房地产评估第章

第11章房地产评估报告11.1房地产评估报告概述11.2房地产评估报告的结构与内容11.3房地产评估报告的编制1学习目标通过对本章的学习，理解房地产评估报告的含义，掌握房地产评估报告的结构与内容，掌握房地产评估报告的编制方法。211.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用房地产评估报告是房地产评估机构及人员在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。1）评估报告的定义311.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用（1）评估报告可以作为委托方和房地产业务当事人对被评估房地产作价或交易的重要参考依据。2）评估报告的作用411.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用（2）评估报告是评估机构对履行评估合同情况的总结，也是评估机构及人员为房地产评估项目承担相应法律责任的证明文件。2）评估报告的作用511.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用（3）评估报告是反映评估机构和评估人员职业道德、执业能力情况以及评估质量高低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。2）评估报告的作用611.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类完整型房地产评估报告简明型房地产评估报告1）按评估报告披露内容的详尽程度划分711.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类1）按评估报告披露内容的详尽程度划分《资产评估准则——评估报告》规定，“注册资产评估师执行资产评估业务时，可以根据评估对象的复杂程度、委托方的要求，合理确定评估报告的详略程度。”811.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类正常型房地产评估报告限制型房地产评估报告2）按评估报告符合准则的要求程度划分911.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类2）按评估报告符合准则的要求程度划分《资产评估准则——评估报告》规定，“注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。”1011.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类一般房地产评估报告复核房地产评估报告3）按评估的性质划分1111.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类按评估对象（土地、建筑物、房地）按评估目的（交易、抵押、课税等）4）按评估对象与评估目的的不同划分1211.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类定型式评估报告自由式评估报告混合式评估报告5）按评估报告的形式划分1311.1房地产评估报告概述11.1.3评估报告的基本要素（1）标题及文号（2）声明（3）摘要（4）正文（5）附件1）《资产评估准则—评估报告》规定1411.2房地产评估报告的结构与具体内容11.2.1评估报告封面的内容（1）评估报告的标题（2）评估报告的文号（3）评估机构的名称（4）出具评估报告的日期1511.2.2评估报告声明的内容（1）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（2）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项的说明和使用限制；（3）其他需要声明的内容。11.2房地产评估报告的结构与具体内容1611.2.3评估报告摘要的内容评估报告的摘要应当能够简明扼要地反映评估经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。11.2房地产评估报告的结构与具体内容1711.2.4评估报告正文的内容绪言应写明该评估报告委托方的全称、受托评估事项及评估工作的整体情况。（1）绪言11.2房地产评估报告的结构与具体内容1811.2.4评估报告正文的内容评估报告使用者包括委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。（2）委托方、被评估单位11.2房地产评估报告的结构与具体内容1911.2.4评估报告正文的内容评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为。评估报告载明的评估目的应当惟一，表述应当明确、清晰。（3）评估目的11.2房地产评估报告的结构与具体内容2011.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告中应三当载明三评估对三象和评三估范围三，并具三体描述三评估对三象的基三本情况三，通常三包括法三律权属三状况、三经济状三况和物三理状况三。（4）三评估对三象和评三估范围11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2111.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告应当三明确价三值类型三及其定三义，并三说明选三择该价三值类型三的理由三。（5）三价值类三型及其三定义11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2211.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告应当三载明评三估基准三日，并三与业务三约定书三约定的三评估基三准日保三持一致三。评估三报告应三当说明三选取评三估基准三日时应三重点考三虑的因三素。评三估基准三日可以三是现在三时点，三也可以三是过去三或者将三来的时三点。（6）三评估基三准日11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2311.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告应当三说明评三估遵循三的法律三依据、三准则依三据、权三属依据三及取价三依据等三。（7）三评估依三据11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2411.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告应当三说明此三次评估三所选用三的评估三方法及三其理由三。（8）三评估方三法11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2511.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告应当三说明评三估程序三在具体三实施过三程中的三现场调三查、资三料收集三与分析三、评定三估算等三主要内三容。（9）三评估程三序的实三施过程三和情况11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2611.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告应当三披露评三估假设三及其对三评估结三论的影三响。（10三）评估三假设11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2711.三2.4三评估报三告正文三的内容注册资三产评估三师应当三在评估三报告中三以文字三和数字三的形式三清晰地三说明评三估结论三。通常三评估结三论应当三是确定三的数值三。经与三委托方三沟通同三意后，三评估结三论也可三以使用三区间值三表达。（11三）评估三结论11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2811.三2.4三评估报三告正文三的内容通常包三括产权三瑕疵；三未决事三项、法三律纠纷三等不确三定因素三；重大三期后事三项；在三不违背三资产评三估准则三基本要三求的情三况下，三采用的三不同于三资产评三估准则三规定的三程序和三方法。三注册资三产评估三师应当三说明特三别事项三可能对三评估结三论产生三的影响三，并重三点提示三评估报三告使用三者予以三关注。（12三）特别三事项说三明11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容2911.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告只能三用于评三估报告三载明的三评估目三的和用三途；评三估报告三只能由三评估报三告载明三的评估三报告使三用者使三用；未三征得出三具评估三报告的三评估机三构同意三，评估三报告的三内容不三得被摘三抄、引三用或披三露于公三开媒体三，法律三、法规三规定以三及相关三当事方三另有约三定的除三外；评三估报告三的使用三有效期三；因评三估程序三受限造三成的对三评估报三告的使三用限制三。（13三）评估三报告使三用限制三说明11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容3011.三2.4三评估报三告正文三的内容评估报三告载明三的评估三报告日三，通常三为注册三资产评三估师形三成最终三专业意三见的日三期。（14三）评估三报告日11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容3111.三2.5三评估报三告附件三的内容（1）三评估对三象所涉三及的主三要权属三证明资三料。（2）三委托方三和相关三当事方三的承诺三函。（3）三评估机三构及签三字注册三资产评三估师的三资质、三资格证三明文件三。（4）三评估对三象涉及三的资产三清单或三资产汇三总表。（5）三其他相三关资料三，主要三包括与三评估目三的相对三应的经三济行为三文件、三评估业三务约定三书等。11.三2房三地产评三估报告三的结构三与具体三内容3211.三3房三地产评三估报告三的编制11.三3.1三评估报三告编制三的基本三要求（1）三客观公三正（2）三内容完三整（3）三形式规三范（4）三责任清三楚3311.三3.2三评估报三告的编三制步骤（1）三整理评三估报告三书所需三资料（2）三草拟评三估报告三书（3）三撰写正三式的评三估报告三书11.三3房三地产评三估报告三的编制3411.三3.3三评估报三告的复三核、提三交与归三档评估机三构需要三建立评三估报告三复核审三查制度三，由专三门的评三估报告三复核人三员对撰三写的评三估报告三进行核三对、检三查。（1）三评估报三告的复三核11.三3房三地产评三估报告三的编制3511.三3.3三评估报三告的复三核、提三交与归三档评估报三告应当三由两名三以上的三注册资三产评估三师签字三盖章，三并由评三估机构三盖章。三有限责三任公司三制评估三机构的三法定代三表人，三或者合三伙制评三估机构三负责该三评估业三务的合三伙人，三应当在三评估报三告上签三字。评三估报告三书应当三以评估三机构的三名义出三具。（2）三评估报三告的提三交11.三3房三地产评三估报告三的编制3611.三3.3三评估报三告的复三核、提三交与归三档评估机三构在向三委托人三提交房三地产评三估报告三书后，三应当将三评估报三告连同三评估工三作底稿三一起归三档管理三，建立三完备的三评估基三础资料三，以备三日后的三调阅、三检查或三评价。（3）三评估报三告的归三档11.三3房三地产评三估报告三的编制3711.三3.4三评估三报告示三例11.三3房三地产评三估报告三的编制38本章小三结房地产三评估报三告是指三房地产三评估机