宁乡蓝山西岸物业发展报告

蓝山西岸物业发展报告谨呈：一、市场研判二、典型项目的突破模式三、区域客户研判四、项目本体分析五、项目突破模式七、项目定位八、项目物业发展建议2一、市场研判3供给与去化4月份1月3月6月9月12月绿地中央花园3,984382038573,8963957五街国际36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,13933505兆基君城：最低价：3100；最高价3759去化8套皇庭尚品：最低价2910最高价3350去化22套中央花园：最低价：3780；最高价4000去化11套星河绿洲：最低价：3252；最高价4734去化10套爱琴湾：最低价：3172；最高价3900去化10套财富金座：最低价2888最高价3470去化9套财富金座：最低价2888最高价3470去化9套公元道1号：最低价2910最高价3470去化5套华都丽景：最低价2860最高价3326去化6套颐和源：最低价2918最高价3348去化8套福临门名郡：最低价3100最高价3642去化9套紫金城：最低价3306最高价3788去化11套6新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型第7页楼盘名称主力/面积区间（㎡）交房标准绿地中央花园区间：80-160主力：80—120毛坯凝香华都区间：57-157主力：75-132毛坯冠源·爱琴湾区间：85—145主力：92㎡—144毛坯格林春天区间：83—152主力：110—120

毛坯铂金汉宫区间：99-164主力：99-124毛坯蓝庭国际区间：52-139主力：102-122毛坯福临门名郡区间：37-159主力：90-130毛坯星河绿洲区间：114-152主力：114-120毛坯7宁乡典型楼盘一览表楼盘名称项目地址占地（M2）建面（M2）容积率物业类型建筑风格销售动态均价（元/M2）物业费（元/㎡/月）格林春天二环与新路交汇200亩31万2.0小高层/高层艺术装饰目前在认筹,拟12月开盘预计3400待定铂金汉宫文体中心旁4.4万13.8万2.7高层现代简欧目前在售1、2栋3700左右1..2星河绿洲南苑路与319国道交汇150亩45万4.5小高层/高层现代简约目前在售2#、5#栋沿江，所剩房源不多4200左右1中央花园县行政中心正对面16万40万1.8高层现代装饰在售二期16、21栋4200左右1.5一品江山文体中心东3高层欧式简约尾盘销售,酒店在售4500左右1.4凝香华都花明北路21.万47万2.4高层新古典建筑在售三期“荣域”三栋楼4100左右1.4冠源爱琴湾滨江路沿江风光带南段

12.8万45万3.0高层西班牙在售沿江3栋高层4200左右1.5蓝庭国际文体中心对面16万51万3.3小高层/高层欧式简约一期共9栋，首批推南向6栋住宅，800套已销售80%3700左右1.6翰林华府二环西与人民北路交汇39亩15万4.31高层艺术装饰目前在办卡，11月24号开盘，首批推300套房源预计3600待定富临门名郡宁乡大道北18万53万3.0多层/小高层地中海目前在售2期10—13号楼3700左右1.1中央领御二环与花明路交汇4万12.5万2.7高层现代简欧目前在售1-2号栋高层4300左右1..4盛翠豪庭花明北路西侧182亩24万2.0高层欧式简约属尾盘阶段，剩高楼层及低楼层4200左右1.4五街国际宁乡大道和金洲大道交汇20万

高层艺术装饰风格一期去年底首推三栋,约400多套4000左右1.5金色夏威夷二环南路与安康路交汇

69849

25万

2.79

高层美式建筑

目前在认筹,计划12月开盘,待定待定8二、典型项目的突破模式9五街国际：地段+户型设计

五街国际位于金洲大道与宁乡大道交汇处，有东西两个组团构成，东组团有6栋19-33层的高层住宅，西组团为2栋33层的酒店式公寓，其中1-4楼为商业裙楼。东组团西组团10项目定位：宁乡门户，国际生活港项目营销动态：该项止分三期开发，一二期为住，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡均价：折后4000左右主力户型：110-120㎡营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半启示/可借鉴之处：5米8超高入户大堂，N+1超大赠送127.96㎡90.83㎡11中源凝香华都：地段+产品展示

中源凝香华都位于现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是学府路，南侧为新康路，西临城市主干道花明北路，北面为规划的城市二环路。项目占地315亩，建筑面积47万平方米，共2800多户。份4期开发，1,2期已经开完完毕。现正推出三期高端住宅【荣域】.

12二期四期一期三期在售项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期）均价：4100元左右户型：83—130㎡主力户型：101—130㎡（三房）营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送。13兆基君城：体验+形象包装

补充：周边区域未来影响因素研究

1：道路规划影响

2：通惠河改造影响

3：未来市场项目供应影响14金色夏威夷：体验+户型设计

项目位居玉潭新城，处于宁乡二环南路与安康路的交汇处，总建筑面积25万平米，一栋27层的公寓丶十栋高层住宅及一栋幼儿园组成，其中，住宅建筑面积156864.09平米，商业建筑面积9703.57平米，公寓建筑面积13600.1平米，幼儿园建筑面积749.96㎡，物业用房207.03平米，地下室建筑面积54661.32平米，容积率2.79，绿化率42.88%，住宅总户数1338户，公寓总户数312户，地下停车位1353个。拟售15三、项目本体分析16宁乡房地产发展现状

金洲新区玉潭新城经济开发区老城板块及滨江区新城板块根据宁乡县区域状况和目标客户群细分，将宁乡房地产市场划分为五个区域，各个片区房地产市场各有特点。本项目处于金州新区及行政新城板块交叉处，但由于项目所在区域之前房地产市场不太成熟，项目所在片区属于相对崭新的区域。17宁乡房地产发展现状

板块名称板块优势板块劣势代表项目未来发展旧城板块地段优越，关配套齐全。区域形象比较陈旧，发展空间有限。世纪阳光湘核花园区域未来发展主要以旧城改造为主。宁乡经济开发区最大的优势：景观资源。城市配套相对缺乏。东方明珠滨江新外滩大玺门等未来主要向沩水西岸以南以及东岸发展。新城板块主要依托县政府北迁，是宁乡未来的行政、经济以及文化中心，也是目前宁乡房地产发展最火热的板块。相关配套比较缺乏。水晶郦城瑞景春天绿地中央花园中源凝香华都福临门·名郡将来主要向二环线以北发展。金洲新城板块新兴板块，主要以工业发展为依托，是宁乡房地产市场未来热点开发板块。配套相对缺乏，区域市场培育有待时日碧桂园山湖城澜湾假日摩纳哥富贵世家蓝色港湾未来将发展成为区域面积达60平方公里的集工业、休闲、商贸以及居住为一体的生态新城区，未来发展前景较好。玉潭新城板块以玉潭公园为依托，是宁乡新规划的新兴板块。属于旧城改造区域，区域形象有待提升。公园道1号芙蓉盛景水木清华以玉潭公园为核心向周边2公里范围拓展。18南国水乡位于南城板块的核心位置192021四、区域扔客户研判22客户策略视角1锹：宁乡兵县客户免整体性西分析视角2：峰项目目标蒸客户群体错锁定视角3：听基于目标烧客户的引宏导策略323宁乡县之客户整惰体性分序析：客户年普龄：以牛30-范45岁版之间中桐青年客肿户群为质主客户区读域：以伴宁乡本境地，及输周边地蛙州市占屿主要比麻列，其潮他区域煌客户较桑小，多约为地缘串属性客年户客户置阳业：主滨要为企荣事业单伐位员工被，管理傅人员，枯公务员龙及其他吗矿业私搁营业主暑为主；置业次御数：以资以次置挑业为主蚂，部分源二次置路业人群购买因素省排序：区派域>景观掩>居住品舍质购买目蛛的：以甜自住购收买为主闷，辅以裁少量的菊投资人肺群24宁乡目前浪几个主要齐在售高层烫楼盘成交嘱客户特征玩如下:1.成松交客户的捧职业2.额客户来恶源区域3.客妥户购买因雕素4、客体户需求户提型中源·富凝香花压都首次置亏业自住事为购买肤主需求洁，客户摆主要以魔地缘性驾客户为惰主，基内本需求坑面积为骨三房。25绿地中具央花园从数据来英看，更多食的客户是母看中了开味发商的品坟牌效应，柳以及项目钞的未来升困值潜力。塘而开发的扶品牌说明粮一个项目役的开发实日力。26宁乡目协前几个袭主要在此售别墅邪楼盘客抛户特征矛（本案粗竞争对营手）:澜湾1、宁乡客户占到总购买者的50%，，35%为长沙客户人群，外地投资客户占一定比列2、人脉、关系网络在宁乡;3、大部分人自有居住物业；4、离不开生活多年的老地方。希望方便舒适居住环境追求纯高尚社区、项目高端形象，追求、超越是他们的生活常态山湖城1、在宁乡生活多年，有较高学历丰富生活背景；2、人脉、关系网络在长沙；政府，企业、县市人群占到大部分希望有相对纯粹的生活圈子，看重邻居素质；置业主要考虑既方便工作，又保持一定距离典型的自我超越型圈层，对一切事物具备超越信念公园道1号水木天城中博富贵世家1、宁乡本地客户占到总购买者的80%，，20%为地州市客户人群，2、人脉、关系网络在宁乡;3、市场型客户占较大比列；4、公务员，企业事业单位人群；对美好生活的向往始终是他们的梦想，但房子是基础，超越现在是他们努力在做的事27竞争项目籍客户总结穿：从客户来冒源区域来专看：区域内客倾户约占到70%礼的比例饰，区域看外及市兔核心区阵域客户光约占到熊15%坏的比例伸，15辩%左右负为省内补其他地殖州市及巨省外客银户。从购房牛目的来池看：绝大部分扑客户购买古第一动机祥为享受生打活品质，样品质好，殊配套齐全滔、社区氛缓围好，自炕住客户占羡绝大多数劈燕。投资客械比较小。从置业次称数来看：大部分画客户为那多次置者业客户和首，主扯要品质很，环境持，档次我们需要摄细分客户泰市场，采劳取多渠道根的营销策众略，最大故可能的解繁决客户。28核心客户尸群重点客户亲群拓展客爆户群偶得客揉户群工作/溉现居住李10-扫20分僻钟车程累内的居萝民区域内部分原居斧民（白马醋市场原居集民，属于危改善型客馆户）本区域锐内企事脚业单位拴，如电娇力系统皂(由于寨考虑就余近居住少，愿意肾选择本阀区域，忍但主要揭集中于呢有隐性除收入的编改善型健需求和券买不到吸单位福闲利房的潮职员）周边卖烛场经营功者、包危括本案贺商业经傲营者（白马究市场的奸各种经蒙营者）医生、老窄师、私人惧企业主、属公务员县城中份心稳定铜收入的蜻中高层扛管理人扶员政府机关愁公务员宁乡周屋边乡镇索富裕阶循层各大型伟企业派堤驻外地棵的管理烈人员拆迁客述户回乡置业谨客户各类市灯场流动店经营者宁乡周边吗如益阳等妈客户长沙客俘户及其刻余客户本案客慰户整体汽定位：项目的客限户是需求虑各面积段速产品的“艰各阶层”刑高端客户乓，目标客侵户锁定如怕下：29抢占高弦点建立壁般垒竞争差线异化——立足京本区域，准拓宽客户伪层面的强幼势营销策梁略板块间竞际争：重新定秩义板块刺价值，篇形成差法异化竞攻争策略区域内泥竞争：以大盘规扣模气势，洗形成区域彻领导者竞镜争策略未来大绝盘竞争沙：以新的锄生活方释式进行纽奉强势牵枕引，形栗成市场日热点与扯话题相对陌生竖区域项目做强势牵引伐营销案例盟研究——关键泊词：城市辣近郊/相抛对陌生区去域/区域板外强势牵虏引强势牵蛾引略策30客户策肚略锁定圈层声客户争夺对笛手客户客户差异轰化进行有效馅的差异化策客户定位搭便车倒策略：同品类户物业如瓣尚峰尚杜水、澜派湾的客新户就是被我们的读客户，兆区域大眨品牌项哀目如绿亦地中央址花园客给户也是毕我们的附客户特定圈层胆客户：以玉潭木及白马汇市场客搞户为基陶础，围未绕开展吐针对性鹊锁定电力系晃统/周扎边公务秧员客户舍：主动出肌击，占棉位营销滋：扼守峰桥口/延区域要遍塞的广盖告牌营支销/分缩慧展场/润其他针首对性的窃区域广辆告投放搂和其皇他推广高形象笋客户牵旷引：产袭品趋使亚型客户避/养老跃型客户禁生活方来式强势涂牵引完美现场蔬体验，价滩值感受（短配套优先眠告知，消普除疑虑）脂/突出产孩品特色/寺生活方式并全新体验扩大客户王范围311、我闲们的客滋户在哪灿？分析“才澜湾国际增”和“碧朝桂园山湖喷城”的客拢户群体8翻0%来源态于长沙，始在天然条冒件，和小有区环境远在远优越于构他们，只长是比他们帜离长沙远雅那么一点慈，同时价歪格要优越缺很多的项丑目，他们倘肯定愿意纵来。由别它墅带动电皆梯房销售鹿。宁乡人名妈愿意花高辟价买品质酷大盘，环住境大盘如悼“绿地中赴央花园”市甚至“假透日摩纳哥脏”那么远娱几公里，洪定位，品喜质，环境狸远高于所总有项目的哑山上豪宅仰他们会选矮择吗？我们的痛客户在怠哪？答案是宁乡长沙322、项目伴该如何定游位我们面对的问题怎样让我们的目标客户关注并认可本案？怎样与“澜湾国际”、“碧桂园山湖城”相比较体现产品的性价比？怎样与“绿地·中央花园”、“蓝色港湾”相比较体现产品的性价比？分析后的答案项目“得天独厚”独一无二”的自然环境和小区环境项目与区域内产品的合理定价332、项目匀该如何定偷位长沙最生炸态山水大键宅目标客户群已明确，目标客户群选择本项目的理由也已找到答案，因为答案我们找到项目的准确定位：结论:我们完全问可以做到毛2800蚂亩金洲湖灯，1.8雷38公顷奶金洲湖湿猾地公园，亡200亩省船形山公溜园34宁乡房制地产发县展现状责——主薄力客群纠以县城锋为主、贸周边乡摆镇为辅验；客户糊职业多丛为老师刃、公务志员、事鸭业单位懂及私营吹业主，之年龄集姻中在3威0-4菊0岁左催右，自谈住为主闯、投资遗为辅。项目名称客户构成水晶郦城区域：城区70%，乡镇25%，外地返乡客5%。年龄：35-50岁60%，35岁以下30%，25岁以下10%置业目的：自住70%，投资自住20%，按资10%中源凝香华都学校老师、政府公务员、附近单位、个体商户、周边乡镇客户新外滩政府机关公务员、周边单位、教师、周边乡镇客户东方明珠公务员、私营企业主、周边单位管理人员、周边乡镇客户、个体户中央花园三一等企业职工，老师公务员已经周边个体经营者已经部分外地购房者，购房主要为自主。瑞景春天附近的居民和拆迁户占70%以上；乡镇客户占15%；返乡客户及外地客户占15%。蓝庭国际城项目首次置业者所占比例90%以上，年龄层次在25-30岁之间的占有较大比例，客户主要来自周边单位职员以及项目周边个体经营者，投资客户较少。财富广场项目投资可以占40%左右，其次是自住型，客户都为附近医院职工以及周边个体经营者，年龄为30-45之间。富贵世家项目周边居民，公务员、政府职员、投资者。项目投资客占一定的比例，其次是自住型户。假日摩纳哥周边客户，三一、加加酱油等企业职员，公务员。玉龙国际三一等企业职工，老师、公务员、周边个体经营者以及部分外地购房者，购房主要为自住。35四、项输目的突种破模式36项目突嫩破模式稳：产品处设计+训地段37道路现状玩及未来变系化——长庸安街进入纽奉性123123长富宫东补路赛特南路项目北部针道路自项目北躁侧进入的天路径需依讨赖北侧民唇房的改造丹，但自长兵安街进入箭路径较长俊，且沿路附形象较差短，昭示性珍与形象较鬼差38道路现状呈及未来变苏化——高确法东路进较入性高法东路怪地段的拆册迁工作已画经完成，题道路的两戒头入口处姑已经修好厌，预计0游9年前能闯够实现通惜车。123123高法北篮路现状高法东路激现状高法东路面入口现状39道路规斜划影响董因素结介论在200处9年项目针可以由三日个方向进对入，但都内是区域内猛部交通的短疏导；临街面仅胶有通惠河像北路，主旬要的展示脉面在项目识南侧；进入便响利性：拿通惠河友北路〉肤东二环撇〉长安睛街；未来将徐可以由惠三个方戚向进入先，但通央惠河北烛路仍将畅是主要川通行道削路。40区域研究杠补充：岩周边区域奴未来影响甩因素研究补充：周边区迟域未来市影响因屡素研究1：道路规脱划影响未来可以杠由三个方解向进入，晋但通惠河部北路仍将该是主要通释行道路。2：通牵惠河改颂造影响3：未拘来市场君项目供鸽应影响41通惠河现夏状项目所处找位置南向愁为高架桥奖，对河景拢形成一定躁遮挡；路南侧距村河岸有一薄定距离，醒目前为绿兼地和部分分民房；目前河岸责未经改造摆，无可利谅用景观资浮源。项目低层妥无法观赏奥通惠河，常在10层懂以上单位榜才能看到端较完整的笛河景，河扯景利用度其低。42通惠河南巷侧通惠河部南侧为柳北京站纱进出铁据路，承元担京山站、京秦户、京沪升、京承席、京原瓜、京包丑线旅客魔运输任侨务，并招有开往押平壤、箩乌兰巴短托、莫狠斯科的弓国际和趣国际联系运旅客嗓列车。由于铁杜路近期泥不会改艳变，通像惠河南粒部暂时缝无大规蜜模改造氧可能。北京站项目对岸旁暂无大规并模改造可裤能。43通惠河改备造：20豪08年水炎质还清2005领年通惠河没下游的截遗污管线工斑程开工建陡设，在定难福庄地区货再建一个据日处理能泳力为4万浴吨的污水货处理厂，绕到200赴6年或2及007年愈定福庄污晚水处理厂阶建成投用椒后，通惠畜河水系城经区段将全阁面还清。到200兽8年，北湿京市规划征范围内的黑14座污救水处理厂泄将全部建爆成，北京丛四大水系梯的通惠河慰、坝河、己清河、凉戴水河流域恐将彻底还蕉清，北京滤城市污水骡处理率达逝到90％冻以上，回起用率50献％以上。贝平均1弓年竣工1喷座污水处久理厂，每苍年完成配趋套管线工害程近10摇0公里，捆14座城柄市污水处仆理厂和9蔬座中水处圈理厂均在励2008隶年前建成考———北斩京水系的倦还清步伐阳已经成为雪“世界速尘度”。44通惠河改籍造：双井民段4万平雄米绿地建雁设CBD芽东南侧歇的通惠猜河南岸姜双井段左，位厦于东三酿环东侧牢、东郊伴花卉批站发市场规西侧，丘占地面突积4万愉余平方壁米，属滤现状“临城中村幼”，目台前还是准一片低段矮的平蛛房，狼环境脏狗乱，除砍了一些游小企业择和本地班居民，雅在此租企房住的参外来务芳工人员霜也很多暴。根据朝阳静区对通惠忙河改造计扔划，20仓07年底乔左右，这文片垃圾遍论地、污水脊横流的“滩城中村”旱将被一块绩面积达4瓣万余平方斤米的城市辰大绿地取似代。45通惠河装改造：咸四惠东钻段文化悄景观区总建筑影面积2报0余万择平米，原分四汇株一店，雕即国食殊汇、酒段吧汇、卫娱乐汇孙、艺术包汇以及杠一座五荐星级酒棋店，其事中国食倾汇6万招平方米纱、酒吧膀汇3万魂平米、甩娱乐汇满4万平检方面、宫艺术汇细5万平扮米，五票星级酒好店4万乐平方米抱。一条以八盾大菜系、驳京味菜、尖功夫菜为航主的餐饮牧文化街贯怒穿东西。花规划中的铅仓储西路常是一条市孩政道路，缘瑞从南部的蛮百子湾地陵区一路向誓北，穿越怨京秦铁路甜、通惠河周，连接京引通快速路览。46通惠河改批造：三间遥房段文化特动漫创意券产业基地动漫基邀地建设做以天泰威传媒动无漫基地滚为核心纽奉，以天添泰传媒钥大厦、锄国际传推媒酒店梦公寓、聋天泰传灯媒商业这中心、忽浪漫传迹媒甲板恰等一系迎列文化伞传媒项镜目为依碑托，形覆成产业号园区。三间房钩南区文练化产业朽可用资员源情况欺:总建筑面拒积30.窑0万平米目前可投使入使用的趋面积2.酬4万平米正在建设枯即将可投数入使用的批面积3.虎3万平米招商引资歌项目13器.0万平击米已经进技驻的文节化产业乒项目8要.5万宏平米拟建规剃划项目晓2.0旷万多平托米47通惠河改伍造的影响通惠河针改造对容本项目违的影响得主要为耕一定的管景观环抗境价值躲提升、代通惠河践整体形纤象认知钉提高，鞭直接价赌值提升蚀较小。48区域研峡究补充毒：

周喇边区域枝未来影吼响因素仗研究补充：周边区域冬未来影响收因素研究1：道路规刘划影响未来可以话由三个方闹向进入，乖但通惠河员北路仍将牌是主要通摊行道路。2：通惠牛河改造影响通惠河改丈造对本项帖目的影响喉主要为一岩定的景观套环境价值碌提升、通咸惠河整体槐形象认知含提高，直雷接价值提呼升较小。3：未来沸市场项目娘供应影响49周边项目练：中信建窄国门东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街位置建国门桥西北\华润大厦西侧\公元6号北侧总用地面积16709.98平方米总建筑面积152306.31平方米其中地上建筑面积112595.57平方米公寓建筑面积100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面积39710.74平方米容积率6.738绿化率31.34%控制高度70米预计将于饺本项目之灭后上市50周边项目愧：顺驰建造国门内项策目项目名鹅：东城烧区外交顽部街1乒3号院已危改项纸目地址：楚东长安剑街以北开300酒米处建五国门内需小街，曾东邻国证际饭店桐、西邻龄协和医许院、北弃邻中国贸海关信斧息中心学，南邻正交通部鲁。土地性质荐：住宅及锁配套，住碍宅70年职，配套4号0年。规划指标醋：基地面锦积：1证233内7平米钓容积伞率：3总建筑风面积：妈589予63.渣07平翅米母地拉上建筑杂面积：漆319暮63.田07平舞米地下建泄筑面积答：27琴000谈平米（述商场2愤层，车躲库2层遵）建筑高诊度：2胶1.5屡米洒绿化烦率：2日0%糖停车拒数：5缓00辆已取得批琴文：国有土地田使用证/葬土地出让剥合同/建殖设用地批挎准书/建勇设用地规于划许可证芦/规划要捆点/商品挖房建设规源划/拆迁萝许可证项目预狮计奥运饥后拆迁恰，由于日拆迁量涨及拆迁泉难度较镇大，预缓计拆迁息需一年近以上时习间，项目上届市时间点在20求10年壁后。51周边项目身：复地建稍国门内项幕目地址：登建国门蒸西南角堵明城墙酷遗址项目情抛况：旧穿楼改造夏，楼体尊已完工物业类刻型：酒芬店式公鹅寓上市时饰间：有晌可能在车200奔8年底芝上市52周边项强目：长面期存在遭一定的猪竞争未来市场掩仍有一定放的项目供针应，部分峰项目因为集上市时间拦影响不会别构成直面灯竞争，但污仍有部分言项目可能游会产生区夫域内竞争纹，我们要趁通过合理孔的定位取板得在竞争唉中的领先月。顺驰项每目201粪0年上恋市中信项目2010亦年上市友谊商运场项目信息暂缺天鸿项目信息暂缺本项目53区域研究肝补充：扛周边区域亩未来影响趴因素研究补充：周边区寄域未来心影响因携素研究1：道路规划庸影响未来可以甘由三个方艇向进入，众但通惠河乱北路仍将旦是主要通臂行道路。2：通惠赔河改造影响通惠河改交造对本项书目的影响絮主要为一得定的景观据环境价值掉提升、通郑惠河整体虎形象认知协提高，直窜接价值提季升较小。3：未来街市场项目固供应影响未来市场薄仍有一定逝的项目供拼应，其中摆部分项目逗可能会产慎生直面竞老争54前阶段贫结论回胡顾：值未来趋偏势规律次研究4：此凭类城市膝插建项读目成功乖开发的贴关键要掌素高端小连户型公宿寓为主贼；

多爽种物业欠类型混浪合搭配疤提高投纷资价值祸；

注香重公共旁空间带扬来的生谣活品质虎提高；盼精装兵修成为趴便利居驼住的必烤要条件顿；

强疼调优质暗服务的止价值。5：世晓联对未草来城市廊核心物倒业发展说趋势的壁N个定药见小户型成蛇为主流；精装修卧成为必轮须；城市公项共空间绕成为项三目品质般提升的语重点。55前阶段淘结论回沙顾：园高端客叼户特征6：市场应变化中的停高端客户箭特征与消麦费行为模麻式研究客户阶毅层：迷钻恋CB皂D城市村核心阶猾层+向纪往CB澡D上中垂产阶层庆客端户定位填：商务辫型+生糖活圈56本项目定最位思考1：顶锡级公寓桶可行性尾？57世联对全荷国乃至世认界范围内运顶级豪宅语案例进行前研究，总蜓结出顶级颈豪宅的4惭条核心驱香动力文化人片文生活模及式资源私瓶享产品体美系核心驱动力代表案溜例：青岛东海早路9号深圳星够河丹堤杭州金色孤海岸深圳红树邮西岸上海华府悲天地杭州西珠湖8号途公馆深圳中临信红树轨湾深圳波作托菲诺香港贝沙史湾深圳万科编十七英里新加坡婶吉宝湾香港凯舍旋门美国Br值icke皱llK声ey美国Wi势llia锈mis秒land……58青岛东违海路9凤号

—功—瞰海讲科幻治大宅青岛市中注心区繁华真地段，邻乒近市政府面，可观海裹景。占地约1荷0100记平方米，张总建面9夫5368婚平方米，惑容积率8爸.95目前售价盲：均价280略00元/平2栋5蓄0层塔塞楼及2逐层裙楼睡组成户型面积抓：以三房裹170—唱270平宣米为主，螺其中顶层丽为623亡的复式公津寓59青岛东海档路9号晓——瞰海思科幻戏大宅资源私享文化人文背山面瓦海：北靠湛撒山、南拉邻浮山洒湾，海众景一览幸无遗观礼奥烟运：距海岸线俭及200同8年奥运私会水上运冰动场约二恨百米生活模式瞰海科厉技大宅煌：臻品樱海景公仪寓，科混技幻想丧生活，睁极致居见住需求60青岛东海扰路9号印——瞰海池科幻包大宅产品体系建筑设盏计：两座5糕0层的凶塔楼及休两层裙读楼，建梳筑总高语度19盼8米，禽住宅实峡际高度抹153预米，山东最扰高的住饭宅楼；“帆”敌形外观档，为“帆船之都”塑造户了一座贯颇具代都表性的地标性陵建筑；大面宽榨的玻璃幕纸墙，简洁静大气的日公建化骂外立面模。设备设秀施：提出科凤技筑家8大系统，包括畜中央空闷调、地育热供暖唇、Lo对w-E呜玻璃、勉24小炸时热水茧、隔音己降噪、娱客户识写别安防屋、防火屠喷淋、多燃气报晌警、场犬景预设捷、无线族网络等物具体措懒施。精装修：参考喜来登待酒店的标准最进行装便修。61西湖8肉号公馆颗——事王侯之臂地私烟人行宫物业地址淋：与西湖凯的直线距军离仅20捡0米，东与店吴山隔猫街相望隐，北临演千年文变化名街议河坊街至，出门虹即是繁级华市中冒心；占地面纺积:费598密0平方讯米总建筑速面积:抹136悟04平陵方米建筑类型马：两幢5屠层加局部挠跃层多层克,58套主力户型宵：130糟平方米平活层和22疲0平方米侄跃层销售价生格：5万元/专平方米起价西湖8号62西湖8燃号公馆荡——于王侯之郑地私闹人行宫西湖8号公馆资源私享文化人文吴山西抗湖，老薄街古镇顿：距离西掌湖约2遵00米揪，东临贞望吴山架，北望己则是千饿年历史赠文化名伶街河坊衬街生活模砖式王侯之啦地，私隙人行宫杏：在10掌00多满年前就倾已经是附南宋帝消王的御说花园，却拥湖而直居，东拉望吴山予，北临夜名街，拍真正大秧隐于市痰。西湖绝版手：与西湖桑的直线博距离约萄200戴米，是免紧临西居湖的最砌后一块拴住宅用乳地，东壮与吴山抹隔街相糠望，北仙临繁华章而有古预韵的河母坊街63西湖8时号公馆匪——友王侯之伙地私割人行宫产品体系建筑设匠计：五大国际贱知名设计浅师：朱远滔航、意大觉利Ric亡ardo根；五合国睛际卢求、恩德国M.阵Diem币；香港梁贯景华等江南风格释：西湖8良号公馆将残灰色系作剑为建筑外爱观色彩基伟调，既将膝青砖黛瓦毕等各种元床素充分融影入，又将草现代轻钢迷结构与玻要璃面、灰吉墙砖组合抬运用；整郑体设计体僚现了江南泳园林建筑絮“瘦、透肺、露”的拖神韵，整众个楼盘精枣致灵动、垫雍容典雅宣。设备设施搏：节能技术迎：置换式这新风系统坊、中央真需空吸尘系烂统、外遮打阳、高效夜节能门窗森、浮筑楼祝板、后排洒水系统等灰七大节能泉技术智能科袄技：包皱括智能腔安防和椅智能家钟居两大侄系统。电梯：漠180颈度取景牧智能专云属的景箩观电梯物业服竿务：推行管贿家式服覆务，为许业主配瓶备了管耕家，并乔为每十挑户配备宣一个私星人保健肝医生，握随时为捐业主的作健康问廉题作出引检查和抬诊治等娃。64上海华握府天地咳——当在这里治感受上叨海的一新切位于上海脑最繁华的价淮海路商名圈，正对露上海历史蔬文化和现川代生活形姐态代表的赢新天地，汤“代表上小海过去1歼00年及袜未来10呜0年”。占地:1炒4651裁平方米总建面轰:70避000走平方米5幢小险高层，煤900柏0平方游米商业弟面积，庆户型2镇60平津方米-割700朱平方米常，主力纲房型为糕300掏平米三蔬房，4召50平虏米的四架房6500座0元/平黄方米-9立0000俘元/平方祥米65上海华匆府天地盲——李在这里旁感受上贩海的一待切资源私享文化人文融合传号统与现纠代：新天地皂的石库便门建筑好群外表随保留了坐当年的错砖墙、袖屋瓦，锹而每座堪建筑的板内部，足则按照庙二十一慌世纪现堪代都市浩人的生工活方式相度身订钉做；生活模式海派文仿化、国扶际魅力炊：上海的高铜端人群和捉外籍人士风的集聚地逗，沪上的律富豪特区笨。与上海的葡新地标—管—新天地幻玉仅10米工之隔，融求合的国际佛水平的餐胜饮、购物债等功能的龟时尚休闲果商业街；66上海华府哪天地

—道—在这里紧感受上海偷的一切产品体系建筑设计精：每层一淡户的奢馅侈尺度谨户型；石材外喷立面金影碧辉煌杠，奢华昆感强烈滨；公共空间都：楼宇首沸层有六氏个大堂对。一个乌主出入独口大堂犬为五星肾酒店式擦大堂，踪蝶九米挑脾高，约吗150膊平方米匪。另外限五个为改每栋楼类的专用爆大堂。中每个大扯堂面积唱不小于驶100联平方米骑，局部裁两层挑叮空；尊贵的假落客大挠道，宫机廷式主求入大门桶；下沉式帽地下会怒所设置福专属健凝身房、么棋牌室决、KT倘V影视漂厅、儿铺童游乐惠室、桑版拿淋浴滔室、咖独啡吧等炼等景观艺股术长廊将五楼泪栋通透毫连接；名贵植躁栽的空糊中花园滨……67上海华府昨天地

—监—在这里增感受上海衣的一切产品体系设备设祝施：五大中央怨系统；智能家作居安防费；厨卫一滤线品牌晶；精装修振：奢华的年新古典您主义风愉格内部米装修，咱装修标甚准40世00元往/平物业服务智：戴德梁行68北京柏触悦居/渴柏悦府途——控王者必素居天下描中地处CB摆D核心建筑面积道：5.斑6万平米占地面惭积：3驱.13拍万平米容积率：崇8，6惊3层项目裙旦楼的-兴1-3舒层为顶元级奢侈扣品商业厕，建筑搏面积约魄5万平姨米，4挎层为会熊员制俱疤乐部、骆5层为简健身中付心和屋烦顶花园舱平台，扫对外经招营柏悦府（楼王）价值标杆柏悦居户型面积：400-1600平米共1.741万平米，28套客房一居室：面积为132/134/138平米二居室：面积为240-242平米共3.9212万平米，216套35-58层3.4米；50～58层3.8米层高3.4米；净高3.0米毛坯房，按客户要求度身定做与酒店统一标准精装修，赠送家俱和家庭电器，8000元/平米标准69北京柏夏悦居/军柏悦府兵——筝王者必葱居天下暴中资源私享文化人摔文中国灯木笼点亮杏CBD讨：“中国灯零笼”不仅剪是北京银制泰中心建揉筑文化的采凝练体现浆、皇城文誉化建筑的稳鲜明象征汽，亦无声葵地传递出头银泰所内感蕴的服务膨与品质。生活模式王者必麦居天下井中：CBD激核心绝摊版位置绍，城市拆的心脏印，傲视腿一个城底市的高制度，居爪住在城爷市最中众央、最顾顶端的澡生活。CBD以核心、闸国贸桥菠“金十允字”西喜南一隅梁，国峡贸对面宴；与柏悦酒漠店客房及做顶层大堂易共享建筑灶；70北京柏殊悦居/顺柏悦府坟——感王者必闻居天下请中产品体炸系精装修：与酒店统坝一标准精裤装修，赠润送家俱和输家庭电器弃，800莲0元/平撞米标准物业服务蛙：柏悦酒店浴提供酒店窄式物业服病务建筑设计阔：标高24污9.9米垃，长安街隐制高点奢侈尺印度户型整体式旱玻璃石苹材组合井式铝合梅金幕墙公共空窝间：Rem跪edi汁os腰Sie观mbi袖eda宅In镰c.首者席设计友师Pe剪ter眠Re饥med误ios尤先生设吓计共享柏揪悦酒店蜘顶层空自中大堂裙楼的回-1-慎3层为略顶级奢岭侈品商柳业71供电双路供电，同时设后备发电机可分户控制

供水提供自来水、中水和热水；提供软化水；24小时热水供应空调采用四管制风机盘管和集中处理新风的最先进中央空调系统，各户均设有相对独立的新风系统，公寓内各区域的风量和温度都可单独控制电梯酒店、商场、柏悦居、柏悦府均分别设置单独客梯；柏悦居配置3部客梯，柏悦府配置2部客梯，为进口OTIS高级品牌电梯；柏悦居梯速为3.5米/秒，载重1350千克；柏悦府梯速为6米/秒，载重1350千克安防公寓安全防卫系统纳入大厦综合安全防卫系统统一管理。保安在公寓大堂用内线电话通报业主访客来访，业主也可以通过有线电视看到大堂访客的情况；公寓各楼层均有保安监控摄像头监视。业主可以使用“一卡通”进入公寓和停车场。提供24小时巡更服务商场和酒店与公寓区进行分别管理，设有独立的大堂、门厅和电梯。公寓设置单向开启门，公寓住户能方便地进入商业区。每隔十数层设一层避难层。产品体农系设备设施城：双路供题电；中水普、软化水纱、24小拴时热水；食高速客梯跃；商住分留别管理与刑一卡通系榨统北京柏盛悦居/仆柏悦府裂——那王者必辰居天下壁中72顶级豪宅粉4种核心学驱动及适浸用性总结类型内容适用性产品体系建筑设计造型独特、高度领先的建筑外形设计豪华舒适的户型内部空间建筑形式、用地、高度等不受限制市场对高层物业接受度高设备设施及精装修智能化、节能、恒温恒湿、水系统、新风系统等高标准，体现项目品质及风格气质的装修客户追求效率客户年轻化、国际化、时尚化公共空间提升项目档次、形象的公共空间项目用地性质、规模没有限制具备引入顶级商业的氛围物业服务高品质、体现项目特色的服务周边或项目内部具有高端酒店等资源文化人文将项目具有的人文精神进行现代演绎及升华拥有唯一的、不可复制的人文资源生活模式通过资源的整合及挖掘，诠释一种全新的生活方式资源及居住氛围具备挖掘潜力资源私享将稀缺的、极致的资源独享化，少数人占有多数人资源资源顶级、稀缺通过系统的措施实现资源独享73针对我硬们项目堂的适用扇性分析类型适用性本项目产品体系建筑设计建筑形式、用地、高度等不受限制市场对高层物业接受度高高度有一定优势设备设施及精装修客户追求效率客户年轻化、国际化、时尚化目标客户符合公共空间项目用地性质、规模没有限制具备引入顶级商业的氛围用地规模有一定限制周边氛围不够成熟物业服务周边或项目内部具有高端酒店等资源可后天打造文化人文拥有唯一的、不可复制的人文资源建国门区域具备一定的历史人文资源但目前无突出价值。生活模式资源及居住氛围具备挖掘潜力资源与氛围属“中产”，不够强势资源私享资源顶级、稀缺通过系统的措施实现资源独享通惠河、高法、赛特等城市资源不够顶级和稀缺由于资狼源方面核的限制就，本项避目不具房诚备打造旱顶级豪登宅的条底件74本项目沃定位思三考2：核摧心区域崭其他高匠端公寓窗的案例塞借鉴1：顶级礼公寓可行磁性？由于资蛇源方面占的限制申，本项臣目不具悦备打造举顶级豪年宅的条内件75物业类别公寓建筑类别塔楼装修状况精装修物业地址朝阳区东三环北路23号均价50000元/平方米物业费18元/平方米·月开发商北京香江兴利房地产开发有限公司开盘时间2007-08-18入住时间2008-12容积率7绿化率35%交通状况财富中心周边区域路网密布，三环路与首都机场高速公路、建国路与京通快速路连接，地铁复八线的加入更是形成了较为完整的交通体系。周边配套周边商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和星级酒店，吸引了众多国内外知名企业入驻，集中的使馆区更是体现了“国际窗口”独特的优越处。财富中心与周边众多大型购物中心及特色娱乐休闲场所共同打造国际化生活社区。御金台76建筑设计199米，北京最高纯居住公寓（７０年产权）；110平米一居（３２、３３层共８套，已售罄）、140平米两居（开盘售罄）、300平米三居、400平米四居。270度转角户型，销售情况良好。设备设施5部美国OTIS高速电梯，梯速达6米/秒，为市场中公寓的最高梯速，轿门处人性化地安装了光幕感应式安全保护系统，56层以上的幕墙采用中空LOW-E玻璃并且中空层填充氩气，可视对讲，消防报警及紧急广播系统，楼宇自控系统，三表远传，自动喷洒系统，中水系统精装修梁志天的梁氏公司设计，现代、简洁风格公共空间集国际甲级写字楼、高级公寓、酒店式公寓、涉外酒店、购物娱乐于一体，并拥有近万平方米的中心广场。Millennium(千禧)是新加坡千禧国尊酒店集团旗下的豪华五星级酒店品牌，近5万平方米的商业配套创造出一个集时尚购物、餐饮娱乐、生活休闲于一体的商业中心；物业服务仲量联行+达文物业提供物业服务千禧酒店提供酒店式服务御金台77御金台建筑外观内部空间精装修设备设裕施建筑设计精装修茎及设备博设施物业服恰务公共空间会所配森套园林建筑内部物业公司服务标绿准特色服务199威米，北停京最高烤纯居住摩公寓转角式户古型，提高立居住感受遮，有一定挑创新千禧酒着店、5届万平方勺米的商败业配套梁志天行的梁氏蜘公司设纳计，现陈代、简窑洁风格仲量联行调+达文物洲业+千怖禧酒店78瑞士公覆寓瑞士公迫寓79从户型量设计上载看，本朴项目一居面积为72-阔95平米，所陈占比例最费大，约为73%，两居面宗积为12见0-12艳8平米，胶约占22钢%，三居馋最少；主力户型总价集中在275-书360万；本鉴项目提沙供给客见户的是最大限助度的豪丛华舒适锻格局。瑞士公寓建筑设计一居建筑面积：86测-88况平米套内面诊积：64畅-65肌平米开放式餐求厨空间四件式坐卫浴空牵间，干纲湿分离独立步脊入式衣橡帽间分区合其理，动别静分离80亚洲第省一大酒点店服务诸集团锦江集团为本项它目提供哨物业服轰务，为智本项目怎的豪宅钞地位奠约定了基普础。五星级专扫业标准服肃务：1、保安求、消防对咳客服务2、工坏程维修钢对客服悲务3、保此洁对客蛾服务4、财倒务对客具服务5、客服宴对客服务私属贴可心管家斯服务：1、24法小时服务免热线2、首问谦责任制服符务3、一站厅式服务4、24滔小时叫醒斜服务5、2动4小时途留言服肢务自选有举偿服务拔：1、家庭榴餐饮服务2、私人聚会狱服务3、儿童务看护服务4、家庭铜保健服务5、家姨庭美化做服务6、接百机送机扭服务7、报刊靠订购服务8、保跨险箱服昆务9、调狐酒师服俩务10、送轧餐服务11、泳会议服盾务12、好订车服指务13、嗓洗车服耗务14、订皇花服务15、商务服务16、接谊送子女上造下学服务17、代船租花木18、代购、代紫办服务19、代业主带办理入撕住和退拜租服务20、定套期房屋维殊修保养服纺务21、为业主壮提供市画场信息拴与租务泥建议22、协助业璃主草拟狭合同条索款23、协助业主制办理租赁端登记24、联类系、推荐及家教、家液庭厨师25、联僚系、推荐互美容美发做师上门服眯务26、联糊系、推荐伯全科医生走、护士27、剥联系、河推荐洗绣衣服务28、联宿系、推荐醒保姆、私理人保镖29、联鹿系、推荐拆司机服务30、联锯系、推荐盏装修服务31、联纺系、推荐摆购置家具染服务32、空置房陡屋管理33、习紧急支保援服务瑞士公拥寓物业服铁务81台湾著迷名设计原师邱德阳光打造崖新古典那主义风少格的样滴板间，波体现了班时尚、瓶舒适、厚私密，番具有很匪高的品贫质感、术圈层感曾。售楼处型外观设嫂计风格祸与项目歉名称相览统一，巾设计含府而不漏否，符合却上流圈摆层私密零，不张韵扬的需丘求;瑞士公邀寓精装修82瑞士公寓建筑外歪观内部空传间精装修设备设柴施建筑设菜计精装修粗及设备药设施物业服樱务公共空间会所配码套园林建筑内部物业公司服务标准特色服炉务舒适尺炸度户型台湾著坡名设计你师邱德云光打造马，新古炎典主义卖风格的聋样板间辰，卫生软间四件识套等体沃现品质州感锦江酒店匆提供服务包含租赁盒及代管等博丰富的可腹选服务83世界城84从户型万设计上萌看，本老项目以55-庭60平米的零居位主力户寸型，约占常83%；起本项目主蜜力户型总嫁价集中在200乌-21伐5万；本项目供与瑞士绣公寓提帐供给客稼户一居说两房朝滨南，南鼻向面宽拦分别为端3.6话米。一居建筑面积：86-扬88平米套内面醉积：62闭-64间平米步入式衣浪帽间三件套块卫生间开放式推厨房空特间世界城建筑设彻计85提供服务仪：1、2勺对1私袍人管家蝇服务2、24挎小时1对送1全方位辰服务3、专殃属英语躁服务4、全方断位资产管平理服务（危提供包括资产日笛常管理虫、租务兴管理、盐产权过当户、财权务管理歌在内的搭全方位复资产管止理服务舌）高端物烟业服务通品质，砌私属尊壁崇服务丛。世界城物业服棍务86新古典主抽义风格样板间贫，体现票了时尚挺、舒适跌、私密零、品质瓜感。世界城精装修87世界城建筑外观内部空乓间精装修设备设顿施建筑设步计精装修及仗设备设施物业服务公共空漏间会所配耳套园林建筑内部物业公纪司服务标悔准特色服诸务与世贸盾天阶融水为一体朗的商业续配套专属英语揉服务、资兴产管理服喝务2对1骄私人管蝴家服务88规模11万位置朝阳建华南路永安南里容积率6绿化率31%总户数2栋楼883户建筑形式塔楼精装标准3000入市时间2006.06成交均价18131是否在售在售物管第一太平洋戴维斯不高于7元配套一至三层为底商，一层为酒店式大堂，无会所开发商北京韩建集团长安驿失败案辉例896层商业蚂用房24层公扬寓B24层验公寓A下沉广场长安街建华南擦路通惠河北暖路赛特建筑设计建筑形体驰不突出，腥外立面缺串乏品质感4梯2浴2户，侦44平遣米的主用力户型原，难以童满足高斜端客户瓦居住及嘉投资需欺求公共空间项目展示西缺乏社区眉感在项目张周边缺颗乏合适猎档次配神套的情开况下，岩没有提颈供会所梳，商业熄定位不蝴清晰，双没有提朱供满足励业主需磨求的高接端配套出。精装修3000降元/平米坑的装修标傍准，但品第质感远低卷于周边其衬他项目物业服羽务仲量联行倾提供服务铸，并提供烈租赁服务长安驿失败案例90长安驿建筑外观内部空乒间精装修设备设挪施建筑设计精装修及爷设备设施物业服务公共空队间会所配依套园林建筑内部物业公现司服务标准特色服较务仲量联行谁为投资业迫主提供租翼赁相关服程务91案例总多结：成饺功项目摔在产品铜体系打王造上各柏有千秋拘，关键象点的塑填造决定妖项目的扯价值最庄大化。主要空间收纳空狮间洗浴空将间弹性空间建筑外观内部空间精装修设备设汉施建筑设计精装修及谣设备设施物业服浆务公共空马间会所配寒套园林建筑内跑部物业公司服务标准特色服务厨卫拎包入住日部分主要空间门窗卧室客厅空调新亭风系统节能生活水系讯统智能化恒温恒湿会所配套大堂走廊及电南梯会所汽车大石堂入户大铁堂、汽谎车大堂馅、会所象硬件服劣务设施前厅软件乞服务礼宾服务餐饮服笔务酒店式革管家服窗务金钥匙与服务商务服倒务全方位资优产管理服盘务92北京高姿端市场颤发展阶裙段：目森前已经贞逐渐进衰入体系悼取胜的罚阶段第一阶沈段大第二阶脱段外豪第三阶促段富人区第四阶薯段私享产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足于“产品氛围”、“服务”；注重设计感；注重享受性；注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式与点式的新体验软硬件结合，产品体系出众立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种生活带来的身份和体验低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格比约为1.3：1前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；价格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定价；价格比2-4：1代表项目丽京花园贡院六号财富公馆和乔丽晶当代MOMA柏悦府、SOHO北京公馆、瑞士公寓注：由于去第一阶段只与第二阶孕段产品没训有太大变宝革，并为印初级阶段堆砌阶段亮点阶段体系阶段93本项目赖定位方萌向：城市核心顷区领先精障品服务式磨公寓全面建立工高端公寓亲标准，重啄塑核心价芝值体系未来的竞购争将是体叨系的竞争夺，取胜的谈关键不在讨于产品一狼点的突破寄，而是整例个体系的勒领先，为绝了保证项毅目的成功奴，我们要宋打造整个饲体系领先缸市场的项幻玉目，从而居实现项目骑的绝对领混先。94本项目产肚品打造方疮向：未来产越品体系哀四大领寨先标准基于市甘场研究卵、客户梯导向下菜，建筑设均计设备设深施及精帜装修物业服务公共空间213495设备设施摩及精装修物业服务公共空幕间234建筑设计1建筑外洁观内部空照间1296公建化辫立面，舍体现国钳际化、柴时尚简马洁、稳翁重大气放、具有天设计感烫及中国仗元素的励运用。外立面设北计建议97建筑大汇的尺度钩感带来上对外的葛视觉冲辆击综合体歌建筑大众的尺度史感高度感体量感虽然本项没目体量不音是很大，搂但合理的球规划与设翠计，将会些使得本项患目成为所怪在区域的溉标杆型物趣业，带来贼较强的视获觉冲击。98外立面从世界刮顶级公赤寓看项诉目立面给的设计注方向新加坡纷Ref脸lec斗tio帆ns特朗普塔200吊6,咐New教Yo除rk,40拨Bon撤d国外顶尸级公寓美立面充赵满了时缸尚及艺体术感，应一般通俊过通体稍的玻璃晋与石材踏相结合渴的手法取表现建苏筑简洁尿却不失洋大气的识艺术气红质。99从北京迁顶级公巩寓看项榴目立面宅的设计已方向艺术、限欧式与温现代结榨合整個建油築設計户是現代坛的，華雪貴而尊齿榮。與独從外立酸面來說朱，建築浸的身體剖是現代社的，線吊條簡單岂、清晰责、摩登立。頂部纪的設計猜靈感來脱源於歐脂洲古典粒的Go为thi顿c風格足，將線拨條上拉捏，垂直射，將現怀代與古增典融合自，中西合阔璧，沉趋稳、内誉敛后现代东维方主义，Naga水上院的外嚼立面共有盟黑、白、桨灰三色。炎主要由黑镇色干挂意钥大利新生忧石材，灰耽色德国旭叫格窗、落修地玻璃幕让和白色窗狼框、白色源阳台栏杆籍组成。体庭现优雅、查时尚。石启材的黑色族与幕墙相饶互映衬，揭其间点缀许不规则白津色外凸窗补框，体现努扎实、沉底稳却不笨他重。棕榈泉国档际公寓上院关键词：拐国际化、责中西合璧外立面100艺术、躁时尚、薪中国元念素设计理倦念是以核昆仑山马脉为基印础,利执用不规戒则的实寄体幕墙风和玻璃盐幕墙,热营造了对高山峡丝式谷的意竿境,比利用不冒规则的躲几何形匹状和黑泪色粗糙昨石材与谜轻盈光西滑镜面蚕玻璃的彻巨大反伞差,尚强烈而漫震撼的作艺术效敌果。艺术、筒简约、堵中国元错素融汇古今稻。贯通中沾西、和谐盾成壁柏悦居昆仑公若寓现代，饼简约、坟中国元次素晚期现射代主义红，德国涂长窗，岩红铜窗掩框，p偏opm坐oma截立面灵尝感来自绑于“金豆壁辉煌碧”中国帝传统画更。关键词注：时尚牢、简约鞭、运用谨中国元湾素万国城m版oma从北京顶蚁级公寓看喘项目立面舍的设计方葱向外立面101设备设施趁及精装修物业服务公共空民间234建筑设滋计1建筑外盐观内部空间12102户型配比嗽确定核心例问题1、主蜡力户型慈作大户铁型还是设小户型吨？2、大益户型的里比例如携何确定导？3、小户鲁型的面积泪做到多大良可以保证宝舒适度？103市场案例瑞士公寓面积（平米）所占比例合计一居725.5%0.7258222.5%8617.0%895.5%915.5%9411.0%955.5%两居1205.5%0.221215.5%1255.5%1285.5%三居1455.5%0.055世界城面积（平米）所占比例零居55-6083%一居73-8810%四居3637%御金台面积（平米）所占比例一居1108套二居140少量三居300主力四居400主力复式7422套柏悦居面积（平米）所占比例一居240120套135150套柏悦府面积（平米）所占比例三居8706套6416套54912套长安驿面积（平米）所占比例一居4555%7718%9618%1089%1、大户签型配比一帮般在5%隔-10%侦，大户型瓦销售速度控一般仅为血小户型的陶十分之一壮；2、对于倘自住客户讽，一居的栽面积在8乓0平米以馆上即可满冒足舒适度句的要求，浊瑞士公寓钱82-9丸4平米一饮居和世界堪城73-稀88平米摘的一居实格现了月均殊40、3垮0套的销临售速度。104客户验证瑞士公箭寓：项形目的设谢计无论纱一居、头两局、构三居都禾是为2个人蜡生活设计的。因为治这一类客购户群体不恢会选择一纷个一两百株平米的房术子给老婆悲、儿子住在，买这样意的房子主乡丰要就是第毁二居所。世界城衣：88㎡倡客户中投奔资型客户恋与自住型贴客户持平魔，各占5棚0%。5棵5㎡投资回型客户占症80%。金88㎡浊的户型比跃55㎡的球户型贵1快0%，好役卖，总价首贵160泛万左右，紧客户比较邪看好位置蠢、房子，轨还是会选块择大的。满足一个活基本学习镜、生活、础住宿、会下客的功能哈就可以了棍。精简户型，一定要赌做到舒服，具有宽敞的活动空厉间。波菲特：许客户对于遇总价还是次不太看重抽，主要是容看户型好睡不好用。惹除非一些纠投资客户沸，经济实辣力差一点呢，就选择虑总价最低晚的户型。1、自纯住客户摩对价格衡承受能烧力更高章，对居林住舒适