旅游地产桂林世纪冰川温泉水城招商推介书

桂林世纪冰川温泉水城项目招商推介书CONTENTS第一章项目简介1项目概述1.1项目总述1.2项目位置1.3项目周边环境1.4项目优势介绍2项目现有规划及发展介绍2.1项目规划情况2.2建设发展计划项目概述世纪冰川温泉水城由桂林世纪冰川灵佛洞旅游有限公司投资，于兴安县严关镇仙桥村委建设。该项目用地性质为旅游、商业综合用地，项目规划用地面积85445平方米，规划建筑面积38000平方米，绿化用地44511平方米，绿地率62%，容积率0.447，建筑密度28%，主要建设内容是以地热温泉为主，附设宾馆、产权酒店、会所、餐厅、商场等设施。项目位置世纪冰川灵佛洞景区位于桂黄一级公路的兴安县严关镇梳子铺路段，南距桂林市区57公里(车程40分钟)，北距兴安县城仅4公里（距乐满地车程6分钟）。景区与乐满地、灵渠、猫儿山、红军突破湘江烈士碑园一同地处“中国十大魅力名镇”——兴安，是桂林山水中一颗耀眼的明珠。项目位置图：桂林市旅游地图世纪冰川灵佛洞景区占地面积300亩，是集地质考察洞穴探秘、冰川科普、田园风光、甲骨印象、碑林博览为一体的综合性景区。其内拥有水陆相连的溶洞，洞内的远古时期冰川活动遗迹以及一尊巨大的钟乳石佛景观非常罕见、宏伟，从而取名为“世纪冰川大溶洞”。该项目共有三个单体：A.入口景观区；B.宾馆度假区；C.温泉区（洞内、外）。项目位置

A.入口景观区项目位置B.宾馆度假区C.温泉区（洞内、外）项目周边环境图：兴安县旅游地图（1）景区A乐满地度假世界桂林乐满地度假世界位于著名的兴安灵湖风景区内，包括度假酒店、主题乐园、高尔夫俱乐部三大事业体。占地六千余亩,总投资达十多亿元人民币,是广西乃至华南最大的外商投资旅游项目，是桂林旅游中新诞生的一颗最耀眼的明珠。项目周边环境B灵渠灵渠位于桂林北部57公里处的兴安县境内，全长37.4公里，建成于秦始皇33年（公元前214年），是现存世界上最完整的古代水利工程，最古老的运河之一，与四川都江堰、陕西郑国渠并称秦代三大水利工程。当代著名学者郭沫若先生称之为“与长城南北相呼应，同为世界之奇观。”灵渠由铧嘴、大小天平、南渠、北渠、泄水天平和陡门组成，设计科学，建筑精巧，铧嘴将湘江水三七分流，其中三分水向南流入漓江，七分水向北汇入湘江，沟通了长江、珠江两大水系，成为秦代以来中原与岭南的交通枢纽，为秦始皇统一中国起了重要作用。项目周边环境C猫儿山猫儿山国家级自然保护区位于广西桂林市的北部，地处北桂林旅游区的中心，周边分布有兴安县的灵渠、乐满地、华江超然派，资源县的八角寨国家森林公园、国家丹霞地质公园，资江、五排河漂流，龙胜县的龙胜温泉、龙脊梯田等众多著名景区。保护区区域面积17008.5公顷,已被列为中国16个生物多样性热点地区和中国14个具有国际意义的陆地生物多样性关键地区之一。项目周边环境（2）酒店A乐满地度假酒店乐满地度假酒店是一座融合桂林山水之美、广西少数民族艺术及乐满地欢乐文化的五星级度假酒店。2001年12月被国家建设部正式授予“鲁班奖”，从此被载入中国优秀建筑史册。拥有371间精雅客房、60间木屋别墅、30座露营平台。酒店建筑荣获内部装潢温馨典雅、设施完备、服务周到细致，真正为游客营造一个融合自然及人文的度假环境，在全国度假酒店“金枕头”奖评选活动中荣获中国“十大最受欢迎度假酒店”称号，是国家首批绿色环保酒店之一。项目周边环境B兴都商务大酒店兴都商务大酒店位于广西兴安县城兴桂中路，地处县城中心繁华地段，北距汽车站100米，火车站500米，南距桂林66公里，距“乐满地”仅1500米，交通便利。本酒店设施高档，配套齐全，是标准三星级酒店。拥有55间豪华客房，有可同时容纳500人用餐的中餐厅（设有豪华包厢13间），另有咖啡厅，KTV娱乐城，保健桑拿，商务中心，大小会议室，大型停车场等等。项目周边环境（1）融合自然山水生态之美冰川温泉水城的总体规划与建设用地及周边的自然景观环境结合，将宾馆建筑、温泉休闲融入自然山、水景观之中，凸显自然之美、生态之美。（2）完善休闲度假基础服务设施冰川温泉水城自然条件较好，具有发展温泉休闲度假的良好潜质，规划已将有机结合温泉休闲的主题，完善水城内宾馆、餐饮、娱乐、交通等配套休闲度假服务设施，适应休闲度假发展的需求。

（3）独具特色的景观与服务利用了规划用地内的天然溶洞及水系，形成了具有特色的溶洞温泉、林中温泉及临水别墅酒店等，为人们提供全方位的温泉、休闲、健身、餐饮服务及活动空间，使其成为了桂北地区，乃至整个广西的休闲度假胜地。项目优势介绍项目规划用地面积85445平方米，规划建筑面积38000平方米，绿化用地44511平方米，绿地率62%，容积率0.447，建筑密度28%。项目规划情况地号地类（用途）使用权类型使用权面积备注090136旅游、商业出让102.38亩

070175商业综合出让14300.6M2（约21.5亩）

注：数据来源于该项目所拥有之《中华人民共和国国有土地使用证》。溶洞的规划情况项目东侧“灵佛洞”内（即兴安县世纪冰川大溶洞风景保护区）约50亩的土地已于2003年通过桂林市发展计划委员会和兴安县文化旅游局审批，同意发展商对旅游资源其进行保护性开发，现已处于经营阶段。对于项目地块规划范围内的溶洞亦与项目统一规划，开发为该项目温泉旅游配套设施。第二章 项目现况价值酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。旅馆房地产估价方法的选用收益法

收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。收益法基本原理：旅馆房地产估价方法的选用a.净收益每年不变；b.报酬率每年不变且大于零；c.收益年期为有限年；d.收益年增长率为具体百分比。

计算公式：式中V—市场价值；

a—年净收益；

r—报酬率；

n—获取净收益的持续年限；g—收益年增长率。收益法的假定前提：进行钟乳闷洞的环境掉容量和游抬客量分析阴的目的是都为了预测铸该钟乳洞弓及景区游喜客的规模夸和发展趋飞势，以便号参照旅游举市场需求往正确预测尺其交通、由服务接待合和基础工劳程设施的要建设开发聚规模，更定重要的是鼠为规划中柔游客量的别控制、游监人疏导提村供依据。、钟乳洞优景区对游榴客的容量柏有较严格疯的要求。浓过量的游棚客除了会窝造成对环羽境的致命悦性破坏，章同时也会渡降低旅游圆质量。考超虑到世纪亏冰川钟乳调洞的实际桌状况，环姓境容量估谷算采用面脊积容量法央和线路容惠量法两种辛方法测算尸，即平地颈采用面积也容量法，饭岩洞区域弦以旅游景答观带的长督度为基础诊，采用旅秀游线路容般量法。钟乳洞的使现况价值1环境容量欢估算为配合游轰客量的确邻定，分别权进行“极林限景观空关间容量”块与“理想法景观容量别”分析。馅极限风景躁空间容量池指在保证嘱游客最低散的游览“驶快适性”姓，且不超塞过该景观中资源的承绢受的“可择能”的前馆提下，旅盗游区及其吴旅游设施坑的最大可控容量。理剂想风景空享间容量指备在保证游获客最低的扫游览“快仆适性”的严前提下，停旅游区及包其旅游设凝施的最大拉容量。钟乳洞泻的现况谋价值（一）旦计算方辜法：游客容量慌，单位以册“人/次”表愿示；日睡游客容涌量，单斤位以“旧人/日”表示访；年游客妇容量，单陡位以“人/年”表示浴。瞬时容漠量（一痰次性游沃客容量兔）=空间面箩积/单位规模虾指标日容量=瞬时容扑量×日周转同率年容量=日容量×每年可棚游天数计算公式零为单位规扭模指标售的确定狂起着关烛键作用挽，直接绕影响到蒸能否保寨证游客框的最低民游览“姐快适性欠”和景漆观资源熄的承受决可能，凯影响这鸣二者的悟因素很拴多，但限相对于贴同一景臂观审美软对象，氏景观空毒间的游贱人密度键起着决鹅定作用专。若密伯度超过己一定限陪度，游堂客会受漂到强烈透的视觉拔和心理否干扰，酷景观资腔源也会获因承受硬饱和，打超出“冶忍耐度缘瑞”而遭过受不同陈程度的立破坏。本区块宿内可供彼游人游鼠览、停曾留的空苏间，主俭要集中锅在游人狠聚集的能景点以涌及游线辆上。考丧虑聚集谨各景区丝式的空间伪特征及驳游人的牌心理等呀原因，顷这些区紧域应有兽不同的确最低游高览“快奶适性”淋要求和摄承受“听忍耐度域”。钟乳洞的刃现况价值游客容啊量的计诉算方法保分别采筑用：线蚁路法、村卡口法竟、面积折法。游脊客容量丢计算采提用下列织指标：1、面积宫法以每个垮游客所撕占的平淡均游览血面积计钉算，岩痰洞以5m2/人计算，芒平地以100池M2/人计算，钩水面以80M2辈/人计算。2、卡口山法实测卡口耽处单位时尸间内通过纲的合理游算人量。一搬般旅游区愿（景区）者以5人/分钟计算唱。3、所采梨用的计栗算方法根据本区乞块的实际堵情况，其殖环境容量煌计算将采够取面积法狼进行计算茄。钟乳洞的房诚现况价值（二）乔参数取山值：据估算，泊各区块环滴境容量为伴：钟乳洞的典现况价值（三）痛环境容谅量估算纽奉：由此可见覆，世纪冰阻川景区的鸦日环境容紧量为2000人/日，全贼年可游嫩览天数才为300天，则年隙环境容量草为60万人/年。游览用地名称面积（m2）计算指标（m2/人）瞬时容量（人/次）日周转率（次）日环境容量（人次/日）备注岩洞50051003300路线法平地6900010069021380面积法水面1000100（m2/船）804320每船8人总计

870

2000

钟乳洞粪的现况白价值2项目投资抛估算（一）萝建设区殖块与项议目时序限：期数时间关键点一期2011-2012年以基础设施建设为主，重点建设基础设施，生态环境建设及其后勤配套设施基本建成二期2012-2014年为上规模时期，重点建设具有区域影响的旅游产品打造，同时对信息网络等相关配套设施进行整体提升三期2014年以后形成一定接待规模后，创造旅游精品，形成世纪冰川的文化品牌本着有助利于分韵片开发腊和建设劣一片成前效一片拍的原则辈，将分顷三期建轨设，开款发建设鹊的区块鼓时序为顾：钟乳洞吓的现况痕价值（一）投酬资估算：表格察：建设男项目投浑资估算犁表（不罚包括土础地征用炎与租赁姜部分）序号名称规模备注预算投资项目配套基础设施建设1景区道路系统

460万元2基础绿化抚育

包括道路绿化1000万元3消防设施整个景区的消防设施

30万元4电力安装系统

500万元5电讯系统

100万元6停车场系统

含周围环境改造100万元7不可预见费用

500万元分区项目建设7入口景观区

主要是建筑设施50万元8温泉休闲区

主要是建筑设施150万元9岩洞区

500万元项目总计：3390万元钟乳洞的掠现况价值3经济效化益分析（一）油游客消屡费分析耀：根据广西彻其他旅游畜消费调查庙报告数据忠，结合世魂纪冰川本驶景区的实敏际情况，拖游人进入话景区后，粱人均主要绑消费如下霉：门票50元、其境他费用50元（包括活购买纪念爹品与土特坊产，参加便运动活动扭等），共揭计100元。（二）摧营业收泄入及利折润分析党：根据市蒜场分析璃，营业擦开始阶得段，第冠一年游嫁客量为10万人次计论算（因试厌开业，留亚宿客人不榜足），每惰人每天150元消费锹，其后鸟每年游咽客按17%递增，生则第一梢期总营籍业额为150盯0万元。第耗二期年接娃待游客11.7万人次，尿计算第二庆期总营业花额为1755万元年收均收入叨。因钟波乳洞的者年环境乎容量为60万人/年，并且谎其经营经很过若干年珠后便会走肯向稳定性宰经营，其般游客人数露也稳定到液一定的数碧量。本项目慢支出费贡用包括娘编制职魄工工资兽费用、编营业性铺支出、欲税收还绢本利息役以及其嫌他费用飞开支等贝，利润齿按20%计，则第鼠一期总利特润为300万元，型第二期粗总利润思为351万元。塔在固定谎资产按20年折旧坡的情况卧下，约善在第8年前期壁的所有手投资。钟乳洞的涌现况价值年份人均消费（元）人数（万人）营业额（万元）净利润（万元）净利润累计（万元）11006600120120210077201442643100986417343741001010372076445100121244249893610015149329911927100181792358155081002121504301980910026258051624961010031309661931151110035350070038151210035350070045151310035350070052151410035350070059151510035350070066151610035350070073151710035350070080151810035350070087151910035350070094152010035350070010115………………………………表格：钟话乳洞每年症收益表钟乳洞的姐现况价值4钟乳洞威的市值根据公式得出结果：钟乳洞的市值为3231.336万元自营酒店鸦的现况价土值1酒店年经杀营收入的阿计算根据市场族调查，桂圈林市四星水级以上酒早店及周边判县市酒店忙的客房平右均折扣率躁一般在45%～65%之间，客百房年平均伍入住率一拿般在50%～70%之间。判项目周决边同类马型酒店捉的折后音房价约邻为300元/间，另熊外加收10%的客房服沙务费，平蜓均折扣率撇在55%～60%之间。背由于本录项目设咬计配套舒齐全，绑旅游配也套资源吼丰富，各项目内枝酒店客保房平均湖折后价赏格定为350元较为合甲理，酒店引物业的年气平均入住捧率应在70%左右。自营酒旷店的现诸况价值表格：客房部分年收益具体计算客房类型间数（间）收费（天/间·天）房价折扣率折后价元/间·天）客房服务费率（%）服务费（元/间·天）日收入（元）高级房20053060%31810%3069600行政房2043060%25810%205560高级套房3063060%37810%5012840小计250

88000日收入总计（元）88000

平均入住率60%

年收入总计（元）19272000即：自营酒店客房部分年收入总计为1927.2万元自营酒莫店的现稳况价值根据酒灶店财务偏分类，男营业成写本包括版：耗用日食品、太香烟、丙酒水等妄；饮料好的原材闯料、调准配料成恋本；餐纯馆等耗殖用的材塘料；洗田衣房耗馅用的材锡料成本推等；客且房用品万等。一概般四星应级酒店镜的营业耳成本占开年经营虚收入的20%～30%，在此聚我们以饮经营收睬入的28%计取。则捕营业成本枯为540万元。营业费膏用包括黑：工资食、福利君、燃料逮费、摊让销低值膊易耗品历、服装奔费、洗拘涤费、帜水电费严、邮电疼费、保勿险费、仁包装费锤、运杂冠费、保轮管费、醒展览费项、广告库宣传费野、差旅视费、清教洁卫生提费、工地作餐费抛、装修注折旧、贸其他等钱。四星级酒来店一般的亿经营费用杆约为经营浓收入的25%～30%左右，考档虑到在估语价时不计早建筑物折衫扣费用，技我们在此朋取总经营星收入的30%。则营倍业费用溉为578万元。2总营业际支出（一）营愧业成本（二）营被业费用估算算自营酒陵店的现晃况价值管理费算用包括慈：公司撑经费、勺工会经厉费、培割训教育末经费、净劳动保堂险费、闪待业保漫险费、谨审计费劣、咨询赵费、诉夫讼费、赔排污费领、绿化警费、开宁办费、优聘请会肤计、审榴计师费尊用、修烘理费、趣交际应次酬费、触坏账损叠失、存汁货盘亏引、上级议管理费嘱、其他扰费用等疼。财务炊费用包水括：银罢行手续授费、信墓用卡手闷续费及业其他。在一般酒宝店的管椒理费用动及财务垦费用占氧经营收欢入的8%～10%，我们港以经营诞收入的10%计取。偿则管理血费用及竞财务费款用合计稍为192万元。2总营业括支出（三）冤管理费期用及财信务费用捧估算自营酒时店的现姐况价值依照桂竹林市交升税标准熔，经营翻酒店物贸业每年齿缴纳的凶相关税寨费如下歼表：2总营业涛支出（四）有僻关税费税项交税标准税率（占经营收入的比例）营业税营业额的5%5%城市维护建设税营业税的5%0.25%教育费附加营业税的3%0.15%印花税按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花0.05%房产税原建购价的70%的1.2%0.84%城镇土地使用税虎门为5元/㎡0.314%堤围防护费按营业收入的千分之五计算缴纳0.50%文化事业建设费娱乐业按3%征收仅KTV属于娱乐业税费合计

约为经营收入的7.104%则有关税异费为134万元。自营酒店枣的现况价撕值2总营业讯支出总营业支出=营业成本+营业费用估算+管理费用及财务费用估算+有关税费=540万元+578万元+192万元+134万元=1445万元自营酒胖店的现恰况价值3年净收益检计算酒店年净窃收益为酒篇店年经营怀总收益扣亏除酒店年蝇经营支出丽部分再扣责除属于酒焰店行业带吴来的商业问利润后的蕉收益，根吗据市场调楼查，酒店尘旅游行业长的平均利钥润率在9%～15%之间，考亿虑到本酒宣店经营效滤益良好，订我们取商创业成本利写润为11%，则本枪酒店属土于房地伸产带来得的年净世收益为搂：房地产年净收益＝酒店年经营收益－酒店年经营支出－酒店商业利润＝1927－1927－1927×11%＝323（万元）自营酒易店的现缓况价值4收益价渣值房地产年演净收益为323万元，土蹦地剩余年私期为48年。报完酬率按障目前银垫行一年善期贷款愧利率及型投资风颂险系数绝，并考钞虑到目百前酒店毛经营收裳入随市馅场变化增的不确妇定性等细因素，瞎我们确厘定房地片产综合珍报酬率融为12%，增长率脏偏小（可灾忽略不计螺），项目蓝的建筑面槽积共计150杯00㎡，则房地落产收益价虹值为：根据公式得出结果：自营酒店的市值为2680万元产权式填酒店的方现况价莫值1固定资产吉开放成本序号项目名称数量取费标准投资额（万元）1土地费用100001000元/平方米10002行政性收费10000105元/平方米1053前期工程费(策划,设计勘察费)1000055元/平方米554土地七通一平费用1000075/平方米755建安工程费10000800元/平方米6646装修工程费10000160元/平方米1337设备及安装费用

2008区间道路，绿化，景观，消防

4009建设期管理费

20010建设期财务费用贷款5000万5000万*0.066*266011项目不可预见费

50012合计：3992万元产权式尸酒店的社现况价晋值2经营成本序号费用名称计算式金额（万元）一开发公司工资及管理费3000*30*12*101080三营销费用3000000*51500四销售税金10000*5000*5.84%292五租金收入营业税450*31*12*0.6*0.6*36*3*4*0.05*101301.70

七费用合计

5249销售税助金=总销售额敲*5.84除%租金收入召营业税=年租金*5%*10年产权式帮酒店的夏现况价科值3返租费用建议本项睁目的返租狭年限为10年，研投资回龟报率8%，以销售因总额的50%作为返批租费用翠，即销售总额=10展000平方米*5000元/平方米=50使00万元返租费用=销售总修额/2=500停0万元/2=2500万元产权式轻酒店的荷现况价服值4产权式酒齿店的市值总净利润=销售总额+总租金-固定资产开放成本-经营成本-返租费用=5000+26034-3992-5249-2500（万元）=19293万元物业为区短期内豆出售，勒因此选叹用收益趁法原始椅公式估框算。=19乌293万元/2绪0年/1片0%=401秋9万元根据公式得出结果：产权式酒店的市值为4019万元产权式岗酒店的吼市值401膨9万元自营酒沃店的市伐值2680万元钟乳洞伟的市值3231凤.336万元本项目的总市值为9930万元第三章延项目宜规划的建版议因此，翼建议本镰项目规加划定位载为：以雄房地产锤（产权扮式酒店是）为核筋心，加税旅游休参闲服务斩为卖点械的综合塞性旅游吸房地产孩项目。项目产竞品总体戚定位上述所乔选用数顺据均以抓现有报钳建图纸筹及土地机使用证晒数据为威数据来现源。若以设剖计院所拣提供之浪数据，靠容积率议采用0.4葵4，则本项目销额售总额=380详00*8000利=304副0000议00即3040谨0万元项目产五权酒店束存在的向基础（1）消费疾者消费盯的不同墓需求，紫产生不罢同质的诞酒店产苹品中国人虹对酒店除最早的阅印象就友是—个高档留的消费发场所，煤以后酒笑店产品怀得到了肺深层次另发展，宰细分了最消费群它：如商莲务、探远亲、旅甲游等。拼旅游又蹈有不同家的性质块，如观戏光游、通休闲游冰、度假拜游等。写只有在芝酒店产感品细分掠的前提筝下，才绳有可能趋出现产小权酒店核。本项目属维于旅游资挤源较集中纹的桂林市城兴安县境券内，并拥厘有优良的重钟乳洞资隆源，适合惩人们观光舍及度假，