房地产投资国民经济

第六章

房地产投资

国民经济分析学习目标通过本章学习，要求学生掌握国民经济分析的基本原理，重点掌握国民经济分析的方法，熟悉国民经济分析的程序，理解国民经济分析与财务分析的区别，了解影子价格在国民经济分析中的重要作用，一般了解影子价格的测算方法。第一节国民经济分析概论

一、国民经济分析的概念

国民经济分析是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数计算、分析房地产投资项目对国民经济的净贡献，以分析项目经济合理性的经济分析方法。国民经济分析是房地产投资分析的重要组成部分，是房地产投资决策的重要依据。

二、国民经济分析的必要性在经济分析中，仅仅做财务分析是不够的。财务分析使用现行价格计算项目的效益和成本的，由于种种原因，我国现行价格严重失真，主要表现为比价不合理。另外，财务分析只局限以现行价格计算项目自身的收益和成本，而没有考虑项目建成使用后使国民经济其他部门所产生的效益和付出的代价。也就是说，财务分析只考虑了内部效益和内部费用，而没有考虑项目所带来的外部效益和外部费用。三、国民经济分析与财务分析的区别项目财务分析国民经济分析目标企业盈利最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的企业国民经济价格现行价格影子价格参数官方汇率或调剂外汇汇率；因行业而异的基准收益率或银行的贷款利率作为折现率。影子汇率；全国统一使用的社会折现率外部性不计计入计算指标财务内部收益率、财务净现值等经济内部收益率、经济净现值等四、国民经济分析的原理1.费用－效益分析的基本原理和方法

费用－效益分析是从国家和整个社会的角度出发，全面地、综合地分析和评价项目的一种科学的方法。

基本问题是计算影子价格、影子汇率及项目未来的经济效益和费用，估算对未来效益和费用折现的社会折现率，并对净效益，即每年的经济效益与费用之差进行折现，最后对计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。

基本要求是要以最小的费用取得最大的经济效益。

基本指标是经济净现值和经济内部收益率。经济净现值是用社会折现率对各年净效益进行折现而获得的。当经济净现值大于或等于零时，该项目值得实施；经济内部收益率大于或等于社会折现率，该项目方能接受。

2.费用与效益国民经济分析中的费用是指因项目建设而使国民经济所付出的代价，包括项目自身的和其他国民经济部门所付出的代价。该费用包括内部费用和外部费用两部分。

内部费用和外部费用

内部费用是指用影子价格计算的项目投入物的经济价值。

外部费用是指社会为项目付出了代价，而项目本身并不需要支付的那部分费用。项目的费用是用机会成本来度量。显而易见，项目投入物作为一种稀缺的资源，有多种用途，投入到某项目上，就失去了用于别的用途获得效益的机会。机会成本实质上是一种被放弃的效益。用机会成本度量费用，就可以把项目的效益和费用放在一个共同可比的标准上进行度量和分析，即取得的效益与放弃的效益的比较，若前者大于后者，项目可以接受；反之，项目不可以接受。项目效益和外部效应项目效益是指项目为国民经济做的贡献，分为内部效益和外部效益。

内部效益是项目产出物用影子价格计算的经济价值。

外部效益是项目为社会做出的贡献，而项目本身并未得到的那部分效益。

外部效应就是项目带来的外部费用和效益。项目本身反映不出来，而反映在国民经济的其他部门。外部效益可以是有形的，也可以是无形的；有的可以计量，有的不可以计量。

国家参数

国家参数是在项目经济分析中为计算效益和费用，衡量技术经济指标而使用的一些参数。国家参数包括影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等。从原则上讲，国家参数应该对所有部门，地区和项目都是一样的。只有在非常特殊的条件下才可能不一致。国家参数随时间、经济和社会条件的变化而应该不断变化，也就是说它应该是动态的。在不同的时期，国家有不同的经济政策和价值判断，所以应该有不同的国家参数。五、房地产投资国民经济分析的程序

国民经济分析有两种方式：一是在财务分析的基础上进行,二是直接做国民经济分析。（一）在财务分析的基础上进行国民经济分析１.效益和费用范围的调整（１）剔除已计入财务效益和费用的转移支付。（２）识别项目的外部费用和外部效益，对能进行定量的应进行定量计算，对不能或无法进行定量的应做定性描述。

２.效益和费用数值的调整

（１）建设投资的调整剔除属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税，并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备价值进行调整；对于国内设备价值则用其影子价格、影子运费和贸易费用进行调整。

根据建筑工程消耗的人工、三材、电力等，用影子工资、货物和电力影子价格调整建筑费用，或通过建筑工程影子价格换算系数直接调整建筑费用。若安装工程中的材料费占较大比重或有进口安装材料，也应按材料的影子价格调整安装费用。用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。剔除涨价预备费。调整其他费用。

（2）流动资金的调整调整由于流动资金估算的基础的变动引起的流动资金占用量的变化。（3）经营费用的调整对于出租性房地产投资项目而言，在国民经济分析时，存在对经营费用的调整问题。分析时，可以先用影子价格、影子工资等参数确定经营期的各项费用，然后进行加总。出租性房地产在销售阶段也可以进行经营费用的调整。（4）销售或出租收入的调整先确定房地产出售或出租时的影子价格或影子租金，然后重新计算销售收入。（5）在涉及外汇借款时，要用影子汇率计算外汇本金及其利息。

（二）直接进行国民经济分析1.识别并计算内部收益率根据一定原则，确定项目产品的影子价格，并计算出项目的内部收益率。2.进行投资估算用货物的影子价格、土地的影子费用、影子工资、社会折现率等参数直接进行项目的投资估算。3.流动资金的估算4.经营费用的估算5.识别项目的内部效益和外部效益，尽可能地进行定量或定量化估算。6.编制报表，计算和分析相关指标。

第二节费用和效益的识别与度量

正确识别效益和费用是保证国民经济分析正确性的重要条件。识别效益和费用的基本原则是：凡项目对国民经济所做的贡献，均计为项目的效益；凡国民经济为该项目所付出的代价，均计为项目的费用。一、费用的识别与度量识别与度量费用有以下四种情况:

（一）因项目建设而增加项目所需投入物

的社会供给量

即因为项目大量使用投入物引起国民经济增加生产来满足这种需求。事实上，社会为了满足增加的需要，消耗了有限的资源。项目投入物所带来的费用是为增加社会供给量所消耗的资源的真实成本，也就是作为项目投入物的资源的机会成本。（二）减少对其他企业的供给即是说，项目投入物是减少对其他企业的供给而转移过来的。在这种情况下，其他企业因减少供给而不能生产的产品用影子价格计算的边际效用即项目的费用。（三）增加进口或减少出口

增加进口是指项目建设使国家不得不增加进口，以满足项目对投入物的需要。项目的费用可看作是国家为增加进口而多支付的外汇。

减少出口是指因建设项目使用了国家准备出口的商品作为投入物，从而减少了国家的出口量。项目费用可以看作是国家因减少出口而损失的外汇收入。（四）三外部费三用在国民三经济分三析中所三考虑的三外部费三用主要三是房地三产项目三建设中三所产生三的环境三污染给三社会造三成的损三失。三环境污三染主要三由水污三染和施三工噪音三污染等三。对于项三目所造三成的污三染，首三先要进三行鉴别三，并与三国家规三定的标三准进行三比较，三考察其三污染程三度，然三后对污三染的代三价尽可三能予以三量化。二、效三益的识三别与度三量识别和三度量效三益，有三以下四三种情况三：（一）三项目投三产后增三加总的三供给量也就是三说，增三加了国三内的最三终消费三品或中三间产品三。从理三论上讲三，其效三益可用三消费者三或用户三愿支付三价格度三量。在三当前条三件下，三这种消三费者或三用户愿三意支付三的价格三是不易三确定的三，但可三以用依三据调价三方法调三整后的三价格度三量。（二）三项目建三成后减三少了其三他企业三的房地三产产品三的产量从整个三社会来三讲，在三一定时三期内，三没有增三加房地三产数量三，只是三项目竣三工验收三后，代三替了其三他房地三产开发三企业的三等量房三地产供三给。从三理论上三讲，这三种情况三下的项三目效益三是被代三替房地三产开发三企业因三为停产三或减少三开工而三节省下三来的资三源价值三。这些三资源价三值用原三支付价三格度量三。（三）三增加出三口对房地三产项目三而言，三增加出三口是指三项目竣三工验收三、交付三使用后三，增加三外销房三的数量三，项目三效益是三增加的三外汇收三入。（四）三外部效三益外部效三益的表三现形式三多种多三样，在三国民经三济分析三中所考三虑的外三部效益三主要包三括以下三几个方三面：1.技三术进步这种效三益大部三分被项三目吸收三，但由三于人员三流动、三技术的三交流，三这些技三术可能三给整个三地区的三经济发三展带来三好处。三这部分三外部效三益不易三量化，三一般只三做定性三描述。2.项三目带来三的关联三效应房地产三项目的三实施三将给其三“上游三”和“三下游”三企业带三来效益三，称之三为关联三效应。“上游三”企业是为项三目提供三建材、三设备及三其它各三种服务三的企业三；“下游三”企业是项目三为其提三供原料三或半成三品的企三业。关联是一个三部门（三或项目三）在投三入或产三出上与三其他部三门（或三项目）三之间的三联系。三、转三移支付在识别三与度量三效益与三费用时三，要剔三除转移三支付。所谓转移支三付，是指三那些既三不需要三消耗国三民经济三资源，三又不增三加国民三经济收三入，只三是一种三归属权三转让的三款项，三包括税三金、补三贴和国三内贷款三利息等三。（一）三税金在项目三财务分三析中，三税金是三一项财三务支出三。项目三上缴税三金就要三减少其三净效益三，但是三项目纳三税并未三减少国三民收入三，也未三产生社三会资源三的变动三，只不三过将项三目的这三笔货币三转移到三政府手三中。从三整个国三家角度三看，税三金并不三是经济三费用。三国民经三济分析三是从社三会资源三增减角三度考察三项目的三效益和三费用，三税金并三不反映三资源的三变动，三因此不三应把税三金作为三项目国三民经济三分析的三效益或三费用。（二）三补贴补贴是三一种货三币流动三方向与三税金相三反的转三移支付三。从社三会资源三变化的三角度分三析，可三以看出三，补贴三既未增三加社会三资源，三也未减三少社会三资源，三只是货三币在项三目和政三府间的三转移。三所以不三应把补三贴作为三项目国三民经济三分析的三效益或三费用。（三）三国内贷三款利息项目的三国内贷三款利息三也是一三种转移三支付。三在财务三分析中三，它是三作为项三目的费三用来处三理的，三但从国三民经济三角度考三察项目三，它是三由项目三拿出一三部分款三项转付三给金融三机构。三这种转三付并没三有增加三国民经三济的收三入或增三加国民三经济的三资源消三耗。第三节三国三民经济三分析中三的国家三参数（一）三影子价三格影子价三格是指当三社会经三济处于三某种最三优状态三时，能三够反映三社会劳三动的消三耗，资三源稀缺三程度和三最终产三品需求三情况的三价格。三即是说三，影子三价格是三人为确三定的，三但比交三换价格三更为合三理。所三谓合理三，从定三价原则三看，它三应该能三更好地三反映产三品的价三值，反三映市场三供需状三况，反三映资源三稀缺程三度；从三价格产三出的效三果看，三应该能三使资源三配置向三最优化三方向发三展。影子价三格反映三在项目三的产出三上是一三种消费三者支付三意愿或三愿付原三则；影三子价格三反映在三项目的三投入上三，是资三源不投三入到该三项目上三，而投三入到其三他经济三活动中三所带来三的效益三，经济三学上称三为机会三成本。（二）三影子价三格的确三定方法影子价三格属于三重要的三国家参三数，一三般应由三国家有三关权威三机构测三算并颁三发。但三由于可三以作为三投入物三和产出三物的种三类繁多三，受各三方条件三的制约三，大部三分需要三项目投三资分析三人员进三行测算三。1.外三贸货物三影子价三格的确三定方法由于房三地产的三特性，三一般只三需要确三定投入三物的影三子价格三。（1）三直接进三口的投三入物=三*三+（2）三间接进三口的投三入物=三*三+三－三＋到岸价格影子汇率口岸到三拟开发三项目地三点的运三输费用三及贸易三费用影子价格到岸价格口岸到三原用户的三运输费用三及贸易费三用供应厂三到原用三户的运三输费用三及贸易三费用供应厂三到拟开三发项目三运费及三贸易费三用影子汇三率影子价格2.非三外贸货三物影子三价格的三确定方三法(1)三产出物①增加三供应数三量、满三足国内三消费的三产出物三。供求三均衡的三，按财三务价格三定价；三供不应三求的，三参照国三内市场三价格并三考虑价三格变化三趋势定三价；无三法判断三供求情三况的，三取上述三价格中三较低的三。②不增三加国内三供应数三量，只三是替代三同类产三品，致三使被替三代企业三减少或三停止生三产产品三的。质三量与被三替代物三相同的三，原则三上应按三被替代三物的可三变成本三分解定三价；质三量高于三被替代三物时，三按替代三物的可三变成本三加上提三高质量三而带来三的国民三经济效三益。③产出三物按上三述原则三定价后三，再算三出出售三价。(2)三投入物①能三通过内三涵挖潜三（不增三加投资三）增加三供给的三，按可三变成本三分解定三价。②在拟三开发项三目计算三期内，三以增加三投资来三增大供三给的，三以全部三成本分三解定价三。（3）三非外贸三物的成三本分解三法测算非三外贸物三的影子三价格，三分解成三本法是三一种重三要的方三法。成三本分解三法的步三骤为：①按费三用要素三列出某三房地产三的财务三成本、三建设投三资额及三流动资三金，并三列出该三房地产三的建设三期、建三设期各三年投资三比例。②剔除三上述数三据中包三含的税三金。③对外三购原料三等投入三物的费三用进行三调整。三其中有三些可直三接使用三给定的三影子价三格或换三算系数三。对出三口产品三应自行三测算其三影子价三格，对三非出口三产品可三留待第三二轮分三解。有三条件时三，也应三对投资三中某些三占比例三较大的三费用进三行调整三。④工资三及福利三费和其三他费用三原则上三不予调三整。⑤计算三房地产三总投资三（包括三建设投三资和流三动资金三）的资三金回收三费用（三M),三对折旧三和流动三资金利三息进行三调整。三其计算三公式为三：M=(三I－三SV－W)三(A/P,三is,n2)+(三W+SV)is式中三I三——换三算为生三产期出三的全部三投资ＩＦ——换三算为生三产期初三的建设三投资，三按可变三成本分三解时，三ＩＦ为零。W——三流动资三金占用三额SV——计算期三末回收三的固定三资产余三值is——社会折三现率n2——生三产期IF可由下三式求得三：IF=∑三It（1+is)n1-t式中三It——建三设期第三t年三调整后三的建设三投资n1——建三设期⑥必要三时，进三行第二三轮分解三（对重三要的非三贸易货三物）。综合以三上步骤三，即可三得到该三产品的三分解成三本。３.特三殊投入三物影子三价格的三确定方三法（一）三劳动三力影子三价格劳动力三影子价三格即为劳三动力的三影子工三资，它三是指目三标项目三所雇佣三的工人三在被雇三佣以前三对国民三经济所三做的贡三献。其三计量的三实质是三工人为三本项目三提供劳三务而使三整个经三济为此三付出的三代价。劳动力三的影子三价格＝财务效三益分析三中所用三的工资三及福利费×三影子工三资换算三系数。影子工三资换算三系数由三国家统三一测定三发布。一般来三讲，影三子工资三换算系三数的大三小取决三于项目三所在地三区劳动三力的充三裕程度三以及项三目所用三劳动力三的技术三熟练程三度。项三目所在三地区劳三动力越三充裕，三项目所三用劳动三力的技三术熟练三程度要三求越低三，反之三亦然。（２）三土地影三子价格土地影三子价格即为土三地的影三子费用三。土地三作为房三地产项三目的最三主要投三入物之三一，国三民经济三因此付三出的代三价为增三加的资三源消耗三和土地三的机会三成本。国民经三济为土三地投入三而增加三的资源三消耗是三指项目三所支付三的拆迁三费、安三置费等三。土地机三会成本三的量度三，要区三分两种三情况：①若投三入土地三除项目三使用外三，别无三其他潜三在用途三（如该三土地为三荒山秃三岭），三则土地三作为一三种投入三，其机三会成本三为零。②若投三入土地三还可做三他用，三则土地三作为一三种投入三，其机三会成本三为已不三能再作三他用所三放弃的三净效益三。与项三目的其三他物料三投入的三机会成三本已不三再做他三用所放三弃的效三益不同三，土地三的机会三成本是三放弃的三净效益三。以机会三成本作三为土地三费用有三两种处三理方法三：一是计三算项目三占用土三地期间三各年净三效益的三现值之三和，作三为一项三土地费三用计入三项目的三建设投三资中；二是将三各年的三净效益三现值之三和换算三成等值三效益，三作为项三目每年三的投入三。一般采三用第一三种方式三处理。在具体三实践中三，确定三土地影三子价格三有以下三两种方三式：①地上三无建筑三物时Ⅰ当土三地为没三有其他三用途的三偏僻野三地等，三可视其三影子价三格为零三。Ⅱ当土三地为耕三地时，三这块土三地的影三子价格三便是以三这块土三地在项三目寿命三计算期三内放弃三的净产三出来估三算。其三公式表三示为：CLO=∑三Clt(1+三i)-t式中三CLO—土地三的影子三价格Clt—第三t年三的土地三净收益i—社三会折现三率n—项三目的使三用寿命影子价三格的计三算，是三以《建三设项目三经济评三价方法三与参数三》中的三特殊规三定为计三算基础三，再根三据实际三予以调三整而计三算出来三，故上三面的公三式可为三：CLO=∑三C(1+三i)-t式中三C—三根据《三方法与三参数》三调整而三得的土三地净收三益。Ⅲ当三土地位三于城镇三区的空三地时，三应以除三该项目三外的其他三单位愿三意支付三的最高三财务价三格作为三土地的三估计值。如三果无法三获得这三些数据三，可参三考附近三或类似三地区并依据代三替原则三加以调三整，从三而确定三土地财三务价格三，此可作为土三地的影三子价格三。②地上三有建筑三物时这类情三况通常三是，其三建筑物三是已经三使用过三一定期三限的，三有着不三同损坏三的程度三，这类三建筑物三是若干三年前建三造的。三显然，三我们不三能用若三干年前三的价格三标准来三重新估三算旧建三筑物的三价值，三而应该三先计算三其重置三价，然三后根据三建筑物三的具体三情况对三其价值三进行修三正，这三样才能三反映旧三建筑物三的真实三价值。根据具三体情况三，可分三为：Ⅰ当建三筑物是三特殊建三筑物时三，这种三情形通三常很难三将其影三子价格三计算出三来。Ⅱ当该三建筑物三为一般三非盈利三性或非三收益性三的建筑三物，其三地价可三参照附三近地区三的地价三进行修三正。Ⅲ当该三建筑物三为收益三性建筑三物时，三其影子三价格可三用其收三益在使三用寿命三内折为三现值之三和，从三而计算三出其影三子价格三。计算出三建筑物三的影子三价格后三，从房三地产的三影子价三格中减三掉，即三可得到三土地的三影子价三格。二、社三会折现三率社会折三现率是项目三的资金三所应达三到的按三复利计三算的最三低收益三水平，三即站在三国家角三度项目三投资应三达到的三收益率三标准。社会折三现率作三为一个三基本的三经济参三数，是三国家评三价和调三控投资三活动的三主要杠三杆之一三。社会三折现率三的取值三大小对三国民经三济的发三展有不三可忽视三的作用三：（1）三社会折三现率的三取值直三接影响三项目经三济可行三性判断三结果。三取值三过高会三使本来三可以通三过的某三些项目三难以达三到这一三标准，三难以获三得批准三，从而三间接地三起到调三控投资三的作用三，进而三影响国三家积累三和消费三的比例三，影响三总投资三效果和三经济发三展的速三度。（2）三社会折三现率的三取值会三影响项三目的优三选和方三案的排三序结果三。社会折三现率的三确定体三现国家三政策、三目标和三宏观调三控意图三，既要三符合基三本理论三，又要三符合我三国的实三际情况三，应三该考虑三我国近三期的投三资收益三水平、三社会资三金的机三会成本三、国际三金融市三场上的三长期贷三款利率三以及资三金供求三状况等三因素。三、三影子三汇率影子汇三率是指两三国货币三实际购三买力的三比价关三系，即三外汇的三影子价三格。影子汇三率在项三目的国三民经济三分析中三，用以三将外汇三折算为三人民币三，对于三非美元三的其他三货币，三可按当三时国家三外汇管三理局公三布的汇三价折算三为美元三，再用三影子汇三率折算三为人民三币。影三子汇率三影响投三资决策三中的进三出口抉三择，间三接影响三项目经三济合理三性。一般认三为，在三国家实三行外汇三管制和三没有形三成外汇三市场的三条件下三，官方三汇率往三往低估三了外汇三的价值三。所以三，国民三经济分三析中需三对官方三汇率予三以调整三，选用三较能反三映外汇三真实经三济价值三的的影三子汇率三，即外三汇的机三会成本三。第四节三房三地产投三资国民三经济分三析的三方法和三指标体三系国民经三济分析三是通过三对项目三的投入三费用和三产出效三益的分析三、对比三和计算三，评价三项目对三国民经三济的净三效益的大小。三与财务三分析相三似，首三先应根三据有关三基础数三据，填列出相三关报表三，然后三根据一三定方法三，计算三有关评三价指标三。一、房三地产投三资国民三经济分三析报表（一）三国民经三济分析三辅助报三表为了调三整投资三、销售三收入、三经营费三用、计三算经济三换汇成三本或经三济结汇三成本等三，在国三民经济三分析中三要编制三4个辅三助报表三：1.国三民经济三分析投三资调整三计算表编制该三报表，三主要是三调整投三资中价三格不合三理部分三，以确三定国民三经济分三析中的三投资额三。该表三是用与三财务分三析中投三资各项三金额的三比较调三整投资三的，列三出财务三分析中三投资各三项的金三额，再三列出国三民经济三分析中三调整以三后的投三资各项三金额，三看国民三经济分三析比财三务分析三中的投三资金额三的增减三情况。一般来三讲，可三能调整三的建设三投资项三目包括三建筑工三程、设三备安装三工程及三其他费三用；可三能调整三的流动三资金项三目主要三是存货三。该表财三务分析三中的金三额依据三“建设三投资估三算表”三和“流三动资金三估算表三”填三列，国三民经济三分析中三金额通三过调价三计算得三出，国三民经济三分析财三务分析三增减是三国民经三济分析三中各项三与财务三分析中三对应各三项之差三。差为三正值，三表示该三项投资三调增；三差为负三值，表三示该项三投资调三减。2.国三民经济三分析销三售收入三调整计三算表编制国三民经济三分析销三售收入三调整表三，主要三是调整三价格不三合理和三在效益三中占较三大比重三的产出三物价格三，以确三定国民三经济分三析中的三内部收三益。在三该报表三中，国三民经济三分析的三数据与三财务分三析是对三应的。三财务分三析中的三数据是三依据产三品销售三收入和三销售阶三段税金三及附加三估算表三填列。三国民经三济分析三中的数三据依据三该表中三所列的三销售量三和影子三价格计三算结果三填列。3.国三民经济三分析经三营费用三调整计三算表编制国三民经济三分析经三营费用三调整计三算表，三主要是三调整价三格不合三理和在三费用中三占较大三比重投三入物价三格，以三确定国三民经济三分析中三的内部三费用。三在该表三中，国三民经济三分析的三数据与三财务分三析中的三数据是三相对应三的。财三务分析三中的数三据是依三据总成三本费用三估算表三而填列三的。国三民经济三分析中三的数据三是依据三该表所三列的年三消耗量三和影子三价格计三算结果三填列。4.出三口（代三替进口三）产品三国内资三源流量三表该报表三主要是三用于计三算经济三换汇成三本或经三济节汇三成本指三标。该三表具有三两个功三能：（1）三汇总计三算期内三各年国三内资源三消耗的三价值量三，包括三全部投三资中的三国内投三资和经三营费用三中的国三内费用三和其它三的国内三投入价三值。（2）三依据汇三总的国三内资源三流量总三额和设三定的社三会折现三率，计三算国内三资源流三量现值三和出口三产品中三国内投三入现值三。（二）三国民经三济分析三基本报三表在国民三经济分三析中，三需要编三制国民三经济效三益费用三流量表三，有些三项目还三要编制三经济外三汇流量三表。1.国三民经济三效益费三用流量三表编制该三报表，三主要用三于计算三经济内三部收益三率和经三济净现三值等指三标，以三进行国三民经济三盈利能三力分析三。（1）三国民经三济效益三费用流三量表（三全部投三资）本表不三分投资三资金来三源，以三全部投三资作为三计算基三础，用三以计算三全部投三资的经三济内部三收益率三和经济三净现值三等指标三，考察三项目全三部投资三的盈利三能力，三为各个三投资方三案进行三比较建三立基础三。该表中三的效益三费用流三量中的三内部效三益和内三部费用三依据前三述的辅三助报表三的各对三应项填三列。外三部效益三和外部三费用则三依所鉴三别的外三部效益三和外部三费用中三可定量三的部分三填列。国民经三济效益三费用流三量表(三全部投三资)单位：三万元计算指三标：经三济内部三收益率三：经济净三现值（三ic=三%三）注：生三产期开三发的更三新改造三作为费三用流量三单独项三或列入三建设投三资项中三。序号年份建设期投产期达到设计能力生产期

合计123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.43生产负荷(%)效益流量产品销售收入回收固定资产余额回收流动资金项目间接效益费用流量建设投资流动资金经营费用项目间接费用净效益流量（1-2）

（2）三国民经三济效益三费用流三量表（三国内投三资）本表从三国内投三资角度三出发，三以国内三投资额三作为计三算基础三，把国三外借款三本金偿三还和利三息支付三作为费三用流量三，用以三计算国三内投资三的经济三内部收三益率和三经济净三现值等三指标，三考察国三内资金三的国民三经济盈三利能力三。本表三与前表三的效益三流量项三目相同三，金额三也相同三；费用三流量的三建设投三资和流三动资金三中只包三括国内三投资。三另外，三增加了三流至国三外的资三金、国三外借款三本金偿三还和国三外借款三利息支三付。国民经三济效益三费用流三量表(三国内投三资)单位：三万元计算指三标：经三济内部三收益率三：（三ic=三%三）经济净三现值序号

年份建设期投产期达到设计能力生产期

合计123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.42.4.12.4.22.4.32.53生产负荷(%)效益流量产品销售收入回收固定资产余额回收流动资金项目间接效益费用流量建设投资中国内资金流动资金国内资金经营费用流至国外的资金国外借款本金偿还国外借款利息支付其它项目间接费用净效益流量（1-2）

2.经三济外汇三流量表有些项三目需要三编制此三表，用三于计算三经济外三汇净现三值、经三济换汇三成本等三指标，三进行外三汇效果三分析。三