D房地产贷款项目评估

房地产贷款项目评估第一页，共四十六页。房地产贷款流程简介

《贷款通则》调查评价将有关材料上报审批部门审批发放阶段分为落实贷款条件，签定合同，落实用款条件，支用，贷款登记5个步骤主要贷款资产检查，回收等方面工作审批发放信贷管理回收贷款调查评价工作一般在15-30日内完成受理业务是否客户申请对提出申请的客户资格审查对客户资料进行初步审查客户提交资料及担保资料退还客户业务受理阶段在3个月内完成资格审查是否合格第二页，共四十六页。房地产贷款评估项目内容：借款人及项目主要关系人资信评估2项目概况和建设情况评估3项目评估结论145投资估算与融资方案评估7财务效益评估6财务基础数据的确定8项目市场情况评估不确定性分析9银行效益与风险防范措施评估第三页，共四十六页。1、项目评估结论

（一）项目受理情况（简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，建设银行受理并开始评估项目的时间、过程）

“xx”项目由重庆xx地产有限公司开发建设，位于重庆市渝北区冉家坝景观大道300号。项目计划分两期进行，我行对“xx”一期项目给予了贷款，于2005年末完成了一期的项目评估，于2006年2月对一期项目发放贷款5000万元，现已有2300万元销售资金存入我行偿债资金归集帐户。本次评估项目的是“xx”二期工程，其技术经济指标如下表：占地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率38.57亩91594.11m23.5834.50%30.12%xx公司计划从2006年7月正式启动二期项目，向我行提出贷款申请4000万元。我行公司及机构业务部会同经办支行于2006年6月26日到该公司进行调查，收集项目有关资料，了解企业目前的经营及项目开发状况，并到现场调查工程现状，于2006年7月10日完成项目评估。

第四页，共四十六页。（二）贷款项目评估结论1）建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件

经过详细的评估论证，建议在四证齐全、抵押担保落实的前提下发放房地产开发贷款。贷款金额：4000万元贷款期限：2年贷款年利率：7.839%（按同期基准利率上浮30%）1、项目评估结论

第五页，共四十六页。（二）贷款项目评估结论2）项目的竞争优势和劣势Advantages①地理位置较好，具有较好的潜在区位优势。②产品以中小户型为主，符合国家长期政策导向。③一期项目销售良好，对本项目的销售将起到促进作用。Disadvantages①冉家坝片区新楼盘投放量大，市场竞争激烈。②该项目成本偏高，盈利水平较差1、项目评估结论

第六页，共四十六页。（二）贷款项目评估结论3）该项目贷款给银行带来的收益直接收益：利息收入。据测算，将给我行带来419万元利息收入。间接收益：个人按揭贷款业务。

按照住宅销售需办理按揭贷款的比例为70%、按揭成数6成测算，预计将为我行带来接近7600万元的个人按揭贷款项目储备。

紧密银企关系，综合发展公司业务、个人业务。1、项目评估结论

第七页，共四十六页。（二）贷款项目评估结论4）银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施潜在风险：市场和政策风险。xx地产公司是一家新成立的房地产开发企业，资产规模较小，抗风险能力偏低，企业房地产开发经验也较为有限，对国家宏观经济政策的敏感性也较高，国家调控政策的变动对该企业的发展前景将产生十分重要的影响。风险防范措施：①密切关注新的政策变动情况以及市场运行情况，关注本项目动态。②加强资金监管，保证贷款只能用于本期项目建设，防止挪用、混用。③及时掌握项目销售进度，及时回收贷款本金。④及时跟进，做好该楼盘个人按揭贷款的服务工作，促进项目开发贷款向个人按揭贷款的正常转化，分散开发贷款风险。1、项目评估结论

第八页，共四十六页。2、项目主要关系人资信评估（一）借款人评价1）借款人简介重庆xx地产有限公司前身系重庆ss经贸发展有限公司，主要从事摩托车整车及零配件销售，2003年该公司更名为重庆xx实业有限公司，2005年3月再次更名为重庆xx地产有限公司。xx地产公司股权结构：xx控股集团有限公司ttff重庆xx地产有限公司注册资本2100万元52%24%24%第九页，共四十六页。2、项目主要关系人资信评估（二）财务报表计算结果如下：资产负债率：44%流动比率：4.16流动比率＝流动资产／流动负债×１００％。式中的流动资产是指资产负债表中的流动资产项目，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、待摊费用、存货等，其中应收账款要以扣除坏账准备后的净额计算。流动负债是指资产负债表中的流动负债项目，包括短期借款、应付票据、应付账款、应付福利费、未交税金、未付利润、其他应付款及一年内到期的长期负债等。通常情况下，这个值大于２的时候被认为该企业的短期偿债能力没有问题。

第十页，共四十六页。速动比率：0.88是从流动资产中剔除了存货后和待摊费用与流动负债的比值.速动资产=流动资产-存货-待摊费用.一般经验认为：流动比率在2：1比较适当，而速动比率则为1：1xx地产公司偿债能力较强，但该公司目前开发项目只有“xx•”，资产规模偏小，抗风险能力一般。第十一页，共四十六页。3、项目概况和建设情况评估（一）项目基本情况(说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况)

本次评估项目的是“xx•”二期工程，占地面积38.57亩，容积率3.58，建筑密度34.50%，绿地率30.12%建筑面积91594.11m2，其中：

住宅66459

m2，共661套；临街商铺6459m2；院落式休闲商业街7059m2；地下车库9336m2，停车位396个；幼儿园及服务管理用房2281

m2；

第十二页，共四十六页。（二）项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件）国有土地使用证：100房地证（2005）字第；建设用地规划许可证：渝规地证（2005）北龙字第号；建设工程规划许可证：暂未取得；建筑工程施工许可证：暂未取得。

3、项目概况和建设情况评估本项目的规划审查，重庆市规划局已经于2006年6月27日审查通过，预计于2007年7月15日取得建设工程规划许可证。第十三页，共四十六页。（三）项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析）

截止2006年6月末，该项目场地平整已经完成，xx地产公司拟在近期进行工程招标，企业计划于2006年7月末正式开工，建设工期14个月，将于2007年10月竣工交房。根据该项目的建设进度以及项目的营销计划，计划在2006年11月开始预售。3、项目概况和建设情况评估第十四页，共四十六页。（四）项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与该项目有关人员的技术水平）

建筑设计单位：机械部第三设计研究院

甲级工程设计资质施工单位：待招标确定监理单位：重庆西蒙兹监理公司国家甲级监理资质3、项目概况和建设情况评估第十五页，共四十六页。（五）环境评估本项目的建设对周边环境无影响，故不作评估。3、项目概况和建设情况评估第十六页，共四十六页。4、项目市场情况评估（一）房地产投资环境评估（分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市基础设施等情况）

2006年1-5月，全市房地产开发累计完成投资188.60亿元，同比增长30%，占同期全市固定资产投资总额的30.21%。重庆市房地产开发重点进一步向住宅市场调整，住宅完成投资108.40亿元，占房地产开发投资的比重由去年同期的54.2%上升到56.6%，本月累计完成投资额比上月环比增长30.5%。

江北、渝北、北部新区组成的“三北区域”是近年来重庆市房地产市场最为活跃的地区。截至2006年5月末，渝北区本年房地产开发累计完成投资35.37亿元，同比增长57.1%，占同期地区固定资产投资总额的50.01%，房地产开发投资成为拉动地区固定资产投资增长的主要因素。第十七页，共四十六页。（二）项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）

本项目定位于适合中等收入阶层购买的中高档住宅小区，目标客户适应面较为广泛。主力户型每套总价可控制在25－35万元之间，对于中等收入购房者特别是年轻白领阶层有较强的吸引力。4、项目市场情况评估第十八页，共四十六页。（三）房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况）

住宅和小区临街商铺采用出售的方式经营车位预计开发商将采取销售和出租两种方式4、项目市场情况评估第十九页，共四十六页。（四）市场情况评估1）供求情况2006年1-5月，商品房竣工面积439.83万平方米，同比减少7.6%。本年同期新开工面积1041.66万平方米，同比增长22.2%。2006年1-5月，渝北区房地产开发施工面积991.19万平方米，同比增长27.9%，竣工面积98.59万平方米，同比增长145.6%。2006年1-5月重庆市商品房销售面积648.60万平方米，其中，渝北区销售面积114.13万平方米。从上述商品房供求及开竣工面积统计数据看，渝北区房地产市场活跃，但由于近年来开发力度较大，在项目开发周期的作用下，市场供应呈进一步放量增长的趋势，预计市场竞争将更为激烈。2）价格分析由于城市化进程的加快、城市基础设施及交通条件的改善，冉家坝地区土地价格呈快速上升的趋势，按照重庆城市规划，冉家坝片区将成为北部新区的政务中心，在当地政府主导及众多有实力开发商的开发带动下，基础及商业配套设施正在不断完善，该区域市场将拥有广泛的客户群，从长远看，预计冉家坝片区房屋销售均价将呈上升趋势。4、项目市场情况评估第二十页，共四十六页。冉家坝片区在售中高档楼盘销售情况楼盘名称楼盘地址开发规模（万m2)主力户型销售均价开盘时间销售情况龙湖·紫都城龙山大道111号48三室二厅90-120m23900一期05.06

二期06.04一期90%以上东和春天EF组团松石北路30三室二厅套内100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新区新南路11三室二厅84m2两室两厅74m23660二期06.03一期已售完4、项目市场情况评估目前冉家坝片区在售中高档住宅套内销售均价在3400－3500元/m2左右，一般较低档次楼盘价格也已突破3000元/m2。“xx•”一期在售均价为3500/m2。本期评估住宅价格按一期目前的销售均价，即套内3500元/m2，按公摊系数18%折算成建面销售价格为2870元/m2。尚源印象东和春天龙湖·紫都城第二十一页，共四十六页。3）成本分析

评估测算本项目的成本为21644万元，其中:

土地成本:7863万元，占总成本的36.3%

楼面地价:858元/m2；

建筑安装成本:9058万元，占总成本的41.8%，

单方成本:989元/m2（含电梯等设备安装费用）；

前期工程、基础设施及公共配套设施建设费:1744万元，占总成本的8.1%。本项目全费用建筑面积单方成本约为2363元/m2。与本地区类似楼盘相比，成本偏高，与周边楼盘如“龙湖•紫都城”、“渝开发•北岭锦园”相比，总成本高出300元/m2以上，主要是本项目土地综合价金为222万元/亩，土地取得成本较高，导致总成本偏高。4、项目市场情况评估第二十二页，共四十六页。4）项目竞争能力分析

本项目位于冉家坝片区的中心区域，毗邻冉家坝中心广场，住宅户型设计紧凑，主力户型套内面积在100m2以下，产品定价较为合理，对于中等收入购房者特别是年轻白领阶层有较强的吸引力。商业部分特别是院落式商街面临冉家坝城市景观大道，物业形态类似上海新天地广场，其产品设计目前在冉家坝片区具有独立性。因此，本项目具有较强的综合市场竞争力。

4、项目市场情况评估第二十三页，共四十六页。5）销售前景分析

本项目具有较好的综合竞争力，特别是地理位置较好、销售定价合理，虽然当前在国家对房地产行业加强宏观调控政策作用下，市场观望氛围渐浓，预计观望期将持续相当一段时间，对前期预售将造成一定的影响。但重庆房地产市场整体健康，市场真实需求量大，因此该项目应有较好的销售前景。4、项目市场情况评估第二十四页，共四十六页。（一）房地产项目资金需求预测（分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用）1）土地费用

本项目土地成本7863万元，其中综合价金7634万元，契税229万元，合计7863万元。“xx•”土地综合价金总计为13320万元，企业已经全额支付，本期项目土地综合价金按二期开发面积占总开发规模的比例分摊计算。2）前期工程费

主要包括设计费、场地平整费等。经测算，前期工程费用共计574万元。

3）基础设施建设费

重点参照同类项目标准进行测算，基础设施建设费为726万元。

4）建筑安装工程费

根据企业提供的测算数据并参照类似项目经验估算，建筑安装工程费为9058万元。5、投资估算与融资方案评估第二十五页，共四十六页。（一）房地产项目资金需求预测5）公共配套设施建设费

经测算，公共配套设施建设费为445万元。6）开发间接费用无。

7）管理费用

参照企业目前每年的管理费用标准，按建安工程费的2%提取，计取为181万元。

8）财务费用

按照本项目的资金筹措计划，拟定申请银行贷款4000万元，按三年期银行贷款基准利率上浮30%，即年利率7.839%测算财务费用，该项目财务费用为419万元。

9）销售费用

根据企业的测算标准，即按销售收入的1.5%提取销售费用，该项目销售费用计取为357万元。

5、投资估算与融资方案评估第二十六页，共四十六页。（一）房地产项目资金需求预测10）开发期税费

开发期税费为1575万元。11）其他费用

其他费用为141万元。

12）不可预见费

该项目的不可预见费为307万元。

13）经营资金

本项目无自营产品，不考虑经营资金。

经评估，调整房地产项目总投资为21644万元，其中：开发建设投资21644万元，经营资金0万元。5、投资估算与融资方案评估第二十七页，共四十六页。（二）融资方案评估（简述项目的资金筹措方案）

该项目总投资21644万元，其中项目资本金9650万元，预售收入投入7994万元，银行贷款4000万元，此次申请建行贷款4000万元。5、投资估算与融资方案评估第二十八页，共四十六页。（一）项目建设期14个月。（二）开发产品成本估算（根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列《开发产品成该归集估算表》）住宅成本：16354万元。临街商铺成本：1414万元。院落式商街成本：1616万元。车库成本：2260万元。

6、财务基础数据的确定第二十九页，共四十六页。（三）开发产品成本分摊估算（根据物业各年经营计划，计算开发产品各期分摊成本，填列《开发产品成本分摊估算表》）6、财务基础数据的确定第三十页，共四十六页。6、财务基础数据的确定（四）租售价格测算（利用市场比较法）出售价格（测算的依据及结果）：物业类型住宅临街商铺院落式商街车位测算依据建筑面积建筑面积建筑面积测算结果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/个其它说明30%的面积用于销售，其余按出租测算30%的车位进行销售，其余按出租测算第三十一页，共四十六页。（四）租售价格测算（利用市场比较法）出租价格（测算的依据及结果）：

地下车库按出租进行测算，价格为360元/个·月，平均出租率按90%。出租部分的院落式商街平均租金按35元/m2·月，为一般商场较低的租金水平，平均出租率按80%。6、财务基础数据的确定第三十二页，共四十六页。6、财务基础数据的确定（五）项目收入测算（根据物业经营计划，计算各类物业收入，填列《经营收入与经营税金及附加估算表》）销售收入：合计23794万元。

物业类型住宅临街商铺院落式商街车位销售收入（万元）1812033591483833销售率95%85%30%30%出租收入：合计5471万元。物业类型院落式商街车位出租收入（万元）14831985租期20年20年出租率90%80%自营收入：无第三十三页，共四十六页。7、财务效益评估（一）盈利能力分析（综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列《项目全部投资现金流量表》。计算生产经营期内企业各年盈利情况，并据此填列《损益表》。根据上述结果，计算得出）项目投资利润率：5.83%财务净现值：44万元（I=7.839%）财务内部收益率：7.96%

分析上述指标：该项目投资利润率5.83%，说明该项目的资产有一定的获利能力；项目财务净现值44万元，财务内部收益率为7.96%，说明项目在经济上可行。由于该项目成本偏高，而销售价格受当地市场约束，价格不高，因此盈利能力、内部收益率偏低。第三十四页，共四十六页。（二）贷款偿还期计算1）独立项目

（对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列《项目贷款偿还期计算表》，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标）该项目申请建行贷款4000万元，评估测算以本项目实现销售收入后可用于还款的净现金流并重点锁定住宅的销售收入作为还款来源，计算得出项目贷款偿还期为1.99年。7、财务效益评估第三十五页，共四十六页。（二）贷款偿还期计算2）多个项目（除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列《企业综合贷款偿还期计算表》，计算综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标）。

项目贷款偿还期：本项目较为独立，根据预测，项目本身产生的净现金流能够偿还项目贷款，故没有测算综合贷款偿还期。

信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债：该项目的效益除保证偿还建行贷款本息外，本项目的收益有较大的结余。

项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力：经测算，若项目建设及销售按计划进行，项目自身产生的效益能够偿还本项目贷款。在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力：该企业经营较为正常，有良好的发展前景，在保证项目建设资金和优先偿还我行贷款外，本项目的收益有一定结余。7、财务效益评估第三十六页，共四十六页。（三）利息保障倍数（计算利息保障倍数并对计算结果进行分析）企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率

贷款偿还期内利息保障倍数分别为：

2006年：5.062007年：7.022008年：18.18

从利息保障倍数来看，利息的偿还有保障。

（四）本息保障倍数（计算本息保障倍数并对计算结果进行分析）

贷款偿还期内2007年、2008年本息保障倍数分别为1.25、2.18，从本息保障倍数来看，其数值均大于1，说明项目贷款本息偿还有保障。

7、财务效益评估第三十七页，共四十六页。8、不确定性分析（一）盈亏平衡分析：销售率盈亏平衡点:C/(P-T)S＝80.71%。表明本项目销售至少达到可销售面积的80.71%，才能实现盈亏平衡。如果按评估测算的销售率（即住宅95%）测算，则本项目住宅部分以价格反映的盈亏平衡点为2738元/平方米，表明在达到预期销售率的条件下，该项目住宅销售价格应达到2738元/平方米才能实现盈亏平衡，与销售价格2738元/平方米相比，价格下降的弹性空间已较小。第三十八页，共四十六页。（二）敏感性分析（敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5%、10%和20%计算）1）敏感性因素的选择及依据（对利用外资达投资总额30%以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析）敏感性因素一：经营收入

敏感性因素二：总投资

考察当销售收入、总投资正负变动5%及10%时，投资利润率、财务净现值、内部收益率及项目贷款偿还期的变化。8、不确定性分析第三十九页，共四十六页。2）进行单因素敏感性分析

投资利润率财务净现值财务内部收益率贷款偿还期基本方案5.83%447.96%1.99经营收入上升5%6.96%7639.97%1.93经营收入上升10%7.09%1,48212.11%1.87经营收入下降5%4.69%-6756.06%2.07经营收入下降10%3.55%-1,3954.28%2.14总投资上升5％4.68%-7545.93%2.09总投资上升10％3.53%-1,5534.16%2.18总投资下降5％6.95%84110.29%1.91总投资下降10％7.07%1,63612.94%1.72分析：总投资和经营收入对本项目项目敏感性影响程度均较高，相比之下，由于建设期较短、前期建设投资大，因此项目总投资对动态评价指标的影响更为敏感。8、不确定性分析第四十页，共四十六页。（二）多因素敏感性分析

（在基该方案的基础上，根据预测，选定各敏感性因素的变化值，计算新的各项指标值的结果，并填列《项目敏感性分析表》）

项目的主要敏感性因素是销售收入和项目总投资，前面已进行了单因素敏感性分析，已能够反映因素变化对项目效益的影响，故未作多因素敏感性分析。8、不确定性分析第四十一页，共四十六页。9、银行效益与风险防范措施评估（一）银行效益进行项目评估时，我行提出