沧州市青县项目调研分析

沧州市青县南海国际工程二期市场调研分析调研背景本次青县住宅市场调研的目的主要是为当地房地产市场的预判提供数据支持，并且借助工程一期的良好的市场口碑对工程二期的定位、产品设计等方面进行判研。工程及板块信息从区位角度来看，本工程处于青县主干道新华路南侧，并紧邻乾宁街，路网相当兴旺，交通环境较好，区位优势明显。同时，工程所处地产板块热度较高，现南海国际一期已成为该区域的标杆楼盘。随着青县市政规划的大力推进，市场上竞争工程相继入驻开发，住宅市场放量较大，楼盘竞争较为剧烈。 本工程区位图 主力竞争楼盘指标本节，主要对青县住宅具有代表性的工程信息进行罗列比照，通过本次调研，目前待售工程的销售业绩普遍良好，竞争工程的户型产品较好，大局部优质房源已销售殆尽。周边主力竞争工程信息参数工程现售类型主力户型住宅价格优惠观湖壹品高层住宅三居室均价3500元无银泰国际尚府高层住宅三居室起价3500元无盘古新天地根本售罄三居室均价3200元无华联.凤城住宅三居室均价3700元无四、竞争楼盘及分析〔一〕观湖壹品待建的人工湖待建的人工湖工程介绍：占地4万㎡，建筑面积10万㎡；容积率2.5，地理位置： 青县县政府后工程类别： 商铺、住宅、酒店开发商： 北明房地产咨询：力户型： 二室、三室面积范围：两室105㎡左右，三室130㎡以上开盘时间： 观湖壹品2021-12-12开盘；交房日期：入住2021-7-28；工程均价： 3500元/㎡以上绿化率： 40% 物业费： 待定车位信息：700个〔地上不收停车费车位：300多〕分析认为：该工程售楼部位于新华路，目前工程主体已起，开盘房源已经消化殆尽，户型产品设计较为合理，且置业参谋专业素质较高。通过置业参谋的介绍了解到：该工程通过自建人工湖的产品亮点进行对外宣传〔图上为该工程待建的人工湖〕，并号称该区域为青县行政板块中心。通过本次调研了解到，对于当地客户居住习惯而言，该工程短板主要在于其区位较远，同时分析认为该工程正处于产品价格拔高的过渡期，预计后期将会整体提高产品均价，已到达其利润最大化。〔二〕盘古新天地工程介绍：占地13343㎡，建筑面积：4.8万㎡，容积率：1.6地理位置：青县批发市场西侧工程类别：住宅开发商：河北新厦房地产咨询力户型：二室、三室面积范围：95.63㎡-152.13㎡户型范围：110㎡-154㎡开盘时间：开盘2021-6-30；交房日期：入住2021-10-30；工程均价：均价3100元/㎡到3200元/㎡左右绿化率：47%售楼地址：乾宁街与新华路交叉口 分析认为：目前，该工程户型产品只剩130㎡以上的大户型，小区已经入住，内部正进行绿化，自动安防已经设置。该工程号称为青县绿化率最高的小区，通过实地了解后，小区内部配套较为齐全，高层一层为车库，暂无价格，目前该小区已经具备交房标准，在各个竞争工程中，该工程的优势和产品品质整体较高，因此我们工程的产品配套可参照该工程权重考虑。〔三〕银泰国际尚府工程介绍：建筑面积138000平米；17栋〔13、16、18层〕。。地理位置：青县青县西环北路东侧工程类别：商铺、住宅开发商：天津银泰投资集团咨询42697777主力户型：二室、三室面积范围：87㎡-134㎡开盘时间：开盘2021-5，交房日期：2021年5月工程均价：3500元/㎡起绿化率：31%分析认为：该工程位于新华路东侧，一期2021年8月已售罄;二期10年2月售罄;三期处于在售期。该工程产品户型在各个工程中较为合理，没有发现滞销户型，地下停车位可到达1:0.8。从营销筹划方面，该工程已经放慢推盘节奏，推广方式较为普通，未有代理公司入驻，折页内文案有明显错误。〔四〕华联.凤城工程介绍：占地50661㎡；建筑面积:147000㎡，容积率：2.84地理位置：青县青县西环北路东侧工程类别：住宅开发商：香河华联房地产咨询999主力户型：两室，三室面积范围：70㎡-100㎡开盘时间：2021年2月24日工程均价：3700元/㎡绿化率：42%物管公司：华联鳯城物业公司分析认为：该工程一期2021年8月开盘已售罄;二期10年2月开盘售罄;三期2021年7月开盘。一期和二期销售率较高，三期主体已完成，从其户型配比来看，目前该工程130元/㎡左右的面积的户型去化较慢。但该开发公公司已在青县开发两处地块，因此该工程去化周期预计将要拉长。小结：本次调研走访调查了青县在售或出于咨询状态的楼盘，通过本次调研了解到受青县政府未来城市规划政策的影响〔青县城市规划的目标是打造青县为“环京津冀的卫星城〞和“精品城〞等〕，目前，青县市政规划正有条不紊的实施着，各开发商也趁势拿地开发，且住宅市场去化周期较短。在产品设计方面，高层住宅市场大局部以园林景观和高绿化率作为产品卖点，同时，置业参谋已经有意识的引导客户，宣传各自楼盘的未来的区位价值和升值空间。对于产品户型配比和面积区间方面，市场上大局部竞争工程的产品户型整体品质较高，户型配比也比较合理。同时，大三室的户型产品在市场上处于市场接受的过渡期，具有一定的市场抗性，而户型面积在80㎡--120㎡区间的户型产品市场消化较快。竞争工程信息表工程名称销售价格主力户型备注圣府花园3550元/㎡二室区位较