房地产销售之房地产狼性销售

房地产销售之

房地产狼性销售

讲解：闵新闻培训目的

通过本次培训，使部门员工了解房地产基本概念、房屋建筑及工程规划相关基础知识，以便更好的搞好本职工作。房地产基础知识培训

内容介绍第一章：房地产相关知识房地产基础知识培训

第一章房地产相关知识第一节：房地产的概念第二节：房地产开发相关知识房地产基础知识培训

什么是房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。第一节房地产的概念第一章房地产相关知识什么是房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括： 1）土地开发； 2）房屋建设、维修、管理； 3）土地使用权的有偿划拨、转让； 4）房屋所有权的买卖、租凭； 5）房地产抵押贷款； 6）房地产市场。第一节房地产的概念第一章房地产相关知识什么是土地及土地所有权土地—地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权

—含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能进行转让。第一节房地产的概念第一章房地产相关知识什么是土地使用权土地使用权—民事主体依法取得土地的实际经营和利用权。它是我国土地使用制度在法律上的体现，是土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分的收益和处分的权利。分为国有土地使用权与集体土地使用权。第一节房地产的概念第一章房地产相关知识国有土地使用权取得方式国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

第一节房地产的概念第一章房地产相关知识土地分类住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

第一节房地产的概念第一章房地产相关知识国有土地使用权出让年限生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。

熟地指已经拆迁完毕，达到施工条件的土地。

（1）三通一平水通、电通、路通，场地平整。

（2）五通一平水通、电通、路通，燃气通、通讯通，场地平整。

第一节房地产的概念第一章房地产相关知识五证二书建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证国有土地使用证商品房销售许可证产品质量保证书住宅使用说明书第一节房地产的概念第一章房地产相关知识什么是房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识房地产开发的特点

房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能，第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资不能全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。

第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识什么是房地产市场房地产流通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识什么是一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识什么是二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识什么是三级市场是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识什么是三级市场是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识什么是房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。第二节房地产开发的相关知识第一章房地产相关知识房地产三的开发三过程一、建三设用地三的确定二、可三行性研三究三、勘三察、规三划、设三计四、土三地平整三及拆迁五、开三工建设六、市三场推广三销售七、竣三工验收八、交三付使用九、维三修与管三理第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识什么叫三商品房由房地三产公司三综合开三发，建三设成后三出售的三住宅、三商业用三房及其三他建筑三物。第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识什么叫三使用权三房由国家三及国有三企业事三业单位三投资兴三建的住三宅，政三府以规三定的租三金标准三出租给三居民的三公房。什么叫三共有权三房两个或三两个以三上的人三对同一三项房产三共同享三有所有三权。建筑分三类第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识按层数三划分：三低层三1-3三层多层三4-6三层小高层三7-三11层中高层三12三-16三层高层三1三6层以三上按用途三划分：三居住、三商业、三旅游、三工业、三农业商品房三价格第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识均价：三指各单三位的销三售价格三相加之三后的和三除以单三位建筑三面积和三。可以三反映一三个楼盘三整体价三格。三起价：三指物业三各楼层三销售价三格中的三最低价三格。多三层一般三以顶层三的销售三价为起三价，高三层以低三楼层的三售价作三为起价三。起价三带有一三定的欺三骗性，三并不能三真实的三反映楼三盘的价三位。价格的三种类很三多，如三均价、三起价、三开盘价三、清盘三价等，三在此仅三介绍其三中的两三种。定金的三规定定金是三当事人三约定由三一方向三对方给三付的，三作为债三权担保三一定数三额的货三币。它三属于一三种法律三上的担三保方式三，目的三在于促三使债务三人履行三债务，三保障债三权人的三债权得三以实现三。定金三应当以三书面形三式约定三，当事三人在定三金合同三中应约三定定金三交付的三期限。三定金合三同自实三际交付三定金之三日起生三效，定三金的数三额由当三事人约三定，但三不得超三过合同三标的额三的20三%。三如果购三房者交三了定金三后改变三主意，三决定不三买了，三开发商三有权以三购房者三违约为三由不退三定金。三如果开三发商未三经定金三缴纳者三许可将三房屋卖三给他人三，应向三购房者三双倍返三还定金三。

这三里需要三注意定三金与订三金之间三的区别三：法律三规定，三订金不三具有法三律效力三，只是三双方的三一种约三定，无三论哪方三违约，三订金必三须退还三购房者三。第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识房屋面三积规定第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识1、建三筑面积是指房三屋外墙三（柱）三勒脚以三上各层三的外围三水平投三影面积三，包括三阳台、三挑廊、三地下室三、室外三楼梯等三，且具三备有上三盖，结三构牢固三，层高三2.2三0m以三上的（三含2.三20m三，下同三）的永三久性建三筑。2、使三用面积是指房三屋户内三全部可三供使用三的空间三面积，三按房屋三的内墙三面水平三投影计三算。房屋面三积规定第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识3、套三内建筑三面积是指由三套内房三屋使用三面积、三套内墙三体面积三、套内三阳台建三筑面积三三部分三组成的三面积。4、共三有建筑三面积是指各三产权人三共同占三有或共三同使用三的建筑三面积三，它应三按一定三方式在三各产权三人之间三进行分三摊。成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识1、成三套房屋三建筑面三积的内三涵通常指三分户建三筑面积三。分户三建筑面三积指以三一个套三间为单三位的建三筑面积三。2、成三套房屋三建筑面三积的组三成建筑面三积=套三内建筑三面积+三分摊的三共有建三筑面积套内建三筑面积三=套内三房屋使三用面积三+套内三墙体面三积三+套三内阳台三建筑面三积成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识3、套三内房屋三使用面三积的计三算1）套三内使用三面积为三套内卧三室、起三居室、三过厅、三过道、三厨房、三卫生间三、厕所三、贮藏三室、壁三柜等空三间面积三的总和三。2）套三内楼梯三按自然三层数的三面积总三和计入三使用面三积。3）不三包括在三结构面三积内的三套内烟三囱、通三风道、三管道井三均计入三使用面三积。4）内三墙面装三饰厚度三计入使三用面积三。成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识4、套三内墙体三面积的三计算套内墙三体面积三：指套三内使用三空间周三围的围三护或承三重墙体三或其他三承重支三撑体所三占地面三积，其三中各套三之间的三分隔墙三和套与三公共建三筑空间三的分隔三墙以及三外墙（三不包括三山墙）三等共有三墙，均三按水平三投影面三积的一三半计入三套内墙三体面积三。套内自三有墙体三按水平三投影面三积全部三计入套三内墙体三面积。成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识5、套三内阳台三建筑面三积的计三算均按阳三台外围三与房屋三外墙之三间的水三平投影三投影面三积计算三。其中，三封闭的三阳台按三水平投三影全部三计算建三筑面积三，未封三闭的阳三台按水三平投影三的一半三计算建三筑面积三。成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识6、分三摊的共三有建筑三面积的三计算1）共三有建筑三面积的三类型A幢三共有建三筑面积指为整三幢服务三的共有三建筑面三积，如三为整幢三服务的三配电房三、水泵三房等。B功三能共有三建筑面三积指专为三某一使三用功能三服务的三共有建三筑面积三，如专三为某一三使用功三能（如三商业）三服务的三电梯、三楼梯间三、大堂三等。C本三层共有三建筑面三积指专为三本层服三务的共三有建筑三面积，三如本层三的共有三走廊等三。成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识2）共三有建筑三面积的三内容包括：三公共使三用的电三梯井、三管道井三、楼梯三间、垃三圾道、三变电室三、设备三间、公三共门厅三、过道三、地下三室、值三班警卫三室等，三以及为三整幢服三务的公三共用房三和管理三用房的三建筑面三积，以三水平投三影面积三计算；三套与公三共建筑三之间的三分隔墙三，以及三外墙（三包括山三墙）水三平投影三面积一三半的建三筑面积三。成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识不计入三共有建三筑面积三的内容三有：独立使三用的地三下室、三车棚、三车库；三作为人三防工程三的地下三室、避三难室（三层）；三用作公三共休憩三、绿化三等场所三的架空三层；为三建筑造三型而建三、但无三实用功三能的建三筑面积三。建在幢三内或幢三外与本三幢相连三，为多三幢服务三的设备三、管理三用房，三以及建三在幢外三与本幢三不相连三，为本三幢或多三幢服务三的设备三、管理三用房均三作为不三应分摊三的共有三建筑面三积。成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识3、共三有建筑三面积分三摊的原三则产权各三方有合三法产权三分割文三件或协三议的，三按其文三件或协三议规定三进行分三摊。无产权三分割文三件或协三议的，三根据房三屋共的三建筑面三积的不三同使用三功能，三按相关三房屋的三建筑面三积比例三进行分三摊。4、共三有建筑三面积分三摊的计三算公式各套应三分摊的三共有建三筑面积三=分摊三系数*三各套内三建筑面三积分摊系三数=应三分摊的三共有建三筑面积三/各套三内建筑三面积之三和成套房三屋建筑三面积的三测算第二节三房三地产开三发的相三关知识第一章三房地三产相关三知识