房地产项目概念设计

房地产项目概念设计ConceptDesign本课程考评方式考察出勤率两次作业，包含期中考试（30分）探究式学习，随堂互动交流（10分，每人2次，总分5分）期末闭卷考试（60分）互动交流打分5分：回答感动的老师内牛满面；4分：回答切中要害，简约而不简单；3分：回答正确；2分：回答令人难以理解；1分：啥也不说。课堂纪律上课迟到请走后门上课说话请窃窃私语概念设计的基本概念概念设计&设计概念概念：是人对能代表某种事物或发展过程的特点及意义所形成的思维结论。设计概念：是设计者针对设计所产生的诸多感性思维进行归纳与精炼所产生的思维总结。概念设计：利用设计概念并以其为主线贯穿全部设计过程的设计方法。概念设计VS设计概念设计概念概念设计

概念设计是完整而全面的设计过程，它通过设计概念将设计者繁复的感性和瞬间思维上升到统一的理性思维从而完成整个设计。项目策划前期策划准备技术及可行性论证文化意义的思考地域特征的研究客户及市场调研空间形式的理解设计概念提出与讨论概念的表达概念设计的评审概念设计设计概念“裤衩”&“秋裤”“锦里”&“宽窄巷子”设计概念1.方案分析建筑地点分析建筑结构分析环境及光照分析空间功能分析设计概念2.客户分析旨在了解客户的设计需求针对不同的客户进行不同的设计定位从而体现设计以人为本的思想3.市场调查对现有同类设计的分析调查往往能进一步深刻设计师的思维，从而提出别具一格的设计概念创造出独特的空间形象和装饰效果。设计概念4.资料收集搜集相关的设计资料进行分析有助于设计者对当今设计走向的了解5.设计概念的定位及提出综合，抽象，概括，归纳5.景观条件分析2.地形分析1.设计理念4.交通及道路系统分析6.概念户型及建筑体型分析3.总平面布局及组团分布概念设计确定了项目开发产品的方向和大的原则房地产项目概念设计房地产项目策划基础房地产开发项目投资与策划

房地产开发项目策划内容房地产市场研究市场定位的前提－－市场细分房地产投资房地产开发项目策划成功案例房地产开发项目策划内容

1区位分析与选择

地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济等因素。具体地点的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。2开发内容和规模的分析与选择按照最高最佳使用原则选择最佳的用途和最合适的开发规模包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等

3开发时三机的分三析与选三择应考虑三开发完三成后的三市场前三景，再三倒推出三应获取三开发场三地和开三始建设三的时机三，并充三分估计三办理前三期手续三和征地三拆迁的三难度等三因素对三开发进三度的影三响。大型房三地产开三发项目三可考虑三分批开三发（滚三动开发三）。4合作方三式的分三析与选三择应考虑三开发商三自身在三土地、三资金、三开发经三营专长三、经验三和社会三关系等三方面的三实力或三优势程三度从分散三风险的三角度出三发，对三独资、三合资、三合作（三包括合三建）、三委托开三发等开三发合作三方式进三行选择三。5融资方三式与资三金结构三的分析三与选择主要是三结合项三目开发三合作方三式设计三资金结三构，确三定合作三各方在三项目资三本金中三所占的三份额，通过分三析可能三的资金三来源和三经营方三式，对三项目所三需的短三期和长三期资金三的筹措三做出合三理的安三排。6产品经三营方式三的分析三与选择考虑近三期利益三和长远三利益的三兼顾、三资金压三力、自三身的经三营能力三以及市三场的接三受程度三等对出售三、出租三、自营三等经营三方式进三行选择三。房地产三市场研三究贴近市三场，理三性决策三才能稳三操胜券客户是三上帝需要了三解他们需要吸三引他们个人观三点是有三偏差的我们以三为了解三客户和三市场，三但并不三完全如三此市场和三客户都三是变化三的不要跟三着感觉三走，要三在事实三的基础三上做决三策减少决三策失误上游：土地－三－政府三和企业三的土地三收益资金－三－银行三收益下游：规划设三计；施工、三监理；三材料供三应；配套－三－绿化三、三商业、三交通……市场推三广、销三售；物业管三理房地产三价值链目标客三户政府资本竞争对三手需求的三特点－接收三的价格－地理三位置－户型－面积－装修三绿化等消费心三理－购买三考虑因三素－购买三动机构成特三点－年龄－婚姻三及家庭三成员－职业三特点－教育三程度－家庭三收入－是否三拥有轿三车土地使三用权获三得规划限三制市政资三源的利三用项目数三量及地三理位置三分布楼宇特三点客户定三位价格资金的三使用成三本资金的三使用时三间我们的三产品和三营销设计－规划/面积/景观服务－交通三装修环三境价格－房价三物业管三理费产品的三市场定三位及推三广市场研三究的作三用把握投三资机会三与方向－直接三投资或三间接投三资？准确市三场预测三与定位三，为制三定决策三提供支三持－投资三应转换三成什么三样的产三品？－什么三样的产三品才能三制胜？－确定三服务对三象、规三模、档三次、售三价帮助设三计经营三和推广三计划－做什三么样的三广告和三推广活三动？－销售三手段应三该怎样三？提高市三场运做三的效果－是否三积累品三牌效应？什么是三市场研三究？什么是三市场研三究？是客户三（市场三）与企三业间的三纽带，三是企业三理性决三策的前三提！市场研三究的过三程－－三专业流三程明确和三定义市三场问题确定研三究目的设计研三究方案设计、三收集、三整理并三分析将信息三及结果三传递给三市场工三作人员战略部三门市场部三门房地产三公司需三要什么样三的市场三研究？准备进三入市场概念和三产品开三发产品上三市分析市三场状况－宏观三因素分三析－市场三状况分三析－相关三因素分三析确定目三标市场三与客户确定并三了解竞三争对手开发产三品概念价格产品定三位预测与三评估监测品三牌表现监测市三场营销三效果监测竞三争对手三反应监测顾三客满意三度确定今三后的改三进方向不同阶三段的市三场研究改变投三资方向三与产品三改革国家和三地方的三经济形三势城市发三展与建三设：交三通、人三口、设三施、政三策某一地三域的分三析：人三口就业三、家庭三、子女三就学等准备进三入市场三前的市场分三析物业方三面信息三：供求三、空置三、市场三交易等土地方三面信息三：出让三、转让三等竞争项三目信息三：用途三面积等市场整三体水平三：收益三率、土三地利用三、消费三者住宅开三发项目工业项三目商业物三业写字楼宏观因三素分析市场状三况分析相关因三素分析有利于三房地产三公司的三市场研三究探索性三研究产品需三求研究市场细三分研究价格研三究新产品三概念开三发广告及三广告概三念测试市场及三客户满三意度调三查市场销三量预测媒介研三究探索性三研究－整个三市场基三本层面三的把握产品需三求研究－了解三消费者三偏好与三追求市场细三分研究－帮助三开发商三瞄准目三标新产品三概念开三发－保证三开发商三安全的三进入市三场房地产三市场研三究中信三息的获三取宏观角三度与整个三宏观市三场相关三的间接三信息市场运三作过程三中产生三的直接三信息与投资三项目直三接相关三的信息市场分三析的角三度房地产三需求方三面的信三息房地产三供给方三面的信三息房地产三交易方三面的信三息其他信三息市场分三析及预三测的基三本方法市场数三据收集企业内三部数据企业外三部数据原始数三据加工三分析列表分三析运用数三理统计三方法利用图三形分析房地产三市场分三析案例北京经三济适用三房北京老三年住宅三市场分三析市场研三究案例三之一：谁在购三买北京三经济适三用房经济适三用房需三求群体三年龄分三布图中所三示：35岁以下三（49.三73%）的群三体和40岁以上三（41.三53%）的群三体比较三密集，36-三40岁之间三的群体三比较少经济适三用房需三求群体三户口分三布图有关经三济适用三房对外三来群体三（不具三有北京三市户口三的群体三）开放三的讨论三，以及三经济房三在房价三上浮3%就可以三按照普三通商品三房出售三，如果三政策执三行的话三，经济三适用房三项目将三持续火三爆。经济适三用房需三求群体三学历分三布图经济适三用房需三求群体三单位性三质分布经济适三用房需三求群体三单位职三位分布经济适三用房需三求群体三家庭年三收入分三布根据北三京市相三关规定三：购买三经济适三用房的三家庭年三收入水三平不能三超过6万元，三但从目三前有购三买经济三适用房三需求的三群体而三言，家三庭年收三入水平三在6万元以三上的占三了1/4北京老三年住宅三市场分三析如何进三行市场三细分？什么是三市场细三分以目标三消费者三为对象三的市场三细分为三例对目标三消费者三的市场三细分别墅商住两三用中高档三住宅普通住三宅Fam三ilyInv三est三men三tHom三eHom三e个性化三需求群三体投资型三群体舒适型三群体基本需三求群体目标消三费者特三征集中在31－50岁，但18－25岁和51－60岁购房三比例也三较高。三收入集三中在100三0—300三0元／月三，300三0-5三000元／月三的也有三一部分三。职业三集中在三普通工三薪阶层三。房产信三息源是三电视广三告、现三场实地三考察、三普通报三纸杂志三广告和三朋友介三绍。主要由三家人共三同决策三，一个三说了算三情况较三少。没三有明确三的一次三付款和三分期付三款的偏三好。大部分三选择毛三坯房或三初装修三。普通住三宅主要是三为了居三住，商三住两三用和投三资、办三公的比三例较少三。受欢迎三的面积三在70-三100平米，三价位在100三0－399三9元左右三。目标消三费者心三理需求普通住三宅购买目三的关注因三素对户型三、面积三以及交三通便利三最为关三注。对房屋三的朝向三、周边三的自然三环境、三价格以三及人文三环境的三关注也三较高。目标消三费者的三特征主要集三中在22-三40岁；以三大专和三本科为三多；2代人的三家庭成三员占一三半；在职业三上都主三要以外三企员工三、私营三业主为三主；年三龄在30-三40岁为主三，家庭三月收100三00元左右三或个人三月收入400三0-5三000者居多三；现场察三看、亲三身体验三是获取三房产信三息的重三要途径三。中高档三住宅目标消三费者心三理需求购房目三的购房考三虑因素现实愿三望主要满三足舒适三和居住三的需求三；投资和三特殊需三要的比三例占一三成售价，三绿化空三气等环三境条件交通便三利、户三型设计集中在三环境、三健康、三金钱、三事业、孩子前三途和幸三福等方三面。主要表三现为忙碌三的人群事业有三成、希三望享受三生活中高档三住宅半数已三婚；私三人营业三主、企三事业中三高层管三理人员三、自由三职业者三为主。购房信三息主要三途径为三报纸、三亲朋好三友介绍三、网络三。绝大多三数的欲三购者希三望以分三期付款三的方式三购买房三屋。目标消三费者的三特征商住两三用楼面积集三中在71－180平米，三较为理三想的面三积100－140平米。三较偏爱三三室二三厅的复三式造型三设计。以初装三修和毛三坯房为三主，但三精装修三和豪华三装修的三比例相三对其他三群体较三高。主要考三虑因素三：施工三质量、三绿化环三境及交三通状况三，对物三业管理三水平及三价格及三朝向较三重视。目标消三费者心三理需求商住两三用楼高学历三、20—三40岁，男三性；有三车族、三国有私三营企业三及事业三单位的三中高层三管理者超过半三数的人三自己决三定购房三计划，三付款方三式以自三付为主三，全家三共同支三付为辅更钟情三于分期三付款别墅目标消三费者的三特征追求生三活质量三、追求三安宁和三和谐。较多属三于时尚三品位型三，这三类消费三者追求三新生活三质量；三广告对三其决定三作用大三；与媒三体接触三少，社三会地位三高。目标消三费者心三理需求别墅“买绿化三面积大三、空气三质量好三的房子三有利于三家人的三健康”三、“买三房和父三母住一三起可以三相互照三顾”购房目三的深圳、三上海、三北京的三需求结三构不同三。深圳、三上海的三个性化三需求较三强，北三京消费三者以基三本需三求和舒三适型需三求为主三，但也三启动了三个性化三需求。三体现在三户型设三计中功三能性的三加强，三如起居三、就餐三、厨卫三、就寝三、储藏三、工作三和学习三，以及三阳台、三健身。不同城三市不同三需求层三次的体三现市场细三分结果三的应用寻找市三场空缺三，结合三房地产三发展水三平和消三费者需三求层次三进行具三体房地三产项目三的定位三。针对不三同产品三不同的三市场潜三力，对三房地产三项目目三标市场三的定位三。

产品不同卖点不同售点不同市场潜力不同不同群体

产品不同卖点不同售点不同市场潜力不同房地产三投资的三形式与三利弊房地产三投资之三利（针对三直接投三资而言三）自然寿三命周期三长易于满三足使用三者不断三变化的三需要相对较三高的收三益水平能够得三到税收三方面的三好处易于获三得金融三机构的三支持能抵消三通货膨三胀的影三响提高投三资者的三资信等三级房地产三投资之三弊（针对三直接投三资而言三）变现性三差投资数三额巨大投资回三收周期三较长需要专三门的知三