房地产经营管理复习

【历年试题】从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。【2008年试题】A．土地B．劳动力C．资本D．经验E．环境答案：ABCD解析：土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入，同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。【历年试题】房地产间接投资的形式主要有（ ）。（2005年试题）A．投资房地产投资信托基金B．购买住房抵押支持证券C．购买房地产企业债券D．购买物业用于出租经营E．购买土地进行开发答案：ABC

【2008年真题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。

A.能为投资者带来经常性的收入现金流

B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C.适合于长期投资

D.常在机构投资者之间进行交易

E.位置对其有着特殊的重要性【正确答案】ACDE

【答案解析】整体销售成为趋势，所以B分割销售少。

【2008年真题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区【正确答案】B【答案解析】物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。

【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。【正确答案】×

【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。【2009年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命【正确答案】B

【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。【2006年真题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖【正确答案】B

【答案解析】适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。【2010年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。

A.保值性

B.增值性

C.异质性

D.弱流动性【正确答案】C【2007年真题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性【正确答案】C

【答案解析】弱流动性就是指不容易转手或变现。

【2009年真题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。

A.变现性差

B.易受政策影响

C.依赖专业管理

D.效益外溢和转移【正确答案】D

【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响，或者会影响别人。【历年试题】甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。（2009年试题）A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小答案：B解析：甲物业：σ甲＝［（1200－1100）2＋（1000－1100）2］÷2＝10000，其中σ甲是方差，而标准差是方差开平方根，则物业甲的标准差是100，同理，可计算出物业乙的标准差是200，物业甲的期望值是1200×0.5+1000×0.5=1100（万元），同理可得物业乙的期望值是1100万元，可见，物业甲的标准差要小于物业乙的标准差，一般情况下，标准差大的投资风险大；另，可用标准差系数衡量，标准差系数小的风险小，这是最准确的，物业甲的标准差系数＝100/1100＝9.09%，物业乙的标准差系数是18%，故物业乙的风险大。这里甲乙期望值相同也就不用比了。【2007年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售B.抵押

C.转让D.经营【正确答案】D

【答案解析】置业主要用于经营，即出租或自营。如出售或转让，就不是长期置业投资了。

【2009年真题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）【正确答案】×

【答案解析】信托是间接投资。【2007年真题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A.销售收入B.转让收入

C.租金收入D.利息收入【正确答案】C

【答案解析】用基金筹集起来的钱用来置业投资，长期持有，出租经营，获得长期稳定回报，作为对投资人的回报。【2008年真题】房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）【正确答案】×

【答案解析】房地产投资收益水平较高，这是他的有利之一。【2006年真题】房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）【正确答案】×

【答案解析】房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率，可以抵消通货膨胀的影响。【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（）【正确答案】×

【答案解析】房地产市场是地区性市场，当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。【2006年真题】提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求【正确答案】ACD

【历年试题】下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。（2008年试题）A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险答案：B【历年试题】下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。（2008年试题）A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险答案：B【20三05年真题】房地产三投资的三时间风三险是指三选择合三适的时三机进入三市场。三（）【正确答三案】×【答案解三析】不仅表三现为选三择合适三的时机三进入市三场，还三表现为三物业持三有时间三的长短三，物业三持有过三程中对三物业重三新进行三装修或三更新改三造时机三的选择三，物业三转售时三机的选三择以及三转售过三程所需三要时间三的长短三。【历年试三题】1、房地三产投资三适合作三为一种三长期投三资。关三于其原三因分析三，错误三的是(三)。A．土地三不会毁三损B．地上三建筑物三有耐久三性C．变现三性差D．土地三使用权三年限较三长答案：C【历年试三题】2、房地三产开发三投资形三成的供三给是房三地产市三场上的(三)。A．增量三供给B．存量三供给C．潜在三供给D．总量三供给答案：A【历年试三题】3、关于三房地产三投资特三性的说三法，错三误的是(三)A．区位三选择异三常重要B．不易三产生资三本价值三风险C．存在三效益外三溢D．易受三政策影三响答案：B【历年试三题】1、下列三房地产三投资形三式中，三属于按三经济活三动类型三划分的三有(三)。A．居住三物业开三发投资B．商业三物业投三资C．土地三开发投三资D．房地三产开发三投资E．房地三产经营三投资答案：CDE【历年试三题】商品房三开发投三资和保三障性住三房建设三投资都三属于房三地产投三资，无三论何种三类型的三房地产三投资，三其目的三都是为三了营利三。(三)答案：三错，保障性三住房建三设投资三注重的三是房地三产投资三的社会三效益。【历年试三题】一般来三说，与三长期投三资相比三，短期三投资（三）三。A．风险三较大B．收益三率较高C．流动三性较好D．投资三回收期三较长答案：C【历年试三题】3．下列三房地产三投资方三式中，三属于直三接投资三形式的三是（三）。A．购买三房地产三股票B．购买三商铺C．购买三房地产三债券D．购买三住房抵三押支持三证券答案：B【历年试三题】关于投三资组合三理论的三说法，三正确的三是（三）。（201三0年试题三）A．投资三者应选三择毫无三风险的三投资组三合B．投资三者应选三择投资三项目间三有一个三正协方三差的投三资组合C．投资三者可以三将系统三风险因三素减少三甚至完三全抵消D．投资三者可以三将个别三风险因三素减少三甚至完三全抵消答案：D【历年试三题】1．相对三于房地三产开发三投资，三关于房三地产置三业投资三的说法三，正确三的有（三）三。A．置业三投资是三面向已三具备了三使用条三件或正三在使用三中的房三地产B．置业三投资包三括进行三场地平三整及道三路等基三础设施三建设的三投资C．置业三投资对三象可以三是市场三上存量三房地产D．置业三投资可三以是将三购入的三房地产三用于自三身居住三或生产三经营E．置业三投资可三以是将三购入的三房地产三出租给三最终使三用者答案：ACD三E【历年试三题】2．投资三组合理三论认为三，对于三相同的三宏观经三济环境三变化，三不同投三资项目三的收益三会有不三同的反三应。（三）答案：三对【20三06年真题】假设银三行一年三期存款三利率为2.2三8%，贷款三利率为5.8三5%，投资三市场的三平均收三益率为12%，房地三产投资三市场的三系统性三市场风三险系数三为0.6，则房三地产投三资的预三期收益三率为（三）。A.4三.42三%B.8三.11三%C.8三.13三%D.9三.54三%【正确答三案】B【答案解三析】注意无三风险收三益率在三我国为三一年期三存款利三率，在三国外一三般指国三债收益三。资产预三期收益三率＝无三风险资三产收益三率＋风三险系数×（平均三收益率三－无风三险资产三收益率三）2.2三8%+三0.6三×（12%－2.2三8%）＝8.1三12%【20三05年真题】假设某三段时间三内房地三产业的三预期收三益率为15%，国债三的投资三收益率三为10%，市场三整体的三平均收三益率为20%，则房三地产业三的系统三性市场三风险系三数是（三）。A.0三.25B.0三.50C.1三.5D.2三.00【正确答三案】B【答案解三析】公式的三变换。三资产三预期收三益率＝三无风险三资产收三益率＋三市场风三险系数三（市场三整体平三均收益三率－无三风险资三产收益三率）【典型例三题】以下（三）可三以用于三土地储三备资金三。A.土地出三让收入三中安排三的一部三分资金B.土地储三备机构三的银行三贷款C.公积金三增值收三益D.社会捐三助资金E.廉租房三租金收三入【正确答三案】AB【答案解三析】注意不三要与廉三租住房三建设资三金来源三混淆。【历年试三题】4．下列三房地产三开发工三作中，三属于前三期工作三阶段的三是（三）。A．进行三项目的三财务评三价B．获取三项目所三需土地C．确定三规划设三计方案三并获得三批准D．对项三目的建三设工程三进行招三标E．提交三项目开三工申请三并获得三批准答案：BCD三E【20三11年真题】下列各三类土地三中，不三属于土三地储备三范围的三是（三）。A.集体土三地中的三宅基地B.依法收三回的国三有土地C.依法收三购的土三地D.依法行三使优先三购买权三取得的三土地【正确答三案】A【答案解三析】土地储三备的范三围包括三依法收三回的国三有土地三、收购三的土地三、行使三优先购三买权取三得的土三地、已三办理农三用地转三用和土三地征收三批准手三续的土三地以及三其他依三法取得三的土地三，一定三是国有三土地。三集体土三地不纳三入土地三储备。【20三11年真题】土地储三备机构三对土地三开发过三程中涉三及的基三础设施三建设和三绿化、三土地平三整等工三作，通三过公开三招标方三式选择三工程实三施单位三，实施三单位的三管理费三用不高三于土地三储备开三发成本三的2%。（三）【正确答三案】√【20三10年真题】下列成三本费用三中，不三属于土三地储备三开发成三本的是三（三）。A.拆迁补三偿费及三有关税三费B.市政基三础设施三建设有三关费用C.贷款利三息D.建安费三用【正确答三案】D【20三08年真题】政府授三权开发三企业负三责实施三土地一三级开发三时，开三发资金三应由政三府土地三储备机三构负责三筹措。三（）【正确答三案】×【答案解三析】授权开三发企业三负责实三施一级三开发，三主体是三开发企三业，所三以开发三资金应三由开发三企业筹三措。【20三11年真题】在我国三，县级三及以上三地方人三民政府三垄断了三其辖区三范围内三国有土三地使用三权出让三市场。三（）【正确答三案】√【典型例三题】国家投三资管理三部门对三建设项三目进行三核准的三重点包三括（三）。A.项目是三否符合三宏观调三控政策三、产业三政策等B.项目主三要产品三质量符三合国家三的规定C.项目建三设对周三边地区三的公众三利益产三生有利三的影响D.项目有三利于促三进环境三保护和三改善生三态环境E.符合当三地的产三业结构三调整的三要求【正确答三案】AD三E【答案解三析】B不包括三产品质三量合格三，主是三指产品三未对国三内市场三形成垄三断，未三影响国三家的经三济安全三；C不要求三项目建三设对周三边产生三有利影三响，只三要不产三生重大三不利影三响即可三。【易混淆三点辨析】判断题三：建筑三工程在三施工过三程中，三建设单三位或者三施工单三位发生三变更的三，应当三申请施三工许可三证变更三。（三）问：为三什么这三句话是三错呢？三请解析三。答：建三筑工程三在施工三过程中三，建设三单位或三者施工三单位发三生变更三的，应三当重新三申请领三取施工三许可证三之规定三，是申三请重新三领取而三不是变三更！【20三10年真题】房地产三开发企三业只能三通过公三开招标三的形式三选择开三发项目三的施工三单位。三（三）答案：三错，还三可以采三用邀请三招标的三方式【20三06年真题】将房地三产开发三划分为三若干阶三段，其三中编制三建设工三程招标三文件属三于（三）的工三作。A.投资机三会选择三于决策三分析阶三段B.前期工三作阶段C.建设阶三段D.租售阶三段【答案】B【解析】开工之三前均属三于前期三阶段。三前期阶三段与投三资机会三研究的三界线是三获取土三地或项三目。【20三11年真题】对房地三产开发三企业来三说，下三列房地三产开发三的工作三内容中三，属于三前期工三作的是三（）三。A.土地储三备B.销售方三案的细三化C.建设项三目的质三量控制D.申领《建设用三地规划三许可证》【正确答三案】D【答案解三析】A土地储三备是政三府行为三，对房三地产开三发来说三，前期三应是获三取土地三。B属于租三售阶段三；C属于建三设阶段三的工作三内容。【2三002年试题】建筑工三程招标三文件中三，不包三括（三）。A．工程三标底B．工程三数量C．设计三图纸D．合同三条件答案：A解析：三工程标三底不会三提前在三招标文三件中说三明。【20三06年真题】房地产三开发项三目的施三工许可三证由（三）向三发证机三关申请三领取。A.施工单三位B.建设单三位C.监理单三位D.设计单三位【答案】B【解析】施工许三可证的三申领主三体是建三设单位三，不是三施工单三位。【20三09年真题】在正式三申请竣三工验收三之前，三开发商三要对项三目进行三初步检三查。检三查后由三（）三列出质三量缺陷三清单。A.开发商B.承包商C.监理工三程师D.使用单三位【答案】C【20三11年真题】房地产三开发项三目，施三工阶段三的工程三质量控三制工作三不包括三（）三。A.对原材三料的检三验B.对配套三设施的三检验C.确立质三量文件三档案制三度D.确立成三本控制三档案制三度【正确答三案】D【答案解三析】本题可三用排除三法。ABC全是与三质量有三关的，三而只有D是与成三本（投三资）有三关的，三不属于三同一类三。【20三09年真题】横道图三法用于三项目建三设阶段三的（三）。A.质量控三制B.进度控三制C.成本控三制D.合同管三理【答案】B【解析】横道图三和网络三图是进三行进度三控制的三两大方三法。【20三05年真题】开发商三的主要三合同关三系通常三包括（三）等三。A.保险合三同B.分包合三同C.销售合三同D.勘察设三计合同E.加工合三同【答案】CD【解析】AB三E主要是三承包商三的合同三关系。【20三10年真题】网络图三法在建三设工程三管理中三常常作三为（三）的方三法。A.质量控三制B.成本控三制C.进度控三制D.合同管三理【正确答三案】C【答案解三析】进度控三制的方三法主要三有两种三，一是三横道图三，二是三网络图三。【20三07年真题】实行施三工总承三包的房三地产开三发项日三。施工三现场的三安全应三由（三）负责三。A.开发商B.监理单三位C.分包单三位D.总承包三单位【答案】D【解析】实行施三工总承三包的，三由总承三包单位三负责，三分包单三位应向三总承包三单位负三责，服三从总承三包单位三对施工三现场的三安全生三产管理三。【20三05年真题】承包商三收到竣三工结算三价款后三，通常三应在（三）内三将竣工三工程交三付给开三发商。A.半个月B.一个月C.一个半三月D.二个月【答案】A【解析】承包商三在收到三竣工结三算价款三后半个三月内交三付工程三。【20三09年真题】房地产三开发项三目竣工三后，按三规定应三移交给三城市档三案馆的三竣工档三案应包三括（三）。A.工程质三量保修三书B.可行性三研究报三告C.竣工图D.住宅使三用说明三书E.竣工验三收备案三表【答案】BC三E【解析】B属于前三期资料三，C竣工图三是单独三的一类三；E属于验三收资料三，也属三于技术三资料。AD是竣工三验收备三案的资三料，不三是向城三市档案三馆移交三的资料三。【20三09年真题】开发商三在选择三房地产三经纪机三构时，三不仅要三考察其三代理的三成功率三，还要三考察其三代理第三一个项三目的平三均销售三周期。三（）【正确答三案】错【答案解三析】考察的三是其代三理项目三的平均三销售周三期，不三是第一三个项目三的销售三周期。【20三07年真题】下列关三于房地三产经纪三机构和三房地产三经纪人三的表述三中，正三确的有三（）三。A.房地产三市场中三的信息三不完备三程度较三高，需三要有房三地产经三纪机构三或房地三产经纪三人这种三特殊的三制度安三排来降三低信息三成本B.大型房三地产开三发公司三一般更三愿意委三托房地三产经纪三机构进三行物业三租售C.依代理三委托方三的不同三，房地三产经纪三机构的三代理形三式可以三分为首三席代理三和分代三理D.房地产三经纪机三构或房三地产经三纪人通三过信息三搜集的三规模经三济优势三，提供三服务并三获取收三益E.无论采三用哪种三代理形三式，都三应在项三目前期三就让房三地产经三纪机构三及早介三入【正确答三案】AD三E【答案解三析】B大型房三地产机三构一般三有自己三的营销三团队和三渠道，三所以一三般采用三自行租三售。依三委托代三理方的三不同，三可分为三买方代三理、卖三方代理三和双重三代理。【20三11年真题】关于房三地产开三发企业三选择房三地产经三纪机构三代理销三售其商三品房的三说法，三正确的三有（三）。A.大型综三合性房三地产开三发项目三必须选三择联合三代理方三式B.双重代三理的房三地产经三纪机构三可以向三买卖双三方收取三佣金C.总代理三可以委三托分代三理D.房地产三开发企三业不能三直接委三托分代三理E.房地产三开发企三业最好三在项目三前期就三确定好三代理方三式【正确答三案】BC三E【20三11年真题】为适应三房地产三市场波三动，某三房地产三开发企三业通过三降低成三本利润三率来确三定其商三品房销三售价格三，该定三价方法三为（三）。A.认知价三值定价三法B.成本加三成定价三法C.挑战定三价法D.领导定三价法【正确答三案】B【20三07年真题】根据估三计的总三销售收三入和估三计的销三售量来三制定价三格的定三价方法三是（三）。A.目标定三价法B.成本加三成定价三法C.随行就三市定价三法D.价值定三价法【正确答三案】A【答案解三析】利用损三益平衡三图。【20三05年真题】在下列三定价方三法中，三需要使三用损益三平衡图三的是（三）。A.目标定三价法B.价值定三价法C.挑战定三价法D.成本加三成定价三法【正确答三案】A【20三10年真题】某商品三住宅项三目位于三城市湿三地公园三附近，三房地产三开发企三业利用三多种媒三体大力三宣传湿三地环境三对居住三的好处三，并以三此宣传三效果作三为楼盘三的定价三依据，三这种定三价方法三是（三）。A.目标定三价法B.领导定三价法C.随行就三市定价三法D.认知价三值定价三法【正确答三案】D【答案解三析】认知价三值定价三法是购三买者导三向定价三法的一三种，定三价的关三键是顾三客对物三业价值三的认知三，而不三是生产三者或销三售者的三成本。【20三06年真题】某开发三商开发三的物业三质量与三市场领三导者的三物业质三量相近三，如果三定价比三市场领三导者的三定价低三，则其三采用的三是（三）。A.随行就三市定价三法B.价值定三价法C.应战定三价法D.挑战定三价法【正确答三案】D【答案解三析】不用背三概念，三理解含三义就可三以。【20三09年真题】采取随三行就市三定价法三确定价三格的情三形有（三）。A.开发商三处于市三场领导三者地位B.开发商三难以估三算成本C.开发商三的牧业三质量与三市场领三导者的三物业质三量相近D.开发商三打算与三同行和三平共处E.开发商三具有向三市场领三导者挑三战的实三力【正确答三案】BD【答案解三析】A可以采三取领导三定价法三；CE可以采三取挑战三定价法三。【20三08年真题】当房地三产开发三企业很三难了解三购买者三和竞争三者对本三企业产三品价格三变化的三反应时三，往往三采用（三）。A.挑战定三价法B.领导定三价法C.目标定三价法D.随行就三市定价三法【正确答三案】D【答案解三析】另行定三价风险三较大，三难以把三握时，三一般会三随行就三市。【20三11年真题】用期末三惯例法三进行现三金流量三分析时三，假设三在计息三期内的三所有收三支均发三生在该三计息周三期的期三末。（三）【正确答三案】√【20三06年真题】在现金三流量图三上，横三坐标轴三“0”点所在三表示的三只能是三资金运三动的时三间始点三，而不三是当前三时点。三（）【正确答三案】×【答案解三析】0点有三三种含义三，可以三表示始三点，基三准点，三或当前三时点。【20三11年真题】下列现三金流量三图中，三能表示三的房地三产投资三模式有三（）三。A.开发－三销售模三式B.开发－三持有出三租－出三售模式C.购买－三持有出三租－出三售模式D.购买－三更新改三造－出三售模式E.购买－三更新改三造－出三租模式【正确答三案】BC三E【答案解三析】可用排三除法。A一定不三是销售三模式，三是持有三经营型三的。【20三10年真题】关于房三地产“购买-更新改三造-出租-出售”模式现三金流量三图的说三法，正三确的有三（）三。A.横轴上三刻度间三距离相三等，其三上的数三值代表三不同时三点B.房地产三的购买三成本用三向下的三垂直箭三线标在三横轴的“1”时点C.发生在三计息周三期之间三的更新三改造成三本标注三在对应三期间内D.各期运三营费用三的垂直三箭线全三部向下E.转售收三入和转三售中发三生的税三费标注三在投资三期末，三且垂直三箭线均三向上【正确答三案】AC三D【答案解三析】B初始投三资必须三放在0的位置三上，不三能在1的位置三上。E期末的三转售税三费，属三于现金三流出，三箭头向三下。【20三09年真题】下列房三地产投三资业务三模式中三，现金三流出包三括土地三成本的三有（三）。A.购买——持有——出租——出售B.购买——更新改三造——出售C.购买——更新改三造——出租——出售D.开发——销售E.开发——持有——出租——出售【正确答三案】DE【答案解三析】购买型三是直接三购买已三建成的三物业，三所有只三有购买三成本，三只有开三发型的三项目才三需要购三买土地三。【20三06年真题】下列关三于资金三时间价三值的表三述中，三正确的三有（三）。A.资金时三间价值三是资金三的增值三特性使三然B.利率是三资金时三间价值三的一种三标志C.从消费三者角度三来看，三资金时三间价值三体现为三放弃即三期消费三应得到三的补偿D.即使资三金存在三时间价三值，也三可以对三不同时三点上发三生的现三金流量三进行直三接比较E.资金时三间价值三的大小三取决于三投资利三润率、三通货膨三胀率、三风险因三素等【正确答三案】AB三CE【答案解三析】D考虑了三资金的三时间价三值，就三必须将三资金换三算到同三一时点三才能进三行比较三。【20三10年真题】关于资三金时间三价值的三说法，三错误的三是（三）。A.现在的100万元与5年后的100万元的三价值相三同B.现在的100万元可三能与5年后的148万元价三值相同C.现在的100万元可三能与2年前的121万元价三值相同D.由于存三在资金三时间价三值，不三同时点三上发生三的现金三流量无三法直接三比较【正确答三案】A【答案解三析】由于资三金时间三价值的三存在，三同样数三额的资三金在不三同时点三上具有三不同的三价值。【20三11年真题】我国对三外筹资三成本通三常是在三（）三利率的三基础上三加一定三的百分三点（或三基点）三。A.纽约同三业拆放B.香港同三业拆放C.伦敦同三业拆放D.新加坡三同业拆三放【正确答三案】C【20三06年真题】下列关三于基础三利率的三表述中三，正确三的有（三）。A.等于银三行存款三利率B.等于银三行贷款三利率C.是投资三这所要三求的最三低利率D.是银行三同业之三间的短三期资金三借贷利三率E.一般使三用无风三险的国三债收益三率作为三其代表【正确答三案】CE【答案解三析】国内国三债市场三不完善三，以一三般以银三行存款三利率作三为无风三险利率三，即最三低的要三求利率三。【20三10年真题】关于流三动性偏三好利率三理论的三说法，三正确的三有（三）。A.利率是三由储蓄三和投资三决定的B.利率是三由货币三的供求三决定的C.利率是三由可贷三资金的三供求决三定D.利率是三在商品三市场和三货币市三场同时三达到均三衡时形三成的E.货币供三给是外三生变量三，由央三行决定三，无利三率弹性【正确答三案】BE【答案解三析】流动性三偏好利三率理论三。【20三08年真题】可贷资三金利率三理论认三为（三）。A.可贷资三金的需三求主要三由投资三需求、三赤字需三求和家三庭需求三构成B.可贷资三金的供三给由家三庭储蓄三、企业三储蓄和三政府储三蓄构成C.利率是三由货币三的供给三与需求三决定的D.可贷资三金的需三求函数三是利率三的递增三函数E.可贷资三金的供三给函数三是利率三的递增三函数【正确答三案】AB三E【答案解三析】C利率是三由可贷三资金的三供给与三需求决三定，不三是由货三币的供三求决定三，这是三流动性三偏好利三率理论三。【20三09年真题】认为利三率水平三是由货三币的供三给与需三求决定三代表性三理论是三（）三。A.马克思三的利率三决定理三论B.可贷资三金利率三理论C.I三S－LM曲线模三型利率三理论D.流动性三偏好利三率理论【正确答三案】D【答案解三析】记清几三种主要三理论的三结论。【典型例三题】将100三0元存入三银行，三年利率三为6%，如果三按单利三计算，三则三年三后的本三利和为三多少？【答案解三析】【典例案三题】将100三0元存入三银行，三年利率三为6%，如果三按复利三计算，三则三年三后的本三利和为三多少？【答案解三析】3.单利和三复利的三关系■本金三、利率三和计息三期相同三时，按复利三计算的三利息以三及本利三和一定三比按单三利计算三的高【20三10年真题】房地产三开发企三业向银三行申请三了贷款三额为100三0万元，三期限为3年，年三利率为8%的抵押三贷款，三到期一三次还本三付息，三则按月三计息比三按季计三息要多三付利息三（）三万元。A.2三.00B.7三.30C.8三.53D.9三.00【正确答三案】A2.名义利三率与实三际利率三的换算三公式【例】已知某三笔贷款三的年利三率为15%，借贷三双方约三定按季三度计息三，则该三笔贷款三的实际三利率是三多少。【20三08年真题】某家庭三向银行三申请了三一笔等三额还本三付息的三个人住三房贷款三，其月三供为285三0元，月三利率为6.2三5‰，则该三贷款的三实际年三利率为三（三）。A.7三.5﹪B.7三.56三﹪C.7三.71三﹪D.7三.76三﹪【正确答三案】D【答案解三析】（1＋0.6三25%）12-1=7三.76三%【20三07年真题】银行为三某家庭三提供了三期限为10年的按三月等额三还本付三息的个三人住房三抵押贷三款、若三该笔贷三款的实三际年利三率为7.2三5%，则名三义年利三率是（三）三。A.7三.02三%B.7三.04三%C.7三.50三%D.7三.85三%【正确答三案】A【答案解三析】解法一三：按公三式计算解法二三：带有三技术含三量的排三除法。三当每年三的计算三周期数三大于1时，实三际利率三大于名三义利率三。则可三以排除CD.【20三11年真题】某银行三提供的三贷款期三限和年三利率均三相同的三甲、乙三、丙三三笔贷款三。若甲三贷款以三年计息三，乙贷三款以季三计息，三丙贷款三以月计三息，则三这三笔三贷款的三实际年三利率从三大到小三排列顺三序正确三的是（三）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【正确答三案】B【答案解三析】当每年三的计息三周期大三于1时，越三大，则三实际利三率与名三义利率三的差距三越大。【20三10年真题】关于实三际利率三和名义三利率的三谎法，三错误的三是（三）。A.名义利三率对应三一年中三计息周三期的单三利计息B.实际利三率对应三一年中三计息周三期的复三利计息C.实际利三率比名三义利率三更能反三映资金三的时间三价值D.当计息三周期为"月"时，实三际利率三小于名三义利率【正确答三案】D【答案解三析】当计息三周期为"月"时，实三际利率三大于名三义利率【20三10年真题】如果名三义利率三相同，三计息周三期不同三，则未三来某个三时点上三两笔等三额资金三的现值三就不相三等。（三）【正确答三案】√【20三07年真题】下列关三于名义三利率与三实际利三率的表三述中，三正确的三有（三）。A.当计息三周期为1年时，三年名义三利率等三于年实三际利率B.实际利三率真实三地反映三了资金三的时间三价值C.名义利三率真实三地反映三了资金三的时间三价值D.名义利三率相同三时，计三息周期三越短，三名义利三率与实三际利率三的差值三就越大E.计算周三期相同三时，名三义利率三越小，三名义利三率与实三际利率三的差值三就越大【正确答三案】AB三D【答案解三析】名义利三率越大三，计算三周期越三短，计三息期越三大，实三际利率三与名义三利率的三差异就三越大。【20三11年真题】某投资三者购买三一间商三铺用于三出租经三营，名三义收益三率为12.三0%。如通三货膨胀三率为5.5三%，银行三贷款年三利率为6.5三%，存款三年利率三为3.O三%，则该三项目投三资的实三际收益三率是（三）。A.5三.16三%B.6三.16三%C.6三.50三%D.8三.74三%【正确答三案】B【答案解三析】名义利三率、实三际利率三和通货三膨胀率三的关系三。【20三09年真题】若名义三利率为10%，通货三膨胀为4%，则实三际利率三为（三）。A.5三.77三%B.6三.00三%C.1三2.0三0%D.1三4.4三0%【正确答三案】A200三8年试题假定年三利率为10%，200三8年初的100元与200三8年年末三的110元的实三际经济三价值是三相等的三。（三）答案：三√200三8年试题下列关三于资金三等效值三概念的三表述中三，正确三的是（三）。A．时值三是资金三运动起三点的金三额B．终值三是资金三运动结三束的金三额C．资金三等值是三指与某三一时点三上一定三金额的三实际价三值相等三的另一三时点的三价值D．不同三时点发三生的绝三对值相三等的资三金具有三相同的三价值答案：C解析：A时值没三有这概三念；B终值是三资金运三动结束三时与现三值等值三的金额三；D不同时三点发生三的绝对三值相等三的资金三一般价三值不相三同。【典型例三题】某房地三产开发三商向金三融机构三贷款500万元，三按复利三计息，三年利率三为12%。若第三五年末三一次还三本付息三，应偿三还多少三万元？【答案】F=P（F/P三,i,三n）=P（1+i）n＝500三×（1＋12%）5＝881（万元三）【典型例三题】将一笔三资金按三年利率6%存入银三行，以三复利计三息，要三在5年后本三利和为100万元，三则现在三应存款三多少元三？【答案】P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n＝100三÷（1+6三%）5＝74.三73万元典型例三题◆某三家庭预三计在今三后10年内的三月收入三为160三00元，如三果其中三的30%可用于三支付住三房抵押三贷款的三月还款三额，年三贷款利三率为12%，问该三家庭有三偿还能三力的最三大抵押三贷款申三请额是三多少？【答案】先理清三题中的三经济内三涵。已三知A，求P该家庭三每月还三款额A=1三600三0×3三0%=三480三0元【20三06年真题】某家庭三欲购买三总价为25万元的三一套住三宅。该三家庭月三收入为600三0元，准三备用月三收入地30%来支付三抵押贷三款月还三款额。三已知贷三款期限三为10年，按三月等额三偿还，三年贷款三利率为6%。则该三家庭的三首付款三额是（三）元A.3三400三0.0三0B.8三326三5.3三8C.8三786三7.7三8D.9三102三2.1三2【答案】C【典型例三题】◆某三人贷款12万元，三分10年摊还三，年利三率为6%，按月三计息，三则每月三的偿还三金额为三多少？【答案】已知P（现值三），要三求的是A（年值三）注意计三息期，三已知的三是年利三率，但三求的是三月还款三额。P＝12万元，i＝6%÷三12＝0.5三%，n＝10×三12＝120A＝P（A/P，6%/三12，120）＝12×三0.0三111＝0.1三332（万元三）【典型例三题】某家庭三以抵押三贷款方三式购买三了一套三价值为25万元的三住宅，三首付款三为房价三的30%，其余三房款用三抵押贷三款支付三。如果三抵押贷三款的期三限为10年，按三月等额三偿还，三年贷款三利率为15%，问月三还款额三为多少三？如果三该家庭25%的收入三可以用三来支付三抵押贷三款月还三款额，三问该家三庭月收三入多少三，才能三购买上三述住宅三？［解］（1）已知三：抵押三贷款额P＝25×三70%＝17.三5（万元三）；月贷款三利率i＝15%三/12＝1.2三5%，计息三周期数n＝10×三12＝120（月）（2）则月三还款额三：A＝P［i（1＋i）n］/［（1＋i）n－1）＝175三000三×［l.2三5%（1＋1.2三5%）120］/［（1＋1.2三5%）120－1］＝282三3.4（元）（3）该家三庭欲购三买上述三住宅，三其月收三入须为三：282三3.4三/0.三25＝112三93.三4（元）【20三11年真题】张某用100三0万元购三买了一三间商铺三用于出三租经营三，其要三求的投三资收益三率为10%，经营三期为20年，如三果每年三经营净三收益相三等，则三该投资三者的年三投资回三报为（三）万三元。A.1三7.4三6B.1三00.三00C.1三17.三46D.6三72.三75【答案】B【典型例三题】计划每三年年末三存入银三行等额三数额的三资金（三等额零三存），三欲在7年后整三取为100三0元，若三存款利三率为8%，则每三年末存三入金额三为多少三？【答案】A＝Ｆ（三Ａ/F，i，n）＝100三0（A/F，8%，7）=10三00×三0.1三121＝112三.1（元）【典型例三题】若每年三年末存三入银行10万元，三年利率三为6%，则5年后的三复本利三和为多三少元？【答案】F＝A（F/A三,i,三n）=10三×5.三637＝56.三37（万元三）【典型例三题】某购房三者拟向三银行申三请60万元的三住房抵三押贷款三，银行三根据购三房者未三来收入三增长的三情况，三为他安三排了等三比递增三还款抵三押贷款三。若年三抵押贷三款利率三为6．6%，期限三为15年，购三房者的三月还款三额增长三率为0．5%，问该三购房者三第10年最后三一个月三份的月三还款额三是多少三？［解］（1）已知三：P＝60万元，s＝0.5三%，n＝15×三12＝180（月）三，i＝6.6三%/1三2＝0.5三5%（2）抵押三贷款首三次月还三款额为三：A1＝P×（i－s）/{1－［（1＋s）/（1＋i）］n}＝600三000三×（0.5三5%－0.5三%）/{1－［（1＋0.5三%）/（1＋0.5三5%）］180三}＝300三/（1－0.9三144）＝350三4.6三7（元）（3）第10年最后三一个月三份的还三款额A12三0为：A120＝A1×（1＋s）t－1＝350三4.6三7×（1＋0.0三05）120－1＝634三4.5三0（元）【20三11年真题】某投资三者将其三商铺出三租经营三，租期20年，预三计第1年的净三租金收三入为8万元，三且每年三递增6%，年租三金均发三生在年三末。若三折现率三为6%，该商三铺净租三金收入三的现值三为（三）万元三。A.9三1.7三6B.1三42.三40C.1三50.三94D.1三60.三00【正确答三案】C【答案解三析】有限年三期的等三比年值三换算为三现值（A-P）。方法一三：正规三的算法方法二三：带有三技术含三量的猜三测法三假三设每年三不递增6%，则折三算为现三值为8÷6三%=1三33.三33，每年三递增，三则现值三一定大三于133三.33三.A首先被三排除，B虽然大三，但大三的明显三太少，三可直接三排除，三可以在CD中猜测三，提高三命中率三。【典型例三题】组合抵三押贷款三的相关三计算某家庭三拟购买三一套面三积为80平米的三经济适三用住宅三，单价三为350三0元/㎡，首付三款为房三价的25%，其余三申请公三积金贷三款和商三业组合三贷款。三已知公三积金和三商业贷三款利率三分别为4.2三%和6.6三%，期限三均为15年，公三积金贷三款的最三高限额三为10万元。三问该家三庭申请三组合抵三押贷款三后的最三低月还三款额是三多少？【答案】第一步三：求出三贷款总三额P=3三500三×80（1-2三5%）＝210三000（元）第二步三：计算三两种贷三款的分三别额度公积金三货款额三度为P1=10三000三0（元）商业贷三款额度P2＝210三000－100三000＝110三000（元）【20三10年真题】王某拟三购买一三套面积三为120三㎡、单价三为780三0元/㎡的住房三，首付三款为30%，其余三申请年三贷款利三率分别三为4.8三%和7.2三%的公积三金和商三业组合三，贷款三期限为20年，按三月等额三还本付三息。如三果公积三金贷款三最高限三额为20万元，三则商业三贷款的三最低月三还款额三为（三）元。A.1三297三.91B.3三584三.01C.4三881三.93D.5三158三.71【正确答三案】B【答案解三析】第一步三：计算三出贷款三总额P＝120三×78三00×（1－30%）＝65.三52（万元三）第二步三：计算三出商业三贷款的三总额P1＝65.三52－20＝45.三52（万元三）第三步三：计算三出商业三贷款的三月还款三额A1.【典型例三题】提前还三款（还三本金）三相关计三算某家庭三以400三0元/㎡的价格三，购买三了一套三建筑面三积为120三㎡的住宅三，银行三为其提三供了15年期的三住宅抵三押贷款三，该贷三款的年三利率为6%，抵押三贷款价三值比率三为70%。如该三家庭在三按月等三额还款5年后，三于第6年初一三次提前三偿还了三贷款本三金8万元，三问从第6年开始三的抵押三贷款月三还款额三是多少三？【答案】第一步,计算正三常情况三下的月三还款额第二步,计算出三第6年年初三（也就三是第五三年年末三）偿还三的本金三部分，三在第6到到第15年内减三少的月三还款额三：第三步三，计算三从第6年开始三的抵押三货款月三还额：【典型例三题】还款常三数的相三关计算某家庭三以350三0元/㎡的价格三，购买三一套建三筑面积三为80㎡的住宅三，银行三为其提三供了15年期的三住房抵三押贷款三，年利三率为8%，抵押三贷款价三值比率三为70%，月还三款常数三为0.6三5%。问抵三押贷款三到期后三，该家三庭应向三银行一三次偿还三的剩余三本金金三额是多三少？【答案】第一步三，先计三算出理三论上按三月等额三偿还的三还款额第二步三，计算三实际每三月的月三付款额第三步三，计算三每月实三还与应三还的差三额，即三每月欠三款第四步三，所月三的欠款三，将在三最后一三次性还三清，相三关于把三等额的A〞折算到三期末，三其实质三是A换算为F200三6年试三题房地产三开发企三业的经三营成本三主要包三括（三）。A．土三地转让三成本B．经三营管理三费用C．配三套设施三销售成三本D．商三品房销三售成本E．房三地产出三租经营三成本答案：三ACD三E200三5年试三题下列关三于企业三利润和三收入的三表达中三，正确三的是（三）。A．企三业利润三可分为三经营利三润、税三后利润三和可分三配利润三三个层三次B．经三营收入销售收三入出租收三入C．销三售收入土地转三让收入商品房三销售收三入配套设三施销售三收入D．可三分配利三润税后收三入未分配三利润答案：三C200三3年试三题关于房三地产企三业的经三营净收三入、利三润和税三金，存三在的数三量关系三有（三）。A．经三营（营三业）收三入销售收三入出租收三入自营收三入B．利三润总额三（或税三前利润三）经营利三润营业外三收支净三额C．税三后利润三（或净三利润）利润总三额所得税D．经三营（营三业）利三润经营（三营业）三收入经营（三营业）三成本期间费三用销售税三金E．销三售税金营业税城市维三护建设三税房产税土地使三用税答案：三ABC200三7年试三题房地产三开发企三业的利三润可分三为4个三层次。三其中，三经营（三营业）三利润与三营业外三收支净三额之和三为（三）。A．利三润总额B．投三资利润C．税三后利润D．可三分配利三润答案：三A房地产三开发投三资中的三销售税三金，又三称“两三税一费三”，包三括（三）。A．营三业税B．教三育费附三加C．城三市维护三建设税D．房三产税E．土三地使用三费答案：三ABC已知两三税一费三的税、三费率分三别为营三业税5三%、城三市维护三建设税三7%、三教育费三附加3三%，若三销售收三入为1三000三万元，三则应缴三纳两税三一费的三总额为三（）三万元。A．5三5.0B．8三5.6C．1三50.三0D．1三23.三6答案：三A解析：三100三0×5三%×（三1＋7三%＋3三%）。三城市维三护建设三税和教三育费附三加是以三营业税三为基数三的。200三8年试三题下列指三标中，三反映房三地产置三业投资三经济效三果的有三（）三。A．销三售税费B．租三金收益C．物三业增值D．股三权增值E．抵三押贷款三规模答案：三BCD200三7年试三题下列指三标中，三属于房三地产投三资项目三静态盈三利能力三指标的三有（三）。A．净三现值B．投三资利润三率C．现金回三报率D．静三态投资三回收期E．内三部收益三率答案：三BCD解析：三净现值三和内部三收益率三属于动三态指标三。房地三产投资三项目包三括开发三投资项三目和置三业投资三项目两三种，其三中的现三金回报三率只属三于置业三投资项三目。举例分三析某房地三产投资三项目所三需的总投资三为10三0万元，项目三全部投三资的收三益率为三15%三，如果三借贷资三金的财三务费用三水平为三10%三，则投三资者就三可以通三过融入三借贷资三金，来三减少自三有资金三的投入三，提高三自有资三金的收三益水平三。假如总三投资中三的80万三元来自三借贷资三金，则这三80万三元借贷三资金所三产生的三收益1三2万元三扣除财三务费用三8万元三后所剩三余的4三万元，三就属于三投资者三的收益三，将这三部分收三益加到20万三元资本三金收益中三去，则三资本金三的总收三益就达三到了7三万元，三其收益三率水平三就放大三到了3三5%。假如项三目全部三投资的三收益率三低于1三0%，三或借贷三资金的三成本高三于15三%，则三投资者三就必须三用资本三金投资三的部分三收益来三支付借三贷资金三的部分三资金成三本，大三大降低三其资本三金的投三资收益三水平。200三8年试三题通货膨三胀和房三地产增三值对折三现率的三影响是三不同的三，一般三来说，三通货膨三胀导致