某家居市场设店全案策划汇报

汇报体系市场调研报告市场定位报告产品建议报告招商推广报告市场调研报告相关指标分析2004年城市居民人均可支配收入为15637.8元，比上年增长12.6%，人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%人均住房面积近19平方米，比上年增加0.3平方米商品房空置有所下降。2004年全市商品房空置率为13%，比上年同期下降了3.8个百分点2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米,增长29.1%，北京别墅、公寓交易面积为134.6万平米商品房平均售价小步上涨，全年商品房每平方米平均售价为5053元，其中商品住宅为4747元，分别比上年末增长6.7%和6.5%。361259.6%2818247959970986410841395161618102011217412.410.510.411.21110.29.89.69.213.512.111.69.50500100015002000250030003500400019911992199319941995199619971998199920002001200220030246810121416GDP（亿元）增长率（%）

对家居市场的影响国家政策及土地的不可再生性导致了开发成本上升，房价不断上涨，高档住宅大量涌现，从而加大了对高端家居产品的需求过高的价格使部分人放弃了购买第二套住宅的想法，而转向对现有住宅的升级（如装修、家具的更新换代等）2002年，北京高档房地产项目开始大规模建设，按照房地产界“三年”的建设周期，至2005年，高档房产将大幅度投放市场

北京市“十五”时期商业发展规划繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈

北京市未来发展规划北京市家居建材市场分布环线位置名称北二环北京建材经贸大厦，怡和阳光饰家家居市场南二环百安居九龙店北三环大钟寺蓝景丽家，宜家家居，曲美家具，好家居建材装饰市场，福丽特家具建材装饰城东三环曲美家具，保佳家装建材市场，伊力诺依丽都精品馆，伊力诺依东三环sohu馆，伊力诺依爱家精品馆，美克美家南三环东方家园精品家具建材家装城，居然之家十里河店，居然之家玉泉营店，家世界分钟寺店，玉泉营建材装饰市场，家和家美家居市场，环三环家居广场，北京名流爱心家居装饰中心，爱家世界家居汇展中心，美克美家西三环西三环丽泽建材城，蓝景丽家六里桥店，曲美家具，北京碧溪家居市场，北京金加金家居市场北四环居然之家北四环店，曲美家具，曲美大屯店，东方家园大屯店，爱家家居，正时家居广场，北四环灯具批发商城，北京万家灯火装饰城，德易家，伊力诺伊，天坛家具，伊力诺依亚运村生活馆东四环爱家家居，东郊建材批发市场，东四环双龙家居，北京城外诚家居文化广场，天隆家园建材批发市场，伊力诺依东四环生活馆南四环东方家园十八里店店，伊力诺依西四环居然之家世纪金源店，爱家家居，五棵松集美家具城，百安居金四季店，京美家园建材批发市场，红星美凯龙，好美家四季青店，家世界西四环店，伊力诺依西四环生活馆北五环爱家家居来广营店，东方家园西三旗店，百安居来广营店，好美家西三旗店，伊力诺依清仓中心店东五环香河家具城家居市场的分类品牌专卖店建材家居超市家居零售市场专业细分市场建材批发市场物业名称规模（㎡）地理位置序号丽泽建材城14000西三环丽泽桥东1碧溪家居165000丰台北路2东方家园26000丽泽桥3红星美凯龙3000正阳大街4家世界40000正阳大街5名流爱心家居40000丰益桥南6东方家园11000京开高速7玉泉营建材家装市场10000京开高速8环三环家居50000菜户营南路9天和建材装饰市场15000玉泉营环岛10三兴家居4000京开高速11居然之家40000玉泉营环岛12京开五金建材批发市场13000京开高速13家和家美16000珠市口东大街14温州灯具城6000革新南路15洋桥家居布艺市场4000洋桥16才华窗帘布艺市场5000南苑路17时代风采布艺城2000大红门路18木樨园家居城7000木樨园桥南19城外诚建筑装饰商城100000成寿寺路20家世界超市18000分钟寺21古典古玩家具市场20000成寿寺路22城外城家居文化广场50000南四环东路23家和家美家居60000十里河24居然之家30000十里河25十里河灯具批发城2600十里河26东方汇美家居广场60000十里河27保佳建材城20000十里河28双龙家居7000十里河29南城家居建材市场概述区域名称家居类建材类布艺类灯饰类综合类木樨园家具布艺市场10300西南三环家居建材商业中心43001成寿寺家居建材商业带21001十里河家居建材市场41010碧溪家居专业广场11001南城家居建材供应特点总体供应量大，形成了较强的区域影响力分布密集，业态齐全，专业氛围较成熟

项目交通分析

区域竞争现状

中高档家居产品商户调研

独体商业楼（含商场）家居市场临街店铺写字楼家饰类42%10%22%26%家具类60%15%23%12%灯饰类35%52%8%5%厨卫类34%24%30%12%画廊/会展90%0%0%10%商户开店意向

对本项目的看法业态可承受租金区间（元/天*天方米）家饰类3--6家具类5--7灯饰类4--6厨卫类3--6画廊／会展1.5以下

样本来源调研方式数量（份）美克美家店内调研问卷120高档公寓、别墅售楼处调研问卷、访谈350伟业成交客户资料库随机抽取170合计640消费者调研（针对高收入人群）

各类商户进如本项目的意向

市场定位报告

美克大厦.基础技术指标.占地面积5265平方米建筑面积18500平方米建筑结构内部钢结构,外部玻璃幕墙层高东区:4.8米西区4.3米层数A座地上三层1870平方米/层B座地上七层1304平方米/层电梯A座数量:1部(奥迪斯牌)分布:一至三层B座数量:2部(蒂森牌)分布:三至七层步行梯旋转式步行梯分布：一至三层绿化率37%使用率78%停车位地上停车位60~80个美克大厦.各层功能划分.经营区域面积5610平方米招商区域面积2608平方米各层功能划分地下一层:仓库地上一至三层:美克美家产品经营区(其中三层西区为待招商区域)地上四层:招商区域地上五、六层:外租写字间地上七层:美克美家办公区、贵宾室、餐厅优势(strength):机会(opportunity)：1.美克集团实力雄厚，市场竞争力强大。2.地理位置优越、交通发达、展示性好3.本项目物业条件优越1.北京高档住宅市场销售体量可观,为本项目带来无限商机2.西南板块步入升值阶段，丽泽板块打造商务商圈劣势(weakness)：威胁（threat）：1.物业内部规划设计不合理2.美克美家自身的档次对于招商的影响3.经营业态比较单一1.高端家具市场竞争激烈，国外品牌纷纷登陆2.受南城整体商业档次影响,区域内家居建材类市场租金水平难以提升本项目三的SW三OT分三析“Ot三her三li三fe三,实三景美克三”---三---三寻找自三我的家三居购物三场所本项目三的主题三定位本项目三经营主三题的塑三造主要三强调的三是体现三消费者三个性、三品位的三购物场三所，这三是对于三客户需三求的细三化以及三购物习三惯的精三确定位三，然后三通过产三品组合三和产品三互动达三到提升三品牌，三促进销三售的作三用。根据市三场现状三，家居三装修资三金投入三比例，厨房第一。三按平方三米计算三，通常三厨房资三金投入三占总投三入的四三分之一三到三分三之一；三其次是三卫生间三，约占三五分之三一；再三次是客厅(不包三括家具)。也三就是说三厨卫产三品接近三占家庭三总装修三费用的三一半业态选三择的依三据具有一三定实力三、在专三业市场三上有一三定市场三占有率三的品牌三商户所经营三产品的三档次要三与美克三集团所三经营产三品的档三次相匹三配在一定三程度上三是为了三充分展三示自己三的产品三，与美三克产品三产生互三补、互三动，不三是单纯三从获利三角度考三虑的商三户具备相三当的市三场潜力三，急于三提高自三己的品三牌形象三，能承三受一定三的租金三压力较高端三的知名三品牌，三租金较三低，但三可提升三本项目三的品牌三形象，三聚集商三气经营商三户定位客户类型特征代表人群金领阶层高学历、高收入、有境外教育背景CEO、外企高管精英阶层较高学历、高收入、社会经验丰富演艺人员知识英才高学历、中高收入教授、专家中产阶层中等学历，中高收入公务员小白领高学历、中等收入、年轻外企公司职员暴发户低学历、高收入、资源优势强包工头消费人三群定位产品建三议报告产品设三计的主三题定位首先，三美克美三家自身三将风格三定位于三美式家三具，包三含传统三、现代三、休闲三三个系三列，在三产品风三格上已三经迎得三了市场三上的普三遍认可其次，三招商区三意向商三户的产三品风格三未来也三将以欧三美风格三为主，三总体上三与美克三美家产三品风格三保持一三致第三，三美克美三家产品三以高档三家具为三主，招三商区产三品以高三档厨卫三为主，三两者在三商品内三容上形三成了同三质互补第四，三为了保三证美克三美家与三招商区三作为一三个整体三物业的三整体性三，我们三需要打三造一个三能够面三对消费三者的共三同的消三费理念外部交三通导引门前广场美克大厦美克绿化区东方家园西三环北门前指示牌：明确表示出商业楼内部各产品业态的分布，及内部人流走向。道杆指示：主要分布在本项目三环附路，要求明确表明物业的名称、位置，色彩鲜明4F直梯B11F2F3F直梯内部交三通组织内部指三示牌布三置东侧主三入口处三：标明三美克美三家综合三物业的三经营主三题、风三格及各三楼层业三态简介前台东三北侧休三息区：三大型商三户的产三品宣传一至三三层电梯三外：各三层分别三标明上三一楼层三内的主三要产品三及风格营业区三电梯内三：美克三美家综三合物业三各楼层三产品业三态营业区三步行梯三：标明三美克美三家各楼三层业态三及具体三品牌三层通三往招商三区入口三处：标三明招商三区的L三OGO招商区三一、二三、三层三电梯外三：一层三电梯外三标明各三层主要三产品，三二层与三三层分三别标明三上一楼三层内的三主要产三品及风三格招商区三电梯内三：三至三四层业三态简介室内广三告位的三设计原三则不要影三响采光三的通透三性（如三租赁区三内的玻三璃幕墙三上不要三设立广三告位）要充分三利用各三种设施三设备的三外展示三面广告位三的尺寸三大小要三比例协三调要保证三各个广三告位的三形象统三一性不要影三响美克三集团的三品牌形三象室内广三告位的三设立位三置租赁区三域内的三柱子四三周设备用三房的周三边外墙消防分三区墙面卫生间三、消防三楼梯门三的装饰电梯的三内部室外广三告位的三设立从20三04年三10月三1日开三始，户三外广告三设施须三由市、三区广告三处统一三规划、三统一监三督管理三，未在三规划之三内的地三区严禁三设置广三告位，三在规划三之内可三以设置三的广告三位的具三体形式三、具体三尺寸由三广告处三决定，三即使是三自有产三权的建三筑物也三须依照三此规定关于三三层防火三分区门三的设计三方案LOGO主题定位液晶显示屏两侧门三加高，三采用防三火卷帘三门，南三门加宽三，门两三侧做引三导设置三、四三层业态三规划厨柜卫浴卫浴厨柜厨柜厨柜卫浴卫浴四层三层招商推三广报告必要的三法律文三件的准三备《客户三确认书三》：主三要是我三司在招三商过程三中将意三向商户三的名单三与贵司三进行确三认时签三署的文三件；《认租三意向书三》：主三要是在三商户确三定进驻三意向时三与贵司三签署的三确认文三件，其三中包括三意向租三金、面三积及位三置等；《商铺三租赁经三营合同三》：商三户与贵三司签署三的最终三租赁合三同，其三中包括三租赁期三限、起租三期、免三租期、三管理費三、水、三电、空三调、电三话、保三证金、三共同经三营基金三（用于三宣传、三建立并三维持市三场形象三等）、三其他（三如广告三牌使用三、续约三等）及三违约责三任等；《管理三公约》三、《装三修协议三》：这三两类合三同协议三将作为三《商铺三租赁经三营合同三》的附三件与商三户签字三确认。招商必三要的准三备招商推三介书商户的三进场流三程各项管三理规章三制度人员的三培训招商的三实施策三略面积（平方米）位置业态品牌号召力100以下0A区0厨卫10%无0100~29910%B区2%厨卫10%300~49915%强5%500以上20%C区3%厨卫20%招商的三价格策三略A区B区B区C区A区B区B区C区四层三层根据前三期《项三目定位三报告》三的结果三,厨卫三商户可三承租价三格的范三围.待招商三区域所三处的层三数(三三、四层三)限制三。为了有三效地吸三引品牌三商户的三加入。各层不三同区位三影响产三品展示三、人流三动向的三要求。招商价三格制定三的依据经济效三益分析业态分布套内核算各类铺位租金合计（元/天）建筑面积（平方米）铺位数量（个）租金（元/天方米*天）厨卫类四层60013.42205230024.32259210014.62462合计5106厨卫类三层60013.99239430025.04302410015.39539合计5957方案一租金计三算公式三：租金=三各层基三础租金三*{1三-（“三面积”三折扣%三+“三位置”三折扣%三+“三业态”三折扣%三）}楼层建筑面积（平方米）租金（元/天*平方米）各层年租金合计（元/年）四层13003.121,480,440三层13003.641,727,180本项目每年租金总计（元/年）3，207，620方案二租金计三算公式三：租金=三各层基三础租金三*{1三-（2三0%三+3三%+三20三%+三5%三）}面三积位置三业态品三牌号召三力楼层建筑面积（平方米）租金（元/天*平方米）各层年租金合计（元/年）四层13002.811,332,396三层13003.461,640,821本方案平均租金（元/天*平方米）3.13本项目每年租金总计（元/年）2，973，217方案三四层租三金计算三公式：租金=三3.1三2*三90三层租三金计算三公式：租金=三3.6三4*三95三%整层出三租平均三租金=三（四层三租金+三三层租三金）/三招商区三域总建三面租赁方案经济效益比较（万元）招商情况预测方案一拆分出租404作为拆分出租，商户由于承租面积小，因此，租金承受能力强，但由于面对商户较多，因此，招商周期长，且难度大，当然，在后期经营管理中，其管理难度也将被提升。方案二分层出租321作为分层出租，商户由于承租面积较大，因此，租金承受能力较低，但是，招商周期短，招商压力较小，同时，在后期经营管理中，贵司面对两家商户，其管理难度最低。方案三整租297作为整租商户，对于本项目招商压力最小，周期也最短，未来经营风险也最低，但承租能力较低，同时，对于这类商户的选择，必须本着与美克产品形成完全互补的原则。租赁方三案比较推广计三划表时间节点项目招商工作

正式启动主力商户签约基础商户

签约开业前2~3个月开业媒体选择推广方式形象推广消费引导《瑞丽家居》、《精品购物报》、直投DM《目标广告》、庆典软性文章、专题活动经营形象美克网页、瑞丽网站作相应的链接、户外软文、硬广招商推广主力商户《北京青年报》、美克网页、门户网站（如新浪）、招商推介会等硬广、专题、活动基础商户后期的三商业物三业管理纯物业三的管理三（如公三共区域三的保洁三、保安三、绿化三、秩序三的维护三、设备三的维保三等）整体的三促销推三广活动二次招三商的准三备其他配三合商户三的工作9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。15:三59:三5815:三59:三5815:三594/2三9/2三023三3:三59:三58三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。4月-三2315:三59:三5815:三59Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。15:三59:三5815:三59:三5815:三59Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。4月-三234月-三2315:三59:三5815:三59:三58Apr三il三29,三20三2314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三33:5三9:5三8下三午15:三59:三584月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三233:5三9下三午4月-三2315:三59Apr三il三29,三20三2316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29三15三:59三:5815:三59:三5829三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。3:5三9:5三8下三午3:5三9下三午15:三59:三584月-三239、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。15:三59:三5815:三59:三5815:三594/2三9/2三023三3:三59:三58三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。4月-三2315:三59:三5815:三59Apr三-2329-三Apr三-2312、世间三成事，三不求其三绝对圆三满，留三一份不三足，可三得无限三完美。三。15:三59:三5815:三59:三5815:三59Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香积寺三，数里三入云峰三。。4月-三234月-三2315:三59:三5815:三59:三58Apr三il三29,三20三2314、意志三坚强的三人能把三世界放三在手中三像泥块三一样任三意揉捏三。29三四月三202三33:5三9:5三8下三午15:三59:三584月-三2315、楚塞三三湘接三，荆门三九派通三。。。四月三233:5三9下三午4月-三2315:三59Apr三il三29,三20三2316、少年三十五二三十时，三步行夺三得胡马三骑。。202三3/4三/29三15三:59三:5815:三59:三5829三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天气三晚来秋三。。3:5三9:5三8下三午3:5三9下三午15:三59:三584月-三239、杨柳三