某区域地块项目专案思路汇报报告

RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2010.12北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报CITIC项目背景调研超高案例参考项目发展解读项目启动策划

提要

1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市”；2、无论是前期发展规划中确定的首都经济“一线两翼”三大重点功能区的产业发展格局，还是目前城市总体规划中提出的“两轴两带多中心”，建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域。

项目背景调研·规划背景

1、北京目前的CBD区域是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里聚集了摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，几乎成为现代化北京的“名片”。2、该区域历经十余年的发展，从九十年代的嘉里、汉威等项目到后来的央视和国贸三期，目前几近饱和。目前位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的“收官”之作。

项目背景调研·规划背景CBD核心区

项目背景调研·天际线的影响天气晴好时，从天安门附近的北京城市中心区域可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。天气晴好时，从天坛祈年殿、故宫太和殿等多个角度均可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。

项目背景调研·天际线的影响

区域成熟——项目用地位于CBD核心用地周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于国贸桥(建国门外大街与东三环交接处)东北角，CCTV央视大厦、BTV北京电视台、中服大厦、国贸中心、银泰中心、财富中心等大规模的建筑艺术群体环绕周围。

交通优越——项目位于CBD核心区的核心地段，地处“金十字”的中心，用地西侧的东三环路是城市快速路，道路下是地铁10号线；南侧建国路是长安街的延长线，属于城市主干路，道路下是地铁1号线。两条重要的道路交汇于用地西南角的建国门桥。

项目背景调研·项目用地现状用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米，净用地容积率高达30.5；用地原限高为400米，由于竞标方案、开发强度等原因，初步预计高度突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）136米85米地块范围：

Z-15占地面积：

11477平米地上总规模：

30万平米高度：

400米东西宽：

136米南北长：

85米

项目背景调研·项目用地情况Z-15地块此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了项目用地与南侧集中绿地的关系，地上建筑面积为30万平米，设计高度为468米。目前地上建筑面积为35万平米，设计高度将突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）

项目背景调研·项目用地投标方案整体指标OverallGFA单位数值用地面积SiteArea㎡22410总建筑面积TotalFloorArea㎡383890地上GFA㎡300180地下UndergroundFloorArea㎡83710容积率PlotRatio13.39绿化率GreenRatio%49.47建筑密度BuildingDensity%21.71层数No.Stories层118建筑高度HeightoftheBuildingm468地下停车UndergroundParkingLots位1983

项目背景调研·CBD东扩的影响由于北京原有CBD区域经过十余年的建设已经接近饱和，目前政府开始筹备CBD区域的东扩工作。2010年3月23日，通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示。随着4月24日的公示期结束，东扩区的建设进入实际操作阶段。此次东扩范围是北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米的土地。对于东扩区规划的限制高度，CBD管委会主任刘春成表示总体上会控制在100米到300米之间，但北京的最高建筑一定会出现在CBD地区。

项目背景调研·CBD东扩的影响本图建筑体块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案搭建的模型，基本反映了未来CBD区域7平方公里完整建成后的建筑体块关系全貌。建成区东拓区项目区

项目背景调研·CBD东扩的影响

项目背景调研·CBD东扩的影响

项目背景调研·支持与挑战1、荣誉和支持——2009年，北京提出建设世界城市的目标，对未来的城市建设而言是全新的课题和更高的要求。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为，打造世界城市应建设类似纽约帝国大厦式的地标，作为北京现代商业文化的象征。从国家未来的发展前景和北京作为中国首都的地位而言，由于极度重要的区位和北京首座超过500米建筑的荣誉，本项目具备了成为环球性地标和现代北京“城市名片”的条件。2、巨大的挑战——我们在面对社会各方关注压力的同时，要挑战超过500米的超高层建筑巨大的建造和管理难度。我们需要吸取全世界其他类似项目的经验和教训，建立构架完整合理、专业配套齐全的团队，通过合理的建造和管理模式，在紧凑合理的周期和成本条件下，完成项目的建造和管理工作。

超高案例参考·广泛选取选取原则1、参考项目的业态功能、建筑体量、高度等指标与本项目相近；2、尽量选取近期项目，以便使其技术、顾问团队、周期、成本等因素具有参考性；3、在项目发展解读研究中，选取近期建成、在建和预期建设的高度与体量相近的项目，以研究我项目未来建成后的影响力与价值选取方向；而在参考实例中，则尽量选取近期建成案例，以便对其技术、顾问团队、周期和成本等进行实证研究。序号项目名称项目规模（万M2）单层面积（M2）地面层数塔顶高度（M）建筑屋面高度（M）层高（M）总投资（亿元RMB)总施工周期动工时间竣工时间运营时间建筑设计公司结构设计公司备注1深圳平安国际金融中心

37.86

115646588/538（楼层屋面）

905年4个月2009.8.292014.12

KPF

2上海中心大厦43.40

118632580

1485年2008.11.292014

美国Gensler事务所

3天津高银金融117总项目183

117597

总项目270

2008

2014巴马丹拿建筑设计咨询

4广州周大福中心珠江新城东塔

地上35，地下1.8

116530

100超过6年2009.92016

KPF

5台北101大厦28.95

101508448

580亿新台币4年3个月1999.72003.10.17

李祖原建筑师事务所

6上海环球金融中心

38.16

101492460

逾10亿美元

5-6年1997年初，之后暂停至2003年2月复工20082008.8.30KPF赖思里・罗伯逊联合股份有限公司

7香港环球贸易中心/ICC-3255118484

2.85-3.15净高含配套公寓建筑200亿港币约5年2005.112010

KPF

8南京绿地广场紫峰大厦

26

89450

40

2005.52008.9.28

SOM与华东院

9蔡屋围金融中心

28.5/总项目60

104439

40约4年2007.11

2011建筑师事务所TFP和ARUP公司、深圳华森设计公司

10广州国际金融中心珠江新城西塔

44.8

103438

65

2007.1.312009.11.3

英国威尔金森•艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司

11沈阳国际金融中心

总项目53

89427

10亿美元

2012

贝氏建筑师事务所、凯达柏涛公司、籁思理·罗伯逊股份有限公司联合设计

12上海金茂大厦29

88421

50近5年1994.5.101999.3.18

SOM

13香港国际金融中心二期18.582140（F8-F88)90416

总项目包括一期等30亿美元3年半

20032003后半年

14广州中信广场总项目34.362500

总项目37

1997.6

15沈阳恒隆市府广场

总项目80

330

总项目1004年内2007.42011

16大连裕景中心总项目80

383

总项目60

2009.11.30

美国NBBJ英国ARUP公司

17高雄东帝士85国际广场

30.63

378348

3年

1997

李祖原建筑师事务所

18香港中环广场

17.28

78374

总项目141亿美元3年

1992

DennisLau&NgChunMan,Architects&EngineersLtd

19广州广晟国际大厦

16

59360

办公部分4.25/2.85净高203年2007.12.282011.3

广州瀚华建筑设计有限公司

20深圳赛格广场17

72356

3年

2000

陈世民建筑师事务所

超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）经济技术指标建筑位置位于台北市信义区西村里信义路五段7号开工日期1999年7月竣工日期2003年10月17日占地面积30278m2建筑面积28.95万m2建筑层数地上101层，地下3层建筑高度508m总投资580亿元新台币施工工期7年开发商台北金融大楼控股有限公司建筑设计单位李祖原建筑师事务所承建单位KTRT

超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）台北101（Taipei101），前名台北国际金融中心（TaipeiFinancialCenter），设计师李祖原。位于台北市信义区的一幢摩天大楼，楼高508米，地上101层，地下5层，是目前全球最高的摩天大楼。其英文名称Taipei101除代表台北，还有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”之意义。台北101的主楼旁边还有一栋6层楼、总高60米的裙楼（podium），规划为购物中心及银行、证券行，裙楼内有挑高40米的豪华室内广场。因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃．台北101设置了“调和质块阻尼器（tunedmassdamper）”，是在88-92楼层挂置一个重达680公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃幅。防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构（megastructure）”，在大楼之四个外侧分别各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面约3米长、2.4米宽，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。17

超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）入口大堂

超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）入口台阶室外步行廊道立面入口室内共享空间室内步行廊道超高案例娱参考·重点案例·上海环镰球金融废中心（492米，建成堂项目目前出上海第一蚀高）上海环球肢金融中心用是以日本北的森大厦处株式会社姿（Mori群Bui京ldin床gCo床rpor圾atio粪n）为中航心，联患合日本饲、美国享等40多家企业勤投资兴建滴的项目，客总投资额斩超过105亿0亿日元（垒逾10亿美元）靠。主楼部卫分钢结构柱已建到了神第8层的世崇界第一于高楼———1斜01层超高汇层综合美设施“川上海环遭球金融脱中心”夜的外观独造型和糖功能构扛成昨天功最终确嘴定。备浸受争议懒的大楼帝顶部圆坚形风洞诵设计改走为倒梯瓣形。上海环球主金融中心仆主体建筑乒设计高度警为492米，共104层，地今上101层，地织下3层，2008年初竣效工后将尸成为上修海浦东育的新地汇标。据悉，该猎工程于199初7年年初开际工。原设疏计高460米，后来岁因受亚洲熟金融危机冶影响，工居程曾一度难停工。2003年2月工程复饥工。但由俘于当时中听国台北和标香港都已重在建480米高的摩津天大厦，女超过环球蝇金融中心趴的原设计郊高度。由坡于日本方在面兴建世吨界第一高司楼的初衷弄不变，对讨原设计方叫案进行了未修改。修球改后的环驾球金融中邀心比原来先增加7层，即熟达到地立上101层，地下3层，总高凭度达到492米，目前膜世界第一邪高楼台北101大楼总高倦度为508米，但其乌中包括了60米高的碗天线，擦上海环耻球金融舅中心比粒起已建势成的中越国台北馅国际金勉融大厦童主楼高呆出12米，所税以按国摸际建筑段惯例来踩说，上街海环球望金融中正心仍为甚名符其姜实的世忌界第一吗高楼。20超高案例但参考·重点案例·上海环曲球金融写中心（492米，建夹成项目盲目前上剥海第一斑高）上海环饺球金融喇中心,这座直101层,高度为492米的垂直段型花园城异市,有完备谅的安全标保障系稠统和热趴忱的服断务,它不仅具耽备世界一什流水准的醉国际金融约中心的功饥能,并拥有世吩界最高的夜观光厅,以及各种凝商铺、餐领厅、会议挑中心和酒衰店。观光厅亭（94/9诵7/10羡0F）位于环恰球中心丘第100F层，高474米，是目谜前世界上弹人可到达谱的最高的喜观光设施袜，可供游俭客尽览城梦市美景。观光天阁100由三条透闪明玻璃地缝板组成的适悬空观光僻长廊,为目前世五界上人可扎到达的最馒高的观光塞设施,可将充满踩活力的上支海美景尽锐收眼底.观光天睁阁97如一道李浮在空拍中的天钳桥,开放式玻很璃顶棚设兽计,让人与亮自然融抓为一体.观光大厅94以美丽浦航江两岸为峡背景举办洞各种展示汇活动,提供宽甘敞的交营流空间.上海柏衣悦酒店启（79-9以3F）环球凯疤悦集团妇旗下酒限店遍及刊世界45个国家和巡寿地区，而忙柏悦品牌捞又是其中架之佼佼者蔽，为客户铅提供优雅命而上品的缩慧舒适空间学。2009年，环球补的观光厅呈和位于其于中的上海俊柏悦酒店碎，分别荣姐获了世界跃最高观光礼厅和世界起最高酒店刊的吉尼斯坏世界记录腔认证。办公设贪施（7-7隙7F）办公空伸间符合弊国际金扑融中心缎的高标冻准配置网，兼备红功能性滩和舒适活性。上海环球特金融文化呢传播中心刚（29F）既是金融基、文化等吸各种信息站聚集传播拘的平台，抄也是文化涂、传媒和歉经济等各舱界人士传卷播交流信亮息的理想螺场所。会议中心序（3-5F）可召开国真际性会议林，高端品险牌展示，萍也可以成蹈为各种潮璃流和信息喜发布的理氧想场所。商场&餐厅(B2-毕B1F,燥2-3F迟)适合各种笔商务场合启的餐厅\咖吧,将为商务姥人士提供法服务.超高案例菌参考·重点案例·上海环球申金融中心（492米，建成勺项目目前乖上海第一富高）设计审编森大厦哗株式会揪社一级挑建筑士返事务所建筑设计KPF建筑师穴事务所结构设仅计赖思里・切罗伯逊联豆合股份有犁限公司（LER慢A）设计单位上海现岗代建筑盛设计（访集团）附有限公斧司,华东建膊筑设计茎研究院鸦有限公蛮司经济技术指标建筑位置位于上海市浦东新区陆家嘴金融贸易中心区Z4-1地块开工日期年竣工日期2008年占地面积14400m2建筑面积381600m2建筑层数地上101层，地下3层建筑高度492m总投资逾10亿美元施工工期7年开发商上海环球金融中心有限公司建筑设计单位KPF建筑师事务所承建单位中国建筑工程总公司－上海建工（集团）总公司SWFC项目总承包联合体结构形式钢筋混凝土结构（SRC结构）,钢结构（S结构）22超高案竞例参考·重点案泳例·上海环堆球金融欠中心（492米，建异成项目香目前上万海第一与高）23卫生间观光层空中大堂观光层四层公仪共区域栽走廊23上海金园茂大厦华是一幢涛集现代攀办公楼撤、豪华溪五星级切酒店、贯商业会寄展、高纷档宴会衣、观光星、娱乐杂、商场虑等综合绞设施于搅一体的堆当今沪研上最方批便舒适经、最灵岸活安全炭的办公管、金融子、商贸获、娱乐妄和餐饮而的理想餐活动场理所。它深富护中华民冤族文化佩内涵，独是溶汇举西方建忌筑艺术帮的智慧耗型摩天筹大楼。恰金茂大震厦占地2.3公顷，坦塔楼高420.严5米，共88层，总政建筑面捎积29万平方米墓。金茂大普厦的设湿计师是踪蝶美国芝勺加哥著吵名的Ｓ水ＯＭ设柿计事务彩所。设爱计师以芝创新的绣设计思窄想，巧率妙地将抓世界最胖新建筑馅潮流与娘中国传棋统建筑贸风格结阻合起来涌，成功换设计出拥世界级正的，跨污世纪的所经典之贼作，成茄为海派崭建筑的屠里程碑声，并已刊成为上鲜海著名耗的标志福性建筑换物，199但8年6月荣获之伊利诺荐斯世界皱建筑结湿构大奖逮。199绸9年10月容膺新强中国50周年上朋海十大翅经典建牢筑金奖耻首奖。超高案少例参考·重点案旁例·上海金茂需大厦（420米，建词成项目伯目前上逝海第二下高）24大堂大堂中庭入口超高案额例参考·重点案例·上海金茂器大厦（420米，建成这项目目前纪上海第二承高）25经济技术指标建筑位置位于中国上海浦东新区世纪大道88号开工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面积23000m2建筑面积29万m2建筑层数地上88层，地下3层建筑高度420.5m总投资50亿元施工工期4年开发商中国金茂（集团）股份有限公司建筑设计单位美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师AdrianSmith承建单位结构形式钢筋混凝土超高案扯例参考·重点案例·上海金粒茂大厦（420米，建成邻项目目前照上海第二鸦高）26国贸三狗期工程很占地6.27公顷，总夹建筑面积54万平方失米，除违国贸大冰酒店、港高档写冤字楼、写国际精惜品商场上、电影扬院等多互种设施格外，该臂工程还辟包括一浅个2340平方米的燃北京最大按的大宴会晶厅。主塔竹楼总高度330米，地续上层数彼为74层，地故下4层，可掩抗8级地震狗，每15层设计一煌个避难层腐，楼顶还乒可停降直饲升飞机。层高定位咐在4.25米。办公似空间为无剑柱式办公救空间，整储层净面积肚从150覆0至210殖0平方米，段楼层净高泪位2.75米至2.8米。预留综合嘴布线的架踪蝶空地板高盈度。首层大堂疗气质奢华糟，24K金箔装壤饰墙面块装饰。国贸三佛期设计迷了4到5个避难齐层，避莫难层被罚设置成壁封闭式摊的。一泳旦火灾惨发生，购烟雾将市无法进及入避难诉层，而截避难层歪内人群蕉的呼吸框可以通穿过内部纲的供气子设备来定解决。超高案愉例参考·重点案例·北京国称际贸易汪中心三洗期（330米，建法成项目忽目前北莫京第一谎高）27主塔楼1~2层是净翻高9米的商坚务办公爷大堂和冤酒店大修堂。高么格调和煌创新理狮念的装稿修设计掘将给人筒以庄严灭、典雅颠、心旷杆神怡的忆感觉。办公区分扰为高低两黄个区域。筑低区为L6~躁L27层，高既区为L30~杀L53层。办杜公区最泽大的特守点之一磨是空调补采用世卷界最先调进的变眠风量空肃调系统纸。56层~68层为豪华屈酒店。共正有装修豪梳华的客房270余套，每帆套平均60平方米。70层是游泳已池和SPA会所。71层为酒店偏空中大堂候，由商务什中心、会容客厅、会宣议厅和酒逝吧组成。72层和73层为餐饮炊和观景区水。裙房分幼为宴会抛附楼和劈燕商业附密楼。共查有建筑只面积约5.5万平方米盾。宴会附劈燕楼位于蚂主塔楼杨北侧，刮首层和扁二层为飞商铺，协并与商态业附楼习连通。商业附楼帜位于主塔鸟楼的东面糊，地上5层，地堆下4层（含停喂车楼），薄线条简洁片的商业附影楼配以拉室索式玻璃杯幕墙增强糟了商场内字的光线及扎空间。挑斤空了一层杜至四层的适楼板可直纽奉接引进光饰线到室内逗。商业附戚楼包括国准际精品、债服装服饰桑、中西餐镰饮、娱乐先健身、礼手品玩具等琴。超高案例吩参考·重点案例·北京国际茂贸易中心网三期（330米，建成份项目目前聋北京第一姻高）28经济技术指标建筑位置位于东三环与建国门外大街立交桥的西北角开工日期2005年竣工日期2009年占地面积62700m2建筑面积54万m2建筑层数地上74层，地下4层建筑高度330m总投资8亿美元施工工期4年开发商国贸中心和郭氏兄弟集团联合投资建筑设计单位SOM（美国）、香港王董WITL国际承建单位结构形式空调系统贡采用VAV变频空害调系统翻营造全青天候适仆宜的办阔公环境精，新风叔量达到扯每人每枯秒12升，高们于美国瞒标准，馅每层办贤公区设捏有64套变风抱量装置席，室温腊可任意供调节，他空调设项备及系今统末端猎还设有硬消音装瓶置。宪紫外线始杀菌和申高效过兄滤系统跳保证室织内空气为质量和禾新风供楚应，九黑台独立班冷冻机者和冰蓄防冷系统选保障24小时冷页冻水运迟行、提欲供机房额全天候狡的制冷弦需求。常空调系浩统采用菊了冰蓄烂冷技术追。除了趁电制冷柔外，国雷贸三期最还有能晓量互备辛方案，织选择了王远大空哄调的吸帝收式蒸加汽机。揭如果供亮电让空友调系统也受到影纲响，可却通过蒸窜汽能源讯的输入珍形成互鼠补。在爹冬季，碗为了保痒护建筑及围护结滤构的传葛热，国扬贸三期井在空调孙系统加分了一个观暖气片计的采暖符系统，乏可大大航提高人圣的舒适菠度。为哗提升楼万宇品质草，国贸辛三期配罗备了24小时电子嚼设备专用抹空调电梯：液速度每异秒10米创国讲内之最遣。每层双草路供电派和通讯纱电缆保给证大厦街供电和类通讯的排畅通。超高案例环参考·重点案吧例·北京国际品贸易中心终三期（330米，建成青项目目前租北京第一援高）29夜景照拆明效果主塔外缩慧观超高案例概参考·重点案衔例·北京国坟际贸易茎中心三里期（330米，建成悉项目目前狱北京第一堪高）30大堂的饰吩墙瑰丽夺总目，墙面技镶嵌的100烛,00世0颗虎眼贴石，全稿都是半念宝石64层贵宾堂客房超高案例从参考·重点案纯例·北京国际顽贸易中心置三期（330米，建殖成项目赖目前北宴京第一燥高）3171层酒吧首层大签堂室内设菊计：HBAHBA呈献充满揉创意且别汤具一格的禽设计方案项，擅于透设过混和强怀烈的当地灿风土特色忽。由HBA负责的项李目遍及全民球80多个国家喂，客户包采括国际最盗顶尖的品记牌集团。超高案霸例参考·重点案例·北京国际贯贸易中心朝三期（330米，建侍成项目帐目前北遵京第一招高）32广州国际村金融中心肺项目于200狭7年1月31日开工悠，计划悄于200陵9年11月3日竣工布，总工的期100近7天。主塔楼态地上103层，地下4层，是华值南地区第授一高楼。招整个项目东包括有3.5万平方米依的商业、7万多平方墨米的酒店设、5万多平方辜米的公寓打和18万平方米勤的写字楼蒙。广州国衣际金融中乡丰心集办公汤、酒店、闹休闲娱乐垄为一体，遣矗立在广熔州新城市疲中轴线上愁，建成后泻将成为展怕示广州城王市新形象佳的地标建宽筑。建筑特欠色：依驰中轴线绕而生，稼临珠江肝而立。篇耗资60亿，楼赠高103层，身稼长440米，钢网塘交织，水灾晶加身的供广州国际倡金融中心却，它鹤立泳于CBD最核心的呈商务区。广州国铸际金融随中心的尾设计方索案，是障经由广胜州市城援市规划篇局于200奴4年组织蝇的国际牺邀请竞殃赛征集角的12个方案中呆选出的，侵其设计意喜念为“通惧透水晶”武。建筑结雷构采用钢梅管混凝土再巨型斜交音网格外筒服与钢筋混技凝土剪力泳墙内筒的牵结构体系欧，在世界帮超高层建元筑中是唯首一的一例子。超高案柳例参考·重点案屈例·广州国际销金融中心（448米，建成滴项目目前比广州第一搞高）33广州国孩际金融象中心奏珠江新泉城西塔438米/103层/办公、好商业、拍酒店、后公寓、尺会议/建成大堂中庭空中大堂入口下沉广场超一侧高空酒丈店畅享30层阳光涂中庭广州国大际金融饺中心的菠内部结独构在70层以上发小生了很大装的变化，牢一个贯穿30层楼宇括的中空概结构为猴即将进留驻的超捆五星级朗酒店带搞来更直热接的阳听光体验寸。按照设皆计规划晓，广州乓国际金燥融中心70层以上为窗超五星级跃四季酒店湾，这也将饮是广州海虏拔最高的宁豪华酒店蓝。34业态介逮绍：写字楼泽：主塔楼1-66层为适诊应国际番机构入密驻的超状甲级写筑字楼，控建筑面侄积17.茶4万平方五米，三怖个写字庭楼大堂井分别位谱于负一允夹层，全首层与雪二层。各办公空透间的层短高为4.5米，是胖目前国叉内最高宣的写字幻玉楼层高映。此外鸦还配备贸高速大秩容量的呼特色双搬轿厢穿他梭电梯沃及高端罪品牌高鱼速电梯热组合，新以及环宿保的双启银LOW-狠E中空玻勤璃幕墙寇、光纤妙网络及次管理系足统。酒店：主塔楼67-1匙00层建有广患州四季酒主店，建筑希面积9.1万平方笼米，由堤四季酒间店集团破管理。喂酒店中靠空大堂贵可直接析仰望天瓣空。99-1麻00层为超恳高中空护商务行善政观光充层，设如有餐饮爷设施和追高档健镜康休闲胖中心。服务式暮公寓：南北两栋28层高的附卵楼，与雅拆诗阁（Asc独ott）公寓管廊理公司合劳作，打造浴成专业化炒的服务公栽寓，建筑稳面积5.1万平方米糟。内设酒帆店式服务严大堂，豪配华会所包恭括恒温游箭泳池、SPA、阅览室邪、西餐咖昂啡厅、24小时便利美店、自助脑银行等，巧并提供多切款公寓户长型。商务宴蜡会及配纠套会议宅中心：附楼的裙协楼为宴会撤厅和商务经会议中心疮，设置有烤大中小型摄会议室、鸣宴会厅、计贵宾休息职及高级商尼务餐厅等扔，同时配却套功能齐美全的会务坏设备，如善同声传译简、专业投求影及放影杏、同步影地相会议等你。商业中惧心：裙楼还傻规划有旷商业中来心，共7层(负一、负提一夹层至5层)，建筑缘瑞面积4.4万平方米况。引入广喜州友谊集销团，经营眉高端精品尾百货，提臭供国际品蛋牌店、高育档餐饮、雨银行与金攀融连锁机干构等高档厌商务型配惕套服务。停车场黄：地下停岩车场共4层，可提侮供车位1700个。超高案镰例参考·重点案例·广州国际械金融中心（448米，建狂成项目玩目前广鸽州第一僵高）35经济技术指标建筑位置位于广东省广州市天河区珠江新城开工日期2005年竣工日期2010年占地面积31084.96m2建筑面积m2建筑层数地上层，地下层建筑高度438m总投资超过60亿施工工期年开发商广州越秀城建国际金融中心有限公司建筑设计单位威尔金森•艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司承建单位结构形式超高案内例参考·重点案例·广州国际笼金融中心（448米，建成泳项目目前洒广州第一革高）36天津环球奸金融中心删是一座集旬写字楼、宋六星级圣•瑞吉斯酒拾店、水岸尘豪华公寓货、酒店式惑公寓和顶驰级商业五催中业态为盲一身的全秩球标志性委综合建筑冈集群，由霉津塔和津蛮门两部分尽组成，津汪塔与天津捎市老地标佩“天塔”棕相呼应，膛津门恰为昏天津别称布，津塔和傅津门是天由津市新的贴地标建筑赌。超高案天例参考·重点案例·天津环汤球金融恼中心（336米，建成插项目目前掌天津第一六高）37津塔板块总建筑面手积约34万平方米破，由环球金见融中心渡写字楼和酒店式积公寓构成，边其中环骡球金融盛中心写遮字楼建摸筑高336筋.9米，地上75层，地下4层，高度坟为336浆.9米，在霜世界已皮建成的嫩摩天大饿楼中排提名第20位。该虫写字楼斗设计借钩鉴中国曾传统折键纸艺术庙形式。夺津塔板姑块的酒影店式公浊寓紧邻切环球金毙融中心恭写字楼仗而建，廉为105米高的娃街墙式销弧线建谢筑，拥剩有644套60-应130平方米全录奢华酒店扫级精装空尿间。津门板块总建筑瓶面积约24万平方梢米，为牵对称建印筑群，赖由圣•瑞吉斯酒店、环球金融破中心公寓、商业及景观园关林构成。赌建筑组群扰的中间是71米高的圣•瑞吉斯致酒店，基与哈密盈道轴线臭排齐。捎六星级云酒店采壮用拉德盛芳斯门霉型建筑,用纪念雾性的门备户提升赛天津的米国际形仰象。酒棉店两侧慕是两座吩对称的秋豪华公量寓，其盖紧邻酒饲店的最艳高点约格达140米，高度伤向两边外惹侧逐步递王减两次，周分别约为99米和70米。天津环跪球金融愁中心规掏划了约1.5万平方米刘的精品商城，贯穿布津塔和扭津门两乔大区间增，汇聚陡世界顶借级名牌稍旗舰店贯。公寓样板孩间超高案狼例参考·重点案盾例·天津环乔球金融钉中心（336米，建腾成项目润目前天耍津第一辅高）38经济技术指标建筑位置位于天津市和平区大沽桥与兴安路交汇处开工日期2007年竣工日期2010年底占地面积53200m2建筑面积约60万m2建筑层数地上75层，地下4层建筑高度336.9m（津塔）71m（津门）总投资65亿元施工工期3年开发商金融街控股股份有限公司建筑设计单位SOM（美国）承建单位结构形式ST.落Reg嗽is（圣﹒瑞吉斯恩酒店）作为喜家达屋集络团旗下学最顶级常的酒店唤品牌，滥是世界处最高端皇奢侈酒留店的标速志，代明表着绝铲对私人洒的高水捏准服务携，是世羽界各国凉首脑政轮要、商撇界领袖瓜和社会晨名流下厕榻的首室选，目进前全球备只有14家。津门公寓既：传世名父宅家族痛豪邸141艘.6米超高层腾纯板式水剪景豪宅。尖拥有超大驼尺度空间导及270度的水来景。向室内设饶计师、地纽约M+W的创办掉者王大宫君先生脊，塑造待出令人暮心旷神敌怡的奢奶华居家该空间。津塔公绑寓：河挠岸阔景巩精品千筑家津塔公寓去紧邻超5A写字楼，顶有644套60-1叔30平方米惑全奢华植酒店级短精装空宫间。金融中汤心商业排：大牌何汇聚渔时尚消训费2万平方拖米精品秃商业，仅贯穿津挖塔和津去门两大百地块，购汇聚众洋多世界富顶级品纲牌。超高案例抬参考·重点案例·天津环狮球金融要中心（336米，建成负项目目前迅天津第一祸高）39项目发纺展解读·高度与体柄量本项目建梁筑高度突型破500米，如与末在建项目眠比较，将弓超过台北101大厦508米的极纲限高度伟，成为聋中国第钞一高塔征，全世鼻界第二铜高塔；俗但如考轨虑到在挣建项目腐比较，嫌则深圳叨平安（646）、上耕海中心赢（632）、武畏汉绿地哈中心（606）、天鱼津117大厦（597）、广导州东塔娃（530）等的等建筑均率可能高高于我们王，且竣托工时间谅均预计座在201窑4年到201萝6年间。同差时考虑到妹北京CBD东扩方充案中考缺虑了地唱标性超快高塔，纽奉因此保管守估计回本项目众在未来催十年以泳上的时看间里保盗持北京炒第一高留塔的称守号。项目发展河解读·优势与策蚊略超高层塌建筑的已首次亮犹相大多玩以高度版和独特恒的建筑余形象著喉称，但头任何超来高层的仆高度优阻势都可绍能被后蓄来者化抵解。全存球性地熟标建筑个除了高贼度外，银更多的腿是依托屯独特的恼区位和盈在所属导区位的背独特地并位。在恢关键的弦区域保疗持突出偷的形体勾，并被条无数记世忆、影且像反复险引用，逆造就了脸全球性缓地标的疏长久影赌响。本捧项目保芬守估计烟在未来末十年以柳上的时袋间里保穗持北京签第一高员塔的称今号，CBD周边暂也时再无400米以上的兄高楼，具而备此项条网件。而此摩项目我们残以自持为劳主，降低查运行成本辞有利，因哗此，在保尊证平面使顿用率等经美济及合理锅使用的前扶提下，将敬发力点放努在舒适、遮绿色、节循能方面可料能是更合他适的产品讨策略。项目发展展解读·业态研究盟的启动超高层老的主要挽业态有重办公、愤酒店、株公寓、有酒店公中寓、商状业五种词，辅助们业态有岩观光层乞、空中亏餐厅、训空中大欲厅、会劈燕议中心只、会所觉等现代采超高层绳主要业绘态组合缴有如下串几种：组合方式晋一：酒店+公寓+办公代表项目耕，迪拜塔1-3研9层为酒店工，43-旧108层为公做寓，111泊-15枝4层为办公耗，123层设有绞观景台组合方式够二：商业+办公，代表项目竖，台北101大厦、饥吉隆坡惨双子塔疫。台北101大厦，9层以下蒙为商业跨，9-84层为办鲜公，35、36为会议蓄中心，59、60为空中大溪厅，设有钓商寻店、邮局富的配套组合方式托三：商业+办公+酒店代表项目浴，上海环歉球金融中肺心地下二点层-3层为商富业，7-77层为办公祥，79-9索3层为酒央店，3-5层为会沿议中心绞，94-1猛00层为观棒光层组合方荡式四：江办公+酒店代表项蜂目，上冠海金茂薪大厦3-50层为办公看，52-8驾7层为酒止店，顶畅层设有羊观光层哄、企业鸭会所。晓组合方宪式五：袋写字楼+酒店公茫寓+组合方式徒四：商业+酒店代表项赶目：香逼港国际尝金融中储心建筑在竖跃向上被分乓为三个大蝴的功能分桌区，首层调为12m通高大堂胃，2-6懂8层为总秋部办公徐区，其系中18，37，53，54为机械/避难层，38，39层为两古层通高肤的办公搞区空中阴大堂，拢兼做办城公区休出息空间貌，办公束标准层会层高4.2M核.70-9软7层为服务幼式公寓区师，其中69，83层为机械/避难层练，70层为服炭务式公粱寓的空炭中大堂朱和会所当。99-1话13层为酒店割区，其中98，114层为机纽奉械/避难层哀，99层为酒厘店大堂片，设有淋大堂餐半吧和商棒务中心芽。115食-1墙18层为公价共餐厅炼和酒吧纲，这里纤可以为牙公众提星供俯瞰除整个CBD和北京的化绝佳观景搁平台。地下一选层为商稠业，与那其他地青块的环刑形商业秋空间和题连接地痕铁的步嫁行环廊何连通，嫁地下二劝层为内杜部员工娇餐厅，舍地下三扒四层为柏酒店附晴属房间言。本项目岔竞标方伤案初步之采取了办公+公寓+酒店+地下配葵套商业的业态妥组合模貌式。考吊虑到目滨前项目仁全面自喜持十年贤的要求弄和项目触深入进品展的要塔求，我愁们需要挡在目前“办公+公寓+酒店+地下配套邪商业”的业态组辣合模式基铅础上，对业态布您局、业项态功能凉具体要喘求等进行深毕入研究。项目发仙展解读·业态研笼究的启杏动项目发展锹解读·项目周意期解读根据各伙项目的得操作周厦期统计表，特别值是上海娘环球金罢融中心晒（1997年开工，200绢3复工-20齿08）、金茂伟大厦（1994考-199当9）、国投贸三期缠（2002年启动驾，2005开工-201大0）、广皂州西塔（2005团-201帝0）等国内缘瑞目前建成暴的各城市代首高项目传的操作经道验来看，秋施工周期膛均长达五泪年左右。硬本项目考讨虑到策划看、设计等诉前期准备资工作的复付杂性，初步预盛计本项乏目较为双紧凑合众理的周嚼期应达7~8年，即策堪划设计等龟前期准备哄工作2~3年，施矿工5年左右。项目发展央解读·项目建筑氏安装成本叶解读超高层欺建筑建梅筑安装柳成本主娘要包括鹊结构、尚机电系菠统、幕棉墙等主惩要因素科。根据恩各项目昂的成本夏统计，犯并考虑专到不同竿的抗震剑等级和吓形体复仙杂程度艇，在不蔬计通胀初因素的贪情况下称，初步预估招本项目较科为紧凑合剑理的纯建欠筑安装成永本在1.5万人民什币/平方米~2万人民币/平方米则之间。序号项目名称建筑项目基本数据成本及项目周期项目规模（万M2）塔顶高度（M）土地成本（亿元RMB）总投资（亿元RMB)总施工周期动工时间竣工时间(或预计）运营时间1深圳平安国际金融中心

37.8664616.57905年4个月2009.8.292014.12

2上海中心大厦43.40632

建筑造价1485年2008.11.292014

3天津高银金融117总项目18359733亿173Ha总项目270

2007.12.12

20144广州周大福中心珠江新城东塔

地上35，地下1.853015.6100超过6年2009.92016

5台北101大厦28.95508206.8889亿新台币580亿新台币4年3个月1999.72003.10.172004.12.276上海环球金融中心38.16492

逾10亿美元

5-6年1997年初，之后暂停至2003年2月复工20082008.8.307香港环球贸易中心/ICC26.22484

含配套公寓建筑200亿港币约5年2005.112010

8南京绿地广场紫峰大厦

26450

40

2005.52008.9.28

9蔡屋围金融中心

28.5/总项目60439

40约4年2007.11

201110广州国际金融中心珠江新城西塔

44.8438

65

2007.1.312009.11.3

11沈阳国际金融中心

总项目53427

10亿美元

2012

12上海金茂大厦29421

50近5年1994.5.101999.3.181999.8.2813香港国际金融中心二期18.58416

总项目包括一期等30亿美元3年半19992003.62004年初14广州中信广场29/总项目34.36

总项目37

1997.6

15沈阳恒隆市府广场

总项目80330

总项目1004年内2007.42011

16大连裕景中心总项目80383

总项目60

2009.11.30

17高雄东帝士85国际广场

30.63378

3年

1997

18香港中环广场

17.28374

总项目141亿美元3年

1992

19广州广晟国际大厦

16360

203年2007.12.282011.3

20深圳赛格广场17356

3年

2000

21香港中环中心

13346

3年

22天津环球金融中心

津塔项目2幢34/全项目60337

全项目65;截至2009年，建安成本1.2万/M23年

23上海世茂国际广场

17334

304.5年

24天津嘉里中心

全项目72333

5-7年2007.92012.12

25武汉民生银行大厦

15331

12年

2010.12

26北京国际贸易中心三期

54330

8亿美元4年

2009

27重庆国际开发金融中心

16318

113年2008年底

28广州珠江城

21.39310

83年

2010

29香港港岛东中心

14.1308

2年

2008.3

30深圳东海商务中心

21.07306

31重庆保利国际广场

18.33287

133-4年2007.62011

项目发展自解读·项目建商造风险唇解读建造技任术与安签全风险——超高层悼建筑绝锋不是普多通建筑手的拉伸无或简单沉叠加。月在一般档建筑物裤中的一脑般问题生，到了鄙超高层珍建筑中摘都成了素特殊问卡题，需达要特别矛关切和卖处理。达例如，渡由于水励平力的食作用，万摩天大勺楼产生控的晃动敏将十分诊剧烈。槐原纽约竹世贸中压心在春染季刮风养时，通渴常摇晃缘瑞偏离中隆心6-12英寸（15-重30c京m），在得强飓风旬作用下乓，位移掠可达3英尺（1m）。电梯滴被视为超种高层建筑厌的“生命抗线”，帽当电梯高蝴速运行的椅同时，如绳果大楼的盆晃动超过6英寸，电滤梯的钢缆赖就会因时川紧时松的宿受力不均码受到伤害感，并造成若危险。为性此，原纽溜约世贸中拴心专门设浇计了一套霜报警系统蛇和电梯钢拘缆的随动诸跟踪机构饮，可以及服时调整电悼梯钢缆的计长度乔口召受力情况脚。泽另外，意在气温较祝低的情况夹下，会由剩于低层（根特别是一沿层大堂）胆和地下室居的冷空气煎窜入电梯划井，经烟掉囱效应形府成强大气么流，造成茧电梯关不稿上门。而抛且会将底幕层的一些夜气味带到西高层，如抚厨房的气惨味、油烟甚味等，此权时如在底科层或地下慨室有电焊梢操作或燃按气泄漏就碎可能将火约源随气流哪带到高层荐，极端危架险。事实怠上，超高什层建筑在省消防安全跟方面一直客必须面对唇火灾蔓延衫迅速、人戏员疏散困遭难、扑救双困难等安深全风险。建造周期文与成本风育险——由于超高置层项目前爪期需要投鲜入巨大的雹资金，因还此其建造杏周期和巨童大的财务采成本有密哥切的联系情。以本项呀目为例，丝式根据估算孙，工期每劲拖延一个每月，财务摩成本将增那加五千万箩人民币。虎而超高层锤项目高峰岔时几千人鉴同时作业取，各专业肢工作的衔咬接和协调可成为严峻锤挑战，由畜于抢夺稀讲缺资源可急能致使多盒方关系紧愁张、工期朗严重拖延仁。另一方剪面，为保紧证工期和闻克服众多刺技术难点搞，很可能终在某些时厦间节点和载某些技术取方面出现泡成本失控线的现象。项目发展道解读·项目运营烫风险解读·案例之一由于超雁高层项采目运营治成本较疫高，因棵此项目劫建成后此的运营春同样面刊临较大幅风险。斧庞大的陆贷款利灭息支出归和高昂矮的运营识费用，累一直是迫运营超聪高层建窗筑的最思大难题炒。案例之一鼠：金茂大五厦管理层望在其网站饭上发表的缎澄清声明昏已证实，吼金茂大厦任确实“每询天一开门到就要花掉码１００万味元”。在型其每天花湿掉的１０职０万元当独中，有人央估算，贷沿款利息要推占３０％脊以上，每陪天超过３蹦０万元，仗运营成本则则在６０按万－７０诞万元左右只。据称，金茂大厦啦的每平方码米造价大邀体上要接现近2000渔0元人民币厌。按照英何国DEG瓶W在1999年公布稳的文件猾，将建炭筑物的且寿命（赠生命周偏期）定遥为65年的话排，其建篮设费用砍与维护危费用之如比约为1：3至1：4。若以上炮海金茂大破厦每天的决维护费为100万元人民境币计算的批话，65年寿命约亏需237亿元，庄差不多膝为建设李费用的4.5倍左右，里这是个很容大的数字权，是任何渔建设者不腐得不考虑奶的问题。项目发缎展解读·项目运耐营风险颈解读·案例之抖二超高层项猫目运营风登险案例之朴二：被广送州市民戏笼称为“63层”的昂“广东肚国际大雷厦”聪，在上挡世纪90年代初胖建成时岂因高度许非常引宝人注目棚，但其器经营运桶作却是语难言成语功，经台营商家今换了一率家又一懂家。1984年，“渠广东国古际大厦俱”竣工腹，乃广毯东国际融信托投予资公司蒙的物业妹。它一茂度是广叫州最高靠的建筑相物，乃观广州地津标式建燃筑。英厉国、法没国、德却国等驻傻广州领何事馆，舍均是“63层”的楼主要租晓户。199层8年，广录东国投形宣布破据产。广饶东省高愚院依法喉将“63层”股权武交付给清袋算组，由室于房产公支司提出异晋议，广东辞国际大厦际股权纠纷扛案由此而匆生。广东兔省高院审裹理后认为波，虽然广为东国投依盖法被宣告众破产，但君其在大厦匙的权利应费当予以保错护。广东创省高院随赢后裁定，愚广东国际节大厦股权势归广东国厅投所有。份其后，广缝东国际大否厦又经历财了三次拍顿卖。到现奶在，酒店师委托洲际扬酒店集团第管理，更浪名“广州链中心皇冠厕假日酒店稠”，获得鼻新生。项目发抖展解读·降低风险阴的思路建造技企术与安慎全风险——面对建坐造技术望和安全曲风险，集我们必码须构建完整、填专业和超富有经王验的工响程设计声管理团圾队和工搭程设计酿承包、性顾问体句系，以便踏保证借石助专业泼的管理泊团队和猜成熟、粉富于经珍验的工铲程承包兄方、设估计和顾碎问体系女，使用蜓成熟的惯技术来卷降低相朝关的风冻险；建造周期裕与成本风股险——面对建造嫁周期和成维本风险，闹我们在构喘建完整、氏专业的管天理团队和竹承包顾问涨体系的同沃时，必须烧确保合理的建铅设开发和顿运营模式，通过充分的经症济测算和棒风险评估，以确定计划有序特的工作步才骤，来应对液未来可能秘出现的工鱼期拖延和咱成本失控详风险；项目运驰营风险——面对项目腹后期运营柔风险，我岁们必须构争建完整、专堂业和富有抹经验的运涨营管理团办队及相关故顾问体系，通过充分的猫经济测声算和风锤险评估，以确寻定稳妥合理墙的运营方陪案，来确保脑未来在面惰对巨大的业运营成本晋压力时，攻可以降低肺风险，实骗现成功运盆营；项目启虾动策划·项目建设兵开工设计组流程简图市场策划/运营研晶究租赁办公疏部分的产品劣要求的绞研究酒店管理甲公司的初步考军虑和酒店幻玉初步产品蜻要求的研梳究公寓产贿品要求的研坟究（规模/配比/标准）地下商旨业要求的渣研究构建规模到完整和专疯业齐全的帮团队技术策喉划研究/设计技术阳总协调顾受问多项相关燃专项研究结构选博型、机充电系统轧、绿色舱建筑、侮竖向交槽通、地南下空间祝、幕墙写选型、绿能源方梁式、内懂装风格累、景观静生态、劈燕成本造智价等多柱方向多斜专业研漏究对现有珍概念方波案进行至评估，菠确定深胁入设计塌方向和央调整幅慈度1、策划/运营团队强通过研究乡丰和评估，域确定初步仙产品要求殖，以指导社深入设计背，具体详孝见《商业地纠产产品帖建议书》；2、设计技术蛋团队通过学研究和评刊估，确定抬结构选型观、机电系貌统、绿色缩慧建筑、竖撑向交通、旬地下空间帮、幕墙选佣型、能源臂方式、内源装风格、赵景观生态速等基本标聪准和大致册方向根据现喷有方案重评估结帆果和前朗期研究省结论，爹开展下廉一阶段用方案设昼计工作罪，完成献概念方拨案。（潮根据调顷整幅度维，采取磨不同的骄方式完百成概念茧方案，景直接委胞托深入膝设计或皱全球设句计竞标/邀标等仗）对调整调完成后渴的概念流方案从贯市场策衣划/运营管理/各专项技裹术/成本等多镜角度进行遍评估，并就向政府相哥关领导和族部门汇报酿调整，最钓终确定概立念方案，料指导下阶肚段工作。根据最终退确定的概热念方案，破开展下阶状段设计工洒作，以支番持开工。妇具体步骤脸详见附件《北京CBD-蛮Z-15项目设计躺工作推进明思路》项目启看动策划·项目设计融技术顾问璃体系设计技衰术总协挂调顾问方案、柳扩初、王施工图CITI值CRES军EAR事CH榴AN享D址DEV领ELO证PME抓NT什DE闲PAR衔TME名NT200酱9.1棉0谢谢!9、静夜四敞无邻，荒宇居旧业贫宜。。202尘3/4肆/292023罢/4/2叨9Satu墓rday件,Ap谁ril刺29,迅202310、雨中黄挠叶树，灯挺下白头人蕉。。202裳3/4仙/292023足/4/2倡92023很/4/2谜94/29素/202男312播:22:剪55P搞M11、以我尽独沈久考