止油的利息而虫取得的现餐款。可贴短现的票据累包括银行括承兑汇票殿、商业承惜兑汇票、茧商业期票枝、银行本战票和汇票唐等。目前厌商业银行墨贴现业务脆已扩展到原政府债券竿。虫2网、担保贷透款懂根据充当扬担保物的闸不同，担有保贷款可烟分为两种挠：巷（日1款）担保品星贷款随①觉可担保物遇权柿■蕉股票和债备券；浆■陆保函、商丙品、地产粘、人寿保币险单、汇腿票、本票于以及其它艰物权凭证望；阴■峰第二、甚袍至第三抵脆押权等等介。漫②唯影响担保勿因素溉■虾市场价格并是否稳定灵；妨■抱是否容易妥销售，是弄否易于保感管；粒■闷进行鉴定窄所需要的惭技术是否菊复杂。作其中，商称品最适合渴作为担保特品，有价刚证券次之窃，不动产欣最差。辅③汁担保种类款■普取得留置挨权郑银行扣留游债务人的延财产直到锐他欠银行画的债务还甲清为止。柳■哨取得质押叨权包其内在规巾定性与留滔置权略有哈不同：其导中之一是绣，在质押句方式下，抄受质押人速（银行）荣在债务清执偿前拥有呜全部占有阿债务人用齿作抵押财资产的权力拆，在某些公情况下，章受质押人匪还有出卖减该财产的壳权力。质鄙押权是一射种特别赋削予的所有进权。■抵押仗债务人将散其拥有法怜定权利或宇衡平法权利利的不动浩产或动产制转让给债菊权人作为锣其借款的乘抵押品。商在抵押方炼式下，受厉抵押人（众银行）对冶财产有特掩定的权益捡并有出卖斩权，银行搞的抵押文曲件一般载将有变卖担鼻保品的明共确规定。污（困2啦）保证书掏担保贷款笑保证书担起保贷款指悉由第三者位出具保证赚书担保的糠放款。铃保证书是垮保证人为尊借款人作愧贷款担保非与银行的培签约性文焦件。保证羞书担保放羡款的实务阔操作通常藏比较简单走，银行只唤要取得经缘保证人签锹字的银行丹拟定的标申准模式保开证书，即谅可向借款打人发放贷餐款。所以军，保证书辱是银行可凤以接受的黑最简单的句担保形式裁。唐保证人不业同，保证饼书的出具艘程序也不摘同。银行泉在接受时挑对股份制叉、合伙制弹、单个制格公司等加华以区分。剂保证书在棒银行陈述桨虚伪、保乞证人出于谎误解、保渐证人受到执不正当的弃影响三种研情况下失散效。绍二、国内滴商业银行期贷款操作框流程坑房地产企熟业法人向液国内商业叹银行贷款喊一般要经稳过以下五意个阶段：稀1桂、贷款申回请誓借款人资虽格梢(罗1)垂借款人是勾经工商行奇政管理机死关（或主丘管机关）简核准登记夕的企（事退）业法人准、其他经工济组织；对(换2)退有经工商格行政管理傍部门核准鹅登记并办莫理年检的坛法人营业悟执照或有异关部门批粪准设立的较证明文件察；嗓(途3)诞经营管理民制度健全提，财务状遣况良好；喜(叫4)侍信用良好寇，具有按港期偿还贷竞款本息的览能力；闪(绝5)逆有贷款证命，并在贷殊款行开立症基本账户秋或一般账狡户；适(艺6)夸有贷款人刚认可的有吓效担保；支(抽7)千贷款项目粮已纳入国醒家或地方四建设开发房计划，其乎立项文件谊合法、完杜整、真实供、有效；买(声8)危借款人已另经取得《聋建设用地傻规划许可尼证》、《柳建筑工程裕规划许可讯证》、《勾国有土地解使用权证钥》、《建陕设工程开锻工证》；率(颠9)否贷款项目盆实际用途存与项目规享划相符，默符合当地值市场的需减求，有规门范的可行亡性研究报井告；负(盾10)歇贷款项目辽工程预算判报告合理杯真实；修(虫11)屑借款人计唉划投入贷聚款项目的预自有资金纯不低于银水行规定的欠比例，并谈能够在使长用银行贷瞎款之前投冤入项目建乘设；雀(饭12)锤企业信用稻等级和风巧险度符合批贷款人的零要求；浮(糖13)究贷款人规剃定的其他丹条件。和申请贷款目资料截开发商应导向银行提亡交公司和蠢贷款项目各的相关资盆料。燃（困1怒）单位资绘料慰申请贷款因须向银行毙提供的单董位资料滑①久经年检并原核准登记县的法人营蓄业执照复煮印件、法乱定代表人弯或其授权言代理人证建明书及签筑字样本、余借款授权猫书（股份导制企业）侨、贷款证派年检证明敞复印件、休贷款证（币卡）及复捷印件；辽②档单位章程觉、成立批泰文；禁③助经会计师消事务所验帖审的近三云年年报及版本期财务瓶报表；蕉④紧工商管理岛部门的注模册验资报汪告、开户槐许可证及扑有效税务哗登记证正池副本复印睬件；题⑤星法人代码场证复印件订、年检报桑告；瓶⑥挣房地产企科业开发经纽营资质证钱书；纽⑦格借款申请污报告；齿⑧价公司最高吃权力机构从或授权机柿构同意申此请贷款的沫决议；北⑨盟若属第三沃者提供信能用担保方虑式的贷款寿，保证人雷亦须提交崭前搭5萌项资料并准报贷款担相保承诺书罚；若属抵催押或质押筹担保方式泽的贷款，拢须提交抵披押物或质哲押物清单缝、估价报兴告、所有少权或使用付权证书及诵有处置权槽人同意抵专押或质押旧的承诺证湖明；矛⑩邮公司主要奴领导人简提历及工作连人员文化炎结构等清稳单。纱（梳2躺）项目资码料箩申请银行名贷款须提屯交的项目眠资料雷①拔项目立项龄批文、可校行性研究扫报告及项捆目预算报感告；浪②亭建设用地姐规划许可旨证；夜③栋建筑工程注规划许可士证；抄④佣土地出让饭合同及规降划红线图龄、国有土德地使用证离；枝⑤律地价款缴住交凭证复踪印件；向⑥约施工许可绑证；忘⑦荣房地产预没售许可证超；锅⑧应合作项目杯需提供合闲作开发合样同或有关设部门批准猾合作开发患的批件。滑2炮、商业银品行贷款调灵查城银行为把毅握房地产丰开发项目隔的实际情影况，需了肺解借款人俘的资信状峰况、资质骆等级和法曲定代表人绵的素质，风掌握资金惯实际到位饱情况，判恭断项目市酷场前景等借，贷款调央查部门在膛收妥借款奉人上报的熔资料后，极会对项目胃建设的合夏法性、效暮益性，产侵权的完整喝性、有效袍性及所报慰资料的真尸实性、时巴效性逐项案调查核实夹，查验土绘地出让合尝同及土地芳、房屋产蹦权证是否则真实有效抢，掌握地考价款的缴雹交及土地映抵押状况他。择（蜡1桥）借款人诚资格的核露查胜调查借款匹人的基本翻情况滔主要是组失织形式、智产权构成帅、注册资烧本、经济龙实力、经洽营管理机而制、业务伟范围、资贺质等级、津完成项目墓建设的能昂力及其自漫身具备的泰优势与特晶长等；贩了解法定茫代表人状境况锻了解其法沈定代表人价的素质、舍领导班子粮的凝聚力熔与决策水敞准、各个脉部门特别赶是一些重去要岗位上祝的人员素宝质与构成后等；腔核查其财罚务管理和瞎经济核算筹制度是否既健全颠特别是通斯过分析前家3鸭年及上个正月的财务缎报表，估牧测其营运俩能力、盈员利状况及他还本付息榆能力，尤翁其对资产照负债率、勺流动比率掀、速动比其率等指标讲达不到规岩定条件的拣要进行分趟析说明，纺并了解其舒在贷款行劳和其他行骡的结算存功款及贷款常信用状况厦等；搏了解借款设人与贷款务行的业务吗合作诚意吨及程度州如存款结抖算、中间词业务的代悼理、项目地按揭及售卡房款的回哭笼等。线（军2息）调查核敢实项目情悉况养房地产开嫌发贷款项站目评估是若贷款行根场据贷款效愁益性、安铁全性、流领动性的要枪求，运用企定量和定抢性分析相景结合的方打法，在贷缎款决策前胡期工作中间除了对借轻款人进行准评价外，滴还要对拟柄开发项目繁的盈利水啦平、偿还辉能力、建掠设条件、诉市场环境怖及各种不刚确定因素桶所做的全蚕面系统的液评价。渠项目建设粗条件评价鼓①高项目建设涌必要性；肆②渣项目建设循内容、规帅划和建设丛方案；秘③吊项目建设闸条件评价怕；尊④加设计单位汗资质评价俱；跨⑤馅施工组织漫评价；颠⑥然环境保护萌评价；市场评估丘①寒市场总体泡情况的分佣析；爪②熟市场需求泛情况分析余；积③干开发产品序的主要特圈点是否符困合消费者妄的需求特签点；安④提分析其他铸开发商开趣发的同类材产品已有犬开发量和依潜在开发宅量；姨⑤赢要考虑本钉地区现有指需求总量侧与开发总掏量，特别酷要关注在风本项目建烘设经营期色内，周边常同类竞争俗楼宇的开么发量及其戚对本项目繁销售的影辽响；罪⑥柏要考虑开絮发商的市具场定位，惜楼宇定位抓应与周边奶环境、购福买力、主嫁要消费群钓体类别等膝相等，不饼能片面追秆求高品位简、经典楼祖宇。孝投资估算香和筹资评杀估朋①端项目总投会资的构成拿：包括土毙地费用、掌前期工程阶费、房屋洗开发费、唱其他费用事、管理费牵、销售费饭用、财务匪费用、不饥可预见费脱和税费；办②接投资估算显评估；渔③把投资来源财及筹资评贯价；冶④滤项目投资掌计划评价申；气⑤破编制项目蛛投资来源艇及支出预瞒算表。锡偿债能力亮评估瞧①像项目财务送效益预测劫；铺②历项目财务询现金流量肠分析；纱③召资金来源合和运用分细析；毅④策项目偿债风能力评估贱；街⑤煮敏感性分侧析；激⑥警借款人综来合偿债能毫力分析。搅贷款风险马评价麻①像项目风险肿：定量分羊析和定性侨分析；归②祸贷款担保贼评价；泡③蜜项目可行渔性结论。泄（离3宝）核实确骨定担保方促式站若属第三两者提供信粮用担保方找式的贷款零，商业银客行将核实材保证人出站具的贷款棍担保承诺孝书的真实惩性和有效陕性，了解塌其资信状毕况、担保材资格与能怜力，初步峡确定担保毅额度、期恐限、条件赏及索赔方挥式等。疫若属抵押条或质押担胳保方式的酬贷款，商累业银行将汁对抵押物启或质物清洋单、权属惠证明、有劲处分权人日同意抵押吨或质押的槽证明及有黎权部门出沉具的抵押勾物估价证浅明进行核好对，审查辈产权的合招法性、完交整性及有国效性。查傻验土地出背让合同及炉土地、房必屋产权证粗是否真实克有效，了典解地价款绝的缴交及票土地抵押榜状况。之3用、核定信洪用等级，琴提出审查炎结论绝贷款调查期部门根据滋调查和实秘地考察情愧况，结合恼贷款行关放于对房地座产开发企精业信用等番级和贷款联项目等级狐的有关评键定标准及夜其规定，灿评出相应端的信用等赚级并测定傅综合风险轨度。在此比基础上撰缘写出切合查实际的论长据翔实的砌调查报告津，将调查肤结果、初鹿审意见及圾有关资料陷如实提交告贷款审查铅部门。日4括、房地产兔开发贷款它审查与审作批午贷款审查拣是贷款审逼查部门根励据贷款匙“烦三性乖”式原则和贷桃款投向政软策，对贷策款调查部脚门提供的绢资料进行帐核实，评滋价贷款风俩险，复测顶贷款风险博度，提出烦贷款决策狮建议，供就贷款决策汽人参考。爱审查调查蝇部门提供误的数据、孙资料是否鸽完整；愈根据国家版产业政策梁、贷款原稳则审查贷辱款投向是韵否符合规身定；艺审查贷款筐项目是否假需要评估乳，有无评鸟估报告，拦有否超权胡限评估，健评估报告李是否已批愁准，项目查情况是否烘可行；村审查贷款械用途是否粥合法合理立，贷款金环额能否满兰足项目的听需要，利笛率是否在浸规定的上网下限范围卷内，借款敌人的还款访能力，是涨否有可靠吧的还款来近源；咸审查贷款椒期限。房电地产开发怪项目贷款哪最长期限宴为歉3栏年，建筑城业短期贷雕款最长不惨超过容1察年；施审查担保乳的合法性土、合规性浩、可靠性孝；差质押贷款雕：包括存辅单、国库钳券等有价货证券质押悄贷款；果抵押贷款盲：包括房负地产、营符运车辆抵顿押贷款。厌保证贷款赶：鲜①务保证人必致须是具有贷代借款人尽清偿债务刮能力的法拐人、其他阵组织或者唱公民，《瓣担保法》青规定国家链机关、学桥校、医院温等公益事劈业单位、停无企业法伍人授权的斥分支机构颈不能作保欺证人；斜②受核实保证芹人保证意掀见的真实步性、合法舱性，如股拔份公司要汤有董事会恭决议；摔③妨审查保证津人的保证汪能力。敲复算贷款允风险度、物贷款资产元风险度。妨计算公式忘为：效贷款项目我综合风险喉度＝贷款难方式风险亲系数ｘ劫［红﹙棋1-Y翼］敌+予项目风险填等级系数漂ｘ屋Y互］Y＝速贷款资产险风险度＝珍审查该笔蛮贷款发放态后，企业义贷款总余蔽额有无超晶过该企业著贷款最高惹限额，授疯信额有无蓄超过单个巷企业贷款添占全行贷午款总额最歌高比例鸦10赵％；私按照授权林授信管理凉办法，确所定该笔贷功款的最终诸审批人。乒（专1滚）贷款审串查的主要门内容旧贷款审查务岗认为调怀查岗提交新的评估报尖告、调查滔意见不够晋详尽，可做以提出补猪充评估调条查的内容乌，退回调鹿查岗补充氧评估与调欢查。偿贷款审查匠意见中的冤主要内容故和结论由州审查岗人财员填入《嘉房地产开但发贷款申汤请审批表成》交审查连主管复审营。经审查错岗主管审宅查同意后碗，按授权尽授信审批蜻权限报有判权人签批茎。仆（碧2烫）贷款的灾审批揭房地产开良发贷款的箩审批要根斑据贷款审识批权限及米项目评估闻权限办理病。渴贷款签批日人在授权方范围内签们批贷款，颠并决定贷干款种类、耕金额、期序限、利率葛、方式；拒凡是要上岗报上级行轰审批的，雕均要由下泻级行向上牧级行审查趣岗提交本趁级行信贷对审查委员酱会对贷款掉项目调查屑的初审意灶见，并由吴行长签署屈上报。上该级行审查锁岗审查后起按审批权婶限提交信显贷审查委挤员会或有庙权签批人面签批。上傍级行审查义岗的审查榆内容基本监与贷款上秆报行的审胖查岗相同言。麦贷款经批久准后，由惩调查部门品办理贷款乖发放手续焰。审查或图审批人不胞同意贷款握的，要说括明理由，举有关资料因退还给贷卫款调查部愁门，并由饥贷款调查笑部门通知帜企业。恐5光、贷款发冒放齿经符合规箱定的贷款剂审批人审州核批准后倡，信贷员韵通知借款哄人、担保拐人正式签批订贷款合矛同、保证河合同或抵搞押（质押凳）合同，惜并按规定求办妥有关盈公证（见响证）、抵娘押登记、红保险等手待续。借款羽人取得贷易款之前，耳应为项目汽办理有效婆的建筑工劝程保险；规以房屋作伪为抵押品狭的，在偿遗清全部贷矮款本息之狂前，应逐裂年按不低掠于抵押金悔额的投保勤金额办理由房屋意外闯灾害保险坏，且投保削期至少要贝长于借款故期半年。劳保险合同刷中要明确剪贷款人为件保险的第赛一受益人齿，保险单金正本由贷锁款行执管猎。录若属抵押萌（质押）宅担保方式校，借款人越应将抵押感物（质物遮）权属及剪其有关登碧记证明文息件、保险送单等交贷雪款人收押浑保管，并希由贷款人洒出具收条吼给借款人睛。借款人诊需使用被南贷款人收怖押的证明置文件或资中料办理相折关的销售社手续时，疑须出具借菠条，待手鉴续办理完教毕即退还音贷款人。奥若属住房樱开发项目括贷款，有末条件的贷犁款行应在也发放项目伯贷款前，孩与借款人燃就该贷款英项目销售储后的一揽描子抵押贷小款业务签伪订《抵押愈贷款业务骆合作协议赴》。绢贷款审查迅部门对贷贿款合同、近有关协议吸等全部贷娇款手续中端的各种要铜素、签章盐等全部贷酬款手续核有实无误后珠，由信贷瑞员填写贷型款划拨凭租证，经借类款人认定讨，并逐级奇审批签发算后，交由上会计部门惯，根据项落目进度情赴况及有关述约定条款鉴，分期、峡分批将款田项直接转爱入借款人察在贷款银甘行开立的刺专户。里第四章国撞外商业银蔽行贷款融缸资闪国内宏观矩调控收紧丢银行对房麦地产商的忆贷款，使拌得合资或扑外资房地滔产商转向艳外资银行猴贷款，而飞外资银行占也迅速趁固虚而入，暑以低利率惭抢占市场吉。肺一、国外套商业银行拿贷款概述严1顺、外国政畏府贷款现培状俗目前有铅22瓶个国家和谊2迟个金融机劲构向我国诱提供有政搅府开发援且助性质的焦长期优惠惹贷款，主藏要有：日饥本、德国雕、法国、白西班牙、你意大利、闪加拿大、邮英国、韩凑国和北欧贼投资银行板、北欧发首展基金等萄。就外国政府争贷款赠予征成分一般愧在傍35%诱以上，由判软贷款、银出口信贷兆、赠款三写种资金构北成，通过求招标可以铸在第三国践采购，比拢较灵活。乎有的国家泼提供混合粗贷款，赠道款比例占闪40%疤；有些国息家提供合超同金额佣85%总的贷款，塑其余合同匀金额他15%对的资金需尼要项目单赛位自筹。夜2太、国际金史融组织贷档款现状深国际金融仿组织贷款界主要是指榴利用世界奋银行、亚赌洲开发银刃行、国际熔农业发展喷基金等组套织贷款。锯国际金融黄组织是由归许多国家俊政府参加锐，并向特炒定的对象蜜国政府提渴供优惠性刷的多边信侧贷。目前窜，向我国睛提供多边避贷款的国扯际金融组夸织主要有瓦世界银行男（笛WBG私）、国际岸农业发展范基金组织第（绞IFAD贩）和亚洲乌开发银行舌（笋ADB竿）。章亚洲开发孝银行是以掘项目货款拴为主，同救时还有部押门贷款、素规划贷款盖、中间金温融机构贷鄙款等。亚汽洲开发银诵行通过积欧极向其会批员国或地娃区成员提给供贷款和啊技术援助累，帮助协清调会员国瞎或地区成论员在经济血、贸易和堂发展方面棚的困难，尿并同联合匪国及其专柄门机构进锄行合作，握以促进亚忠太地区的展经济发展项。堂3郑、国际商地业贷款现御状咳国际商业册贷款是对搞在国际金督融市场上达以借贷方坚式筹集的日各种资金叛的总称。践它包括了年除国际金阴融组织和牌外国政府皂贷款以外罗的其他国棵外贷款。如在我国现纳行的管理迅中，国际富商业贷款闹包括国外悠商业银行蹈和其他金灾融机构贷欢款、出口坚银行、发趟行境外债匠券、国际以金融租赁示等。誉国外商业里银行和其肥他金融机地构贷款是欲一国国内枕机构向国圣外的商业签银行和其警他金融机奋构以借贷穴方式筹措余资金的方视式。贷款信分为短期恨（一年以小下）和中事长期（一尊年以上）侍贷款两种姐。寸它一般包盼括两种形摇式：五一是由一恢、两家国塞外金融机吵构提供的算贷款；填二是由一崇家金融机嚼构牵头、缩多家国外闲金融机构宽组成银团际，联合向搏某借款人勺提供较大友金额的长快期贷款，俊通常称为导国际银团妻贷款（亦季称为辛迪毯加贷款）廉。相国际商业养贷款的利星率一般以干伦敦货币立市场上，斥银行间一塞年期以下牧的短期资影金拆借利颂率为计算设基础。如秤果贷款期咱限超过一夕年，则依饼期限的长梅短分别再泻加上一个境附加利率优。爸4景、国外贷魔款的注意庸事项肺对于国外桥的资金提烂供者来说呢，最关注摆的是风险赞问题，透举明度是第询一位的。锋因为中国悔大多数的妈房地产企绪业都是民穴营企业，宴公司的股林权结构和照控股结构工缺乏上市康公司的透傻明度，尽景管有信誉往，但是财若务不公开机、不透明鞭，境外银付行也不敢石投资。目宏前国内大星多数企业摧的管理模倍式是家族株管理模式叼，这样的龟管理模式笼很难获得纳境外基金猴的青睐。犬此外，还剂特别注重粗以下三点遗：尊（卡1咽）超强的笛风险控制埋程序乎国内房地元产企业要珠想从外资夏银行获得权贷款，必错须忍受很岛多特别的案程序。比惑如花旗银仪行，就有弹非常周密迎的风险评格测系统，搏会不断地伐对信贷进参行测试和晚调整。花矩旗银行如尺果贷款给莲甲乙两个慧不同企业冠，有不同威的比例和脱贷款时限孝，他们会青在某一阶端段测试其选收益和回等报，而在舞另一个时辞间节点或狮时间范围特内，根据烤市场环境矩、政策变食化及企业喷经营状况伴，看风险隔和收益是悦否发生变虫化。花旗早银行会反睡复测试，永并做出相寸应调整。闪（急2劳）特别看守重企业现族金流顷如果一个图企业的财贺务报表显昌示是赢利晕的，但应素收账款却如占了非常拨大的比例烦，现金流饮非常少，秤企业获得续国外贷款祖的可能性声是要打折婚扣的。轨（辉3宿）特别看杯重企业是幻否稳健成脊长竭中国企业剥往往成长罢得特别快邀，但对银就行来说，鱼快而稳健弄才是最重巷要的，如挂果企业发华展快，但爱是不够稳州健的话，为外资银行抓也不敢支帆持。骂二、国外容商业银行腔贷款操作鸡流程能案例：万如科、日HI搁借疗FDI跃之名砌“柳曲线融资挡”脉德国国际掠房地产投堵资银行（非Hypo狂Rea弱lEs还tate其Ban治kIn梅tern橡atio往nal搅）（以下色简称镰HI跟）抚2004召年戴7捡月首度投牲资中国内巾地房地产氧业，为中躺山万科城售市风景花趴园项目注塌资娘3500柄万美元。允这不是一资笔简单的私股权融资齿，而是以洲外国直接洒投资（攀FDI绳）为名，篇行商业贷烈款之实的治信贷融资斯。材1.牧房地产企绣业取得境串外贷款，傅万科第一鼻家符万科此次顺与蜘HI闲的合作是季在与级“决所有有份珍量的境外亚投资机构伴”待密切接触号后的一种变选择，并须且独辟出浊一条境外削贷款的捷获径。沃在法律上另，这算是包一笔股权艰融资。因达为万科要昂将所持有毁的中山项团目味80用％的股权碑转让给一促家由柳HI独设立的名刃为岔Best篮Gai走nIn鸟vest幼ment誉的公司，颤由于万科糠也持有该怨公司炭35桨％的股权纷，从而在托融资安排居完成后，疲万科直接咸和间接持矮有的该公挪司权益只回有狐48仰％。名从形式上恋看，屡HI企取得了中烘山项目的别控股权，偷属于逗FDI盖。而实际液上，虽然池HI只拥有中山约项目卷52%林的股权，控但并不拥跃有实际的誉控制权。怖根据双方为的合同约顺定，在项醉目回款之束后，万科言将以闷LIBO钓R卫（同业拆蕉借利率）萄再加几个罪点的利息早赎回股权拼。也就是姿说，这实累际上是一羊笔商业贷岗款。只是迟由于商业污贷款属于拼资本项目秘，直接的葡境外信贷雹显然有违搜目前的外狂汇管制，号因而才不解得不勺“救曲线融资椒”折。供万科境外傍贷款的水“销成功一跃缺”旅，给了房堵地产企业温从外资银美行取得贷沾款的种种察“浩猜想碧”姑。突2.戏低成本境盒外融资金此项融资映安排的具给体利率水假平相当低俘，大约只份相当于国迟内同类型篇贷款的名婶义利率，吐另外，不古止是利息董低，从资晕金来源看练，该项目边的投资全做部来自替HI克的融资，汁万科不需毕要投入一废分钱，也但不需要再玻申请任何待开发贷款棒，因此万歌科对融资称成本非常虹满意。肺而在法律签上，由于奸资金全部届来自租HI犁，控股者求又是舅HI孝，所以至掘少在名义蛾上，项目箱的风险也翠完全由队HI诚来承担。荒万科的责庄任只是按莫照合同规赵定的项目莲计划把它忌做完，把仁项目做好贯，再尽量侨卖掉。其重他的风险稳，与万科暮无关。但啊最后所