某商业写字楼项目定位策划报告

项目思考123本项目作为钟山区规模最大的旧城改造项目之一，对整个中心城区功能升级、城市形象，以及商业格局起着深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需按照开发商的运作述求，结合市场进行准确的项目定位和营销操作。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、住宅四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1我们的思考1、项目概况分析2、项目定位建议3、项目营销推广策略项目概况分析1、项目概况2、项目交通条件分析3、项目技术指标4、项目地块条件分析5、项目四至6、项目环境条件分析7、项目区域未来发展前景分析8、项目商圈界定9、项目SWOT分析项目概况本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。钟山大道人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园项目概况本案富康路项目交通条件分析钟山大道本案人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。目前项目周边两条路暂没修好。富康路项目概况二期三期一期项目技术指标项目概况项目地块条件分析1、项目地块有高差。2、项目2期为拆迁换房。拆迁换房面积过大。项目概况项目1公里范围内人口户数项目概况5.3、项目技术指标项目概况5.4、项目地块条件分析1、地块东北边直接临街人民路，商业价值巨大。2、地块内部交通流线模糊，需另行规划与打造。3、项目地块有高差，可借助高差实现多首层商业设计，价值更大化。项目概况5.5、项目四至东北西南西北东南项目西北方向是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。项目东北方向临街人民路沿线项目东南方向直接临街贯穿人民路和钟山大道的富康路人民路川心路钟山大道项目西南方向直接对接安泰花园、齐心西路餐饮娱乐一条街，是本地块周边较为集中的餐娱集中地富康路项目概况5.6、项目环境条件分析项目西方是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。项目西北方向是现在六盘水将来发展潜力最大的地块，火车站、汽车站都在这个方向。项目西南方向是政府规划的柏杨坡片区未来以以居住、研发、轻工、高新技术产业、物流、机械制造为主。项目东南方向是政府规划的双水片区未来以居住生活、商业服务、文化娱乐、行政办公、大型综合市场为主要功能。项目概况钟山大道本案人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园富康路二期三期一期5.7、项目区域未来发展前景分析城市核心项目区域位于城市核心，通常来讲，城市核心都是由众多商业、商务聚集而构成，随着城市综合改造的进行，大型商业的进驻更能体现城市核心的核心价值，大型城市综合体的出现迫在眉睫。城市核心需要规划富有极强现代表现力的，以休闲、娱乐、购物、居住为一体的城市综合体，成为今后六盘水市的核心商业中心，引领本地时尚生活潮流，其商业形态领先其它周边在建商业项目5-10年。项目概况5.8、项目商圈界定核心辐射区域项目商业总体量28万方（包括沿街商业、集中商业、写字楼、商住公寓），是目前六盘水最具规模的商业宗合体。项目地处六盘水地理核心位置，有传统商业脉络。项目交通扼守六盘水老城区，通多个六盘水区域连接咽喉。本地商业理念，商业设施滞后发展，有整体拔升与更新换代的需求。项目规划领先本地其它项目10以上。据以上推论--项目能充分有效打击到六盘水老城区，未来几个区域的消费人群。能定义为本辐射全市的未来核心商业中心。次级辐射区域核心商业中心的定位，除最能有效吸纳中区城区消费人群。也能辐射周边工厂、工业园区消费人群，及以“进城”消费概念的周边农村消费人群。项目概况项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT商业部分5.9、项目SWOT分析地段：六盘水市核心区位；交通：人民路、钟山大道、川心路等城市核心干道，交通极为便利，昭示性强。配套：城市核心，配套完善，生活便利；商业：开发区商圈，商业成熟，呈核心趋势；规模：项目商业体量有打造城市商业核心的潜质；人气：成熟区域，人流畅旺。六盘水缺乏大型的综合性商业，存在市场空白依托成熟区域，拓展项目自身功能；抓住城市建设机遇，以打造最具影响力和商业价值的城市综合体来引起市场高度关注；借助城市核心优势，带动商务发展；借助现有商业氛围，提升项目商业价值。项目进度缓慢，贻误战机竞争项目商业打造，影响我项目主力商家招商。拆迁难度大，导致项目开发周期长，商业很难一次性打造成型，为后期的运营带来很多不可预知的影响。资金要求高，除了拆迁资金以外，特别是商业部分打造的资金投入量大，对开发商的资金压力极大。项目概况项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT住宅部分5.9、项目SWOT分析具备打造城市标志性建筑条件；城市核心，地理位置优越；城市综合体能极大的提升项目的价值；专业商业公司配合进行商业打造。高容积率下的居住品质有限高还建带来的整体形象下滑拆迁成本和进度对项目的影响巨大有机会打造地标性商业、地标性商务空间，六盘水城市名片；借助项目本身商业功能和商务功能提升项目品质及价值；项目的商业特性大于项目的居住特性，住宅也有商务的卖点。同期旧城改造项目的商业打造，势必影响项目的商家进驻和商业打造；进度，必须走在其他旧城改造项目前面；拆迁进度的滞后，是本项目顺利进行的最大威胁。项目概况小结5.9、项目SWOT分析1、本项目在区位上具备极大的优势，同时地段的优势也是劣势。优秀的地段所带来的拆迁体量过大，是本项目所面临的最大威胁。2、本项目的盈利点在于商业的打造，而商业的打造离不了主力店的进驻，开发商在主力店的进驻上很难快速的收回资金，这对开发商的资金提出了更大的要求。3、开发周期过长会给商业的打造带来非常不利的影响，影响商业给整个项目带来附加值的增加，同时减缓商业的成熟速度，增加了培育期。一旦前期经营状况欠佳，直接影响到后期的销售价格及去化速度。4、项目具备非常高的商业价值以及可塑性，打造地标建筑并最大化其价值必将对建筑设计、商业设计、招商运营提出非常高的要求，团队专业化程度要求高，而且前期额外投入的费用很大。项目概况项目定位分析1、项目整体定位建议2、项目商业定位建议3、项目商业规划建议4、项目商业设计建议5、经济测算（商业）6、项目写字楼定位建议7、项目公寓定位建议8、项目住宅定位建议1、项目三整体定三位建议项目产三品定位项目功三能定位产品组三合建议在以项三目为中三心，方三圆3公里范三围内有20万常驻三居民，三那么商三业可做三为城市三大型的三集中商三业1.5公里20万常驻三居民1.5公里10万常驻居民在以项三目为中三心，方三圆3公里范三围内有10万常驻三居民，三那么商三业可做三为区域三型的中三心商业三，即社三区邻里三中心本项目三方圆3公里人三口数量三达30万人以三上，具三备打造三城市大三型集中三商业的三基本条三件项目整三体定位三建议1、项目三产品定三位建议大型集三中商业三的五种三发展模三式项目整三体定位三建议1、项目三产品定三位建议从商业三打造、三开发资三金限制三、销售三目标三三方面综三合判断本项目三不适合三发展仅三以商业三为核心三驱动的三集中商三业模式商业打三造限制开发资三金限制销售目三标限制本项目三有成为三城市商三业领导三者的基三础——作为六三盘水首三个真正三意义上三的大型三集中商三业，城三市商业三的领导三者，需三要在建三筑设计三、商业三空间设三计、商三业定位三规划、三运营管三理等总三舵专业三领域投三入极大三的成本三，大型集三中商业三的开发三、运营三需要大三量资金三投入——约五万三平米的三大型商三业总投三资将超三过2亿元（三未计地三下），三且培育三期往往三需要3~5年，对三于资金三的要求三非常高三，运营三的能力三要求非三常高，三风险非三常大商业销三售比例三不能超三过50%三——商业核三心驱动三模式有三大量的三主力店三存在，三需要开三发商自三己持有三出租，三且租金三回报率三很低，三这与本三项目“三少量持三有”的三目标相三违背项目整三体定位三建议1、项目三产品定三位建议从市场三竞争、三开发资三金限制三、销售三目标三三方面综三合判断本项目三不适合三发展以三酒店为三核心驱三动的集三中商业三模式市场竞三争激烈开发资三金限制销售目三标限制本项目三很难成三为城市三酒店的三领导者——现在市三面上在三建五星三级酒店三体量大三（比如:红桥区三的领翔三国际五三星级酒三店、恒三宇地产三五星级—锦江大三酒店）三，以及三钟山区三已呈现三的准五三星酒店三，未来三城市将三面临众三多高端三酒店竞三争。五星级三酒店(包括准三五星）三的开发三、运营三需要大三量资金三投入——一个五三星级酒三店需要三投入的三资金是2个亿左三右，且三投资需三要在5年后才三能收回三，经营三状况一三般的甚三至可以三达到10年以上三，对于三资金的三要求非三常高，三风险非三常大五星级三酒店通三常自行三持有——非热门三旅游城三市的产三权式酒三店销售三一般去三化较慢三，通常三会有一三定的培三育期，三在3年左右三培育期三后才能三销售出三较好的三价格，三同时产三权是酒三店的销三售有可三能与地三方政策三相抵触三，对开三发公司三压力较三大项目整三体定位三建议1、项目三产品定三位建议外因内因视觉冲三击——以超高三层建筑/建筑群三成为区三域地标三甚至城市地三标功能化三体系——写字楼三带动其三他功能三，并定三位其他三功能三的三规模与三档次客户（三产业）三支撑——已形成三产业簇三群/引入核三心客户三带来相关三簇群/未来商三务核心三区高形象——公建化三外立面三、气派三大堂配套完三善——商业配三套、公三寓城市主三干道——便利的三交通系三统六盘水三真正意三义上的三写字楼三欠缺，三存在极三大的市三场机会三；但以三我项目三的体量三与六盘三水的市三场容量三而言，三纯粹以三写字楼三为核心三带动项三目整体三无法发三挥项目三的最大三价值，三并有可三能造成三供应过三量，去三化缓慢三。写字楼三核心驱三动模式项目整三体定位三建议1、项目三产品定三位建议住宅核三心驱动三模式各物业三只是在三形象、三品牌上三达到统三一，物三业之间三的相互三作用性三比较小住宅开三发可能三只是一三个“缓三冲剂”三，同时三起到树三立形象三的功能住宅核三心模式三的基本三认识：住宅+集中商三业住宅+商业街高容积三率下的三商业裙三房持有经三营，引三进单一三百货/超市/家具家三电专业三店等大三规模商三业长临街三面，以三销售为三目的依托住三宅的高三品质形三象，打三造风情三概念无主力三店的销三售型商三业，培三育期会三非常长三，且经三营风险三很大纯粹住三宅核心三模式也三并不适三合本项三目，但三其中的三商业模三式，可三用作借三鉴项目整三体定位三建议1、项目三产品定三位建议Hot三el酒店Off三ice办公Sho三ppi三ng商业Apa三rtm三ent居住Com三ple三xTra三ffi三c交通Exh三ibi三tio三n展览Ent三ert三ain三men三t文娱Res三tau三ran三t餐饮综上：本项目界定为——均衡式城市集中商业体，即：综合性城市商业综合体综合体三是将城三市中商三业/办公/居住/酒店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等三城市生三活空间三的三项三以上进三行组合项目整三体定位三建议1、项目三产品定三位建议三大功三能板块三构成项目整三体定位三建议2、项目三功能定三位建议集“特色商三业、商三务楼（三写字楼三）、精三品公寓三、住宅”为一体三的多功能三城市综三合体特色商三业：项目位三置具有三高度的三稀缺性三和不可三比拟性三，周边三开发区三的密集三人口和三成熟的三商业氛三围将为三项目带三来巨大三商机，三并将与三周边繁三华的钟三山大道三共同打三造六盘三水市区三最具人三气的都三市商圈三；商务楼三（写字三楼）：中高档三商务楼三不仅进三一步提三升项目三的品质三感，同三时更好三的提升三建筑形三象和商三业价值三；精品公三寓、住三宅：打造精三品公寓三、住宅三群，进三一步提三升项目三品质感三，投资三自住两三相宜；多功能三与建筑三形象力三的提升三：该项目三将全面三提升六三盘水现三有的建三筑形象三，现代三简洁的三建筑外三立面及三富有变三化的内三部空间三，将营三造出六三盘水最三具特色三的地标三性商住三建筑，三这里不三仅是一三个靓丽三的建筑三综合体三，更是三一个有三着高品三质购物三环境、三集各种三休闲娱三乐功能三为一体三的优势三空间。项目整三体定位三建议2、项目三功能定三位建议写字楼SOH三O公寓住宅商业地块性三质以及三还迁体三量决定三着住宅三仍然是三项目开三发的主三体之一三，占据三着项目三开发的三主要规三模项目的三地段决三定了住三宅也被三赋予了三一定的三商业价三值。项目具三备极好三的商业三开发条三件，商三业不仅三满足自三身社区三居民的三生活需三求，且三具备成三为六盘三水商业三龙头的三潜在基三础。商业售三价是住三宅的2—3倍，规三划适度三的商业三能最大三化实现三项目价三值；商业对三其它物三业的提三升作用三较大，三是增值三快销的三关键。本项目三位处“三城市商三业中心三”地段三，且六三盘水作三为矿产三资源型三城市，三有大量三的企业三存在，必然有三较多的三企业总三部对高三等级写三字楼存三在着一三定的需三求。与项目三整体关三联度：三由于甲三级（5A)三写字楼三对整体三定位的三支持度较高。规模：三本项目三写字楼三规划约为3.三9万㎡，三合理的三规模体三量对写三字楼的三高定位三给予了三支持。第三产三业增长三迅速，三中小成三长型企三业的需三求增加三，办公三习惯逐三步受到三引导，三未来对三档次高三于商住三楼，租三金低于三写字楼三的商务三公寓有三较大的三需求；SOH三O可商可三住可投三资，面三积小，三灵活度三高，较三切合六三盘水实三际；公寓产三品售价三高于普三通住宅三，可增三加项目三收益并三丰富产三品线。产品组三合理由项目整三体定位三建议3、项目三产品组三合建议2、项目三商业定三位建议全面打三破单一三购物的三概念，三搭建全三方位满三足现代三人多元三化需求三的生活三平台：本项目三商业定三位是：精品购三物广场三，时尚三动感街三区它打破三传统购三物中心三的模式三，以“三娱乐休三闲”带三动消费三，将传三统购物三中心的三经营理三论提升三到了新三的更高三层次：三服务功三能无限三延伸，三娱乐、三购物、三文化、三观光等三各功能三融于一三体。一站式三满足体三验消费三的全方三位需求三。结合城三市公共三服务功三能与现三代商业三最高形三态“时尚动三感街区”，本三项目以三“时尚动三感街区”为核三心理念三，为六三盘水的三中端及三中高层三消费人三群提供三现代生三活体验三的诸多三元素与三商业文三化。在这里三，聚集三最时尚三的购物三元素、三最缤纷三的主题三性游乐三项目、三最精彩三的休闲三娱乐资三源、最三丰富的三餐饮场三所、最三优越的三居住空三间、最三纯粹的三商务服三务，融三“吃喝三、玩乐三、购物三、商务三”等众三多消费三于一体三，让六三盘水人三在家门三口就能三享受到三如同香三港太古三城、广三州天河三城、北三京东方三广场般三的“快三乐消费三”享受三。项目商三业定位三建议1、项目整三体商业三定位建三议商业主三题精品购三物广场三，时尚三动感街三区关键词三：精品突显项三目档次三，营造三六盘水三地标，三建筑的三精品和三环境的三精品时尚项目定三位于六三盘水的三中高端三人群，三品质时三尚，迎三合区域三主力中三青年消三费客群三的需求三特色。活力项目特三色化地三引入了三动感、三时尚的三活力无三素，展三示项目三商业特三色，营三造竞争三差异化三优势项目商三业定位三建议2、项目商三业主题三定位建三议6、构建环境提升消费层次。2、在集中式商场引入主力店吸引基础人流；确保购物中心的基础人群和核心人群消费的不流失。3、引入有效业态组合，扩大辐射力，增加消费频次；形成人流互补。4、以主题与情景式商业来建筑高尚消费氛围；吸引特色人群。5、以动静结合利用地块进行区块分割，合理分区，形成功能互补，中高端消费相结合。1、开放式空间的建筑形态；可提升项目商铺价值，形成步行街的形式，同时便于项目的销售。精品购物广场，时尚动感街区在本项目中的应用商业主三题的应三用项目商三业定位三建议2、项目商三业主题三定位建三议城市新三地标——六盘水三最具特三色的建三筑集群——六盘水三最具影三响力的三城市综三合体——六盘水三时尚消三费的聚三集地项目商三业定位三建议3、项目商三业形象三定位建三议总体形三象定位三建议时尚生三活街区三，品质三生活中三心LIF三E三HU三B（品质三生活中三心）领航六盘水发展型企业商务空间SOHO形象定位5A标准写字楼

写字楼形象定位城市时尚消费汇聚点

商业形象定位项目商三业定位三建议3、项目商三业形象三定位建三议一站式三的便利三和满足“新都三市主义三”强调三以都市三中心为三工作生三活的核三心，重三视在都三市区域三内进行三有效的三合理的三填补性三开发利三用，整三合现代三生活诸三多要素三，使“三居住、三工作、三购物、三休闲”三等链接三起来，三构成一三个十分三完善、三便利、三现代的三生活空三间，确三保日常三“工作三、生活三、商务三、饮食三、休闲三、娱乐三”在此三范围内三迅速得三以解决三，使现三代人的三生活需三求和心三理感受三得到最三大的保三证和满三足。“个性三、时代三、效率三”生活三主张占据城三市资源三交汇的三核心地三带，缩三短时间三、交通三成本，三提升“三机遇、三情感”三等概率三。高标准三生活，三崇尚自三然与城三市的迅三速融合“新都三市主义三”对自三然的重三视，对三各个生三活层面三的高标三准追求三，使得三生活具三备了自三然与城三市共同三融合的三特征，三使人们三可能同三时实现三社会和三自然的三回归。追求成三就感、三时代进三步毗邻都三市而居三，把握三社会进三步节奏三，进而三引发自三我奋斗三和追求三的成就三感，这三是当代三人的主三要精神三和目标三所在。创造出三亲切宜三人的空三间和品三质生活三环境项目商三业定位三建议4、项目商三业形象三推广主三线建议住宅SOHO写字楼商业提升社区形象消费客源配套功能服务社区居民主力客群企业人事配套功能商务高度融合，相互带动提升社区形象六盘水三商业核三心区域三的时尚三汇聚中三心，唯三一商业三步行街三区，唯三一的综三合性商三业集群三，住宅三、商务三公寓（SOH三O）、写三字楼和三大型商三业产生三聚变效三应，同三时赋予三产品更三为丰富三的价值三，共同三提高项三目竞争三力，确三立市场三形象，三成就开三发商品三牌。项目商三业定位三建议5、项目商三业物业三功能展三示建议3、项目三商业规三划建议项目商三业规划三方向建三议项目商三业规划三原则建三议项目商三业规划三前景项目商三业业态三组合建三议项目商三业规划三建议项目商三业目标三客户群三定位建三议项目商三业商家三定位建三议项目商三业主力三业态建三议常见集三中型商三业分类开发述三求决定三了本项三目商业三部分以三销售为三主导，三自行持三有运营三为辅。三根据前三期与开三发商和三设计方三的沟通三，本定三位报告三将按照三商业步三行街方三向进行三深入。一、商三业规划三方向项目商三业规划三建议1、项目商三业规划三方向建三议六盘水三一站式三购物的三商业中三心：项目不三宜定位三于纯粹三大而全三的商业三中心；项目能三在其经三营范围三内成为三六盘水三的领袖三地位。六盘水三地区有三特色的三消费中三心：项目的三商业体三量注定三项目需三要向整三个六盘三水地区三辐射；项目的三区位在三开发区三商圈边三缘，很三难借力三，周边三城市多三个现代三化购物三中心的三业态组三合可以三让三我三们尝试三去寻找三辐射六三盘水地三区的业三态组合三切入点三；从某一三个消费三点上（三如餐饮三、娱乐三）形成三凝合力三，以点三带线突三破市场三大幕，三是整个三项目站三得最高三的方向三之一。项目商三业规划三建议2、项目商三业规划三原则建三议1、大型三时尚百三货带动三时尚消三费，做三六盘水三时尚消三费领跑三者2、大型三家电专三业店在三六盘水三的旗舰三店3、超大三型儿童三购物娱三乐专区4、六盘三水时尚三餐饮的三聚集地5、六盘三水最大三、最好三的电影三城6、六盘三水最好三的的美三发沙龙7、让人三耳目一三新的休三闲娱乐三组合项目远三景项目商三业规划三建议3、项目商三业规划三前景建三议功能组三合：集三购物、三餐饮、三娱乐、三休闲、三运动、三旅游、三游乐于三一体。三一些大三型的商三业街里三通常还三包含了三众多的三酒店和三办公的三功能。黄金比三例：最三佳功能三比例是三零售、三餐饮、三娱乐为52：28：20业态组三合：主三力店、三次主力三店、独三立店。三“主力三店是恒三星，围三绕主力三店周边三运行是三小行星三般的次三主力店三、品牌三店”。商业街三业态功三能组合三理论项目商三业规划三建议4、项目商三业业态三组合建三议主要零三售业态三解析(1)项目商三业规划三建议4、项目商三业业态三组合建三议主要零三售业态三解析(2)项目商三业规划三建议4、项目商三业业态三组合建三议零售购物版块购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店餐饮娱乐版块麦当劳下一站咖啡银乐迪必胜客乡村基豪客来肯德基文化衍生版块新华书店健身场馆电影院线儿童娱乐汽车展示教育培训回响唱片三大业三态版块项目商三业规划三建议4、项目商三业业态三组合建三议1、新世三纪（重三庆百货/星力百三货）时三尚百货三；2、华润三万家（三人人乐/步步高三）超级三市场；3、六盘三水最大三的电影三城——嘉裕影三城；4、第一三家超大三型儿童三购物娱三乐区；5、苏宁三（国美三）电器三商场。五大主三力商家项目商三业规划三建议4、项目商三业业态三组合建三议业态立三体解剖三分布建三议设备房美食广场快餐主力超市儿童天地车库2F1FB1B2主力百货主力百货车库

娱乐主力百货主力百货电器卖场运动休闲馆名品街电器卖场西餐咖啡少淑女流行馆3F4F主力百货5F时尚餐饮美容美发主题餐饮影院影院主题餐饮健身中心项目商三业规划三建议5、项目商三业规划三建议目标消三费群体三定位的三依据目标消三费群的三定位在三于，项三目不是三针对所三有消费三者，而三是针对三项目需三要的消三费者。目标消三费群的三需求特三色是项三目所应三具备的三主要特三色，而三不是所三有的业三态和风三情都是三针对目三标消费三群体。本项目三的目标三消费群三体主要三指向两三个层面三，一个三是特色三消费群三体，一三个是辐三射的消三费群体三。项目商三业规划三建议6、项目商三业目标三客群定三位建议消费者三划分：三分为两三个层次本项目三目标消三费群体三定位及三特征需三求项目商三业规划三建议6、项目商三业目标三客群定三位建议主要商三家类型三划分：餐饮：三大型餐三饮、西三餐、快三餐、咖三啡厅三、酒吧三、特三色小吃三；娱乐康三体：大三型娱乐三、康体三休闲；品牌类三：主流三品牌商三家；其它：三生活用三品、个三性用品三等。经营商三家需求三分析：大型商三家主要三集中在三主力店三、餐饮三娱乐业三，他们三需要消三费人群三有较强三的消费三能力，三一定的三消费习三惯；餐饮、三娱乐商三家对经三营面积三要求较三大，同三时餐饮三对于环三境景观三有一定三偏好；中高型三和中型三商业对三面积需三求较小三，其经三营区域三主要集三中在内三街，较三关注其三商铺的三位置，三以及商三业规划三定位能三否与其三经营项三目相符三。经营群三体定位项目商三业规划三建议7、项目商三业商家三群体定三位建议大型商三家：在三市场上三有较强三影响力三，对于三其商业三选址有三自己的三一套严三格要求三，对项三目的商三业价值三与风险三判断有三较专业三的评估三或经验三；同时三其价格三谈判能三力较强三；中型商三家：需三求面积三不是特三别大，三但是品三牌知名三度较高三，开店三标准较三严格，三但更灵三活，将三视项目三的运营三能力与三诚意而三调整；三需要与三品牌商三家和代三理商一三同协商三才能达三到高标三准的开三店要求三；其它商三家品牌三号召力三不强，三独立生三存能力三较弱，三比较注三重项目三商业规三划定位三，考虑三是否有三足够的三商业氛三围烘托三，喜欢三跟随主三力店进三驻。经营商三家特征三分析项目商三业规划三建议7、项目商三业商家三群体定三位建议目标商三家示例目标商三家示例1项目商三业规划三建议7、项目商三业商家三群体定三位建议RES三OUR三CES目标商三家示例2项目商三业规划三建议7、项目商三业商家三群体定三位建议目标商三家示例3项目商三业规划三建议7、项目商三业商家三群体定三位建议目标商三家示例4项目商三业规划三建议7、项目商三业商家三群体定三位建议1、百货业态形三式示意百货布三局建议三：1、百货三是我项三目的定三海针，三其品牌三形象和三档次奠三定了我三项目整三体的形三象档次三的基础三；2、本项三目必须三选择连三锁性，三有极强三抗风险三能力的三大型时三尚百货三；3、百货三业态因三为其特三殊性，三需要极三富表现三力的外三围视觉三表现以三及具备三广告形三象的门三头位置三；4、布局三方正，三柱距8米以上三，4-6层，单三层面积400三0-6三000平米为三宜，总三体量约3万方左三右。项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议本项目三超市规三模确定原则一三：本项目三商业定三位的原三则之一三是侵略三型商业三，因六三盘水市三场超市三在局部三区域已三经具有三很高的三饱和度三，且本三项目距三竞争超三市（沃三尔玛，三永辉）三皆不足1公里，三所以本三项目超三市也同三样带有三侵略市三场、抢三占市场三主力客三群的性三质，打三造现有三超市的三升级版三。因此三，要在三六盘水三现有超三市规模三上适当三增加，三以入驻三超市的三品牌和三超市竞三争的关三键要素三规模效三应增强三自身的三竞争力三。原则二三：知名品三牌连锁三超市的三选址要三求和面三积要求三；原则三三：建筑内三部空间三结构的三条件限三制，本三项目最三适合地三下一层三做超市三，而单三层面积三也是影三响超市三规模的三重要因三素。综上所三述，本三项目超三市建筑三面积建三议为：800三0-1三200三0平方米2、超市项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议2、超市业态形三式示意超市布三局建议三：超市主三要以品三牌、规三模和价三格取胜三，并要三求具备三良好的三便利可三达性，三因而地三下一层三可有效三的满足三这一需三求；超市因三其频繁三而大量三的进出三货需求三，必然三要求具三备相对三便利的三商品进三出通道三，因而三普遍要三求与地三面之间三具备最三便捷的三商业通三道，所三以地下三一层既三可有效三满足这三一需求三，又可三有效规三避一层三商业空三间商业三价值的三缺失，三通过地三下一层三超市的三人流吸三引和带三动作用三强化最三有价值三的地上三一二层三的商业三价值的三提升和三实现；品牌超三市对布三点选择三的要求三。项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议原则一三：商业街三位于商三业价值三最高的三地上1、2层，同三时也是三项目快三速回收三资金的三重要渠三道，因三此商业三街的规三模可以三适当增三大；原则二三：其他业三态与商三业街形三成良性三互动，三超市、三美食广三场、数三码娱乐三城、影三院和健三身中心三都可以三为商业三街带来三很高的三人气和三商业氛三围，因三此适当三增大商三业街的三规模，三可以形三成强有三力的核三心磁场三；原则三三：本项目三商业定三位的原三则之一三是侵略三型商业三，因此三商业街三部分也三具有侵三略市场三、抢占三市场主三力客群三的性质三；原则四三：建筑内三部空间三结构的三条件限三制，本三项目最三适合地三上一二三层做商三业街，三因此可三建设面三积也是三影响商三业街规三模的重三要因素三。原则五三：建筑受三高差影三响，可三营造多三首层概三念，增三加更多三平街层三和2楼商铺三以促进三销售，三在打造三多首层三步行街三的前提三下，可三适当放三大商业三街的规三模。综上所三述，根三据项目三周边1.5公里范三围常住三人口、三城市核三心区域三百货类三地铺调三查，结三合项目三功能业三态的选三择和商三业空间三的结构三要求，三本项目三商业街三建筑面三积建议三为：4-5万平方三米3、商业三步行街1）规模三确定项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议2）空间三多适性三建议——商业街三的建筑三灵活性本项目三借助高三差进行三多首层三设计，三所以商三业价值三最高的三地下-1层和地三上1、2层按照三商业街三形式来三考虑，三即商业三街以临三街店铺三形式出三售，档三次控制三在六盘三水目前三所能接三受的档三次范围三内，抓三住六盘三水主力三消费客三群。无三论从资三金回收三、商业三氛围营三造等角三度考虑三，这都三将是一三个合理三的方案三。另外，三考虑业三主招商三的灵活三性，建三议建筑三内部空三间采用三灵活的三设计手三法，不三仅可以三通过内三部分割三形成商三业街店三铺对外三租售，三也可以三直接利三用大面三积的通三透空间三，考虑三一拖二三的复式三店铺，三为招商三次主力三店、餐三饮休闲三等业态三留出灵三活空间三。3、商业三街项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议3）业态三形式示三意中庭空三间是项三目商业三街内部三空间最三大的特三色和亮三点，使三顾客能三够自由三的上下三，丰富三购物流三线；利用中三庭形成三的内部三空间，三即可以三分割成三特色独三立店铺三，也可三以通透三开敞，三为百货三、大卖三场等进三驻留足三建筑空三间的灵三活性。3、商业三步行街项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议利用中三庭设置三商业摊三点及休三憩设施三，给人三亲切随三意的购三物感觉三，并且三有效增三加商业三经营面三积。项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议特色餐三厅：不三同风格三的美食三集合，三连锁时三尚餐厅三集合。原则：时尚三美食汇三需要达三到一定三的规模三才能更三好的起三到聚集三作用，三通常5家400平米以三上时尚三餐厅集三合即可三形成合三力；六盘水三餐饮市三场极为三发达，三但时尚三餐饮尚三处于萌三芽状态三，按照三城市商三业发展三的普遍三规律，三时尚餐三饮逐渐三会在商三业中心三占据主三要位置三，其体三量通常三占整体三商业量三的10%三-15三%左右综上所三述，结三合区域三市场主三力商家三时尚美三食汇的三普遍选三择和项三目建筑三空间的三布局特三点，本三项目时三尚美食三汇建筑三面积建三议为：1-1三.5万平方三米4、时尚三美食汇1）规模三确定项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议本项目三的时尚三美食汇三，一定三要在内三部环境三及规模三品种上三营造自三己的特三色竞争三力，与三市场现三有水平三拉开差三距，同三时依然三遵循中三高价位三的原则三，抓住三六盘水三主力时三尚消费三群。2）业态三形式示三意4、时尚三美食汇项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议功能：数码娱三乐城包三含电子三游戏、三互动游三戏、网三吧等功三能，提三供游戏三、音乐三、网络三、饮料三和简单三食物等三，面向三的客户三群年龄三跨度较三大，既三有中小三学生、三高校学三生，也三有工薪三一族的三成年人三。供应：六盘水三目前还三没有成三规模的三数码娱三乐城，三多是小三面积的三网吧、三游戏厅三等，主三要针对三的是学三生客群三，经营三状况较三好，因三此此功三能业态三是本项三目的一三个典型三特色商三业功能三业态的三引入，三符合区三域市场三主力可三群的需三求特征三，可有三效强化三项目对三年轻客三群的吸三引力。需求：六盘水三在校学三生（中三学及以三上）接三近4万人，三不仅为三六盘水三的经济三发展积三聚了人三气，同三时也刺三激了学三校周边三餐饮服三务、文三化娱乐三、购物三休闲等三行业的三迅速发三展。再三加上年三轻工薪三族等消三费，这三一业态三存在着三相当大三的市场三发展空三间。结合行三业典型三商家的三普遍规三模选择三和项目三商业空三间结构三的特征三，本项三目数码三娱乐城三规模建三议为：300三0平方米5、数码三娱乐城1）功能三及规模三确定项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议数码娱三乐城既三是本项三目的特三色业态三，强化三项目的三形象特三质和差三异化优三势，同三时也非三常迎合三区域市三场以年三轻人为三主的消三费群体三的特征三，凸现三项目时三尚动感三的主题三特色。三此外，三在目前三的区域三商圈中三，这一三业态属三于相对三空缺，三市场经三营空间三相对较三好。2）业态三形式示三意5、数码三娱乐城项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议2）业态三形式示三意各种交三互式游三戏是其三主要的三娱乐形三式5、数码三娱乐城项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议6、影院1）规模三确定2）业态三形式示三意影剧院三面积为三：300三0-4三000平方米三（6-1三0个厅）项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议7、儿童三乐园1、儿童三乐园：为小朋三友提供三游玩的三场所，三同时附三带儿童三服饰、三用品销三售，以三及儿童三教育文三化等衍三生。2、以儿三童带动三家庭消三费儿童无三法单独三到达，三儿童无三法单独三消费，三儿童停三留时间三较长等三特点，三拉动以三儿童为三基础的三家庭消三费。3、做足三家庭为三基础的三主题消三费游、购三、娱涉三及较多三较广泛三的以1+1或1+N的家庭三消费形三式。满三足家长三和家长三带领儿三童的消三费与服三务。1）功能三及规模三确定结合行三业典型三商家的三普遍规三模选择三和项目三商业空三间结构三的特征三，本项三目儿童三乐园规三模建议三为：200三0-3三000平方米项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议2）业态三形式示三意7、儿童三乐园项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议按照以三上业态三及业种三大致分三布，可三得出大三致各业三态及业三种比例三如下：三（按各三业态所三占建筑三面积估三算）主力业三态面积三比例项目商三业规划三建议8、项目商三业主力三业态建三议4、项目三商业设三计建议项目商三业设计三建议项目商三业竞争三力营造三建议项目商三业工程技三术指标项目商三业主力商三家常规三建筑要三求商铺交三付标准三建议建筑主三体设计三建议一、土三建部分1）地面三：地面三已完成三了5CM厚陶粒三砼垫层三，并预三留5cm地面做三法高度三。2）隔墙三：轻钢三龙骨石三膏板或三砌体隔三墙，表三面腻子三刮平。3）朝向三公共通三道的隔三断：玻三璃隔断三。4）商三铺门：三玻璃门三。5）天三花：不三做吊顶三。6）柱子三：结三构柱面三。7）预留三空调外三机安装三位置。二、机三电部分1）强三电：配三电箱安三装到位三，照明三按照单三位间距三安装白三炽灯。2）弱三电：按三照套内三面积50㎡左右的三商铺2对语音三及数据三点来预三留容量三。80-三90㎡的商铺三按照3对语音三及数据三点来预三留容量三。线缆三预留到三天花顶三，不安三装末端三面板。250三㎡以上的三大铺位三仅把线三缆预留三在弱电三箱内。4）消三防：烟三感、喷三淋、消三防水、三消防报三警系统三、应急三照明、三出口指三示灯都三按照粗三装修一三次消防三报批的三要求做三至铺内三。二次三装修引三起的消三防需消三防送审三，改动三由客户三负责完三成。项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议外立面三设计建议选三用玻璃三外墙的三设计，三通透的三效果可三以让购三物中心三外立面三的人看三到内部三的购物三环境和三气氛，三有助于三吸引客三流并具三有一定三的展示三作用，三使得经三过此处三的路人三产生进三入购物三中心的三愿望。同时玻三璃外墙三的设计三也可以三使在购三物中心三内购物三，用餐三和休闲三的人看三到外面三的景色三。建议外三立面设三计应体三现主题三特色，三主墙体三应该体三现时尚三现代的三气息，三材质可三选用玻三璃墙和三石材搭三配。特别是三菩提南三路一侧三，利用三延展面三长的特三点，建三议重点三进行营三造，特三别是夜三间的声三光效果三；创造三第一印三象的独三特性。外立面三设计参三考建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议外部广三告位考虑到三商业项三目的展三示性，三一般都三会充分三利用建三筑的外三立面设三立广告三位，从三而扩大三项目的三展示性三，并提三升项目三的商业三价值。三因此，三本项目三应在外三立面设三置较多三的广告三位。广告位三设计参三考建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议外部广三告位广告位三设立位三置建议三。建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议中庭建三议商业的三中庭对三物业的三环境影三响极大三，欲引三入知名三的百货三主力店三，中庭三必不可三少。好的中三庭设计三既能实三现商业三展示的三最大化三，也能三对顾客三的购物三心理起三到积极三的影响三。提升三项目形三象。从可视三性以及三环境营三造角度三，建议三一层对三环境充三分营造三，增加三舒适感三。二层三的中庭三采取逐三步退台三的处理三，形成三阶梯感三，使楼三上顾客三的向下三视野更三加开阔三。建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议中庭利三用建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议公共空三间设计三建议商业建三筑的社三会化公三共开放三空间专三门用于三满足消三费者的三休息、三娱乐、三开展促三销活动三或者其三他社会三活动，三其类型三包括广三场、步三行街、三廊柱、三楼顶花三园等。三舒适的三环境和三便利的三设施不三仅能延三长顾客三的停留三时间，三还能以三良好的三购物体三验吸引三人们再三次光临三。建筑小三品的表三现力：三建筑小三品作为三艺术手三段在创三造丰富三的空间三形式中三起到很三大的作三用。在三进行公三共空间三的营造三时，设三计者应三充分发三挥各种三构成元三件在环三境中的三表现力三。烘托三出项目三的商业三气氛活动空三间的导三向性：三本案商三业与住三宅围合三而成的三内街将三对其中三的消费三者起到三引导作三用。人三们在内三街这个三节点中三休息停三留，决三定下一三步活动三方向。三因此，三在公共三空间的三各个方三面的设三计中应三注意这三个重要三的定向三作用。三使空间三中充满三变化并三有足够三的休息三场所。三促进消三费者沿三着设定三的方向三行进，三带来更三多的商三业行为三。内街活三动空间三的中心三作用:本案的三内街将三成为项三目消费三者定向三活动的三基准点三和节点三，起到三中心场三所的作三用，能三为人们三在项目三中活动三增加便三利性，三增强整三个项目三的商业三吸引力三。建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议公共空三间设计三参考建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议走道设三计走道设三计:从现代三大型零三售物业三设施发三展的最三新趋势三来看，三室内走三道更加三人性化三，可以三为消费三者创造三美好的三消费环三境，本三项目室三内走道三宽度建三议设置三在4-6米之间三，购物三中心内三部走道2.4三—3.三6米之间三。在走三道当中三设置部三分休息三椅、绿三色植物三或建筑三小品，三打造优三雅人性三化的购三物环境三。走道的三设计要三能够最三大限度三的考虑三项目里三面所有三的商铺三平衡，三保证所三有商铺三的人流三量。步道设三计参考建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议步行街三区设计三示例设计扶梯设计连廊最佳柱距8米进深在12-13米走道设三计:从现代三商业步三行街的三设计来三看，多三连廊设三计已经三成为一三种常态三，对于三提升高三楼层商三铺的使三用价值三有着巨三大的作三用。建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议促销空三间设计由于本三项目有三设计中三庭，中三庭周边三公共空三间较大三，建议三在项目三中庭及三其周边三的空间三设置品三牌促销三区域，三增加临三时租用三面积，三提升整三体收益建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议廊桥设三计廊桥建三议以玻三璃、金三属为主三要材质三，增强三现代感三。宽度三适当放三宽，可三预留休三息空间建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议卫生间三设计卫生间三是商业三项目重三要的服三务环节三，对于三卫生间三除合理三布置外三，还需三要在装三修上注三意人性三化设计三，色彩三、功能三上都要三符合项三目的整三体定位三。考虑到三顾客的三不同需三求，设三置亲子三卫生间三、残疾三人卫生三间等。建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议花车小三店建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议停车位随着私三家车拥三有率的三提高，三越来越三多的人三喜欢三开车前三往购物三地点，三因此本三项目应三预留充三足的停三车位。三并且做三到人车三分流。提供充三足的车三位还可三以吸引三更多的三外来高三端消费三群体。同时也三可以利三用车位三达到宣三传和广三告的效三果。地上广三场规划三部分车三位有利三于商业三氛围的三营造。建筑主三体设计三建议项目商三业设计三建议1、项目商三业设计三建议1、形象三力上的三提升项目商三场新颖三现代的三外立面三，可以三有效地三与六盘三水其他三商业相三区别，三从形象三和展示三力上提三升项目三竞争力三。项目商三业设计三建议2、项目商三业竞争三力营造三建议２、特三色业态三的引入现代化三的影院三、娱乐三城、休三闲健身三中心本三身在六三盘水都三是极具三特色的三商业，三可以有三效吸引三人流并三提升项三目整体三档次感三，迎合三区域年三轻消费三客群的三需求特三征。项目商三业设计三建议2、项目商三业竞争三力营造三建议３、业三态间的三互动写字楼三和公寓三可以与三裙楼的三商业很三好地形三成互动三，商业三可作为三他们的三配套，三特别是三商业中三的休闲三健身、三影院、三娱乐城三都可以三很好地三完善写三字楼及三公寓的三配套功三能；而三写字楼三及公寓三又可以三为商业三带来大三量稳定三的中高三端消费三人群。项目商三业设计三建议2、项目商三业竞争三力营造三建议４、商三业空间三的改进除了采三用中庭三的设计三手法，三还可在三商业街三的部分三节点处三，布置三趣味性三休闲空三间，不三仅体现三对消费三者的关三怀，提三升消费三者购物三的舒服三度，更三可以延三长消费三者的滞三留时间三和购物三消费的三可能性三。项目商三业设计三建议2、项目商三业竞争三力营造三建议基础配三套工程三设施要三求项目商三业设计三建议3、项目商三业工程三技术指三标厨房及三强电配三套工程三设施要三求项目商三业设计三建议3、项目商三业工程三技术指三标弱电及三其它配三套工程三设施要三求项目商三业设计三建议3、项目商三业工程三技术指三标百货开三店技术三指标一、物三业要求三：1、总建三筑面积150三00—三450三00平米。2、单层三面积400三0平米以三上。3、合作三方式：三租赁（10年以上三）。4、标准三层高：三首层层三高不低三于5.5米，二三层以上三层高不三低于5米。5、楼板三承重：三不低于450三kg/三㎡。7、柱距三不小于8*8米。8、交付三条件：三中央空三调、消三防喷淋三、烟感三器、自三动扶梯三、升降三梯，给三排水供三水量16立方米/天，照三明100伏安/平方米(不含中三央空调)。9、停车三位不小三于200个项目商三业设计三建议4、项目商三业主力三商家常三规建筑三要求1、停车三位不少三于300辆。2、非机三动车位三要求在800辆左右三。3、送货三车进出三线路及三卸货区三、购物三私车线三路与小三区交通三及外部三交通合三理布局三。4、电：三二路供三电：150三0kv三a-2三500三kva5、煤气/天然气三：100立方米/小时6、水：三二路进三水，250立方/天7、电梯三：至少三两部3吨专用三货运电三梯。超市开三店技术三指标一、建三筑物：1、总建三筑面积400三0—2三500三0平方米三。2、建筑三物为规三则形状三，便于三功能设三置。3、层高三：板到三板不小三于5.6米，净三高大于三等于5.4米（梁三下净空三最小4.5米）4、承重三：卖场三为0.6三5吨/平方米三，卸货三区为3吨/平方米三，仓库三区为0.8吨/平方米三。5、柱距三最小8*8米。6、地上三首层必三须有足三够空间三的入口三大堂。三并配有三不小于300平米的三专用卸三货区。二、硬三件配套三：项目商三业设计三建议4、项目商三业主力三商家常三规建筑三要求KTV开店技三术指标一、建三筑物要三求：1、建筑三面积150三0-4三000平米。2、净高三不小于2.8米，承三重350公斤。3、供电500三kva、供水200吨/天。4、广告三位要求3-1三5米的门三头广告三位。5、化油三池通常3-5吨、烟三道1-2个规格三为80-三100三CM项目商三业设计三建议4、项目商三业主力三商家常三规建筑三要求影院开三店技术三指标一、建三筑物要三求：1、建筑三面积150三0-6三000平米。2、承重450公斤/平方米三。3、普通三影院楼三层最低三不低于三梁下6米。4、星级三影院标三准层高三：电影三放映厅三装修后三净高在8.0以上，三即梁下三净高约9.0米高。5、放映三厅数量三，总数三量为5-1三2个。一三般影院三包括一三至两个350三-50三0人大厅三。及中三小型放三映厅和VIP厅。项目商三业设计三建议4、项目商三业主力三商家常三规建筑三要求大型中三餐物业三标准要三求项目商三业设计三建议4、项目商三业主力三商家常三规建筑三要求特色中三餐物业三标准要三求项目商三业设计三建议4