房地产投资资金融通

房地产投资资金融通主要内容：

1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道；3.房地产置业投资资金融通渠道；4.房地产投资资金融通决策。

一、房地产投资资金融通的概念

1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。2.房地产投资资金循环及其特点特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。土地购置支付工程款等土地开发转入开发房屋建成预售/租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租货币资金售租3.房地产投资资金融通的必要性（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；追求项目规模效应而超出了开发商自有资金；规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾当时资金实力不够；保持对资金的主动性；资金压力在时间上摊薄；货币价值的变化；提前实现房屋购买行为。特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。房地产投资资金融通与房地产金融

房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行企业债券保险公司抵押贷款支持证券退休基金抵押型REIT依据类型融资主体企业融资企业实力与资信，考虑但不限于项目项目融资项目本身收益及资产资金来源自有资金初始资本及其积累等权益性资本借入资金通过货币市场或资本市场筹集融资渠道直接融资以商业信用、股票或债券等形式筹集间接融资通过金融机构筹集权益性质权益融资通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有资金形成权益资本债务融资以举债方式筹集融资方式自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产品）、预收定金、引用外资等其他短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等4.我国房地产投资资金融通方式自我积累注册资本金和未分配利润外源融资直接或间接融资其他含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并安排的贷款等二、房地产开发投资资金融通银行贷款资本市场融资信托融资其他融资方式1.银行贷款贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。房地产开发企业流动资金贷款——贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。也称短期透支贷款。贷款条件：借款人、项目；贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款；贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。房地产开发贷款：金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流动资金贷款。房地产开发贷款的条件除一般贷款条件外，还包括：企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来，企业的性质、股东构成、资质信用等级等；项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证”）及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额的35%）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。住房开发贷款——贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目；贷款期限及利率：一般不超过3年。商业用房开发贷款——贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目。贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出售、转让项目最长不超过8年。土地开发贷款——商业银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。房地产抵押贷款：房地产金融的核心借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处置，从中获得补偿。借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的70%；贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，3~5年；长期经营贷款15~30年；利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。经营性抵押贷款：以租约（总租金额）作为抵押，获得较长时期一定比例的贷款。租金是唯一还款来源。2005年开办此项业务。2.土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，用于支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构（储备中心或受托进行储备开发的企业）。条件：要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途与预计开发计划等），土地价值；借款金额：最高不超过抵押物现行作价的60%。3.在建工程抵押贷款抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。一般是在取得了预售许可证后，土地使用权抵押贷款转化而成，并在房屋出售后注销在建工程抵押，便于购房合同的执行。特点：有利于开发商解决在建工程续建资金需求；在银行的监控下，可以促进开发商提高经营管理水平，降低风险。贷款要点：工程已完部分与土地使用权同时抵押，核实已完部分工程数量，并由工程监理机构和工程质量监督部门确认工程质量；土地使用权必须是有偿取得，已领取《国有土地使用权》

；工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同（房屋期权），预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值；抵押期内可在银行的许可和监管下预售，销售收入由银行代收、监管，专户存储。4.房地产企业上市融资股份制房地产企业在投资开发项目时，通过IPO、增发股票等方式筹集资金，购买股票的个人或企业由此获得对房地产股份公司的部分所有权，并有权按持股份额分得公司的经营收益。IPO发行条件：连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；所有者权益至少5000万元。类别：IPO，增发，配股优点缺点资金使用上较少限制永久资本可获得溢价资金促使企业改进管理水平提升公司信誉和品牌条件苛刻，审核严格IPO辅导期较长融资成本较高稀释原投资者对企业的控制权香港和内地IPO比较优点缺点与难点香港上市可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份地产类的行业概念不会成为上市障碍对内地地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高上市审查严格、监管力度均比国内市场高境内上市市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低市场较以前规范A股市场对房地产企业融资需求态度日益理性形势难以判断审批严5.发行房三地产债三券房地产三公司在三筹集房三地产资三金时按三照合法三手续向三社会发三行的一三种书面三权利凭三证，承三诺按照三约定利三率和日三期支付三利息，三并在特三定的日三期偿还三本金。三债券购三买者与发行三者之间三是一种债权债务关三系，债三券发行三人即为三债务人三，债券三持有人三即为债三权人。发行条三件净资产三额的限三额：股份有三限公司三不低于300三0万元，三有限责三任公司三不低于600三0万元；累计债三券总额三不超过三公司净三资产的40%，累计三债券总三额指公三司成立三历来发三行的所三有债券三的尚未三偿还部三分，发三债额度三不能超三过整个三项目所三需资金三的20％；最近3年平均三可分配三利润足三以支付1年的利三息；筹集的三资金投三资方向三符合国三家产业三政策；债券利三率不得三超过国三务院规三定的利三率水平三；国家规三定的其三他条件三。房地产债券类别：一般付息、附息和贴现；公募、私募相对于其他融资渠道的优势高效灵活；筹集资金多，票面利率相对贷款要低；使用时间长——无中途停贷或回收风险；使用相对较为自由；公司债公开、透明，有评级机制和监督机制；发债公司会转向稳健经营——易于被接受。类别：政府债券（有些地方试办发行住宅债券）、金融债券、公司债券房地产债券相对于其他债券的优势发行总额大；期限长；可与购房相结合；较安全。提示：房地产三开发经三营所需三资金的三时点、三数量、三期限与三债券之三间具有三高度的三相似性三。6.房地产三信托信托公三司通过三资金信三托方式三集中两三个或以三上委托三人合法三拥有的三资金，三按委托三人的意三愿以自三己的名三义，为受益三人的利三益或特三定目的三，以不三动产或三其经营三企业为三运用标三的，对三房地产三信托资三金进行三管理、三运用和三处分的三行为。三此处的三不动产三，包括三房地产三及其经三营权、三物业管三理权、三租赁权三、受益三权和担三保抵押三权等相三关权利三。办理信三托业务三的条件对土地三的整体三情况进三行调查三分析；对拟开三发、建三造的房三地产项三目进行三可行性三分析；对房地三产信托三资金使三用企业三或房地三产项目三实际管三理人的三基本背三景、资三信状况三、内控三制度与三流程、三既往管三理与开三发经验三进行评三价分析三；了解房三地产信三托资金三的受托三方、保三管方和三该信托三资金的三使用方三是否存三在关联三关系，三房地产三项目与三信托资三金使用三方是否三存在关三联关系三；通过律三师事务三所出具三法律意三见书，三了解信三托资金三使用方三的有关三情况。信托业三务中涉三及的不三动产经三营企业三应具备三的条件有国家三认可的三执业资三格；注册资三本不少三于100三0万元人三民币；具有完三善的法三人治理三结构；具备足三够的人三力、组三织及技三术资源三，其中三至少有2人在房三地产投三资管理三方面具三备5年以上三可追溯三的记录三；中国银三监会要三求的其三他条件三。房地产三信托资三金的运三用方式（一）三用于土三地收购三及土地三前期开三发、整三理；（二）三投资于三不动产三经营企三业进行三商业楼三房及住三房开发三、建造三；（三）三用于购三买土地三商业楼三房或住三宅并予三以出租三；（四）三以住房三抵押贷三款方式三运用；（五）三信托文三件约定三以不动三产为标三的的其三他运用三方式。——《信托投三资公司三房地产三信托业三务管理三暂行办三法（征三求意见三稿）》第一章三第五条三。房地产三信托资三金的运三用机制房地产项目受益人信托纯收益受托人投资或经营管理委托人提示：发行信三托计划三；房地三产所有三权的名三义转让三；资金三所有权三的名义三转让。与信托公司合作的主要模式：股权转让、信托贷款、过桥融资、资产收购等优点缺点全程业务融资服务融资较为便利和快速，可作为银行贷款的过渡综合财务成本低灵活性：依据企业和项目需要设计个性化信托产品为未来证券化奠定基础融资规模小、期限短融资门槛高信托计划不能上市，流动性差开发商的兑付危机会引发信托公司的信誉危机对信托公司的要求高7.房地产三产业投三资基金通过向三多数投三资者发三行基金三份额设三立基金三公司，三由出资三人自任三或另行三委托基三金管理三人管理三和运用三基金资三产，委三托基金三托管人三托管基三金资产三，主要三投资于三房地产三类证券三、房地三产投资三信托和三非上市三房地产三投资开三发企业三等，收三益按出三资股份三共享，三风险由三投资者三共担。房地产三产业投三资基金三的运用三方式：受资企业或项目基金管理人投资投资者退出回报增值管理融资投资者8.其他融资方式预收定金或购房款通过预售筹集资金，且转移部分风险，但需满足预售条件银团贷款组织银团向大型项目联合发放贷款合作开发集团式开发，发挥各自优势，分散和转移资金压力承包商垫资分散风险，融资成本（对延期支付的工程款项支付利息）较低委托贷款大型团体内部、银行、各类企事业单位自有资金或其他形式的贷款短期融资券、典当、高利贷、并购贷款、项目融资、受限股权融资、资产证券化、境外资金、境外融资等小结：房地产三项目融三资方式建设贷款持有经营购房者项目资产开发商长期融资短期融资证券化机构/个人投资者证券自有资金合作开发公司上市小结：房地产项目资金来源单位：％年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.761.611.291.331.19自筹资金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38三、房三地产置三业投资三资金融三通1.商业性三住房抵三押贷款购房抵三押贷款三，即香三港称谓三的按揭三，是指三购房者三将其与三房地产三商签订三的住房三买卖合三同项下三的所有三权益抵三押给金三融机构三（商业三银行）三，或将三其向房三地产商三购买的三住房抵三押给商三业银行三，银行三将一定三数额的三款项长三期贷给三购房者三并以购三房者的三名义交三付给房三地产商三所有，三购房者三则支付三购房首三期款并三承诺以三年金形三式定期三偿付贷三款本息三。当借三款人违三约时，三贷款人三有权取三消借款三人对抵三押房地三产的赎三回权，三并将抵三押房地三产拍卖三以获得三补偿。购房抵三押贷款三可分为三单位或三机构购三房抵押三贷款和三个人住三房抵押三贷款（三住房消三费信贷三），其三中以后三者为主三。目前我三国两种三典型购三房抵押三贷款形三式是个三人住房三商业性三贷款和三个人住三房公积三金贷款三。类型含义备注固定利率购房抵押贷款贷款利率在整个贷款期内固定不变，国外较为流行每月付款额＝贷款额×抵押常数可调利率购房抵押贷款贷款利率参照某些利率指数，根据预先确定的方式调整贷款利率和每月付款额借贷双方能够共同承担市场的利率风险其他分类方式，如偿还方式上的本金均摊与本息均摊，分级付款发展与双周付款等贷款程三序开发商三与银行三签订《合作协三议》，约定三开发商三开发的三物业，三银行可三向购房三者提供三按揭贷三款，并三约定开三发商在三购房人三取得房三屋产权三证办理三抵押登三记以前三为其贷三款提供三不可撤三销的保三证；开发商三与购房三者签订《商品房三买卖合三同》，约定三购房者三支付房三屋价款三的方式三为首付三款加上三银行贷三款；购房者三向指定三银行申三请贷款三，银行三对借款三人的资三信进行三审查；购房者三与银行三签订《个人住三房借款三合同》（含个三人住房三抵押合三同），三进行抵三押登记三，银行三将贷款三额划至三开发商三账户。2.住房公三积金贷三款——由住房三公积金三管理中三心运用三住房公三积金，三委托银三行向购三买、建三造、翻三建、大三修自住三住房的三住房公三积金缴三存人和三在职期三间缴存三住房公三积金的三离退休三职工发三放的贷三款。住房公三积金制三度结合三我国城三镇住房三制度改三革情况三而实行三的一种三房改政三策，是三有关住三房公积三金的缴三存、归三集、管三理、使三用、偿三还等环三节有机三构成的三整个运三作机制三和管理三制度。住房公积金账户个人工资比例扣存住房公积金管理中心商业银行单位按个人工资比例缴存委托具体业务住房公三积金贷三款申请三条件一是按三规定履三行缴存三住房公三积金义三务的职三工；二是款三项用于三购买、三建造、三翻建、三大修自三住住房三。住房公三积金贷三款申请三程序借款人三向住房三公积金三管理中三心提出三书面贷三款申请三；住房公三积金资三金管理三中心审三核、决三定；通知借三款申请三人；受托银三行办理三贷款手三续。商业性住房贷款与住房公积金贷款比较商业性住房贷款住房公积金贷款贷款对象

具有完全民事行为能力的自然人

住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工

贷款额度

多为房款的70％，有限额规定据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定贷款手续

开发商合作银行审批住房资金管理中心审批贷款利率

市场基准利率的折扣政策性利率，独立房地产贷款利率水平与供款负担单位：％

利率期限2011.2.9之前2011.2.9之后商业贷款三至五年

五年以上

6.226.406.456.60公积金贷款一至五年

五年以上

3.754.304.004.503.住房组三合贷款——缴交住三房公积三金的职三工在购三买住房三时，在三其公积三金抵押三贷款的三额度不三能满足三购房需三要时，三分别与三银行签三订“住房公三积金抵三押贷款三合同”和“个人住三房担保三贷款合三同”，同时三使用住三房公积三金贷款三和商业三性住房三贷款。住房组三合贷款三申请条三件（1）同时符三合住房三公积金三贷款和三商业贷三款的条三件和规定三；（2）贷款申三请额度三不得超三过房价三总价的70%，公积三金贷款三额度＝三住房公三积金当三地最高三可贷额三度，则商业性三住房贷三款金额三＝购房三申请贷三款额度三－公积三金贷款三额度；（3）贷款三申请期三限，住三房组合三贷款期三限最长三不超过15年，公三积金贷三款和商三业性住三房贷款三借款合三同起止三日必须三相一致三。以建设三银行为三例的组三合贷款三条件有合法三的身份三；按时足三额缴存三住房公三积金的三职工；有稳定三的经济三收入，三信用良三好，有三偿还贷三款本息三的能力三；有合法三有效的三购买、三大修住三房的合三同、协三议以及三贷款行三要求提三供的其三他证明三文件；有所购三（大修三）住房三全部价三款20％以上三的自筹三资金，三并保证三用于支三付所购三（大修三）住房三的首付三款；有贷款三行认可三的资产三进行抵三押或质三押，或三（和）三有足够三代偿能三力的法三人、其三他经济三组织或三自然人三作为保三证人；符合当三地公积三金管理三部门规三定的借三款条件三；贷款行三规定的三其他条三件。4.商业用三房贷款——购买以三商业为三用途的三各类型三房产的三机构或三个人，三以所购三买房地三产作为三抵押担三保，向三金融机三构申请三贷款的三行为。贷款条三件：面向已三经通过三竣工验三收的商三用房地三产，贷三款价值三比通常三不超过60％，期三限不超三过10年，贷三款利率三较高。5.其他融三资方式典当高利贷开发商三贷款免息分三期付款以租代三售……6.贷款新产品三一：循环三授信业三务个人住三房循环三授信业三务：是指自三然人（三授信申三请人）三以其所三购住房三作最高三额抵押三向银行三申请循三环授信三额度，三在不超三过授信三有效期三和可用三额度的三条件下三，被授三信人可三向银行三多次申三请具有三明确消三费用途三的个人三贷款，三循环使三用的业三务。也三称“随三借随还三”、“三循环贷三”等。加按揭三：对已处三于按揭三状态原三有住房三的已还三款部分三、或者三贷款额三度可随三房价上三升以及三重新评三估值的三上升而三增加，三再进行三按揭贷三款的业三务。转按揭三：是指已三在银行三办理个三人住房三贷款的三借款人三，向原三贷款银三行要求三延长贷三款期限三或将抵三押给银三行的个三人住房三出售或三转让给三第三人三而申请三办理个三人住房三贷款变三更借款三期限、三变更借三款人或三变更抵三押物的三贷款。7.贷款新三产品二：固三定利率三贷款贷款合三同签订三时即设三定好一三个固定三的利率三，不论三贷款期三内市场三利率如三何变动三，借款三人都按三照固定三的利率三支付利三息，不三会随行三就市。三这是每三国面向三优质客三户的主三要贷款三产品，三适用于三经济较三为稳定三、利率三较为稳三定或短三期利率三低于长三期利率三的情形三。3年期5年期10年期15年期光大银行6.73％6.9％7.06％7.78％农业银行5.65~7.15%5.85~7.35%6.25~7.75%——小结：可能获三得的融三资数量商业银三行需要三掌握的三借款人三的信息三：目前三收入的三合理性三及未来三行业发三展对收三入水平三的影响三，贷款三偿付能三力；所三购房产三的目的三及拥有三意愿等三因素；所有住三房贷款三的贷款三成数不三超过80％；住房贷三款的月三房产支三出与收三入比控三制在50%以下，三月所有三债务支三出与收三入比控三制在55％以下三；抵押物三价值的三确定以三该房产三在该次三买卖交三易中的三成交价三或评估三价的较三低者为三准；对再交三易房，三应对每三个用作三贷款抵三押的房三屋进行三独立评三估；与90/三70政策相三配套的三首付的三区别；以户定三义的第三二套房三首付和三利率水三平的区三别。注：房三产支出三收入比三＝（月三还款额三＋月物三业费）/月均收三入房地产三贷款偿三还方式三与供款三负担个人住三房贷款三的主要三还款方三式：期三限在１三年以内三（含１三年）的三到期本三息一次三性清偿三，等额三本息还三款法和三等额本三金还款三法。等额本三息还款三法支付三特征：初期更三多资金三用于支三付利息三，较少三支付本三金；利三息总负三担较重三，但压三力摊薄三。等额本三金还款三法支付三特征：初期更三多地资三金用于三支付本三金，较三少支付三利息；三总的利三息负担三相对较三轻，但三初期压三力较大三。贷款偿三还方式三适用群三体等额本三息还款三法：对收入三中等但三未来的三收入预三期会稳三步上升三的贷款三人（主三要是年三轻人）三，除了三付按揭三外，还三要考虑三日常的三生活开三销、教三育投资三以及将三来的婚三姻筹备三费用等三，因此三最近几三年还款三压力不三应该太三大，并三且贷款三期限最三好适当三长些。等额本三金还款三法：对于目三前收入三较高、三但未来三的收入三预期会三下降的三贷款人三（如部三分垄断三行业从三业人员三、未来三几年将三离任的三企业高三管等）三，前几三年还款三压力可三以相对三大些。五、房地产投资资金融通决策1.资金融通的原则在企业融资目标的要求下，选择满意的融资方案经济性融资成本最小，融资效率最高平衡性既不过多（浪费）也不过少（陷入财务困境）安全性财务压力适度，流动性和机动性适当，保持控制权及时性可靠、顺利、及时获得资金效益性符合企业整体发展战略长期性保持融资结构、来源和对象的稳定性2.资金融三通决策三的程序（1）组建三融资组三织既有项三目法人三，新设三项目法三人；企业性三质：独三资企业三、一般三合伙企三业，有三限责任三合伙企三业、有三限责任三公司，三股份有三限公司三，房地三产投资三信托（2）编制房三地产投三资项目三资金使三用计划三表资金投三入计划资金收三入计划资金流三动计划资金流动计划表单位：

时间费用12…小计资金投入资金收入差额累计资金投入累计资金收入累计差额提示：资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间隔应一致。（3）拟订可三能的筹三资方案——资金筹三集的币三种和数三额，资三金筹集三的流量三，资金三来源结三构，融三资成本三，融资三风险评三估，融三资方式三，融资三步骤。（4）融资三方案的三选择——可选的三方案应三是融资三风险小三、融资三成本低三、融资三渠道和三融资方三式可行三。即对三备选的三融资方三案进行三多方面三的综合三评价。融资方案的分级评价法：从安全性、经济性和可行性三个角度对备选融资方案进行评价安全性分为ABCD四级风险程度经济性A级：融资成本低（小于70%同期银行贷款利率）B级：融资成本较低（同期银行贷款利率70%至100%之间）C级：融资成本较高（接近或略高于同期银行贷款利率的130%）D级：融资成本很高（超过同期银行贷款利率的130%）可行性A级：资金落实（已有承诺，且经计划部门认可）B级：基本落实（融资方案经计划部门认可，落实90%以上）C级：不太落实（融资渠道经计划部门认可，落实80~90%）D级：没有落实（未全部认可，承诺资金额低于80%）D级单票否决制；AAA最佳。3.融资策略：考虑企业、投资类型、经营环节以及时期等方面不同经营环节准备阶段：满足35%的自有资金要求生产阶段：风险较少，周转迅速，较为灵活销售阶段：针对消费者，或长期性融资不同投资类型高档居住类：政策限制较多；普通居住类：融资相对容易；非居住类：融资条件价苛刻，规模大、期限长不同企业实力雄厚：选择多、渠道广；实力一般：选择例外的融资方式上市与非上市由投资规模、生产或经营周期、收入以及资金使用的时间、资本金要求来确定融资规模，主要依据成本选择融资渠道和方式，统筹融资与投资以提高资金使用效益区别于一般企业：房地产抵押贷款、预售、售后回租等短期流动资产长期流动资产固定资产短期资金长期资金时间资产与融资正常融三资组合三；冒险三融资组三合；保三守融资三组合国内商三业地产三通用融三资渠道三及模式注册资本及股东贷款股权性融资项目股本金开发贷款商业房地产租金评估增值资产抵押贷款经营性贷款再抵押贷款【附1】资金成三本：（1）含义投资者三在房地三产开发三项目实三施中，三为筹集三和使用三资金而三付出的三代价，三包括资三金筹集三成本和三使用成三本。资金收三集成本：一次性三费用，三主要包三括借款三手续费三、各项三代理发三行费用三等；资金使三用成本：经常、三定期支三付的费三用，主三要包括三股利、三贷款利三息以及三其他利三息费用三等。（2）资金三成本的三衡量绝对数三和相对三数或：资金成本率(一般通称为资金成本)；：使用或占用成本；：筹资总额；：筹资费用；：筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。（3）个别三资金成三本、综三合资金三成本和三边际资三金成本——不同资三金筹集三方式的三资金成三本债务成三本：银行三贷款和三债券的三资金成三本特点：表现三形式为三利息，三且事先三确定；三利息率三一般固三定不变三，按期三支付，三税前扣三除，本三金到期三偿还权益成三本：发行股三票和企三业留存三收益的三资金成三本特点：表现形三式为利三润，且三事先并三不确定三，由企三业经营三状况决三定，税三后支付三，无减三税效应（4）长期三借款资三金成本三率：长期借款成本率；：长期借款利率；：筹集费用率；：所得税率。：长期借款成本率；：长期借款利率；：借款费用率；：所得税率。【例1】某房地三产企业三长期借三款200万元，三年利率10.三8％，借三款期限3年，每三年付息三一次，三到期一三次还本三，企业三所得税三率25％，筹三资费用三忽略不三计，试三计算这三笔长期三借款的三资金成三本率。【解】10.三8％×(1三—25％)=8三.1％提示：三上述公三式仅适三用于每三年末支三付利息三、借款三期末一三次全部三还本的三情况。如果利三息的支三付采取三贴现的三形式，在借款三中预先三扣除，三则公三式为：（5）债券三资金成三本率或：债券资金成本率；：债券利率；：债券筹资费用率；：所得税率。：债券年利息；：债券筹资额；提示：注意票三面金额三与实际三筹集资三金之间三的差别三。【例2】某房地三产开发三企业发三行总面三值为500万元得10年期债三券，票三面利率三为8％，发三行费率三为5％，发三行价格550万元。三公司所三得税税三率为25％，试三计算该三公司债三券的资三金成本三。如果三房地产三公司以350万元发三行面额三为500万元的三债券，三试计算三其资金三成本率三。【解】（1）根据三公式得三：（2）以350万元价三格发行三时的资三金成本三率为：由于债券期三限较长三，为考三虑资金三的时间三价值，三可采用三下式计三算资金三成本（三每年支三付利息三、最后三一次性三还本）三：：实际筹集资金总量；：债券内部收益率；：各年债券利息；：债券本金。（6）普通三股资金三成本率评价法公式：

：普通股资金成本率；：普通股预期年股利支出；：普通股筹资费用率；：预期股利率年增长率。：普通股筹资额；【例3】某房地三产开发三公司发三行普通三股正常三市价400万元元三，筹资三费用率三为5％，第三一年支三付股利三率为10％，预三计每年三股利增三长率为9％，试三计算其三资金成三本率。【解】根据公三式得：资本资三产定价三模型法三公式：：无风险报酬率；：平均风险股票必要报酬率；：股票的风险校正系数。【例4】某一期三间证券三市场无三风险报三酬率为10％，平三均风险三股票必三须报酬三率为15％，某三房地产三开发公三司普通三股值为1.1三0，试计三算该普三通股的三资金成三本。【解】根据公三式得：＝10％＋1.1三0×（15％－10％）＝15.三5％（7）优先三股资金成三本率：优先股预期年股利支出；：优先股资金成本率；：优先股筹资费用率。：优先股票面价值；【例5】某房地三产开发三公司为三某项目三发行优三先股股三票，票三面额按三正常市三价计算三为200万元，三筹资费三率为4％，股三息年利三率为14％，试三求其优三先股资三金成本三。【解】根据公三式得：（8）留用三利润筹三资成本三率：第一年股利；：留用利润资金成本率；：股利年均增长率。：留用利润总额；：加权平均资金成本率；：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重）；：第j种来源资金的成本。（9）综合三资金成三本的计三算说明：个别资三金占全三部资金三的比例三即资金三结构；三确定资三金结构三可以按三资金的三帐面价三值、市三场价值三或目标三价值计三算。【例6】设某房三地产开三发项目三拟定的三筹资方三案有关三财务数三据如下三表所示三，根据三已知条三件计算三个别资三金成本三率和综三合资金三成本率三。银行贷款贷款余额400万元年利率7.5％抵减金额20万元所得税率25％普通股发行总额400万元（40万股）预期股利1元/股发行费用2.4万元预期股利增长率3％优先股发行总额400万元（40万股）股利率0.7元/股发行费用12万元债券发行总额1500万元债券利率9.0％发行费用15万元所得税率25％留用利润个人所得税率20％留用利润额200万元股利率0.7元/股普通股市价12元预期年股利增长率5％【解】（1）银行贷款资三金成本三率（2）普通股三筹资成三本率（3）优先股三筹资成三本率（4）债券资三金成本三率（5）留用利三润资金三成本率（6）综合资金成三本率已知总三筹资额＝400＋400＋400＋150三0＋200＝290三0万元，则可得综三合筹资三成本率三为：K＝5.9三2％×13三.79％＋13.三06％×13三.79％＋7.2三2％×13三.79％＋6.8三2％×51三.73％＋8.6三7％×6.三90％＝7.7三4％（10）边际三资金成三本的计三算由于个三别资金三成本随三着时间三、筹资三额与筹三资结构三的变化三而变动三，则新三增加一三个单位三的资本三而需要三负担的三成本，三或因追加三筹资而三带来的三资金成三本。类别：三边际成三本和加三权平均三边际资三金成本三；作用：三边际资三金成本三率应作三为财务三分析的三贴现率三。情形一三：追加筹三资但成三本不变三的情况若资金三结构不三变，则三筹资数三额的变三化不影三响综合三资金成三本，即三综合资三金成本三不变；若资金三结构发三生变化三，则综三合资金三成本会三发生变三化，主三要考虑三新增资三金的比三例重新三计算。情形二三：追加三筹资成三本随筹三资规模三扩大而三变化的三情况根据金三融市场三的资金三供求确三定各类三资金成三本分界三点（资三金成本三发生前三的最大三筹资额三）；确定目三标资金三结构；计算筹三资总额三成本分三界点，三列出相三应筹资三范围；分别计三算不同三筹资范三围内的三边际资三金成本三。【例7】某房地三产开发三公司有三关资本三结构及三其他资三料如下三表所示三。试根三据提供三的资料三为基础三，来说三明追加三融资时三，边际三资金成三本的计三算方法三。资本来源金额（元）所占比重资金成本率长期负债9000030％8％优先股3000010％12％普通股18000060％18％合计300000100％14.4％【解】（1）假设三该企业三各种增三资方案三的资金三成本如三下表所三示（单位三：元）资金来源目标资金结构增资范围资金成本长期负债30％≤2700008％270000～72000010％＞72000012％优先股10％≤25200012％＞25200014％普通股60％≤108000018％1080000～288000020％＞288000022％（2）计算三筹资总三额分界三点即各种三筹资方三式下成三本发生三变动的三最大筹三资总额三，是根三据最优三资本结三构和各三种融资三方式下三资本成三本发生三变化的三融资范三围确定三的。计算公式为：：第j种来源资金的成本分界点；：筹资总额分界点；：目标资本结构中第j种资本的比重。根据上三述公式三，该公三司筹资三总额分三界点计三算如下三表所示三（单位三：元）三。资金方式资金成本筹资范围总额分界点总额范围长期负债8％＜270000元270000/0.3＝900000元<900000元10％270000～720000元720000/0.3＝2400000元900000～2400000元12％＞720000元——>2400000元优先股12％≤252000元252000/0.1＝2520000元≤2520000元14％＞252000元——>2520000元普通股18％＜1080000元1080000/0.6＝1800000元<1800000元20％1080000～2880000元2880000/0.6＝4800000元1800000～4800000元22％＞2880000元——>4800000元（3）计算三边际资三金成本对这六三个筹资三范围分三别计算三加权平三均资金三成本，三便可求三得各种三筹资范三围的边三际资金三成本。根据上一步骤可得到新的融资范围是：900000元以下；900000～1800000元；1800000～2400000元；2400000～2520000元；2520000～4800000元；4800000元以上计算过三程见下三表。筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本900000元以下长期负债30％8％2.4％优先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合计100％——14.4％余下类三推………三..筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本900000～1800000元长期负债30％10％3％优先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合计100％——15％筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本1800000～2400000元长期负债30％10％3％优先股10％12％1.2％普通股60％20％12％合计100％——16.2％筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本2400000～2520000元长期负债30％12％3.6％优先股10％12％1.2％普通股