房地产行业年度中期投资策略

宏观调控市场净化行业之福

房地产行业2006年中期投资策略

招商证券研究发展中心余志勇二零零六年六月第一部分行业调控真正目的在于净化市场第三部分投资策略及重点公司推荐第二部分三大板块孕育投资良机本轮房地产调控出台的最根本原因部分城市房价上涨过快居民住房难（生活必需品变为奢侈品）

改革矛盾聚焦点社会严重失控住房政治化趋势

资料来源：锡恩企业管理公司本轮房地产调控出台的最根本原因房地产投资高温（投机）固定资产投资居高不下资源浪费严重/金融风险加剧经济严重失衡资料来源：国家统计局房地产调控政策的取向收紧土地和信贷压缩房地产和固定资产投资资料来源：国家统计局严控土地供应和适度收缩流动性；加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置；抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。房地产调控政策的取向收紧土地和信贷压缩房地产和固定资产投资

房地产调控政策的取向调整房地产产品结构解决大众住房需求和节约资源资料来源：国家统计局各地要在2006年9月底前向社会公布“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划；各地中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上

。房地产调控政策的取向调整房地产产品结构解决大众住房需求和节约资源房地产调控政策的取向强化税收和房地产市场秩序管理打击投机从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；下一步可能出台的措施：交易所得税、土地增值税、物业税规范开发销售行为规范信息披露行为

房地产调控政策的影响：全局为重调控政策对企业的冲击：分析存货影响各异现有已经施工大户型产品：供应量预期减少产品销售可能加快

消化市场现有大量的存量房降低市场调整风险但要注意未来土地增值税、消费税和物业税的冲击中小户型：供应量预期增加销售压力增加比拼产品质量已经审批但尚未拿到施工许可证的项目短期压力最大，部分公司由于规划调整，短期业绩有影响大量囤地（特别是郊区低成本大量囤地）而又没有开发能力的企业潜在压力最大商业地产开发项目影响较小房地产调控政策的影响：全局为重调控政策对行业未来的影响短期内将较好地控制土地、经济过热和潜在的金融风险住宅消费理念得到矫正现有盈利模式面临挑战土地增值产品质量盈利管理效率获得重视产品标准化程度提高内力比拼短期权益之计，待税收等政策完善后肯定会放开调控政策总体评价：净化市场而非打压行业城市化进程在加速资料来源：国家统计局调控政策总体评价：净化市场而非打压行业住房消费仍是政府鼓励的方向资料来源：国家统计局从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。调控政策总体评价：净化市场而非打压行业经济发展为消费升级提供了坚实基础资料来源：国家统计局资料来源：中国科学院调控政策总体评价：净化市场而非打压行业人口结构的变化为房地产市场创造了契机三次出生高峰时期的人口都具有强烈的购房动机资料来源：国家统计局

上海历年拆迁情况0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年调控政策总体评价：净化市场而非打压行业城市拆迁仍是房地产需求的重要支撑因素资料来源：上海统计局调控政策总体评价：净化市场而非打压行业房地产就是一种重要的投资产品资料来源：锡恩企业管理公司调控政策总体评价：净化市场而非打压行业我国房地产依然具有很高的投资价值资料来源：国家统计局资料来源：中金公司调控政策总体评价：净化市场而非打压行业资料来源：锡恩企业管理公司现有问题是发展过程中的问题积极看待房地产调控：大视角、大宏观调控才有利于行业健康稳定增长调控才有利于优质公司脱颖而出宏观调控市场净化行业之福第一部三分行三业调控三真正目三的在于三净化市三场第三部三分投三资策略三及重点三公司推三荐第二部三分三三大板块三孕育投三资良机住宅开三发企业三强三者恒强土地市三场规范三化三资金三门槛大三幅提高资料来三源：国三家统计三局住宅开三发企业三强三者恒强信贷趋三紧三考验三融资能三力资料来三源：招三商证券三研发中三心住宅开三发企业三强三者恒强改善产三品结构三中小户三型产品三增加三竞争加三剧财富标三志你属于三哪个阶三层并不三在于你三做什么三,而在三于你居三住在那三里?社会身三份(身三望)确三定你属于三哪个阶三层并不三在于你三是谁,三而在于三你周围三的他们三(你日三常交往三的对象三)是谁三?社会地三位归属你属于三哪个阶三层不在三于你拥三有多少三财富，三而在于三你享受三了哪些三只属于三这个阶三层消费三的东西三?产品质三量提高三高收入三阶层消三费升级三品三牌开发三商受青三睐住宅开三发企业三强三者恒强我国房三地产行三业优质三公司的三市场份三额提升三空间巨三大资料来三源：招三商证券三研发中三心商业地三产三资源优三势和管三理经验三为王本轮调三控对商三业地产三的负面三影响有三限新会计三准则的三实行带三来机会调控后三人民币三升值进三程可能三加快地段、三地段、三还是地三段资源特三征十足管理经三验是收三益兑现三的根本三保证商业地三产无成三长性？三——鹰三君地产三、九龙三仓房地产三重组板三块三黑马三奔腾全流通三使管理三层的道三德风险三大大降三低全流通三将使资三本市场三的财富三增值效三率得到三充分挖三掘股权激三励将导三致大量三公司业三绩得到三提升宏观调三控客观三上为实三力雄厚三的企业三进入房三地产市三场创造三条件房地产三重组板三块三黑马三奔腾外资进三入热情三丝毫不三减长江实三业、和三记黄埔三、新世三界三、凯德三置地、三摩根斯三坦利、三阳光股三份国内其三他企业三忙于分三享房地三产盈利三机会中粮地三产、泛三海建设三、天地三源、倍三特高新三、国旅三联合、三ST环三球、国三美、联三想、华三为200三5年部三分房地三产企业三经营业三绩资料来三源：招三商证券三研发中三心房地产三重组板三块三黑马三奔腾榜样的三力量是三无穷的资料来三源：招三商证券三研发中三心第一部三分行三业调控三真正目三的在于三净化市三场第三部三分投三资策略三及重点三公司推三荐第二部三分三三大板块三孕育投三资良机主要投三资策略战略持三有优质三开发企三业重新评三估商业三地产板三块价值积极关三注房地三产重组三板块动三态以投资三组合方三式最为三适宜主要投三资策略调控提高相对竞争优势改善价值(资产注入)成长性并购价值高每股（三存货＋三预收帐三款）低净资产三规模大小中短期三指标：三每股存三货、预三收帐款三和净资三产规模资料来三源：招三商证券三研发中三心

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