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文档简介
房地产公司战略规划报告V3版1前言房地产公司是一家在中远房地产紧密领导下的具有独立的项目开发能力的房地产开发项目公司,经过2001年8月由中远房地产引入香港中远国际的投资之后,重组成为更具实力与竞争力的合资企业,因此,房地产公司应朝着专业房地产开发公司发展,在日趋激烈的北京房地产竞争中以优秀的业绩与管理规范满足董事会以及香港上市公司股东的要求。为了促使公司从单项目公司向专业化公司转变,房地产需要建立自己的业务发展体系,保证持续的项目来源,建立新的公司技能和资源平台,而建立新竞争力的保障是建立新的组织和相应的核心业务流程及完善的考核激励体系。按照国际优秀公司的管理流程,房地产运营层应在2001年年终之前向董事会提交2002年年度计划及3年的战略规划。本报告作为房地产公司的三年战略规划初稿,尚需房地产运营层讨论定稿。2目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录3房地产公司愿景
房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为核心,通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业,服务于中高收入阶层的购房群体,成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的房地产开发企业之一。4房地产公司的理念
“朝气、创新、可靠”
5房地产公司理念房地产公司理念朝气创新可靠以客户需求为一切的出发点,进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新应变能力强对内对外员工有激情、充满活力员工队伍保持年轻化与合作伙伴合作充满激情对客户需求迅速反应,服务热情房子带有进取的性格,对外宣传体现朝气不断提供时尚、领导潮流的产品员工之间有信任、可靠、有职业精神按时、按质、按量完成工作提供稳定性、高质量的产品公司对合作伙伴的诚信6目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录7房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证因素盈利年保证风险控制项目规模保证方法依靠滚动开发优秀、高回报率的单个项目,因固定较低,市场细分更精密,市场定位更准确,从而保证良好的销售速度,产生较高的盈利水平工程:保证质量,控制工期、方法(有实力的施工单位、监理单位,招投标方式选用建安产品销售:销售率控制应对方法依靠自身寻找及中远房地产提供项目来源8房地产公司战略总体规划优秀、高回报率的单项目公司5亿资金12%ROI中期:2年近期:1年最高回报率的项目型专业公司2-3个项目12%以上的ROI30万平方米以上开发规模优秀、高回报率的多项目公司2个项目12%以上的ROI30万平方米开发规模长期:3-5年9房地产公司的战略陈述房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队,在北京日趋激烈的房地产竞争环境中,能够不断采用创新营销理念,大胆采用新工艺流程、新生产方法,在市场中总是领先竞争对手一小步,在超越对手的过程中不断超越自我,发现公司创新所带来的利润增长点,在3—5年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。10房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场类型房地产公司现状未来3—5年未来5—8年豪宅(售价10000元/平方米以上)高档/准高档(售价8000—10000元/平方米)普通住宅(售价6000—8000元/平方米)平价房(售价4000元/平方米以下)50%70%60%10%30%30%50%11房地产定位于中、高档住宅市场的理由原因资本实力竞争的要求5—10亿资金房地产的现状现有5亿,未来有10亿品牌股东的要求具有很好的可信任度是中远的下属企业高投资回报率12%的回报率项目档次低档次项目:土地取得成本、建筑安装成本、开发税费刚性较强,ROI低高档次项目:地段较好、建筑档次/环境质量优秀,产生更高的附加值,售价高,因而ROI较高房地产开发的项目规模不高于15万/平方米,属中小规模,更适于采用中、高档市场定位,以保证整体利润回报12公司将不进行上下游整合,而集中资源于专业的住宅开发经营可能的整合方向:设计公司销售代理公司物业公司建筑商公寓酒店房地产下5年不会涉足13未来3年之内房地产将仅集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条件不利条件北京市场具有极大开发潜力享有地利、人和的优势竞争激烈北京以外市场具有很强的资金和经验上的优势公共关系基础弱除沪/深外,市场太小集中于北京的竞争是确保房地产回报的关键14房地产公司未来3年发展的关键指标的变化指标2001年2002年2003年投资规模(百万)500500500净资产(百万)84100140进行中项目个数122进行中项目的总规模(万平方米)1414+1616+15竣工量01416员工数304045核心员工数101515年销售额(百万)350600600年销售面积(万平方米)3610年利润(百万)-22040回报率不低于12%ROEROAROS15项目发展项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远洋天地A项目项目储备远洋天地A项目B项目储备面积(万/平方米)161515成功率90%80%70%ROI预测大于等于12%大于等于12%大于等于12%16房地产公司长期发展目标收入delele年单一项目200120022003多项目多个大项目将目前房地产的项目储备名单进行对号入座17房地产公司利润目标收入delete年200120022003多项目多个大项目将目前房地产的项目储备名单进行对号入座18与竞争对手相比,房地产的项目投资回报率达到最高水平回报率房地产20—25%城建中置华远HYDelete19盈利模式分析-利润贡献分析ROI=收入—成本投资*回收时间=单价*量—成本(自由资金投资+杠杆投资)*开发周期=单价*量—(项目取得成本+工程成本+销售成本+资金成本)(自由资金投资+杠杆投资)*开发周期项目取得成本:优秀的谈判能力工程成本:严格的成本控制制度销售成本:由股东方销售、结算成本低资金成本:自由资金比例很高,财务费用低销售单价:良好的市场策划能力,销售出超值的价格销售数量:良好的销售激励机制,依托于中远集团的品牌形象的保证20房地产三公司1三-3年三战略目三标(定三性部分三)200三1200三2200三3落实下三年度开三发项目组织与三流程基三本成熟落实下三年度开三发项目年度业三务指标三落实达成今三年远洋三风景项三目目标确保第三二个项三目完善公三司的管三理体系年度业三务指标三落实完成企三业重组已完成21目录房地产三公司三三年发展三战略愿景三年规三划技能及三资源行动计三划附录22房地产三公司实三现战略三需要的三核心资三源分析所需资三源房地产三现状改进方三法组织资三源政府关三系资质社会关三系信息资三源行业内三优秀公三司差距土地储三备资金实三力资本通三道23如何在三北京拿三到好的三位置的三地皮?三信息如三何获取三?房地产三的竞争三优势总经理三/团队三对企业三发展的三决心和三本身的三素质公司股三东对公三司的实三际要求与政府三/土地三资源方三的关系三,并有三土地未三来效益三的预见三能力公司的三机制与三能力商业信三誉(中三远的资三信非常三好)24房地产三要在充三分利用三中远房三地产公三司的资三源基础三上进行三创新可共享三资源项目资三源各职能三部门(三如:项三目审核三、市场三调查、三销售、三成本控三制、物三业管理三等职能三部门)创新中远房三地产房地产三房地产三的组织三人员与三中远房三地产的三关系?设计创三新工程管三理创新项目策三划创新25房地产三公司实三现战略三需要的三核心技三能分析所需技三能房地产三现状改进方三法管理技三能合作协三调技能项目运三作技能成本控三制技能资金管三理的技三能行业内三优秀公三司差距26房地产三公司在三管理上三的创新向外地三输出管三理体系三及成熟三产品利用部三分节余三进行小三部分高三含金量三的物业三持有27目录房地产三公司三三年发展三战略行动计三划附录28战略行三动计划三总结完成公三司重组三并完善三公司管三理体系完成项三目滚动三开发,三保持公三司可持三续发展三的能力完成各三年度董三事会要三求的业三务指标三,以最三佳盈利三能力回三报股东三的投资29房地产三公司将三从内部三管理绩三效和外三部业务三经营绩三效的提三高来保三证为股三东创造三价值ROI三(为股三东创造三最大的三价值)内部管三理绩效外部经三营业务三提高成本控三制(横三向比较三法、持三续改进三法、比三率分析三法)缩短开三发周期三(竣工三数、时三间)提高员三工绩效三(员工三素质、三考核、三激励)内部管三理体系三(流程三、部门三协调、三文化、三素养、三培训)选择项三目的能三力业务发三展思路营销能三力=规划、三设计能三力本次提三升的关三键30房地产三公司如三何建立三机制控三制成本建立专三业职能三部门建立有三效的费三用支出三管理程三序明确招三投标工三作的适三用范围成本控三制与激三励机制三挂钩,三实施奖三惩制度31通过与三国内外三成功公三司的比三较,本三次管理三提升力三图解决三以下关三键问题决策的三流程有效授三权员工的三高效管三理(如三:培养三、激励三与考核三)计划、三预算与三执行体三系信息沟三通的效三率、准三确、全三面成本控三制缩短开三发周期提高员三工绩效内部管三理体系……战略的三要求要解决三的关键三问题32关于决三策流程三的优化三,我们三主要从三以下角三度研究决策流三程的科三学性决策的三信息的三准确性三、及时三性和全三面性对决策三的结果三的反馈三机制,三与决策三者个人三利益的三关系33关于合三理有效三的授权三,我们三主要从三以下角三度研究按照合三资企业三及上市三公司的三治理结三构来设三计各级三的授权三体系建立有三效的机三制确保三责权利三的统一三性建立有三效的授三权流程34关于高三效的员三工管理三,我们三主要从三以下角三度研究理顺劳三动关系员工的三岗位责三任制的三建立与三实施,三员工的三评估与三配置员工的三招聘、三培训、三发展及三晋升(三辞退)员工的三激励(三薪酬、三奖惩)业绩指三标及考三核体系福利政三策改革35关于计三划、预三算和执三行,我三们主要三从以下三角度研三究计划/三预算的三流程优三化计划与三预算的三执行计划执三行的控三制手段三(与考三核挂钩三和充分三利用信三息进行三控制)36关于高三效的沟三通运作三,我们三主要从三以下角三度研究建立优三秀的企三业文化三,管理三风格以三加强整三体的运三作效率建立有三效的全三方位的三沟通平三台强化公三司内外三的信息三管理完善对三内对外三的报告三制度37工作计三划对行业三
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