某寺旅游开发区项目建设可行性研究报告

某寺旅游开发区项目建设可行性研究报告录1. 61.1 61.1.1 、交通 61.1.2 行政区划 61.1.3 旅游资源 61.1.4 历史文化 8旅游开发区项的提出及其意义 81.2.1 项的提出 81.2.2 项的意义 9旅游开发区项规划原则10旅游开发区项规划依据101.4.1 政策依据............................................................................................101.4.2 法律依据............................................................................................101.4.3 国家标准 11路11的“化”题122. 析13势1322 . 13221 分. 15222 分. 16223 分. 16析16231 定. 16232 析. 18析22241 析. 22242 析. 232.4.3 与市场吸引力匹配分析............................................................25某寺旅游开发区竞争分析262.5.1 总体竞争优势分析............................................................................262.5.2 总体竞争劣势分析............................................................................272.5.3 五个典型的竞争对手比较分析........................................................282.6 ..............................................................................................302.6.1 目标客户............................................................................................302.6.2 产品定位............................................................................................31项目建设方案333.1 ..................................................................................................333.1.1 “英格”酒店353.1.2 海星酒吧街........................................................................................353.2 ..................................................................................................363.2.1 马文化博物馆....................................................................................363.2.2 马术俱乐部........................................................................................373.3 ..................................................................................................383.3.1 文化活动区........................................................................................383.3.2 娱乐体验区........................................................................................403.3.3 精品购物区........................................................................................423.3.4 公共设施区........................................................................................424. 土地利用规划435. 金筹措方式.......................................................................................................445.1 ......................................................................................................445.2 ......................................................................................................445.3 事项..............................................................................................455.4 承包模式......................................................................................................466. 营销策略47营销活动所涉及的行为主体47营销活动的目的与目标48496.3.1 ........................................................496.3.2 ............................................................................................516.3.3 与专业公司合作........................................................................536.3.4 与战合作伙伴合作........................................................................546.3.5 传播渠道选择............................................................................586.4 方案......................................................................................................606.4.1 高价流媒推广方案....................................................................616.4.2 中低价媒推广方案........................................................................616.4.3 社方案................................................................................626.4.4 培训代理公司方案....................................................................636.4.5 航空公司方案............................................................................636.4.6 房地产展商方案....................................................................646.4.7 马术协会高级会所方案........................................................646.4.8 太旗节庆活动运作方案............................................................656.4.9 太旗风情餐厅....................................................................................657. 综合效益707.1 ..............................................................................................70综合影响力70财务预测与风险728.1 ......................................................................................................72预计经现金流量表72风险与对748.3.1 土地置换风险与对........................................................................748.3.2 因多方投资引致风险与对........................................................74结论和建议75项目建设可性概述759.1.1 资源............................................................................................759.1.2 前景............................................................................................759.1.3 务预测............................................................................................759.2 建议..............................................................................................................751. 总论1.1 111 “”° ′— ° ′北纬 ° ′— ° ′与河北省界距张家口市 市 拔 — 属温带大陆性气候年平均气温 ℃平均降水量 毫米无霜期为 天光照充足。临北京天津张家口集铁路距宝昌镇公里道纵贯全境乡村公路四八达便利是呼和浩特市往北三省的讯枢纽。112 行政划个苏木个镇个嘎查村总户数户总人口万人其农业人口万城镇人口万宝昌镇是政府所在113 旅游资源拥有草场万亩然条件优越资源丰富西的贡宝拉格苏木占平方公里其草场面积万亩牧草种类繁多宜发展畜牧业及草原旅游业。旅游资源统计如表所示：主类主类亚类基本类型资源单体名称

地穴、药佛洞水域风光 天湖泊池沼 潭池

夏图淖尔、七喇嘛淖尔树木 丛树 林地生物

鼹鼠、野兔、狍子、黄羊、狐野生动物栖息 陆动物栖息地狸、鹰、百灵等地 地天象气象象

象 地社会经济化活动遗址遗址

废弃寺庙 玛拉盖庙遗址、金界壕建筑设施

人

康体乐休闲度假中国马业发展基上人地 布格丁生态营单体活动场馆 祭拜场馆 敖包商品 方商品

菜品饮食

品 等品 、防风等等防风等等人物贡布扎布人事记录事件察哈尔吉鸿昌抗日事迹人文活动那达幕、祭敖包、马文化节、民间习俗庙会与民间集会蒙古象棋比赛表 某寺旗旅游资源统计分类表114 历史文化“某寺—— 金界壕横东西。某寺旗有 民是一蒙古为的民的蒙古风民俗文化。某寺旅游的121 的某寺旗资源与旗的一的“”全新的旅游产业展战略，正式建立“某寺旅游（下简称“）的预案。这一预案正确的科学展观为前，科先进的而借来资本拉动本地资源利用效率的升，动调整旗内产业结构，完善产业布局。“”、文化园和度假中如图 所示。图 理范围122 项目的意义太是以农牧业经济主体的工业经济很不达是家级贫困县之一负担大包袱重总人口 万中城人农村 人牧等 、收。“”“”规：。“域”，与周边地协调展。第四、坚持“大”概念，使业与其它产业联动展。依据141 政策依据国家局《关于展业“五”计和至 年远的编工作的通知（计财发 号；国家局《中国业展“九五”计和至 年远景标要；内蒙古自治《 年展战略；锡林郭勒盟《展总体（ 年；《太展总体说明书 年；《全国生态环境建设。142 法律依据《中华人民共和国环境。43 ；（ ；；（ 。“”“大”“”、“借”、“组合”文章全新创打造牌，推出新概特色生态计文关怀生态表达了全新的生态计生态营造出一种谐生态背生态基调如清新空气原始草原生机蓬勃动植物生境并把观生态学原导生态计提高工观天然观生程度。计时非常注对当情及俗等文化内涵研究强调从文化学角度来探讨筑文化归属从而找出创作着眼计出得环境筑适仿生和协调取总而言图取“”“”、驯养、使役以及有美术、艺及体育活动等内容。马化的环，马资源异彩纷呈。以思路来发展以“为草原型休闲度假区以““历史渊源“明高举太旗无形品牌——“”旗帜激北京等周边地区游客到太旗来旅游兴趣既可将太旗打造成面向. 分析于 ：90009000800078007200700065006000556658004995500048824000—（ —30001000

0 、 为回归值E E E2.2 旅游细分任何一个地都不可能满足个市场和全部消费者需要所以有必要把市场按其不同特点细为若干块把基需求相同列为同一个品

类 类

“”“”“”“”、美术艺术欣赏旅民俗与民情怀旧与历史人祭祖宗教学商务商务政务会议奖励型活动与节事购度假滨度假ft地度假温泉度假乡度假度假度假区环带度假休闲库利营社会军体健康体育高尔夫运高尔夫体育战滑新兴 业务品

雪漂流汽车军事医疗保健疗养保健修学、教育校工业农业农业学艺科学考察与地质边境品

品

、森林森林摄影社活化品

运动业余爱好活动制造经历郊指导客享殊时间促进交流表 市场细分表221 按目的细分市场按市场市场。观光市场又可细分为观光、城市观光及名胜古迹观光等多形式。观光市场是最为普及的业在总体上仍停留在观光阶段上。度假市场在全世界的市场中占 的比重。而在中，风景胜地度假假期度假运动健康度假驾度假等也已经为都市“黄金时”。专项、乡村、修学、健、、漂流等等。市场是～长。、生态转换趋势已经比较明显。222 按出行距离细分场按照出行距离以细和长途。对于现代人尤其是有车族说短暂息和周末已经越越受到他们推崇。223 按客源地理位置（地区）细分场以按客地区进行细比如市场、海外场。某寺开发区周边地区有：河北、北京、天津、ft西等。目标场特征231 目标细场锁定从地理位置某寺开发区地处京北热点区而北京周边已有的产品较多且多数已处于生命周期成熟阶段根据 地生命周期理论当已有产品处于成熟阶段后追求新奇验客开始外扩散寻求新地这为某寺基地发展供了良好契机见图 所示232 但济如图所示。图 图推据 年 有 类项位于各种项首位第二位类比例为第三位态环境类比例为如图 所示。备需求和能力的群在出是没问题的。如所示。图 拥情况 地区场标客筛选通过电话访谈对地区的场进了大的研，“·一”“十·一”“年假”三长假至少安排一旅；每年至少安排三周末旅；家庭上；草原游兴趣指数满；单均旅花费 元上；拥有私家车。名员符合上述任意三者共名。这 名员析发现这 名员总体特征如下三长假旅数： 次： 次： 万： 分： 元、多青。如图所示。图 特征外筛选访谈附加信息显示体短途为呈现流多样化特征。见图 。— × ＝（。我们预测未来通过项建设和营销手段提升达至如下条件有 一赴则未来某寺业状况241 历接待统计自本世纪初以来凭借自身独具色资源业发展已初具形成了逐增加源每到数基本呈线性增长旅收入在 期间表现强劲增长态势见表 。20002.56180.960.460.650.9020014.08320.5100.2130.860.311220026.03500.8200.3169.97020038.02700.6280.1270.370.970.3200412.031200.5500.1480.8128.391.3。二应利用目前已坚实基础不失机遇着加大资源及产经营度推动业快速展带动本地经济迅速展。242 产分析拥（参见资源分类而且这些资源产是贡宝拉格草原相熟都比突。作为增长极依托。见。表湿在：第一生态与览观赏值。在第中已经指出生态业中发展快市场它已经成为有独特生态优势并且在硬件方面初规模。第二专题业向纵深层次推进假、特种在不断增长其创造值将大大超过传统业在生动植物等等专题旅发展必选择。观。这些都为开展环境保护教育以及为青少年理论与实践结合提供了良好的场所，可作为科普教育及健体娱乐基地。经。“”某寺旗有的场有“有中展基地的第 出旗“”有涵丰富、独特性与垄断性特点，观赏性和开空间强“”243 资源与场吸引匹配析按旅游目的标准细的几个旗旅游资源与各细场的吸引的匹配假旅游旗展观光的旅游的条件无论场吸引还是匹配假旅游的特征主要表现为以硬件建设及销手段为主要旗应将其作为主要展方向。另外，生态旅游和专项旅游应该着重展。见图。251 ·康西、坝上、正蓝、多伦等。见。图料项目组数据库在对都客上具备比较尤其在生态环境、独验和核心载等方。表 所示。252 、交通便利性和熟方面如所示。图旅游资源尤其是文化方面要努发觉自身文化差异使游客感受不同域文化产生新奇感觉。2.5.3 五个典型对手比较分析某寺旅游开发区主要对手包括萨日娜缇度假村、北京阳三百度假“鸭”农庄龙脉温泉度假村等几个对手的基本情况下表：项设置特色休验价格河北省丰双人间、蒙古包、小木释放压、无拘无特价：元人原农乐间、餐厅、洗浴观万点繁星听悠扬 元卡拉 、烧烤场、篝火的马头琴体验到的场、花炮燃放场等 别样感觉。北京怀柔住房： 套风格不同北欧风情聆听大标准间： 元／ft区 客房、间间见景、处处鸟天；别墅 元有水。餐厅：可容纳 吧／天北京阳光三百村

人同时进餐。饮食：精里、篝火旁，无处不阳光三百”娱乐：星光迪吧、卡拉的热情。淳朴的建筑包房、台球、垂钓、乡音乐的映衬下登ft、戏水。会议室：格外优美。大 － 人、小 人、商务洽谈 人。怀柔雁栖社区占地 多亩依ft傍水，风景秀合家欢标间镇皇后镇休闲社区

建设用地有平丽、景色怡人，置身元晚三人间（大床小床、区、生态园林区、现代返。农业产区。

元 晚 三～五人间怀柔区 果品采摘、骑马、射箭吃的是农家饭菜住住宿（标准间）鹅和鸭”农庄

游泳、保龄球、沙滩排的是树皮木球、篝火晚会、模拟高是种瓜点豆、剪枝摘尔夫球、卡丁车、水划船等多种游乐项目。垂钓，田园风光为主就餐可以分为中餐厅、西餐厅、并且以烤猪、、鸡为特点的就餐方式昌平区小集住宿、餐饮、娱乐、景色宜人，空气清双人标准间龙脉温泉汤ft会议、休闲度假为一体新，地下蕴藏着国内元间；家庭豪华度假村元套地热资源丰富表 项目组分析发现，这些竞争者取得成功的几个关键因素在于：同时，他们在发展中也出现不少的问题，几个主要的问题存在于：2.6 分析小结261 目标客户ft西，辽宁等周边省份及蒙内地区，三级市场辐射国内其他地区和海外市场。、爱生活、收入殷实、图 62 产品定位通过对市场及竞争对手调研与分析，可梳理出以下两个竞争特点供给处一个不成熟阶段，打造真正意义上题公园是市场迫切需。这些都给提供了较大生存与展空间。能借鉴取竞争对手在展过程成功经验取其教训，以独特思路来展以马文化为题草原型休闲度假，以“马”、餐饮娱乐、生态健康于体的草原的地。“”“教育”作为突主题形象。从总体上看拟分为商务功能度假休憩生态文化和公共施。如图 所示。图 总平面图.1 功能区商务功能占地 亩，主体包括“英格”酒店（三星级、主题酒吧区图 ， 齐全，功能完善，舒适自然。一）二）3.1.1 “”、际直拨长途电话、自用保险箱、、 经典餐厅、小型吧、咖啡厅休闲（钢琴吧、夜总会、卡拉 厅、红雪茄吧、健身心、泳池、桑拿、美容美会议（多功能厅和小型会议室剧场式课桌式回字型、字型四种部围合形态服务（商务心、网络心、日用品商312 海星吧街海星吧街东五角型矮坡围合之在矮坡之间组织交通规划置蜿蜒的街民俗风情吧作为街两边的单体建筑屋顶统一采用仿蒙古式建筑顶部计站在矮坡上看来一个个的圆顶组成海星状。为 。3.2 休憩区特色题园，拉动321 博物馆示与战争、献“论坛”“”历史及现代价值。322：。马3.3 化区、娱乐体验、精品购物、公共设施。331 结合某寺旗的独特的方涵的风情特色的比如：祭敖、那达慕、篝火晚会等。“感天谢祭敖包图 敖远景图 敖锥体标总平面图、心形草场 亩。活动程序如下：（）准备：组织参与游客给游客介绍祭（人们向祈）：，保佑人畜两旺。（三）相：相品“庆祝丰收”那达慕农历、七、八初、十五为期三天。为桌 毡 ：。。“、木头垛、民族服装、头琴等乐器计：内容有对；；烧烤喝酒；戏；烟花。二工作人主持请远方人用把点燃身着艳丽服装起围绕载载拉起悠扬的头琴唱起让人心醉蒙古曲跳起优美传统蹈营造烈氛围。三间隙休息间里大家席而坐听蒙古老人讲传说故事，当艺人呼麦、长调等蒙古特色音乐形式。烟花之后进行奖五自332 娱乐体验区旅娱乐体验主要是指以感官为础使娱乐体验区以计别具格娱乐体验比如模拟狩猎和系列体育运动等。“幸福美满婚礼管理民族服饰、轿、婚房等计如下：以至融其是此旅旅过程自选择着民族服装或便装。、送婚宴：“”“”好言说服能将接去。送队伍沿结婚地点所有蒙古包绕圈后出发簇拥着一齐向男驻地出发。婚宴：所有人尽情饮酒尽情歌唱婚宴上唱歌一般分为祝宴歌和敬酒歌，导带唱献上对人祝福。。“虚拟世界”模拟狩猎硬件实施包括模拟射击馆一座、卡动物射击训练等五个功能散加也进行团体比赛设置一、、等奖并制定相应得分规则。图““”333 、便利、文化销售、验、餐饮。围独开店销售室外陈但成为交易所。图街34 公共施区公共施占亩项目包括雕楼停汽营和分时利养护. 、淖尔湿四土利用域可确生态环境的可持续展。根据活动性质，度假中、博物馆、竞技赏、娱乐休闲，各域之间通过生态线路连接成一。在园内的不同点设置各种解说、标示系统，以方便客览。场起到积极的作用。的接待服务设置在的大门外，包括停车场和小规模的餐饮、商业、接待设施。园光在亭人提供赏园的服务。客服务中设置在园的两夹谷域。主要提供信息服务、马文。在. 5.1 、提供最大度优惠5.2 商流程流程包括准备阶段、实施阶段谈判阶段每一阶段实施步骤下：太仆寺旗政府太仆寺旗政府营销公司投资商1.市场环境分析2.确定招商项目准备阶段3.制定招商政策4.制作招商文件5.选择招商策略6162实施阶段7.初步接触，交换资料8实地考察谈判阶段

图 招商流9.资细节研讨5.3 事项

10.商务谈判，并最终达成意向获得长短不同的土地租期。决策问题：除件及环境制外，投资商有租期的决策权。期问题：策及分析，投资商考，可略分文。政策。浮动率及时限对金进行年度浮动。.4 承包模式锁定三大核心投资商（商务功能、度假休憩、生态文化各一个；公共设施由三大核心投资商分别在各自分区范围内营造；区项目承包给承包商，由承包商进行运营，核心投资商对承包商进行管理；子项目可由核心投资商自行决定转包或自营；如图所示。太旗旅游局管委会核心投资商 核心投资商 „„图5-3 承包模式

投资商核心投资A核心投资B核心投资C

核心投资D 太仆公共设施区承承承承承承„„包包包包包包商商商商商商ABCDEF. 闭环价值图示。图图系其中：最终用户是转化现金价值。是指管理等。他们承担规划、土地资源管理、品牌等职能。项目投资商是分或项目商和投资商，他们承担项目注资开、日常运维护、二次、项目等职能。战略合作伙伴括团队职能。营销活动目与目标开区营销具有极强目标导向性和目指引性针对不同参与主体明确出营销目升品牌高质素项目投资商共谋所示。图 不同营销主体营销目从而实现如下目标：主动地引导并控制市场；超越竞争领先竞争对手；锁定目标群形成有机增长；品牌鲜明、忠诚度、老成为“”；与市场共同成长良性增长；目标群和目标传播渠道铺设营销资源达到资源效率最大化；631 关注要伙伴喜好等方面做了入和系统了解。图 人均花费统计从几个来看景点本身吸力最多占 其次是个人偏好和实践更好安排方面在人均花费方面，元人流消费承受空间此于来说：景点吸力方面：太旗较好无硬伤；应在如何建立草原休闲假马文化在心中品牌地位上下功夫；应适当定义单次时长以两日可在中打双休游或短假同时适当合形成有独验而又无需花费多时间地；——金领、白领阶层收入较高，该消费额度对他们来说是轻松承受，也是他们选择休闲度假合理消费；营销中应针对都市主打放松、闲适、娱乐体验基调。图 对景区关注要素和偏好旅游类型统计在对景区旅游营销中，应关注：彰显贡宝拉格原生态草原形象对交通情况予以足够解释，避免误解对服务做出足够尊重和承诺一日、更胜他处三日”“很遥远”臆断思考。调查显示多为规模自发组织特。632 品牌策略旅品牌设上必须建立以为导向品牌逻辑如所示。感受。如所示。并进行持续形象营造和推广以及相关营销组合建设，跳出同质化竞争格局从而建立独树一帜。结合，需要分阶段建立包含三个层次架构。第一阶段是重点整体营销和客6.3.3 实6.3.4 高端会所等这些单位的可以共同推出组产品共同开拓市场直接命中目标客户自然降低了费用；提高旅游的知名度、酒吧图、酒吧分析图在北京运太旗、酒吧，为太旗在北京的窗口。、图、酒吧分析图的要点：双方共同出资；“命中”标户。初期可通过对优惠（例如赠送相产品价格优惠加强获得或形式提高业界户对认知度也可此过程中实增加项拓展创新容时可通过提供特（如培可获得拓展练项特折扣优惠或可从拓展练项收入中抽取特定额度佣金等设成户机构可些较提供地改变封闭式枯燥学习上体验可使工所创新独特经式吸引户。三航空航空航空要户要都白领其收入出愿望较不强烈可自己宣传手册免提供给航空或航空杂志中刊登软性章便使乘了解时也可把门票等赠送给航空四房地产商房地产商时会举可项或层通过娱乐放松心情兼具务社交功而分区之西ft狩猎及俱乐部此较欢迎娱乐项目通过二形式锁端客资源资源包括电视台影视娱乐公司大专院校等这些助于整品牌价值资源价值如图 示。图 资源图635 、读物、媒体、娱乐排序，从而判断行为特征挖掘机会挑、读物、媒体和娱乐项目群针对性选择品牌传播渠道，使媒介组合最优且成本最低。选择对群覆盖能力强、价格相对适中视觉媒介进行视觉形象传播；选择对群覆盖能力最强平面媒体或广播媒体投放软性推广；可选择。见。图6.4 ——旗风情餐厅。6.4.1 ——。：。，。642 中低全年。北京交通播——各投放短告点档各投放次软性专题点档。三内容栏目北京交通播— 秒短告 钟软性专题。四内容：短告太旗旅游定位演绎车程消费水平软性专题：太众带入对太旗旅游的无限遐想中。643 旅行社营销方案第一，时间周期：全时。第二，形象推广。易太旗旅游，：旅游、通、。传区品牌推广的易不过旅游客户通过传到对的，传递的区形象客户。：在旅行社品牌推广，中计，个。6.4.4 ×的挂型太旗风光及分区风光军事拓展区实貌将悬挂于会客室内便