房地产金融 课件

房地产金融第一章房地产金融导论第二章房地产金融机构

第三章房地产金融市场第四章项目融资第五章房地产抵押贷款第六章住房公积金制度第七章住房贷款第八章住房金融风险第九章房地产信托第十章房地产保险第十一章房地产资产证券化第十二章房地产金融税收

第一章房地产金融导论第一节房地产金融概述第二节金融工具特征及相关理论第三节

房地产金融将有质的飞跃

本章学习要点掌握资产证券化与房地产证券化的定义，重点理解房地产抵押贷款证券化的理论与操作流程；了解住房抵押贷款证券化在中国的推行状况。第一节房地产金融概述

一、房地产金融概念房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义房地产金融和狭义房地产金融房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

（一）、房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。房产金融包括住房金融与房地产开发与经营住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。房地产开发与经营是指房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。（二）地产金融地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。

具体又可分为市地金融、农地金融

市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。

农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。

（三）农业金融农业金融也有广义与狭义之分广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动。狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。

二、房地产金融的主要内容与任务

（一）、房地产金融的主要内容

主要有：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，发行房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产金融风险、房地产担保机制、房地产金融税制、房地产金融市场等。

（二）房地产金融的任务

运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

三、房地产金融基本特征

特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还性。特征二、“无转移抵押”性质。特征三、“财务杠杆效应”。

四、房地产金融的作用（一）、房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障1、房地产生产周期长，资金需求密集，需要金融支持。2、房地产经营四个阶段环环相扣，资金是支持各个阶段的关键因素。3、金融市场的聚资功能、配置功能和宏观调控功能促进房地产业的发展。

房地产经营四个阶段土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。

（二）、房地产金融支持居民住房消费能力的提高1、政策性房地产金融和商业性房地产金融住房金融和商用房金融2、福利性金融体系和商业性金融体系福利性金融体系以非盈利为出发点，是为了解决中低收入人群的住房问题，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利政策商业性金融体系以盈利为目的，是为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。

（三）房地产金融调节房地产业的金融属性我国《国民经济行业分类与代码》将房地产业作为一个单独的门类，分为3个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。

最常用的分类标准体系国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。

注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司于1999年8月共同推出的全球产业分类标准；（GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS）取代了原标准产业分类（SIC）

认识房地产业的金融属性，全面综合考虑房地产金融问题。第二节金融工具特征及相关理论一、金三融的概三念金融是三指有关三货币、三信用的三所有经三济关系三和交易三行为的三总称。三具体地三说，金三融是指三以银行三为中心三的各种三形式的三信用活三动以及三在信用三基础上三组织起三来的货三币流通三。凡是三涉及到三货币和三货币资三金的借三贷、票三据转让三、债券三和股票三等有价三证券的三发行、三转让及三外汇交三易等都三属于金三融活动三。金融的三主要对三象货币和三货币资三金“货币三资金”三是指三企业在三生产经三营过程三中处于三货币形三态的那三部分资三金，包三括现金三、银行三存款和三其他货三币资金三。现金是三指企业三拥有的三由出纳三人员保三管的货三币，即三库存现三金；银行存三款是指三企业存三放在开三户银行三的可随三时支用三的货币三资金；其他货三币资金三是指除三库存现三金和银三行存款三以外的三货币资三金，包三括企业三的外埠三存款、三银行本三票存款三、银行三汇票存三款、信三用卡存三款、信三用证存三款、在三途货币三资金等三。二、金融三工具金融工三具一般分三为直接三金融工三具和间三接金融三工具。金融工三具作为三金融市三场的交三易对象三又被称三为“金三融商品三”，直接金三融工具三和间接金三融工具直接金三融工具是指非三金融机三构，如三企业、三政府或三个人所三发行和三签署的三商业票三据、国三债、企三业债券三和股票三以及抵三押契约三等。间接金三融工具三是指银三行或其三他金融三机构发三行或签三发的银三行券、三存款单三、银行三票据和三保险单三等，(一)金融资三产金融资三产包括三一切提三供到金三融市场三上的金三融工具三。是指三一切代三表未来三收益或三资产合三法要求三的凭证。金融资三产可以三划分为三基础性三金融资三产与衍三生性金三融资产三两大类。基础性三金融资三产主要三包括债三务性资三产和权三益性资三产衍生性三金融资三产主要三是期货三、期权三和货币互换等三。金融资三产分类199三3年公三布的国三民经济三核算体三系(S三NA)三，对金三融资产三作了以三下分类三：(1三)货币三黄金和三特别提三款权；三(2)三通货和三存款；三(3)三股票以三外的证三券(包三括衍生三金融工三具)；三(4)三贷款；三(5)三股票三和其他三权益；三(6)三保险专三门准备三金；(三7)三应收／三其他应三收账款三。不论是三实物资三产还是三金融资三产，只三有当它三们是持三有者的三投资对三象时方三能称作三资产。三如孤立三地考察三中央银三行所发三行的现三金和企三业所发三行的股三票、债三券，就三不能说三它们是三金融资三产，因三为对发三行它们三的中央三银行和三企业来三说，现三金和股三票、债三券是一三种负债三。因此三，不能三将现金三、存款三、凭证三、股票三、债券三等简单三地称为三金融资三产，而三应称之三为金融三工具。三金融工三具对其三持有者三来说是三金融资三产。权益性三金融资三产权益性三金融资三产，是三指企业三对股票三及其他三权益性三金融工三具投资三而形成三的金融三资产，三在资产三负债表三中归在三“交易三性金融三资产”三和“可三供出售三金融资三产”两三个项下三。交易性三金融资三产是指三以公允三价值计三量且变三动计入三当期损三益的金三融资产三。债权性三投资和三权益性三投资投资按三照其目三的不同三可分为三债权性三投资和三权益性三投资：债权性三投资是三指为取三得债权三而进行三的投资三，如购三买国债三、企业三债券等三。债券三属于风三险和收三益相对三较小的三投资方三式。权益性三投资是三指为取三得对另三一企业三净资产三的所有三权而进三行的投三资，其三主要是三股权投三资，其三收益与三企业的三经营效三益挂钩三，以投三资额为三限分享三企业的三盈利并三承担企三业的损三失。权三益性投三资一般三无还本三日期，三企业如三果想结三束权益三性投资三并收回三本金，三只能依三法将所三持股份三转让。投资银三行投资银三行是主三要从事三证券发三行、承三销、交三易、企三业重组三、兼并三与收购三、投资三分析、三风险投三资、项三目融资三等业务三的非银三行金融三机构，三是资本三市场上三的主要三金融中三介。投三资银行三是证券三和股份三公司制三度发展三到特定三阶段的三产物，三是发达三证券市三场和成三熟金融三体系的三重要主三体，在三现代社三会经济三发展中三发挥着三沟通资三金供求三、构造三证券市三场、推三动企业三并购、三促进产三业集中三和规模三经济形三成、优三化资源三配置等三重要作三用。正在进三行资产三重组的三(AI三G)全三球保险三巨头美三国国际三集团美国《三200三8年紧三急经济三稳定法三案》北京时三间10三月4日三凌晨，三美国国三会众议三院再次三就布什三总统7三千亿美三元的救三市计划三展开辩三论，并三对修改三后的救三市方案三进行投三票表决三。方案三经过一三番波折三后，三以26三3名议三员赞成三票，1三71名三议员反三对票获三得通过三。央行一三月内两三次降息从20三08年三9月1三6日起三，下调三一年期三人民币三贷款基三准利率三0.2三7个百三分点，三其他期三限档次三贷款基三准利率三按照短三期多调三、长期三少调的三原则作三相应调三整；存三款基准三利率保三持不变三。从20三08年三9月2三5日起三，除工三商银行三、农业三银行、三中国银三行、建三设银行三、交通三银行、三邮政储三蓄银行三暂不下三调外，三其他存三款类金三融机构三人民币三存款准三备金率三下调1三个百分三点，汶三川地震三重灾区三地方法三人金融三机构存三款准备三金率下三调2个三百分点三。中国央三行将第三二次下三调存款三准备金三率和存三贷款基三准利率中国人三民银行三８日决三定：从三１０月三１５日三起下调三存款类三金融机三构人民三币存款三准备金三率０．三５个百三分点；三从１０三月９日三起下调三一年期三人民币三存贷款三基准利三率各０三．２７三个百分三点，其三他期限三档次存三贷款基三准利率三作相应三调整。这是央三行近９三年来下三调所有三存款类三金融机三构人民三币存款三准备金三率；存三贷款基三准利率三双双下三调的举三措也为三近年来三罕见。全球九三大央行三集体降三息美联储三宣布减三息50三个基点三，至1三.5%三。欧洲央三行宣布三减息5三0个基三点，至三3.5三%。英国央三行宣布三减息5三0个基三点，至三4.5三%。加拿大三央行宣三布减息三50个三基点,三至2.三5%。瑞典央三行宣布三减息5三0个基三点，至三4.2三5%。瑞士央三行宣布三减息2三5个基三点，至三2.5三%。阿联酋三央行宣三布将借三款利率三下调1三50个三基点,三至1.三5%。中国央三行决宣三布下调三存款类三金融机三构人民三币存款三准备金三率0.三5个百三分点；三下调一三年期人三民币存三贷款基三准利率三各0.三27个三百分点三。7日晚三，澳洲三中央银三行大幅三减息1三厘，创三199三2年以三来最大三减息幅三度；以三色列央三行昨日三亦突然三宣布大三幅减息三半厘到三3.7三5厘，三于本月三12日三起生效三。金融工三具特征偿还性流动性风险性受益性金融工三具的特三征是不三平衡的三，偿还三期越长三的金融三工具风三险性越三大，较三高流动三性的金三融工具三其风险三较小。房地产三金融中三的金融三风险1、信用三风险或三违约风三险2、抵三押物或三财产风三险3、流三动性风三险4、期三限“不三匹配”三风险5、提三前支付三的风险三、相三关金融三理论（一）三金融中三介理论（二）三、金融三风险理三论（三）三、投资三组合理三论（四）三、有效三市场理三论（五）三、行为三金融学三理论（一）三金融中三介理论1、古典三的金融三中介理三论古典的三金融中三介理论三包括相三互对立三的两种三理论即三信用媒三介论和三信用创三造论。三早期对三金融中三介进行三研究的三是亚当三·斯密三、大卫三·李嘉三图、约三翰·穆三勒等人三，信三用媒介三论的理三论基础三是：货三币只简三单的交三换媒介三和一种三便利交三换的工三具，银三行仅仅三是转移三和再分三配现有三资本的三一种工三具，并三不能创三造出新三的资本三。信用创三造说信用创三造说的三先驱者三是18世纪的三约翰·三劳，主三要代表三人物是19世纪末三的麦克三鲁德和20世纪初三的熊彼三特和哈三恩等人三。信用三创造论三的基本三观点是三：银行三的功能三在于为三社会创三造信用三。银行三不仅能三够通过三它吸收三的存款三进行放三款，而三且能够三用放款三的办法三创造存三款。因三此，银三行的资三产业务三优先于三负债业三务，且三资产业三务决定三负债业三务。2、金融三中介新三论20世纪60年代以三后，新三金融中三介理论三利用信三息经济三学和交三易成本三经济学三的最新三成果，三对金融三中介提三供的各三种服务三进行了三深入的三分析（1）、不三确定性三与金融三中介（2）、交三易成本三与金融三中介（3）三、规模三经济与三金融中三介（4）三、范围三经济与三金融中三介3、信息三不对称三与金融三中介所谓的三信息不三对称是三指交易三的一方三对交易三的另一三方不充三分了解三的现象三。信息三成本是三指从无三知到无三所不知三转变的三成本。信息不三对称会三导致逆三向选择三和道德三风险问三题，两三者都会三导致金三融市场三失灵。金融中三介可以三克服信三息失灵三问题。4、金融三中介的三功能观金融中三介功能三观的核三心内容三可表述三为：金三融功能三比金融三机构更三稳定，三即在地三域和时三间跨度三上变化三较小；三机构的三形式随三功能而三变化，三即机构三之间的三创新和三竞争最三终会导三致金融三系统执三行各项三职能的三效率的三提高。（二）三、金融三风险理三论主要有三早期的三金融体三系内在三脆弱性三假说，近期的三运用博三弈论和三信息经三济学来三挖掘金三融风险三的微观三形成机三理新近发三展起来三的金融三制度风三险理论三。1、金融三脆弱性三假说金融脆三弱性假三说揭示三了金融三风险的三一些重三要的宏三观特征三：第一三，金融三脆弱性三与经济三周期密三切相关三，经济三波动引三发金融三波动，三金融波三动加剧三经济波三动；第三二，金三融风险三的形成三和发展三与企业三融资方三式有关三，投机三性和高三风险性三融资加三剧了金三融动荡三；第三三，金融三中介在三投机性三融资形三成过程三中的发三展；第三四，经三济扩张三引起的三信贷过三度膨胀三和企业三债务支三付困境三是金融三风险的三主要诱三因。因三此，金三融脆弱三性假说三为金融三风险的三研究提三供了研三究脉络三，2、信息三不对称三与金融三风险金融体三系的内三在脆弱三性受制三于两个三前提条三件：储蓄者三对金融三机构维三持共同三信心金融机三构对借三款人实三施高效三而无成三本的筛三选和监三督。当两个三前提条三件难以三绝对成三立时，三金融风三险就产三生了。3、制度三变迁与三金融风三险“制度缺三陷”——金三融风险三是制度三变迁引三致的，三是在动三态的信三息替换三过程中三出现的三。（三）三、投资三组合理三论199三0年美国三诺贝尔三经济学三奖获得三者马科三维茨(三Ma三rko三wit三z)三先生贡三献的。理论的三主要内三容：在三一定的三条件下三，一个三投资者三的投资三组合选三择可以三简化为三两个平三衡因素三，即投三资组合三的期望三回报均三值及其三方差。三风险可三以用方三差来衡三量，通三过分散三化可以三降低风三险。投资组三合理论三用均值—方差来三刻画两三个关键三因素。三把收益三率的标三准差称三为波动三率。马三科维兹三模型的三实质是三：在不三损失收三益率的三条件下三最大限三度地分三散投资三风险。三因而，三研究资三产组合三的关键三是要分三析资产三组合内三各资产三之间的三相关程三度。一三般来说三，资产三组合中三各资产三之间的三相关程三度越低三，该资三产组合三的风险三也越低三。马科维三兹首次三将数学三中刻画三随机变三量数字三特征的三期望和三方差引三入投资三管理的三分析框三架,对三衡量投三资风险三的基本三概念进三行了重三新定义三,为投三资管理三的定量三分析提三供了理三论前提三,而且三其精巧三的数学三模型为三投资者三提供了三有效分三散投资三的实际三指引。马科维三茨、夏三普和米三勒三位三美国经三济学家三同时荣三获19三90年三诺贝尔三经济学三奖，他三们对现三代金融三经济学三理论具三有开拓三性研究三，为投三资者、三股东及三金融专三家们提三供了衡三量不同三的金融三资产投三资的风三险和收三益的工三具，以三估计预三测股票三、债券三等证券三的价格三。这三三位获奖三者的理三论阐释三了下述三问题：三在一个三给定的三证券投三资总量三中，如三何使各三种资产三的风险三与收益三达到均三衡；如三何以这三种风险三和收益三的均衡三来决定三证券的三价格；三以及税三率变动三或企业三破产等三因素又三怎样影三响证券三的价格三。马科三维茨的三贡献是三他发展三了资产三选择理三论。他三195三2年发三表的经三典之作三《资产三选择》三一文，三以资产三组合为三基础，三依据投三资者对三风险的三偏好，三进行资三产选择三的组合三，创建三了现代三有价证三券投资三组合理三论。200三8年诺三贝尔经三济学奖200三8年诺三贝尔经三济学奖三授予美三国普林三斯顿大三学经济三学家、三《纽约三时报》三专栏作三家保罗三·克鲁三格曼，三以表彰三他在分三析国际三贸易模三式和经三济活动三的地域三等方面三所作的三贡献。诺贝尔三经济学三奖简介诺贝尔三奖是以三瑞典著三名化学三家、硝三化甘油三炸药发三明人阿三尔弗雷三德·贝三恩哈德三·诺贝三尔(1三833三-18三96)三的部三分遗产三作为基三金创立三的。诺三贝尔奖三包括金三质奖章三、证书三和奖金三支票。196三8年瑞三典中央三银行于三建行3三00周三年之际三，提供三资金增三设诺贝三尔经济三奖(全三称为“三瑞典中三央银行三纪念阿三尔弗雷三德·伯三恩德·三诺贝尔三经济科三学奖金三”，亦三称“纪三念诺贝三尔经济三学奖”三)，并三于19三69年三开始与三其他5三项奖同三时颁发三。诺贝三尔经济三学奖的三评选原三则是授三予在经三济科学三研究领三域作出三有重大三价值贡三献的人三，并优三先奖励三那些早三期作出三重大贡三献者。历届诺三贝尔经三济学奖三获得者三（19三69-三200三6）（四）三、有效三市场理三论美国金三融学家三汉姆·三列维采三用了如三下的定三义：在三运转良三好的金三融市场三中，价三格反映三了所有三的相关三信息，三这样的三市场就三被称为三有效市三场（Eff三ici三ent三ma三rke三t）另一三种解释三是：有三效市场三理论认三为证券三价格可三以反映三所有的三相关信三息。将市场三的有效三性划分三为弱式三有效市三场、半三强式有三效市场三、强式三有效市三场三种三类型。弱式有三效市场是指证三券的价三格已经三反映了三过去的三信息,如成交三价格、三成交量三等。在三该类市三场中，三任何投三资者都三不能利三用过去三的信息三制定投三资策略三进行证三券买卖三而获取三异常收三益。异三常收益