房地产市场指标与运行规律

第二章房地产市场及其运行规律房地产市场概述房地产市场结构与市场指标房地产市场的特性与功能房地产市场的运行规律政府对房地产市场的干预学习目的与要求掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描述房地产市场状况的指标。熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场是指为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产市场需求、交易组织机构等要素构成。二、房地产市场的运行环境房地产业运行环境主要影响因素社会环境人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策技术环境技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等资源环境土地、能源、生态等自然资源条件国际环境国际资本流动和经济的全球化三、房地产市场的影响因素影响房地产市场发展的社会经济因素影响房地产市场转变的社会经济力量三、房地产市场的影响因素（一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素2、经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等3、政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展2、信息、通讯技术水平的提高3、生产方式和工作方式4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁四、房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师7、消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标

一、房地产市场结构

房地产市场结构包括：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。结构关系含义总量结构从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间按的总量差距区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异产品结构从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度供求结构针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别攻击档次和需求水平之间是否出于错位的状态投资结构根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间按的动态协调关系二、房地产市场细分市场细分按地域细分按用途细分按存量增量细分按交易形式细分按目标市场划分按城市细分按使用目的划分居住物业市场商业物业市场工业物业市场特殊物业市场三级市场一级市场三级市场二级市场土地使用权交易房地产买卖房地产租赁房地产抵押按建造水平划分低档物业中高档物业中档物业中低档物业土地市场高档物业三、房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。供给指标指标含义单位公式存量（St）报告期期末（第t年或半年、季度月，下同）已占用和空置的物业空间总量建筑面积或套数St=St-1+NCt—δt新竣工量（NCt）报告期内新竣工房屋的数量，统计指标是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积之和建筑面积或套数—灭失量（δt）房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失的部分建筑面积或套数—空置量（VCt）报告期末房屋存量中没有被占用的部分建筑面积或套数—（一）供给指标供给指标指标含义单位公式或统计方法空置率（VRt）报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例——VRt=VCt/St可供租售量（HSRt）报告期可供销售或出售房屋的数量建筑面积或套数HSRt=HSRt-1—AVt-1+NCt）房屋施工面积（BUCt）报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积建筑面积或套数房屋新开工面积（CSt）在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，及上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积建筑面积或套数以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）日期为开工供给指标指标含义单位公式或统计方法平均建设周期（CPt）某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间天CPt=BUCt/NCt

竣工房屋价值（VBCt）在报告期内竣工房屋本身的建造价值，一般按照房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工业设备基础的建造，办公和生活家具购置费用，购置土地费用、迁移补偿费、场地平整费、何城市建设配套费用。万元一般按结算价格计算（二）需求指标1、国内生产总值（GDP）：是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。2、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。3、就业人员数量：指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。（二）需求指标4、城市家庭人口：指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。5、就业分布：按产业或职业分类的就业人员分布状况。6、城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。7、城市家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障以及记账补贴后的收入。8、商品零售价格指数：反映一定时期内城市商品零售价格变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡。9、城市家庭总支出：指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。10、房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。11、城市居民消费价格指数：反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。（三）市场交易指标指标含义单位统计方法销售量（HSt）报告期内销售房屋的数量（已正式交付使用）建筑面积或套数实际销售面积出租量（HRt）报告期内出租房屋的数量建筑面积或套数出租面积吸纳量（AVt）报告期内销售和出租房屋的数量之和建筑面积或套数AVt=HSt+HRt吸纳率（ARt）报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例%ARt=AVt/HSRt吸纳周期（APt）报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）年、季度APt=HSRt/AVt

=1/ARt指标含义单位统计方法预售面积报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积建筑面积或套数房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。包括房屋销售价格指数，房屋租赁价格指数和土地交易价格指数——通常基于平均价格房地产价格报告期房地产市场中的价格水平，用不同类型房屋的中位数价格表示基于平均价格房地产租金报告期房地产市场中的租金水平，用不同类型房屋的中位数价格表示通常基于平均租金第三节三房地三产市场三的特性三与功能一、房三地产市三场的特三性1、市三场供给三的特点①短期三缺乏弹三性；②三非同质三性；③三高度垄三断性2、市三场需求三的特点①广泛三性；三②多样三性；③需要三金融信三贷机构三融资一、房三地产市三场的特三性3、市三场交易三的特点①交易三时房地三产产权三的流转三及其再三界定；②耗时三长，交三易费用三高；③需要三专业人三员提供三服务4、市三场价格三的特点①与所三处地理三位置关三系大；②房地三产价格三总体呈三现上升三趋势；③交易三主体个三别因素三对价格三影响较三大二、房三地产市三场的功三能1、配三置存量三房地产三资源和三利益2、显三示房地三产市场三需求变三化3、指三导供给三以适应三需求的三变化*房地三产供给三的变化三产生的三原因：①建三设新的三房地产三项目或三改变原三来物业三的使用三方式②某类三物业或三可替代三物业间三的租售三价格比三发生变三化4、指三导政府三制定科三学的土三地供给三计划5、引三导需求三适应供三给条件三的变化第四节三房地三产市场三的运行三规律一、房三地产空三间市场三与房地三产资产三市场房地产三兼有消三费品和三投资品三的双重三特征。1、房三地产空三间市场三上，房三地产为三家庭和三企业提三供生活三和生产三空间。2、房三地产资三产市场三上，房三地产被三当作一三种资产三被家庭三和企业三持有和三交易，三其目的三是获取三投资收三益。一、房三地产空三间市场三与房地三产资产三市场3.两三者的联三系和均三衡：①空间三市场的三供求关三系决定三房地产三租金的三水平，三同时决三定了房三地产资三产的收三益率，三从而影三响资产三市场中三的需求②空间三市场的三供给由三资产市三场决定③均衡三状态下三，租金三与价格三都不发三生变化三。价格=三重置成三本；新三增量=三折旧量三；房地三产资产三存量不三变二、房三地产市三场的周三期循环（一）三房地产三周期循三环的含三义房地产三周期循三环是指三房地产三业活动三或其投三入与产三出有相三当的波三动现象三，且此三现象重三复发生三。（二）三房地产三周期循三环的原三因1、三供需因三素的影三响：金三融因素三最关键2、市三场信息三的不充三分3、生三产者和三消费者三的心理三因素追涨不三追跌、三投机、三非理性三预期（二）三房地产三周期循三环的原三因4、政三策影响三：容积三率控制三、农地三征用控三制等5、政三治冲击三：如社三会政治三动荡6、制三度因素三：预售三制度的三期货效三应、中三介与估三价制度三的健全三程度等7、其三它因素三：生产三时间落三差、季三节性调三整、总三体经济三形势等（三）三传统房三地产周三期理论三的主要三内容在市场三供求平三衡的前三提下，三房地产三市场会三正常运三作，且三这种平三衡性会三持续一三定的时三期；在三此时期三内，投三入房地三产市场三的资金三的利润三预期保三持不变三，投资三者具有三自我调三节投资三量的能三力。房三地产市三场的发三展呈现三一种自三我修正三的周期三性，且三不同周三期之间三的时间三差异和三投资回三报差异三微乎其三微。（三）三传统房三地产周三期理论三的主要三内容新入住空间的需求对新建筑的刺激经济扩张进一步刺激新建筑新建筑超过空间需求新建筑增加导致经济扩张扩张扩张缓慢需求减少引起新建筑活动减缓调整需求开始增加消化已有超额建筑复苏引起超额建筑萧条需求和建筑持平，需求继续增长再扩张（四）三房地产三市场的三自然周三期1、房三地产市三场自然三周期的三供需求三平衡点三：长期三平均空三置率（三合理空三置率或三结构空三置率）2、房三地产自三然周期三的四个三阶段：①第一三阶段：三开始于三市场周三期的谷三底②第二三阶段：三增长超三过平衡三点，需三求继续三以一定三速度增三长，形三成对额三外房屋三空间的三需求③第三三阶段：三始于供三求转折三点，供三给增长三速度高三于需求三增长速三度，空三置率回三升并逐三渐接近三合理空三置率水三平④第四三阶段：三始于市三场运行三到平衡三点水平三以下，三此时供三给高增三长，需三求低增三长或负三增长。AEDCB长期平三均空置三率水平上升下降供给增三长率=三需求增三长率需求增三长加快三，空置三率下降三，租金三增长率三稳定或三小步上三升需求继三续上涨三，供给三紧张，三租金增三长率快三速上涨三，空置三率继续三下降供给停三止或很三低，需三求有增三长趋势三，租金三增长率三仍下滑三，空置三率有所三下降需求继三续上升三，开始三新的建三设，但三需求增三长不供三给快，三空置率三仍下降三，租金三增长率三上升需求停三止增长三或以很三低的速三度增长三，开工三减少，三但竣工三量使空三置率继三续上升三，租金三增长率三开始下三滑供给（三竣工）三增长率三超过需三要，空三置率上三升，租三金增长三率仍缓三慢上升（五）三房地产三市场的三投资周三期1、当三房地产三市场自三然周期三处于谷三底并开三始向第三一阶段三运动的三时候，三很少有三资本向三存量房三地产投三资，更三没有资三本投入三新项目三的开发三建设。2、随三着自然三周期运三动通过三第一阶三段，投三资者对三投资回三报的预三期随着三租金的三回升而三提高，三当P﹤三重置成三本时，三有资本三投入存三量房地三产。3、当三自然周三期到达三其峰值三并进入三第三阶三段时，三空置率三低于平三衡点水三平，投三资者继三续购买三存量房三地产并三继续开三发新项三目（六）三房地产三市场自三然周期三和投资三周期之三间的关三系投资周三期在第三一阶段三和第二三阶段初三期滞后三于市场三自然周三期的变三化，在三其他阶三段则超三前于市三场自然三周期的三变化。三、房三地产市三场中的三泡沫与三过热（一）三房地产三泡沫及三其成因1、房三地产泡三沫的定三义房地产三泡沫是三指由于三房地产三投机引三起的房三地产市三场价格三与使用三价格严三重背离三，脱离三了实际三使用者三支撑而三持续上三涨的过三程及状三态。*房地三产泡沫三是一种三价格现三象，是三房地产三行业内三外因素三特别是三投机性三因素作三用的结三果。2、房三地产泡三沫的成三因①土地三的有限三性和稀三缺性是三房地产三泡沫产三生的基三础②投机三需求膨三胀是直三接诱因③金融三机构过三度放贷三是直接三助燃器*资金三支持是三房地产三泡沫生三成的必三要条件三。3、房三地产泡三沫的衡三量（研三究）（1）三实际价三格/理三论价格（2）三房地产三价格增三长率/三实际G三DP增三长率（3）三房地产三价格指三数/居三民消费三价格指三数（4）三房价收三入比（5）三个人住三房抵押三贷款增三长率/三居民平三均家庭三收入增三长率（6）三房地产三投资需三求/房三地产使三用需求（二）三“过度三开发”三及诱因1、”三过度开三发”也三称为“三房地产三过热”三，是指三当市场三上的需三求增长三赶不上三新增供三给增长三的速度三时，所三出现的三空置率三上升、三物业价三格和租三金下降三的情况三。*过度三开发反三映房地三产市场三的供求三关系2、诱三因：①开发三商对市三场预测三的偏差②开发三商之间三的博弈三和非理三性行为③开发三资金的三易得性（三）三房地产三泡沫和三“过度三开发”三的区别三和联系1、区三别（1）三过度开三发和泡三沫反映三两个不三同层面三的市场三指标。①过度三开发反三映市场三上的供三求关系三，当新三增供给三的增长三速度超三过需求三的增长三速度时三，就产三生了过三度开发三；②泡沫三反映市三场价格三和实际三价值之三间的关三系，当三市场价三格严重三偏离实三际价值三时产生三泡沫。（三）三房地产三