房地产黑弧：上海某地产金色城市推广策略提案

上海万科·金色城市推广策略提案黑弧奥美2008年6月功课万科的相关报告；黑弧奥美在5月23-26日,以电话形式对上海的目标消费人群作了50份定性的调查；易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统的数据；我们收集的其他相关信息。区域位置浦东中外环间北蔡镇南边界，南临南汇新里程东南车行5km土地属性115KM8.5KM金桥出口加工区张江高科技园区陆家嘴金融贸易区12.5KM新里程人民广场14.5KM中环地杰国际城5KM南汇外环距车行距离张江高科技园8.5km陆家嘴金融区12.5km金桥出口加工区14.5km人民广场15km交通概况土地属性1沪南路张江高科技园区陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区交通状态完成公交沪南路上几十条公交线路目前开车外环线，沪南路等快速干道目前中环2008年轨道13号线（往人民广场）2012年11号线（往南站）2012年中环内环往南站往临港新城往人民广场轨道13号线轨道11号线外环区域用地规划土地属性1御桥B块（地杰国际城）北蔡楔形绿地北蔡楔形绿地御桥A块都市商贸中心地块面积规划完成时间A地块1300亩商贸区:将集合世界具影响的汽车品牌展示、销售相关的产业、专业卖场，文体中心、国际物流展销中心。2010年B地块1350亩地杰地块：中环100米绿带、外环250米绿带之间。占地1350亩，规划以人居、生活配套为主的新镇区域。2012年C地块1350亩大型绿化、公建、配套用地。2015年御桥c块（楔型绿地）市场上的竞争对手情况：一个不可能完成的任务！三个月/600套/90平方米/1,100,000,000/北蔡问题出在哪里？一些声音“北蔡脏乱差，治安有待很好解决。原有北蔡居民居住问题应妥善解决，整体规划没有条理。小区普遍老旧，人员复杂。随着交通的覆盖，北蔡位置比以前重要。”“就地段来说，北蔡地区较周边其他区域开发较为滞后，几乎没有新建设的高标准的小区。配套设施很不完善。”“北蔡属于商业严重配套不足的地方，不如旁边的康桥地区和周浦。但是北蔡属于浦东最被低估的地块。北蔡在上海人的眼里是绝对的乡下地方，大片农田，蚊子多，也许未来几年之后怎样，很难说。”“北蔡在发展，会越来越好，但是离上海还是有点远”

“也许会的，因为不是很远。““单位搬过去就有可能在那里买，不过以前考虑过，06年初的时候，那里房价已经12000了，太贵了。”“目前不会，等那里发展成熟了，商业多点可以考虑。”“定价在18000米的精装期房价格偏高，同一地区的中邦城市风雅颂才卖15000，附近的独栋别墅才卖到20000元。理想的定价应在15000元。”“价格的话若是在已经比较成熟的地段的话，例如陆家嘴，世界大道，八佰伴附近的话，价格特别高也是理所当然的，但是若是在新的延伸段地区价格应该相对低一些吧，毕竟周围的相应设施还不算很完备。如果因为交通的便利一下子飙升太高可能接受不了。”“不会在上海买房子，普遍价格过高，不够性价比。不是在买房子，而几乎是买上海的居住权或者上海的面子，我不会干这样的事情。”“希望居住在一个有生活氛围与品质的城市，希望居住的有品质。”“城市第一，地段第二，生活第三，房子第四。”发现北蔡是上海未来的发展趋势被认同！北蔡目前的价值被低估！消费者的刚性需求确实存在！1.8万的价格未被认同!消费者的观望、等待情绪仍然浓厚!问题如何让未来的价值在今天被认同?!我们的解决方案我们的品牌挑战是什么呢？消费者相信未来，但不相信现在！金色城市存在价值，地块却被低估和忽视！其实对未来城市而言，不缺价值，缺少的是发现！,如何发现价值?或者使价值被发现还是从人群开始!我毕业三后,来三到了这三个陌生三而有熟三悉的城三市,工三作成了三我的代三名词,三床和公三司构成三了我的三两点一三线,同学聚三会的时三候或者三认识同三龄的朋三友,觉三得自己三现在该三是不错三的:好三的公司三,有前三提的职三位,相三当不错三的收入三,当然三,还少三不了一三个大家三有点羡三慕的女三朋友不过,三我有的三时候我三会想,三这就是三我选择三来上海三的原因三吗?我来这三,因为三这是焦三点,我三将成为三这的一三员,现三在,我三真的成三为上海三的一员三吗?好三象除了三是有钱三人的游三戏外,三我还只三是个不三错的螺三丝钉而三已!我一直三和父母三住在一三起，直三到在浦三东上班三开始才三搬出来三，结婚三2年了三，是该三买个房三子了，三可是房三价好象三在掉哦三，不知三道未来三会涨还三是继续三跌呢？三真的不三清楚，三再等等三看看再三说吧。房子我三觉得代三表自己三的一种三能力和三价值表三现，我三的房子三和父母三的房子三代表的三意义是三不一样三的，除三了是钱三之外更三多的是三一种生三活方式三和自我三价值肯三定。我在上三海，可三是除了三父母浦三西的上三海，似三乎还没三看到一三个属于三我的上三海！我在上三海证明三我自己三!上海又三带给我三什么?上海是三属于胜三利者,当然胜三利者之三所以成三为胜利三者是因为当年他看到三了别人三看不到三的地方三!金色城三市一个未三来的城三市未来不三可捉摸价值需三要被发三现而不是三说服城市之三所以成三为城市三,更重三要的是有一些三人看到三别人看三不到的三价值而创造三了一个三未来城市是三由少数三人创造三的人我们称三之为先三知城市是三由少数三先知创三造的上海也三是如此三!金色城三市的6三00个三买家发现别三人看不三到的价三值从而快三一步把三握上海三的未来所以他们对三于我们三而言也是先三知他们发现未三来创造城三市同时也三在创造三自己的三未来属于自三己的上三海金色城三市三我的三上海我们的三表现平面接三触现场接三触生活环三境接触三可能酒吧超市便利店滚梯电影院健身中三心的士地铁推广阶三段的可三能项目推三广的不三可能在三于短时三间内要三将未来三的价值三在今天三被认同三并能快三速产生三行动!黑弧奥三美认为三,说服三并不能三解决问三题!解三决的焦三点是通三过对消三费群独三特的洞三察,将三未来价三值转化三今日的三个人价三值!那就是三每个人三心里对三于上海三的欲望三!项目目三前的遗三憾正是三未被发三现,发三现未被三发现的三,正是三上海欲三望所在三!推动欲三望产生三广泛的三回应,三自能有三行动!谢！谢谢观三看/欢迎下三载BY三FAI三TH三IM三EAN三A三VIS三ION三OF三GO三OD三ONE三CH三ERI三SHE三SA三ND三THE三E