温泉假日酒店项目立项申请报告

温泉假日酒店项目立项申请报告目录1总论 311项目概况 312项目开发战略 1113项目主要策划结论 122项目投资环境分析 1721全国经济形势及房地产业发展态势分析 1722重庆市投资环境分析 2123重庆市万盛区投资环境分析 2124项目开发战略分析 213项目地块条件分析 2531项目地块自然条件分析 2532项目地块SWOT分析 2633项目适宜性分析 294市场调查分析 3741重庆主城区房地产市场分析 3742万盛区假日酒店需求市场调查415项目市场定位及目标市场分析 4451市场定位分析 4452项目目标客户定位 4453目标产品定位分析 456项目规划设计 4461规划设计条件与依据 4462规划设计理念 4463规划设计定位 4564总体规划布局 4465建筑风格与装修 5066景观规划 5167配套设计 517项目投融资分析 5571投资估算 5572投资估算过程 5773投融资分析 638项目财务分析与风险规避 7181销售收入预测 7182税费计算 7283财务分析 7484项目不确定性分析和风险管理 7585项目的社会效益评价 8086环境效益评价 8187项目综合评价 819营销推广及广告策划 8291项目营销推广环境分析 8292项目客户定位分析 8393项目营销推广策划的具体方案 8494项目营销推广预算 8895项目营销管理 88结论 971总论11项目概况项目表11 1 建设用地面积 13736平方米 2 用地性质 客房配套功能用房 3 建筑密度 ≤55 4 基本容积率 ≤16 5 绿地率 ≥25 在满足规划控制指标的前提下充分考虑市场需求状况地块的实际情况和项目的开发目标等众多因素本设计对小区的技术经济指标进行了规划具体的指标统计如下A地块技术经济指标统计表表1 2 建筑面积 m2 13749 21 客房面积 m2 9419 22 配套功能用房面积 m2 4340 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 153 5 绿化率 25 6 建筑密度 5423 B地块技术经济指标统计表表13序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 m2 4727 2 建筑面积 m2 7267 21 客房面积 m2 7093 22 配套功能用房面积 m2 174 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 154 5 绿化率 25 6 建筑密度 4456 113项目周边配套设施分析一交通配套项目地块离重庆这个中国西部唯一的直辖市不到2小时车程其中有高速路89公里路面状况较佳的县级公路和景区公路23公里有较好的可进入性此外该地已有旅游公司近百个通过旅行社可以有车直达一乘车交通线路1重庆南坪长途汽车站南坪到万盛大巴万盛汽车站打的3元万盛南桐车万盛南桐车沿渝黔高速公路走419公里并从万盛方向匝道进入綦万高速公路沿綦万高速公路走327公里并左转到省道303沿省道303走21公里并经环岛向南直行到万东北路沿万东北路走07公里并经环岛左转沿万东北路走13公里并向南直行到万东南路沿万东南路走78公里并向南直行走82公里并右转走100米并向东南直行走500米到达目的地万盛黑山谷每年前去万盛旅游的游客始终保持在100万人次以上仅在去年万盛区的旅游直接收入就达到9100多万元近年来万盛区集中资金建成綦万高速公路大大拉近了万盛与主城区之间的距离从万盛到主城从原来的四五个小时车程缩短到现在的一个多小时周末到万盛度假的游客骤然增多与此同时万盛把旅游资源重新整合依靠环线公路的连接万盛石林黑山谷奥陶纪九锅箐等景点形成抱团从1998年开始万盛至今已连续举办了九届石林苗族踩山会和铜鼓滩旅游漂流节万盛旅游名片开始享誉国内外山谷地处重庆市万盛区黑山原始森林据万盛城区20公里景区规划面积1008平方公里峡谷全长13公里包括6公里的电瓶车观光游览线路6公里的人行栈道和浮桥1公里的观光索道景区具有山清水秀林密谷幽的原始特征被评定为国家森林公园国家AAAA级旅游区重庆首家环保示范景区其森林覆盖率达97现存有银杉珙桐高山杜鹃等植物1800余种以及黑叶猴穿山甲等国家一二级保护动物被专家喻为渝黔生态基因库水是黑山谷的灵魂鲤鱼河蜿蜒峡谷而行各具情致的瀑布峰峦幽壑走进植物王国黑山谷险绝峭拔的山峰郁郁葱茏的林海溅玉飞珠的瀑布碧波跌荡的溪河蝉鸣鸟唱的幽黑山鲤鱼河风景区位于万盛区南天景星两乡之间处于云贵高原向四川盆地过渡的大娄余脉总面积90余平方公里投资亿元黑山鲤鱼河风景区建设的鲤鱼河峡谷风景区是与重庆十佳景区万盛石林齐名的旅游风水宝地它位于该市东南150公里的万盛区与贵州省毗邻的群山怀抱之中可供游人游览的峡谷长约30公里景区面积90多平方公里独特的古朴原始自然风光品种繁多的动植物资源立体明显的宜人气候吸引着越来越多人们惊异的目光素有"渝黔第一漂"之称的鼓滩漂流风景区位于万盛区关坝镇和贵州省桐梓县坡渡镇镜内距万盛城区57公里是一个以漂流为主观赏两岸风景为辅的景区呈"Ｖ"型河谷的铜鼓滩宽10至60米最窄处仅几米水质优良水量丰富气侯四季宜人具有春早夏凉秋爽冬暖的气侯特色河水旱不枯冬不凉夏不涨四季长泻年平均气温达18以上特别是铜鼓滩漂流风景区冬季气温比同纬度的长江中下游地区高4左右正当祖国北方万里雪飘之时铜鼓滩漂流地区仍是一片葱绿苍翠欲滴呈现出"麦苗似菲豆花似蝶"的景象按中国科学院张宝坤方法统计铜鼓滩漂流地区冬季较短仅60天左右而春夏秋三季长达300天以上这里春早较为突出2月中旬日平均气温高于104月平均气温已达186春季温和降水适中处处呈现春光明媚百花争艳姹紫嫣红四处飘香的景象这里夏季长达4个多月从5月初开始至9月底结束日平均气温达269极端最高气温达41左右夏季炎热正是人们放漂的最佳时期由于铜鼓滩秋季凉爽宜人10月平均气温可达18211月平均气温14也较为适宜放漂黑山国家森林公园公园以丰富多样的地貌景观和山林植被及天象为特色具有幽静险狭秀的特点因为受外界破坏较少许多原始建筑与植被保存完好茂密的森林与幽豁的山形地貌加上景区内的古夜郎国文化遗址与少数民族生活习俗为山林增添了神秘色彩万盛石林位于万盛区南天乡境内万盛石林距重庆市区165千米距万盛城区20千米万盛石林系我国第二大石林面积24平方千米它形成于奥陶系是我国最古老的石林万盛石林属喀斯特地貌特征主要有剑峰石石鼓石塔蘑菇石石芽等形态石林群峰壁立千姿百态石头多形似飞禽走兽被地质学家称为天然石造的动物乐园亦或似田园阡陌炊烟袅袅清泉碧池悬崖飞瀑景象瑰丽动人主要景点有天门洞神女峰香炉山巨扇石地缝一线天化石石鼓将军石等百余处万盛奥陶纪公园原称重庆浒景区位于万盛区黑山石林风景名胜区核心景区内地处万盛旅游环线公路的中央节点距重庆主城区110公里距万盛21公里距万盛石林12公里距黑山谷6公里整个景区规划面积1257平方公里其中核心区面积42平方公里开发面积212平方公里大自然的神奇造化孕育出这里林中有石石上有树树石共生的天下奇观好似一幅幅万盛奥陶纪公园天然盆景被誉为绿色石林根据市综合经济研究院公布的预测数据明年我市城市居民人均可支配收入有望达到19180元19460元这意味着明年我市城市居民人均收入至少会比今年预计17220元增加1960元12项目开发战略13项目主要策划结论2009年以来面对国际金融危机带来的严峻挑战和极其复杂的国际国内形势中国政府坚持宏观调控政策取向不动摇坚持实施积极财政政策和适度宽松货币政策随着2008年四季度出台的应对危机保持经济平稳较快发展的一揽子计划的实施较快扭转了经济增速下滑的态势经济企稳回升势头逐步增强整体向好态势趋于明显取得了显著的成效本项目地处黑山谷门户扼入谷咽喉通过高速公路和县级公路与重庆主城区相通注定了本项目的优越的地理位置升值潜力显而易见此外本项目本身配套完善通过将景区风格和周边自然环境相融合吸纳景区优势资源使本案建筑与景区融为一体相互拉动并使其成为景区重要组成部分及重要的旅游接待配套商业人气将不断提升由此看来该项目的开发将是一块具有巨大的开发潜力的黄金地块二项目目标人群和产品定位通过市场问卷调查和对消费者个体特征购房时间购房动机及关注因素购房偏好价格承受能力的分析我们选择的目标客户群体主要是主城区及本地中高收入人群产权式酒店客房定位主要是2060平米单间标间及套房等价格控制在800010000元平方米总价为1660万元形象定位静谧典雅奢享AAAA景区自然原生态三项目规划集酒店大堂咖啡音乐吧宴会厅会议室及会客厅酒店客房保健休闲中心KTV娱乐精品旅游超市员工餐厅和宿舍森林拓展培训中心等于一身的多功能完善配套的超四星级旅游度假酒店四营销方案一产品卖点1幽静典雅项目与景区相融合与景区的资源优势互补相互拉动集都市生活与亲近自然与一体让你久处闹事纷扰的心找到休息的驿站2设施拥有给业主真正的豪华度假酒店的感觉至尊服务提供接待入住客房预定结算外币兑换餐饮24小时送餐洗衣房间清洁叫醒留言行李接送行李寄存商务秘书24小时保安机票预定机场接送车辆租用代交出租车导游邮政礼宾保健按摩婴儿看护婴儿床插花维修免费擦鞋钟点工服务日用品代购服务医疗护理服务以及其它个性化服务给业主星级酒店享受灵活管理交付后业主可根据需要灵活选择三种不同的委托管理方式商务休闲型有钱无闲业主每年可免费使用一定天数其余时间交由酒店管理公司统一经营管理可获取可观的收益度假养生型有钱有闲业主每年可免费使用若干天其余时间交由酒店管理公司统一管理业主不享受收益完全自用型充分享受业主房屋全部自用享受酒店基本的管理服务每月向酒店管理公司缴纳管理费2项目投资环境分析21全国经济形势及房地产业发展态势分析经济企稳回升势头逐步增强整体向好态势趋于明显1我国经济增长逐季加速稳步上升趋势基本确立前三季度国内生产总值217817亿元按可比价格计算同比增长77分季度看一季度GDP同比增长61二季度增长79三季度增长89连续2个季度的持续上升表明宏观经济企稳的态势已经明确2快速回升主要依靠内需拉动投资和消费增势强劲据测算在2009年前三个季度的数据中消费对经济增长的贡献是4个百分点投资的贡献率为73个百分点而出口在三个季度对GDP的拉动则是负的36个百分点2009年经济企稳回升内需起到了关键作用3进出口跌幅收窄出口已在低位企稳前三季度的外贸数据表明中国出口已经低位企稳11月份全国进出口总额增长98实现年内首次月度同比正增长11月份全国出口同比下降12环比增长264CPI和PPI环比由降转升同比降幅收窄数据显示前三季度我国居民消费价格CPI同比下降11工业品出厂价格PPI同比下降65二者均呈现环比由降转升同比降幅收窄态势2010年总需求的变化将呈温和走高的趋势随着世界经济回暖外贸出口的状况将发生比较明显的转变在此背景下2010年的经济增长将会保持平稳上升的趋势1投资仍将保持较大规模2010年投资增长的可持续性仍然乐观主要原因在于其一新开工项目增速达811显示未来仍有大量在建投资项目支撑较快的投资增速其二2009年中央政府安排新增的财政投资4875亿元之中仍有2000亿元左右尚未投入使用政府投资空间较大其三随着外需可能逐渐恢复政府支持中小企业发展的相关政策奏效民间投资有望进一步回升2消费增速会进一步加快2010年随着中国消费信贷市场的发展政府公共教育和医疗支出的增加社会保障体系的完善新农村建设的实施和推进中西部消费潜力的释放以及其它推动消费的政策和结构性改革将对居民消费起到更有力的推动作用3出口有望转负为正从目前情况分析2010年世界经济有望出现缓慢复苏中国外贸发展面临的环境总体趋于改善国际货币基金组织预测2010年全球经济将增长31随着各国稳定金融市场的政策措施取得明显成效金融市场风险降低增强了金融机构放贷的信心4严重通胀不会出现面对2009年的天量货币供给国际大宗商品价格的上涨等因素2010年必定通胀是极富市场感召力的一种观点在一个封闭的经济体中通货膨胀的生成可能源于中央银行对货币发行权的使用向市场注入了过多的流动性也可能源于商业银行扩大信贷供给在货币乘数的放大效应下导致了货币扩张但是在一个开放的系统中通货膨胀的生成不仅仅导源于以上两个原因外部因素推动也是一个重要导因基于国内和全球过剩产能的存在和总需求的不足我们认为2010年不会出现严重通胀5积极的财政政策和适度宽松的货币政策会延续结构调整将成为主要抓手2010年我国将继续实施积极的财政政策但是2010年的支出结构将会更加优化对于民生社会保障等领域会加大投入2010年货币政策走向成为人们关注的焦点2010年将继续落实适度宽松的货币政策引导金融机构合理把握信贷投放节奏发挥好货币政策在支持经济平稳较快发展中的积极作用适时适度开展公开市场操作保持银行体系流动性合理充裕预计2010年GDP增长将达到9左右2009年110月全社会固定资产投资名义增长率达到331的水平2010年的投资增长速度仍将延续从消费增长率来看2009年10月份社会消费品零售总额11718亿元同比增长162全年将保持16的水平2010年的消费增长率将是温和上升趋势进口增长率在2009年19月累计同比负204出口增长率负213但自8月份进出口已出现收窄趋势2010年外贸情况会有所改善图1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统2．施工和新开工面积低位增长市场略显供给不足预计2009年全年全国商品房施工新开工将达到328亿106亿平方米分别同比增长195和842008年分别为274亿和97亿平方米全国住宅施工面积和新开工面积达到256亿85亿平方米分别同比增长181和58增幅均低于2000-2007年的平均水平2009年1-10月全国商品房施工面积新开工分别比上年增长164332008年全年为160和23住宅施工和新开工面积分别增长150042008年全年为160和14连续两年保持低速增长其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平198图1999年-2009年全国住宅施工和新开工面积及其增长率数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统3．销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高预计2009年全年全国商品房销售面积和销售额将达到9-95亿平方米和4-45万亿元其中住宅销售面积85-9亿平方米销售套数达到850-900万套060708年分别为504625556万套销售额为35-4万亿元2009年1-10月全国商品房销售面积和销售额分别达到66亿平方米和315万亿元同比增长484和792住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和28万亿元同比增长501和843规模与增速均创历史新高其中销售额已超过2007年全年图1999年-2009年全国住宅销售面积和销售额数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统图1999-2009年全国住宅销售面积和销售额增长率数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率表22重庆市投资环境分析据重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网已供应土地显示截止到2009年12月28日2009全年重庆市已供应191块地含有工矿仓储用地等已供应土地面积约20030亩土地总收益约373亿元土地平均成交地价186万元亩折合楼面单价2789元平方米其中住宅及商业金融用地面积约11454亩占整个成交量的5718成交金额约349亿元成交地价305万元亩折合平均成交楼面单价4572元平方米数据统计来源重庆市国土局公众信息网而就在2009年的最后一天来自重庆市财政局的消息称2009年重庆市财政收入实现历史性突破首超千亿完成114015亿元增长184根据这一数据2009年重庆市土地出让金收入就站到了总财政收入的3271政府土地出让金收入是衡量土地市场活跃度的重要指标重庆的这一数据也间接反映了重庆2009年土地市场非常活跃而早前根据北京市土地整理储备中心的数据测算北京今年土地成交金额达928亿元土地出让金收入占财政收入比重达到459各地方数据的相继出炉也印证了2009年疯狂的中国房地产业图2620072009重庆主城区商品房成交量对比23重庆市万盛区投资环境分析2009年是万盛发展进程中经受考验并取得显著成效的一年万盛区经济发展呈现六大亮点投资再创历史新高项目建设年成效明显完成全社会固定资产投资36亿元增长46投资额度创历史新高增长速度位居全市前列二对外开放成效明显引进投资500万元以上竞争性项目14个实际利用区外资金246亿元增长82实现进出口贸易480万美元比去年增长427倍三工业经济逐步企稳规模以上工业企业达到63家实现工业总产值38亿元增长153工业经济效益指数由年初的102提高到127四农业经济稳步发展全年预计实现农业增加值42亿元增长5五旅游人次大幅增长全年接待游客125万人次增长29实现旅游综合收入41亿元增长196实现旅游直接收入144亿元增长173六金融机构存贷两旺截止11月底驻区金融机构存款贷款余额分别增长413801存贷比首次突破5024项目开发战略分析3项目地块条件分析31项目地块自然条件分析重庆市位于青藏高原与长江中下游平原之间过渡地带的四川盆地的西南部气候属亚热带季风性湿润气候无霜期长雨量充沛温润多阴春夏之交夜雨尤甚素有巴山夜雨之说市黑山谷地处重庆市万盛区黑山原始森林据万盛城区20公里黑山谷风景区山高林密溪河纵横人迹罕至保存着地球上同纬度为数不多的亚热带和温带完好的自然生态森林覆盖率达97被专家誉为渝黔生物基因库是目前重庆地区最大的原始生态保护最完好的自然生态风景区风景区气温10～20摄氏度全长13公里其中有6公里的电瓶车车程6公里的栈道和浮桥1公里的上山观光索道从景区大门进入沿河而下至响水村一段河谷宽约4050米沿河有平缓地上面是丘陵和山地呈阶梯状地形河谷断面呈V字形河面狭窄以下河段宽度一般约20米有的河段仅几米其中鱼跳峡野猪峡猴跳峡最宽不足10米最窄处仅两米采取浮桥吊桥方式通行黑山谷顶底高度在400600米之间河谷两岸谷坡陡直坡度一般在7080度部分岸坡直立在90度以上高在1200米左右平方米平方米32项目地块SWOT分析万盛区背靠3000万人口的重庆直辖市有着稳定的客源市场特别是重庆提出打造1小时经济圈发展为西部最大城市群预计1015年后经济圈将新增1000万城镇人城镇化率达到75依托重庆特殊的区位优势和地缘政治背景还可以吸引重庆以外的国内外游客来万盛旅游因此万盛区发展旅游业具有广阔的市场空间随着綦万高速公路的开通到重庆主城115小时车程半径内绝佳的旅游休闲度假和生态居家之地客源市场将更为广阔具有更强的市场拓展空间和潜力近年来国内经济发展迅速白领阶层急剧扩大成为都市消费主流群体同时全新的休闲消费观念为消费带来了商机使产权式酒店的概念得以在国内业界消费圈中逐渐得到认同可以说产权式酒店发展长久以来银行储蓄一直是中国人投资理财的首选但截止2002年2月的第8次降息一年期定期存款利率已降到198利息税的增收储蓄保值增值的功能开始弱化社会理财观念发生了根本性变化欲涨乏力减免契税政策主要的客户来自于所以能否有效的吸引目标客户项目一个主要因素我们认为的威胁主要来自于潜在的竞争者一旦项目走向正轨盈利开始增加周边难免会出现跟进者项目的特色优势会消失33项目适宜性分析产权式酒店兴起于上世纪70年代区欧美国家的一些著名旅游城市和地区英文全称是TIMESHARE中文译为泰慕赛尔即时空共享的意思产权式酒店的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济发展潜力大且比较活跃的地区以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式符合经济资源共享的基本原则它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放对公众推出一种即是消费又是存储既是投资财务又是家产既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合是经济发展到一定程度的必然产物无论对发展商还是投资者产权式酒店都孕育着丰富的商机2产权式酒店的性质在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区产权式酒店通常被称为私人酒店它是投资赚取回报进行休闲度假娱乐为目的的新型物业形式属于旅游房地产类它与旅游经济贸易及房地产是有机结合互动发展的关系产权式酒店与别墅普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别购买产权式酒店在享受超值服务彰显身份和地位的同时更有不菲的投资回报与住宅写字楼的投资股票投资储蓄及国债投资等相比投入轻松风险小回报更丰厚同时还获得一套真正属于自己的私家酒店3产权式酒店的分类时权酒店是将酒店的每个单位酒店标间分为一定的时间如一年产值51周共51个时间份出售每一个时间份的使用权消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人同时投资人委托酒店管理公司管理获取一定的管理回报同时还享有一定期限的免费入住权如城市之光年免费入住权为30天纯产权酒店又分为商务型和度假型养老型酒店是指投资人往往是最终消费者购买用于退休后养老的物业在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用委托管理期间投资人可获取一定的投资回报一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购再出售收益归其家人所有高尔夫登山滑雪圣地的度假村指在高尔夫登山滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目时值度假型酒店指消费者购买一定数量的分数这些分数就成为他们购买产品的货币他们可以使用这些分数在不同时间地点档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施消费者不拥有使用权和产权只是为休闲消费提供便利优惠和更多选择分数消费可以获得更大的折扣和免费居住时间4产权式酒店的现状国外产权式酒店的现状20世纪70年代欧美发达国家进入丰裕社会中产家庭成为社会主流在旅游创新过程中第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起并立即在瑞士和欧美传播开来之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来据资料显示[WTO国际贸易组织1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长1581980年全球500个旅游目的地板155万个家庭购买了产权式酒店[Ragatzassciates1992]80年代到90年代初全球产权式酒店销售收入以达40亿美元到2004年全球产权式酒店销售将达300亿美元在客户类型上有60％是中产阶层家庭投资40％为企业和社会机构投资所有信息表明产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式同时成为最受大众青睐的投资工具国内产权式酒店发展随着国内经济和旅游业的迅速发展产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势近两年已有几十家产权酒店诞生统计显示目前我国的产权式酒店已经发展了200多家遍布中国个省市直辖市自治区等国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市约于1995年作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国随着国内经济和旅游业的迅速发展产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国从海南岛到北京从重庆到上海产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势深圳大梅沙雅兰酒店三九集团丹枫·白露北京的金色假日快乐无穷大龙庆假日乡村俱乐部海南的博鳌南色海岸南海传说三亚海景温泉大酒店黄金海岸花园上海的凤凰大厦秦皇岛的维多利亚海湾碧海蓝天大连的海昌欣城杭州的黄龙·月亮湾大酒店等项目接踵而来产权式酒店作为一种纯粹的投资方式这类酒店的客户60是中产家庭投资40左右是企业集团购买对产权式酒店的客户群体进行分析目前购买者同样也兼具消费者投资者两重个性作为消费者客户享受旅游度假的服务享受餐饮娱乐健身等配套优惠而作为投资者客户享受所购买的房间度假屋的经营利益具体分析产权式酒店的客户无外乎三类消费群体其一是有一定经济实力的家庭或个人他们的角色介于投资者和消费者之间他们投资主要是为了增值和分红顺带度假其二是一些公司或事业机构其购买动机是用于员工福利或会议以往一些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱其三是分时度假公司其购买动机纯粹是业务需要不管是哪一类客户酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响因素而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士这些人一般都具备良好的教育背景有成功的经营管理经验有良好的分析能力和投资眼光因此追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任环节一开发目前国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市如北京上海广州深圳和丽江海口厦门秦皇岛等基本以国家级的政治经济文化中心和沿海旅游度假城市为主正在逐渐向中小城市转移这其中有以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中经营目前无论以何种方式运营的产权式酒店其一般的运营方式均为开发销售委托专业酒店经营管理公司经管或成立专业的酒店经营管理队伍经管兑现购买者应得投资收益这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上从目前酒店的销售操作上看酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制机制即保证购买者利益实现的体制机制尤为重要正常情况下一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30左右以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点投资产权酒店的风险实际非常之小而一旦收益实现其收益比例又非常之高是其他投资类商品所无法比拟的目前对于产权式酒店的经营管理国内已经积累了非常成熟的管理经验上海广州拥有众多专业的酒店经营管理公司加之历来就于国际接轨的管理模式实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上环节三销售因为投资收益的可靠性和诱惑力从目前各地产权式酒店的销售上看滞销的可能性均不太大无论是北京上海广州深圳等大中型城市还是昆明丽江秦皇岛威海等旅游性城市产权式酒店的销售状况均一片大好这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心国内产权式酒店的一般开发运营模式依据其主要功能不同产权式酒店的一般分类在上面已经提到但依据其投资收益和运营方式的不同主要可以归纳为三类均已在国内出现现根据调研情况分别简述如下纯产权式酒店又叫分红式产权酒店是产权式酒店的第一代产品亦是真正意义上的产权酒店终身产权归购买者所有购买者通过酒店的经营盈利分红在不改变使用性质的情况下不影响酒店整体经营购买者有权转让抵押继承租赁自主权利极大依据开发商的要求不同分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同但这一形式下产权酒店的基本运营模式为1聘请专业的酒店经营管理公司负责经营2开发商履行日常经营监管义务3在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管4对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红5分红周期以每个季度为最短期限最长不超过一年6每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核7开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数又叫分红比数购买者依据所购客房的收益比数享受收益收益的计算方式为分红总额╳该房间收益比数收益比数的计算方式为房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款8购买者只享受收益不对亏损负责营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁9酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入10酒店经营管理公司经营不佳业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商以尽快完成投资收回利润为目的赚取地产开发利润多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段购买者多为个人投资者或中小企业机构用于投资收益或节省企业经营招待成本适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发在酒店经营运作的能力经验上又较为弱势的开发商方式二返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同但是在收益方式上与之存在根本差异分红式产权酒店是以经营收益为依托以利润为总分红标的购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系其以每年固定的投资回报一般为68为年为主要的收益体现形式再就是坐享每年的地产升值在这一形式下购买者的收益计算办法一般为房产总价╳事先约定的年回报比例一般为68在这一形式下酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的因为收益与经营效益挂钩的原因纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法既每个销售单位不论朝向面积大小和位置优劣往往以同一价格进行销售不做区分但返租式产权酒店则不一样其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的所以以此种模式运作的产权式酒店其不同的房间依据其朝向位置面积大小定价是不同的这一点直接决定了购房者的收益大小而且相对固定以此种模式开发的酒店其开发主体一般为专业的酒店经营公司以利用其专业的酒店经营管理经验赚取酒店正常的经营管理利润其销售目的不过是回收其开发投资方式三度假式产权酒店分时度假式产权酒店度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着根本的不同上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者收益前提的而度假式产权酒店的根本利益体现在交换和休闲度假上一般以此类方式为开发目的的酒店均会选择一个国际性的度假酒店交换组织作为依托以所开发的酒店加入该交换组织购买其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进行时间上的交换以换取其他地方酒店的免费入住权用于休闲度假此种类型的酒店多建设与世界或全国知名的旅游度假胜地开发主体多为旅游度假类的开发公司以自然或人为塑造的旅休闲项目为依托购买者的购买目的多为休闲为目的不指望其产生金钱上的收益所以其与上述两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的的而非以收益为目的的目前此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店交换组织为依托进行大规模的扩张但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格一般均要求在三星级四星级以上而且对酒店内部配套和城市环境的要求也有非常高的标准第五次投资浪潮产权式酒店投资据专家介绍中国改革开放20多年来共发生过四次较大规模投资热潮第一次八十年代以银行存款和国债为代表的储蓄型投资成为大众投资首选第二次九十年代初股票和期货等利润＋风险型投资进入中国第三次九十年代后期以住宅和商铺为代表的稳定＋传统型房地产商品以其保值和可自用性成为投资者关注的新焦点第四次进入21世纪商住楼SOHO公寓等具有强烈的投资色彩和灵活的经营方式的非传统的复合型房地产产品登台亮相今天产权式酒店以其全新的投资回报方式被誉为中国的第五次投资浪潮澳大利亚龙都酒店集团驻中国代表童晓骏为广大投资者就目前市场上的银行储蓄国债企业债券股市及房地产投资收益进行了具体的数字分析得出前四种投资品种的平均年收益率为264而产权式酒店以其保值增值能力强形象好的优势收益率一般维持在610且非常稳定2002年在别墅群已颇具规模的重庆市白市驿地区海兰云天的开发商率先在渝打出了产权式酒店的旗号操作模式是将酒店的每间客房作为独立产权发售给投资人同时投资人将所购物业委托给酒店管理公司经营管理投资人享有一定时间段的酒店免费入住权供度假休闲时自用同时酒店管理公司将经营利润付给投资人作为收益回报海兰云天总体而言重庆产权式酒店已经度过起步阶段并正处在进一步发展阶段表11重庆市主城产权式酒店一览表酒店名称 开业时间 星级 开发商 海兰云天 2002 4 重庆力扬物业发展 新鸿泰富 2005 4 重庆城龙置业 2006 5 重庆安邦集团 4市场调查分析41重庆主城区房地产市场分析10月房交会需求释放较大受此影响11月重庆主城区商品房成交量较10月下降幅度较大但成交量仍接近了2万套较去年同期大幅增长7343成交量仍属高位运行房地产利率优惠政策调整不确定行以及持有资产对抗货币贬值风险的预期刺激了市场需求依旧旺盛11月保障性用房成交量较大其中经济适用房学苑虎溪校区教职工住宅项目成交量位居11月楼盘住宅成交量第一但这未能影响11月商品房成交均价持续上涨达到了4675元平方米为重庆历史来单月成交最高从区域上看巴南区及渝北区表现较为出色分别位居供应量及成交量区域首位渝中区沙坪坝区南岸区和沙坪坝区四个区域本月成交均价皆超过了5000元平方米2009年11月根据中指监测数据重庆主城区商品房新批准预售项目80个新批准预售面积17888万平方米较上月大幅增长2756较去年同期基本持平仅下降了0572009年年末到来为应对年终考核以及目前房地产利率优惠政策调整不确定性市场需求依旧旺盛各房地产企业进行本年度最后冲刺加快了推盘节奏市场供应量增长数据来源中国指数研究院西南分院重庆网上房地产2009年11月重庆主城区商品房共成交19014万平方米19701套较上月下降3688％较去年同期超过了80万平方米同比大幅增长7343受10月需求释放较大影响11月商品房成交量有所回落但受年底房地产利率优惠政策调整预期影响11月需求量依旧较大接近了两万套图422008-2009重庆主城区商品房成交量数据来源中国指数研究院西南分院重庆网上房地产2009年11月区域商品房成交量差异明显6个区域成交面积在20万平方米以上其余区域均在10万平方米以下无区域成交量在10-20万平方米之间其中仅渝北区成交面积超过了30万平方米为3163万平方米3377套占总成交量1663其次是南岸区和九龙坡区商品房成交量分别为2968万平方米2849套2751万平方米3135套所占比重分别为15611447沙坪坝区江北区沙坪坝区商品房成交面积集中在23-25万平方米之间1900-3200套之间所占比重集中在12-14之间渝中区巴南区和高新区商品房成交面积集中在7-10万平方米之间790-1100套之间所占比重集中在3-6之间大渡口区和北碚区成交量最少分别为287万平方米218套086万平方米106套所占比重分别为151045图432009年11月重庆主城各区商品房成交量数据来源中国指数研究院西南分院重庆网上房地产2009年11月区域商品房成交量差异明显6个区域成交面积在20万平方米以上其余区域均在10万平方米以下无区域成交量在10-20万平方米之间其中仅渝北区成交面积超过了30万平方米为3163万平方米3377套占总成交量1663其次是南岸区和九龙坡区商品房成交量分别为2968万平方米2849套2751万平方米3135套所占比重分别为15611447沙坪坝区江北区沙坪坝区商品房成交面积集中在23-25万平方米之间1900-3200套之间所占比重集中在12-14之间渝中区巴南区和高新区商品房成交面积集中在7-10万平方米之间790-1100套之间所占比重集中在3-6之间大渡口区和北碚区成交量最少分别为287万平方米218套086万平方米106套所占比重分别为15104511月重庆主城区商品房销售面积略大于供应面积销供比仅为106较去年同期增长045个点较上月下降了109个点从全年来看仅8月供大于求1-11月累计销供比为137供求失衡状态严重图442008-2009年重庆主城区商品房销售比走势图数据来源中国指数研究院西南分院重庆网上房地产2009年上半年重庆主城区招拍挂土地成交环比增长32177同比增长7758其中商品房用地触底反弹较2008年下半年增长13502土地市场明显回暖原因一是由于08年土地成交较少导致09年新入市项目减少而09年节后市场需求旺盛供求失衡现象明显为保证市场供应促进房地产市场健康发展在加上去年土地财政吃紧今年地方政府有大量推地的意愿上半年政府集中推出多块区位条件较好的地块吸引开发企业二是由于新供应不足而09年房地产市场需求旺盛2009年上半年重庆主城区商品房成交量相当于2008年的90％许多企业出现无房可售局面如不拿地将进一步影响企业发展市场预期加上企业自身发展动力企业拿地热情较高三是房屋热销库存下降资金回笼较快开发企业扭转了08年资金紧张局面同时国家对住宅项目资本资金占比要求大幅下调至20更显著提高企业投资能力推动新一轮拿地热潮四是土地增值保值的通货膨胀预期一定程度上推动了企业积极拿地2009年上半年重庆主城区成交商品房用地规模分布来看大于500亩300-500亩200-300亩地块各成交1宗所占比重均为2100-200亩土地成交7宗所占比重为1650-100亩土地成交13宗所占比重为29小于50亩土地成交量较大共成交22宗所占比重为49总体来看上半年小规模土地出让特征明显96地块小于300亩从2009年上半年招拍挂成交商品房用地规划建筑面积区域分布来看江北区成交土地规划建筑面积最大为35314万平方米未来供应量较大占总量4260其次是沙坪坝区规划建筑面积为14280万平方米所占比重为1723巴南区渝北区渝中区沙坪坝区规划建筑面积集中在50-80万平方米之间所占比重集中在6-10高新区九龙坡区规划建筑面积分别为2715万平方米2304万平方米所占比重分别为328278大渡口区规划建筑面积最少为1543万平方米所占比重为186重庆市42万盛区假日酒店市场需求调查421万盛区422万盛区万盛区仅有家三星级宾馆和两家二星级宾馆整体接待设施比较落后且档次较低远远不能满足万盛旅游发展的需要特别是高端酒店空白5项目市场定位及目标市场分析51市场定位分析只有明确了产品的销售对象才能根据其消费层次购买能力和投资力式以策略性和技巧性方式消除其心理抗性多房间数量多活动多优惠多能够满足大多数的团体旅游会议接待等活动的要求快契合便捷的特点为旅客提供快速便捷的服务好服务质量房间环境均能达到四星级以上的标准省价格相对于其他星级酒店我们提供高档的服务收费相对低廉全服务全面地下停车场各种娱乐设施囊括中西的餐饮服务52项目目标客户定位万盛区背靠3000万人口的重庆直辖市有着稳定的客源市场万盛区通过綦江万盛高速和渝黔高速与重庆主城相连距离主城区73公里已纳入重庆市一小时经济圈整体规划是重庆市十一五规划中的三环十射高速公路网的一个重要接点之一通过渝黔高速公路12小时内即可直达北海出海港口万盛目前有渝黔铁路三江万盛支线和万盛南川铁路两条出境线5个火车站规划中的重庆铁路外环线将和渝怀铁路相接本项目的目标客户定位为目标客户群的特征如下表所示类别区域分布特征住宿消费心理 温馨舒适和安全 休闲散客和旅到舒适便捷和安全 其他 53目标产品定位分析随着我国经济的发展人均收入水平和人均消费水平不断的提高和改善人们的服务性消费观念越来越成熟人们对旅游和住宿的要求也越来越多对旅游景区的景点住宿条件以及餐饮等都有要求消费也会越趋理性选择酒店将不仅仅是主和次的含义还将体现的是一种美好生活是对生活的选择和享受因此建设一个规划适当超前环境优美设计合理服务周到安全温馨的酒店是有着广泛的市场基础的532产品定位及描述①形象风格定位温馨高雅注重细节整体风格要突出温馨高雅的格调颜色基调推荐采用金黄色或者橙色或者更加柔和的颜色室内灯光也要采用柔和的灯光并注重高雅氛围的营造这主要通过室内的陈设如鲜花床帏等如可以每天或者在顾客刚入住时在床上或者书桌上放上一支鲜花或者一盒巧克力等为了与我们的市场定位相契合无论是内部陈设还是服务设施一定要注重细节考虑周全②服务定位本项目定位于四星级标准全的定位就已经为服务水平定下了较高的标准中西餐厅与娱乐设施之外根据其他产权式酒店的服务项目及标准同时参照本项目的市场定位及准五星级的酒店标准酒店提供以下服务背景音乐系统国际国内客房预订国际国内航班机票预订贵重物品存放国际互联网先进安保措施基本维护维修搬运洗车房间进出户情节整理业主房间内布草一次性用品的更换洗涤商务咨询代订酒店叫车查询衣食住行娱乐等信息代客泊车除以上服务外可以考虑在酒店专门区域开设店铺出售当地的特产和旅游纪念品6项目规划设计61规划设计条件与依据地块用地指标序号 内容 指标 1 建设用地面积 13736平方米 2 用地性质 客房配套功能用房 3 基本容积率 ≤16 4 建筑密度 ≤55 5 绿地率 ≥25 612市场研究结果通过对万盛城区的三星级酒店的调查分析城区内有两家三星级酒店汇鑫假日酒店准四星和金芙蓉宾馆汇鑫假日酒店拥有49间客房旺季时候的入住率约为95淡季约为50旺季价格会比平时调高10-20会议室可容纳120人左右金芙蓉酒店的旺季入住率为70-80淡季为20-30旺季的客房价格比平时约高20元城区的两家酒店都存在停车位不足环境不够温馨会议室容量较小及房间温控不良休闲设施不够的情况所以本项目拟一一改善613投资目标要求本项目将根据项目地块概况我市主城及万盛区的的情况参照旅游饭店四星级酒店评分的硬件标准及国际精品旅游度假酒店的经营理念力争1到2年的时间累计投资概算约8000万元将项目将打造为集四星级客房入住温泉娱乐餐饮会议拓展培训等功能为一体的旅游休闲度假四星级温泉假日酒店614规划依据①《中华人民共和国城市规划法》1989年②《城市规划编制办法》建设部2006年4月1日发布实施③《城市规划编制办法实施细则》建设部建规1995333号文发布④《风景名胜区规划GB50298-1999⑤《旅馆建筑设计规范⑥《饮食建筑设计规范JGJ64-89⑦《旅游饭店星级的划分评定GBT14308-2003⑧《重庆市规划局风景名胜区条例》⑨《重庆市建设用地规划公告函》《重庆万盛区旅游目的地总体策划方案》62规划设计理念1项目将景区相融合与景区的资源优势互补相互拉动由于本案地处黑山谷门户景区的相关自然资源将成为本次开发设计的重点考虑因素通过将景区风格和周边自然环境相融合吸纳景区优势资源使本案建筑与景区融为一体相互拉动并使其成为景区重要组成部分及重要的旅游接待配套2项目将与景区整体规划一致带动商业街及旅游商品交易的繁荣通过对黑山谷景区整体规划的详细研究项目规划设计还将考虑步行街规划中人流动向对本项目的影响充分利用本案给商业街带来人气同时也使本案成为步行街的重要组成部分以此带动步行街商业带动旅游商品交易3完善的配套功能先进的精品酒店经营理念让本酒店成为区域的形象工程据前期与黑山管委会有关人士的沟通情况结合公司对目前周边酒店的调研情况我司将严格参照四星酒店评星要求考虑长远经营的市场需求将酒店打造为集酒店大堂咖啡音乐吧宴会厅会议室及会客厅酒店客房保健休闲中心KTV娱乐精品旅游超市员工餐厅和宿舍森林拓展培训中心等多功能完善配套的四星级旅游度假酒店该酒店总面积13736平方将极大的完善景区配套提升景区形象63规划设计定位集客房入住餐饮娱乐会议休闲拓展培训等功能为一体该项目与黑山谷景区在景点资源风格定位发展规划等方面遥相呼应融为一体形成特色化高端化经营优势64总体规划布局A区位于万盛至黑山谷南大门道旁紧挨南大门由西北方修筑缓步长级台阶进入转弯进入梯级台阶迈入大堂径直到达总台A区建设六层地下一层地上五层集合大部分配套用房餐饮娱乐设施分布于负一层与一层融合温泉游泳池茶艺厅便捷温馨会议室可设于二层幽静宁谧客房分设于其余私密安详根据地势在餐厅处可设置次门入口以便游客不用进过酒店大堂无需下楼就可直接进入餐厅合理方便各式用房随地势起伏层叠有致高低错落功能分区总台两边分设休息室和茶艺厅让刚下车的游客可以轻松休息让已住的访客可以休闲消遣转弯穿越廊道到客房安静舒适有致如归家的感觉由客房到休闲娱乐区会经过开阔的庭院不管下楼就餐还是上楼开会都可赏一路风光B区地块为三角形建筑分布于三角中空为庭院台阶由中心散布分向各点蜿蜒而富有情趣B区总共建设四层均为地上建筑以客房为主配以必要的配套用房客房平稳对称分布给人体态和谐安详之感以大山绿树为依靠形成你中有我我中有你的融合且这里比A区少往来行人更是营造了一种私家园林的氛围根据对万盛城区三星级酒店的调查本项目的规划应特别注意各类房间的温控且加强休闲设施的配套建设另外城区两个三星级酒店的会议厅都只能容纳120人左右对于年末会议的需求往往不能很好的满足故本项目设置一个可容纳300人左右的会议厅余设小会议厅同时也注意停车场容量设置以满足不同时间房客的泊车需要65建筑风格与装修酒店建设初步确定由法国PBA大师设计经典建筑外观德国RFT和中国CCTV明星设计师联袂演绎充满艺术气息的装饰氛围将山水园林与中国庭院特色巧妙地与整个风景区融为一体内部尽显功能与时尚让顾客时时感受宾至如归的确切整个酒店必定内外兼修品位非凡652装修设计根据酒店的风貌定位酒店的建筑风格与色彩必须与湿地群山绿树的山水自然环境相协调并能体现酒店返璞归真回归自然的理念而不失现代感使其在具备现代住宅的风韵与雅致的同时与山水自然环境完美的结合建筑的立面主体下层采用棕色的防水涂料上层采用蓝黄色防水涂料外窗采用淡蓝色玻璃与湿地融合各凸立面采用白色线条凸显质感棕色外立面与棕色坡屋顶相协调融合为树干之色建筑内部装修按照旅游酒店星级评定规划653停车位和车库设计根据对万盛主城区的调查酒店的免费停车位在旺季往往不够故应加大停车位的数量本项目在A区的东面车道尽头设露天停车场可设置25-30个停车位B区的地块较窄只能在西面车道尽头处设置露天车库可设置10个左右停车位66景观规划AB区庭院中以景观意境为出发点寻找适宜的尺度通过空间变化的重组巧妙利用周围群山四季中高株植物在不同的角度形成不同的风景使房客置身于不同的位置行走于不同的廊道都别有一番景象建筑物间隙中采用高耸的常绿大树隔断形成空间有机分化且与群山相映成趣协调有致步行道除偶有的石级台阶外去除硬质铺地的成分尽可能以柔性铺地和丰富的色彩给行人乐在其中的感觉步行道路两边散落布置绿化点保持视觉通畅保证客房与外部的联系天然的绿化使两区都无需再有太多的点缀庭院之中略施与草木即可房客无论静坐休息还是漫步园区都可以感受到清新雅静呼吸于自然身心舒展67配套设计部分功能设施描述1接待大厅气氛豪华风格独特装饰典雅色调协调光线充足24小时接受预订有人员24小时在岗值班门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道配备轮椅有残疾人专用卫生间或厕位能为残疾人提供必要的服务2特色客房拥有单间标间及套房等多种客房类别装修豪华有高档软垫床写字台衣橱及衣架茶几座椅或沙发床头柜床头灯台灯落地灯全身镜行李架等高级配套家具室内满铺高级地毯或优质木地板或其他高档地面材料有卫生间装有全套高级洁具地面采取有效的防滑措施采用高档建筑材料装修地面墙面和天花色调高雅柔和采用分区照明且目的物照明度良好有良好的低噪音排风系统温湿度与客房适宜配有吹风机24小时供应冷热水有与四星级相适应的文具用品有服务指南价目表住宿须知所在地旅游景点介绍和旅游交通图与住店客人相适应的报刊3主题餐厅及吧室有布局合理装饰豪华的中餐厅有独具特色格调高雅位置合理的咖啡厅或简易西餐厅能提供自助早餐西式正餐有宴会单间或小宴会厅能提供宴会服务有专门的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所4科学的厨房系统位置合理布局科学传菜路线不与其他公共区域交叉墙面满铺瓷砖用防滑材料满铺地面有地槽有吊顶5完善的会议设施7项目投融资分析71投资估算◆建设单位提供的有关费用的实际资料◆建设单位提供的有关设计及政府部门批复资料◆重庆市颁发的有关建设方面的税费文件◆设计单位提供的相关设计基础资料◆其他相关资料713投资估算内容本估算是在重庆市有关建设项目定额费用规定的基础上结合重庆市万盛区房地产开发实际成本水平和《万盛区旅游产业投资优惠政策》编制的项目总投资由以下内容组成①土地费用包括表71 合计万元 建面单方造价元 占总投资的比例 土地购置费用 412 196 768 前期工程费用 154 73 287 建安工程费 2541 1209 4734 小区基础配套设施 325 155 605 小区公共配套设施 414 197 770 管理费用 93 44 174 财务费用 163 78 304 销售费用 528 251 984 开发期间税费 545 259 1015 不可预见费 192 91 358 总投资 5368 2554 100 72投资估算过程该项目土地费用包含土地拍卖价金土地交易服务费及交易契税表72 名称 计费基础 单位经济指标 合计万元 1 土地购置费用 占地面积 20 412 722前期工程费前期工程费用估算具体包括市场调查及产品策划工程设计费水文地质勘查费园林景观绿化设计费三通一平经过测算整个前期工程费用估计为154万元建面单方造价为73元其具体费用的估算见下表前期工程费用表表73 名称 计算公式 计费基础 单位经济指标 合计万元 2 前期工程费用 21到25之和 154 21 市场调查及产品策划 按实际情况定 概算投资额 020 16 22 工程设计费 工程设计费总建筑面积单方造价 总建筑面积 30元平方米 63 23 水文地质勘查费 水文地质勘查费总建筑面积单方造价 总建筑面积 1元平方米 2 24 园林景观绿化设计费 园林景观绿化设计费总建筑面积单方造价 总建筑面积 2元平方米 4 25 三通一平 三通一平费＝临时道路临时用电临时用水场地平整临时设施费 土地面积 50元平方米 69 723建安工程费建安工程费是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用结构建筑特殊装修工程费设备采购费用和安装工程费用在这里是按土建费用客房楼土建费用商业会所土建费用地下车库安装费用强弱电安装费给排水费用消防工程费用装饰工程电梯安装工程和智能化设施来具体估算的本工程建安费用按高层标准计算其中土建安装装饰工程和职能化设施都是按建筑平方米造价计算电梯工程按数量计算整个建安工程费用估算为2541万元建面单方造价为1209元具体估算见下表建筑安装工程费表74 名称 计算公式 计费基础 单位经济指标 合计万元 3 建安工程费 31到35之和 2541 31 土建费用 311到314之和 1809 311 住宅楼土建费用 850住宅楼的建筑面积 住宅楼的建筑面积 850元平方米 1404 312 配套土建费用 900配套建筑面积 配套的建筑面积 9000元平方米 405 313 车库 车库建筑面积1300 车库建筑面积 1300元平方米 0 314 商业 商业建筑面积1200 商业建筑面积 1200元平方米 0 32 安装费用 321到323之和 446 321 强弱电安装费用 1到4之和 210 1 配电引入开闭所及设备安装工程 35总建筑面积 总建筑面积 35元平方米 74 2 光纤电视安装工程室内室外 10总建筑面积 总建筑面积 10元平方米 21 3 安防工程室内室外 25总建筑面积 总建筑面积 25元平方米 53 4 柴油发电机组安装工程 30总建筑面积 总建筑面积 30元平方米 63 322 给排水费用 60总建筑面积 总建筑面积 60元平方米 126 323 消防工程室内室外 1到3之和 110 1 会所消防工程 60会所建筑面积 会所建筑面积 60元平方米 0 2 配套消防工程 60配套建筑面积 配套建筑面积 60元平方米 27 3 住宅消防工程 50住宅建筑面积 住宅建筑面积 50元平方米 83 33 装饰工程 50总建筑面积 总建筑面积 50元平方米 105 34 电梯安装工程 250000电梯台数 6台 250000元部 150 35 智能化设施 15总建筑面积 总建筑面积 15元平方米 32 724小区基础配套设施本小区基础配套设施费用主要包括综合管网工程供水工程总平供配电及照明工程排污工程园林景观工程和市政工程道路广场的费用综合管网工程由于根据小区内建筑体量的不同而不同故估算时采用总建面的单方造价来估算园林景观工程费用按实际绿化面积的单方造价来估算同时市政工程道路广场费用也是按道路广场的实际占地面积的单方造价来估算经过估算本小区基础配套设施费用325万元建面单方造价为155元具体估算见下表小区基础配套设施费表75 计算公式 计费基础 单位经济指标 合计万元 小区基础配套设施 41到43之和 325 综合管网工程 411到413之和 273 供水工程 15总建筑面积 总建筑面积 15元平方米 32 总平供配电及照明工程 100总建筑面积 总建筑面积 100元平方米 210 排污工程 15总建筑面积 总建筑面积 15元平方米 32 园林景观工程 150绿地面积 绿地面积 150元平方米 52 725小区公共配套设施本小区的公共配套设施费用主要是指修建小区运动场游泳池和公共厕所所花费的费用其中小区运动场总造价约为60万元游泳池建筑面积为1150㎡单方面造价1500元平方米总造价为1725万音乐喷泉造价约为180万元小区公共厕所的单方造价约为500元平方米估算小区公共厕所的总造价为1万元故小区公共配套设施的总造价估算为414万元建面单方造价为197元726管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用它包括管理人员工资差旅费办公费保险费职工教育费养老保险费等在整个成本构成所占比例很小管理费用测算较为麻烦一般要根据分类标准按实际情况计我们估算时仍然以土地购置费用前期工程费用和建安工程费用为基数取3的比率具体的管理费用估计为93万元建面单方造价约为44元727财务费用财务费用是指开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用包括经营期间利息支出金融机构手续费及其他筹资费用一般根据自己企业的实际标准来测算在现阶段看来房地产企业的投融资渠道仍然是以商业银行的贷款为主于是本项目商业银行贷款按6000万元计贷款利率按594计算其财务费用估算为163万元建筑单方造价约为78元728销售费用销售费用包括销售推广费销售代理费或者企业内销售人员工资及福利费总量估算按销售收入约46综合后取平均值按销售收入的5计算估算销售均价层拟销售均价00元平米总计销售收入万元729开发期间税费①人防易地建设费根据重庆市物价局重庆市财政局《关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知》将人防易地建设费按规划总面积征收一类区域每平米45元二类区域每平米35元三类区域每平米25元项目所在地区属于类区域5元白蚁防治费元配套设施建设费按总建筑面积每平米190元计费设招投标程序审核费是招标企业与中标企业各付一半施工图审查收费工程概算M建安工程费当M＞10000万元时按施工图设计费的6≤α＜8收取这里取折中后7计算施工图设计费按规划设计费的40计算勘察成果审查勘察费总额的610收取现取7收取交易印花税交易服务费为房屋买卖双方各付一半由于还有未尽事项税费的征收以及各种费用存在变化的可能增加其他不可预见税费项以总建筑面积为计费基础每平米10元计算散装水泥费根据本项目施工过程使用商品混凝土而缴纳的相关费用2009年底前暂停征收房管部门的房地产权证书工本费国土资源部门的建设用地批准证书工本费和抵押登记费同时建设部门的工程定额测定费和工程质量监督费已经取消 计费基础 费率 总额万元 开发期间税费 545 1 总建筑面积 195元平方米 410 2 人防易地建设费 总建筑面积 25元平方米 53 3 白蚁防治费 总建筑面积 05元平方米 1 4 规划许可执照费 总建筑面积 05元平方米 1 5 房产测绘费 总建筑面积 1元平方米 2 6 施工图审查 施工图设计费 7 2 7 勘察成果审查费 勘察费总额 7 0 8 招投标服务费 建安工程费 082 10 9 工程监理费 总建筑面积 8元平方米 17 10 交易印花税 销售收入 012 9 11 交易服务费 销售收入 022 18 12 散装水泥费 总建筑面积 1元平方米 2 13 其他不可预见税费 总建筑面积 10元平方米 21 7210不可预见费用不可预见费用包括基本预备费和涨价预备费一般根据工程的难易程度计算这里是前五项以及其他费用为基数取5的比率具体的不可预见费用估计为192万元建面单方造价约为91元7211总投资估算通过以上十项估算相加汇总得本项目的估算总投资约为5368万元建面单方造价约为2554元7212增值税和内装修费用增值税是以含应税劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税增值税计算公式商品销售毛利×适用税率73投融资分析 项目 合计 建设期及投资计划万元 1 2 101至103 104至106 107至109 1010至113 1 土地费用 412 206 206 0 0 2 前期工程费用 154 154 0 0 0 3 建安工程费用 2541 500 680 680 680 4 基础设施配套费用 325 0 108 108 108 5 公共配套设施费用 414 0 103 104 207 6 管理费用 93 50 14 14 14 7 销售费用 528 0 370 106 53 8 开发期间税费 545 136 136 136 136 9 不可预见费用 192 0 64 64 503 静态投资 5204 1046 1683 1213 1702 财务费用 1634 297 4455 4455 4455 总投资 5368 1076 1727 1258 1746 项目土地费用由在项目开发期第一年付清项目前期工程费用中市场调查和产品策划的费用于2010年年初投入项目规费中城市建设配套费在领取建设工程施工许可证前缴纳规划许可执照费在建设单位委托设计单位进行建设工程设计填报有关申请表格并附送有关申报资料经规划管理部门审批同意后缴纳建设工程质量监督费在工程竣工验收前缴清房产测绘费测绘标志使用维护费最好在商品房交易前缴纳并进行相应的测绘人防易地建设费用于土建工程施工前缴纳房屋白蚁防治费于建设项目开工前缴纳项目建安工程费用和小区基础设施费用根据进度计划和实际工程投入的特点均衡投入公共配套设施费用在完成土建施工和基础设施后投入项目管理费用在拿到地块后按实际发生时间均衡投入项目财务费用根据借款还本付息估算表具体投入分到每年的按实际情况投入估计的不可预见费用均匀投入建设过程中具体情况见下表本项目开发投资资金来源有二个渠道一是项目资本金二是商业银行贷款本项目开发商投入自有资金2000万元作启动资金另需贷款6000万元用于投资总投资概算约为8000万元项目筹资计划表78序号 项目名称 合计 建设期及筹资计划万元 1 2 101至103 104至106 107至109 1010至113 1 项目投资 5368 1076 1727 1258 1746 11 开发建设投资不含财务费用 5204 1046 1683 1213 1702 12 财务费用 16335 297 4455 4455 4455 2 资金筹措 5368 1076 1727 1258 1746 21 项目资本金 8000 -924 0 0 0 22 其他来源 -5632 0 727 1258 1746 23 长期借款 3000 2000 1000 0 0 733贷款还本付息表贷款还本付息表表7 阶段 合计单位万元 还款付息期及金额万元 项目 101至103 104至106 107至109 1010至113 1 期初累计贷款 3000 2000 1000 0 0 2 本期新增借款 3000 2000 1000 0 0 3 本期应计利息 16335 297 4455 4455 4455 4 本期偿还利息 16335 297 4455 4455 4455 5 本期还本 2000 0 0 0 2000 公司拟投入2000万元作为资本金主要用于土地的购置以及前期开发经查阅各方面的资料中国人民银行最新贷款基准利率调整调整后执行的利率标准本项目计划银行贷款6000万734项目投融资的建议①我国房地产企业融资现状房地产业是资金密集型行业如何获得足够的资金支持如何开拓新的融资渠道是投资项目得以顺利进行的基本前提也是当前房地产界关注的热点房地产企业融资现状认识房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的房地产价值较低的时候房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金几乎没有融资需要随着房地产价值的逐渐提高房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款在融资条件不断变化的今天贷款方式的优劣开发风险的大小和开发效益的好坏直接影响着融资成本的大小经历多轮宏观政策调控之后商业贷款越收越紧商业银行融资门槛越来越高在新的贷款限制条件下房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题所以如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈现行房地产企业融资渠道分析自筹资金自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道在房地产价值较低或开发规模较小时资金需求比较容易满足当房地产市场不景气或开发项目无法销售时房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目随着房地产价值的升高投资规模的增大资金周期的延长房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标预售资金房地产预售是比较流行的一种融资方式在房地产区位环境等条件较好的情况下预售可以筹集到必要的建设资金但随着国家有关规定的健全要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25％的资金并办理预售许可证等各项证件方可预售预售虽可以将部分市场风险转移给买家但开发利润会下降如果成本控制较差就会丧失未来利润随着房地产企业的不断发展市场供求双方发生转变供方大于求方时房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金商业银行贷款商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的融通资金的安全性流动性盈利性是商业银行关注的核心对没有效益和资金发展的企业商业银行是不愿提供服务的随着房地产市场的降温商业银行会加强贷款风险的审查措施使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少可以说以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结施工企业垫资施工企业能够在项目开工提供按照建安投资的15的垫资从2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条当事人对垫资和垫资利息有约定承包人请求按照约定返还垫资及其利息的应予支持施工企业垫资已被合法化垫资属于短期借款应该是后一期归还前一期借款额但实际随着工程进度的进行以及施工承包合同的签订施工企业垫资的归还可能会推迟但基于社会影响的考虑不宜拖欠施工企业垫资施工企业垫资也有来源主要来自施工企业的自有资金贷款赊欠材料款工人工资由于赊欠材料款则供应商提供的材料质量可能会有所瑕疵即影响工程质量供应商也会降低信用额度材料款的优惠会减少又提高材料成本实际上产生了一些多余的成本同时施工企业也承担了由于贷款带来的受银行信贷政策的限制施工企业不仅为了得到工程的建设但是也会处于自身生存的考虑限制垫资额度对于开发商来说不要把施工企业垫资作为重要的融资方式只能是作为资金的暂时周转对于近年主管部门严格管理拖欠工人工资问题企业需要维护自身的品牌形象本案应根据实际考虑在建设期间分期偿还施工企业垫资所以利用施工企业垫资只作为短期融资考虑既是出于项目资金链的考虑