锦光花苑销售招标书

锦光花苑A座一、二层商铺营销招标书宝资通地产综合服务机构纷二馒○○骂四年八月目录项目定位厚项目形象营村销策略祥媒体广告营排销策略云销售实战营概销策略停营销推广效哈果的监控、街评估及修正蚀方案岛销售组织及跃管理合作方式职关于本招标杂书项目定位拴1.消费群物的购买行为耀及消费偏好耽1.1麻根据南宁市驻现有的商业诞调查分析，姨大部分铺面遇都是经营者蕉租用的，消般费群的购买辜行为是以投荣资为主，自燥用经营为辅恨。因此消费恼群的购买行孔为将取决于握本项目的商庆业价值和投典资价值。帜1.2以南宁市商业织消费群的购元买偏好普遍艘是一些地段胁好、价格低误、回报高的晕商铺。本项虽目的地段位鲜置较好，销腐售价格和投驶资回报可以风通过营销、沾策划等手段青满足消费群貌的购买偏好湾。萍1.别3本项目的传主要陆目标客户群苍定位批萄大众投资蝇者魄天项目业态耗规划范围内净的品牌专卖史店宣岛个体经营局者扔2.项目的搏经营主题和烈功能定位见2.1六项目名称括项目名称拟漫定为队“朴锦光花苑窜·淘女人世界纯”亭2.2蚊项目的经营筝主题和功能未定位与项目将师为女性消费幸群建立一个热集购物、休臣闲、美容、许健身于一体讲的商业空间竟。摩3.项目的设商业结构设躬计鞠饿项目一层将巩经营女性的现精品、首饰怠、化妆品、酸女性品牌服招装、服饰等巾，项目二层败部分将经营爷品牌服装，侍部分将经营絮美容、美发犹、健身、美尾体、浴足等孩服务业。商叠场内设有一刮定的休闲和止餐饮空间。乏4.项目的晶经营主题、谷功能定位和吗结构设计的吵可行性评估记4.1商经营的市场汪前景看好赤据市场调查创分析，症“胆女性消费市抗场尝”圈的购买潜力雨巨大裙，艰项目经营定玉位为女性消崭费品和服务余业的商业业僻态，市场前早景看好。网4.2驶项目的地段拾区位优势芝项目附近的讲七星路、新筒民路一带是健南宁市新兴顶的商业中心医之一，该地戚段以经营高反档的女性服侧装为主，市马民对该地区胜的市场定位买已形成一种伶共识埋，有利于项犹目发展相关楼的商业业态猪。柳4.3汉一站式购物辞商业空间架七星路一带新缺乏凯“腊一站式购物敲”业的女性消费轰空间，项目耳可以体现其滨在女性消费谣市场的专业屡性与集中性恐，能吸引更咬多的女性消恐费者到项目改消费。直根据之前的仅评估分析，挖可以认为项萍目的经营定晒位有较好的屿发展空间。星但考虑到南旁宁市商业楼跑盘的竞争将订日趋激烈，仅建议项目采欢用受市场欢刊迎的销售形常式（产权式捏＋返租回报愤）较为稳妥鄙。醒项目形象营丧销策略网1.项目形瑞象识别系统睬项暗目识别系统奶主要是项目诊的LOGO弱标志，LO命GO将以比局赛的形式向宜全社会征集脖，具体内容梢将在后面的舍章节介绍。打2.售场包姑装计划日围绕滥“驻女人世界陆”梢的经营主题和，腐以掀“帝粉红体”利色为基调，仆售场将充分产表现时尚、架前卫、现代尚的女性风格察。咳3.费用预晒算尘形象识别系适统和售场包炕装费用大概斤在5万元左狐右沙媒体广告营属销策略季1.广告定循位、广告主维题测根据前面对假目标消费群哨的分析，广提告定位和主控题备选如下蛋：做锦光花苑君·肉女人世界钟一站式购乎物的商业空惯间续首付4万多梯返租抵月胶供轻松拥套有产权商铺住锁定裁“增女人世界嚷”偏抢占龙头明旺铺乳小户型产权哗商铺轻狐松投资轻松急赚某2.媒体发窄布计划崖2.1媒体技选择傻本项目将运经用以下的媒库体进行宣传新推广：州拼南国早误报、广西电锄视台房产街掩节目、公交揭车车体、广醒播电台、网趋络广告、户向外广告牌、嚼楼书和海报绿等印刷品。搁2.2草广告发布频陶率艳各媒介在广钟告发布的时舍间和频率上量互为补充；竿监在引导期，睬采取试探性斑发布策略；兵联公开发售期锤和强销期，际则采取集中鉴发布策略，构在各媒介上吉持续发布广质告，迅速占负领市场；渗配持销期阶段致，采取间歇聋发布的策略碰，节省广告睁费用，保持闲广告的延续马性。驰正尾盘期应笼用集中促销熟的策略，争希取尽快完成苍销售。膏3各阶段划锐分海3.1微市场引导期妥新闻炒作为快主，配合报络纸广告,并蚀发布广告向取全社会征集扭项目的LO粪GO标志。厦3.2腊公开发售期煌以报纸为主棍，事件行销印为辅，针对殿主要卖点做淡硬性广告，鱼与现场销售似有力配合，守同时发挥软插性文章与新锹闻炒作的理征性诉求配合满宣传，达到高购楼热潮之益目的。洋3.3傅持销期凤以报纸广告烧为主，以形澡象广告、卖沫点广告、催纺促式广告配朵合短程促销让活动，解决葱销售中存在狼的问题与矛峰盾。鼻3.4险尾盘期其利用报纸做奴清盘促销广嫩告，同时利短用工程形象跨进度的收尾晒阶段，增强怜置业者的购停铺信心，消须化存量。仆4.费用预像算挎销售宣传费蚊用眉计划（万元繁）馆备浴注择一、媒体投廉放费唤140．0联0万元趁1．报纸滥90望按1年销售母周期分配投土放疏2．电视兆/忆广播淹20屯2个月投放纤3、其它媒朽体例30着二、楼书等债宣传品自10．肿00剑万元峡三、其他费哥用漂30．00贪万元迎合谱计淡180．0婶0万元蔬备注拆媒体投放将璃根据实际效逐果随时修正凝，成本控制政在销售额的寿1.5%以合内跟销售实战营慧销策略衬1．营销策仁略避1.1价格污策略鄙项目将采取猪低开高走的榴价格策略。苏拿出一定数林量面积较大笑的产权商铺符，用低价以钩内部认购的悟方式，试探踏市场能够接膨受的价格范急围，拉有利于其他从营销措施的怠执行。伶1.2招扮商策略寿项匙目的招商可瞎以邀请几个默经营管理公投司进行招标忍，中标的单范位将负责商冤场的招商和宽经营管理。渴1.唇3销售策第略构预本项目搏的销售策略惜是彼将债商场的脖一至合二优层分割怖成产权式锤销售铁，讽并承诺一定伐的返租回报司，返租期为逮10年，每斑年返还租金前率为6%，怜第1年由发芹展商返租，上之后9年寻白找合适的运魔营管理公司孝，负责统一廉招商、经营压、返租回报芦。和1.4销节售收入测算浴项目的销售功期将分为三连期，预计销搜售额如下表鹅：林销售单价（突元/㎡）场销售面积柄销售总价（歪万元）耗一层旦28000越2900㎡元8120块二层停18000郊3100㎡扒5580侍项目税22833因6000㎡奋13700哪2.公关活钟动推广计划歌2.1项目丸LOGO有挎奖征集活动轰项目LOG椅O将以比赛以的方式向全孙社会征集，挽并在项目开塞始销售前公在布比赛结果隔，配合项目臂各个阶段的碎宣传和推广症。怠2.2项掌目的开盘活舒动唉开盘活动考摊虑以模特走精秀或人体彩密绘的表演形顶式，可以展贩现当代女性吓的风采，符惯合项目的主积题，并能迅让速的聚集人录气。掘2.3项美目的调查活逮动足城博市商业发展盗有奖调查将改在报纸上发音布，通过非复硬性广告强输调项目的商杀业价值和投蛇资价值，吸剧引市民对项标目的关注。状3.营销节谦奏安排捷首先允许客邀户预约认购穗，待认购人无数积聚到一汽定数量后，状项目即可以虽开盘销售。百根据产品的馒销售情况，辞灵活调整可毙销售产权面料积的大小，评即调整产品凑的销售价格歇，促进项目误的销售节奏拳。的4.费用预吴算粒销售费用控像制在50万彼以内。橡营销推广效交果的监控、龙评估及修正服方案遍1失.营销推广尾效果的监控很方式包括电裙话监控、客佳户来访登记寺表、预约客水户登记等方灵式。赞2.喊通过以上监缝控方式，运币用科学的方裕法进行量化董处理，得出笋统计和调查渴数据，评估烧营销推广的趴效果。胁3.耐在通过媒体输评估分析后迷，有必要迅哭速作出修正季方案，增加脊有效媒体的漠投入，剔除志无效媒体的鄙投入。躲销售组织及率管理裙1.销售组扰织即如果本公司冶中标，将有泪策划部、销密售部等部门绑对项目销售蹲提供全程的芹销售管理和牙服务，壮全面负责销叛售执行、策拳划推广和招继商招标等工水作。浑2紧销售人员的途培训半销售人员爽必须经过专渡业的培训，桨包括职业道表德超培训悼，基本素质盲培训刻，专业知识象培训妨，综合素质犯培训夏，服务规范港培训强。珍3.哥销售管理发本案实施全词程销售代理辟后，销售将穿由具有丰富魄经验的宝资狂通高层管理滥人员负责，陆随时监控项禾目的销售和克管理，及时吓发现销售及诸管理中的偏蜂差并立即做惜出调整决策搭，并始终与凑发展商保持亭良好的沟通阵和对接，共务同完成既定莲的计划目标臂和任务。合作方式期1足.疗宝资通公鸡司简介（见浑附件一）保2.宝资通分公司希望为驱发展商提供屡项目的街全程涛营销策划代蓬理服务，服优务内容如下套（具体内容移见附件二）油：包2.1抬营销推或广策划姑2.2斩项目市场推鲁广宾2.3兆整体营告销费用预算示及成本控制宗2.4耐销售工作嫁3.帖收费标准荣项目营销策顶划代理的收忧费为基本佣孙金加超值奖乔励两部分。御3.1免基本佣金传按项目代理乌所实现销售抱总额的断1.5%蔬收费。黑3.2偷超值奖励翠在项目方案召完成后，由旧发展商核定艺项目全部开里发经营成本记，并按总成搭本的30%眨～40%左销右确定为项扯目的利润目速标。若销售搂实现超出利搏润目标，业瓣主将超出部吴分的泳20%科作为奖励。劳八关于本灵招标书牌本招标书只鱼是初步的营谱销方案，预坦计项目的销配售总额将达绝到临13700话万元，营销隆费用将控制颈在销售额的但3.5%跃以下(含代论理费)。项搂目的工作内欺容可根据楼哥盘营销的实昏际情况，进绣行适当的弹斯性调整。待鼓合作关系确阁定后，双方炮再制定具体胡工作环节和晨时间安排表吧。犬宝资通地产奔综合服务机怒构爱二睡○○喷四年八月箩附件一寇宝资通公司金简介语宝资通公司猴自一九九八伤年创立以来纱，立足于广继西区域，与高本土房地产袍市场共同发堵展，从单项批服务到综合苗全程服务，胶从南宁到广惊西各地市取会得了令业界默视为奇迹的述成就。宝资洋通地产综合沙服务机构，已是目前广西缝首家服务内遮容最全、专险业化水准最洁高的地产服斤务机构，公熊司正向地产燃业服务管理母集团快步迈呼进，业务发责展居全国领扣先水平，具秋有较强的跨咳专业综合服抬务能力。目盛前拥有经验遣丰富专业技您术人员、策伏划人员、管连理人员、销近售人员总数王达400多京人。至今为靠止，宝资通度已向近五十锤个项目个案深提供不同类狭型的服务，糊这些项目包铲括城区开发示、住宅社区骑、商业物业豪、特色街区唐等不同领域章，取得极高哄的成功率。梦所服务项目坦总计建筑佛面积200戴郑万平都方聋米车，途完成的代理阶销售额约甩为35亿元归，居广西房至地产策划代偿理同行之罩首，在南宁仁市的市场份饥额占到1/背4强。稍附件2团营销策划岗代理早服务内容和攀双方挠合作内容顿2.1匙营销推挤广策划常市场调研及蚕项目市场定霞位分析艘目标客户群肯定位分析贴价格定位及厅策略雕项目系列案丈名的确定街项目卖点的晨挖掘及提炼唯项目营销阶渠段性划分这项目分期推肉盘的战术部票署及促销建聪议持市场反馈信鸽息的收集、烦营销策略修城正抢市场切入点棋及方法分析弱建议滴2.2出项目市场霞推广绸项目视觉识绿别系统悉（1）项目迈VI设计犹（2）卖场触展示策划替售楼部形象埋定位翁售楼部路牌示引导离售楼部外观笼展示设计建楚议苦售楼部内部陷展示设计建屿议万售楼部功能栋分区规划猛售楼部形象蛛墙设计建议挣售楼部展板父设计建议碍销售用品系饥列设计建议喊销售人员服季装建议玩各类标志牌传及PO磨P彩旗败（3）工地峡现场环境视棉觉包装生建筑主体视填觉形象盯施工围墙形得象墙设计僚施工现场参磨观路线视觉愉引导捡（以上各项川由宝资通提悉出要求，文衫本性建议或差草图，交由桨发展商实施关或发展商委成托的协作的是机构实施）雨广告宣传推替广策划舍（1）广告汗总体策略及拒广告阶段性垃划分广告目标市场策略拔广告内容更痰新策略条广告心理策宰略甩广告错位竞具争策略带（2）广告宗媒体组合策灾略顺（3）广告劣定位及创意疗分析除广告诉求目楚标驶广告诉求理限念虹广告主题口怎号择广告内容、帅表现手法蒙报纸广告思逐路及创意挽户外广告思稀路及创意瓶电台广告思按路及创意忽楼书、宣传炕海报创意、确设计犹新闻类（软栏文）思路与薯创意寻（4）广告盼效果监控、刘评估及修正耻（5）系列炉促销活动蒜（以上由宝页资通与发展隔商委托的市瑞场推广协作直机构进行双吸向的互动沟柄通，引导协楚作机构向发需展商提交各所类策略计划果，由发展商麻委托协作机得构执行，宝刘资通承担在港市场推广实徐施过程中的泰协调）叨2.3剑整体营切销费用预算硬及成本控制蚂根据具体营扎销方案做出愈费用预算，努并提出项目累成本控制策馋略坦2.4龄销售阶段工街作典销售物料设昏计、制作塌售楼书、折夫页客户意向表围售楼合同及搏相关文件格稳式亚价目表、付督款方式单页帆设计异销售人员的柄名片英办公事务用森品（具体项前目待定）扛物业（商业巴）管理收费我表户型图按揭办法付款方式适（以上部分满由宝资通提伤交样稿，交授发展商审定拍，由发展商死