投资性房地产评估实务与案例

《投资性房地产评估实务与案例分析》高忻2014-10中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety目录投资性房地产评估的规范要求评估实务与案例分析投资性房地产及其评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety投资性房地产投资性房地产评估公允价值投资性房地产及其评估评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《企业会计准则第3号──投资性房地产》第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产。投资性房地产——会计角度《国际会计准则40号》（IAS40）投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《国际评估准则2011》（IVS233）投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为目的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产和供应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出售的房地产（saleintheordinarycourseofbusiness）。《投资性房地产评估指导意见（试行）》本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产——评估角度中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产4种不属于投资性房地产的情况(IAS40)：持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产（参见《国际会计准则第2号-存货》，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）；为第三方在建或在开发的房地产；自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产；基于融资租约而出租给另一实体的房地产。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产5种属于投资性房地产的情况(IAS40)：为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地；尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）；报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物；正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产投资性房地产《以财务报告为目的的评估指南（试行）》第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产；应当能够单独计量和出售；在建投资性房地产。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产评估投资性房地产评估投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值国际会计准则理事会（IASB）（《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》）国际会计准则委员会（IASC）（IAS39、IAS40）美国财务会计准则委员会（FASB）国际评估准则委员会（IVSC）《企业会计准则》《以财务报告为目的的评估指南》中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值

熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。（3）对资产或负债进行公平交易。公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。公允价值的本质（公允性、主观反映于客观的结果）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值《投资性房地产评估指导意见（试行）》规定“会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。公允价值属于会计计量属性，与现值、可变现净值、重置成本等属于可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴；公允价值与市场价值公允价值的基本特点——“四性”（公平性、估计性、开放性、动态性）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

WelcomeBack《投资性房地产评估指导意见》国际相关规范介绍投资性房地产评估的规范要求中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-制定《指导意见》的必要性适应会计准则新变化的需要进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要适应市场和提高执业水平的需要中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-指导思想明确定位突出重点，强调专业充分衔接借鉴国际，兼顾国情中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety共六章33条，包括：引言——制定目的和依据；相关定义；适用范围。基本要求评估原则；从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力；执行评估业务的可行性；了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通；评估基准日；价值类型；现场勘察的要求。-主要内容中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety评估对象——评估对象的明确；评估对象的主要特征；评估对象及其

公允价值的具体内容。评估方法——方法选择；信息收集；市场法、收益法、成本法的运用

及其基本要求。评估披露——评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和

具体要求。附则——准则生效日期。主要内容-主要内容中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-引言制定目的和依据为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。相关定义投资性房地产投资性房地产评估公允价值中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-引堵言适用范围注册资产腾评估师执狸行投资性循房地产评肚估业务，友应当遵守拖本指导意赤见。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要省求评估原则恪守独安立、客屡观、公姨正的原尸则勤勉尽责赠，保持应移有的职业义谨慎不得出现伐对评估结梢论具有重嗽要影响的匹实质性疏严漏和错误不得以距预先设罚定的价冶值作为君评估结陆论。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求从事投孔资性房备地产评律估应当效具备基扎本知识跑、经验号和专业浪胜任能仗力具备投资昌性房地产米评估相关呢专业知识俯和相应的梅评估经验暂，具备从舟事投资性温房地产评狼估的专业做胜任能力激。专业胜气任能力财务会拔计相关歌知识：房地产羡评估相食关知识僚：资产评估钩相关知识毅：企业经营卡管理相关忘知识：沟通能力中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求执行评估念业务的可抬行性关注投窜资性房顺地产评谢估的复肃杂性，器根据自刃身的专味业知识脆和经验撇，审慎霸考虑是将否有能朴力承接络投资性霉房地产锡评估业制务。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要吹求了解相海关会计弦准则的羊要求并怀与会计塑师进行圾充分的火沟通充分理解扫相关会计遮准则的要倘求、评估收对象在企舒业财务报赌告中的核稍算和披露剩要求，并晨提请企业渗管理层按爽其经营意当图以及会碗计准则的事规定对投照资性房地脸产进行恰壤当分类。与企业和腾执行审计润业务的注哲册会计师尊进行必要塌的沟通，军了解其因竖遵循相关恰会计准则究的具体要传求而提出品的具体意书见和建议垂，并分析究这些意见弄和建议对狂评估业务杜的影响。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求评估基宾准日提醒委托反方根据会缺计准则的靠相关要求隆，合理确望定评估基杀准日。评池估基准日与可以是资汉产负债表语日、投资政性房地产厚转换日等茶。价值类型知晓在暮符合会故计准则度计量属孕性规定嫂的条件正时，会净计准则哈下的投伍资性房丑地产的影公允价递值一般迹等同于嗓资产评遥估准则店下的市菊场价值食。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求现场勘殊察对投资签性房地瓶产进行请现场调胶查，明桨确投资务性房地雅产的实易物状况妙、权益压状况和踢区位状亮况。要求委次托方对哲投资性来房地产深的权属唐做出承拢诺，并屯对权属确资料进辈行必要蹦的查验蛇。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety午休时间创造价秃值-评估对随象评估对象旧的明确已出租芝的土地跨使用权伯：是指企业畏通过出让巷或转让方转式取得的臣、以经营钞租赁方式川租出的土彼地使用权惑。持有并量准备增彼值后转坑让的土慕地使用料权：是指企业探取得的、论准备增值鼓后转让的哗土地使用直权。按照户国家有关案规定认定蚁的闲置土辞地，不属寻于持有并安准备增值桑后转让的堵土地使用响权。已出租的般建筑物：是指企业展拥有产权那的、以经躬营租赁方短式租出的未建筑物，催包括自行陡建造或开旺发活动完绝成后用于指出租的建祸筑物。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价糊值-评估对象评估对象效的主要特喜征知晓评估累对象对应爷的是个别政建筑物单井元，还是生多个建筑煎物单元及纷其附属设路施共同构额成的一个幼整体。当出租建浊筑物的附仆属设备和敲设施是租辆金收入所果对应出租净资产的组称成部分时田，注册资睁产评估师弓应当合理更考虑该设钳备和设施恩对投资性鸡房地产价凡值的影响中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-评估对象在建投嗽资性房破地产公撤允价值蕉评估《国际会歉计准则40号》（IAS4派0）第8条将“拘正在建超设开发魄中并且册建成后买拟作为逗投资性烧房地产难的在建掉工程”钩纳入投班资性房遮地产科舒目核算镇，《国际评估狮准则2011盛》也紧跟蛇国际会觉计准则荡的这一断变化，首专门针真对在建脖投资性绒房地产黄制定了撤相应的语评估准硬则IVS坚233。IVS过233认为，市万场法和成琴本法很难辨适用于在辫建投资性扇房地产评也估，假设滔开发法和膊现金流折鹿现法被认党为是相对国合适的方矛法。这一砍观点有必纷要进一步系讨论，国氧内评估师御大多认可仙成本法的词适用性。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价醉值-评估方棋法方法选择根据评估们对象的具鞭体情况、橡资料收集专情况和数验据来源等忘相关条件乔，恰当选雷择评估方娱法。把握好纠几个关染键点要确保最搏大限度地杏使“可观凶察输入值筒”客观真秤实地反映碑评估对象叨的实际情适况；案例、俯租约，灶以及租金水平序的选取与冶预测，折现率等爪关键参数决定评估工结论的可宿信度；单一估险值技术爱与多种攀估值技夺术；评估结额论既可慨能是一讨个确定旁值，也盒可能是膝一个区录间值途。交易费图用不包衔含在公跑允价值染中。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价童值-评估方法收集足够陵的同类或丘者类似房汤地产的交孕易案例，飞并对所收透集的信息容及其来源闲进行审慎况分析。在宪选用交易较案例时应里当关注案闲例的可比鸽性，重点惩分析投资优性房地产蒙的实物状浩况、权益务状况、区肥位状况、立交易情况鱼及租约条屑件。运用市巷场法评计估投资乐性房地猫产时，忆应当建高立价值熊可比基贵础，细风化相关留比较因驱素，包跟括交易记情况、渐交易日铸期、容串积率、泽使用年虑期、面寸积、具涨体位置分、经营窑业态和脱所带租缸约等，们明确相架关指标湖参数内才涵。市场法伪的运用白及其基抖本要求中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价衬值-评估方法收益法的拥运用及其鸽基本要求对企业轿来自于飞投资性恳房地产尾的租金分收益，顺以及当肿期产生除的相应庭费用进陷行分析桑，合理挂判断租尘金收益剥与相应窑费用的卫匹配性兰，合理残确定净揪收益。投资性房宴地产的净嫂收益是指灾租金中直宏接归属于挪评估对象槽所对应的版房地产权提益部分，津不包括物吧业管理费谋、代垫水怖电费等其哑他项目，嘴并恰当考侮虑免租期逮和租金收搞取方式的脾影响。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价值-评估方莫法收益法让的运用丸及其基喷本要求关注投资比性房地产脏现有租约级条款对公龄允价值的唤影响，包如括租金及栏其构成、齿租期、免恢租期、续亚租条件和胞提前终止芬租约的条沃件。关注租祖约的合苹法有效求性，了纠解实际顽履行状饱况。对讯合法有掩效并实核际履行清的租约咳，预测毯未来净削收益所捕使用的插租约期晋内的租纽奉金应当众采用租语约所确吐定的租耍金，租还约期外印的租金安应当采也用正常栋客观的默租金。举当约定扔租金与怠市场租章金水平拳存在较嘴大差异因时，应修当分析捏其原因絮，并进蠢行充分专披露。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价询值-评估方慰法收益法犬的运用冤及其基弹本要求应当根兄据建筑居物的剩晋余经济作寿命年倍限与土情地使用登权剩余殖使用年骂限等参贪数，及偶有关法呆律、法良规的规养定，合梳理确定液收益期轻限。应当合拌理确定辫折现率提。折现睬率应当养反映评宽估基准早日类似朗地区同只类投资打性房地泳产平均峡回报水呼平和评傅估对象控的特定取风险。隆折现率绍的口径程应当与胀收益口犯径保持付一致，眼并考虑共租约、废租期、押租金等驳因素对隐折现率膏选取的啦影响。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价值-评估方竿法关于房潮地关系采用市消场法和甲收益法着评估投造资性房钻地产时棒，评估体结论通手常包括领土地使刚用权价撇值。应当关惯注已出乱租的建吴筑物的她会计核随算中是均否包含鸟建筑物侨所对应袜的土地捉使用权侨。如果兔会计核轮算不包斯含土地罢使用权倡，应当盘提请企当业管理盼层重新杂分类，吓或者在惧评估结驱论中扣籍除土地跟使用权赵的价值跨，并在霉评估报附告中进阻行必要夸的披露翼。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价值-评估方协法排除特泛殊交易采用市淋场法和仰收益法定评估投获资性房题地产时盐，应当购排除特楚殊交易傻情况的逝影响，类包括非饮常规的恰融资、熄售后租辨回、特尘殊对价腾或折让破等。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价棚值-评估方法替代方仿法运用市拦场法和说收益法氏无法得割出投资棉性房地聚产公允哲价值时服，可以糊采用会燥计准则六认可的壳其他方告法。如台果仍不轻能合理滥得出投顿资性房歇地产公自允价值骡，经委好托方同贞意，还苗可以采屯用恰当同的方式阀分析投造资性房甚地产公鸽允价值催的区间赠值，得嗽出价值打分析结涨论，并迅提醒评饿估报告预使用者菜关注公枕允价值东评估结义论和价俊值分析容意见的幕区别。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价伪值-评估披尸露出具报使告根据《资产评边估准则桂──评棍估报告》、《资产评估讨准则──雀不动产》和《以财务报平告为目的鸦的评估指柱南（试行凡）》编制并掘由所在范评估机近构出具盛评估报识告，进揪行恰当锯的披露溜。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价泡值-评估披虫露披露要眼求应当在趟评估报内告中披败露必要许信息，碑使评估病报告使伯用者，斩包括企危业管理躬层和执肠行审计滤业务的练注册会狐计师等孕，完整凡了解评酿估过程版、合理漂理解并母恰当使跌用评估侧报告结佩论。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价值-评估披露披露内容评估对象卧的具体描狠述，包括舰总体情况俩和主要特衬点等；评估对象满的权属状息况、使用渴状况及租企约信息；价值类质型的定斥义及其底与会计蚁准则的内对应关失系；评估方法忌的选择过烟程和依据糠及评估方粗法的具体原运用；中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价希值-评估披露披露内贿容评估假缺设，主紫要包括商：已签辆租约是终否合法厚有效；予已签租时约是否挥实际履嫩行，是龄否会改俩变和无旺故终止充；已出锐租建筑体物的经芽营业态隶是否会脚发生重泰大改变奴；关键性拢评估参面数的来抗源、依撑据和测清算过程苏等；是否存在蚂缺失产权涝文件等方垦面的瑕疵特或重大限横制。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价乖值-评估披作露瑕疵事肆项当评估讨对象存痛在产权触瑕疵且项该瑕疵门事项可层能对投朵资性房忠地产的经公允价除值产生扶重大影受响时，称注册资姻产评估陷师应当源对该瑕欺疵事项恼及其影兴响进行傲披露并耽提请评筑估报告额使用者同予以关总注。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造价忧值-附忧则指导意见写生效日本指导晴意见自2010年7月1日起执行。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-国际相退关规范遭介绍《国际闸会计准秧则40号》（IAS锹40）《国际评督估准则201所1》（IVS邻233）《RI知CS估价-专业标准2012俗》中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyWel沫com聋eB模ack实务应豪用情况评估实务细中的重点严难点问题案例分析投资性房涂地