某咨询深圳大鹏半岛区域开发策略

机密深圳大鹏半岛区域开发策略项目终期报告（初稿）深圳市龙岗区人民政府二OO三年十一月此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。CHS001-112003-FinalPresentation会议日程项目进展汇报大鹏半岛现状分析及远景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开发模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑2CHS001-112003-FinalPresentation麦肯锡帮助深圳东部大鹏半岛制定长远目标和整体定位方案，使之成为深圳向国际化滨海城市迈进的重要里程碑从到旅行家TRAVELER大鹏半岛的惊喜之旅SURPRISEGETAWAYTODAPENG3本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场需求，从大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整体定位方案本项目的重点3个月设计深圳大鹏半岛开发战略及总体功能定位建设和实施第一步骤第三步骤引起投资界的兴趣并着手实施招商引资计划第四步骤6

～12个月长期不断进行设计地区空间形态规划和具体功能开发规划第二步骤3个月左右评估大鹏半岛整体状况，明确开发定位及产业策略，锁定目标游客群制定大鹏半岛旅游开发的价值定位和总体规划方案，细化试点计划研究开发模式，制定总体实施蓝图和近期推进计划国际类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？大鹏半岛现有资源及发展潜力如何?整体产业结构应如何合理布局？大鹏半岛开发的远景目标及目标顾客群如何？

资料来源：麦肯锡分析大鹏半岛旅游开发的价值定位是什么？大鹏半岛开发战略中的致胜要素是什么，如何规划实施？总体规划原则是什么？业界如何评价大鹏半岛的开发定位及其潜力？大鹏半岛最适合哪种开发模式？需要怎样的配套组织结构及运作机制？总体实施蓝图及关键里程碑？近期政府工作时间表是什么？4CHS001-112003-FinalPresentation在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开了大量调查研究以消费者为核心的市场调研定性分析：四组深圳广州消费者座谈会45家大中型公司商务会议专题电话访谈调研定量分析：1200份街头拦访调查问卷及数据分析800份深圳本地中高收入居民200份香港问卷200份国内其他地区游客问卷国际案例分析深入了解六个国际著名地区开发的成功经验与失败教训全球范围内访谈麦肯锡相关专家访谈国际相关资深运营商ButchEntertainmentCorporationChicagoMetropolitanPier&ExhibitionAuthority本地市场竞争分析通过专家对大鹏三镇区域作出了比较分析香港旅行社协会国际会议会展同业协会(ICCA)深圳会展行业协会南方略商务培训公司中国城市规划院深圳分院深圳市政设计院中原中国物业顾问有限公司深圳中国旅行社鹏运国际旅行社康辉深圳旅行社香港油麻地旅运主要商家高层访谈12家国际著名酒店及度假村集团香格里拉洲际君华万豪ClubMed等5家著名香港地产发展商和记黄埔恒基地产等6家国内实力投资集团深圳深业上海家化红塔山等各政府相关部门研讨访谈以小型讨论会及深访形式与各政府相关部门探讨方案的可行性市、区国土规划局市、区环保局市、区旅游局区经贸局区计划局南澳镇及国土所主要领导大鹏镇及国土所主要领导葵涌镇及国土所主要领导项目组已完成的主要工作

资料来源：麦肯锡分析5CHS001-112003-FinalPresentation项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应项目成果市场调查和竞争分析锁定目标顾客群结合国际案例分析及大鹏半岛现状分析制定总体的发展原则和远景目标明确产业政策、价值定位及创意要点初步商家高层访谈，建立重点联系，信息反馈实施计划、政府工作时间表及近期推进步骤确定开发模式及运作机制基础设施及财务模型测算具体规划方案、分区及功能配套12345678实施推进宣传推广推动发展整体规划设计创意制定目标大鹏半岛可持续发展

资料来源：麦肯锡分析6CHS001-112003-FinalPresentation会议日程项目进展汇报大鹏半岛现状分析及远景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开发模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑7CHS001-112003-FinalPresentation我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个国际案例着重分析了其中的六个TamanNegara,马来西亚Sentosa,新加坡Bintan,印尼LaJolla,美国加州NapaValley,美国加州Karnataka,印度临近主要大城市拥有自然山海风光成为地区性热门旅游点制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略优化区域产业结构SentosaBintanTamanNegaraLaJollaNapaValleyKarnataka初步考虑案例Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,马来西亚Johore,马来西亚Penang,马来西亚TamanNegara,马来西亚Pattaya,泰国KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,台湾Karnataka,印度LaJolla,美国加州NapaValley,美国加州NavyPier,美国芝加哥Glaveston,美国Brest,法国SophiaAntipolis,法国Lisboncoast,葡萄牙Cancun,墨西哥

资料来源：麦肯锡分析8CHS001-112003-FinalPresentation投资兴建完善基础设施规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重景观早期投入基础设施建设（水、电、排污等）提升区域吸引力及价值完善旅客资讯、医疗通讯、住宿餐饮、娱乐文化设施的质量数量提供多元化旅游活动组合根据需求提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性定期更新旅游项目，保持新鲜度执行多方位高起点的市场推广政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌引进其他利益相关方（如著名跨国传媒集团）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度“有所为、有所不为”的产业组合逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区提升后的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素

价值定位针对独特资源优势以多层面、高素质游客为核心目标保护生态自然及人文资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理，发掘升华独特人文历史资源引导本地居民对旅游环保的参与政府与企业密切合作政府规划定位并利用不同政策杠杆引导区域发展政府根据当地市场化程度及企业、投资业界实力决定适宜的参与模式

资料来源：

麦肯锡分析9CHS001-112003-FinalPresentation大鹏半岛未被破坏的山海自然资源在大珠三角地区弥足珍贵

资料来源：实地勘查；部分照片由中规院深圳分院提供

10CHS001-112003-FinalPresentation通过对周边竞争及国际类似旅游区域的对标分析，大鹏半岛依据其天赋条件可以成为大珠江三角洲首屈一指的区域度假地

资料来源：

实地勘查；资料检索；专家访谈；麦肯锡分析

目前基础建设与旅游设施区位优势：临近深、港，中国人均GDP最高地区通达性：离市区1-1.5小时车程来往香港交通不便，需3-3.5小时欠缺有水准的酒店、餐饮及配套设施通讯、卫生安全设施需加强发展多元化旅游活动的空间自然原始20余个优质海滩拥有区内最佳出海位置具有发展生态旅游活动的多种山海植被资源以市场为导向，高标准，有序规划下的开发目前十分有限目前市场认知

与形象多数国际酒店集团及开发商认同大鹏半岛旅游潜力在珠三角地区首屈一指深圳缺乏海滨城市的市场认知度；且治安欠佳外商普遍认为大小梅沙规划不足,深圳市场普遍缺乏高水准的休闲度假设施目前客源单一，客流波动极大其它产业与

社会情况区域迈向城市化进程，当地农民有参与旅游产业发展的主观愿望产业构成与发展大旅游产业不匹配；现存污染企业如电池厂、印染厂等葵涌、大鹏的工业发展多散布主要道路附近，影响景观旅游意识尚待成熟，服务水平差强人意生态、人文旅游资产有利因素海滩数量多、素质高景观多元化，植被等生态条件保护较好日照48％，气候温和，四季皆宜旅游大鹏所城为深圳最重要的历史性标志不利因素200天可下水，难以推销热带地区全年“阳光海滩”的概念在中国整体历史文化背景下，深圳相对人文旅游资产有限，大鹏所城需大幅修葺核电站对部分高端游客及长期置业有负面心理影响农民抢种时有发生对标分析结果11CHS001-112003-FinalPresentation珠三角的短假消费与商务会议培训需求已具相当规模，但市场发展滞后

* 调研针对中高收入阶层（人口前30％）；**香港商务市场只包含培训市场，深圳则包含会议与培训市场 资料来源：国际酒店及度假村集团高层访谈；地产开发集团访谈；麦肯锡分析

市场开发的不足之处缺乏高素质设施：“深圳很多度假地如大小梅沙的规划缺乏长远目标，零散、低素质的设施破坏了整体气氛，很难往高端市场走”（香港兴业）旅游活动单调：“一些海滩空有庞大人流，却没有提供旅游活动，吸纳消费”（深业）自然元素薄弱：“深圳的海岸线一般保护不善，海滩与工业设施太靠近，很难有自然体验”（中原）设施供不应求：“我们希望能找到固定的培训场地，但一直不成功”（南方略公司）服务水平不足：大部分经营商务会议的酒店对商务市场的需求不够了解，服务质量与国际水平有距离“（希尔顿）未能善用自然资源：“深圳不是没有自然环境好、适合异地会议培训的地方，但都给现存的低素质建设浪费了，短期还很难收复”（深圳会展协会）短假市场商务会议培训香港内地*深圳*每次短假出游人均消费能力元当天往返短假留宿深圳与内地中高收入阶层短假消费力渐与香港接轨香港**深圳**商务市场消费能力元/人预计市场规模50万人40万人深圳与香港商务会议培训需求庞大，人均消费高12CHS001-112003-FinalPresentation业界对大鹏半岛的开发持乐观态度，同时提出建设性的意见在市场推广中突出大鹏半岛在区内“未开发”的独特性“大鹏半岛的自然风光未必是世界级的，但在珠三角鹤立鸡群，宣传应集中在其相对优势上”（和记黄埔）利用区位优势，开拓商务会议培训等新的旅游市场，并吸引香港与国际游客

“大鹏半岛在自然与都市之间取得平衡，对商务市场是有竞争力的，应集中兴建相应的设施”（南方略公司）“如能吸引10-20％左右国际与港澳台客源，可提高消费能力及度假区知名度。大鹏半岛有区位优势，但需关注本地客源与国际客源的兼容性”（万豪）有效开拓海滩资源，发展海岸旅游活动“深圳海岸旅游的开发向来保守，但每有新项目，如最近游艇海上游，市场反应都很好。这些旅游产品的发展实在可以大胆创新一点”（康辉旅游）正面处理核电站的潜在负面影响，积极重新包装“核电站众所周知，低调回避不是办法，反而要正面宣传，强调利用法国技术建设和管理，包装成科学展览馆或教育基地，建立投资者与游客的信心”（和记黄埔）提供渡轮服务到香港,解决交通转接的问题“为港澳游客提供直接水路交通联系，缩短交通时间，并避免经过治安较差的深圳部分市区”（文华东方）提升大鹏半岛在深圳旅游的地位，提升知名度“需从深圳整体市场定位出发，提升‘海滨城市’定位，将大鹏半岛列入深圳精品旅游”（国旅）发展多元化的活动，吸引多层面游客，提升淡季与非周末的游客量“我们集团也有度假村只有半年的‘阳光海滩’，在一些度假村，我们在淡季发展完全不同的活动组合，吸引家庭游客；此外，也可考虑一年中有几个月关闭度假村”（ClubMed）利用先天优势克服不利因素受访业界专家对大鹏半岛的开发潜力持乐观态度，但希望看到具体的空间规划蓝图，对负面问题提出综合解决方案

资料来源：

业界访谈，麦肯锡分析13CHS001-112003-FinalPresentation作为大珠三角地区首屈一指的滨海度假地，我们选择了“大鹏半岛，深圳因你而不同”这一主题“大鹏半岛，深圳因你而不同”*－大鹏半岛，深圳引以为豪的生态乐土，你让我们重新认知自然、亲近自然－大鹏半岛，“出市”而不“脱市”是你的特质，我们沉浸在你的山海风光之中，而又感受着城市的脉动－大鹏半岛，深圳向国际化滨海城市演进的重要里程碑，你引领潮流的开发将为深圳人“敢为天下先”的精神融入最新国际元素大鹏半岛深圳因你而不同 *初步创意设计，广告公司将进一步完善资料来源：麦肯锡分析14CHS001-112003-FinalPresentation并确立远景目标及规划定位：大鹏半岛应建设成中国首屈一指的“可持续发展生态半岛”，追求生态、经济与社会的和谐发展以盐坝高速为轴线，轴线以南（含坝光）的大鹏半岛界定为“可持续发展生态半岛”，注重环保及生态环境维护，崇尚自然，以人为本，追求生态与社会经济的和谐发展可持续发展生态半岛以“大旅游”为增长引擎，带动相关产业（如餐饮酒店、特色零售、房地产等）的成长，并创造大量就业机会近期以现代品牌经营的绿色渔农产品起步，对与生物技术相关的科研及孵化器基地进行早期投入与引导，着眼长效行业战略重点保护与开发并重

（限定人口密度、开发强度、环境承载量)谋求可持续发展

(明确产业政策，“有所为，有所不为”，立法确保区域内环保及生态环境维护）确保社会稳定团结(维护农民最根本权益，切实解决村民动迁和安置等社会问题）基本开发原则

远景目标：把深圳东部大鹏半岛建设成中国首屈一指的“可持续发展生态半岛”，开创注重生态环境、合理规划开发和有效管理的典范模式

资料来源：麦肯锡分析15CHS001-112003-FinalPresentation坚定不移地推进以“大旅游”为增长引擎的发展战略，至2015年成熟期将实现GDP近100亿元，并创造10多万个就业机会 资料来源：

麦肯锡分析大鹏半岛开发收益评估20022015旅游及相关就业人数，万人GDP，亿元旅游及相关行业收入,亿元行业增加值占GDP比重－10~1228~2~3%80－10040－50％游客量，万人次7045090－100年均增长率－35%－15%9－10%16CHS001-112003-FinalPresentation会议日程项目进展汇报大鹏半岛现状分析及远景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开发模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑17CHS001-112003-FinalPresentation投资兴建完善基础设施发展原则依据联合国/WTTO的旅游基础建设白皮书，并与业内营运者讨论而制定建设对香港的旅游口岸不需兴建环岛公路，但需完善路网，人、物分流改进供电供水、排污、通信、医疗卫生、安全应急，以及信息服务等设施提供多元化旅游活动组合市场调研显示最受目标顾客欢迎的旅游活动包括海洋水族馆、室内滑雪场、特色文化市场、海滨餐饮、零售等结合本地区优势可推出珠三角地区“最佳出海口”及“珊瑚礁”游览等定期增添旅游项目，适宜家庭活动，保持新鲜度执行多方位高起点的市场推广完善“山海东部，深圳因你而不同“的宣传主题突出生态美景、区位优势、及深圳人文精神三大功能分区坐拥山海欢乐新时空生态走廊针对核电站、安全等问题正面宣传以消除潜在负面影响，打造区域品牌“有所为、有所不为”的产业组合以“大旅游”为增长引擎，带动相关产业近期以绿色渔农产品的品牌经营起步，对与生物科技相关的科研及孵化器基地进行早期投入与引导，着眼长效可持续发展，避免过分依赖单一经济或对自然环境的造成破坏大鹏半岛区域开发关键成功因素的建议概览

价值定位以大珠三角地区中高收入家庭2－3天短假游与会议培训市场为核心目标，其中吸引15－20％的香港客源；个人与商务市场互相配合，以降低季节性与周中的人流波动保护生态自然及人文资产评估资源环境，制定开发原则，世界自然基金会可成为政府长期开发过程中的国际顾问立法严格保护大鹏半岛的生态环境大鹏所城改造成类似芝加哥“NavyPier”或波士顿“QuincyMarket”等结合历史建筑的文化特色市场，弘扬本地文化历史政府与企业密切合作政府规划区域定位并进行前期基础设施投入及前期宣传推广政府制定严格的商家（投资者及运营者）筛选标准，适时引入高素质投资者及管理者

资料来源：

麦肯锡分析18CHS001-112003-FinalPresentation根据对环境承载力和市场容量的分析，我们提出以中高收入人士短假消费与深港商务会议培训为目标市场

资料来源：2003深圳定量调查；文献检索；麦肯锡分析可类比地区旅游环境承载－海南博鳌旅游区域面积：40KM2日游客容量：15,000人次可类比地区旅游环境承载－泰国普济岛总面积：540KM2日游客容量：35,000人次大鹏半岛区域状况总面积：289KM2旅游区域规划面积：30－35KM2旅游时段：旺季：120天过渡季：120天淡季：125天大鹏生态旅游区建议年游客容量：～450万人次日游客容量：18,000人次日容量利用率：旺季，100％；过渡季，80％；淡季，25％深圳常驻人口：500万中高收入比例：30％其中有短假出行习惯比例：40％可能出行大鹏频率：3.7次/年过夜出行：1.1次当日往返：2.6次本地游客：265万人次香港游客：95万人次内地游客：70万人次香港访深人次/年：300万年访深频率：6次可能出行大鹏人群比例：40％可能出行大鹏频率：3.4次/年过夜出行：1.4次当日往返：2次内地访深人次/年：500万可能出行大鹏人群比例：10％可能出行大鹏频率：1次/年过夜出行：0.3次当日往返：0.7次目标市场个人游客总量：430万人剩余容量由深港商务会议培训填充港商务会议培训还可以降低周中和非旺季客流波动，提高设施利用率19CHS001-112003-FinalPresentation量化市三场调研三将个人三短假消三费市场三细分为三五个游三客群组三，其中三“时尚三精英族三”与“三欢乐家三庭族”三值得优三先开发时尚精三英族是三精力充三沛，拥三有有潜三力的工三作/职三务，高三收入、三高目标三的细分三人群；三对所提三供的活三动/设三施的要三求最高三，休闲三喜欢时三尚、新三鲜体验三及尊贵三感觉欢乐家三庭族是三实际，三年龄较三大的三三口之家三；寻求三实在的三娱乐和三旅游项三目为他三们及其三家人、三孩子提三供轻松三假期这两个三消费群三不但将三大鹏半三岛作为三短假的三目的地三，还将三之作为三周末都三市休闲三的选择三之一；三如果他三们的消三费诉求三能够得三到满足三，他们三会经常三性地光三顾大鹏三半岛1234每年到三大鹏半三岛的旅三游频率三总计各细分三市场的三价值贡三献12%亲近自三然族21%浪漫感三性族25%都市享三乐族27%时尚精三英族31%欢乐家三庭族0.5三41.3三91.0三42.0三21.4三2其中每三年在大三鹏半岛三过夜的三频率其中每三年到大三鹏半岛三当天往三返游的三频率每年在三大鹏半三岛过夜三的人均三消费（三元/年三）2.0三73.9三43.3三56.4三64.7三65每年到三大鹏半三岛一日三游的人三均消费三（元/三年）1.5三32.5三52.3三14.4三43.3三44631,1三861,0三091,6三521,5三515539179861,5三011,5三826大鹏半三岛消费三占年短三假消费三的比重三（％）24%46%49%66%78%资料来三源：200三3深圳定三量调查；麦肯锡三分析20CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n大鹏半三岛旅游三开发通三过科学三界定目三标客户三群及其三独特的三价值定三位，贴三近消费三者需求三，弥补三市场空三白整体定三位及目三标客户：以大三珠三角三地区中三高收入三家庭2三－3天三短假游三与会议三培训市三场为核三心目标三，其中三吸引1三5－2三0％的三香港游三客；个三人与商三务市场三互相配三合，降三低季节三性与非三周末时三段的人三流波动家庭度三假市场三：“明三智假日三，全家三选择”大珠三三角地区中高收三入年轻三家庭周末游三的最佳三胜地，三集海鲜三美食、三自然佳三景、运三动参与三、特色三购物于三一体，三为全家三在2－三3天内三得到健三康、舒三适、注三重亲情三沟通的三短假体三验个人市三场：“三东岸时三尚，休三闲新地三标”商务市三场：“三东岸会三务，最三优价值三选择”针对250三人以下三商务会三议市场，以自三然美景三、完备三的硬软三件设施三、满足三大珠三三角地区三公司培三训会务三需求成为香港公三司内地三培训的首选三地点吸引深港时三尚精英三族的会聚三新焦点三，“出三世而不三脱世”三，大鹏三半岛将三成为年三轻人都三市休闲三的最佳三外延选三择之一三，崇尚三健康、三品质、三国际水三准的新三体验资料来三源：200三3深圳定三量调查；麦肯锡三分析21CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素一三：大鹏三半岛开三发中保三护生态三、自然三与人文三资产的三三大举三措资料来三源：芝加哥三会展与三旅游局三；WWF访谈；三麦肯锡三分析第一、三立法严三格保护三大鹏半三岛的生三态环境三，明确三产业政三策，减三少污染三，推广三环保第二、三与世界三自然基三金会合三作，成为在三工业较三发达地三区中可三持续发三展的典三范第三、三将大鹏三所城改三造成类三似芝加三哥“Nav三yP三ier三”或波士三顿“Qui三ncy三Ma三rke三t”等结合三历史建筑三的文化三特色市三场，弘三扬深圳三独有的三文化历三史内涵芝加哥三海军码三头海军码三头的重三建目标三：利用三历史建三筑，转三型改建三成芝加三哥地区三高档次三的家庭三休闲中三心总占地三面积为三20万三平米，三包括娱三乐餐饮三、特色三零售、三以及小三型会展三设施特色包三括：历三史建筑三改建的三宴会厅三、室内三植物园三、家庭乐三园、彩三绘玻璃三艺术博三物馆、露天三剧场、三特色零三售街市三等自95三年重建以来三成为芝加哥三参观游三客最多三的景点三，年接三待80三0万人三次600三多年历三史的明三代建筑三，深圳三唯一的三国家级三历史文三化保护三单位，三见证广三东海防三历史目前年三久失修三，旅游三文化价三值一直三未被开三发，与三改造前三的海军三码头有三相近之三处建议建筑保留其三历史风三貌，转型为三深圳面三向家庭三休闲娱三乐的“三新天地三”成立深三圳城市三历史博三物馆，规划半三封闭式三的特色零三售街市，家庭三乐园、三和餐饮三服务设三施等深圳大三鹏所城22CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素二三：今后三3至5三年内投三资30三亿元左三右改善三基础设三施建设三，以推三进旅游三业和区三域经济三的发展资料来三源：专家访三谈；模三型估算三；麦肯三锡分析90分三钟定律三：游客三由机场三/市中三心到目三的地车三程不能三超过9三0分钟三，沿途三风光尽三量赏心三悦目需准确三估算未三来供水三、电力三、能源三需求在三用量与三地域覆三盖的增三加兴建公三用设施三时，需三平衡经三济与环三境因素要保护三自然环三境（尤三其是水三体与海三洋生态三）不受三破坏，三需双管三齐下，三兴建处三理设施三，同时三立法监三管通讯设三施是发三展商务三市场先三决条件旅游区三域入口三应建立三信息中三心，并三在主要三旅游点三设置信三息亭，三为游客三提供信三息与建三议路线三等医疗设三施必需三完善，三巩固游三客信心交通公用设三施环保建三设其它配三套设施兴建香三港直通三渡轮码三头，提三供进军三港澳市三场的先三决条件不需要三兴建环三岛公路三，但需三改善路三网，做三到客车、货车分三流大鹏半三岛供水三、电力三、燃气三系统均三不足应三付旅游三业发展三，需投三入兴建三新设施旅游区三部分电三缆宜采三用地下三系统目前污三水处理三能力尚三有缺乏三，需在三区域内三兴建排三污系统三和污水三处理厂在固体三废弃物三方面，三应建设三垃圾中三转站，三集中后三带离旅三游区与三生态敏三感的地三区，区三内不宜三设置焚三烧厂和三大型填三埋场目前整三体水平三低下通讯建三设方面三，充分三利用市三场机制三，发挥三电信营三运商的三作用发展原三则对大鹏三半岛的三建设启三示公用设三施道路码三头通信环保建三设其它配三套设施155－6332－3总计~30基础设三施建设三投资估三算亿元23CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素三：量化市场调三研筛选三出消费三者对主三要的旅三游活动三组合的三优先排三序反对较三少无害的三点子金点子不重要三的点子有争议三的点子反对较三大支持较三少支持较三多海滩举三办的舞三台表演三活动及三聚会客家文三化村根据导三游路线三的登山三,生态三远足大鹏所三城及深三圳历史三博物馆大亚湾三核电站三高科技三博物馆支持%2219141410反对%919191518大型海三洋水族三馆大型室三内滑雪三场海滩酒三吧/卡三拉OK/的士高野餐、三露营活三动大型室三内水上三乐园当地或三异地风三情土特三产,工三艺精品三销售市三场支持%363632312925反对%91615141311宠物动三物园欧美专三业公司三开发经三营的未三来超感三电影世三界农场、三渔场体三验生活热气球三、直升三飞机游极限运三动SPA儿童乐三园支持%22202018161515反对%30212120282720植物伊三甸园：三浓缩世三界各气三候带的三自然景三观夜间探三险野生三动物园国际名三牌厂家三直销购三物中心豪华邮三轮一日三游支持%27262423反对%28222227（百分三比）* 请三消费者三根据活三动项目三及其价三格选出三最喜欢三和最不三喜欢的三5个项三目资料来三源：200三3深圳定三量调查24CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n我们根三据国内三外案例三中旅游三活动项三目最新三运营模三式，进三一步分三析了这三些优先三项目的三关键成三功因素资料来三源：200三3深圳定三量调查三，麦肯三锡分析大型海三洋水族三馆成功案三例参考三:大连三水族馆三、奥兰三多海洋三世界成功因三素：控制发三展规模三：大部三分失败三例子与三规模过三大有关有足够三设施吸三引回头三客投资额三：约2三亿室内滑三雪场成功案三例参考三：上海三滑雪场三、英国Xsc三ape成功因三素：有庞大三人流量三支持（三如与大三型商场三比邻）迅速将三新鲜概三念推广三到市场投资额三：约3三－4亿海滩酒三吧街成功案三例参考三：巴厘三登巴萨成功因三素：有三足够酒三吧组成三社区，三创造经三常重来三的人流特色市三场/大三鹏所城成功案三例参考三：芝加三哥海军三码头成功因三素：经三济主导三，以零三售等具三经济效三益活动三为主。三历史建三筑主要三起招徕三作用投资额三：约5三亿（改三造大鹏三所城）高档餐三饮零售成功因三素：能三迎合不三同层面三顾客所三需，迈三向高档三市场调研显三示，深三圳、香三港、内三地游客三喜爱的三活动组三合有共三同之处三，有利三未来建三设的兼三容性参与性三休闲活三动比游三览性活三动更受三欢迎，三也更能三吸引回三头客国际风三行的活三动，对三深圳市三场普遍三具吸引三力，但三国际水三平的规三划与执三行是成三功的先三决条件25CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素四三：通过三多方位三、高起三点的市三场推广三策略，三打造大三鹏半岛三在大珠三三角地三区的品三牌形象三，消除三潜在负三面影响“山海三东部，三深圳因三你而不三同”未破坏三的生态三自然美三景深圳历三史文化三的新地三标面向家三庭的休三闲度假三中心高水准三餐饮服三务设施商务会三议培训三的最佳三选择发掘针三对高消三费游客三的宣传三渠道，三如在航三空杂志三、网络三媒体等三推广大三鹏半岛积极鼓三励企业三、旅行三社参与三推广以大型三活动推三广大鹏三半岛消费者投资商运营商品牌价值推广方式大鹏半三岛可提三供什么三价值给三你？大鹏半三岛如何三做到深三入人心三？政府推三进空间三形态规三划，邀三请投资三商、运三营商实三地勘查政府公三布开发三工作时三间表，三增加市三场透明三度政府对三半岛治三安环保三等制定三法治法三规，严三加管理正面宣三传核电三站等潜三在问题“山海三东部，三最优投三资空间三”珠三角三最安全三的地区政府合三理规划三、长期三管理地域内三设施配三套水准三一致投资回三报高、三风险小长远地三价升值三空间资料来三源：麦肯锡三分析26媒体市场规三模和增三长潜力对当地三国内生三产总值三的贡献三能力解决当三地人口三就业的三能力利于提三高旅游三吸引力有利于三吸引人三才资源*生物技三术的起三步需引三进大专三院校的三研究机三构，利三用其科三研能力三。但这三些研究三机构服三务于生三物技术三产业，三其本身三并不足三以构成三教育产三业资料来三源：麦三肯锡分三析可行性是否需三要引入三外来资三源条件三？周边竞三争地区三是否已三形成相三当规模三的产业三群？区三域间竞三争程度三是否激三烈？是否要三求所在三地有相三关专业三实力雄三厚的大三专院校三、研究三机构提三供稳定三的人力三资源？是否需三要政府三大量的三资金投三入？高低低要素五三：确定三合理的三产业组三合，鼓三励可持三续与均三衡的发三展吸引力绿色渔三农产品三品牌经三营“大旅三游”产三业链特色零三售酒店餐三饮高目标产三业着手培三育的机三会产业密切关三注的机三会产业核能/三清洁能三源研究环保技三术生物技三术娱乐体三育项目旅游地三产旅游纪三念品/三手工艺三品印染行三业油气储三运低附加三值加工码头仓三储大鹏半三岛近期三内应以三“大旅三游”为三增长引三擎，绿色渔三农产品三品牌经三营为产三业基点三，对与三生物科三技相关三的科研三及孵化三器基地三进行早三期投入三与引导三，着眼三长效，三并伺机引三进机会三产业加强高三新技术三企业引三进的审三批管理三，强化土三地使用三的监控三，严格三杜绝企三业以发三展鼓励三行业项三目为名三圈占土三地鼓励发三展伺机发三展尽快摆三脱限制发三展充电电三池教育产三业*软件产三业27CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n会议日三程项目进三展汇报大鹏半三岛现状三分析及三远景目三标大鹏半三岛整体三定位和三具体规三划方案大鹏半三岛开发三原则和三高层次三财务分三析配套开三发模式三、政府三角色及三运作机三制政府总三体实施三蓝图及三关键里三程碑28CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n空间规三划基本三原则原则一三：工业三区、旅三游区分三隔以盐坝高三速为轴三线，轴三线以南三界定为三“生态三发展特三区”，三以“大三旅游”三为主，三严格控三制门槛三，只允三许与旅三游相辅三相成的三工业进三入轴线以三北相对三侧重工三业发展三，但必三需遵守三环保原三则，对三水体、三海岸生三态与旅三游区景三观保护三尤须严三格原则二三：旅游三区动态三、静态三分明下沙、三大鹏镇三组成动三态旅游三区，是三所有游三客的大三门，集三中动态三旅游设三施以西冲三为主的三静态旅三游区，三享受自三然，配三合高素三质的酒三店与休三闲生活三设施原则三三：动区三、静区三内功能三合理分三配以为各三类型游三客提供三均衡服三务为目三标* 一三般亚洲三度假目三的地，三酒店、三商业/三旅游用三地比美三国标准三较高资料来三源：Urb三an三Lan三dI三nst三itu三te,麦肯锡三分析国际案三例：旅游区三各种功三能的空三间分配Sea三sid三e佛罗里三达州（动静参三半）Hom三est三ead密歇根三州（静区为三主）Kap三alu三a夏威夷（静区为三主）道路/三公用空三间高尔夫三球场商业/三旅游用三地*酒店*住宅用三地参考国三际案例三，并结三合本地三市场需三求，合三理功能三空间分三配应约三为：动区静区道路/三公用空三间高尔夫三球场商业/三旅游用三地*酒店*住宅用三地基本原三则29CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n根据大三鹏半岛三的资源三条件和三不同目三标游客三群的需三求，我三们建议三将半岛三规划为三三大功三能区域三，提供三有针对三性的活三动和服三务内容欢乐新三时空坐拥山三海大鹏-三下沙-三新大-三水头沙三-桔钓三沙新城三区划为三欢乐新三时空，三是大鹏三半岛旅三游门户三及活动三枢纽，三可以成三为前往三三大功三能区域三游客的三共享平三台坐拥山三海（静三区）：“尊贵三”、“三私密”三、“国三际水准三”主要由三自成一三体的国三际渡假三村国际三水准酒三店、高三档别墅三区，以三及50三0强企三业公司三会所构三成吸引本三地高端三游客、三中高端三港澳游三客与高三端商务三旅客，三并提升三本地区三品牌形三象欢乐新三时空（三动区）三:“时尚三”、“三动感”三、“多三元化”大鹏所三城将改三造成类三似芝加三哥“Nav三yP三ier三”或波士三顿“Qui三ncy三Ma三rke三t”的文化三特色市三场，结三合历史三建筑，三建成深三圳城市三文化新三地标。三周边以三多种水三上活动三、珊瑚三礁观赏三、主题三公园、三海滨餐三饮酒吧三街及特三色零售三等多元三化活动三营造时三尚动感三的休闲三娱乐空三间吸引中三高收入三三口之三家及本三地时尚三精英族三，并兼三顾有一三定价格三敏感度三的港澳三客、珠三三角与三内地商三务游客生态走三廊初步估三算资料来三源：三麦肯锡三分析生态走三廊（多三功能产三业带）“参与三”、“科技创三新”、三“生态三环保”由观光三农场，三可供参三观的依三山就势三而建的三生物技三术科研三孵化基三地，参三与性强三的山野三情趣活三动构成吸引本三地年青三活跃的三个人以三及家庭三游客30CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n三大区三域的功三能组合三针对各三目标游三客群体三的消费三需求，三可以起三到引导三人流、三相互协三调的作三用资料来三源:三麦肯三锡分析大鹏半三岛通过三三个主三题区域三的不同三功能组三合，为三每个群三体“度三身订造三”旅游三活动与三行程每个群三体的需三求各有三独特之三处，但三亦有共三同点，三以功能三组合引三渡人流三，能以三最少的三建设满三足各群三体的需三求侧重目三标群体功能组三合“欢乐新三时空”“生态走三廊”“坐拥山三海”集中大三部分旅三游活动三的设施三，成为三所有大三鹏半岛三游客的三集散地水上活三动设施人造景三观，如三水族馆三、主体三公园、三酒吧等餐饮、三购物中三心物有所三值且独三具特色三的度假三酒店控制发三展力度三，以保三护生态三为重点利用现三存的海三上养殖三场和规三划中的三有机农三产品基三地，发三展具有三生态特三色的观三光农业以尊贵三的国际三级酒店三，度假三村配合三相应档三次的餐三饮与购三物设施在高质三素海滩三有限度三发展高三档次水三上旅游三活动，三如游艇三等保留合三理的土三地储备三，为中三长期发三展海滨三度假式三豪华房三地产预三留空间本地中三高收入三的三口三之家、三时尚精三英族，并兼三顾有一三定价格三敏感度三的港澳三客、珠三三角与三内地商三务游客香港、三广州等三大珠三三角周末三或短假三及商务三游客为大鹏三半岛其三他区域三旅游消三费群提三供辅助三活动服三务本地年青活三跃的个三人本地让三孩子接三受知识三之旅的三三口之三家游客本地高三端游客三、中高三端港澳三游客大中型三公司高三层商务三会议香港周三末休闲三游客及三部分其三他国际三游客31CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n高层次三财务分三析资料来三源：财务模三型；麦三肯锡分三析高层次三财务要三点旅游项三目总投三资：~三100三亿元基础建三设与熟三地投资三：~三60三亿元总回报三率地产开三发：三16－三20％旅游项三目：三10－三11％风险分三析：地产开三发公司三，高风三险高收三益土地三交易价三格差为三最敏感三参数旅游项三目属中三长期投三资，以三游客使三用量对三回报影三响较大参数变三化+三10%参数地产开三发熟地销三售价格础设施三投资成三本生地转三让价格开发运三营管理三成本旅游项三目开发土地价三格游客使三用量建造成三本/规三模参数变三化-三10%对项目IRR的影响32CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n第一阶三段用地三规划* 含三部分配三套绿地资料来三源：麦肯锡三分析旅游项三目*商业用三地*住宅*公众设三施/绿三地100三%=150公顷酒店用三地*300公顷150公顷下沙西冲三（部三分）桔钓沙水族馆水上活三动海滨酒三吧水上活三动其它野三外活动三设施水上活三动海滨酒三吧相对第三一阶段三，第二三及第三三阶段的三用地规三划分配三比重将三略有不三同：住宅用三地比重三会提升三至总地三积的2三5－3三0％左三右开始引三入与旅三游相辅三相成的三工业发三展，三三阶段发三展完成三后，工三业用地三将占整三体的2三5－3三0％33CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n单个旅三游项目三的财务三分析度假式三酒店豪华酒三店高尔夫三球场特色市三场零售餐三饮中心水族馆室内滑三雪场房地产三项目*回收三期以项三目建设三完成，三开始启三用起计三算；*三*不包三括发展三项目之三间必须三预留的三空间，三其中高三尔夫球三场建设三用地少三于1公三顷资料来三源：文献检三索；专三家访谈三；麦肯三锡分析描述/三假设每项目三投资额（人民三币）回报率每项目三土地需三求（三公顷）三**回收期三*(三年）与国际三品牌中三假日快三捷、华三美达等三同级每家酒三店约3三00间三房间与国际三品牌中三香格里三拉等同三级每家酒三店约3三00间三房间一个1三8洞标三准球场收费与三深圳同三区球场三相若将大鹏三所城改三建成为三历史博三物馆与三特色市三场，售三卖手工三艺等纪三念品可租面三积15三,00三0平方三米，为三游客提三供餐饮三、购物三等配套三服务2层式三建筑，三容积率三约为1中型水三族馆，三规模计三划为大三连水族三馆两倍规模与三上海室三内滑雪三场相若三，每天三能容纳三3,0三00顾三客以高档三海滨别三墅为主三，每项三目约5三0－1三00别三墅，价三格约每三平方米三12,三000三－15三,00三0元1.7三亿3亿0.6三亿5亿0.4三亿2亿3.5三亿2亿14％10%14％－10%15%13％－7107－9782710130102351034CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n会议日三程项目进三展汇报大鹏半三岛现状三分析及三远景目三标大鹏半三岛整体三定位和三具体规三划方案大鹏半三岛开发三原则和三高层次三财务分三析配套开三发模式三、政府三角色及三运作机三制政府总三体实施三蓝图及三关键里三程碑35CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n大鹏半三岛的开三发需充三分发挥三政府和三市场力三量，开三发早期三应以“三政府牵三头，一三级开发三”模式三启动模式描述优势劣势“政府三牵头，三一级开三发”“市场主三导，成三片开发”“化整为三零，遍三地开花三”“政府三全面独立开三发”政府成三立盈利三性土地三开发公三司，分三期从政三府购得三大块土三地的一三级开发三权，投三资基础三设施，三熟地按三规划分三块批租三给条件三适宜的三投资/三运营商遵循地三产与房三产开发三分离的三模式，三以土地三一级开三发为主三，有选三择地参三与部分三项目开三发政府进三行空间三规划及三地域分三区，寻三找2－三3家有三实力的三投资商三，成片三综合开三发政府放三任市场三自由竞三争，按三项目进三行小块三土地批三租，多三个项目三同时推三进政府不三对外批三租土地三，集中三财力，三主导投三入基础三设施，三并继而三开发项三目及旅三游活动启动快三、市场三透明度三高在市场三观望初三期，政三府部分三承担早三期开发三风险，三营造较三好的招三商引资三环境通过熟三地批租三获得溢三价政府不三需大量三现金投三入鉴于投三资商数三目少，三素质高三，易于三管理，三可有效三控制开三发定位三、空间三规划等打造地三区品牌三高端形三象启动快政府通三过分小三块批租三土地，三操作简三单，很三快得到三现金收三入全盘掌三控，易三于按空三间规划三定位执三行风格和三谐，步三调一致启动资三金较高成立该三公司需三吸引专三业管理三人才有可能三较差地三块或开三发经营三难度较三高地块三难以批三租出去启动慢三；可能三2－3三年才能三找到先三驱投资三者政府需三提供较三大地价三折扣和三其他优三惠才能三吸引到三高素质三投资者急功近三利的小三投资商三可能会三影响高三素质投三资商对三该区投三资信心涉及多三方投资三者，半三岛整体三规划及三协调管三理在中三长期较三难执行不利于三区域形三象提升高投入三、高风三险难以长三期以市三场为导三向政府需三大量专三业人才1234资料来三源：麦三肯锡分三析大鹏半三岛开发三适用性开发早三期市场三认知度三较低，三政府牵三头可以向三市场传三达政府三的承诺三和决心三，增强三业界信三心避免在三市场过三高估计三风险而三压低土三地价格三期间过三早出让三土地高素质三成片开三发商的三专业实三战经验三可以提三供贴近三市场需三求的最三佳运营三方式，三引领二三、三级三投资商三跟进很难协三调管理三，不能三保证整三体规划三的实施政府很三难长期三投入所三需的大三量人力三物力36CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n随着该三区域市三场认知三度的提三高，三“市场三主导，三成片开三发”三模式可三成为“三政府牵三头，一三级开发三”模式三的最佳三延续和三补充资料来三源：麦三肯锡分三析区域开三发综合三质量整体经三济社会三效益生态环三境的可三持续性三开发与市场三需求的三贴合度区域品三牌形象三的建立空间形三态规划三的执行三情况开发和三运营效三率政府投三入和参三与度高低低高政府全三面独立开三发化整为三零遍地三开花市场主三导成片三开发政府牵三头一级三开发建议模三式区域投三资价值市场认三知度（开发三时间）实际价三值市场估三计价值示意性“市场三主导，三成片开三发”的三模式可三以看作三“政府三牵头，三一级开三发”模三式的市三场化演三进版一旦条三件成熟三，市场三可以正三确评估三区域投三资价值三，大鹏三半岛的三开发完三全可以三两种模三式并用37CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n大鹏发三展管理三委员会龙岗区三主要负三责领导业内专三家主要投三资商家共同合三作执行管三理总体三空间规三划共同推三广区域三品牌区域市三场推广三，如路三演、招三商会等负责土三地开发三、建设三和管理制定开三发目标三、功能三组合及三阶段划三分分块熟三地批租开发早三期采用“政府牵三头，一三级开发三”模式三过程中三，管理三管委会三和开发三建设公三司可以三政企合三作的形三式开展三工作项目公三司X土地开三发商投资商政府牵三头成立三的土地三开发公三司政府：三主要股三东投资方三/业内三有实力三者：少三数股东分期向三国家买三土地一三级开发三权项目公三司Y土地开三发商投资商项目公三司Z土地开三发商投资商按规划三性质，三逐块出三售熟地阐述远三景目标三及定位确定总三体空间三规划，三总体指三导，宏三观调控协调建三设整体三基础设三施，如医院三、安全三、与区三外道路三等设施制定政三策法规协调各三相关方资料来三源：麦三肯锡分三析38CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n通过以三下结构三组建开三发公司三，在保三证政府三作为主三要股东三的前提三下，降三低政府三资金投三入，吸三引民间三资本，三并为中三长期发三展提供三基础*兼三吸收少三量本地三农民收三入资料来三源：麦三肯锡分三析组建盈三利性公三司：空间规三划、阶三段划分三与财务三计划均三须以盈三利为目三标。根三据初步三财务测三算，投三资回报三率在2三0％左三右，对三民间资三本有足三够吸引三力降低政三府资金三投入：政府可三以立即三获取生三地开发三权的出三让费，三以部分三出让金三投入开三发公司三成为大三股东组合融三资渠道三：初期开三发公司三所需较三高额资三金运作三，可考三虑通过三私募及三政府担三保贷款三、债券三等多种三方式融三资，中三长期可三考虑上三市募集三资金控制开三发风险三：第一期三发展规三模不宜三过大，三应在融三资能力三范围内三；投资回三报率对三于土地三价格的三变化最三为敏感三，应着三力营造区三域品牌三形象，三开展市三场推广三，尽早三引入高三素质二三级开发三投资商三，保障三地价提三升空间吸引专三业人才三：公司需三吸引专三业人才三，负责三策划开三发和日三常管理三工作政府开发公三司高素质三开发商本地民营资本三*主要股三东不参与三日常管三理少量资三本投入三，可考三虑以管三理入股三，由其三管理开三发公司三日常运三作小股东纯资本三投入政府担三保/专三项银行三贷款6平方三公里生三地开发三权（以三第一阶三段为例三）土地出三让费用三：12三亿元（三以第一三阶段为三例）股权方三现金投三入：5三－6亿三元债权股三本比例三3:1投资回三报投资回三报投资回三报39CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n1112223根据明三确的原三则划定三了大鹏三半岛的三分阶段三开发片三区资料来三源：麦三肯锡分三析开发片三区分阶三段原则片区面三积－开发三面积不三宜过大三，以控三制资金三需求量三和运营三风险土地产三权－优先三考虑产三权关系三清晰的三土地，三加快推三进速度三，降低三管理难三度品牌提三升－片区三构成应三充分平三衡市场三成熟度三和错位三竞争的三需求，三兼顾投三资商信三心和高三端品牌三的建立第一阶三段：第二阶三段：第三阶三段：下沙、三桔钓沙三，西冲三小部分可建设三面积6三平方公三里王母、三鹏城、三水头、三新大、三水头沙三、东冲三，及西三冲剩余三部分可建设三面积9三平方公三里半岛剩三余未开三发地区可建设三面积1三5平方三公里40CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n会议日三程项目进三展汇报大鹏半三岛现状三分析及三远景目三标大鹏半三岛整体三定位和三具体规三划方案大鹏半三岛开发三原则和三高层次三财务分三析配套开三发模式三、政府三角色及三运作机三制政府总三体实施三蓝图及三关键里三程碑41CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n我们走三访了在三十多家三国际著三名酒店三及度假三村经营三集团，三业界大三多对大三鹏半岛三的定位三认同并三表示初三步兴趣资料来三源：国际酒三店及度三假村集三团高层三访谈；三麦肯锡三分析初步反三应初步对三投资或三运营均三感兴趣三，若投三资希望三是首家三国际酒三店进驻三大鹏半三岛，期三望政府三对先驱三者提供三优先选三址及政三策优惠感兴趣三，但近三期洲际三酒店奢三华品牌三仍以北三京上海三为主，三在中国三今年新三推出的三假日快三捷品牌三可能会三考虑在三大鹏半三岛选点积极在三中国大三城市寻三找投资三与运营三机会，三但亦会三考虑度三假村，三不会做“先驱者三”，但三会跟进从不做三“先驱三者”，三但可能三跟进，三会密切三留意大三鹏半岛三发展进三度集团在三中国发三展度假三村时机三未成熟三，但会三密切留三意市场三动态，三明年一三月中旬三到大鹏三实地考三察理由有发展三中国度三假项目三经验（三北海与三三亚）三，并在三华南的三广州、三深圳、三厦门均三有项目三进行有在深三圳市场三发展的三成功经三验（深三圳威尼三斯酒店三），半三岛与三“假日三快捷”三目标三市场贴三近，该三模式投三资收益三快，但三对潜在三非周末三入住率三低有一三定顾虑中国市三场是集三团投资三重点，三但集团三规模较三小，不三能担当三“先驱三者”角三色集团向三来不投三资，只三运营，三保守谨三慎，但三全球品三牌实力三雄厚目前集三中通过三销售东三南亚度三假产品三以建立三集团在三中国的三品牌Sha三ngr三i