房地产投资经济评价

第4章房地产投资经济评价1

内容提要一、房地产投资经济评价概述二、房地产投资静态分析三、房地产投资动态分析2

一、房地产投资经济评价概述本节内容提要：房地产投资经济评价的步骤房地产投资经济评价的方法房地产投资经济评价指标体系现金流量表和现金流量图3

一、房地产投资经济评价概述定义：房地产投资经济评价是在对某一项目的投资环境和市场进行分析和研究的基础上，对其经济效果进行的评价。1、房地产投资经济评价的步骤A、评价依据、原则及方法的确定：依据：政府文件、项目文件、投资环境和市场分析原则：对某一项目进行经济效果评价时所坚持的基本思路，例如侧重定性分析还是定量分析，对风险态度等方法：假设条件的设定以及评价参数和指标的选择等。4

一、房地产投资经济评价概述B、基础数据的收集、整理和计算：开发项目基础数据包括：开发成本费用、开发项目的租售收入、自有资金和融资安排、税收减免等。置业投资项目基础数据包括：物业的价格和面积、各种交易税费银行按揭情况、出租情况等5

一、房地产投资经济评价概述C、有关财务报表的编制及指标的计算开发项目基本报表:现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表辅助报表：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、销售收入估算表、出租收入估算表等置业投资项目只需编制现金流量表就可以满足相关指标的计算和分析D、结论各项指标是否达到要求、项目是否可行等6

一、房地产投资经济评价概述2、房地产投资经济评价的方法1）静态分析2）动态分析区别：是否考虑资金的时间价值7

一、房地产投资经济评价概述3、房地产投资经济评价指标体系项目效果评价关注的几个方面：盈利水平、投资回收期限、现金流是否能满足还款需要（资金连断裂）等8

一、房地产投资经济评价概述表4-1房地产投资经济评价指标体系9

一、房地产投资经济评价概述4、现金流量表和现金流量图现金流量：各个时期或时间点上实际发生的资金流入或流出。现金流入和现金流出的代数和成为净现金流量。现金流量表包括现金流入、现金流出和净现金流量三部分。现金流量图：把投资项目的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。“三部曲”：首先，画出时间轴；其次，画出现金流量；最后标出现金流量的具体数字。（课本例4-1）10

二、房地产投资静态分析本节内容提要：1、现代指标：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、静态投资回收期2、传统指标：收益乘数、全面资本化率、股本化率、现金回报率、经纪人收益率11

二、房地产投资静态分析1、现代指标1）投资利润率置业投资项目，年利润总额=年租金毛收入-经营成本-贷款按揭本息支付-其他成本

开发项目，年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附加-年总成本费用12

二、房地产投资静态分析使用方法：将投资利润率与行业平均利润率或事先确定好的可以接受的投资利润率进行比较。指标运用难点：判别标准难以确定13

二、房地产投资静态分析2)投资利税率投资利税率=（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）*100%注意：年利税总额就是年利润总额与年销售税金及附加之和，或者是年销售收入与年总成本费用之差。使用方法：与行业基准投资利税率、行业平均投资利税率或投资者可以接受的投资利税率比较14

二、房地产投资静态分析3)资本金利润率资本金利润率率=（利润总额或年平均利润总额/资本金）*100%使用方法：与前面类似15

二、房地产投资静态分析4）静态投资回收期（1）项目投资后，每年收益额大致相当时静态投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额（2）每年收益额相差较大时投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量使用方法：与投资者期望的投资回收期比较，常用于多个项目比选16

二、房地产投资静态分析静态投资回收期的不足：A、没有考虑资金的时间价值B、没有考虑项目资金回收后的情况例4-3P7617

二、房地产投资静态分析2、传统指标1）收益乘数

收益乘数的值越小，物业投资价值越高，可获得投资回报率越高18

二、房地产投资静态分析2）全面资本化率全面资本化率和净收益乘数互为倒数；他们存在共同的不足，即没有考虑融资方式的差异，例如一次性付款和银行按揭。19

二、房地产投资静态分析3）股本化率优：考虑了不同融资方式对投资回报的影响。缺：没有考虑所得税的影响204）现金三回报率二、房三地产投三资静态三分析优：既三考虑了三不同融三资方式三对投资三回报的三影响，三又考虑三所得税三的影响缺：没三有考虑三物业价三值的变三动和税三后现金三流量的三时间价三值215）经纪三人收益三率二、房三地产投三资静态三分析该指标三在传统三指标中三是最有三效的22三、动三态投资三分析本节内三容提要三：净现值NPV净现值三率NPV三R内部收三益率IRR动态投三资回收三期23三、动三态投资三分析1、净现三值（NPV）NPV三>=0三,可行NPV三<0,不可行24三、动三态投资三分析NPV的优缺三点优：考三虑了资三金的时三间价值三，可以三根据NPV大小进三行项目三比选。缺：1）投资三额不等三的项目三无法比三选2）折现三率不易三确定，三带有主三观性3）不能三反映项三目单位三投资的三效果（三净现值三率）4）无法三判断预三期收益三率的大三小（IRR）25三、动三态投资三分析2、净现三值率（NPV三R）VPV三R=N三PV/三i3、内部三收益率三（IRR）26三、动三态投资三分析A、内部三收益率三的作用IRR与i比较（i为同期三贷款利三率水平三）IRR三>i，项目三盈利IRR三=i，项目三盈亏平三衡IRR三<i，项目三亏损27三、动三态投资三分析IRR与三比较（三为三同期行三业基准三利率或三投资者三可接受三的最低三收益率三）IRR三<三,项目盈三利能力三低于行三业平均三水平IRR三=三,项目盈三利能力三等于行三业平均三水平IRR三>,项目盈三利能力三高于行三业平均三水平注：判三断项目三是否可三行，一三般采用IRR与三比三较28三、动三态投资三分析B、内部三收益率三指标存三在问题再投资三利率问三题，即三收益的三再投资三问题&&各期收三益率不三同多重根三问题，(课本P86，图4-4三4-5）关于NPV的例题三：P80例4-529三、动三态投资三分析4、动态三投资回三