房地产发展投资决策与机会选择

房地产发展投资决策

与机会选择

南京大学商学院葛扬一、房地产投资决策的意义

房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。

1、是房地产开发公司能否生存的关键房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。2、是房地产开发公司不断发展的关键房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键总的来说，房地产开发公司的经营目的是社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。

二、房地产发展投资决策的影响因素

1、国民经济发展2、宏观经济政策（短期、长期）3、地方相关政策法规4、城市收入水平和增长速度5、住宅的自然需求6、城市化发展状况

三、房地产投资决策的内容

1、确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。2、拟订房地产投资方案在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。3、测量风险由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。4、制定房地产投资的可行方案决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。5、分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，并与预先确定的目标进行比较做出评价。对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素进行分析，以在现有条件下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。6、选择方案选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。四、房地产投资决策的原则

1、经济效益原则获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投资决策的经济效益原则。2、科学化、民主化原则房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。所谓科学决策程序，就是坚持“先论证，后决策”的原则，必须做到先对房地产项目进行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决策，后论证”这种违反客观规律的做法。3、系统性原则影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜集各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。4、时间性原则投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。

房地产项目投资先于房地产项目收益而发生，因此，房地产开发商必须考虑到不同时间的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金和后期产生的收益金，虽然在价格上一致，但它们在价值上却是十分不同的，这其中最直接的就是利息问题。5、风险控制的原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。

这既要求房地产开发商在确定自己的目标时留有一定的合理余地，同时更主要是要求房地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。6、责任制原则所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推倭的责任。必须建立责、权、利相结合的房地产投资决策责任制，是确保房地产项目投资决策的科学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。

7、选择性原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。

五、房地产投资决策方法

1、确定型决策方法确定型决策方法（DecisionUnderCertainty）是指房地产决策方案中有待实现的条件是确定的，其结果也是明确的，这类决策问题为确定型决策问题。确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案，就可以作出决策。一般地说，涉及到房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人士费、利率、广告费等问题的决策都属于确定型决策的范围。应用确定型决策需具备的条件：第一，可供决策的可行方案有若干个；第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的；第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。2、风险型决策风险型决策方法（DecisionUnderRisk）是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果进行风险型决策应具备以下几个条件：第一，要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）；第二，要有两个或两个以上可供选择的方案；第三，每个方案要存在两种或两种以上，不以决策者主观意志为转移的自然状态；第四，三不同方三案在不三同自然三状态下三相应的三损益值三可以计三算；第五，三决策者三根据科三学的理三论和经三验，可三预先估三计或计三算出自三然状态三出现的三概率。这种房三地产投三资决策三由于无三法控制三，其影三响决策三结果的三某种自三然状态三，要在三一定的三概率条三件下作三出，需三要冒一三定的风三险，故三称之为三风险型三决策。3、不确三定型决三策方法一个风三险事件三在某一三系统中三发生的三概率，三就理论三而言是三可以人三为地、三主观地三估计出三的。但三在实际三中，有三时很难三估计出三事件发三生的概三率，即三对事件三在系统三中所发三生的概三率，不三能作出三主观可三能性的三估计，三而只能三对风险三后果有三所估计三，这种三决策称三之为不三确定型三决策（三Dec三isi三on三Mak三ing三Un三der三Un三cer三tai三nty三）。它三的准确三程度完三全取决三于决策三者的经三验与判三断能力三。不确定三型决策三的特点三是，不三仅不知三道所处三理的未三来事件三在各种三特定条三件下的三明确结三果（自三然状态三），甚三至连可三能的结三果及各三种结果三发生的三概率都三不知道三。在这三种情况三下的决三策，由于信三息不完三全，带三有很大三的主观三随意性三，所以三人们只三得提出三若干不三同的决三策准则三作为不三确定型三决策的三依据。三这些准三则包括三：乐观三准则、三悲观准三则、最三大最小三后悔值三准则、三机会均三等准则三。六、房三地产投三资决策三的程序房地产三投资项三目的决三策程序三，是指三房地产三投资项三目在决三策过程三中各工三作环节三应遵循三的符合三其自身三运动规三律的先三后顺序三。按照科三学的投三资决策三理论，三房地产三经营决三策可分三为如下三六个基三本步骤三：1、发三现问题决策是三针对所三需要解三决的问三题而进三行的，三所以发三现问题三并分析三其产生三的原因三、进而三找出解三决问题三的症结三是房地三产投资三决策的三起点。所谓问三题是指三房地产三开发公三司实际三经营状三况与应三达到或三希望达三到的经三营状况三之间出三现的差三距。2、确定三目标目标是三经营决三策的依三据，目三标选择三错了，三就会一三错再错三，造成三整个经三营决策三的失误三。在发三现了经三营问题三之后，三就要进三行调查三研究，三具体分三析，一三一弄清三问题的三性质、三特点和三范围，三尽量以三差距的三形式把三问题的三症结所三在表达三出来，三找到产三生差距三的真正三原因，三从而确三定问题三所期望三达到的三结果，三即决策三目标。一个好三的房地三产投资三决策目三标应满三足以下三要求：（1）针对三性（Per三tin三enc三y）房地产三经营决三策目标三的提出三应当有三的放矢三，针对三所存在三的问题三，切中三要害，三选中解三决问题三的突破三口，或三是把握三住开拓三发展的三最好机三会。没三有针对三性的目三标就是三空洞目三标，针三对性错三了则是三错误目三标。目三标的综三合性来三源于对三问题的三综合分三析和判三断。（2）三明确性三（De三fin三itu三de）确定房三地产投三资决策三目标的三目的是三为了实三现它，三因此投三资决策三的目标三必须明三确、具三体，使三人能够三领会执三行。经三营决策三目标的三含义要三准确，三不能模三棱两可三、含糊三其词，三也不能三空洞无三物，必三须有定三性与定三量的表三述。同三时，必三须严格三规定目三标的约三束条件三。所谓约三束条件三（Con三str三ain三tC三ond三iti三on）就是三一些限三制因素三。如经三营决策三时涉及三的资源三、人力三、财力三、物力三、国家三法令、三制度等三方面的三限制性三规定以三及必须三达到的三起码界三限。（3）层次三性（Hie三rar三chy）当同一三经营决三策系统三中同时三存在着三多个目三标时，三必须分三清主次三，应从三其可靠三性、可三能性、三重要性三等方面三出发，三按照主三次顺序三进行排三队，有三取有舍三，形成三一个有三机整体三。3、拟三制方案拟制供三决策者三选用的三各种可三能行动三方案是三房地产三投资决三策的重三要环节三。在确三定房地三产投资三决策目三标之后三，就应三充分发三动公司三有关人三员收集三、掌握三丰富的三信息，三集思广三益，科三学论证三，精心三设计，三拟制各三种备选三方案，三供进一三步选择三。拟制方三案时，三需注意三以下两三点：（1）三整体的三详尽性拟制的三备选方三案应把三通向目三标所有三的方案三包括无三遗，以三供下一三步评价三选优。三如果有三遗漏，三那么最三后选定三的方案三就有可三能不是三最好的三方案。三但在实三际中要三做到这三一点是三很困难三的，这三是由于三经营的三外部环三境是多三变的、三复杂的三，而拟三制可能三的备选三方案也三是个逐三步认识三的过程三。（2）三相互排三斥性各种备三选方案三之间应三是相互三排斥的三，执行三方案一三，就不三可能执三行方案三二。只三有这样三，才可三能进行三方案的三比较选三择。4、分析三评价方案的三分析评三价（A三ndy三sis三We三igh三tin三g）就三是对每三一个备三选方案三，在进三行选择三之前对三其有关三的技术三、经济三、社会三环境等三各方面三的条件三、因素三、潜在三问题进三行可行三性分析三，并与三预先确三定的房三地产投三资目标三进行比三较，做三出评价三。（1）三限制因三素分析任何一三个经营三决策和三行动方三案都有三一定的三约束条三件，因三此，必三须研究三论证方三案所有三限制的三资源、三人力、三物力、三时间、三技术以三及其它三有关条三件，从三而判定三房地产三投资方三案是否三可行，三是否能三达到预三期的目三标。（2）三潜在问三题分析是指预三测每一三个备选三方案可三能发生三的潜在三问题是三什么?问题发三生的原三因是什三么?研究防三止和补三救的可三能性，三准备防三范措施三和应急三措施，三以减少三潜在问三题的可三能性和三危害性三。（3）综合三评价根据经三营决策三目标全三面分析三方案的三经济效三益、环三境效益三和社会三效益。三房地产三开发项三目的经三济评价三主要采三用投资三收益率三、投资三回收期三、内部三收益率三等方法三。分析评三价一般三是由各三方面的三专家、三学者组三成的评三审团，三或召开三专家论三证会进三行。方三案评价三过程也三是进一三步完善三方案的三过程。5、选三择方案选择方三案（S三ele三cti三on三Sch三eme三）是整三个经营三决策的三中心环三节，也三是经营三决策者三的重要三职责。三它集中三体现了三房地产三经营决三策者的三经营艺三术和素三质。选择方三案就是三选择最三优方案三。需要三指出的是，所三谓最优三方案（Opt三ima三lD三eci三sio三n）是相三对的，三受到许三多不确三定因素三的限制三，因此三在多个三方案存三在时，三要想得三到一个三各方面三均最优三的“最三佳方案三”往往三很困难三。在实三际投资三决策中三，通常三是在全三盘考虑三的情况三下选择三一个令三投资决三策者满三意的方三案，而三不是理三想中的三各方面三均全优三的方案三。6、实三施追踪经营决三策的实三施是一三个动态三的，依三赖于时三空变量三和环境三变量的三复杂过三程。因三此，在三实施过三程中必三然会碰三到新问三题，引三起新矛三盾，会三出现变化三的情况三和决策三目标偏三离现象三。这就三要求决三策者必三须重视三信息反三馈，及三时总结三经验教三训，依三据客观三情况对三方案进三行必要三的调整三和修改三，以保三证房地三产投资三决策的三目标最三终得以三实现。（1）三反馈控三制房地产三经营决三策中的三反馈控三制（F三eed三bac三kC三ont三rol三）是准三确而及三时地把三决策过三程中主三客观之三间矛盾三的信息三输送给三决策者三，从而三使决策三者根据三经营环三境的变三化，对三决策方三案、行三为进行三不断修三正，以三保证经三营决策三目标顺三利实现三的一项三常规性三工作。（2）追踪三决策追踪决三策（F三oll三ow-三up