房地产业营改增税收业务培训

房地产业“营改增”税收业务培训房地产业“营改增”税收业务培训“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理营改增扩围的背景及意义背景：李克强总理在十二届全国人大四次会议上提出从5月1日起全面推开营改增，意味着营改增进入了决胜的攻坚阶段。作为深化财税体制改革的重头戏和推进供给侧结构性改革的重要举措。意义：首先，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费型增值税制度将最终确立。第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实的基础。营改增扩围的背景及意义第三，全面推开营改增，将大大减轻企业税负，是为企业“降成本”“增活力”，用短期财政收入“减法”换取持续发展势能“加法”的重要一招，必将为缓解经济下行压力，推动经济稳中有进、稳中向好提供有力支持。第四，全面推开营改增，将营造更加有利于激发市场主体活力的税制环境，为促进大众创业、万众创新提供有效的税制引导，在推进供给侧结构性改革中，助力经济保持中高速增长、迈向中高端水平。房地产业“营改增”税收业务培训“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理增值税的基本原理（一）房地产业增值税纳税人（二）房地产业征税范围（三）房地产一般纳税人和小规模纳税人的认定（四）房地产业税率和征收率（五）房地产业计税办法（六）需注意特殊税务事项（七）房地产业纳税义务发生时间（一）房地产业增值税纳税人在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为房地产业增值税纳税人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。（二）房地产业征税范围1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目。2、房地产企业出租自己开发房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。（三）房地产业一般纳税人和小规模纳税人的认定纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。上述年应税销售额标准为500万元（含本数）

年应税销售额=连续不超过12个月应税销售额合计÷（1+征收率）（三）一般纳税人和小规模纳税人的认定一般纳税人认定特殊情况：年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。判断题：例1：A纳税人（非自然人）2017年1月开始销售自行开发的房产，2017年1-12月共取得房产销售收入500万元，超过了财政部和国家税务总局规定的一般纳税人认定标准，必须认定为增值税一般纳税人（）例2：自然人A于2016年5月销售房产1套，取得房产销售收入600万元，则自然人A需认定为增值税一般纳税人（）（四）房地产业税率和征收率房地产一般纳税人企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

（五）房地产业计税办法基本规定

增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（五）房地产业计税办法一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额=当期销售额×适用税率（五）房地产业计税办法简易计税方法的应纳税额1、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率2、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）（六）需注意特殊税务事项视同销售情形下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。（六）需注意特殊税务事项进项税额不得从销项税额中抵扣情形一般纳税人下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（六）需注意特殊税务事项3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）需注意特殊税务事项6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第4项、第5项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

所称非正常损失是指因管理不善造成货物的被盗、丢失、霉烂变质，以及因违法法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。（七）房地产业纳税义务发生时间增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。房地产三业“营三改增”三税收业三务培训“营改三增”扩三围背景三及意义增值税三的基本三原理房地产三开发企三业销售三自行开三发房产三业务处三理纳税人三提供不三动产经三营租赁三业务处三理纳税人三转让不三动产增三值税业三务处理房地产三开发企三业销售三自行开三发房产三业务处三理政策依三据：《房地产三开发企三业销售三自行开三发的房三地产项三目增值三税征收三管理暂三行办法》（国家三税务总三局公告201三6年第18号）房地产三开发企三业销售三自行开三发的三房地产三项目增三值税征三收管理三暂行办三法（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（一）三适用范三围房地产三开发企三业销售三自行开三发的房三地产项三目，适三用本办三法房地产三开发企三业以接三盘等形三式购入三未完工三的房地三产项目三继续开三发后，以自己三的名义立项销三售的，三属于本三办法规三定的销三售自行三开发的三房地产三项目。自行开三发，是三指在依三法取得三土地使三用权的三土地上三进行基三础设施三和房屋三建设。房地产三开发企三业销售三自行开三发的三房地产三项目增三值税征三收管理三暂行办三法（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（二）三一般纳三税人征三收管理销售额三确认一般计三税办法1、房地三产开发三企业中三的一般三纳税人三（以下三简称一三般纳税三人）销三售自行三开发的三房地产三项目，三适用一三般计税三方法计三税，按三照取得三的全部三价款和三价外费三用，扣三除当期三销售房三地产项三目对应三的土地三价款后三的余额三计算销三售额。三销售额三的计算三公式如三下：销售额=（全部三价款和三价外费三用-当期允三许扣除三的土地三价款）÷（1+1三1%）（二）三一般纳三税人征三收管理2、当期三允许扣三除的土三地价款三按照以三下公式三计算：当期允三许扣除三的土地三价款=（当期三销售房三地产项三目建筑三面积÷房地产三项目可三供销售三建筑面三积）×支付的三土地价三款当期销三售房地三产项目三建筑面三积，是三指当期三进行纳三税申报三的增值三税销售三额对应三的建筑三面积。房地产三项目可三供销售三建筑面三积，是三指房地三产项目三可以出三售的总三建筑面三积，不三包括销三售房地三产项目三时未单三独作价三结算的三配套公三共设施三的建筑三面积。（二）三一般纳三税人征三收管理支付的三土地价三款，是三指向政三府、土三地管理三部门或三受政府三委托收三取土地三价款的三单位直三接支付三的土地三价款。在计算三销售额三时从全三部价款三和价外三费用中三扣除土三地价款三，应当三取得省三级以上三（含省三级）财三政部门三监（印三）制的三财政票三据。一般纳三税人应三建立台三账登记三土地价三款的扣三除情况三，扣除三的土地三价款不三得超过三纳税人三实际支三付的土三地价款三。（二）三一般纳三税人征三收管理销售额三确认简易计三税办法4、一般三纳税人三销售自三行开发三的房地三产老项三目，可三以选择三适用简三易计税三方法按三照5%的征收三率计税三。一经三选择简三易计税三方法计三税的，36个月内三不得变三更为一三般计税三方法计三税。一般纳三税人销三售自行三开发的三房地产三老项目三适用简三易计税三方法计三税的，三以取得三的全部三价款和三价外费三用为销三售额，三不得扣三除对应三的土地三价款。销售额=全部价三款和价三外费用÷（1+5三%）（二）三一般纳三税人征三收管理房地产三老项目三，是指三：（1）《建筑工三程施工三许可证》注明的三合同开三工日期三在201三6年4月30日前的三房地产三项目；（2）《建筑工三程施工三许可证》未注明三合同开三工日期三或者未三取得《建筑工三程施工三许可证》但建筑三工程承三包合同三注明的三开工日三期在201三6年4月30日前的三建筑工三程项目三。习题【案例一】A房地产三企业（三一般纳三税人）三自行开三发了B房地产三项目，三施工许三可证注三明的开三工日期三是201三5年3月15日，201三6年5月该企三业销售三房产8套，开三具增值三税普通三发票价三税合计三金额252万元，三纳税人三选择简三易征收三办法。问：纳三税人在6月申报三期应申三报的增三值税销三售额是三多少？习题纳税人6月应申三报增值三税销售三额为：应税销三售额=25三2÷三(1+三5%)三=2三40万元《增值税三纳税申三报表（三一般纳三税人适三用）》习题【案例二】A房地产三企业（三一般纳三税人）三自行开三发了B房地产三项目，三支付该三项目土三地价款100三0万元，三该房产三项目可三供销售三建筑面三积960三00平方，三施工许三可证注三明的开三工日期三是201三6年5月15日，201三7年8月该企三业销售三房产8套，涉三及的房三产建筑三面积960平方，三开具增三值税普三通发票三价税合三计金额252万元。问：纳三税人在6月申报三期应申三报的增三值税销三售额是三多少？习题纳税人6月应申三报增值三税销售三额为：当期抵三扣的土三地价款=（960三÷96三000）×10三00=10万元6月应申三报销售三额=（252三-10）÷（1+1三1%）=21三8.0三2万元《增值税三纳税申三报表（三一般纳三税人适三用）》（二）三一般纳三税人征三收管理预缴税三款1、一般三纳税人三采取预三收款方三式销售三自行开三发的房三地产项三目，应三在收到三预收款三时按照3%的预征三率预缴三增值税三。2、应预三缴税款三按照以三下公式三计算：应预缴三税款=预收款÷（1+适用税三率或征三收率）×3%适用一三般计税三方法计三税的，三按照11%的适用三税率计三算；适三用简易三计税方三法计税三的，按三照5%的征收三率计算三。3、一般三纳税人三应在取三得预收三款的次三月纳税三申报期三向主管三国税机三关预缴三税款。习题案例【一】A房地产三企业（三一般纳三税人）三自行开三发了B房地产三项目，三施工许三可证开三工日期三为201三5年3月15日，201三6年1月开始三预售房三产，该三企业201三6年5月又收三到预收三款525万元。三该纳税三选择简三易计税三办法。问：纳三税人在6月份申三报期应三申报预三缴多少三增值税三税款？习题纳税人6月应申三报预缴三增值税三税款为三：6月应申三报预缴三增值税三款=52三5÷（1+5三%）×3%=15万元《增值税三预缴税三款表》习题案例【二】A房地产三企业（三一般纳三税人）三自行开三发了B房地产三项目，三施工许三可证开三工日期三为201三5年3月15日，201三6年1月开始三预售房三产，该三企业201三6年5月又收三到预收三款525万元。三该纳税三选择一三般计税三办法。问：纳三税人在6月份申三报期应三申报预三缴多少三增值税三税款？习题纳税人6月应申三报预缴三增值税三税款为三：6月应申三报预缴三增值税三款=52三5÷（1+1三1%）×3%=14三.19万元《增值税三预缴税三款表》（二）三一般纳三税人征三收管理进项税三额一般纳三税人销三售自行三开发的三房地产三项目，三兼有一三般计税三方法计三税、简三易计税三方法计三税、免三征增值三税的房三地产项三目而无三法划分三不得抵三扣的进三项税额三的，应三以《建筑工三程施工三许可证》注明的三“建设三规模”三为依据三进行划三分。不得抵三扣的进三项税额=当期无三法划分三的全部三进项税三额×（简易三计税、三免税房三地产项三目建设三规模÷房地产三项目总三建设规三模）《增值税三纳税申三报表（三一般纳三税人适三用）》（二）三一般纳三税人征三收管理纳税申三报1、一般三纳税人三销售自三行开发三的房地三产项目三适用一三般计税三方法计三税的，三应按照《营业税三改征增三值税试三点实施三办法》（财税〔20三16〕三36号文件三印发，三以下简三称《试点实三施办法》）第四三十五条三规定的三纳税义三务发生三时间，三以当期三销售额三和11%的适用三税率计三算当期三应纳税三额，抵三减已预三缴税款三后，向三主管国三税机关三申报纳三税。未三抵减完三的预缴三税款可三以结转三下期继三续抵减三。2、一般三纳税人三销售自三行开发三的房地三产项目三适用简三易计税三方法计三税的，三应按照《试点实三施办法》第四十三五条规三定的纳三税义务三发生时三间，以三当期销三售额和5%的征收三率计算三当期应三纳税额三，抵减三已预缴三税款后三，向主三管国税三机关申三报纳税三。未抵三减完的三预缴税三款可以三结转下三期继续三抵减。（二）三一般纳三税人征三收管理发票开三具1、一般三纳税人三销售自三行开发三的房地三产项目三，自行三开具增三值税发三票。2、一般三纳税人三销售自三行开发三的房地三产项目三，其201三6年4月30日前收三取并已三向主管三地税机三关申报三缴纳营三业税的三预收款三，未开三具营业三税发票三的，可三以开具三增值税三普通发三票，不三得开具三增值税三专用发三票。3、一般三纳税人三向其他三个人销三售自行三开发的三房地产三项目，三不得开三具增值三税专用三发票。（二）三一般纳三税人征三收管理其他事三项1、房地三产开发三企业销三售自行三开发的三房地产三项目，三按照本三办法规三定预缴三税款时三，应填三报《增值税三预缴税三款表》。2、房地三产开发三企业以三预缴税三款抵减三应纳税三额，应三以完税三凭证作三为合法三有效凭三证。习题案例【一】A房地产三企业（三一般纳三税人）三自相开三发了B房地产三项目，三施工许三可证的三开工日三期是201三5年3月15日，201三6年1月15日开始三预售房三产，至201三6年4月30日共取三得预收三款525三0万元，三已按照三营业税三规定申三报缴纳三营业税三。A房地产三企业对三上述预三收款开三具收据三，未开三具营业三税发票三。该企三业201三6年5月又收三到预收三款525三0万元。201三6年6月共开三具增值三税普通三发票105三00万元（三含201三6年4月30日前取三得的未三开票预三收款525三0万元，三和201三6年5月收到三的525三0万元）三，同时三办理房三产产权三转移手三续。该三纳税人三选择简三易计税三办法问：纳三税人在7月申报三期应申三报多少三增值税三税款？习题6月份申三报期申三报预缴三增值税三为：应预缴三税款=52三50三÷（1+5三%）×3%三=15三0万元7月份申三报期应三申报增三值税税三款为：应申报三增值税三款=52三50三÷（1+5三%）×5%三-15三0=10三0万元房地产三开发企三业销售三自行开发的

房三地产项三目增值三税征收三管理暂三行办法（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（三）三小规模三纳税人三征收管三理预缴税三款1、房地三产开发三企业中三的小规三模纳税三人（以三下简称三小规模三纳税人三）采取三预收款三方式销三售自行三开发的三房地产三项目，三应在收三到预收三款时按三照3%的预征三率预缴三增值税三。2、应预三缴税款三按照以三下公式三计算：应预缴三税款=预收款÷（1+5三%）×3%3、小规三模纳税三人应在三取得预三收款的三次月纳三税申报三期或主三管国税三机关核三定的纳三税期限三向主管三国税机三关预缴三税款。（三）三小规模三纳税人三征收管三理纳税申三报小规模三纳税人三销售自三行开发三的房地三产项目三，应按三照《试点实三施办法》第四十三五条规三定的纳三税义务三发生时三间，以三当期销三售额和5%的征收三率计算三当期应三纳税额三，抵减三已预缴三税款后三，向主三管国税三机关申三报纳税三。未抵三减完的三预缴税三款可以三结转下三期继续三抵减。（三）三小规模三纳税人三征收管三理发票开三具1、小规三模纳税三人销售三自行开三发的房三地产项三目，自三行开具三增值税三普通发三票。购三买方需三要增值三税专用三发票的三，小规三模纳税三人向主三管国税三机关申三请代开三。2、小规三模纳税三人销售三自行开三发的房三地产项三目，其201三6年4月30日前收三取并已三向主管三地税机三关申报三缴纳营三业税的三预收款三，未开三具营业三税发票三的，可三以开具三增值税三普通发三票，不三得申请三代开增三值税专三用发票三。3、小规三模纳税三人向其三他个人三销售自三行开发三的房地三产项目三，不得三申请代三开增值三税专用三发票。习题案例【一】A房地产三企业（三小规模三）自行三开发了B房地产三项目，三施工许三可证的三开工日三期是201三5年3月15日，201三6年1月15日开始三预售房三产，至201三6年4月30日共取三得预收三账款200万元，三已按照三营业税三规定申三报缴纳三营业税三。A房地产三企业对三上述预三收款开三具收据三，未开三具营业三税发票三。该房三地产企三业201三6年5月又收三到预收三款200万元。201三6年6月共开三具增值三税普通三发票400万元（三含201三6年4月30日取得三的未开三票预收三款200万元，三和201三6年5月收到三的预收三款200万元）三。问：纳三税人在6、7月申报三期应如三何纳税三？习题6月申报三期就取三得的预三收款应三预缴的三增值税三为：200三÷（1+5三%）×3%三=5.三71万元7月申报三期向主三管税务三机关申三报缴纳三增值税三为：200三÷（1+5三%）×5%三-5.三71=三3.8三1万元增值税三纳税申三报表（三小规模三纳税人三适用）房地产三业“营三改增”三税收业三务培训“营改三增”扩三围背景三及意义增值税三的基本三原理房地产三开发企三业销售三自行开三发房产三业务处三理纳税人三提供不三动产经三营租赁三业务处三理纳税人三转让不三动产增三值税业三务处理纳税人三提供不三动产经三营租赁三业务处三理政策依三据：《纳税人三提供不三动产经三营租赁三服务增三值税征三收管理三暂行办三法》（国家三税务总三局公告201三6年第16号）纳税人三提供不三动产经三营租赁三服务三增值税三征收管三理暂行三办法（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（一）三适用范三围纳税人三以经营租三赁方式出租其三取得的三不动产三（以下三简称出三租不动三产），三适用本三办法。取得的三不动产三，包括三以直接三购买、三接受捐三赠、接三受投资三入股、三自建以三及抵债三等各种三形式取三得的不三动产。纳税人三提供道三路通行三服务不三适用本三办法。纳税人三提供不三动产经三营租赁三服务三增值税三征收管三理暂行三办法（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（二）三一般纳三税人征三收管理一般纳三税人出三租不动三产，按三照以下三规定缴三纳增值三税：1、一般三纳税人三出租其201三6年4月30日前取三得的不三动产，三可以选三择适用三简易计三税方法三，按照5%的征收三率计算三应纳税三额。不动产三所在地三与机构三所在地三不在同三一县（三市、区三）的，三纳税人三应按照三上述计三税方法三向不动三产所在三地主管三国税机三关预缴三税款，三向机构三所在地三主管国三税机关三申报纳三税。不动产三所在地三与机构三所在地三在同一县三（市、三区）的，纳税三人向机三构所在三地主管三国税机三关申报三纳税。（二）三一般纳三税人征三收管理2、一般三纳税人三出租其201三6年5月1日后取三得的不三动产，三适用一三般计税三方法计三税。不动产三所在地三与机构三所在地三不在同三一县（三市、区三）的，三纳税人三应按照3％的预三征率向三不动产三所在地三主管国三税机关三预缴税三款，向三机构所三在地主三管国税三机关申三报纳税三。不动产三所在地三与机构三所在地三在同一县三（市、三区）的，纳税三人应向三机构所三在地主三管国税三机关申三报纳税三。一般纳三税人出三租其201三6年4月30日前取三得的不三动产适三用一般三计税方三法计税三的，按三照上述三规定执三行。（二）三一般纳三税人征三收管理预缴税三款1、纳税三人出租三不动产三适用一三般计税三方法计三税的，三按照以三下公式三计算应三预缴税三款：应预缴三税款＝三含税销三售额÷（1+1三1%）×3%2、纳税三人出租三不动产三适用简三易计税三方法计三税的，三除个人三出租住三房外，三按照以三下公式三计算应三预缴税三款：应预缴三税款＝三含税销三售额÷（1+5三%）×5%3、纳税三人出租三不动产三，按照三本办法三规定需三要预缴三税款的三，应在三取得租三金的次三月纳税三申报期三或不动三产所在三地主管三国税机三关核定三的纳税三期限预三缴税款三。习题案例【一】乐昌市三某纳税三人（一三般纳税三人）201三3年购买三广州市三房产一三套用于三出租。三每月收三取租金三收入20万元。问：自201三6年5月1日起，三纳税人三出租房三产，应三如何计三算预缴三增值税三税款？三（一般三计税方三法、简三易计税三方法）习题纳税人三选择一三般计税三方法纳税人三应向不三动产所三在地国三税机关三预缴增三值税税三款预缴增三值税税三款=20三÷（1+1三1%）×3%三=0.三54万元纳税人三选择简三易计税三方法纳税人三应向不三动产所三在地国三税机关三预缴增三值税税三款预缴增三值税税三款=20三÷（1+5三%）×5%三=0.三95万元（二）三一般纳三税人征三收管理其他事三项1、单位三和个体三工商户三出租不三动产，三按照本三办法规三定向不三动产所三在地主三管国税三机关预三缴税款三时，应三填写《增值税三预缴税三款表》。2、单位三和个体三工商户三出租不三动产，三向不动三产所在三地主管三国税机三关预缴三的增值三税款，三可以在三当期增三值税应三纳税额三中抵减三，抵减三不完的三，结转三下期继三续抵减三。纳税人三以预缴三税款抵三减应纳三税额，三应以完三税凭证三作为合三法有效三凭证。习题案例【一】乐昌市三某纳税三人（一三般纳税三人）201三3年购买三广州市三房产一三套用于三出租。三每月收三取租金三收入20万元。问：自201三6年5月1日起，三纳税人三出租房三产，应三如何计三算申报三缴纳增三值税税三款？（三一般计三税方法三、简易三计税方三法）习题纳税人三选择一三般计税三方法（不考虑三进项因三素）纳税人三应向机三构所在三地国税三机关申三报缴纳三增值税三税款应纳增三值税税三款=20三÷（1+1三1%）×11三%-0三.54=1.三44万元纳税人三选择简三易计税三方法纳税人三应向机三构所在三地国税三机关申三报缴纳三增值税三税款应纳增三值税税三款=20三÷（1+5三%）×5%三-0.三95=三0万元纳税人三提供不三动产经三营租赁三服务三增值税三征收管三理暂行三办法（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（三）三小规模三纳税人三征收管三理小规模三纳税人三出租不三动产，三按照以三下规定三缴纳增三值税：1、单位三和个体三工商户三出租不三动产（三不含个三体工商三户出租三住房）三，按照5%的征收三率计算三应纳税三额。个三体工商三户出租三住房，三按照5%的征收三率减按1.5三%计算应三纳税额三。不动产三所在地三与机构三所在地三不在同三一县（三市、区三）的，三纳税人三应按照三上述计三税方法三向不动三产所在三地主管三国税机三关预缴三税款，三向机构三所在地三主管国三税机关三申报纳三税。不动产三所在地三与机构三所在地三在同一三县（市三、区）三的，纳三税人应三向机构三所在地三主管国三税机关三申报纳三税。（三）三小规模三纳税人三征收管三理2、其他三个人出三租不动三产（不三含住房三），按三照5%的征收三率计算三应纳税三额，向三不动产三所在地三主管地三税机关三申报纳三税。其三他个人三出租住三房，按三照5%的征收三率减按1.5三%计算应三纳税额三，向不三动产所三在地主三管地税三机关申三报纳税三。房地产三业“营三改增”三税收业三务培训“营改三增”扩三围背景三及意义增值税三的基本三原理房地产三开发企三业销售三自行开三发房产三业务处三理纳税人三提供不三动产经三营租赁三业务处三理纳税人三转让不三动产增三值税业三务处理纳税人三转让不三动产增三值税业三务处理政策依三据：《纳税人三转让不三动产增三值税征三收管理三暂行办三法》（国家三税务总三局公告201三6年第14号）纳税人三转让不三动产增三值税业三务处理（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（一）三适用范三围纳税人三转让其三取得的三不动产三，适用三本办法三。本办法三所称取三得的不三动产，三包括以三直接购三买、接三受捐赠三、接受三投资入三股、自三建以及三抵债等三各种形三式取得三的不动三产。房地产三开发企三业销售三自行开三发的房三地产项三目不适三用本办三法纳税人三转让不三动产增三值税业三务处理（一）三适用范三围（二）三一般纳三税人征三收管理（三）三小规模三纳税人三征收管三理（二）三一般纳三税人征三收管理一般纳三税人转三让其取三得的不三动产，三按照以三下规定三缴纳增三值税：1、一般三纳税人三转让其201三6年4月30日前取三得（不三含自建三）的不三动产，三可以选三择适用三简易计三税方法三计税，三以取得三的全部三价款和三价外费三用扣除三不动产三购置原三价或者三取得不三动产时三的作价三后的余三额为销三售额，三按照5%的征收三率计算三应纳税三额。纳三税人应三按照上三述计税三方法向三不动产三所在地三主管地三税机关三预缴税三款，向三机构所三在地主三管国税三机关申三报纳税三。2、一般三纳税人三转让其201三6年4月30日前自三建的不三动产，三可以选三择适用三简易计三税方法三计税，三以取得三的全部三价款和三价外费三用为销三售额，三按照5%的征收三率计算三应纳税三额。纳三税人应三按照上三述计税三方法向三不动产三所在地三主管地三税机关三预缴税三款，向三机构所三在地主三管国税三机关申三报纳税三。（二）三一般纳三税人征三收管理3、一般三纳税人三转让其201三6年4月30日前取三得（不三含自建三）的不三动产，三选择适三用一般三计税方三法计税三的，以三取得的三全部价三款和价三外费用三为销售三额计算三应纳税三额。纳三税人应三以取得三的全部三价款和三价外费三用扣除三不动产三购置原三价或者三取得不三动产时三的作价三后的余三额，按三照5%的预征三率向不三动产所三在地主三管地税三机关预三缴税款三，向机三构所在三地主管三国税机三关申报三纳税。4、一般三纳税人三转让其201三6年4月30日前自三建的不三动产，三选择适三用一般三计税方三法计税三的，以三取得的三全部价三款和价三外费用三为销售三额计算三应纳税三额。纳三税人应三以取得三的全部三价款和三价外费三用，按三照5%的预征三率向不三动产所三在地主三管地税三机关预三缴税款三，向机三构所在三地主管三国税机三关申报三纳税。（二）三一般纳三税人征三收管理5、一般三纳税人三转让其201三6年5月1日后取三得（不三含自建三）的不三动产，三适用一三般计税三方法，三以取得三的全部三价款和三价外费三用为销三售额计三算应纳三税额。三纳税人三应以取三得的全三部价款三和价外三费用扣三除不动三产购置三原价或三者取得三不动产三时的作三价后的三余额，三按照5%的预征三率向不三动产所三在地主三管地税三机关预三缴税款三，向机三构所在三地主管三国税机三关申报三纳税。6、一般三纳税人三转让其201三6年5月1日后自三建的不三动产，三适用一三般计税三方法，三以取得三的全部三价款和三价外费三用为销三售额计三算应纳三税额。三纳税人三应以取三得的全三部价款三和价外三费用，三按照5%的预征三率向不三动产所三在地主三管地税三机关预三缴税款三，向机三构所在三地主管三国税机三关申报三纳税。（二）三一般纳三税人征三收管理预缴税三款1、以转三让不动三产取得三的全部三价款和三价外费三用作为三预缴税三款计算三依据的三，计算三公式为三：应预缴三税款=全部价三款和价三外费用÷（1+5三%）×5%2、以转三让不动三产取得三的全部三价款和三价外费三用扣除三不动产三购置原三价或者三取得不三动产时三的作价三后的余三额作为三预缴税三款计算三依据的三，计算三公式为三：应预缴三税款=（全部三价款和三价外费三用-不动产三购置原三价或者三取得不三动产时三的作价三）÷（1+5三%）×5%（二）三一般纳三税人征三收管理其他事三项1、纳税三人按规三定从取三得的全三部价款三和价外三费用中三扣除不三动产购三置原价三或者取三得不动三产时的三作价的三，应当三取得符三合法律三、行政三法规和三国家税三务总局三规定的三合法有三效凭证三。否则三，不得三扣除。三上述凭三证是指三：（1）税务三部门监三制的发三票。（2）法院三判决书三、裁定三书、调三解书，三以及仲三裁裁决三书、公三证债权三文书。（3）国家三税务总三局规定三的其他三凭证。（二）三一般纳三税人征三收管理2、纳税三人转让三其取得三的不动三产，向三不动产三所在地三主管地三税机关三预缴的三增值税三税款，三可以在三当期增三值税应三纳税额三中抵减三，抵减三不完的三，结转三下期继三续抵减三。纳税人三以预缴三税款抵三减应纳三税额，三应以完三税凭证三作为合三法有效三凭证。3、纳税三人向其三他个人三转让其三取得的三不动产三，不得三开具或三申请代三开增值三税专用三发票。习题案例【一】某纳税三人（非三自然人三）为增三值税一三般纳税三人，201三6年6月30日转让三其201三3年购买三的房产三一处，三取得转三让收入100三0万元（三含税，三下同）三，纳税三人201三3年购买三时的价三款700万元，三保留有三合法凭三据。假三设该纳三税人选三择简易三计税方三法。问：该三纳税人三应如何三在不动三产所在三地地税三机关计三算预缴三税额？三回到机三构所在三地如何三计算应三纳税额三？习题该纳税三人在不三动产所三在地地三税机关三计算预三缴税额三为：预缴税三额=（100三0-7三00）÷（1+5三%）×5%三=14三.29万元纳税人三回到机三构所在三地计算三应纳税三额为：应纳税三额=（100三0-7三00）÷（1+5三%）×5%三-14三.29三=0万元