天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告学士学位论文

天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告第1章总论1.1项目名称天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程1.2项目建设单位天水市工业国有资产投资有限公司1.3建设单位概况天水市工业国有资产投资有限公司（以下简称公司）是经天水市人民政府《关于组建天水市工业企业国有资产经营有限责任公司的批复》(天政发〔2010〕55号)批准设立，由天水市工业和信息化委员会（以下简称市工信委）授权经营的国有独资公司，对授权范围内的国有资产和股权进行经营。公司宗旨：通过对市工信委授权范围内的国有资产进行投资运作和资本经营活动，提高资产的运营效益，实现国有资产的保值增值。公司的经营范围：经营管理工业企业国有资产；负责组织实施工业企业棚户区改造项目；对重点工业企业及项目进行投资；为重点工业项目和中小企业提供融资担保；盘活企业土地资产；物业服务。公司的主要职能：1、资本运营职能：按市场规则进行国有资本运营，实现对企业国有股权管理、运营，剥离、处置企业不良金融债务；2、资产经营职能：盘活企业存量经营性国有资产和土地资产，整合处置已改制企业剥离的非经营性国有资产，采取整合、租赁、转让、拍卖等多种形式，实现国有资产的保值增值；3、投资职能：围绕着全市工业经济发展战略，通过与其他资本联合，实施战略投资，引导、培育、壮大支柱性产业和产业链；4、融资职能：通过直接贷款壮大工业企业资产经营公司的实力，通过发行企业债券以及利用存量国有资产为其他企业提供担保等形式，为市重点工业项目融资，为全市中小企业发展筹措资金；5、托管职能：对无承接主体的破产关闭企业的家属区和职工进行管理和安置，确保稳定过渡，并且逐步解决国企改革后的遗留问题。天水市工业国有资产投资有限公司公司承建过得项目主要有天水造纸厂城市棚户区改造项目，天水长仪厂城市棚户区改造项目，天水拖拉机厂城市棚户区改造项目，天水长材厂城市棚户区改造项目，天水轴仪厂城市棚户区改造项目，绿色可持续发展技术麦积山论坛会址项目（一期）等。1.4项目建设地址工程建设地址位于天水市麦积区，场地地理位置优越，场地北邻社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，该场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。1.5项目建设性质棚户区改造（新建）。1.6项目提出的理由与过程棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。天水市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。2016年，天水市工业国有资产投资有限公司提出了对风动厂家属区棚户区改造工程立项的申请。切实解决好风动厂家属区棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升天水市麦积区城市整体形象。天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，是风动厂员工及家属居住点，现有176户，人口338人，拆迁面积7746.42平方米，安置比例为1.0:1.5，安置总建筑面积为11620㎡，剩余部分住宅交麦积区房管局，并按照住房管理实施细则向符合条件的城镇居民出售，以平衡经济效益。根据棚户区现状，该区亟待改造的原因是：1、区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣。

2、卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。

3、安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。依照天水市房地产管理局《关于风动厂经济适用住房项目建设方案的批复》天市房（2016）66号文件，同意将“天水市风动厂棚户区改造项目”列入2016年度城市棚户区改造计划。1.7建设项目概况与规模工程建设地址位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积63083.18㎡，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93㎡，3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14㎡，地下建筑面积为4980.0㎡，总户数：288户，停车位：地上29辆，地下115辆；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡，总户数：240户，停车位：120辆。该项目整体投资总额约21548.2万元。①以下表格为天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程(1#、2#住宅楼)经济技术指标:项目单位数量备注总用地面积㎡7594.9311.39亩总建筑面积㎡32763.14其中地上建筑面积㎡27783.141#建筑面积㎡13891.5718F2#建筑面积㎡13891.5718F地下总建筑面积㎡4980.00总户数户288总基底面积㎡1542.90建筑密度%26.53容积率5.0绿地面积㎡1405.83绿地率%27.77停车位个144地上29，地下115②以下表格为天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程(3#住宅楼)经济技术指标:类别数量单位总用地面积27021.26㎡总建筑面积30320.04㎡地上住宅部分建筑面积22422.5㎡地上一层商业建筑面积2345.60㎡地下总建筑面积5551.94㎡总户数240户总基底面积2348.0㎡建筑密度30.66%容积率3.12绿地面积8357.69（3#-6#）㎡绿地率30.93㎡机动车停车位120辆③以下表格为风动厂棚户区改造项目主要特征表:楼栋号部位部位编号主要功能层高（m）标准层建筑面积（㎡）备注1#楼高层18F/1D住宅3.0773.02屋顶楼梯间3.948.02#楼高层18F/1D住宅3.0773.02屋顶楼梯间3.948.03#楼高层16F/2D住宅3.0737.22屋顶楼梯间3.948.0地下室1、2#楼-1F停车4.84980.03#楼-2F停车3.6/3.95551.94项目名称指标备注耐火等级一、二级地下室、地上耐火等级一级其余为二级设计使用年限50年抗震设防烈度8度(0.3g)建筑层数地下1#、2#地下一层，3#地下两层地上1#、2#地上18层、3#地上16层建筑构造及装修楼地面水泥砂浆楼地面屋面水泥砂浆面层屋面(不上人)两层4厚SBS改性沥青防水卷材门保温防盗门分户门普通木质夹板门内门电子对讲门单元门塑钢推拉门阳台门防火门用于管道井、地下室、窗铝合金节能推拉窗所有外窗顶棚普通抹灰所有房间(人防地下室顶板不抹灰)内墙面面砖防水墙面卫生间面砖墙面厨房内墙涂料其余房间外墙面GRC墙面住宅乳胶漆墙面住宅④以下表格为风动厂棚户区改造项目室外工程用料表名称适用范围类别备注道路建筑物四周混凝土路面180mm厚，C30混凝土散水建筑物四周混凝土散水1500宽，60mm厚C15混凝土台阶出入口水泥台阶坡道无障碍坡道混凝土坡道⑤1#、2#住宅楼户型指数一览表套型建筑面积套内建筑面积阳台面积标准层建筑面积标准层公摊面积本套公摊面积套数1套型103.1688.83.08773.02107.6214.3622套型88.2976012.2923套型100.4986.5013.9924套型94.5781.4013.172合计773.02665.43.088说明：共计288套⑥3#住宅楼户型指数一览表套型建筑面积套内建筑面积阳台面积标准层建筑面积标准层公摊面积本套公摊面积套数3-1套型103.9888.83.08737.22107.6215.1823-2套型88.9976012.9923-3套型101.2986.5014.7923-4套型74.3563.5010.852合计737.22629.63.088说明：共计240套1.8项目建设范围及项目资金筹措（1）项目范围：天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程建设内容主要为1#、2#、3#楼住宅项目。风动厂家属区棚户区改造基本情况表序号建设名称户数（户）人数（人）拆迁面积（㎡）1风动厂家属区1763387746.42（2）项目资金筹措：项目建设资金来源：①申请中央和省上棚户区改造补助资金5%；②国家开发银行或农业发展银行棚户区改造专项贷款资金25%③建设单位自筹资金70%。1.9项目建设期该项目分两期建设：一期项目（3#住宅楼）建设周期为12个月，建筑面积30320.04㎡，主要用于风动厂家属区安置用房；二期项目（1#、2#住宅楼）建设周期为16个月，建筑面积32763.14㎡，按照天水市经济适用住房管理实施细则规定，房屋建成后交由麦积区房地产管理处组织，向符合条件的城镇居民出售。1.10项目建设目标通过棚户改造，将改善风动厂家属区原有居住环境的同时，也进一步加快麦积区城乡一体化建设，提升城市品位及该区的土地利用率，使经济发展得到提高，人们生活水平得以上升。该项目本身污染较小，施工期及运营期均可以进行有效的控制。项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，建设棚户区改造安置小区符合国家住房有关政策，保障家庭的基本住房需求。本项目对优化居民居住环境具有明显的推进作用。1.11项目建设的投资与经济、环境、社会效益该项目整体投资总额约21548.2万元，项目的整体收入约为21565.4万元，整体收益为219.7万元，投资回报率不高，但社会效益和环境效益十分显著。通过政府引导示范，以及加强小区环境绿化美化及基础设施完善配套，有利于提高群众的环境保护意识，增强环境综合整治效果，使群众自觉参与植绿、护绿行动，逐步走上可持续发展之路。因此，针对性的对原风动厂周边区域进行改造，对加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。1.12项目编制原则1、立足实情，理论与实践相结合的原则2、以市场需求为导向，遵循市场规律原则3、统筹规划，重视资源整合，降低建设成本原则 4、社会经济环境可持续发展原则1.13项目编制依据1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号；2、《住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)3、甘肃省人民政府关于城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（甘政发[2010]13号）4、甘政发〔2007〕92号《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》；5、《甘肃省住房和城乡建设厅关于全省城市和国有工矿棚户区改造项目空间规划编制和建筑设计工作的指导意见》6、《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》（甘政发〔2013〕95号）7、天水市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（天政发〔2014〕82号）8、天水市人民政府办公室关于印发天水市棚户区改造国家开发银行贷款项目监管及贷款资金管理办法的通知天政办发〔2014〕109号9、《天水市城市总体规划》（2005—2020）；10、《甘肃天水市十二五城镇建设规划》；11、项目单位提供的基础资料。12、国有土地使用证天国用（2014）字第麦58号13、规划条件通知书天规工件条【2016】14号、15号14、方案核定通知书天规建方【2016】21号15、房管局的方案批复天市房【2016】66号16、关于成立天水风动厂城市棚户区改造项目领导小组的通知17、关于天水市工业企业国有资产经营公司“天水风动厂城市棚户区”改造项目净空限高的意见。18、供水承诺函19、供热承诺函20、供电承诺函1.14研究范围根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在麦积区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。1.15建议与问题1.15.1建议项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。1.15.2问题项目的征收量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。1.16结论天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程抢抓国家大规模推进棚户区改造的机遇，着力改善城市家庭的居住条件，促进社会经济协调发展为目的，坚持政府主导，市场运作，政府统筹协调和组织实施，着力解决改善棚户区居民生活条件，是一项真正的民生工程，德政工程。因此，该项目是可行的。

第2章项目建设的必要性及可行性分析2.1项目背景棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。按照中央、甘肃省、天水市统一安排，天水市启动了国有企业及城镇棚户区改造工程。天水市麦积区为提升麦积区城市品位，按照区政府安排，由天水市工业企业国有资产经营公司负责实施天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程，项目现已纳入2016年天水市棚户区改造计划。按照市规划局出具的项目选址意见复函，该项目拟建设区域位于天水市麦积区。2.2棚户区现状及特点（1）村民居住现状风动厂家属区房屋结构简易，建筑密度较大，基础设施简陋，房屋构成年限较长，使用功能不全基础设施也不齐全，安全隐患突出，交通不便利，治安和消防隐患也比较大，环境卫生脏乱差也是很明显的问题。目前，根据建设方提供的天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程基础资料，棚户区改造户为176户/338人，按照安置政策来测算，安置成本较大。（2）公共服务设施风动厂原有家属区配套服务设施缺口较大，且原有家属楼设施比较落后，均为五六十年代房屋和原有风动厂厂房，且房间布局也不再适应现在人们生活的需求。且周边无文化活动中心和相应的配套设施。2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设是贯彻落实党中央、国务院相关政策的要求国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》国发（2013）25号文件，强调“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”，各省、自治区、直辖市人民政府，及国务院各部委、各直属机构，应依据该文件提出的意见，需要进一步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善的积极效应。现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家“十二五”规划纲要中城市化进程的推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。本建设项目积极响应国家和天水市的发展需要，致力于改善民生、加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目的建设是十分必要的。2.3.2项目建设是实现公平正义、促进社会和谐的重要举措党的十八大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。新一届政府把加强党的执政能力建设作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。2.3.3项目建设对促进经济社会协调发展都具有重要意义中央和甘肃省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。实施天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以配合天水市麦积区的的建设，而对风动厂家属区棚户区改造作为麦积区的一个重点项目，棚户区的改造将为发展公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设及对推动经济社会协调发展的意义重大。2.3.4项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措2010年初，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。具体工作内容之一就是增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租房以及城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010年政府工作报告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房要求……”。棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场的平衡健康发展。2.3.5项目建设是推进城镇化，提升城镇发展的客观要求城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。与传统的城镇化相比，新型城镇化优点在于其强调消费升级，尤其要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，实现城市的集约化、智能化、绿色化、低碳化。而实施新型的城镇化战略，必须依托现有的行政区划去改善农村基础设施建设和社会事业发展，缩小城乡在公共服务和居民生活水平等方面的差距，要把城镇化的重点放在县域城乡发展一体化上，特别要发挥重点镇的节点作用，发挥中心镇的产业平台作用，推进城乡基础设施与公共服务能力向乡村的延伸和扩展。麦积区风动厂家属区区位优势明显，交通发达，北侧紧邻社棠路。因此，本项目的建设将有利于进一步完善麦积区风动厂家属区整体功能，促进区域建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的旧、危楼建筑群改造成适合居住的和谐新型生活区，其环境保护和改造意义重大。2.3.6项目建设是加快天水经济发展，促进天水经济增长的需要天水近年来经济总量有了很大的提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然很大。棚户区项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.5～2个百分点。因此应立足自力更生，加大城镇棚户区改造的力度，精心培育高质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平。2.3.7项目建设是加快天水麦积区建设进度的需要

麦积区建设将以创造天水城市综合开发建设新模式，建设区域性现代化大城市为目标，按照市委、市政府高标准抓好规划、高质量开展建设、高起点改善环境、高效能加强管理的要求，坚持“政府主导、规划先行、市场运作、生态优先、体现文化”的原则，立足于“新城开发、旧城改造、景区拓展”的定位，加强市政基础设施建设和土地开发，完善城市功能。目前，天水麦积区的建设正如火如荼的建设当中，而天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程的实施将为把该新城建设成为生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚的现代商贸展示区和山水园林居住区而增砖添瓦。

2.3.7项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要当前，天水市旧城区发展已经严重受到土地资源的制约，除了开发新区以外，棚户区的改造对整个天水市的经济文化发展依然具有重要意义。麦积区作为天水两大大中心城区之一，是天水市一个重要的的经济中心，而该项目的实施，将为中心城区节约大量的土地资源，再加上自然生态条件优越，近旁有天水火车站人流集散中心为依托，将是当地居民理想的就业之地。当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能有效利用现有土地，改棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该项目开发可刺激建筑、商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。综上所述，天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。为了使城镇棚户区住户的改造尽快实施，不影响麦积区的建设进度，本项目成立“天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程”工作领导小组，下设综合办公室、拆迁安置办公室、项目建设办公室三个办事机构。2.4建设项目的可行性2.4.1内部条件的可行性项目建设以原居住区为主，根据现有居民住宅分布情况，采用分期建设的方式，将棚户区改造成为符合现代居住条件的生活区。项目区现有土地的使用权为风动厂，为划拨用地，因此建设成本不含土地费。2.4.2技术层面的可行性天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程供排水、供电、供暖系统依托麦积区，交通及通信等城市基础设施较为完善，电话、有线电视、移动通讯网络均可覆盖项目安置区，能够满足项目未来使用的需求。天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程位于机场保护区内，有限高要求，建（构）筑物位置和高度及建设工程中临时搭建的塔吊等设施的最高点不得超过1134.73米，因此对航空器噪声及电磁环境也都做相应的措施，满足相关规定和使用要求。2.4.3交通条件项目区北面临城市干道，交通便利，便于机械设备和建筑材料的运输。2.4.4主要建筑材料来源、供应1.建筑材料种类和来源根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢筋、水泥、防水卷材、建筑陶瓷、电缆、给排水管材等；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家订购。2.运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路运输。

第3章需求分析与建设规模3.1建设项目的合理性分析3.1.1项目选址及用地方案本项目工程建设地址位于天水市麦积区，场地北邻社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，该场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。规划总用地面积1#、2#住宅楼为7594.93㎡，3#-6#楼（一期只涉及3#住宅楼）用地面积为27021.26㎡。一期总建筑面积63083.18㎡，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93㎡，3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14㎡，地下建筑面积为4980.0㎡，总户数：288户，停车位：地上29辆，地下115辆；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡，总户数：240户，停车位：120辆。3.1.2土地利用合理性分析该项目为原址建设，天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程土地性质属住宅划拨用地，符合天水市的整体土地利用规划。3.1.3项目改造计划实施时间该项目分两期建设：一期项目（3#住宅楼）建设周期为12个月；二期项目（1#、2#住宅楼）建设周期为16个月。3.2棚户区改造方案3.2.1.拆迁补偿方案原址实物安置：原址实物安置住户的拆迁安置补偿依据天政发[2014]82号文件精神，棚户区改造危旧房“实行产权调换的，对超过应安置的建筑面积，可分档次由被征收人以优惠价格购买（10㎡以内按工程造价买；10-20㎡以内按综合成本价购买，超过20㎡按市场价购买），调换后的房屋产权归被征收人所有”。房屋产权比例及面积以现有房产证为准产权为100%的房屋按1:1.5补偿产权为70%的房屋，其中70%面积按1:1.5补偿，所余30%部分，按实际建安工程造价收取（本工程目前不涉及）。公房无拆迁补偿；公房住户可按3400元/㎡价格购买安置房（本工程目前不涉及）。货币安置：对于需要货币安置的住户，依据天政发[2014]82号文件精神征收补偿政策中有关条款，按原房屋产权比例及房屋建筑面积，按照建安成本价格由天水市工业国有资产投资有限公司征收。不足40㎡的房屋按40㎡征收，征收款项按交回原房屋及产权证时一次性付给原住户。货币安置的住户不再提供搬迁费及过渡安置费。根据本次实际调查，货币安置本工程目前不涉及。3.2.2.搬家补偿费与临时过渡安置费（1）对被搬迁人或房屋现住人按被搬迁房屋，以户为单位，每户一次性发放500元搬家补助费。（2）临时过渡补助费，以被征收人户籍在册人数为准，每户每月按700元人民币补助，过渡期限为18个月，如因工程进度原因过渡期延长，过渡费继续发放。（3）对在改造期间持有《城市居民最低生活保障证》的被征收人和伤残军人、“三属”（烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属）、老复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员等重点优抚对象，临时安置过渡费可在规定标准上增加10%予以困难补助。3.2.3拆迁安置补偿面积：本次对风动厂家属区棚户区改造，改造拆除民宅面积总计7746.42㎡，本次改造安置补偿，主要包括风动厂家属区住宅拆迁安置补偿及公共服务设施拆迁补偿。（1）住宅安置补偿面积：本次棚户区改造拆迁7746.42㎡，根据建设部门执行拆迁安置实行的安置标准，实有的住房面积和安居楼面积按照1.0:1.5的比例进行兑换。3.3生态环境影响分析由于该项目属于棚户区改造项目，在地块的景观设计中，不仅仅是单纯地考虑观赏，同时又可以使人们参与其中、享受其中。“提供给空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些大空间中诱发不同的生活场景。”整个景观设计采用中式的建筑空间与布局，创造步移景异的景观效果，通过对景、借景、序列、渗透、交融等设计手法，使整个绿化空间得到升华。本项目建成后，周边道路的硬化和排水沟的合理布置，不仅美化了环境，而且减少了水土流失，降低了地质灾害的风险。3.4城市建设与城市发展前景分析天水作为陇东南的核心城市，重点发展以装备制造业，包括机械、电子、电器工业在内的现代工业、基础原材料及能源工业和以旅游商贸、服务业为主的第三产业。规划期内搬迁机场，两区相向发展，形成“一带多心，轴向强化，组团发展，山水连城”的空间布局结构。根据十二五规划，麦积区通过五年不懈努力，力争经济总量在全省的位次逐年前移，实现地区生产总值、财政收入、固定资产投资、工业增加值、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入“七个翻番”，城乡基础设施、宜居环境建设、城市综合功能、社会保障能力、公共服务水平“五个大幅提升”。到“十二五”末，全区生产总值达到195.4亿元，年均增长15%；固定资产投资达到237.6亿元，年均增长30%；规模以上工业增加值达到51.5亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到104.3亿元，年均增长21%；大口径财政收入达到23.1亿元，年均增长20%；城镇居民人均可支配收入达到22539元，年均增长15%；农民人均纯收入达到6165元，年均增长15%；万元GDP能耗年均下降2％；人口自然增长率、城镇登记失业率控制在全市平均水平以下。按照《天水市城市近期建设规划》（2010-2015年），天水市要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，实施“工业强市、农业稳市、商贸活市、旅游富市、科教兴市”五大战略，围绕循环经济、装备制造业、现代物流、绿色农产品加工、宜居城市环境、旅游功能建设，实现土地等资源利用效益、社会服务水平、基础设施条件和生态环境质量的明显提高，促进城市和谐发展。加强生态建设，协调区域发展关系，初步形成陇东南商贸、物流、服务中心。全面深化区域合作和加强区域协调发展，进一步强化天水作为陇东南地区中心城市在政治、经济、文化等方面的中心地位和综合职能，把天水建设成为以装备制造业、旅游产业及物流业为发展重点中心城市、国家级历史文化名城，成为环境优美、生态良好、具有陇上江南特色的宜居城市。按照“一带多心，轴向强化，组团发展，山水连城”的空间结构模式，加快城市空间的拓展，拉开城市框架，调整城市布局，优化功能分区，完善城市路网，改善和提升配套设施，推进古城保护和旧城改造，加快新区开发，使城市综合服务功能进一步增强，形成现代化城市的基本框架；营造良好的生态环境和投资环境，提高市民的居住水平和生活质量。在巩固中国优秀旅游城市、省级卫生城市、省级园林城市、全国双拥模范城市、全国水土保持生态环境建设示范城市等荣誉称号的基础上，创建“国家园林城市”、“国家卫生城市”和“中国最佳历史文化旅游城市”，实现三城联创。以秦州、麦积两区中心城区为依托，按照东西延伸、南北拓展、两区相向、新区开发、组团发展的总体战略，坚持土地集约、产业集聚、要素集合、人口集中的原则，拓展城市空间，夯实基础设施，完善城市功能，优化产业布局，提升产业层次，努力把天水建成全国卫生城市、国家园林城市、中国最佳历史文化旅游城市。随着经济的大发展，城乡人均收入的持续增加，该市住房产业将具有更为广阔的发展前景。3.5经济效益分析及评价3.5.1.本次测算的依据国家发改委、建设部关于颁布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价【2002】10号）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价【20021980号）天水市建设委员会关于印发《<天水市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知甘肃物价局、甘肃省财政厅甘价发【2005】90号《关于天水市城市基础设施配套收费标准及有关问题的通知》天水市人民政府关于印发《天水市棚户区改造管理办法》的通知甘肃省发改委编制的《甘肃省建设工程其他费用额定》3.5.2.商品房价格分析（1）总则一方面充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边麦积区还未完全建成造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园林小品方面凸显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅，品味高尚精英型高尚住宅小区。（2）定位思路一是倡导品质与档次为项目出发点，积极挖掘适宜于主要客户群体需求和创造宜居环境的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值；四是产品设计、建设的各个环节均力求精致、细腻。（3）价格定位按照2012-2015年房价涨幅来推断，本项目开发部分预计2017年下半年麦积区整体房价应该在4500元/㎡左右，综合考虑各类保障性住房的价格因素，目前定价为4300元㎡，但该区域内商铺暂不列为销售范围，用于出租以满足小区公共服务费用等。3.5.3.经济效益分析（1）投资估算的依据全国统一安装预算定额甘肃省定价表（2001）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格【2012】1980号）天水市建设委员关于印发《<天水市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知（市建发【2000】418号）天水市棚户区改造工作实施意见（2010）209号天水市物价局关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知（2005）（2）投资收益平衡估算表序号项目数量单位1项目整体投资21548.2万元1.1建设项目建设安装投资13354.8万元1.2室外配套建设投资5221.0万元1.3其他费用及预备费2872.5万元2项目整体收入21668.0万元2.1争取棚户区政策支持资金704万元2.2商业及住房出售20964.0万元3项目整体收益219.7万元说明：本项目的收益为商住房出售（48753*0.43）及棚改政策资金（4.0*176），规划总面积为63083.18平方米，拆迁面积为7746.42平方米，安置总面积为11620.0平方米，剩余出售面积48753.0㎡。。3.5.3.资金筹措针对居民个人力量有限的风动厂家属区。需要政府主导，市场运作。政府统筹协调和组织实施，在政策、土地、资金、税收、金融上给予支持，出台相关优惠政策。充分发挥市场机制作用，积极推行市场化运作模式，充分调动企业和棚户区居民积极性，动员社会力量广泛参与。并要有融资平台，积极争取棚户区改造项目授信贷款。本项目融资渠道：①安置过渡费及拆迁、返还安置资金全部由政策性银行贷款及申请政府棚户区改造资金来完成。②项目建设及公共设施配套建设费由通过出售开发后的住宅进行经济效益平衡。3.5.3.投资收益及财务评价天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程整体建设投资总额约21548.2万元，项目的整体收入约为21668万元，整体收益为219.7万元，投资回报率较低，但为了进一步加快城乡一体化建设，提升麦积区片区城市品位及新区的土地利用率，针对性的对麦积区周边区域进行改造，以便完成加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。因前期拆迁资金投入量大，因此需要做好充分的前期手续及资金筹备工作。3.5.4.长期效益本项目的长期效益包括几个方面：=1\*GB3①改造后给产业的升级与收益的稳定增加提供可靠保障项目改造后，因反迁给集体的商业用房大部分集中在临街面，其商业价值及商业潜力呈几何增长，强有力的带动社区集体经济产业的升级与发展。项目改造后，将解决更多的居民足不出户，就地就业，增加了村民的收入，保障了村民的家庭和睦、社区社会的和谐与稳定。=2\*GB3②营业性公建的长期租金增值收益改造后给居民带来的长期经营收益，能够大大提高居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。

第4章场址选择4.1场址现状4.1.1地点与地理位置天水市麦积区地处东经105°25′～106°43′、北纬34°06′-34°48′，位于甘肃省东南部，地处陕、甘、川交界地带和西安至兰州两大城市的中间，东邻陕西，北、西、南分别与平凉市、定西市和陇南市衔接，地理环境优越，总面积3452平方公里。4.1.2场址土地权属类别及占地面积天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程用地为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。且项目总平方案已通过市规划局审核。1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93㎡，3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地）。4.2场址条件4.2.1地形、地貌条件拟建场地基地场地高差较小，适合建设。3.2.2不良地质作用查区域地质资料，经现场勘察，勘察场地内无断层、裂隙密集带、空洞、岩溶、塌陷、底下采空区等不良地质作用存在。持力层表面较平坦，稳定性较好。场地内及周边无滑移、崩塌、塌陷、泥石流等不良地质作用；场地南侧有成纪大道和藉河通过，对周遍用地局部有影响，但河堤已在修建成纪大道时加固处理，对周遍建筑物无影响。4.2.3工程地质、水文地质条件一、地质概况：1、根据甲方提供的由甘肃天水建筑设计院编制的《天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程岩土工程勘察报告》，场地土自上而下依次由以下土层所组成：地基土层名称、编号该层层厚（m）地基承载力特征值发fak(kPa)①杂填土0.40～1.10②粉质粘土0.40～2.20110③砂土层0.50～5.00150④圆砾0.40～2.60260⑤圆砾最大揭露厚度5.80m4202、场地土类别属Ⅱ类；场地无湿陷性；场地无液化；3、地下水埋深6.75m～9.47m，地下水对砼结构及砼中钢筋具有弱腐蚀性；4、场地地基土对砼结构及砼中钢筋具有微腐蚀性。4.2.4自然气象条件天水市麦积区属温带大陆性半湿润季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。春季冷暖多变，夏季雨水集中，年均降水量551.7mm，日最大降水量71.8mm，小时最大降水量3.0mm;最大积雪厚度l0cm，基本雪压0.20kN/㎡。全年及夏、冬季主导风向为东北向，常年主导风向频率NM9，夏季主导风向频率E9，夏季平均风速1.3m/s，冬季平均风速0.5m/s，最大风速27.6m/s，基本风压0.35kN/㎡(按50年一遇)。极端最高气温39.1℃，极端最低气温-21.7℃，夏季通风室外计算温度26℃，冬季采暖室外计算温度-7℃，年平均气温室外计算温度9.13℃，年平均相对湿度59%；冬季气压85.14Kpa，夏季气压84.3lKpa，平均气压84.78Kpa。最大冻土深度61cm，地震设防烈度8度。年日照2198.5小时，无霜期125-180天，适宜多种植物生长。4.2.5交通条件拟建场地地理位置优越，位于天水市麦积区，北邻社棠路，场地距天水火车站较近，交通便利。4.2.6社会环境条件近年来，天水市紧紧抓住西部大开发的历史机遇，发挥比较优势，发展特色经济，积极实施城市带动、产业兴市和项目拉动战略，解放思想，更新观念，开拓创新，真抓实干，国民经济持续稳定健康发展，城镇基础设施建设力度加强;城乡面貌发生明显变化。社会、经济、文化等各项社会事业和民主法制建设都取得了较好的成绩，保持了经济持续发展、社会政治稳定、人民安居乐业的良好局面。4.2.7公共设施条件场地位于天水市麦积风动厂家属区，北侧为社棠路，交通便利，城市基础设施随道路的修建己经铺装到位，规划区3#住宅楼处具备“五通”条件：通上水、通下水、通电、通电讯、通路。供水采用市政水源，生活污水经化粪池处理后，排至市政管网;雨水经汇集后，排至市政排水管渠。供热由市政热源提供80～60℃热水。4.2.8施工条件天水市建筑材料充足，具有多家设备先进、质量过硬、管理先进的施工企业，建筑规划区内土地平整，达到“五通”，具备施工条件。

第5章建筑方案5.1建筑设计依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2006修订版)《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅建筑规范》GB50368-2005《住宅室内防水工程技术规范》JGJ298-2013《建筑设计防火规范》GB50016-2014《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2002版)《无障碍设计规范》GB50763-2012《商店建筑设计规范》JGJ48-2014《屋面工程技术规范》GB50345-2012《车库建筑设计规范》JGJ100-2015《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014《地下工程防水技术规范》GB50108-2008《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)2013版《建筑工程设计文件编制深度规定》(2008版)《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010(2013年)《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年版)《甘肃省住房和城乡建设厅甘肃省公安厅再次明确国家标准《建筑设计防火规范》实施后有关规范性文件效力的通知》甘建设[2016]230号现行国家规定约有关其他法律法规5.2建筑设计指导思想与原则1、本工程属于城镇棚户区改造项目，在满足规划要求的前提下，注意与城市设计相协调，规划设计以“文化、经济、经济+文化”为指导原则，并综合分析该地块在区域城市总体规划中的地位，以及区域交通、地理、功能对该地块的规划作用及影响。2、总体规划设计遵循以人为本、生态优化、社会效益及经济效益并重的原则，将“文化、经济、经济+文化”充分结合，将该小区建成21世纪的环保住宅，成为人居城市空间理想的家园。3、在设计中，采用现代简约的建筑风格，着重体现竖向的线条，线条有的柔美雅致，有的遒劲而富于节奏感，整个立体形式都与有条不紊的、有节奏的线条融为一体，从而体现了现代社会文明带给人的生活改变，彰显了现在建筑文明给人们生活带来的巨大改变，行走其间，放佛穿越了天水五千年的历史，感受到了现代文明从远古厚重文明的延续。5.3总平面设计5.3.1基地概述：工程建设地址位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积63083.18㎡，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93㎡，3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14㎡，地下一层建筑面积为4980.0㎡；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡.5.3.2总平面布置天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程（1#-3#住宅楼）规划空间形态是住户居民进入小区最直接的感观尺度。其空间的大小、形态将会直接影响着居民生活的舒适程度，直接体现出小区整体环境的艺术品味及商业价值。人类活动环境的生态化、休闲性、文化性是未来建设的发展趋势。本设计在尊重自然、为人服务的准则下，力图体现地区的场所精神，创造一种生态型居住建筑环境，在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、绿化环境成为居住空间真正的主题，以适应不同层次、不同方面居住者的需求。我们将小区主要出入口布置于地块西北角，次入口设置与场地东北角，方便小区居民出入，地下车库出入口分布与人行入口的分布相对应，位于建筑西北侧和东北侧，保证了各自流线的不混流，方便机动车进入地下车库，避免了小区车行对小区内部居民的干扰，同时减少规划区内车辆对城市干道的交通影响。现代居住环境的规划设计强调环境与整体的均好性，而传统的行列式则突出平均的概念，由于兵营式布局与单体设计的僵化，往往形成呆板而单一的空间结构。方案仔细分析了传统行列式布局的优势，采取扬长避短并通过几个方面的精心设计，设计中在兼顾每户有良好景观朝向的同时充分考虑住宅的采光和通风要求，所有单元均满足日照规范（大寒日不低于两个小时日照）。5.3.3道路设计：临规划道路的车行出入口，均可作为消防车出入口。地块内院设消防通道，宽4米。邻规划道路连续34.8米设置连通内院的消防车道，保证净宽净高都大于等于4米。高层住宅均有一侧与消防车道相邻并有相应的消防登高场地，保证转弯半径不小于12米。各建筑符合规范规定。1、转弯半径为12.0米。2、建筑物四周无火灾危险性设施，与周边建筑距离均符合日照及防火间距要求；建筑两边形成消防道路；内设有消防水池及消防接合器符合消防防火要求。3、用地拟建1#-3#住宅楼及附属商业和服务用房楼。4、日照，满足大寒日两小时以上日照要求，对周遍及新建建筑无日照遮挡及影响。5.4建筑专业设计5.4.1建筑功能布局与平面设计1、总体构思根据地块的位置，形状特点，采用塔式住宅，既丰富空间，又解决朝向问题，使住户享有优美的城市街景景观和庭园景观。２、平面设计品味高尚、经济实用的户型结构是本方案追求的目标．1#、2#住宅楼为18层，3#住宅楼为16层，1#-3#均为一梯8户，设防烟楼梯间。在注重提高户型居住质量的同时，为满足市场的多种需求，设计了丰富的户型组合，除了拉开不同的面积档次，在同一档次的户型中也创造出区别，以提供更多的选择性。主导户型均为南北朝向，通风良好，规整实用，每家均有一个敞亮气派的厅，且客厅、餐厅结合，飘窗和阳台的设计，增加了室内外空间的联系，在有限的城市空间，以崭新的语言演绎了一种新的绿色居住概念。3.总体规划主要经济技术指标：①规划总用地面积（1#、2#）：7594.93平方米，总建筑面积：32763.14平方米②地下总建筑面积：4980.0平方米，总户数：288户，停车位：144辆（地上：29辆，地下：115辆）。③3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地），3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡。总户数：240户，停车位：120辆。4.建筑项目主要特征表项目名称指标备注耐火等级一、二级地下室、地上耐火等级一级其余为二级设计使用年限50年抗震设防烈度8度(0.3g)建筑层数地下1#、2#地下一层，3#地下两层地上1#、2#地上18层、3#地上16层建筑构造及装修楼地面水泥砂浆楼地面屋面水泥砂浆面层屋面(不上人)两层4厚SBS改性沥青防水卷材门保温防盗门分户门普通木质夹板门内门电子对讲门单元门塑钢推拉门阳台门防火门用于管道井、地下室、窗铝合金节能推拉窗所有外窗顶棚普通抹灰所有房间(人防地下室顶板不抹灰)内墙面面砖防水墙面卫生间面砖墙面厨房内墙涂料其余房间外墙面GRC墙面住宅乳胶漆墙面住宅5.4.2剖面设计住宅部分层高3.0m，电梯机房层高3.9m，地下一层层高4.8m。电梯设置：所有住宅每栋设电梯二部(其中一部为消防电梯)，消防电梯载重量1000kg，普通电梯载重量630kg，速度1.5m/s，每层住宅层停靠，电梯土建图由电梯厂家提供并配合施工。电梯为无障碍电梯，侯梯厅、电梯轿厢的无障碍设施与设计要求应符合《无障碍设计规范》的规定；电梯为可容纳担架操作的低按钮电梯。5.4.3立面设计本项目的外立面风格主要为现代简约的里面风格，着重体现竖向的线条，线条有的柔美雅致，有的遒劲而富于节奏感，整个立体形式都与有条不紊的、有节奏的线条融为一体，从而体现了现代社会文明带给人的生活改变，彰显了现在建筑文明给人们生活带来的巨大改变，行走其间，放佛穿越了天水五千年的历史，感受到了现代文明从远古厚重文明的延续。5.4.4景观设计景观不仅仅是单纯地作为观赏风景，同时又可以使人们参与其中、享受其中。“提供给空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些院落空间中诱发不同的生活场景。”整个景观设计采用中式的建筑空间与布局，创造步移景异的景观效果，通过对景、借景、序列、渗透、交融等设计手法，使整个绿化空间得到升华。5.4.5建筑项目主要特征表建筑构造及装修：本工程采用全现浇剪力墙结构体系，外墙为300厚钢筋混凝土墙、加气混凝土墙。套内、卫生间隔墙为150厚非承重空心砖，其余隔墙为200厚钢筋混凝土墙、加气混凝土砌块。卫生间地面为防滑地砖，其余地面均为水泥地面。卫生间墙面为白色釉面砖到顶高，其余为普通白色涂料墙面。顶棚为板底抹水泥砂浆顶棚。外墙面为乳胶漆墙面。所有外窗为塑钢窗，外窗玻璃均为中空玻璃。底层窗带防护栏。屋面排水采用UPVC塑料管，屋面保温材料为70厚热固性改性聚苯板保温。建筑各入口处设置有无障碍通道，单元电梯其中一部为无障碍电梯，其余部位按有关设计规范执行。5.5结构专业设计5.5.1工程概况工程建设地址位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积63083.18㎡，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93㎡，3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14㎡，地下一层建筑面积为4980.0㎡；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡.5.5.2设计依据（1）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2013版）（2）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）（3）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）（4）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（7）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）（8）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）（9）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2012）（10）《工业建筑防腐蚀设计规范》（GB50046-2008）（11）《高层建筑筏形与箱形基础技术规范》（JGJ6-2011）（12）《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50467-2008）（13）《建筑抗震设计规程》（DB62/T25-3055-2011）（14）《钢筋机械连接技术规程》（JGJ107-2010）5.5.2设计参数1、本工程抗震设防类别均为丙类，建筑结构安全等级均为二级，设计合理使用年限为50年，抗震设防烈度为八度,地震加速度0.3g,设计分组为第二组。2、根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程采用钢筋混凝土桩筏联合基础。3、根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），天水市风压值为：0.35kN/㎡.，雪压值为：0.20kN/㎡。4、天水市最大冻土深度为0.61m。5、楼面活荷载取值：卧室：2.0kN/㎡；厨房：2.0kN/㎡；卫生间：2.5kN/㎡；商店：3.5kN/㎡；客厅：2.0kN/㎡；阳台：2.5kN/㎡；高层楼梯间及前室：3.5kN/㎡；上人屋面：2.0kN/㎡；不上人屋面：0.5kN/㎡。5.5.4上部结构方案：1、该工程中1#-3#拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），1#-3#剪力墙抗震等级为二级。2、本工程主要构件材料：1#-3#剪力墙采用C35混凝土;梁、板采用C30混凝土。钢筋采用HRB400级钢，墙体材料拟采用加气混凝土砌块。3、本工程结构计算拟采用由北京盈建科软件股份有限公司编制的YJK计算软件（版）计算。5.5.5基础部分：根据地层分布及地基承载力情况，1#-3#基础拟采用桩筏联合基础，拟采用C35混凝土，基础持力层为圆砾层⑤。裙房部分地下室采用柱（墙）下独立基础。4.5.6主要结构抗震及构造措施：1、严格按照规范控制框架柱、梁、剪力墙轴压比，2、严格按照有关规范、规程加强构造设计。3、当结构长度超出规范要求时，采用布置后浇带、加强周边框梁的构造措施、屋面板采用双层双向配筋等措施。混凝土耐久性 a.根据《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）环境类别结构构件混凝土保护层最小厚度墙、板梁、柱一除二a、二b及五类构件外1520二a地下室顶板2025二b雨篷、挑檐2535五基础40注：1）基础的混凝土保护层厚度:上部为20mm、下部为50mm；2）混凝土保护层厚度是指最外层钢筋（包括箍筋、构造筋、分布筋）的外缘至混凝土表面的厚度。b、混凝土耐久性基本要求：环境类别最大水胶比最大氯离子含量（%）最大碱含量（kg/m³）一0.600.30不限制二a0.550.203.0二b0.500.153.0五类0.450.10--5.6给排水专业设计5.6.1设计依据《住宅设计规范》（GB50096-2011）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006(2014年版)《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）《建筑设计防火规范》GB50016-2014《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005《城镇给水排水技术规范》GB50788-2012《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010建筑专业提供的设计条件图甲方提供的设计要求及有关基础参数5.6.2工程概况天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区。1#、2#楼规划净用地面积为7594.93㎡，其中地上计入容积率建筑面积为27783.14㎡，地下建筑面积为4980.0㎡。3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡.3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地），该项目共3栋楼，1#、2#为18层，3#为16层。5.6.3给水系统1.水源：本工程水源为市政自来水，拟从项目红线外北侧市政道路的市政给水管道上引入一根口径为DN150mm管道，在地块红线范围内形成枝状管网，引入管上设倒流防止器，使本工程的供水安全性和可靠性得到有效的保障。市政给水管道能提供的供水压力为0.30MPa。①用水量最高日用水量：138m³/d最大小时用水量：14.35m³/h主要用水量标准为：住宅：150L/人·天；商业用水：6L/㎡.d；绿化及道路浇洒：2.0L/㎡.d；汽车库地面冲洗水2L/㎡.次。②系统本工程拟采用分区供水的系统，市政给水管道供至地面五层，为低区，六层至12层为中区，十三层至屋顶水箱间为高区，中高两区采用变频泵加压供水。在地下室生活水泵房内设置生活水泵及生活水箱，并且在给水加压系统水箱中设置紫外线消毒装置，以确保二次供水的水质卫生。供水设备按分期建设情况分别设置。5.6.4排水系统1．污水系统本工程的排水对象主要为住宅的生活污水、地下室废水，无特殊的污染物排出。对上述排水对象分别组织排放。最高日排水量：113m³。生活污水在经化粪池处理后排入市政污水管道。地下汽车库的地面冲洗废水、水泵房等机房废水、消防水池等溢流排水及火灾时的消防排水，均不能重力排出，则设集水坑，采用潜水泵提升排出。2、雨水系统（1）暴雨强度公式采用天水地区暴雨强度公式：q=37.104(1+0.9LgP)/（t+18.431）1.131设计重现期取2年，q=2.22L/s.100㎡²设计降雨历时:t=t1+t2地面集水时间:t1=10min（2）室外设雨水管，雨水口收集雨水，分多处就近排入市政雨水管道。（3）各幢建筑的屋面雨水，配合建筑专业所设计的屋面天沟等，设置雨水斗和雨水管道。同时在屋面设置超设计重现期的溢流设施，以保证雨水斗系统和溢流设施的总排水能力不小于50年重现期的雨水量。5.6.5消防系统1．消火栓系统（1）本地块同一时间内的火灾次数为1次。设计消防用水量如下：室内消火栓消防用水量：10L/s；室外消火栓消防用水量：15L/s。（2）室外消防设计系统形式：采用临时高压供水。系统设计如下：地下室设置消防水池（有效容积为281m³）、消防泵及增压稳压设备，消防泵及增压稳压设备供水至室外消火栓环管，消防泵、增压稳压设备及消防水池运行控制措施同室内消火栓系统。室外消防用水量为15L/S。所需压力为40m，室外共设有4个室外地下式100型消火栓，沿道路布置，其布置间距不超过120m，保护范围≤150m。（2）室内消火栓系统：系统形式：采用临时高压供水。消防用水量：室内消火栓系统用水量为15L/S，火灾延续时间均为2小时。室内一次消火栓系统用水量为108m³。消防设备：地下室设置钢筋混凝土消防水池一座，有效容积为317m³，包含室内外消火栓系统一次消防用水量。于地下室设置消防水泵房一座，内置室内、室外消防泵各一台，并设置室外消火栓消防增压稳压设备一套。屋顶设置消防水箱一座、消防增压稳压设备一套，供室内消火栓系统使用。水箱有效容积为18m³。室内消火栓系统设计：室内消火栓管道呈环状布置，并按节点设置节点阀门。系统于单体室外各设一套SQX-100型地下式水泵接合器。系统所需给水压力：Hx=0.6MPa，水枪充实水柱不小于10M。管材及连接方式：消防管道采用内外热浸锌镀锌钢管，卡箍连接。公称压力1.6Mpa。阀门：采用A型对夹式蝶阀，D71X-16型，要求有明显开启标志。其中水泵的吸水及出水管上设置明杆闸阀。保温防冻：室内不采暖部位消防管道保温要求同给水管道。屋顶外露管道采用电伴热保温，外层加设5mm厚镀锌铁皮防护。消火栓箱：采用单栓消火栓，选用甲型带消防软管卷盘消防箱，每个消火栓箱内均配置DN65mm消火栓一个，长度为25m麻质衬胶水带一条，DN65×19mm直流水枪一支，并设有消防软管卷盘及报警按钮。栓口离地面1.10M。消火栓暗装，要有明显的标志。试验：屋顶试验消火栓应设压力表及泄水装置。2．自动喷水灭火系统（1）设置范围地下汽车库及各商业网点设置自动喷水灭火系统。（2）火灾危险等级地下汽车库为中危险Ⅱ级，喷水强度为8L/min·㎡、作用面积为160㎡；商业为中危险Ⅰ级，喷水强度为6L/min·㎡、作用面积为160㎡；系统的设计流量28L/s。（3）系统在地下室消防水泵房内，设自动喷水灭火水泵，水泵从消防贮水池吸水，供至自动喷水灭火系统环状管网。在环网上设消防水泵接合器。（4）自动喷水灭火系统设湿式水力报警阀、安全信号阀、水流指示器、闭式喷头、末端试水装置等。闭式喷头的公称动作温度：68℃。（5）消防贮水池和屋顶消防水箱：与室内消火栓消防系统合用。3．建筑灭火器的配置各处根据不同危险等级采用相应手提式磷酸铵盐灭火器。变配电室为E类火灾中危险级，汽车库为B类火灾中危险级，配置MF/ABC4型磷酸铵盐干粉灭火器,装配级别55B。商铺为A类火灾中危险级，配置MF/ABC3型磷酸铵盐干粉灭火器,装配级别2A。其余均为A类火灾轻危险级，配置MF/ABC2型磷酸铵盐干粉灭火器，装配级别1A。4．气体灭火系统设置电气设备用房设置预制气体灭火系统（七氟丙烷成品无管网灭火装置），每个灭火柜灭火剂用量为150Kg，灭火设计浓度9%，灭火浸渍时间10min，喷放时间为7s。5.6.6主要给水排水管材1．室外给水管采用钢丝网骨架PE复合管；室内给水立管采用钢塑复合管；支管采用PPR稳态管。2．室外污水、雨水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹塑料排水管；室内重力流污水管采用硬聚氯乙烯塑料排水管；提升污水及雨水的压力流排水管采用焊接钢管；重力流雨水排水管采用硬聚氯乙烯塑料管。3．消火栓系统和自动喷水灭火系统采用内外热镀锌钢管。5.6.7环境保护1．本工程的排水对象主要为生活污水、废水和雨水，无特殊污染物排出。设计上采用雨、污分流的排水体制，对上述排水对象分别组织排放。生活污水经化粪池处理后，排入市政污水管道。2．选用低噪声、高效率的机电设备，并采取积极的隔振降噪措施。设置隔振基础、柔性接头，避免管道传声；各种水泵上设置微阻缓闭式止回阀，消除停泵水锤的影响和水击所产生的管道震颤噪声等。5.6.8卫生防疫1．为保证本工程二次供水系统的水质卫生，设计中将生活水箱单独设置在专用的不受污染的房间内；生活水箱采用不锈钢板水箱，并且在系统中设置紫外线消毒装置。生活水箱容积的确定，在保证供水可靠的同时，也保证其卫生安全的贮水更换周期。2．水池和水箱的进水管道，保证有大于规范所规定的最小空气间隙；在不能保证时，设置倒流防止器，避免倒流污染。对有可能造成倒流污染的设备的进水管上，也设置倒流防止器。3．对生活给水系统，采用了安全卫生的管材、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等，以避免因管道、阀门对水质的污染。5.6.9节水节能措施1、建筑物给水水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。2、建筑物坐便器均采用小于6L节水型分段式坐便器。3、给水均采用IC卡式水表计量；方便管理，利于节水。4、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱长时间溢流排水。5、给水系统采用竖向分区方式控制最不利用水器具处的静水压力不超过0.35Mpa，入户压力大于0.2Mpa的供水管采用减压阀减压供水6、二次加压供水采用矢量变频泵供水，利于节能。7、主要运行设备设于室外地下车库内，给水支管的水流速度不超过1.0m/s，并在直线管段设置胀缩装置，防止水流噪声的产生；二次生活给水泵防噪隔振选用低噪声水泵机组，泵组采用隔振基础；水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊，支架，减少噪音及振动的传递。水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪声和防止水锤。泵房的墙壁和天花采用隔音吸声措施。8、生活水箱上部不应有污水管道，通气管用铜丝网包扎，检修口加盖加锁，防止蚊蝇和小动物进入水箱造成污染。9、采用无水封地漏，下设存水弯，以降低水面蒸发对水封的不利影响。10、采用具有尾流冲洗功能的坐便器，以保证每次冲洗完毕后水封被充满。5.7暖通专业设计5.7.1主要设计依据 《民用建筑通风与空气调节设计规范》GB50736-2012《住宅建筑分户热计量应用技术导则》DBJT25-3038-2007《新建集中采暖分户计量设计技术规程》DB62/25-3002-2001《建筑设计防火规范》GB50016-2014《建筑机电抗震设计规范》GB50981-2014《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅建筑规范》GB50368-2005《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014建筑专业提供的设计条件图甲方提供的设计要求及有关基础参数5.7.2项目概况及设计范围：天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区。1#、2#楼规划净用地面积为7594.93㎡，其中地上计入容积率建筑面积为27783.14㎡，地下建筑面积为4980.0㎡。3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡.3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地），该项目共3栋楼，1#、2#楼为18层，3#楼为16层。设计内容包括以下几个方面：1、住宅、地下车库采暖系统设计；2、地下汽车库机械通风排烟系统设计；3、地下室及各单体防烟楼梯间、前室防排烟设计。5.7.3.室外设计计算参数：采用天水市气象资料:冬季采暖室外计算温度：－5.7℃通风计算温度:夏季:26.9℃；冬季:－2℃大气压力:夏季:88.11KPa;冬季:89.18KPa室外风速:夏季:1.2m/s;冬季：1.0m/s5.7.4室内设计计算参数：1）住宅部分设计温度：起居室、卧室：18℃~24℃；餐厅、客厅、书房：18℃~24℃；厨房：18℃~24℃；卫生间：18℃~24℃；5.7.5采暖热源:热媒由市政集中供热提供85～60℃一次热源热水，经小区换热站换热后提供40-45℃的二次热水可满足设计使用要求。5.7.6采暖水系统:小区管网采用支状管网。住宅立管采用下供下